房地产开发公司会计核算规范课件培训课件课程（71页）.pdf

1、单击此处编辑母版标题样式 房地产会计核算规范 财务资金部梁倩虹 2013年X月X日 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 拿 地 阶 段 拿 地 阶 段 可行性分析报 告 投资管理部了解项目调研情况 成交确认书投资管

2、理部了解土地情况摘牌面积、土地款等 土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等 与政府约定的 其他资料 投资管理部 如会议纪要、红头文 件等，了解土地情况 注意土地出让过程中 的特殊约定 土地款、相关 税费及补偿款 等票据 投资管理部 项目管理部 成本归集的依据 土地款发票是否齐全、 合法、支付土地费用 对应土地使用证信息 开发周期、开 发计划 项目管理部用于了解项目情况 掌握开发范围和开发 不同环节时间 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 前 期 阶 段 前 期 阶 段 立项文件 项目管理部 土地增值税需要信息、 资料 了

3、解立项范围、以及对应 成本核算和销售苑区范围 开发数据 简表、型 号表 区域工程管 理部、项目 管理部 开发数据简表开发数据简表记录 基底面积、室外车位面 积、道路用地、绿化用 地、总用地面积、可售 建筑面积、建筑面积等 数据。型号表型号表记录 各苑区型号构成、不同 型号的相关面积数据等， 随着项目报建、预售、 竣工，面积数据会进行 相应更新。均可作为成 本拆分的依据。 1、根据现有的施工许可 证、国土证上面所载的面 积数据，核对简表的 面积是否准确，并核对栋 号是否齐全。 2、项目推进各阶段所发 生的成本，按当月开发数 据简表中最新数据处理， 以后更新数据时对以前的 成本分摊不进行追溯调整

4、（重大差异除外）。 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 前 期 阶 段 前 期 阶 段 世邦六 证表 项目总办 区域办公 室 附有该项目从土地到 竣工的相关信息，划 分成本对象、成本拆 分等均可参考上面相 关信息 由“土地办证清单”、 “立项文件”、“建设 工程规划许可证”、 “建设工程施工许可 证”、“商品房预售许 可证”、“竣工验收证” 组成，应核对其是否准 确 工程任 务表 项目总办 参考其工程进度的安 排 工程任务安排因现场实 际情况、公司策略等因 素而改变，财务获得更 新信息 实际开 工时间 项目部 部分苑区计划和实际

5、开工时间差异较大， 其成本分摊需用时间 判断 开工时间及对应的开工 苑区范围 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 前 期 阶 段 前 期 阶 段 明确自有物 业与公共配 套设施范围 项目管理部 判断作为“固定 资产”或分摊成 本进苑区的主要 依据 各苑区动工时,应向 业务部门了解自有 物业情况，以便确 定成本核算对象 与施工方及 监理单位等 签订相关工 程合同 项目管理部、 造价管理部 成本归集的依据 合同金额、合同范 围、工程项目内容 等 成本预算造 价 造价管理部 成本归集、成本 分析的依据 组成总包合同总金 额的预算信息 成

6、本核算对 象资料 项目管理部、 造价管理部 划分成本核算对 象的依据 成本核算的载体与 核心 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 项 目 建 设 项 目 建 设 工程进度款、 零星工程付 款审批表 项目管理部、 造价管理部 成本 归集 的依 据 1、核对金额是否正确、工程款 支付比例是否合理、造价是否按 要求进行房地产项目划分等。 2、进度款支付申请表应由造价 部审定支付款项。 3、本期完成工程造价确认表应 由施工方和监理单位签发。 4、造价管理部申请计价表应显 示到施工栋号。 5、形象进度说明项目管理部应 已复核。 6、除造价部

7、审核外的成本必须 附明细资料，可以体现受益范围、 成本构成、标准等。 支付工程款 相关附列资 料 代扣款项 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 预 售 阶 段 预 售 阶 段 预售款监控 银行资料 财务管资金 部 集团对于银行账户 资料存档要求 监控协议财务资金部 预售范围、 推售时间 营销中心 预售时间及对应的苑区范 围 预售占地和 建筑面积 项目管理部 成本拆分的依据 核对栋号是否齐全，用地 面积是否与国土证一致， 建筑面积较报建时差异是 否合理 销售物业交 楼时间 营销中心 结转主营业务收入 的依据和成本核算 单位是否出现不

