房地产开发公司财务基础知识及关键指标培训课件课程（67页）.pdf

1、房地产项目财务基础 知识及关键指标 吴渊 2014.03.04 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 财务 内容 专业 知识 绩效 指标 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产财务的内容 资金 税务 预算 成本 内控 核算 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产财务的内容 资金 税务 预算 成本 内控 核算 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 内部资料 资金篇 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 项目总收入 10 亿元， 总成本 9 亿元，净利润 1 亿元 净利润率 = 1 / 10 = 10% 问题：利润高吗？ 购地支出 2亿

2、元 工程前期投入1亿元 开发贷款 3亿元 预售资金 7亿元 延付工程款* 1 / 3 = 33.33% 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 很少有一种产品！ 在没有生产出来之前就可以成批量的销售，甚至“日光” 在没有生产出来就可以预先回笼大部分销售资金 在生产过程中可以让供应商垫付大量的资金 在生产过程中可以获取大量的银行贷款支持 在销售后，客户也可获得大量的银行贷款支持 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 资金的杠杆作用 年份年度资金自筹资金杠杆率 19973,8179733.92 19984,4151,1673.78 19994,7961,3453.57 20005

3、,9981,6143.72 20017,6962,1843.52 20029,7502,7383.56 200313,2003,7713.50 200417,2005,2083.3 200521,3987,0003.06 200627,1368,5973.16 房地产行业的资金杠杆率 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 如果快不了怎么办？ 购地支出 2亿元 工程前期投入1亿元 开发贷款 3亿元 预售资金 7亿元 延付工程款* 如果销售不理想， 资金不能回笼！ 3年的利息近1亿， 本金3亿 还有近7亿的成 本费用税金 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产实现高回报的

4、关键 速 度！ 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 快字优先！ 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产项目全周期资金管理 集团自有资金 融资（贷款、施工方融资） 楼款（预售、按揭） 流入 土地款、工程款 税款、销管费用、薪酬 归还借款 流出 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 资金一天的成本！ 200亿的存量资金一天的成本： 200亿*7.5%/365=410.95万元 问题：钱多好还是钱少好？ 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 内部资料 信 群

5、交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 丰田零库存管理的启示！ 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 资金运营管理的最高境界！ 在想用钱就有钱的前提下 银行存款余额为零！ 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 怎么做好资金的运营？ 资金计划 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 现金流项目现金流项目 类别 类别 汇总类别 汇总类别 1.现金及银行存款期初余额（会计账上余 1.现金及银行存款期初余额（会计账上余 额）额） 期初余额 2.经营活动产生的现金流入 2.经营活动产生的现金流入 2.1 销售商品、提供劳务收到的现金 2.1.1销售、劳务收入(收集团内上市公

6、 司) 经营活动产生的现金 流入 2.1.2销售、劳务收入(收集团内非上市 公司) 经营活动产生的现金 流入 2.1.3销售、劳务收入(收集团外单位) 经营活动产生的现金 流入 楼款收入 2.2 租金收入 经营活动产生的现金 流入 其他收入 2.3 利息收入 经营活动产生的现金 流入 其他收入 2.4 收到的税费返还款 经营活动产生的现金 流入 其他收入 2.5 代收款收入 2.5.1 代集团内部单位收取的款项本期资金占用额 2.5.2 出租商铺代收款收入 经营活动产生的现金流 入 其他收入 2.5.3 收回保证金及押金 经营活动产生的现金 流入 其他收入 2.5.4 其他代收款收入 经营活动

7、产生的现金 流入 其他收入 2.6 其他收入 经营活动产生的现金 流入 其他收入 3.经营活动产生的现金流出 3.经营活动产生的现金流出 3.1 工程建设支出 3.1.1 外包工程款支出（含支付非 上市） 经营活动产生的现金 流出 工程款支出 3.1.2 支付集团上市建安公司工程 款 经营活动产生的现金 流出 内部建安 3.1.3 前期工程 经营活动产生的现金 流出 工程款支出 3.1.4 开发间接费用 经营活动产生的现金 流出 工程款支出 3.1.5 其他 经营活动产生的现金 流出 工程款支出 3.2 支付本单位土地出让金(含土地保证 金)及相关土地费用（含土地契税） 经营活动产生的现金 流

