房地产开发公司全周期管理-7-14更新培训课件课程（74页）.pdf

1、2017年7月 碧桂园项目全周期管理 为何要了解为何要了解项目全项目全周期过程管理周期过程管理 系统性学习项目运营周期流程系统性学习项目运营周期流程 增强实战型操作经验增强实战型操作经验 加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作加强开发报建、市政配套、现场管理各部门间团队协作 1 项目运营全过程 1、土地获取土地获取 2、前期策划前期策划5、开、开盘销售盘销售 6、交付业主、交付业主 3、开发报建、开发报建4、施工管理、施工管理 2 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 3 地价款的支付需与土地 交付挂钩，争取地价

2、款 能分期支付（注意未交 清地价款而先行动工的， 需与政府谈定未办理国 土证先行报建的手续）。 签约主体出让条件土地款支付时间 尚未成立新的项目公 司，用股东公司参与 竞买的，先签订成 交确认书待项目公 司成立后再签署国 有土地使用权出让合 同 (注意：涉及签订 变更协议的，应在报 名竞买时说明清楚， 以防涉及转让产生税 费的风险)。 在合同里需明确项目交 地时间、动工时间、竣 工时间，需特别防范因 土地闲置造成的损失。 明确出让条件，政府及 企业责任及义务 1.1直接招拍挂 需注意事项 4 一.土地获取 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合

3、作开发 5 合同合同 签约签约 阶段阶段 项目研究评估 谈定一级 开发协议 政府公开 选择合作方 确定合作方后 签署土地储备合同 乙方投入 土地储备资金 甲方办理征地农转用手续 及进行征地拆迁补偿 完成土地收储后 将土地公开出让 土土储储 实施实施 阶段阶段 竞买人报名竞买， 竞得后缴纳地价款 甲方返还 乙方投资款 产生溢价的，对溢 价进行分配、使用 资金资金 返还返还 阶段阶段 土地土地 出让出让 阶段阶段 - - - 1.2 一级开发 6 一.土地转让 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 7 概念 土地使用权转让是原建设用地使用权

4、人将建设用地使用权再转移的行 为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开 发的工程部分。 优点缺点 1、土地过户后权属清晰； 2、土地交易成本及税票明确； 3、无附带性或隐藏性债权债务； 1、转让产生税负较重（土增税和所 得税）； 2、如税负转嫁，获取成本会增加； 1.3 土地转让 8 转让条件 划拨用地需经原批准机关批准，且需补交土地出让金 已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证 已投资额占总投资额的25%（不含土地出让金） 按照土地出让合同约定进行投资开发 注：如土地剩余的使用年限过少，需补交土地出让金进行延长使用期限 1.3 土地转让 9 一.股权收购 1 企业获

5、取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 10 重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付 股权收购 拆迁补偿费用股权转让价款目标公司债务前期工程费用 1.4 股权收购 11 一.意向性拿地 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 12 概念 勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向， 并承诺愿意支付的土地价格。 政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件；土地的一级开发 虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。 路径 企业直接与政府签署

6、意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金 （也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。 注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。12 1.5 意向性拿地（勾地） 地价 （1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争取 该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。 合作范围根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。 供地计划约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。 规划条件建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。 供地

7、条件用地手续合法，市政等开发条件到位。 土地交付沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。 付款节奏土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。 优惠政策提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。 开发要求未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。 其他专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。 13 1.5 意向性拿地（勾地）-主要谈判条件 一.三旧改造 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 14 企业参与三旧 改造的模式 收购改造 自行改

8、造 并吸收房 企参与 企业直接 参与旧改 政府统一 收储 15 1.6 三旧改造 一.合作开发 1 企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 土地转让 股权收购 意向性拿地 三旧改造 合作开发 16 1. 双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益 2. 对方以土地作价入股，我司投入后期开发费用，按约定比例分配收益 3. 对方以土地入股，部分变现，合作开发 1.7 合作开发 17 经济效益指标及成本构成 1.土地 成本 2.开发 成本 3.增值税 及附加 4.土地 增值税 5.销管 费用 6.所得税 一.土地获取的经济效益 18 土地成本由土地成本由地价款、契税、地价款、契税、 交易服务费交易