8、同 时期交付而进行第 二次拆分 交楼时间及对应苑区范围 预售物业与 施工区域对 照表 营销中心 财务资金 成本核算对算与销 售苑区的对应关系 以销售栋号对应成本核算 的施工栋号做一个对照表， 以便账务处理 单击此处编辑母版标题样式一、成本核算基础工作 资料名资料名对应部门对应部门作用作用注意要点注意要点 竣 工 验 收 竣 工 验 收 初步和 最终结 算资料 造价管理 部 成本归集的依据 核对栋号是否齐全，初 步结算还应核对是否包 含现场签证等 工程发 票 项目管理 部、造价 管理部等 成本归集的依据 工程款发票是否齐全、 票据是否合法 实测占 地和建 筑面积 等 项目管理 部 成本拆分的依据

9、 核对栋号是否齐全，用 地面积是否与国土证一 致，建筑面积较预售时 差异是否合理 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 产权归属产权归属 分类归集分类归集 功能区分功能区分 装修标准差异装修标准差异 成本差异成本差异 标段划分标段划分 单击此处编辑母版标题样式二、确定成

10、本核算对象 1、产权归属： 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象 大型公共配套设施：如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、 交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入开发产品成本， 均单独作为成本核算对象归集。 小型公共配套设施：可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计 入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 2、分类归集： 对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不 同施工单位施工的群体开发项目，应考虑单独作为成本核算对象进行 核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开

11、发项目的周 期等划分为不同的成本核算对象。 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 3、功能区分： 开发项目某一组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、 公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑 均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归 集成本。 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 4、装修标准差异： 开发项目因产品类型或功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在 较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等， 应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是 在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准

12、确的划分装修和 毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修 和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分 开。 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 5、成本差异： 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 ，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高 ，可单独作为一个成本核算对象。 6、按“标段”方案： 一个销售苑区分几批建设、完工的情况，在这种情况下，以施工范围 （简称“标段”）为主要思路划分成本核算对象。 单击此处编辑母版标题样式二、确定成本核算对象 特殊产品类型： 1、同为一个基础的不同产品 同为一个基地但

13、有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比 进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“ 业态档案”。结转库存商品时再分开核算。如商铺。 2、关于车位： 洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属， 在确认成本核算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时 再分开核算。 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管

14、理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式三、成本核算项目及内容 全：成本科目、合同类别、款项类别、流程选择等指引 20120730更 新.xls 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目及准则四、成本核算科目及准则 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目及准则 成本核算相关科目（一） 【房地产开发成本】- 房地

15、产开发成本通过本科目核算 【预付工程款】-核算总包合同预付工程款或需要在应付进度款扣除 的其他工程预付款 【应付工程款-发票已到】-房地产开发成本对方科目通过本科目 核算，实付工程款通过本科目核算。 【应付工程款-暂估】-预提暂估工程成本通过本科目核算 【应付土地款】-房地产开发成本-土地款及相关费用对方科目通过本 科 目核算，支付土地款及相关费用通过本科目核算。 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目 成本核算相关科目（二） 【其他应收款-外包单位代付款】-代施工单位支付的甲指材料、工程 借款、水电费等代扣代缴类费用通过本科目核算，并记入相关的明细 科目。 【营业外收入-罚款收入】-应

16、付进度款扣除对施工单位的罚款收入在 本科目核算。 【库存商品-开发产品】-核算已开发完成并竣工验收的开发产品实际 成本。 单击此处编辑母版标题样式（一）、成本核算科目 成本核算原则： 以工程进度确认成本 不以收取的有效发票确认成本 发票通过票据台账进行管理 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 应付进度款应付进度款 付款计划付款计划 补录线下应付款补录线下应付款 财务应付款 NC应付管理 -成本应付单 引入财务应付款引入财务应付款 实付款登记实付款登记 实付款 NC应付管理 -成本付款单 扣款登记扣款登记 代扣款支付 NC应付管理 -成本付款单 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则

