房地产项目静态经济测算概念操作说明案例应用分析.ppt

1、第第 0 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 1 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 2 页页 静态经济测算概念厘定 什么是静态？ 指丌考虑货币时间价值，按同一时点计算； 什么是经济测算？ 通过估算开发项目成本、收入、利润等经济指 标，来评估一个项目获利能力的过程； 我们对静态经济测算的理解 即在丌考虑货币时间价值前提下，通过估算开 发项目成本、收入、利润等经济指标，来评估 项目获利能力的过程。 一般多用于短期开发、以出售产品为主的项目 （小型住宅、办公等物业项目）

2、第第 3 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 测算基本流程 测算基本内容 第第 4 页页 测算基本流程 测算基本内容 静态经济测算操作说明 第第 5 页页 静态经济测算操作说明 项目收入 项目成本 项目利润 = 简单的说： 具体来看： 测算操作基本流程 给出项目 损益表及 衍生 估算销售 收入 估算项目 成本 明确项目 规划设计 指标 第第 6 页页 测算基本内容 测算基本流程 静态经济测算操作说明 第第 7 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 建设指标 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算 销售 收入 估算 项目 成

3、本 明确项 目规划 设计指 标 序号 项 目 规划指标 1 用地指标 1.1 建设用地面积（） 1.2 容积率 1.3 限高（m） 1.4 绿化率（%） 2 总建筑面积 2.1 地上建筑面积() 2.1.1 住宅 2.1.2 商业 2.1.3 办公 2.1.4 配套（会所、学校等） 2.2 地下建筑面积 2.2.1 地下人防、设备间面积 2.2.2 地下车库面积（个数） 第第 8 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 销售收入 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算销 售收入 估算 项目 成本 明确 项目 规划 设计 指标 各物 业销 售均 价 各物 业销 售面 积 序号 项 目

4、 合计 1 销售收入（万元） 56220 1.1 住宅销售收入（万元） 10000 1.1.1 销售面积（ ） 20000 1.1.2 平均售价（元/ ） 5000 1.1.3 销售率（100%） 100% 1.2 车库销售收入（万元） 6000 1.2.1 销售个数 600 1.2.2 平均售价（万元/ 个 ） 10 1.2.3 销售率（%） 100% 各物 业销 售率 可售物业：住宅、车位（库）、 商业、办公等 第第 9 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 测算操作基本流程 给出 项目 损益 表 估算 销售 收入 估算项 目成本 明

5、确 项目 规划 设计 指标 第第 10 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 项目建设投资 开发成本 期间费用 销售税费 管理费用 销售费用 财务费用 （两税一费） 营业税 城市建设维护税 教育附加费 土地取得成本 前期工程费用 建安工程成本 基础设施费用 开发间接费用 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 第第 11 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 土地增值税 是一个复杂的计算过程 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 计算方式 增值额（A）/扣除项目金额(B) 计算式 200% A60%-B35% 注：1、公式中的5%、15%、30%为速算扣除系数

6、； 2、增值额=销售收入-土地增值税扣除项目； 3、扣除项目金额=房地产开发成本*1.2+房地产 开发费用+两税一费 什么是土地增值税？ 对土地使用权转让及出售建筑物时 所产生的价格增值量征收的税种； 土地价格增值额是指转让房地产取 得的收入减除规定的房地产开发成 本、费用等支出后的余额； 我国实行四级超额累进税率； 土地增值税=增值额税率扣除项 目金额速算扣除系数 第第 12 页页 静态经济测算操作说明 注意各地、丌同时期土地增值税政 策的丌同： 例：北京市定价3万元以上的楼盘土 地增值税预缴比例将为原计划的2倍 以上，定价5万元的为3倍以上，定 价8万元以上的为6倍以上 ； 1.基于任何商

7、业房地产开发项目都是盈利 的，因此原则上土地增值税必须交纳， 但开发商会想方设法少缴、避缴，我们 测算过程中须灵活应用； 2.除去上述方法，还有“预缴清算”方法 的应用（多为劢态测算时），即每会计 周期按照销售收入的2-5%丌等的比例 预缴，项目结算时按实际发生额清缴 土地增值税 还可能随丌同地方政策变化而变化 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 测算内容基本构成 第第 13 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 企业所得税 一般企业所得税按25%记取 项目建设投资 项目成本 土地增值税 企业所得税 第第 14 页页 静态经济测算操作说明 测算内容基本构成 测算操作基本流程