9、服务费等构成（包括等构成（包括 红线外所涉及的代征土地红线外所涉及的代征土地 费用），其中契税为土地费用），其中契税为土地 成交价的成交价的3%，近期国家调，近期国家调 整为整为1.5%；交易服务费各；交易服务费各 地不同，一般均设有上限，地不同，一般均设有上限， 如东莞上限为如东莞上限为9.8万。万。 1.土地 成本 2.开发 成本 开发成本包括：开发成本包括：前期工程费、前期工程费、 土建工程费、机电安装费、土建工程费、机电安装费、 精简装修费基础设施配套费精简装修费基础设施配套费 （包括红线外代建工程所涉（包括红线外代建工程所涉 及的费用）、及的费用）、项目管理费、项目管理费、 财务费用

10、财务费用（利息成本）。（利息成本）。 增值税：增值税： 为销售收入的为销售收入的 11%， 3.营业税 及附加 4.土地 增值税 土地增值税分为预征与实际结算土地增值税分为预征与实际结算 两部分两部分，预征税率为：别墅销售，预征税率为：别墅销售 收入的收入的3%，洋房销售收入的，洋房销售收入的2%， 实际结算按公式计算，具体为：实际结算按公式计算，具体为： 土地增值税土地增值税=（销售收入（销售收入-（土地（土地 成本成本+开发成本）开发成本）120%-营业营业 税及附加税及附加-销管费用销管费用-财务费用）财务费用） 对应增值税率对应增值税率-速扣系数。约速扣系数。约 为销售收入的为销售收入

11、的5-10% 一.土地获取的经济效益 19 销管费用包括销管费用包括销售费用及管理销售费用及管理 费用费用，其中销售费用包括售楼，其中销售费用包括售楼 部装修、策划推广费、佣金费部装修、策划推广费、佣金费 等；管理费用是指除项目部外等；管理费用是指除项目部外 其他部门为组织和管理项目经其他部门为组织和管理项目经 营所发生的各项费用。销管费营所发生的各项费用。销管费 用一般按用一般按130-160元元/计算计算 （南方）约为销售收入（南方）约为销售收入2-4% （我们公司约为（我们公司约为2.5%）。）。 5.销管 费用 6.所得税 所得税计算方式为盈利额的所得税计算方式为盈利额的 25%，即（

12、毛利润额，即（毛利润额-销管费销管费 用）用）25%，无盈利则不缴，无盈利则不缴 所得税，若净利润为所得税，若净利润为20%- 25%，则对应的所得税为销，则对应的所得税为销 售收入的售收入的6.7%-8.3% 。 净利润率净利润率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6） 销售收入销售收入 毛利润率毛利润率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4） 销售收入销售收入 每亩净利润每亩净利润=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6）土地面积（亩）土地面积（亩） 自有资金投资回报率自有资金投资回报率=（销售收入（销售收入-1-2-3-4-5-6） 自有资金自有资金 首年资金回笼率首年资金

13、回笼率=首年销售收入首年销售收入首年（首年（1+2） 一.土地获取的经济效益 20 2 项目前期策划内容 二.项目的前期策划 21 1.大环境：地域、政治、生态、交通、经济、人文 环境分析; 2.房地产市场现状及发展趋势分析 ; 3.开发模式及项目定位; 4.前期筹备及开发策划； 5.总体设计方案（总平面、单体建筑、装标）; 项目策划的内容： 二.项目的前期策划 6.开发分期及财务资金组合（财务和市场）; 7.营销策划; 8.工程管理策划; 9.成本管理策划; 10.过程风险分析及控制（施工单位、进度及 质量、收入及支出、交楼） 22 编制各项计划 设计提前构思 政府深入沟通 项目有序开展的前

