房地产开发公司软装工程质量管理培训课件课程（47页）.pdf

1、软装工程质量管理软装工程质量管理 部门：装修设计院部门：装修设计院 20162016年年0505月月 软装产品的品质监督软装产品的品质监督03 软装工程管理的范畴软装工程管理的范畴 前 项目软装现场陈设管理项目软装现场陈设管理04 软装的前期策划与定位软装的前期策划与定位01 展示区维护和管理展示区维护和管理05 设计过程中的互动和评审设计过程中的互动和评审02 CONTENTS 目录目录 豪装 VS 精装 “轻装修“轻装修 重软装重软装“ 的含义？的含义？ 前言前言 Page 4 重 软 装 轻 装 修 “轻装修重软装”“轻装修重软装”是近年来房地产业界的发展趋势，集团非常重视如何做好落实工

2、作。 前言前言 软装工程管理范畴软装工程管理范畴 Page 5 团队团队 名称名称 设计阶段设计阶段实施阶段实施阶段 策划定位策划定位设计评审设计评审生产管理生产管理现场现场陈设管理陈设管理 后评估及维护管理后评估及维护管理 项目团队项目团队 任务设定和任务设定和 组织调研组织调研 软装软装方案设方案设 计计与深化与深化 品质监控品质监控 进度协调及现场指进度协调及现场指 挥挥 软装工程验收软装工程验收 后评估问题汇后评估问题汇 总总 设计团队设计团队效果把控和调整效果把控和调整 工程团队工程团队产品备货与生产产品备货与生产现场工程陈设现场工程陈设 采购团队采购团队 招标及协助品质招标及协助品

3、质 监控监控 产品质量跟踪产品质量跟踪 生产生产 管理管理 陈设陈设 现场现场 后评估后评估 及维护及维护 优秀的设计品质 杰出杰出 工程工程 品质品质 前言前言 软装工程管理的目标软装工程管理的目标 Page 6 设计阶段实施阶段 项目背景 项目与设计团队互动 深入了解项目区域内的行业竞争态势和经济文 化底蕴，特别对竞品的装修标准、客户群体、 售价等进行分析，确定我们装修最基础的设计 背景。 包装定位 项目、营销与设计团队联动 结合楼盘卖点：如集团品牌、项目规划、 建筑理念、项目形象、营销策划、包装定 位等作为装修包装类的基本设计思路。 标准化及差异化 项目与设计团队互动 采纳成熟的软装设计

4、方案或结合项目当地 需求进行差异化设计。 软装 策划 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 Page 7 项目基本情况概述项目基本情况概述 项目名称项目名称 碧桂园上海凤凰城碧桂园上海凤凰城 地块面积及开发规模地块面积及开发规模 项目规划总占地项目规划总占地301301. .4444亩亩，总建筑面积总建筑面积357912357912 项目定位项目定位 建上海北第一品质大盘建上海北第一品质大盘 开发货量货值开发货量货值 洋房洋房（18731873套套，货值货值1616. .0707亿亿）、别墅别墅（3636套套，货值货值1 1. .7171亿亿）、商业商业（1 1. .

5、0909亿亿） 产品类型产品类型 YJ115YJ115- -A A（119.67119.67），），YJ115YJ115- -B B（95.7595.75），YJ85YJ85- -A A（83.5383.53），），YJ85YJ85- -B B（86.9786.97），YJ140YJ140（142142）。）。 风格定位风格定位 YJ115YJ115- -A A（现代风格），（现代风格），YJ115YJ115- -B B（现代风格现代风格），），YJ85YJ85- -A A（现代风格现代风格），），YJ85YJ85- -B B（中式风格中式风格），），YJ140YJ140（现代或欧式现代或欧式

6、）。）。 备注备注 客户多为客户多为“新上海人新上海人”（8080%- -9090%）主力户型主力户型8080- -9090以内以内2 2R R，刚需居多刚需居多，另有部分受太仓市另有部分受太仓市7070购房落户政策影响购房落户政策影响，有子女教育需求的新上海有子女教育需求的新上海 人有一定的职业需求；上海本地客户总体以改善类人有一定的职业需求；上海本地客户总体以改善类客户为主客户为主，少量养老少量养老+ +投资投资。 市场调研及分析市场调研及分析 项目定位项目定位 建上海北第一品质大盘建上海北第一品质大盘 项目主要目标市场项目主要目标市场 上海地区私企老板上海地区私企老板、个体户个体户、白领

