房地产新项目可行性研究报告PPT模板2018年（52页）.pptx

1、XX市XX区XX项目可行性研究 XX城市中心 XX 2018年XX月XX日 目录：字号目录：字号21.821.8 加粗加粗 撰写说明：报告所有字体统一为华文楷体撰写说明：报告所有字体统一为华文楷体 撰写说明：解释撰写说明：解释 撰写内容要求和撰写内容要求和 具体方法，成稿具体方法，成稿 中删除中删除 核心结论：字号核心结论：字号 1818加粗居中标红加粗居中标红 核心信息：字号核心信息：字号 1414加粗居中，重加粗居中，重 点数据标红字号点数据标红字号 升级升级2 2号号 数据表格：字号数据表格：字号 根据表格大小灵根据表格大小灵 活掌握不做特定活掌握不做特定 限制，表头加粗限制，表头加粗

2、填充明蓝色，重填充明蓝色，重 点信息填充红色，点信息填充红色， 重要数据：字号重要数据：字号 1414，重点数据加，重点数据加 粗粗 图表：图标名称图表：图标名称 1212号加粗，数据号加粗，数据 标签标签8 8号，配色号，配色 选用选用officeoffice默认颜默认颜 色即可不做特别色即可不做特别 限定。限定。 排版格式要求：排版格式要求： 参会人员 XX城市中心总经理 XXX XX职务 XXX XX职务 XXX XX职务 XXX 项目关键词（体现项目特点） XXX XXX 收并购 封顶价、竞自持、摇号等 前期巟作（巟作事记） 1、考察日志 2、XX时间经过XX会议审议通过 6 1. 1

3、. 项目概况项目概况 1 1、地块背景：、地块背景： 土地出让，转让原因，特殊关系，项目来源，股权结构，竞争对手情况；土地出让，转让原因，特殊关系，项目来源，股权结构，竞争对手情况； 2 2、项目现状：、项目现状： 项目取证情况；开发进度；债权债务情况；项目取证情况；开发进度；债权债务情况； 3 3、土地现状：、土地现状： 地上物现状（净地、待拆迁体量、高差等）；地上物现状（净地、待拆迁体量、高差等）； 包括不限于电厂、坟地、泄洪渠等不利因素；包括不限于电厂、坟地、泄洪渠等不利因素； 土地分期获取情况（如有）；土地分期获取情况（如有）； 指标指标 数据数据 备注备注 占地面积（） _ 建设占地

4、面积（） 用地性质 容积率 限高（米） _ 建筑密度 总建面（）总建面（） 其中 地上建面（） 可售建面可售建面 其中 可售住宅 可售商业 回购建面回购建面 _ 其中 回购住宅 回购价格销售价*90% 回购商业 回购价格1万/ 幼儿园及公建幼儿园及公建 地下建面（） 交易总价（亿元） 说明股权比例、有票成本 楼面地价（元/） 不含土增税 周边配套周边配套 晋阳湖 西村寨项目 汾 河 省体育中心省体育中心 怡家天一 城 晋阳湖壹号 晋丰沃悦湖城 泰禾晋阳 湖 绿地塞纳公馆 西村寨项目 成成中学成成中学 星河湾 环 湖 东 路 龙城大街 地块地块 晋源区晋源区 晋晋 阳阳 湖湖 太原老城太原老城

5、区区 绕 城 高 速 绕 城 高 速 项目区位项目区位 太原火车太原火车 站站 太原南站太原南站 太原机太原机 场场 山西体育中山西体育中 心心 泰禾晋阳湖泰禾晋阳湖 西村寨项目 类别类别 总面积总面积 （）（） 户型户型 面积面积 （）（） 销售均价销售均价 （万元（万元/ /） 套总套总 价段价段 （万元）（万元） 保本保本 售价售价 （万元（万元/ /） 总货值总货值 （亿元（亿元） 备注备注 预售条件、预售条件、 有无销售限有无销售限 价及应对策价及应对策 略略 产权面 积 使用面 积 产权单 价 使用面 积单价 叠拼 洋房 总计总计 投资测算关键指标 序号 指标名称 总价（万元）总价