14、提条件 项目快速开发的基础和前提 项目顺利开展的有力保障 手续前置介入项目快速启动的源动力 前期工程准备项目快速开发的基本要求 前期筹备工作有哪些 二.项目的前期策划 23 设计流程 概念设计方案 阶段 设计方案阶 段 施工图初步设计 阶段 看地，概念规 划方案 收集整理设 计条件 协调各工程 单位意见 协调设计风格及 单体概念方案， 初步确定总规划 平面图 二.项目的前期策划 24 如何将项目的设计做好 二.项目的前期策划 房型好的住宅设计体现房型好的住宅设计体现 舒适性、 功能性、合理性 私密性、 美观性、 经济型 住宅的六大基本功能住宅的六大基本功能 起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学

15、习 25 二.项目的前期策划 26 二.项目的前期策划 26 二.项目的前期策划 26 5 如何给消费者送面积 二.项目的前期策划 27 “送送面积”的方法，就是“ 深入”研究建筑面积计算方法的论述，将可以不计入建筑 面积的套内平面面积，“送”给住宅买家。 七大手法七大手法 1 地下空间 2 中空客厅 3. 百变凸窗 4. 内天井 5 错层阳台 6. 设备平台 7. 超大阳台 ？ 前期策划 你 心目中的 是这样的？ 28 三.开发报建 29 三.开发报建 项目全周期开发流程（手续） 土地获取及权属登记（国土证） 发改委立项用地规划许可证（用地证） 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 总规批复

16、及单体批复（工程规划许可证） 竣工备案表、不动产登记证办理 30 国有土地使用权证办理 国有土地使用权证 国土局 土地房产交 易所 挂牌公告 缴纳保证金 委托书 国土局 土地房产交 易所 摘牌 土地成交确认书 缴纳出让金 国土局 用地科 签订土地出让合同 获取建设用地批准书 国土局 测绘院 测量用地红线 出具红线图和地形图 其他要求的资料 三.开发报建-流程简介 31 建设用地规划许可证办理 1、用地申请 2、国土证（未出） 3、用地红线图（未出） 4、地形图 5、初步规划方案 6、其他企业资料 7、其他委托人资料 规划局 规划科 （按规定无法送审） 建设用地规划许可证及 附图和规划设计条件

17、三.开发报建-流程简介 32 建设工程规划许可证办理 总平面规划图 规划局 测绘院 修详规技术审查： 1、国土证（未出） 2、用地证 3、总规图电子版 4、其他资料 规划局 规划科 规划局 建设科 设计院 1、产品研发 2、规划院 3、建筑三所 （总规图、单体图） 修详规行政审批： 1、立案申请表 2、用地证 3、地形图 4、总规蓝图 5、效果图 6、现场踏勘表 + 1、国土证 2、用地证 3、总规图（无用地 红线图，按规定无法送审） 4、单体图纸 5、修规批复意见 6、其他资料 建设工程规划许可证 三.开发报建-流程简介 33 建筑工程施工许可证办理 1、国土证 2、用地证 3、工程证 4、

18、交齐各项费用的凭据 5、其他资料 建设工程施工许可证 初步设计审查 施工图审查与备案 施工合同备案 施工监理单位招投标 质量监督登记 消防审查意见书 人防审查意见书 立项 环评批复 三.开发报建-流程简介 34 商品房预售许可证办理 商品房预售许可证 项目概况 1、房屋面积预测表 2、门牌路址、楼栋号 3、售房明细表 4、总规图、单体平立剖 5、国土证 6、用地证 7、工程证 8、施工证 物业维 修资金 1、房屋面积预测表 2、门牌路址、楼栋号 3、物业维修资金分配表 4、监管银行开户 5、首次缴存表 6、工程证 8、其他企业委托人资料 物预售款监 控账户 1、开户银行证明书 2、监管账户三方

