1、1 开发科技小镇的方法论 碧桂园 产城融合中心 什么是真正的人地矛盾？ 认识一个人 82岁的胡焕庸线 所有的国家都在分类 所有的国家都在分类 我们开发的大部分房地产用地是怎么来的？ 农用地 宅基地/集体企业 工业厂房 老旧小区 新增建设用地 增减挂钩 城市规划调整（用地性质） 75% 城市规划调整（容积率） 苏州-城市蔓延 中国只有3种房地产市场 北京深圳其他 存量资产交易时代存量资产改造阶段新增供地阶段 黄奇帆在复旦大学算了一笔帐 600万亩 75% 200万亩200万亩130万亩70万亩 圈外市政用地圈内市政用地产业用地住宅用地 20-18-30 城市用地分类与规划建设用地标准 类别名称占
2、城市建设用地比例 居住用地25.0 40.0 公共管理与公共服务设施用地5.0 8.0 工业用地15.0 30.0 道路与交通设施用地10.0 30.0 绿地与广场用地10.0 15.0 1万人/平方公里 建筑气候区划I、II、VI、VII气候区III、IV 、V气候区 人均居住用地面积28.0 38.023.0 36.0 最常见的2种城市意向 潮 汐 车 流 以汽车为导向的交通设置 糟糕的公共交通 国贸站 9个出口 新宿站 159个出口 臆想的公共空间 臆想的公共空间 臆想的公共空间 臆想的公共空间 臆想的公共空间 产业的问题 订单 制造业陷阱 产学研打通的问题 碧桂园的小镇重要特点 小镇3
3、-5平方公里 产城平衡地产：产业：其他=3：3：4 产业优势价值判断、平台建设、场景应用 热点城市人口 核心理念为凤筑巢 陪伴成长 先进理念人车分流、垂直绿化 选址逻辑 （三大基本原则） 开发规模 空间结构 产业属性轻制造+科创研发 容积率 空间形态 距离核心城市30-50公里范围 与高速公路路口、轨道交通站点 距离在5km以内 无永久基本农田，覆盖城市规划 不低于3平方公里 参考标准：产业/地产/其他=3/3/4 控规城市综合容积率不高于2.0 碧桂园的产城理想 从哪些方面审视一个小镇能不能做 战略区位 城市群发展战略与国家战略关系 城市与城市群/所在省份战略关系 城市各主要功能区间的竞合关
4、系 经济环境 城市经济的总体评价：经济体量、产业结构、发展要素等； 城市的创新能力：环境、资源、人才、政策等； 城市产业发展评价：基础产业、优势产业、主导产业、机会产业； 人口情况 人口总体情况：增减、结构； 人口红利：产业工人、创新人才； 地缘特征：城市精神、人口行为偏好、人口钟摆； 交通设施 交通现状：城际交通、城市内部交通、项目外部联系 建设计划：地铁、环路、枢纽、桥梁、高速等； 科技小镇项目于城市核心间动线联系； 从哪些方面审视一个小镇能不能做 土地资源 土地利用规划 土地成本结构：征收、拆迁、流转、出让； 用地空间与政策趋势：用地规模、土地指标、土地政策； 土地市场：招拍挂市场情况；
5、 关联诉求 政府诉求：战略定位、发展痛点、五年规划、热心产业、高感项目； 原住民诉求：补偿标准、城镇化意愿、民族情绪； 企业诉求：搬迁、生产、改造； 自然生态 自然禀赋：气候、水文、风向、水系、森林、湿地、廊道； 人文禀赋：历史遗迹、非物质遗产、村落、工业区特色物业 地产市场 三大类二级市场：住宅市场、商业市场、工业地产市场； 一级市场：招拍挂情况、收并购情况； 竞争市场：竞争板块、核心竞品； 一些核心城市的产业格局 京津冀产业格局 要素驱动型经济向冀南转移； 投资驱动型产业向沿海转移； 创新驱动型经济向京-津-雄三角转移； 北京成为区域创新原点，京津走廊成为科技创新产业轴线，京津雄三角成为技
6、术商业化高地，京 保石成为新高新制造业走廊 沪宁杭甬的产业格局 上海定位全球创新城市，非核心功能向南京、苏州、宁波疏解； 国际投资和创新型经济向区域集聚，一般性加工制造向皖江地区转移； 产业集群同质化转型产业链深度分工整合； 粤港澳湾区产业格局 全球贸易保护重兴背景下，中国以“一带一路”战略推进全球化核心平台，国家队出海基地； 三足鼎立，三个产业圈层，香港离岸金融中心和现代服务业发展极，深圳人民币国际化金融后台 及创新生态高地，广州枢纽型网络城市和综合型产业基地； 基础设施互联互通带动珠江西岸经济带临港经济和高端制造业升级； 皖江城市群产业格局 中国第一个“承接产业转移”示范区； 沿海地区资源
