1、开发报建人员不可不知的施 工备案合同 汪大鹏 江中区域 版权所有 碧桂园集团 前言 培训目标： 随着区域的发展，新项目的增多，为使各项目的开发报建 人员更快地掌握，建设工程施工合同备案内审流程，我 们组织了此次课程，目的是指导项目部快速、准确的完成建 设工程施工合同备案的工作， 为项目及时取得施工许可证、 预售证，提供有力的支撑，以实现项目开发的合法合规。 版权所有 碧桂园集团 备案合同的首要原则 建设工程施工合同备案的管理将作为今年 巡检考核的内容之一。 各区域须根据集团审核后的备案合同到建设局备 案，如发现备案的合同与集团审批时不一致的， 将追究区域的责任。 版权所有 碧桂园集团 目录 一
2、、发起备案合同内审流程的意义 二、备案合同内审流程发文介绍 三、备案合同内审流程操作指引 四、备案合同编制要点 版权所有 碧桂园集团 一、发起备案合同内审流程的意义 意义一：备案合同是申请办理施工许可证的前提条件。 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标 投标管理办法 第四十七条规定： 订立书面合同 7 7 天 建设部第 8989 号令 内，中标人应当将合同送工程 所在地的县级以上地方人民政 府建设行政主管部门备案。 版权所有 碧桂园集团 一、发起备案合同内审流程的意义 意义二：当发生诉讼时，备案合同可能作为结算工程款 的根据。 集团对备案合同进行审核，将有效控制“黑白合同”带来的法律 风险。 关
3、于审理建设工程施工合同纠纷案件 适用法律问题的解析 第 21 21 条规定：当事人就同一建设工程另 行签订的建设工程施工合同，与经过备 最高人民法院解析 案的合同实质性内容不一致的，应当 以建设工程施工备案合同作为结算工 程价款的根据。 版权所有 碧桂园集团 一、发起备案合同内审流程的意义 何谓“黑白合同” 就同一建设工程发包人与承包人签订两份或以上 的施工合同，各合同的工期、质量、工程价款等实质 性条款存在差异，其中一份是走政府规定的招标程序 、并在政府主管部门备案，为“白合同”，另一份是 与备案合同实质性内容不一致的为“黑合同”。 因此，集团规定原则上要求须用： 碧桂园建设工程施工合同范本
4、用于办理备案。 版权所有 碧桂园集团 一、发起备案合同内审流程的意义 小结 因此，在开工或摘牌前，项目开发人员必须： 一、了解当地住建局对备案合同版本是否有强制性要求。 二、了解当地办理施工证/预售证，对备案合同关键条款的强制约定。 三、如当地对备案合同有强制要求，开发人员应提前编制备案合同。 发起备案合同内审流程，通过审核，使备案合同的实质性内容与 碧桂园建设工程施工合同范本相吻合，有效地避免了黑白合同带来 的风险，将为项目合法合规地开发，并为项目顺利取得施工证、许可证 提供保障。这就是发起备案合同内审流程的意义。 版权所有 碧桂园集团 过渡页 一、发起备案合同内审流程的意义 二、备案合同内
5、审流程发文介绍 三、备案合同内审流程操作指引 四、备案合同审核要点 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 发起备案合同内审流程原则 一、采用集团标准版本总承包合同备案的， 一般情况下，不需要发起备案合同内审流程。 二、必须采用当地住建局规定的合同版本备案的， 需要发起备案合同内审流程； 特殊情况：当正式合同版 本定稿时间无法满足报建 需要时，可采用住建局 合 同版本。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 集团关于备案合同内审流程的发文 1 、 集团字【 2013 】 077 号 关于明晰按住建局要求版本备案的总承包 工程施工合同内审流程的通知 2 、 集团字【 2
6、014 】 007 号 关于备案合同内审流程的补充通知 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 集团字【 2013 】 077 号 关于明晰按住建局要求版 本备案的总承包工程施工合同内审流程的通知 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 解读一：风险控制 由于部分省市住建局要求按其规定的合同版本格 式，签订总承包工程施工合同，并进行备案，且各地 住建局规定的合同版本存在差异，为减少备案合同签 订风险，经研究决定，特发布按住建局要求版本备 案的总承包工程施工合同（不同于集团标准版本合同 ）内审流程。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 解读二：内容一致性
7、1 、 如果当地政府对建设工程施工合同的备案版 本有强制要求的，可按照政府要求、结合集团定标 原则拟稿，须经集团内审流程（以下简称“备案合 同内审流程”）、签订备案合同； 2 、 实际施工合同作为补充协议签订，确保备 案合同与补充协议（集团标准总承包合同版本） 一致，以规避风险。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 解读三：特别说明 广东省内项目，总承包单位为广东腾越建筑工 程有限公司的总承包备案合同，由财务资金中心协 助处理，上述流程不适用。 但项目需要及时向广东腾越建筑工程有限公司 说明备案合同的流程，以便腾越能快速配合项目， 与财务资金中心取得联系，确保备案合同及时完成。
8、 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 集团字【 2014 2014 】 007007 号 关于备案合同内 审流程的补充通知 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 解读一：强化招标结果审批表的要求 原则上，项目发起备案合同 BIP BIP 内审流程时， 必须提供莫斌总裁签字的终审招标结果审批表。 未提供终审招标结果审批表的， BIP BIP 内审 流程不予通过终审。因此必须在苏志贤总终 审前，提供终审招标结果审批表至相关人员上传。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 解读二：特殊情况的处理 若项目发起流程时，未能上传终审招标结果 审批表的，可暂上传通