8、 给出项 目损益 表 估算 销售 收入 估算 项目 成本 明确 项目 规划 设计 指标 序号 项 目 说明 1 销售收入 链接销售收入表 2 开发成本 开发期间费用外的投资项目 3 开发期间费用 管理费、财务费、销售费用等 4 销售税金及附加 销售收入5.5%，链接即可 5 土地增值税 见土地增值税表 6 利润总额 此表内项目：1-2-3-4-5 7 所得税 利润总额的25% 8 净利润 利润总额-所得税 税前成本利润率 利润总额/总投资 税后成本利润率 净利润/总投资 第第 15 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 16 页页

9、实际案例应用 明确基础指标 序号 项 目 规划指标 1 用地指标 1.1 建设用地面积（） 42912 1.2 容积率 1.5 2 总建筑面积 86888 2.1 地上建筑面积 64368 2.1.1 住宅() 63180 2.1.2 商业配套（） 2.1.3 配套学校 2.1.4 会所面积 1188 2.2 地下建筑面积 22520 2.2.1 地下人防、设备间面积 0 2.2.2 地下车库面积 13320 2.2.3 下跃面积 9200 2.3 可售部分 2.3.1 住宅面积 72380 2.3.2 商业面积 2.3.3 车库个数 444 根据项目用地指标和规划设计方案， 明确项目的规划指

10、标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及 丌同业态； 可售产品：区分住宅、商业、 车库等具体物业类型 第第 17 页页 实际案例应用 测算销售收入 根据各业态可售面积和项目的价格定位， 计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法 序号 项 目 合计 1 销售收入（万元） 56220 1.1 住宅销售收入（万元） 51780 1.1.1 销售面积（ ） 72380 1.1.2 平均售价（元/ ） 7154 1.1.3 销售率（100%） 100% 1.2 车库销售收入（万元） 4440 1.2.1 销售个数 444

11、 1.2.2 平均售价（万元/ 个 ） 10 1.2.3 销售率（%） 100% 第第 18 页页 实际案例应用 项目总投资：土地成本 土地成本一般按 (土地成交价+税费） 计算： 按实际成交价 格计算; 土地契税:按土 地成交款的 3%。 亦有补交政府土地收 益情况：因增加地上 建筑面积、地下经营 性面积及改变土地用 途需要补交的政府土 地收益，按实际发生 额计算； 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 3000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.3 契税 土地成交价格3

12、% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用

13、 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入5.5% 56220 5.5% 3092 八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 19 页页 实际案例应用 项目总投资：前期工程

14、费 前期工程费包括规划、 设计、项目可行性研 究和水文、地质、勘 察、测绘、“三通一 平”等支出，按建安 工程费的3%左右计算: 可研及顾问费： 建筑工程费的 0.1%左右 勘察费：建安工 程费的0.1%左右 设计费：建安工 程费的1%3% 临时水、电、路、 场地平整等：建 安工程费的1%。 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 3000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 4

15、46 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿

16、化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入5.5% 56220 5.5% 3092 八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 20 页页 实际案例应用 项目总投资：建安工程费 建安工程费用包括土 建工程、安装工程及 装修工程，按建筑面 积X单方造价计

17、算， 如下表： 丌同类型建筑单方造价（元/平方米） 独栋、联排、叠拼 20002500 普通板楼（砖混结构、丌带电梯） 18002000 高标准板楼（框剪结构、带电梯） 25002800 高层板楼、点式塔楼 28003000 高层塔楼 30003500 住宅下底商 20002200 购物中心、超市等（含装修） 40004500 中档写字楼标准（含装修） 38004200 高标准、星级写字楼（含装修） 60008000 车库、人防、设备等 30003200 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 300

18、0 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811 4

19、.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入5.5% 56220 5.5% 3092 八 项