7、型产业和劳动密集型产业向承接区域转移； 合芜蚌，区域自主创新中心，沪宁杭甬资源对接平台； 合肥创新高地+中继发射节点 一些核心城市的产业格局 成渝经济走廊 西部对外开放口岸，区域带动功能的现代服务业进一步集中； 成渝双核，作为西部的核心引领城市，协同大于竞争，成都偏重科技文创，重庆偏重金融商贸； 沿江城市带依托重庆辐射，重点临港和物流；成德绵乐城市带为成都节点支撑城市，创新驱动的 高端制造业聚集区； 沈大经济带 第一圈层先进制造和现代服务业职能强化； 第二圈层资源型行业和重工业传统产能向海外转移，资本、投资驱动产业升级，提升对第一圈层 配套职能； 武汉核心城市 一带一路“两头”开发开放支点，结
8、构性产能过剩纾解升级的现代制造业升级腹地； 创新型经济和高端制造业向武汉集中，集群品牌企业产业链向外围7节点城市扩张； 武汉、长沙、南昌中部铁三角，一体化廊道经济建设； 郑州核心城市 坐拥中原经济区腹地，着力提升经济首位度和对外开放窗口； 政策导向的创新平台集中和国际交通廊道经济进一步强化。 聚焦的行业分类 行业大类细分产业行业释义参考企业 电子信息 集成电路微型电子器件或部件，包括电路设计、晶圆制造、封装测试等中芯国际（SMI） 光电显示显示材料、模组部件、面板制造等，覆盖LCD、LED及其他新型显示领域京东方（000725） 智能硬件移动设备、智能家居、可穿戴设备、VR、AR苹果公司（AA
9、PL） 传感物联 电信设备、网络设备、服务器、存储设备以及视觉、听觉、触觉等传感终 端和元器件 大唐电信（600198） 大型电子科 研设备 超级计算机、光量子计算机等中科院/中科大 先进信息技 术 大数据、云计算、人工智能系统等思科公司（CSCO） 智能制造 精密制造 利用先进金属加工技术所生产的具备高强度、高精度和高耐久度的机械基 础部件 鸿海精密（2317） 工业自动化 以物联网技术为基础，通过感知和计算实现工业生产自动化、数字化的电 子设备，包括传感器、智能仪表、自控设备、执行设备等 均胜电子（600699） 机器人控制器、减速机、伺服系统、机器人整机新松机器人（300024） 数控机
10、床精密基础件、机床元器件、智能控制、成套设备沈阳机床（000410） 3D打印打印基础件、打印设备、打印材料惠普公司（HPQ） 海工装备海洋工程设备及系统、海洋环境设备、海洋能设备、水下系统及作业设备（600105） 聚焦的行业分类 行业大类细分产业行业释义参考企业 先进能源 新型能源天然气、光伏、风力及其他发电，生物能源无锡尚德（STP） 智能配输电力自动化及输电、配电设备上海电气（601727） 先进储能电池储能、化学储能、机械储能、电磁储能、电动车充电站、并网设备德赛电池（000048） 高效节能环 保 能效管理设备、污染防治、环保装备等首航节能（002665） 新型交通 下一代汽车 以
11、新能源汽车、自动驾驶装备及系统为代表的未来汽车产业比亚迪（002594） 轨交装备高铁、铁路、城铁车辆和零部件，以及相关线路及场站设备制造中国中车（601766） 智慧出行 依托信息技术实现的出行及交通方式转变，包括共享模式、信息覆盖、智 能交通管理。 滴滴出行 航空航天 航天装备 航天装备主要指运载火箭，卫星、飞船、深空探测器等空间飞行器，以及 相关地面设备的研发及制造 航天晨光（600501） 卫星应用通过应用型卫星实现通信、观测、导航、气象、广播、勘测等领域四维图新（002405） 航空装备以商业航空为主，又称公共航空运输， 包括民航的客运和货运业务中航重机（600765） 通用航空 从