8、出 土地款支出 3.3 材料及设备购置支出 经营活动产生的现金 流出 3.3.1.1材料及设备购置支出（付 集团内上市公司） 其他支出（材 料） 3.3.1.2材料及设备购置支出（付 非上市、外单位） 其他支出（材 料） 3.3.1.2.1 购买原材料（不用 填） 3.3.1.2.2 购买低值品（不用 填） 3.3.1.2.3 购买能源（不用 填） 3.3.1.2.4 购买其他（不用 填） 3.4 税费支出（不含土地契税） 经营活动产生的现金 流出 3.4.1 营业税 其他支出（税 费） 3.4.2 土地增值税 其他支出（税 费） 3.4.3 企业所得税支出 其他支出（税 费） 3.4.4 土

9、地使用税支出 其他支出（税 费） 3.4.5 房产税支出 其他支出（税 费） 3.4.6 其他税费支出（代收和代支 个税都在薪酬反映） 其他支出（税 费） 3.5 销售及行政管理费用支出 经营活动产生的现金 流出 其他支出（销 管） 3.6 薪酬福利支出 经营活动产生的现金 流出 其他支出（薪 酬） 3.6.1薪酬福利支出（工人） 3.6.2薪酬福利支出（管理人员） 3.6.3薪酬支出 3.6.4福利支出 3.7 捐赠支出 经营活动产生的现金 流出 其他支出 3.8 代付款支出 3.8.1 代集团内部单位支付的地价款 及土地费用（含土地契税） 本期资金回笼额 3.8.2 代集团内部单位支付的工

10、程款 本期资金回笼额 3.8.3 代集团内部单位支付的其他款 项 本期资金回笼额 3.8.4 支付保证金及押金 经营活动产生的现金 流出 其他支出 3.8.5 其他代付款支出 经营活动产生的现金 流出 其他支出 3.9 其他支出 经营活动产生的现金 流出 其他支出 4.投资活动产生的现金流入 4.投资活动产生的现金流入 4.1收回投资款（收集团上市公司）本期资金占用额 4.2收回投资款（收非上市、外单位、个 人） 本期资金占用额投资余额（+） 4.3股利及债券利息收入本期资金占用额投资余额（+） 4.4收回委托贷款本期资金占用额 4.5收回理财本金（2014年新增） 4.5收回理财本金（201

11、4年新增）本期资金占用额本期资金占用额赎回理财赎回理财 4.6其他 投资余额（+） 5.投资活动产生的现金流出 5.投资活动产生的现金流出 5.1拨付资本金、投资款 5.1.1拨付资本金、投资款(付集团内上 市公司) 本期资金回笼额 5.1.2拨付资本金、投资款(付非上市、 外单位或个人) 本期资金回笼额 5.2购买股票 投资余额(-) 5.3购买债券 投资余额(-) 5.4委托贷款支出 本期资金回笼额 5.5在建工程支出（支付非上市、外单位 或个人） 工程款支出 5.6材料及设备购置支出（属酒店、会所 等固定资产） 其他支出（材 料） 5.7支付地款及相关费用（属酒店、会所 等固定资产） 土

12、地款支出 5.8理财本金支出（2014年新增） 5.8理财本金支出（2014年新增）本期资金回笼额本期资金回笼额理财支出理财支出 5.8其他 投资余额(-) 6.筹资活动产生的现金流入 6.筹资活动产生的现金流入 6.1借款收入 借款收入 6.2发行债券收入 借款收入 6.3委托贷款收入 本期资金占用额 借款收入 6.4收注（增）资款 6.4.1收注（增）资款(收集团内上市 公司) 本期资金占用额 6.4.2收注（增）资款(收非上市、外 单位或个人) 6.5收集团内往来款（上市与上市） 本期资金占用额 6.6收集团内往来款（上市与非上市、非 上市与非上市） 本期资金占用额 6.7其他筹资余额（