19、协议书 3、其他企业委托人资料 预售证核发 1、国土证、出让合同 2、工程证、施工证 3、房屋面积预测表 4、商品房预售方案 5、工程形象进度确认书 6、售房明细表、价格公示表 7、物业维修资金确认书 8、总规图及其他资料 三.开发报建-流程简介 35 开盘 2015/4/20 6/115/25 缴清土地款出国土证签订出让合同 支付保证金 出红线图 地块摘牌 9/21 国土证用地规划证工程规划证预售许可证正常： 前置/穿插： 7/10 国土证 开盘出用地证用地证送审 用地证 （未缴清土地款） 开盘 设计院出图 总规批复 总规送预审 规划证 （无国土证） 总规送正审 7/24 7/13 7/10

20、 6/11 工程规划许可证 8/28 开盘消防送正审 施工证 (未完成正式招投标 程序未缴纳任何费用) 招投标 7/248/28 出施工证 9/30 消防送预审 6/11 预售证 (一周内完成) 出预售证 10/30 看现场进度 10/26 测量预售面积 10/21 办理门牌路址 08/11 开监控账户 10/27 开物维证明 10/29 三.开发报建-流程简介 36 三.开发报建-总结 从 事 开 发 报 建 工核 心 为 公 司 争 取 更 多 的 利 益 ！ 37 三.开发报建-总结 注 意 事 项 ： 不要让 政 府 担 责 任 或 风 险 不要打 破 现 有 的 利 益 平 衡 不要

21、把 自 己 和 公 司 搭 进 去 38 开工准备阶段工作: 测量放线 审图检测 建立管理 体系 立项批复 土地权 属登记 用地 规划证 参建单位 三通一平 工程 规划证 施工 许可证 地勘报告 现场管理报建手续 四.施工管理 39 进度管理体系 成本管理体系 质量管理体系 运营中心及区域考核： 里程碑一二三级计划执行情况 24个关键节点 重要事项闭合率 工程管理中心考核： 1、质量管理办法（2017）； 2、十条红线； 3、质量飞行检查； 4、强制排名，首尾必检； 5、工期优化、工地开放日； 四大管理体系 大运营考核 客户关系管理 客服中心及区域考核： 客户关系管理办法 售楼满意度 投诉率

22、维修关闭 1、集团财务资金中心：资金 计划管理； 2、集团成本管理中心：招投 标流程管理、工程造价审核制 度；签证管理制度；动态成本 考核；市政配套考核； 40 里程碑计划 一级计划 二级计划 三级计划 关键节点计划 月计划 周计划 工程策划专项策划 计划管理 41 技术交底 资料 管理 材料 封样 样板 引路 过程 验收 工序 管理 图纸 会审 过程控制 42 不同不同项目对目标的项目对目标的追求不同追求不同，有时，有时为了为了追求技术追求技术 性能的实现，宁愿牺牲以性能的实现，宁愿牺牲以时间或或成本为代价为代价。 成本是成本是项目初始阶段主要考虑的目标，质量是项项目初始阶段主要考虑的目标，

23、质量是项 目实施阶段主要考虑的目标，而时间往往在项目终止目实施阶段主要考虑的目标，而时间往往在项目终止 阶段显示出迫切性阶段显示出迫切性。 进度、成本、质量平衡 四.施工管理 进度进度 质量质量 成本成本 43 基础施工 施工现场 正负零以上 正负零以下 四.施工管理 44 施工总平面布置 三通一平：指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、 通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建 设。 45 参建单位到位 五方主体； 施工、监理单位职能人员架

24、构齐全， 人员到岗； 施工单位：项目经理、技术负责人、 施工、质检、安全、材料、资料（机 管）等五大员 工程全过程接受质监站和安监站 的监督 施工单位 监理单位设计单位 勘探单位 建设单位 质监站 安监站 46 测量 放线 检测 审图 建筑物放线 规划定点 施工图审查 规划指标审查 施工方案评审 面积测量 地籍测量 楼距测量 环境检测 桩基检测 设备检测 材料检测 技术监督措施 设计院须密切 配合 47 规划、施工图纸审查 单体施工图、规划单体施工图、规划 方案设计、审图、方案设计、审图、 取得指标审核证明取得指标审核证明 或图纸审图合格证或图纸审图合格证 设计院 审图机构 项目部 设计出图、