12、事公用航空运输以外民用航空活动的航空器，主要有固定翼飞机、旋翼 机、民用直升机等 海特高新（002023） 无人机利用无线电和遥控设备和自备的程序控制装置操纵的民民用不载人飞机 聚焦的行业分类 行业大类细分产业行业释义参考企业 生命科学 生物医药医药的研发与制造，包括生物制药、化学制药、传统中药华大基因（300676） 医疗器械医疗耗材、医疗器械、医疗设备的研发与制造乐普医疗（300003） 智慧医疗包括公共卫生系统、数据信息平台、医院信息化运行系统等复星医药（600196） 新材料 先进材料无机非金属材料及高性能复合材料南玻A（000012） 特种金属材 料 以稀贵/高纯金属、稀土等为原料的
13、功能性材料，如永磁/发光/电极材料等 安泰科技（000969） 精细化学材 料 以有机化工产品为主要原料的高端功能性材料 包括密封/胶粘剂、高性能 涂料，电子化学品等 万华化学（600309） 有机高分子 材料 以石化产品为主要原料的高端结构性材料，包括特种橡胶/工程塑料/高性 能化纤/膜材料等 新纶科技（002341） 新型建材 新型建筑材料主要包括新型墙体材料、新型防水密封材料、新型保温隔热 材料和装饰装修材料等 北新建材（000786） 聚焦的行业分类 行业大类细分产业行业释义参考企业 创新服务 信息服务包括软件开发、互联网服务、电子商务、电信基础设施服务、网络安全腾讯（00700） 金
14、融服务 融资投资、储蓄、信贷、结算、证券买卖、商业保险和金融信息咨询等多 方面的服务 平安银行（000001） 科技服务 科学研究和技术服务类产业，包括企业内和独立性的各类研发机构的研发 活动，各类专业工程设计与咨询服务，支持研发的各类技术服务，双创空 间、科技推广中介、行业协会等 深圳市物联网协会 商务服务 为企业运营提供直接支持的生产性服务业，包括法律、会计、咨询等各类 专业服务、企业总部管理、外包服务 普华永道 供应链通过商流、信息流、物流、资金流的控制，实现的整体功能网链怡亚通（002183） 工业设计 包括造型设计、机械设计、电路设计、服装设计、环境规划、室内设计、 建筑设计、UI设
15、计、平面设计、包装设计、广告设计、动画设计、展示设 计、网站设计等 瑞德设计（831248） 检验检测 面向设计开发、生产制造、售后服务全过程的分析、测试、检验、计量等 服务 华测检测（300012） 数字文创文化创意设备软件及内容制作、新型媒体天神娱乐（002354） 投资拓展：多元的科技小镇投资拓展方式 招拍挂模式 以招拍挂方式，进行项目用 地获取。通常进行综合业态出 让及取地条件绑定工作。 项目范围：1平方公里以内 代表项目：广州番禺 产业园+1模式 以龙头项目进展，进行产业 园+1项目谈判。获取整体规划 权，逐期项目出让。 项目范围：3-5平方公里 代表项目：潼湖科技小镇 收并购模式
16、对原有优质产业地产项目的 权益、资产进行收并购，确保 我司继承整体规划权、开发权。 项目范围：1-3平方公里 代表项目：暂无 PPP模式 通过PPP模式取得政府长周 期合作，进行区域整体投资、 开发、运营。 项目范围：5-100平方公里 代表项目：南湖张江项目 产业地标模式 以产业主题，获取一线及超 二线城市核心区项目，进行工 改工、城市更新、资产盘活。 项目范围：5万平方米以上 代表项目：暂无 土地资源管理：一级土地整理专家 土地利用规划调整 年度规模指标获取 土地卫片督察 土地规模 新增建设用地、增加 挂钩、三旧改造等指 标获取指导 组卷工作指导及土地 批复推动 地票收购 土地指标 土地政
17、策研究及动态 监控 项目用地申报指导 衔接招拍挂工作 土地政策 集成规划：以产业规划为核心“多规合一”体系 上 位 规 划 体 系 小 镇 规 划 体 系 项 目 策 略 体 系 开发原则：科技小镇的核心功能组件 科技小镇核心功能组件体系封装：打造城市级、组团级、社区级不 同层级的核心功能清单；、 科技小镇产业组件：打造产业基地-产业港-产业社区-楼宇经济等不 同的产业物业载体； 围绕核心功能打造，丰富功能清单： 以动线为导向的城市功能排布， 以小镇客厅为导向的城市魅力展示， 以科技展厅为导向的产业魅力展示功能， 开发策略：区域的开发、经营逻辑 小 镇 发 展 定 位 产 业 发 展 策 略