17、 1、支付预付工程款 （指合同约定、需要在进度款扣除的预付工程款） 借：预付工程款 贷：银行存款 备注：零星合同的分期付款，首次付款不当是预付工程款核算 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 2、应付进度款 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 支付进度款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 单击此处编辑母版标题样式（二）成本核算准则 3、 应付工程结算款、保修款 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 支付工程结算款、保修款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 单击此处编辑母版标题样式（二）、成本核算准则 5、 预提工程结算款、保修款 借：房地产经营成本 贷：应付

18、工程款-暂估 红字冲销预提成本： 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-暂估 单击此处编辑母版标题样式（二）、成本核算准则 6、集团上市建筑公司不同账务处理：包含广东腾越、雅骏 、腾安，按实际开票金额确认工程进度款。 借：房地产经营成本 贷：预付工程款 财务应付款同时生成以下分录： 借：预付工程款 贷：其他应收款 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 1、工程借款 借：其他应收款-外部单位代付款-工程借款 贷：银行存款 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 2、甲指材料款 借：其他应收款-外部单位代付款-甲指材料款 贷：银行存款 3、代扣代缴类费用 包括水电费、税费、农民工保证金等代扣代缴费

19、用） 支付时： 借：其他应收款-外部单位代付款-代扣代缴类费用 贷：银行存款 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 4、应付进度款引入甲指材料款、工程借款、代扣代缴类费 用扣除工程款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 其他应收款-外部单位代付款-甲指材料 工程借款 代扣代缴类费用 预付工程款 单击此处编辑母版标题样式（三）、应扣款 5、应付进度款引入罚款 借：应付工程款-发票已到 贷：银行存款 营业外收入-罚款收入 单击此处编辑母版标题样式（四）奖励类款项 奖励款视同工程款处理，按主合同拆分至对应的成本科目。 借：房地产经营成本 贷：应付工程款-发票已到 借：应付工程款-发票已到 贷：

20、银行存款 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 外包工程款 工程进度款(外) 总包合同的款项 选择此类 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程预付款工程预付款(外外) 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程结算款(外) 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 工程保修款(外) 028-属经营活动的支付非上 市/外包工程款 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 内包工程款 工程

21、进度款(内) 集团内部上市公司的 款项选择此类，例如：沈 阳腾越、广东腾越分公司、 碧日、家具、国昇监理等。 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程预付款(内) 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程结算款(内) 027-支付集团上市建 安公司工程款 工程保修款(内) 027-支付集团上市建 安公司工程款 内包工程款内包工程款 集团内部上市公司的款 项选择此类，例如：广东 腾越、雅竣、腾安等通过 内部往来款抵消工程款， 选择此类。 027-支付集团上市建 安公司工程款 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名

22、称收支项目名称 非总包成本类 合同款 首次付款 除总包外其他合同或非 合同都选择此类，例如：土 方、市政配套、零星工程、 装修工程等。还有集团内非 上市公司其他工程款如博意、 顺茵等。 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 合同进度款 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 合同结算款 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 合同质保金 028-属经营活动的支付非 上市/外包工程款 土地成本费用 土地征用费、补偿费、契税 03301-支付本单位地款(含 土地保证金)及相关土地费 用（非固定资产） 行政规费 与政府及行政事业单位 相关的行政规费（含无合同 类行政规费、以协议及

23、结算 单作为付款依据） 030-前期工程 前期工程费用 七通一平、设计及其他 前期工程成本 030-前期工程 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 应扣款 甲指材料款 代施工单位代缴的 款项，需要在进度款扣回 的，选择此类。 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 甲供材料款 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 罚款 043-其他代付款支出 水费 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 电费同上同上 电话费同上同上 税费同上同上 农民工保证金同上同上 建安劳保费同上同上 安全文

24、明措施费同上同上 白蚁防治费同上同上 返工维修费同上同上 装修甲指材料款同上同上 工程借款 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 扣除预付款 同上同上 其他 028-属经营活动的支付非上市/外 包工程款 单击此处编辑母版标题样式（五）、款项名称与基础信息对照关系 款项类型款项类型款项名称款项名称选择指引选择指引收支项目名称收支项目名称 无合同费用 开发间接费用 项目财务部每个月汇 总录入记入成本科目的开 发间接费（包括供应链记 入成本费用的工程领用部 分、部分零星行政规费） 不传递 贷款利息 项目财务部每个月汇 总录入.记入成本科目的贷 款利息 不传递 奖励类合同奖励金 由于质量创优、