7、白领 项目初步定价项目初步定价 周边楼盘周边楼盘高城假日高城假日、滨江丽都滨江丽都，洋房均价洋房均价72007200- -75007500元元/ /平方平方，为毛坯出售为毛坯出售 当地楼盘一般采用的装修风格（特当地楼盘一般采用的装修风格（特 别标明竞争对手）别标明竞争对手） 别墅毛坯别墅毛坯、洋房现代简约风格洋房现代简约风格 当地市场受欢迎的装修风格当地市场受欢迎的装修风格 双拼英伦风格双拼英伦风格、洋房现代简约风格洋房现代简约风格 当地市场较忌讳或不受欢迎的装修当地市场较忌讳或不受欢迎的装修 风格风格 无无 碧桂园上海凤凰城售楼部与样板房布局、装修风格建议书碧桂园上海凤凰城售楼部与样板房布局

8、、装修风格建议书 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 碧桂园上海凤凰城 项目落址太仓市政府重点打造的新区板块发展区域之一，大剧院、 图书馆、文化馆、万达广场、宝龙广场、东盛广场、阳光海鲜城、 福朋喜来登酒店、德企中心奢享一站式城市配套；实验中学、 新区三小等环绕四周，紧邻人民医院，衣食住行教育配套成熟。 项目近邻滨河湿地公园，居住环境优越；周边立体交通路网也逐 渐修建成型，103/109/116/201/203公交线路便捷到达繁华核心； 10分钟驳接G15沈海高速、沪宜公路、S48绕城高速，通达苏州上

9、海无锡。 本案 周边楼盘 高速入口 市政府、镇政府 景点上海凤凰城项目首期概念设计上海凤凰城项目首期概念设计 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 世家英伦 开发商： 太仓太湖世家房地产有限公司 地址：郑和中路360号 占地面积： 88837平方米 建筑面积： 194506平方米 主推户型：98-120m洋房 均价8200元/m 开发商：江苏奥森房地产开发有限公司 地址：新区太仓市郑和路南、东亭路东 占地面积： 12194平方米 建筑面积： 27713平方米 主推户型：39-47m公寓均价7800元/m 开发商：太仓市欧泰投资有限公司 地址：市中心太平路与郑和路交汇处

10、 占地面积： 17950平方米 建筑面积： 36604平方米 主推户型：93-144m洋房均价10900元/m 奥森尚座 金纱馨苑 SHI JIA YING LUN AO SEN SHANG ZUO JIN SHA XIN YUAN 上海凤凰城项目首期概念设计上海凤凰城项目首期概念设计 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 碧桂园上海凤凰城产品样板房装修主题及风格建议碧桂园上海凤凰城产品样板房装修主题及风格建议 型号型号 YJ115-A(119.67) 风格参考图片风格参考图片 户型户型 3室2厅2卫 外立面风格外立面风格 现代 装修标准装修标准 精装 目标客户定位目

11、标客户定位 男主人为互联网公司白领，目前32岁，生活起居尽显个人 品味，女主人29岁，珠宝设计师，小孩5岁，父母退休在家 偶尔过来居住。 购房动机购房动机 自住（改善需求型）自住（改善需求型）- -年轻年轻 功能房间设置功能房间设置 主卧、老人房、小孩房 软装风格定位软装风格定位 现代时尚-翡冷翠 型号型号 YJ140（142） 风格参考图片风格参考图片 户型户型 4室2厅4卫 外立面风格外立面风格 现代 装修标准装修标准 精装 目标客户定位目标客户定位 男主人广告公司摄影师，目前43岁，莱斯劳斯摄影师；女 主人41岁，女性杂志编辑，时尚达人，小孩17岁，喜欢音 乐滑板，父母69岁喜欢旅游。

