1、提高法律意识，做好项目危 机管理 王先进 江中区域 引 言 房地产项目开发涉及面广，需接触的单位和部门多，在项目开发过 程中，不断会有许多临时事件发生，如何处理好项目危机，实现项目又 快又好地开发： 项目总经理上任后一定要算项目每天的利息、费用、效益，认真研 究所管辖项目若提前一天所增加的费用与将产生的效益的计算对比，所 有工作在守法的情况下按最大经济效益去做，区域总裁和所有管理人员 都要知道。 杨国强主席 目 录 项目开发危机处理 项目公关危机处理 为什么要进行公关危机处理 碧桂园公关危机来源 如何处理公关危机 依靠政府的力量 危机处理的重要性 项目开发过程常见危机 危机处理 什么是危机处理
2、 危机处理的含义 危机处理的基本原则 危机处理的基本对策 过 渡 页 项目开发危机处理 项目公关危机处理 为什么要进行公关危机处理 碧桂园公关危机来源 如何处理公关危机 依靠政府的力量 危机处理的重要性 项目开发过程常见危机 危机处理 什么是危机处理 危机处理的含义 危机处理的基本原则 危机处理的基本对策 一、什么是危机处理 危机处理： 一是处理“公共关系危机”； 二是用公共关系的策略和方法来处理危机。 危机处理是危机管理的核心内容，它既要求在思想上重视，也强调 在行动上妥善处理。所以它涉及到危机处理的基本原则、对策和措施等 内容。 一、什么是危机处理 6 5 积极性原则 1 主动性原则 2
3、冷静性原则 4 及时性原则 3 灵活性原则 8 善后性原则 7 真实性原则 5 责任性原则 6 危机处理原则 一、什么是危机处理 危机处理的基本对策 对上级有关部门: 及时请示汇报，及时报告事态的发展，求得上级部门的指导 1 5 6 对新闻界: 主动与新闻界取得联系，向新闻界提供事实真相和相关的信 息，并表明自己的态度，争取新闻界的合作 4 对企业内部员工: 迅速而准确地把事件的发生和将采取的对策告 知员工，使大家齐心协力，共渡难关； 2 对业主： 认真了解情况，做出应有解释，承担责任 3 过 渡 页 项目开发危机处理 项目公关危机处理 为什么要进行公关危机处理 碧桂园公关危机来源 如何处理公
4、关危机 依靠政府的力量 危机处理的重要性 项目开发过程常见危机 危机处理 什么是危机处理 危机处理的含义 危机处理的基本原则 危机处理的基本对策 一、项目开发危机处理 危机处理的重要性 危机为临时性突发事件 如果无法立即做出较好的应对和措施 将会产生一系列严重后果 影响品牌形象 影响公司与业主的关系 媒体的负面曝光将会带来极大的社会影响 一、项目开发危机处理 项目开发过程常见危机与法律援引 停车位出租 营销推广 开发建设 一、项目开发危机处理 项目开发过程常见危机与法律援引 1、停车位出租 物业公司在推出停车位出租时未做 好充分的法律准备，结果在与业主谈车 位权属时不能给出合理的解释，致使车
5、位出租问题陷入僵局 业主质疑车位权属，并提出“成本 说”“容积率说”“配套说”“业主利 益说”等说法车位车库。 一、项目开发危机处理 1、停车位出租 车位车库，除机械车库属于机械设备 外，均属于不动产的范畴。不动产的原始产 权，产生于建造。 物权法第三十条“因合法建造、拆除房 屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实 行为成就时发生效力。” 据此，合法建造的行为完成，就产生所 有权，权利人是建造人 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 1、停车位出租 物权法第一百四十二条“建设用地使 用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施 的所有权属于建设用地使用权人，但有相反 证据证明的除外。