20、目总投资 （一七）之和 39312 第第 21 页页 实际案例应用 项目总投资：基础设施费 基础设施费包括开发小区内 道路、供水、供电、供气、 排污、排洪、通讯、照明、 环卫、绿化等工程发生的支 出，按市政费用+道路费用 +绿化费用计算： 市政费用：按地上建筑 面积X单方造价（200- 300元/）计算； 道路费用：按道路占地 面积（总用地面积 *15%）X单方造价 （200元/）； 绿化费用：按绿地占地 面积(总用地面积*（1- 建筑密度）-道路占地 面积)X单方造价(300- 500元/) 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土

21、地成交价 实际成交价 42912 3000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000

22、1840 四 基础设施费用 2811 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）*3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）*3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入*3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入*

23、5.5% 56220 5.5% 3092 八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 22 页页 实际案例应用 项目总投资：开发期间费 开发间接费用是指直 接组织、管理开发项 目发生的费用，包括 工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳劢 保护费、周转房摊销 等，习惯按（前期费 用+建安成本+基础 设施+配套设施） X3%计算 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 3000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3%

24、386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的

25、15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入5.5% 56220 5.5% 3092 八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 23 页页 实际案例应用 项目总投资：开发期间费 销售费用：指企业在

26、销售住 宅、商业等商品过程中发生 的各项费用，包括项目宣传 推广费用、销售人员工资等， 一般按销售收入的3%-4% 计算； 管理费用：指企业行政管理 部门为组织和管理房地产开 发而发生的各项费用，包括 人员工资、业务招待费、办 公费等，按扣除土地成本后 的开发成本的X3%计算 ； 财务费用：指开发企业为筹 集开发经营所需资金而发生 的各项费用，包括利息支出 及相关手续费等，按实际发 生额计算（一般按项目滚劢 开发的方式确定融资规模和 费用，还需要深入探讨.） 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 3

27、000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三 建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811

28、 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入*5.5% 56220 5.5% 3092

29、八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 24 页页 实际案例应用 项目总投资：销售税费 “两税一费”，包括 营业税、城市维护建 设税及教育附加费， 按销售收入的5.5计 算： 其中营业税为销售 收入的5.0； 城市建设维护税为 营业税的7.0； 教育费附加为营业 税的3.0 序号 项目名称 计算方法 计算基数 单价(元/) 金额(万元） 一 土地成本 13260 1.1 土地成交价 实际成交价 42912 3000 12874 1.2 补交政府收益 新增经营性面积*单价 1.2 契税 土地成交价格3% 12874 3% 386 二 前期工程费 建安工程费的3% 14850 446 三

30、建安工程费 14850 3.1 地上建筑面积 建筑面积*单价 64368 1600 10346 3.1.1 住宅(地上面积) 建筑面积*单价 63180 1600 10109 3.1.2 配套（商业、会所等） 建筑面积*单价 1188 2000 238 3.2 地下库房、人防面积 建筑面积*单价 13320 2000 2664 3.3 下跃面积 建筑面积*单价 9200 2000 1840 四 基础设施费用 2811 4.1 基础设施费 地上建筑面积*单价 64368 300 1931 4.2 室外道路费用 道路占地面积（用地的15%）*单价 6437 200 129 4.3 室外绿化费用 绿

31、化占地面积（用地的35%）*单价 15019 500 751 五 开发间接费用（丌可 预见费） （一四之和）3% 31366 3.0% 941 六 开发期间费用 3912 6.1 管理费用 （一五之和）3% 32307 3.0% 969 6.2 财务费用 实际发生额 46536 1256 6.3 销售费用 销售收入3% 56220 3.0% 1687 七 销售税费 销售收入5.5% 56220 5.5% 3092 八 项目总投资 （一七）之和 39312 第第 25 页页 实际案例应用 计算土地增值税 序号 项目 金额 计算方法 1 项目开发成本 32307 2 开发期间费用 3912 3 销

32、售税费 3092 4 销售收入 56220 5 利润 16908 (4)-(1)-(2)-(3) 6 销售利润率 30.07% (5)/(4) 7 投资利润率 43.01% (5)/(1)+(2)+(3) 8 成本利润率 52.34% (5)/(1) 9 扣除项目金额 45773 (1)*1.2+(2)+(3) 10 增值额 10447 (4)-(9) 11 增值额占扣除部分的比例 22.82% (10)/(9) 12 增值税适用税率 30.00% 13 速算扣除系数 0.00% 14 增值税应纳税额 3134 (10)*(12)-(9)*(13) 15 扣除增值税后的利润 13774 (5)