12、购房动机购房动机 自住（改善需求型）自住（改善需求型）- -成熟成熟 功能房间设置功能房间设置 主卧、小孩房、客房 软装风格定位软装风格定位 现代轻奢-劳斯莱斯 第一章第一章 项目软装的前期策划与定位项目软装的前期策划与定位 碧桂园上海凤凰城产品样板房装修主题及风格建议碧桂园上海凤凰城产品样板房装修主题及风格建议 型号型号 YJ85-B（86.97） 风格参考图片风格参考图片 户型户型 3室2厅1卫 外立面风格外立面风格 现代 装修标准装修标准 精装 目标客户定位目标客户定位 男主人大学教授，目前55岁，喜欢太极余舞剑；女主 人45岁，大学老师，爱好养生，儿子媳妇偶尔回家小 住。 购房动机购房

13、动机 投资、养老投资、养老 功能房间设置功能房间设置 主卧、客房、书房 软装风格定位软装风格定位 新中式风格-私定东方美 型号型号 YJ85-A(83.53) 风格参考图片风格参考图片 户型户型 3室2厅1卫 外立面风格外立面风格 现代 装修标准装修标准 精装 目标客户定位目标客户定位 男主人电视台栏目编导，目前32岁，喜欢冲浪；女主 人29岁，女性杂志编辑，喜欢瑜伽，小孩7岁，喜欢 帆船、冲浪。 购房动机购房动机 自住（刚需）自住（刚需）- -年轻年轻 功能房间设置功能房间设置 主卧、小孩房、客房 软装风格定位软装风格定位 现代简约-海边时光客 03 0101 0202 0303 0404

14、发挥户型的优势，根据客户年龄层次，居住 习惯对产品平面进行更精确，合理，人性化 的空间分配。 以项目策划定位为依据，对 户型进行软装风格和色调搭 配的划分。 配合营销策划需要，进行各个户型主题性 的包装设计，具体到每个空间人物的兴趣 爱好。 可选用设计院归纳整理的人 性化设计及功能模块，或提 出进一步进行创新要求。 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.1 平面布局和人物定位 案例上海太仓YJ85-B 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.1 平面布局和人物定位

15、 案例上海太仓YJ85-B 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.1 平面布局和人物定位 案例上海太仓YJ85-B 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 创新设计汇总创新设计汇总 户型户型风格风格 主题主题 130方以下洋房 现代简约 摇滚青春 翡冷翠 黑白格调 光与影的对白 葱郁之林会呼吸的海风漂流的绿洲时尚乐活 夏日巴厘岛雅皮士主义 叮叮之家生活热恋 时尚乐活优雅黑天鹅 现代简欧甜蜜欧式TIFFANYTIFFANY 轻奢新古典 130方以上大平层 时尚简欧爱马仕流金岁月蓝爵世家品质生活 新古典风格漫

16、步佛罗伦萨 英式新古典 坦桑蓝之约 玲珑别墅 现代中式 东方映像 水悦鎏金东方意境隽永含蓄东方韵 现代东方华贵东方 雅致东方 现代简欧 流金岁月邂逅香奈儿翡翠府邸迪奥之恋 爵士梦想 蓝色狂想曲 时尚纽约 优雅玉兰香 根据研发设计中心黄总及区域对设计的更高要求，设计院不断求新，在根据研发设计中心黄总及区域对设计的更高要求，设计院不断求新，在20152015- -20162016年年设计出设计出3939种不同主题设计方案。种不同主题设计方案。 2.2 软装风格和色彩搭配 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.2 软装风格和色彩搭

17、配案例-现代简约（摇滚青春） 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.2 软装风格和色彩搭配案例-现代简欧（TIFFANY） 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.3 设计主题和兴趣爱好 案例上海太仓YJ115A-现代时尚-翡冷翠 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.3 设计主题和兴趣爱好 案例上海太仓YJ115A-现代时尚-翡冷翠 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和

18、评审 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 2.3 设计主题和兴趣爱好 案例上海太仓YJ115A-现代时尚-翡冷翠 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 衣柜模块化设计衣柜模块化设计卫生间模块化设计卫生间模块化设计 玄关柜模块化设计玄关柜模块化设计橱柜模块化设计橱柜模块化设计 阳台模块化设计阳台模块化设计 2.4 人性化设计和功能模块 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 飘窗台模块化设计飘窗台模块化设计 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 A、景观露台/阳台主题情景及气氛布置设计 景观露台/阳台主题情景及气氛布置设计意向 第二章第二章