25、提前 开工等原因碧桂园支付给 施工单位的奖励金，选择 此类 028-属经营活动 的支付非上市/外 包工程款 单击此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 施工单位多开或是少开发票，或付款时未能及时提供发票 的，需要做好台账登记及跟踪。 有效发票付款凭证一并保存，以进度审批单及相关附件作 为成本入账依据。（同月发生可生成同一张凭证） 收到发票需要及时在明源ERP对应的付款单登记票据号码 及票面金额。 定期查看明源ERP报表数据，及时核对实付款与票据金额 的差异，及时索取发票。 单击此处编辑母版标题样式（六)、建立发票管理台账 发票业务常见问题： Q1: 预付工程款（总包类）、工程借款支付时收

26、到发票是否 记入成本，发票如何保存？ A1: 按预付工程款、工程借口核算准则记入相关科目，发票 保存在支付凭证里，在应付进度款扣除时把发票复印件附 在本次付款凭证里，并注明【复印件与原件相符，原件保 存在X年X月X号凭证】。 （发票可扫描上传在主合同保存） 单击此处编辑母版标题样式(六）、建立发票管理台账 Q2：施工单位按合同一次开具全额发票20万，本次按进度 审批2万，成本入账金额？发票如何处理？ A2：成本按2万入账，发票按20万在明源ERP登记发票号码 及发票金额。 Q3：本次应付进度款审批金额20万，审批意见分期支付， 成本入账金额？ A3：成本按20万入账，分次引入应付进度款。 单击

27、此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 Q4：非总包类合同或行政规范合同约定分期支付，对方要 求我方收到款项后再开具发票，首笔支付10万时未取得发 票，对方承诺月底或下月初提供发票，成本如何确定？收 到发票后，如何处理？ A4：属于合同约定的分次付款，预付款属首次付款性质，发 票的收取是时间性问题，直接先入成本10万；收到发票时 ，在明源ERP补登记本笔款项的发票信息，发票原件放在 支付凭证内。 单击此处编辑母版标题样式（六）、建立发票管理台账 Q5：支付工程款时没收到发票，单据传递NC后收到发票如 何补录发票信息？ A5：在实付款登记找回原单据，选择【编辑票据信息】，补 登记票面金额、

28、票据号。 注意：票据信息是唯一的，必须按票面金额录入，不能 按支付金额拆分录入。 单击此处编辑母版标题样式（七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 成本科目成本科目 明源明源NC 差异原因说明差异原因说明二级控制对象二级核算对象 金额金额 -开发成本(4301) -土地成本费用 土地征用费用 拆迁补偿及其它 契税） +前期工程 +建筑安装 +基础设施 +公建配套 合计 单击此处编辑母版标题样式 （七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 ERP与NC实际发生成本核对，差异原因？ 1、NC公共苑区成本未分摊； 2、明源ERP合同登记不全，已发生成本补录不全； 3、ERP应付进度款-款项明细有误或历

29、史财务应付款数据未 重新按合同拆分比例刷新实际成本数据； 4、预付工程款款项明细选择错误； 5、合同重新拆分或面积数据调整，影响二级项目成本的分 配； 单击此处编辑母版标题样式（七）明源ERP与NC实际发生成本的核对 6、历史数据核算方式不同，工程借款、预付工程款按发 票记入成本，明源ERP未按进度审批，未发生实际成本； 7、明源ERP财务应付款有余额（历史数据），且确定不 需要支付的情况，未作自制财务应付单负数单据冲销； 8、预提成本未冲销完毕。 明源：报表管理-统计报表-应付实际成本取数明细 NC：导出辅助明细账、辅助余额表 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核

30、算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 原则：成本归集以结算为依据： 1、集团内单位承建项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使 用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前 提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本。 2、外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未 取得结算的按初步结算价预提，预

31、提的外包成本须有合同或具体资料 作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 各成本要素分摊原则： 按成本动因、受益原则和配比原则进行分配 1、土地征用及拆迁补偿费 按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补 偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 2、前期工程费 根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入 收益的成本核算对象。如填土工程，占地面积对其影响重大，应以占 地面积为权数分配；而报建费用等规费，若是以建筑面积为计价依据 ，应以建筑面积为权数分配。 单

