东纵住宅楼盘项目规划设计理念策划和土地价值分析方案建议书（21页）.doc
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东纵住宅楼盘项目规划设计理念策划和土地价值分析方案建议书（21页）.doc
1、东纵项目规划设计理念和土地价东纵项目规划设计理念和土地价值值分析分析一、项目概况东纵项目临东纵大道南面，东倚盈峰商业广场之天和百货，西靠地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，南衔东城路由世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，北对愉景东方威尼斯之天虹商场，处于东城和莞城的结合部；从商业地图分析，该项目位置处于东城商圈和莞城商圈的交叉圆的中间，大型品牌百货集中，包括以地王广场和沃尔玛组成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百货、商业步行街、东湖沃尔玛超市、东方威尼斯和天虹商场；以世博广场之海雅百货至百佳超市组成的东城商业街圈，如百佳超市、雍华庭步行街、盈峰广场的天和百货、愉景新时代商业步行街、世纪
2、银座的家乐福超市、君豪中心的华润ole、海雅百货、世博广场，周边 1公里范围内商业集中，商业经营面积超过 40 万平方。从住宅地图分析，该项目周边处于新老城区结合部，新建住宅项目不多，新开发楼盘主要分布在东城区以东城路至东升路沿线的旗峰山为主的风景资源盘，或以东纵大道至莞樟大道的住宅盘为主，在莞城的楼盘因属于老城区，开发数量有限，在市场影响力上处于锦上添花的格局。二、东纵大道周边 1 公里商业项目调查东纵大道周边 1 公里商业项目调查区域名称位置业态商铺价格主力商家销售时间东纵商圈地王广场东纵大道百货+步行街20000彩怡百货2005/9 月东方威尼斯东纵大道百货+步行街20000天虹百货20
3、08/5 月盈峰广场东纵大道百货+临街商街+酒店28000天和百货及酒店2005/5 月花样年华东纵大道主题式商场待定东纵延伸商业2008/3 月东城商圈香缤时代园东城中路商业步行街区27000东城商圈配套商业2007/7 月世博广场东城路“一站式”主题娱乐购物广场21000天源电脑城/海雅/好又多2007/7 月世纪银座东城大道超市+步行街24000家乐福2007/7 月一里洋场东城大道步行街32000配套商业2008/7 月八达路香港街八达路娱乐休闲街区15000/30000苏宁电器/真功夫/人人乐超市2008/8 月莞城商圈西城楼西正路综合立体商圈80000品牌商家集中地2009/10 月莞城莲园可园北路右侧待定待定待定待定1、商圈市场模式分析1.1 临东纵商圈内，主题商业类型的商铺处于商业重塑阶段，受到商业规模和招商的前期影响，销售压力大，商铺价格在 2005 年至今一直在 180
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