房地产开发行业2022年信用展望研究报告（5页）.pdf
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房地产开发行业2022年信用展望研究报告（5页）.pdf
1、危中有机：房地产开发行业 2022 年信用展望 2021 年 11 月 11 日 要点 我们认为，2022 年行业调控政策全面转向的可能性非常低。但在房企连续出现信用风险之后，房地产调控政策将有小幅边际放松。 我们认为，在“三稳”的政策基调下全国房地产市场不会出现显著的萎缩。但经历了数十年的高速发展后，行业规模将见顶并少许回落。我们预计，2022 年商品房销售额将下降 7%左右，其中销售面积下降 5%左右，价格小幅下降 2%左右。我们对一二线城市及城市圈核心三线城市的房地产需求仍抱有较强的信心，但其他地区的房地产市场可能面临量价齐跌的风险。 我们预计，2022 年房地产开发行业投资完成额将保持
2、 0%-5%的增速，增长主要由于建安投资支撑，而土地购置将会明显下滑。同时我们预计，房企利润空间将会进一步收缩，2022年全行业 EBITDA 利润率中值可能同比下滑 2 个百分点至 16%左右。 我们认为，危机并存将是 2022 年房地产开发行业的主旋律，那些再融资相对通畅、存货质量高、经营稳健的企业可以凭借经营韧性应对行业压力，甚至获得更好的业务发展。 近期回顾 2021 年，房地产行业受到的监管更加立体。随着“三道红线”、贷款集中度管理、土地支出占收入比例限制、预售资金监管等各项政策逐步深入执行，行业资金面持续收紧。在此情况下，降速降杠杆成为了行业的主旋律。房企对于土地开支愈发谨慎。20
3、21 年 1-9 月，房地产开发完成额中其他费用累计同比仅增长 3.5%，增速逐月下滑；土地成交价款累计同比与 2020 年同期持平。同时，房企也面临利润率下滑的压力，我们跟踪的 90 余家样本企业的财务数据显示，EBITDA 利润率中位水平从2017 年的 24%左右下滑至 2020 年的 19%左右，毛利率中位水平则从 2017 年的 30%，下滑到了2021 年上半年的 23%左右。房地产行业进入转型的阵痛期，部分历史上增长激进的房企由于流动性问题陷入困境甚至违约。 关键假设 我们认为，行业调控政策全面转向的可能性非常低。但是，在房企连续出现信用风险之后，房地产调控政策可能边际小幅放松，如包括对于开发贷和按揭贷款投放避免“一刀切”，预售资金监管逐步理性等。 分析师 我们认为，在“稳预期、稳地价、稳房价”的整体政策环境下，全国房地产市场不会出现显著萎缩。房地产行业仍会是我国经济体系中重
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