9、过区域总裁审批的招标结 果审批表，并以文档附件形式，说明未能提供终 审招标结果审批表的原因、预计可提供的时间。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 名词解析 备案合同： 按 住建局要求版本 签订的建设工程 施工合同 补充协议： 集 团标准总承包合同 版本实际施工合同 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 各地住建局 合同版本介绍 必须发起备案合同内审流程 集团标准总 不需要发起备案合同内审流程 承包合同版 本介绍 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 招标立项书中有关备案合同的填写要求 立项书中正确选择备 案合同是否需按政府 要求版本 备注：立项书具
10、体要求详见区域提供的总承包招标立项书模板 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 对项目的建议： 项目部在拿地时，要了解当地政府主管部门对 备案合同版本是否有特殊要求，项目部派专人予以 跟进确认，在招标立项时明确， 以实现工作前 置。 版权所有 碧桂园集团 二、备案合同内审流程发文介绍 小 结 1 1 、采用当地住建局规定的合同版本备案 的，必需发起备案合同内审流程。 2 2 、事前做好准备，事后万事具备。 版权所有 碧桂园集团 目彔 一、发起备案合同内审流程的意义 二、备案合同内审流程发文介绍 三、备案合同内审流程操作指引 四、备案合同审核要点 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同
11、内审流程操作指引 抄送 法务审计监察中心审计 部 项目 集团工程招标管理部副 总经理（杨文杰） 总经理（苏志贤） 管理部 集团工程招标管理部 总 经理（童平森） 项目 集团工程招标管理部 合约总监（胡雪芳） 总经理 区域 区域总裁 内审专员 备案合同 BIPBIP 内审流程 图第二次修订 20140221 20140221 ） 区域造价合约部第一负责人 区域 （或区域合同内审负责人） 法务部 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 补充说明 说明 1 1: 区域成本管理部第一负责人审批，无区域成本 部的区域，则由区域工程技术部第一负责人审批。 说明 2 2: 集团工程招标管理部副总
12、经理（苏志贤）终审节 点时，报审资料必须包括莫斌总裁签字的终审招标结果 审批表。 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 发起备案合同内审流程的四大要求 时间要求 资料要求 职责要求 顺序要求 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 发起备案合同内审的时间要求 1 、项目部应在收到初步定标通知后 2 2 个工作日内，发 起招标结果审批表流程、并沟通区域成本管理部，出 2 、如有特殊原因不能按时完成， 应及时向区域合同 内审与员请求协助，保证后续合同编制及签订工作 的正常开展。 具备案合同暂定总价款。 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 案例： 备案合同未
13、完成内审流程，而项目擅自签订备案合同， 集团是不允许这种做法的。 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 不允许备案合同未完成内审流程 而项目 擅自 签订备案合同的情况发生 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 发起备案合同内审流程所需要的附件要求 1 1 、初步定标结果通知书 2 2 、备案合同电子版 3 3 、施工单位承诺书 4 4 、莫斌总裁签名的终审招标结果审批表 【特殊情况，附件4、54、5 暂不能提交，须在流程中说明】 5 5 、集团招标管理部或区域成本管理部提供的 合同暂定价 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 资料 1 1 回顾：在什么
14、时候发起备 初步定标结果通知书版本 案合同内审流程？ 项目部对 接人员签收 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 资料 2 2 填写完整的备案合同电子版（按当地住建局要求的版本） 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 填写内容完整 资料 3 3 施工单位承诺书 承诺书必须按公司提供的 版本完整填写内容，由中 标单位盖公章确认，并填 写承诺时间。 中标单位盖公章确认 2013 12 2 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 资料 4 4 莫斌总裁签名的终审招标结果审批表 【特殊情况，暂不能提交，须在流程中说明】 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程
15、操作指引 资料 5 5 集团招标管理部或区域成本管理部提供的合同暂定价款 【特殊情况，暂不能提交，须在流程中说明】 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 备案合同签订的顺序要求 1 ）原则：先签订备案合同，后签订补充协议。 2 ）若因特殊原因需先签订补充协议，后签订 备案合同的，项目部及区域必须在补充协议签 订之日起 3030 个日历天内完成备案合同的签订工 作。 注：备案合同经双方盖章后，须交付一本正本给集团归档。 版权所有 碧桂园集团 三、备案合同内审流程操作指引 小结 项目管理部须按时发起备案合同内审 流程，区域合同内审与员复核上传资 料的完整性、准确性。 版权所有 碧桂园