6、” 建设单位（开发商）作为最初的建设用 地使用权人，投资建设的全部房屋、设施， 它是唯一的、原始的所有权人。 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 1、停车位出租 有人认为，车位成本已计入房价，故开 发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就 是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体 业主，开发商无权独立销售。 这种观点错在把成本作为所有权的依据。 成本是会计学概念，其意义只在于计算收益， 与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没 有支付成本即取得所有权的方式。 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 1、停车位出租 有人认为，车位是为住宅配套的，住宅 是主物，车位是从
7、物，根据从物随同主物转 移的原理，车位的产权应随房屋一起转移， 而不能单独作为交易的标的。 功能实际上不决定所有权。车位有独立 的构造，独立的功能，能够登记为特定业主 所有，车位完全符合区分所有权建筑中专有 部分的三大属性要求，能够单独作为交易的 标的，所以车位不是房屋的从物。 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 1、停车位出租 有人认为，车位不计入容积率， 占用的土地都由业主分摊，故不能独 立实现所有权。 容积率是规划指标，本质是行政许可， 是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它 只约束建设行为，与所有权无关。 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 1、停车
8、位出租 有人认为，如果允许开发商处分车位， 其势必损害业主利益，故从维护业主利益的 角度，应当将车位归属于全体业主。 合法的利益，都应当得到保护 物权法第七十四条规定： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出 租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 2、营销推广 营销推广方式与风险： 营销中心外判的广告公司只管做广告，需要 履行的登记备案义务不履行，造成我公司承担工 商处罚，且在工商局留下公司违规的案底，对公 司今后年检有很大影响 项目开发过程常见危机与法律
9、援引 一、项目开发危机处理 2、营销推广 常见的营销广告违法现象： 使用“最”“第一”等极致词语 距市中心、商业中心、中心城市等多长时间车程 预售广告涉及到装修内容 为业主办理户口、升学、就业等承诺 最终解释权 项目开发过程常见危机与法律援引 一、项目开发危机处理 3、开发建设 项目开发过程常见危机与法律援引 农民工工资未按时发放，但公司的工程款 已按合同约定拨付，被政府劳动部门约谈 发包单位及其工作人员在建筑工程发包中 不得收受贿赂、回扣或者索取其他好处。 承包单位及其工作人员不得利用向发包单 位及其工作人员行贿、提供回扣或者给予其他 好处等不正当手段承揽工程。 一、项目开发危机处理 危机处
10、理 第一，立即调查情况、制定计划以控制事态的发展。 在危机处理时，首先应组织有关人员，尤其是专家参与，成立危机处理 小组，对危机的状况做一个全面的分析： 危机产生的原因是什么? 发展状况及趋势如何?受影响的公众有哪些? 谁是危机的直接受害者、间接受害者和潜在受影响者?具体受影响的程度 如何?他们可能希望通过什么方式予以解决? 危机信息对外扩散的发布渠道和范围是怎样的? 这些问题必须弄清楚，因为这将是企业采取补救措施的直接依据。在 找到这些依据之后，就可以根据这些依据来制定相应的对策。时间和公开化 仍是此阶段的要素，如果有必要，甚至可以每天向外界宣布调查的进展情况。 一、项目开发危机处理 危机处
11、理 第二，迅速反应，把握主动，积极沟通，有效管理信息的进与出。 危机的属性就是公开性，危机处理可以说就是危机沟通。在传播与沟通 中，企业一定要掌握报道的主动权，也就是要“说真话，赶快说”。 因为一旦外界通过其他渠道了解到某些事实真相，将会使组织陷于非常 不利的局面。办法是由发言人以最短时间发表坦诚的声明，承诺将迅速对危 机进行处理，并及时对外通报。及时安排准确的信息披露，以进行有效的舆 论引导，避免媒体的炒作。 例如，三菱汽车频发的事故引起舆论警觉后，又爆出该公司23年来蓄意 隐瞒客户投诉的消息，结果三菱被迫在全球范围内召回近百万辆问题汽车。 在蒙受巨大经济损失的同时，也失去了消费者的信任，而