19、 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 B、生活阳台增加生活气氛设计 生活阳台意向图 生活阳台精细化设计意向 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 橱柜人性化动线、细节设计意向 C、厨房人性化精细化设计 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 衣柜精细化设计意向 D、玄关柜人性化精细化设计 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 衣柜精细化设计意向 E、衣柜人性化精细化设计 4 4、功能空间、功

20、能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 F、浴室精细化设计 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 G、飘窗台的精细化设计 4 4、功能空间、功能空间精细设计精细设计 第二章第二章 软装设计过程互动软装设计过程互动和评审和评审 在软装工程管理范在软装工程管理范 畴中设计阶段包括畴中设计阶段包括 哪几个哪几个方面方面？ 思考题思考题 问题及建议问题及建议 现有软装业务流程现有软装业务流程 问题问题1 1：现有订制为主的模 式下，部分供应商专业技术 上的不足，直接影响整体效 果，特别是家具，

21、挂画和布 艺三大类产品。 问题问题2 2：在供应商管理方面， 欠缺有效的产品质量管理措 施和手段。 第三章第三章 软装产品的品质监督软装产品的品质监督 产品产品 供应商供应商 项目部项目部 采购采购 中心中心设计院设计院 招标落实及反馈招标落实及反馈 进进 度度 协协 调调 产品技术沟通产品技术沟通 现场陈设管理现场陈设管理 第三章第三章 常见的软装常见的软装产品质量产品质量问题问题 部分家具供应商，以次充好，私自更换产品款式，材质，工艺等； 供应商深化过程中，未按要求出具相关产品设计图样； 供应商生产过程不主动接受监督，产品完成后逃避验收，直接发货至项目。 常见常见 问题问题 第三章第三章

22、常见的软装常见的软装产品质量产品质量问题问题 第三章第三章 常见的软装常见的软装产品质量产品质量问题问题 20142014年后评估文件年后评估文件 家具后评估文件家具后评估文件 设计院对供应商生产过程及项目摆设后评估做了大量工作（包括家具、布艺、配饰 等），但部分产品质量和摆设效果依然存在较多的问题。 例如：2014年家具后评估文件共36份，已通过采购中心发至供应商。 现状现状 分析分析 措施措施 针对产品品质的现状，装修院拟分派部分专业的设计师负责跟进产品品质工作。 产品产品 供应商供应商 项目部项目部 采购采购 中心中心设计院设计院 招标落实及反馈招标落实及反馈 进进 度度 协协 调调 产

23、品技术沟通产品技术沟通 现场陈设管理现场陈设管理 问题及建议问题及建议 现有软装业务流程现有软装业务流程 问题问题1 1：现有订制为主的模式下，部 分供应商专业技术上的不足，直接 影响整体效果，特别是家具，挂画 和布艺三大类产品。 问题问题2 2：在供应商管理方面，欠缺有 效的产品质量管理措施和手段。 建议：建议：引入专业高品质的供应商， 加强竞争以提升整体品质。 流程规范：流程规范：制定相关产品专业的业 务流程规范，包括时间节点安排、 设计审核 、过程质量监督等。 验收机制：验收机制：建立健全的验收标准和 有效的奖罚制度。 第三章第三章 软装产品的品质监督软装产品的品质监督 第四章第四章 项

24、目软装现场陈设管理项目软装现场陈设管理 陈设 管理 4.1进场前：项目进度管理 (合理安排厂家生产、运输及安装时间) 4.3陈设后： 联合验收和交接 (成品保护和货品验收) 4.2陈设期间：工作面交接 (协调现场陈设周期) 前 中 后 人员安排：人员安排：安排专业工程师负责跟踪软装业务各环节。 提前介入：提前介入：咨询并安排软装工程团队各个工序需要的周期，如软 装备货，运输，陈设等； 节点确认：节点确认：进入冲刺阶段，确认装修施工退场时间、软装陈设完 成时间、展示区开放时间等。 关注关注 要点要点 4.1 4.1 项目软装工程进度管理项目软装工程进度管理 管理目标：管理目标：在展示区抢工过程中