13、+） 7.筹资活动产生的现金流出7.筹资活动产生的现金流出 7.1归还借款还贷支出 7.2偿付债券本金还贷支出 7.3归还委托贷款 本期资金回笼额还贷支出 7.4支付借款费用利息支出 7.5支付股利 本期资金回笼额 7.6支付集团内往来款（上市与上市） 本期资金回笼额 7.7支付集团内往来款（上市与非上市、 非上市与非上市） 本期资金回笼额 7.8其他 筹资余额(-) 8.土地储备款 8.土地储备款 土地储备 8.1 与土地储备有关的收入(一般情况下房产公司不会有） 8.2 与土地储备有关的支出(一般情况下房产公司不会有） 9.汇率变动对现金的影响 9.汇率变动对现金的影响 10.现金及银行存

14、款期末余额10.现金及银行存款期末余额期未余额 11.限制用途的资金 11.限制用途的资金 限制用途资金 11.1 监控户资金2013年年底限制资金余额70,682,412 11.2 专项贷款资金70,682,412 11.3 保证金及押金2013年年底可动用资金余额 11.4 物业维修基金#REF! 11.5 外币 11.6 其他 12.实际可以动用的资金余额(2014年视作回笼)12.实际可以动用的资金余额(2014年视作回笼)本期资金回笼额本期资金回笼额可动用资金余额可动用资金余额 13.腾越代垫本公司工程款 13.腾越代垫本公司工程款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 内部建安

15、 14.雅骏代垫本公司工程款 14.雅骏代垫本公司工程款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 内部建安 15.其他上市建安公司代垫本公司工程款 15.其他上市建安公司代垫本公司工程款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 内部建安 16.非上市公司代垫本公司工程款 16.非上市公司代垫本公司工程款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 17.管理公司代垫款 17.管理公司代垫款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 28.其他公司代付本公司支付的土地款 28.其他公司代付本公司支付的土地款 本期资金占用额/经营活 动产生的现金流出 19.其他 19.其他 本期资金占用额/经营

16、活 动产生的现金流出 经营活动产生的现金流入 经营活动产生的现金流入 经营活动产生的现金流出 经营活动产生的现金流出 经营活动产生的现金流净额（2014年不 经营活动产生的现金流净额（2014年不 考核）考核） 净现金流 净现金流 剔除土地款现金流净额 剔除土地款现金流净额 理财调整(2014年不用填) 理财调整(2014年不用填) 存款支持调整(2014年不用填) 存款支持调整(2014年不用填) 本期资金回笼额 本期资金回笼额 本期资金占用额 本期资金占用额 本期资金回笼占用净额 本期资金回笼占用净额 净回笼 净回笼 年初未分配利润 年初未分配利润 2014年年初资金回笼占用额 2014年

17、年初资金回笼占用额 内部计息 内部计息 内部计息 内部计息 请在D100D105填 上对应B100B105的 2013年年底各类受 限资金余额，以得 出2014年年初实际 可动用余额。 楼款收入 土地款、工程款、税款、费用、薪酬 经营活动 购建固定资金、对外投资 投资活动 借钱、还钱、吸引投资、分红付息 融资活动 内部资料 一个新项目的全周期的资金计划预估 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 内部资料 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产的融资渠道 主要融资方式： 融资方式 国内融资国外融资 商业信用开发贷款信托并购贷款IPO融资IPO融资债券 银承商承保理 信

18、群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 经办银行（支行）受理，资料收集和初步调查 省行或二级分行组织人员进行项目评估 评估后，资料移交后台贷款审查部门审查 上报银行信贷审查委员会审议（上会） 行长签批 落实限制性条款、签订合同，准备放款 跟踪资金使用、定期贷后检查 根据销售进度收回货款 银行审批流程图 内部资料 施工方融资 保理 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 承兑人（项目公司） 施工方融资 票据 收款人（承建商） 银行 交付商票及保贴函 申 请 商 票 保 贴 额 度 给 予 商 票 保 贴 额 度 申 请 开 立 保 贴 函 还款 持 票 据 及 保 贴 函 贴 现 内