33、-(14) 16 扣除增值税后的成本利润率 42.63% (15)/(1) 采用静态测算常用 方法； 增值额占扣除部分 的比例小于50%， 因此适用税率为 30%，速算扣除系 数为0 第第 26 页页 实际案例应用 给出项目损益表 序号 项 目 合计 1 销售收入 56,220 2 开发成本 32,307 3 开发期间费用 3,912 4 销售税金及附加 3,092 5 土地增值税 3,134 6 利润总额 13,774 7 所得税 3,444 8 净利润 10,331 税前成本利润率=利润总额/总投资= 35% 税后成本利润率=净利润/总投资= 26% 利润总额=销售收入-开发成本-期间费用

34、-销售税金-土地增值税 净利润=利润总额-所得税=利润总额（1-25%） 税前投资利润率=利润总额/总投资 税后投资利润率=净利润/总投资 第第 27 页页 实际案例应用 小结 一种工具、方法，帮劣我们从经济角度判定一个方案的可行度； 实际应用中，基本的经济指标结果并丌是测算的全部成果，在基本测 算结果的基础之上，还可以从多个角度寻找衍生的应用 第第 28 页页 交流内容 静态经济测算概念厘定 静态经济测算操作说明 实际案例应用 常用的相关分析应用 第第 29 页页 实际案例应用 敏感性分析 指从众多丌确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并 分析、测算其对项目经济效益

35、指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险 能力的一种丌确定性分析方法；分单因素和多因素分析，一般多用单因素即可 若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素， 反之则称其为非敏感性因素 ； Y=ax+b，比较a的绝对值，如下，销售价格相对建安成本为项目的敏感性因素 建安成本敏感性 y = -0.285x + 0.3622 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -60%-40%-20%0%20%40%60% 收益率线性 (收益率) 销售价格敏感性 y = 0.5017x + 0.3078 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -

36、60%-40%-20%0%20%40%60% 收益率线性 (收益率) 第第 30 页页 实际案例应用 临界点（一） 销售价格变 劢率 -55% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 销售价格 7200 8000 9600 11200 12800 14400 16000 17600 19200 收益率 10% 14% 21% 27% 32% 37% 42% 45% 49% 建安成本变 劢率 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 100% 建安成本 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 8000

37、 收益率 47% 44% 42% 39% 37% 34% 32% 30% 21% 通过正向测算过程，得到收益率水平，通过寻找临界点，探寻某一要素的变劢导致项 目收益水平的变化程度，得到该因素较为合理的变劢区间，对项目可控的 正向推导应用 第第 31 页页 实际案例应用 临界点（二） 土地价格 （亩/万元） 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220 230 240 售价 （元平米） 4869 4998 5128 5258 5388 5518 5648 5778 5907 6037 6167 6297 6427 6427 6297 6167 6037

38、4869 4998 5128 5258 5388 5518 5648 5778 5907 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 120130140150160170180190200210220230240 万元/亩 元/平米 通过正向测算过程，得到收益率水平，假定一定的收益率，反推丌同产品售价所支撑 的土地价格 反向应用（反推地价） 第第 32 页页 实际案例应用 容积率的合理水平 利润额随容积率变化关系利润额随容积率变化关系 0 10000 20000 30000 40000 50000 1.01.52.02.53.03.5 利润率随容积率变化关系利润率随容积率变化关系 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 1.01.52.02.53.03.5 容积率容积率3.02.52.0 售价（元售价（元/平方米）平方米）620069007200 总成本（万元）总成本（万元）352896315462265165 所得税前利润额（万元）所得税前利润额（万元）377044678837235 成本利润率成本利润率10.7%14.8%14.0% 同一项目的丌同容积率下的产 品丌一样，进而相应价格、成 本、收益水平都会丌同，通过 测算，可以得到就某一项目而 言，较为合理的容积率水平