12、这种损失无法用金 钱估算。 一、项目开发危机处理 危机处理 第三，当组织与公众的看法不致，难以调解时，必须靠权威发表意见。 要善于借助公证性和权威性的机构来帮助解决危机。邀请第三方协助调 查，以赢取公众信任。事实证明，在很多情况下，权威的介入将对危机处理 起决定性作用。例如，雀巢公司的“奶粉风波”恶化后，成立了一个由10人 组成的专门小组，监督该公司执行世界卫生组织规定的情况。这些人中有著 名医学家、教授、公众领袖乃至国际政策专家。此举大大加强了公司在大众 心中的可信性。 一、项目开发危机处理 危机处理 第四，做好善后工作，尽快挽回声誉。 特别是出现重大责任事故，导致社会公众利益受损时，组织必
13、须承担 起责任，给予公众一定的精神补偿和物质补偿。在进行善后处理工作的过 程中，必须做到一个“诚”字。 例如，美国福特因为凡士通的问题轮胎名声大受影响。为挽回损失， 公司耗资350万美元在全美200多家知名网站上刊登了一则告示：“有关 凡士通轮胎一事，请点击福特的正式新闻主页。”主页上介绍了更换轮胎 的地址、公司新闻公报以及联系方式。福特这则广告所传达的信息是：请 相信我们的努力，一切问题都可以得到解决。调查显示，广告刊出后的头 7天，点击数达到5000万次。虽然福特因轮胎事件声誉受损，但随后进行 的大规模的广告活动至少证明它是一家负责任的企业。 过 渡 页 项目开发危机处理 项目公关危机处理
14、 为什么要进行公关危机处理 碧桂园公关危机来源 如何处理公关危机 依靠政府的力量 危机处理的重要性 项目开发过程常见危机 危机处理 什么是危机处理 危机处理的含义 危机处理的基本原则 危机处理的基本对策 二、项目公关危机处理 为什么要进行公关危机处理？ 早在2011年3月，集团就发布了碧桂园新闻危机处理管理条 例，目标是建立并规范新闻危机事件处理程序，及时化解并消 除不利于集团的新闻报道，避免企业品牌受到伤害。 二、项目公关危机处理 碧桂园公关危机来源 业主对工程质量、物业服务、房产品 价格等不满 征地村民对补偿政策不满 在房地产调控形势下一些居心叵测的 媒体为追求曝光率 二、项目公关危机处理
15、 如何处理公关危机 我们是有社会责任心的阳光企业，杨主席一再强调，所有工作在守 法的前提下按最佳经济效益去做。 因此作为碧桂园人，只要是按主席和集团的要求合法地开展工作， 即使在工作中出现了一些差错和失误，可以依据碧桂园新闻危机 处理管理条例的规定进行处理，从而达到集团的要求。 二、项目公关危机处理 如何处理公关危机 出现公关危机，并不一定都是碧桂 园的错，但一定要恪守合情合理 合法的原则进行处理。 在拿起法律武器的同时，要深 入扎实地做好调查研究工作，认真 分析研究事件的发生、发展和暴发 的过程，制定处理和解决的可行性 方案，将危机消灭在萌芽壮态。 二、项目公关危机处理 如何处理公关危机 对
16、于碧桂园的确存在失误和瑕疵的情况： 一是要勇于承认错误并及时进行改正 二是要做好各方的安抚工作，态度要诚恳，工作方法要讲 究技巧，最大限度获得各方认可，促使事件向好的方向发展。 二、项目公关危机处理 依靠政府的力量： 全国知名房企，深受消费者及各地方政府欢迎 尽量依靠政府的力量，在企业、政府及业主（包括其他相关方） 找到平衡，形成共赢局面 需要作出让步的时候适当进行妥协 二、项目公关危机处理 案例分享：为什么洋房停车位收费没做好？ 公司自身工作没做好，洋房出售后没有按合同规定进行停车位的 出租出售管理，就是没有行使自身的合法权力，让业主认为免费使 用停车位是天经地义的； 在推行停车位收费过程中工作方法简单，各部门协调沟通不够， 没有形成合力； 是与政府相关部门的沟通不够，没有得到政府部门的支持。 集团对洋房停车位收费是合理合法的，购房合同及物业服 务协议也是有明确规定
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