25、 修改、回复 审核、发证 协调、办理 48 现场管理体系 2. 质量管控体系（2017版） 1. 施工重点工序专项验收制度 （12大专项节点） 3. 质量十条红线（2017版） 4. 两防 ？ 施工管理 你 心目中的 是什么样的 如何 让工程做到 又快又好 在控制成本的情况下 ？ 49 房屋房屋预售也称商品房预售预售也称商品房预售，是，是指房地产开发企业指房地产开发企业 与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付与购房者约定，由购房者在先交付房屋定金或预付 款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的款（或全部楼款），而在未来一定日期拥有现房的 房产交易行为。房产交易行为。 此此阶段是开发商

26、阶段是开发商资金回笼的标志。的标志。 何谓预售 50 预售证办理 预售款监控账户、签订三方协议 价格备案（销售合同备案） 价目、收费公示 地块命名批复、门牌路址备案 预售面积测算 四证齐全 + 房产开发资质 + 达到预售标准证明 前期物业服务协议，物业维修基金 发预售证 五.开盘销售 51 达到预售办理标准: 预售办理的标准各地有所不同，广州地区为： 低层住宅要求主体封顶，高层要求主体完成至总层高的2/3，并提 供申办资料。 五.开盘销售 52 预售注意事项: 开盘销售时，即使有预售证，也要保证现场形象进度达到要求，避免被举报风险； 预售前必须先交齐物业维修基金，由开发商垫付； 向购房者展示的

27、样板房（包括所用材料）需与交楼标准必须一致； 取得预售证之前，部分地方不允许以任何理由收取客户定金或诚意金； 办理预售证后，在开盘前销售前，必须在楼盘显眼进行预售证和价格公示； 商品房购买合同中承诺购房者的交楼日期，一定要预留足够的工程和验收时间。 五.开盘销售 53 预售证办理资料准备 前期物业服务协议 协议版本由物业公司提供，项目部、法务部审核。 地块命名、门牌路址 营销中心和项目部确定苑区命名和街名路址编号。 预售款监控账户： 项目部和财务部到银行开通、确认。 销售价格备案 营销中心提供销售货量备案的价格。 物业收费 物业收费由物业公司到物价局备案后提供。 碧桂园豪园 五.开盘销售 54

28、 开盘销售后 商品房预告登记 由销售中心负责与业主签定合同并审核办理预告登记所需的资料，项目开发部负责向政府申办 及缴费取证。 最终成果：商品房预告登记证明书 预售款划拨（回笼资金） 由项目开发部根据监控帐户进帐情况，结合施工现场进度，及时按政府划拨标准拟定划拨金额 告并知财务部，由财务就提供申请划拨所需资料。 资金就是企业的生命，必须每日查看监控帐户进帐情况，及时申办预售款划拨，确保监控金额 在最少的范围内。 最终成果：预售专户资金拨付批准书 五.开盘销售 55 五.开盘销售 问题：2014年7月碧桂园豪园项目四期，工程现场做到正负零时，发 现施工图与报建图差异很大，如继续施工，竣工验收时会

29、存在极大风 险。但是如果调整报建图后再施工，在开盘销售前达不到预售条件。 实战经验实战经验：工程现场仍然按照施工图施工，同时调整报建图，即按目工程现场仍然按照施工图施工，同时调整报建图，即按目 前的施工图进行报建（调规划），核心点要把控住图纸不能有大改动，前的施工图进行报建（调规划），核心点要把控住图纸不能有大改动， 如有改动，及时和施工现场沟通，按最新调整后的图纸执行，避免再如有改动，及时和施工现场沟通，按最新调整后的图纸执行，避免再 次出现报建图和施工图不一致的情况。次出现报建图和施工图不一致的情况。 案例分享（一）： 56 问题：增城朱村城市花园办理预售证时，仅剩下一个星期时间项目开 盘