32、击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 3、建筑安装工程 根据当月实际完成工作量，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工 程量”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入成本核算对象 的“建筑安装”付款成本项目。 地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库？ 总体原则：遵循“收入可承担原则”，即最终地下车位的收入能抵消 其成本支出，不能因分配方案而使车位的收入低于成本，造成亏损， 地上产品定价时必须充分考虑这一点。 基本思路：考虑到地下室存在荷载、功能等都与地上物业共享等因素 ，需在可售（租）产品间进行成本的合理分配。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 具体说明:

33、1、地下车位（主要是人防部分）归全体业主所有（由项目部根据上 报规划报建性质确定），则地下室及桩基础等所有成本全部由地上可 售（租）产品承担。 2、地下车位属房产公司所有（不特指能否办产权证） 有桩基础，成本由地下室及地上产品共同承担，按建筑面积分配， 上述完成后，地下室功能房成本按其所占地下室面积由地上产品种承 担。 除桩基础以外的成本，难以将基础成本划分出来，则整个地下室成 本由地下室及地上可售产品共同承担，按建筑面积分配。 注：地下室一般情况不分配土地成本，除容积率包含地下室部分除外 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 4、基础设施 （1）、主干道和小区外公共园林绿化：以占地面

34、积为标准分摊到各 个苑区，分摊到苑区的道路成本，再以建筑面积为标准在各个业态之 间进行分摊。 （2）、苑区内道路和小区内园林绿化：苑区内道路和小区内园林绿 化的使用者主要以其苑区内业主居多，因此苑区内道路的成本直接归 集在所属苑区，再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 5、公共配套设施 （1）、自主产权的大型公配（整个项目受益的）学校、幼儿园 、医院、会所（非酒店性质会所）、体育馆等： 产权未明确归业主所有，不论是否有自主产权均计入固定资产，不作 为公配分摊; 产权明确归业主所有，按公配分摊。 （2）、自主产权的大型公配（整个项目受益的）酒店

35、、会所（ 酒店性质）等： 由产权所属人作固定资产计提折旧 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 5、公共配套设施 （3）、产权归业主所有的特定用途公配业主活动室、物管用房 、居委会、派出所、市政广场: 作为公配按建筑面积分摊： 公配已规划：按已发生成本和预提成本按建筑面积分摊入受益苑区: 公配未规划：按预计发生的公配成本 (4 ) 、产权归业主所有的公配市政公园、主干道、湖泊、人工河 作为公配视受益苑区按建筑面积分摊，若存在受益苑区未开发的，先 按占地面积进行分摊，再按建筑面积二次分配。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 6、借款费用 （1 )、贷款合同指定贷款区域和贷款实

36、际使用区域相同的，则相应借 款费用分摊至贷款区域，若该苑区有不同业态，应用当期总投入（指 不包含土地费用、借款费用、开发间接费用的总投入，以下同）百分 比进行分摊。 ( 2）、贷款合同指定贷款区域与贷款实际使用区域不相同的，则相应 借款费用分摊至在建苑区，若该苑区有不同业态，应用当期总投入百 分比进行分摊 （3）、借款合同没有指定区域，则相应借款费用分摊至在建苑区， 若该苑区有不同业态，应用当期总投入百分比进行分摊。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 7、开发间接费用 每月末按当期总投入百分比分摊计入各成本核算对象（若能明确受益 苑区的，如生产过程的水电费，直接计入对应苑区）。 单

37、击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 其他特殊注意事项。 1、完工苑区后续成本的处理 后续成本主要是指苑区完工结转后的仍发生的正常工程支出，如结转 时未补提的成本支出、零星门窗工程等。后续成本应先通过“生产成 本”归集，年末按照成本分配的原则在已结转主营业务成本面积与库 存未售面积之间分配，根据重要性原则判断调整以前年度损益调整还 是计入当期损益。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 其他特殊注意事项。 2、完工苑区维修工程的处理： 在交付业主使用后的物业出现质量问题,经双方协商应由房地产公司承 担相关费用，如业主收楼后发现墙壁刮花，由公司负责重新粉饰等， 这种维修工程金额较小