19、部资料 项目如何做好资金管理 “两个重点” 楼款收入 去存货 快回笼 工程支出施工方融资 按揭 应收款 监控户 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产财务的内容 资金 税务 预算 成本 内控 核算 内部资料 税务 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 企业所 得税 土地增 值税 营业税 土地使 用税 契税 耕地占 用税 房产税 印花税 内部资料 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 企业所得税 法人税制原则：你的就是你的，我的就是我的，权利不能转移，义务 也不能转移。 （政府代缴） 权责发生制为原则，收付实现制

20、为例外：成本的扣除必须与收入相匹 配 （土地增值税预提） 纳税调整的原则：你不认为的收入要交税，你认为的成本不能扣除。 税法不改变会计处理。因此暂时性差异的调整显得非常重要。税法不 明确的，会计构成税法的组成体系。国税函【2010】48号文件明确 了改点。 实质重于形式的原则，真实性原则、实际发生原则、合法性原则、相 关性原则、合理性原则、反避税原则 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 C公司 B公司 A公司 +100万元万元 -1000万元万元 +100万元万元 征税主体问题征税主体问题 内部资料 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 销售房款政府奖励 土地使用税返还财

21、政补助 接受捐赠接受投资 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 生产 成本 行政 费用 借款 利息 营销 费用 投资 损失 资产 毁损 交纳的 税费 赞助 支出 担保 支出 发票扣除 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 资本性支出 赞助、担保、罚款、滞纳金 与收入无关的其他支出 不能扣除 招待费、广告费 对外捐赠、福利费 借款利息 限额扣除 内部资料 土地增值税 立法时间长，诸多事项规定不明确，各地规定差异很大 业态、分期复杂的项目，选择空间较大 前期预缴、后期清算，清算税款缴纳与销售明显不同步 第二所得税 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 增值额=收入-扣

22、除项目 扣除项目=土地成本+开发成本+营业税费+开发费用+加计扣除 增值率=增值额/扣除项目 土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数 内部资料 土地增值税 在开发成本基 础上计算扣除 加计扣除20% 开发费用5% 利息5% 锁定单 方成本 不承认预提 剔除罚息、土 地返还款 前期预征别墅3% 普通住宅优惠20%内免税 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 （一）增值额未超过扣除项目金额一）增值额未超过扣除项目金额5050 土地增值税土地增值税税额税额= =增值额增值额3030 （二）增值额超过扣除项目金额二）增值额超过扣除项目金额5050，未超过，未超过100100的的 土

23、地增值税土地增值税税额增值额税额增值额4040扣除项目金额扣除项目金额5 5 （三）增值额超过扣除项目金额三）增值额超过扣除项目金额100100，未超过，未超过200200的的 土地增值税土地增值税税额税额= =增值额增值额5050扣除项目金额扣除项目金额1515 （四）增值额超过扣除项目金额四）增值额超过扣除项目金额200200 土地增值税土地增值税税额税额= =增值额增值额6060扣除项目金额扣除项目金额3535 公式公式中的中的5 5，1515，3535为速算扣除系数。为速算扣除系数。 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房产税 按房产原值计税 计税依据包括土地 按房产计税余

24、值征税：1.2% 按租金收入征税：12% 内部资料 合同决定业务过程 业务工作产生税收 财务核算和缴纳税款 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产财务的内容 资金 税务 预算 成本 内控 核算 内部资料 预算 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 内部资料 签约产品净利润率 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 资金回笼（占用）净额，这个绕口的词是什么东东？ 内部资料 测试题 下面这些项目算不算占用？ 收到集团的公司成立的注资款 收到集团内其他公司的往来款 集团内的建筑安装公司垫付的工程款 下面这些项目算不算回笼？ 支付母公司的股利 替集团其他公司支付工程款