30、，正常办证时间为15个工作日以上，加上工期紧迫，工程进度也未 达到预售条件，按正常进度无法实现预售证办理。 实战经验：实战经验：经经与与房管局房管局协商协商，不违反政府，不违反政府规定规定的前提下的前提下，同时开展两同时开展两 个步骤的工作，衔接好结案时间。并在未送件的情况下，请审案人员个步骤的工作，衔接好结案时间。并在未送件的情况下，请审案人员 先行加班审理各项办证资料先行加班审理各项办证资料，办整个流程中后续的工作提前做，待我办整个流程中后续的工作提前做，待我 司补手续后司补手续后直接直接呈批，并且保证在领取预售证前现场已呈批，并且保证在领取预售证前现场已达到达到形象进度形象进度 条件条件

31、，按期完成了开盘节点按期完成了开盘节点。 五.开盘销售 案例分享（二）： 57 预售面积办理（预测面积） 通过规划报建和门牌路址命名后即可向政府申办，由政府计算预测面 积并出具预测成果报告，区域技术工程部对政府的预测面积进行审核，无 误后签发预测面积至销售中心. 最终成果：房屋建筑面积（预测）测绘报告 五.开盘销售 58 营销标准动作 五.开盘销售 59 五.开盘销售 如何实现开盘热销？ 品牌快速落地与传播 营造良好新闻宣传环境 整合圈层资源，提升社会美誉 打造至美展示区 凤凰名苑 海湾一号 60 ？ 销售 你 所理解的 是什么样的 61 综合验 收备案 防雷验收 消防、人防验收 规划验收 环

32、保验收 竣工验收 室内空气检测 水、电、暖通验收 节能验收 综合验收备案手续 六.竣工备案-联合验收 62 房屋面积及宗地面积实测 一、办理时间节点 1、开始：现场排栅拆除，花园围栏围闭，通过规划验收后即可开展实测业务； 2、结束：按合同约定的收楼日期提前7个工作日取得政府确认的实测面积。 二、办理所需资料 规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、 预测报告、国土证及用地红线图 三、最终成果 取得政府出具的房屋建筑面积测绘报告 六.实测 63 确权 一、定义：指对未经过房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附属物的 所有权进行的第一次登记，就是通常称

33、的“确权”或是“办理大产权” 二、所需资料：规划验收合格证、规划验收指示明细、规划验收测量册、竣工图、路址证明、 实测报告、国土证及用地红线图、竣工验收备案表、预售证 三、办理流程： 规划验收 竣工验收 房屋、花园 实测 （实测报告) 初始登记 最终成果：房地产初始登记告知书 六.确权 64 商品房的产权（房地产权）一般包括房屋所有权和土地使用权，办理产权转移手续就是通常说的 “过户”。 初始登记 （确权） 办理小业主 房地产权证 契税申报及缴交 、购买印花 税票 缴交 交易手续费、 登记费 房屋、花园 实测 （实测报告） 通过初始登记、契税、交易手续费、登记费等费用的缴交即可向政府申办。 产

34、权办理 六.确权 65 六.交付业主 由由客户关系服务中心客户关系服务中心负责负责，评估评估以下六部分是否存在以下六部分是否存在风险风险 交付风险预警 证件协议主体工程装修工程 市政配套工程共建及园林工程合同及销售承诺类 66 六.交付业主 交楼注意事项 交楼前必须逐户检验一次，查看是否均已达到交楼要求； 物业公司对公共配套设施进行验收、接管； 为缓解大批交楼，可以分批安排业主收楼； 业主收楼时，必须由售楼、物业和工程管理人员陪同，介绍工程完成情况，解读 验收备案资料和“两书”； 交楼标准样板房必须在交楼完成后才能拆除； 让业主亲身体验各项验收，如试水、开门窗、量面积等，装修房还须开灯、开电 器、开水龙头、敲地板、敲墙面； 业主提出质量问题时，记录下来，承诺合理时限内完善；业主无理要求的，依照 购房合同解释。 67 七.物业管理 目的是让业主感受： 安全 舒适 超值 方便 做好物业管理的重要性： 促进销售 维护品牌 提高社区生活品质 68