25、，合理铺排各个环节，紧而有序，保证展示区完美开放。在展示区抢工过程中，合理铺排各个环节，紧而有序，保证展示区完美开放。 软装货品欠缺合适的存放点，影响装修施工的进度； 软装货品经多次运输和搬动，容易造成损坏或丢失 软装工程人员因工期延长或再次折返，导致整体软装工程费用的增加。 不良不良 后果后果 4.1 4.1 项目进度管理项目进度管理 进度管理误区进度管理误区1 1：提前一周或更长时间安排软装货品及安装人员到现场，等待装修施工完成后进场。提前一周或更长时间安排软装货品及安装人员到现场，等待装修施工完成后进场。 硬装与软装深度交叉作业，双方进度缓慢； 装修施工现场对软装货品欠缺保护，容易造成污

26、染或损毁； 陈设周期过短，欠缺调整时间，最终陈设效果难以保证。 不良不良 后果后果 工作面交接的误区工作面交接的误区2 2：装修工程拖延并接近板房开放日，压缩软装陈设周期。装修工程拖延并接近板房开放日，压缩软装陈设周期。 4.2 4.2 陈设期间工作面交接陈设期间工作面交接 不良不良 后果后果 4.2 4.2 陈设期间工作面交接陈设期间工作面交接 工作面交接的误区工作面交接的误区2 2：装修工程拖延并接近板房开放日，压缩软装陈设周期。装修工程拖延并接近板房开放日，压缩软装陈设周期。 硬装与软装深度交叉作业，双方进度缓慢； 装修施工现场对软装货品欠缺保护，容易造成污染或损毁； 陈设周期过短，欠缺

27、调整时间，最终陈设效果难以保证。 4.1 4.1 项目软装工程进度管理项目软装工程进度管理 如何合理安排软装工程进度？如何合理安排软装工程进度？ 4.1 4.1 项目软装工程进度管理项目软装工程进度管理 展示区必须通过联合验收后方可开放，若部分户型验收不合格，须配合整改并进行复核 ，合格后方可正式开放。 在设计效果设计效果一项评分中，软装设计效果占比软装设计效果占比56%56%，超过硬装设计44%的权重比，由此可见 集团对软装的重视。 4.3 4.3 陈设后的陈设后的 联合验收和交接联合验收和交接 为了更好地贯彻集团对展示区“完美开放”的战略要求，集团于为了更好地贯彻集团对展示区“完美开放”的

28、战略要求，集团于1515年年1212月发文月发文展示区品质验收评分办法展示区品质验收评分办法 软装软装 关注关注 案场管理制度手册案场管理制度手册 软装饰品重复利用操作指引软装饰品重复利用操作指引 第五章第五章 展示区维护和管理展示区维护和管理 第五章第五章 展示区维护和管理展示区维护和管理 维护保鲜维护保鲜重复使用重复使用 1、引入专业高品质的供 应商，加强竞争以提升整 体品质。 2、建立健全的验收标准 和有效的奖罚制度。 1、现场陈设阶段须做好 成品保护工作。 2、板房开放期间，结合 年初集团发布的 案场管理制度手册 做好日常维护工作，使 案场始终保持最佳展示 效果。 1、积极做好可重复使

29、用产品 记录和存放。 2、合适户型重复使用时，项 目可利用当地设计资源重新陈 设或联系原厂家进行搬迁。 3、流程参考 软装饰品重复利用操作指引 4、重新陈设后，组织集团相 关部门进行验收。 基础基础 执行执行 保障保障 产品品质产品品质 回顾总结回顾总结 软装工程质量管理软装工程质量管理 0101 0202 0303 0404 0505 任务设定和任务设定和 组织调研组织调研 软装方案设计软装方案设计 与深化与深化 软装产品的软装产品的 品质监控品质监控 进度协调及进度协调及 现场指挥现场指挥 软装工程验收及软装工程验收及 后评估后评估 策划定位策划定位 设计评审设计评审 生产管理生产管理 现场陈设现场陈设 后评估及后评估及 维护管理维护管理