25、或其他款项 根据集团安排，出资成立一家新公司，投出的注资款 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 经营性现金流净额 经营性现金流净额：经营性收入-经营性支出 含腾越、雅骏等内部建安公司工程材料款 含固定资产支出，不含土地款支出 剔除了银行借款对经营活动的现金流影响 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 内部计息 项目公司占用资金资金所需要支付的利息 年度绩效 13% 成就共享 30% 内部计息可成为年度绩效净利润的调整项 内部资料 项目全周期经营预算 成就共享项目 成就共享奖励金额=（净利润年化自有资金投入30%）计提比例 1、100万 （ 6个月/12个月）=50万。 举

26、例： 2、100万 （12个月/12个月）=100万。 3、100万 （18个月/12个月）=150万。 年化的计算公式：年化额年化的计算公式：年化额=投入额投入额 （占用的天数/365) 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 新项目投资测算 土地基本数据 面积、地价、土 地款支付进度 市场调研报告 规划设计要点 财务指标 税率、费率、利 率、资金流 地块岩土报告 土方工程报告 市政配套调研报告 开发情况 拿地、开工、开盘 时间、成本 法务报告 酒店建设意见 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 新项目的投资测算 总体 情况 初步 规划 销售 预测 开发 成本 开发 成本

27、付款 利润 表 现金 流 敏感 性分 析 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 投资测算：利润表 1、利润的计算 净利润净利润 利润利润 总额总额 收入收入成本成本税金税金费用费用 销售费用销售费用管理费用管理费用财务费用财务费用 营业外收支营业外收支 企业所得税企业所得税 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 投资测算：利润表 2、主要指标 1 14 4 3 32 2 亩产利润 单方利润按亩折算 土地获利倍数 亩产利润/每亩地价 销售净利率 净利润/销售收入 产品净利率 内部资料 企业财务指标（一）： 一、偿债能力分析 1、资产负债率=总负债/总资产*100% 2、营运资

28、金= 流动资产 - 流动负债（最好境界零营运资金） 3、流动比率= 流动资产/流动负债 （合适区间大于1小于2） 4、速动比率=（流动资产 - 存货） /流动负债（经验标准是1左右） 5、现金比率= 现金存款/流动负债（经验标准是0.4左右） 6、利息保障倍数 = （税前利润 + 利息费用）/ 利息费用 7、所有者权益乘数（杠杆乘数）=总资产/所有者权益（即净资产） 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 企业财务指标（二）： 二、盈利能力分析： 1、销售利润率 = 利润总额 / 销售收入 2、销售净利率 = 净利润 / 销售收入 3、总资产收益率=净利润 / 资产平均余额 4、净资产

29、收益率= 净利润 / 净资产平均额 5、每股收益=（净利润 应付优先股股利）/流通在外普通股平均股数 6、市盈率=股价/每股收益 7、市净率=股价/每股净资产 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 企业财务指标（三）： 三、营运能力分析： 1、应收帐款周转率 应收帐款周转率=销售收入/应收帐款平均余额 应收帐款周转天数360天应收帐款周转率 2、存货周转率 存货周转率=销售成本/存货平均余额 存货周转天数 360天存货周转率 3、总资产周转率=销售收入/总资产平均数 经营周期=存货周转天数+应收帐款周转天数（周期越短，现金产生得越快） 内部资料 我们过去的成绩单 2012年中报201

30、2年年报2013年中报 资产负债率70.7%71.5%73.1% 权益乘数3.41 3.51 3.72 销售净利率17.9%16.4%16.0% 资产周转率29.7%34.4%37.0% 权益收益率18.1%19.8%22.1% 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 房地产财务的内容 资金 税务 预算 成本 内控 核算 内部资料 全过程动态成本的管控 目标成本 结算成本 设计变更现场签证 配置标准 变化 材料人工 价格变动 工程量 变动 动态成本 成本数据库 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 新项目的 目标成本 编制 合约规划 编制 签证变更 统计分析， 合同价预 算统计分 析 实时进行 各项目动 态成本监 控 根据监控 结果进行 动态成本 分析 成本数据 对接投资、 销售、做 为评估测 算依据 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享