38、，直接列入“销售费用-后续维修工程”。 在交付业主使用时已存在较大质量问题，之前在核算完工产品成本时 没有包括由于质量问题而可能承担额外的维修工程费，这种情况的维 修工程金额较大，实属该物业建造成本的一部份,应通过“生产成本” 归集，年末按照成本分配的原则在已结转主营业务成本面积与库存未 售面积之间分配，根据重要性原则（同上）判断调整以前年度损益调 整还是计入当期损益。 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 其他特殊注意事项 3、样板房成本的核算、样板房领用物品的核算 （1）、销售型样板房 样板房在相应苑区或样板区内，以后销售的，其建筑、装修、装饰 、园林工程和物料领用进入“生产成本”

39、，在该样板房所在的苑区或 样板区内核算。 （2）临时样板房 样板房设在会所、售楼部、样板区或苑区内，该样板房只做临时展示 之用，不可作为日后销售，其建安、装修、园林等成本，核算至“ 长期待摊费用-简易样板房付款成本项目”，完工后并作展示之用时 开始摊销至“销售费用-简易样板房及摊销” 单击此处编辑母版标题样式五、成本的归集和分配 4、关于涉及调整成本的处理 在账务处理过程中，由于账务处理疏忽、预结算数据等原因，经常会 涉及到对前期的账务处理进行调整，应本着重要性原则，判断是在当 期进行调整，还是阶段性的将所有应调整数一起处理。一般而言，涉 及金额不大的话，应在年末一次性调整。 5、关于“待开发

40、用地”成本分摊的处理 各项目如有未开发用地，均需要设置“待开发用地”二级核算对象， 土地、市政工程、 绿化工程、共配等成本需要分摊到“待开发用地” 单击此处编辑母版标题样式六、成本结转 （一）、成本结转的时点 每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品” ，数量采用“可售建筑面积”。 （二）成本结转的准备 1、账面成本的整理 2、竣工结转相关资料的准备 （1）、明确竣工结转的范围 结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数 、座数和型号是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确

41、定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式六、成本结转 核对结算资料是否完整 （1）、工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解 决。在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合 同总金额的10%。 （2）、工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协 议或书面说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。 （3）、补提成

42、本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整清晰，公共配套设 施是否有预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。 （4）、初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务 部门出具初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。 （5）、最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账 面列支数和最终结算数的差异，应进行调整。 单击此处编辑母版标题样式六、成本结转 成本结转的原则： 1、每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”。 2、特殊情况：同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯，由于房 管部简表的面积是以施工栋号统计，施工方的付款

43、、结算等，也是以施工栋 号为单位出具资料，所以前期归集成本时该种物业作为一个成本核算对象， 但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装修成本直接计入装修物业中，土 地成本按占地面积拆分，其余成本按建筑面积拆分。 注意： 结转过程中的面积数据项目部未并能单独提供，建筑面积可以从售楼系 统上导出楼栋明细，将毛坯和装修的建筑面积分别汇总。 分次结转成本：本次结转成本=累计总成本累计已结转成本 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分

44、配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式七、成本分析 成本对象：指目标成本控制的对象（一般指的是苑区/期或产品），也就是一 级项目下面细分的二级项目。 目标成本：按二级控制对象编制预计项目开发成本 动态成本：由已发生的成本（已发生的合同、费用、变更等）+待发生的成 本（待签的合同、费用等）构成，反映项目当前时点的总成本。 公式：max（目标成本+调整成本），已发生成本 调整成本：经审批同意调整已定目标成本 已发生成本：合同签约金额+合同变更+非合同 待发生成本：动态成本-已发生成本 实际成本：按进度实际发生的成本(财务应付款) 实付成本：公司实际支付的成本(实付登记) 单击此处编辑母版标题样式七、成本分析 动态成本分析表-案例.xls 单击此处编辑母版标题样式 目 录 一、成本核算基础工作一、成本核算基础工作 二、确定成本核算对象二、确定成本核算对象 三、成本核算项目和内容三、成本核算项目和内容 四、成本核算科目四、成本核算科目 五、成本归集和分配五、成本归集和分配 六、成本结转六、成本结转 七、成本管理分析七、成本管理分析 八、问题解答八、问题解答 单击此处编辑母版标题样式八、常见问题解答 Q&A