18、城 市 发 展 策 略 住 宅 开 发 策 略 路网动线 产业名片 产业集群 为凤筑巢 陪伴成长 城市功能 生态网络 无忧市政 组团示范 整体设计 开发能力 社区活力 3大类是12种一级策略 一套产业解决方案 一个行业龙头企业 产业物业载体建设 一个产业服务中心 城市级：学|商|交|体|酒|文|医 九通一平|高效运营 配套组团+样板间 城市设计：色彩|立面|天际线 品质精良 儿童友好 一个产业展示中心 十百千亿产业集群 一套产业吸引政策 六项产业促进内容 公园体系 城市服务|绿美亮净 小镇沙盘 容积率平衡 立体城市|公共交通生态大道TOD开发 组团级：邻里中心 垂直绿化绿谷蓝脉海绵城市 售城动
19、线 高效建造成本领先精准营销 体验未来荣誉体系四季节庆 33项二级策略 根据发展策略确定项目实施载体 在不同价值维度之间进行平衡，满足各方诉求， 制定最优业务安排： 成长VS利润 长期VS短期 风险VS回报 形象建设VS经济回报 确定首年优先启动的5个1项目（标红） 梳理不同策略间核心业务关系，明确关键前后置 计划节点安排，确定项目进度： 产业展示中心完工前生态大道实现通车 产业展示中心开放一月后住宅开盘 住宅开盘前学校签约 产业、住宅交付前完成九通工程 4步策略实施体系 产业物业载体空间 产业社区产业群落产业地标 容积率1.02.0-3.03.0以上 开发规模首开产业规模不超20万平米首开产
20、业规模不超10万平米暂不限制 物业载体钢结构厂房为主，框架为辅框架厂房为主，商办为辅办公楼宇 产业属性智能制造+研发生产性服务业+孵化器+研发总部经济+金融+综合商业 物业载体钢结构厂房为主，框架为辅框架厂房为主，商办为辅办公楼宇 投资原则 以出售为主，租赁为辅 出售利润率不低于10% 资产持有比例不超10% 项目期末经营现金流为正 租售平衡，整体委托运营 自持物业部分不超50% 持有资产收益率不低于5% 融资性现金流60月内为正 自持为主，出售为辅 投资回收期不高于20年 优质资产可全持有 融资性现金流60月内为正 选址逻辑一线城市50公里圈层一线城市30公里圈层仅一线城市市域范围内 空间形
21、态 非小镇模式，则项目整体必须搭配不少于产业土地面积的住宅捆绑开发 战略合作：多维拓展项目资源 促进落地转化 赛迪智库 产业服务：为凤筑巢，超级产业促进平台 行政审批服务 工商登记、环境评估、土地房产、财政税收、核准备案、安全生产、 规划建设、消防节能、生产许可； 园区运营服务 公用工程、防洪排涝、公共服务、安全保卫、智慧城市、物业管理、 生活配套、环境维护、废弃治理； 企业经营服务 人力资源、财务会计、法律服务、管理咨询、检验检测、商务流程外 包（BPO）、信息技术外包（ITO）、物流服务； 企业发展服务 信息服务、知识产权、资质认定、市场推广、管理咨询、项目申报、 品牌商标、特许经营； 科
22、技创新服务 产学院、人才服务、加速器、创新沙龙、孵化器、设备公共平台、技 术中介、专家库 金融资本服务 金融租赁、融资服务、上市辅导、产业基金、资本投资、信用服务、 产权交易、创业辅导、风险管理； 一个服务品牌 一个信息云端 一个服务集成 一套运行体系 一个共生群落 一个会员组织 产业服务生态产业服务内容 城市运营：无忧市政+完善服务+城市营销 REITS 建设周期 经营收益 资产增值 资金沉淀 持有目的 REITS 所有权 经营权 收益权 资产管理：资产经营、组合最优、价值提升 资产分级资产重组资产处置资产特征 REITS 剥离上市 合作运营 合作开发 交易并购 政府采购 REITS 根据资产特征 评估资产等级 投资额度
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