16、集团 目录 一、发起备案合同内审流程的意义 二、备案合同内审流程发文介绍 三、备案合同内审流程操作指引 四、备案合同编制要点 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同编制原则 1 ）备案合同的填空部分必须参照补充协议（集团 标准总承包合同版本）进行编制。 2 ）备案合同填写以满足备案最低要求进行填写。 其余填空部分建议以“/”、“无”或“以补充协 议为准”填写。 注意：项目部应亊前了解当地政府对备案合同的填写要求， 如有特殊要求的，在备案合同审批时须附上相关说明文件。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 以全国20132013年统一版“建设工程施工合同”为例对备案合同编制要
17、点进行介 绍。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 补充协议 建设工程施工合同 （集团标准总承包合同版本） 两册 合 合同协议书、 同 第一册： 架 通用合同条款、 合同协议书、 构 专用合同条款、 合同通用条款、 附件 合同专用条款、 合同附件 第二册：碧栻园质量管理手册 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 协议书编制的要点： 本次课程针对在备案合同中的编制要点进行介绍， 其余的没有介绍的条款均需按要求填写。 合同编号、工程名称、工程地点、发包人、承包人、 工程概况、合同工期、合同总价、结算方式、质量保 修金的金额及返还、银行的账号。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要
18、点 合同编号：若住建局有特殊要求，则按住建局要求执行。集团合约组提 供的合同编号作为自编号填写在备案合同中，后续签订的补充协议按此 编号执行，同时在补充协议中填写备案编号。 对应的补充协议 备案合同编号与 编号一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 与对应的补 充协议编号 一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同工程名称、工程地 点、发包人、承包人的填写 与对应的补充协议一致。 补充协议的签订日期应在备案合同之后 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 工程概况与对 应的补充协议 一致 若当地住建局要求备案合同报建不能将专业拆分报建的， 按当地住建局实际要求填写
19、，项目部在内审流程时须上传相关 文件说明。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 如工期有特殊要求的，须附上说明文件， 且备案合同的竣工日期不能超出里程碑计划的竣工日期。 工期与对应的 补充协议一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同价款与对应 的补充协议总价一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 质量保修金的 返还，需增加 返还的时间与 比例 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同银行账号 与对应的补充协议 账户名称一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 特殊情况：若由于施工单位失误，造 成账号不统一，需出具此工作业务联 系单说明情况
20、，尽量规避此类情况。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 专用条款编制的要点： 本次课程针对在备案合同中的审核要点进行介绍， 其余的没有介绍的条款均需按要求填写。 合同变更的计价原则、预付款、工程进度支付、争 议的解决。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同变更的计价 条原则与对应的补充 协议一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同 的预付 款与对应的补充协 议一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 备案合同工程进 度款支付与对应 的补充协议一致 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 争议的解决方式 2013 2013 版总承包合同 2
21、014 2014 版总承包合同 37.1. 37.1. 因本合同引起的或与本合 37.1. 37.1. 发包人、承包人在履行合 同有关的争议（除另有约定外） 同时发生争议的，可以进行和解 ，当亊人不愿和解、调解或者和 或者要求有关主管部门调解。当 亊人不愿和解、调解或者和解、 解、调解不成的，均提请广州 调解不成的，可以向有管辖 仲裁委员会，按照该会仲裁规 则进行仲裁，仲裁裁决是终局 的，对双方均有约束力。 权的法院提起诉讼。 版权所有 碧桂园集团 四、备案合同编制要点 小结 1 、备案合同的填空部分必须参照补充协议进行 编制，项目部应事前了解当地政府对备案合同填 写的要求，做到工作前置。 2 、熟悉集团标准总承包合同的条款，并能掌握 运用。 版权所有 碧桂园集团 结束语 希望通过本次课程，使区域负责合同的同事深入 了解备案合同的重要性，将备案合同的工作前置， 更好更快的配合公司快速开发、快速销售的模式。
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