6、（万元） 可售单方（元可售单方（元/ /） 一 总货值（亿元） 二 总成本（含装修）（亿元） 2.1 土地成本 2.2 建安成本 2.3 土增税 增值税 所得税 小计 三 全口径资金峰值（亿元） 四 销售利润率（%） 7 武清区 津武（挂）2016-067号/70号/71号 成交日期：2017年2月 楼面价：12000元/溢价50%熔断 首创高村地块 成交日期：2016年12月 楼面价：14520元/ 恒大山水城二期 成交日期：2016年6 月 楼面价：7148元/ 项目 津武（挂）2016-036号 成交日期：2017年8月11日 楼面价：9602元/ 自持住宅面积：16500平米 自持楼面

7、价：13393元/ 津武（挂）2016-037号 成交日期：2017年8月11日 楼面价：9609元/ 自持住宅面积：9500平米 自持楼面价：12817元/ 土地市场土地市场 万科金域蓝湾（精装）万科金域蓝湾（精装） 户型户型119119- -300300平平 均价均价1250012500元元/ /平平 恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭 商业一拖二均价商业一拖二均价2033920339元元/ / 平平 独立开间均价独立开间均价2899228992元元/ /平平 怡佳天一城怡佳天一城（本项目北区）（本项目北区） 户型户型128128- -600600平平 精装房均价精装房均价1.21.2- -1.41

8、.4万元万元/ /平平 毛坯房均价毛坯房均价90009000元元/ /平平 星河湾星河湾 户型户型130130- -370370平平 20162016年年1 1月月- -20172017年年1 1月共成交月共成交1717万平万平 成交金额成交金额22.4522.45亿元亿元 成交均价成交均价1325713257元元/ /平平 恒大华府恒大华府 户型户型180180- -510510平平 精装房均价精装房均价1800018000元元/ /平平 毛坯房均价毛坯房均价1000010000元元/ /平平 项目 房产市场房产市场 2. 2. 市场价值市场价值 事项事项 时间时间 资金情况（万元）资金情况

9、（万元） 竞买报名 土拍时间 剩余尾款 拿地特殊要求拿地特殊要求 竞拍时间表竞拍时间表 后续工作计划及节点后续工作计划及节点 交易方案（核心商务条款）交易方案（核心商务条款） （不利因素及应对策略不利因素及应对策略）； 项目总结及意见：项目总结及意见： 8 序号序号 时间时间 完成完成 日期日期 时长时长 节点节点 二期地块二期地块 时间节点时间节点 前臵条件；关键事项前臵条件；关键事项 1 拿地前 启动联动；产品定 位、设计 2 集团方案评审完成 3 政府沟通初审 4 图纸45 天 签完协议获取土地 5 土地证获取时间 6 方案复函【启动会】 7 桩基45 天 取得工程规划许可 证 8 总包

10、开工 9 总包90 天 取得施工证 10 正负零 11 主体达到预售 12 首期预售证获取 3. 3. 交易方式交易方式 ； ； CONTENTCONTENT 目录目录 PART 3PART 3 项目定位项目定位 1. 1.项目区位及交通项目区位及交通 2. 2.地块指标地块指标 3. 3.区域规划区域规划 4. 4.区域配套区域配套 5. 5.交易方式交易方式 PART 1PART 1 市场分析市场分析 1. 1.城市分析城市分析 2. 2.土地市场土地市场 3. 3.房地产市场房地产市场 4. 4.市场趋势市场趋势 1. 1.板块市场分析板块市场分析 2. 2.项目定位项目定位 3. 3.

11、规划方案规划方案 4. 4.销售价格销售价格 PART 2PART 2 项目介绍项目介绍 PART 4PART 4 可行性分析可行性分析 1. 1.经济技术指标经济技术指标 2. 2.开发计划开发计划 3. 3.工期排布及销售进度工期排布及销售进度 4. 4.经济效益分析经济效益分析 5. 5.现金流量分析现金流量分析 6. 6.敏感性分析敏感性分析 7. 7.拟审议事项拟审议事项 9 房地产市场房地产市场 1 2 3 4 土地市场土地市场 城市分析城市分析 市场趋势市场趋势 10 PART 1 市场分析市场分析 四川地级市，面积7186平方公里，位于四川盆地成都平 原西南部，岷江中游和青衣江

12、下游的扇形平原地带， 东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接 成都 。 距成都60KM，离成都市区最近的地级市离成都市区最近的地级市，位于成都半 小时经济圈， 是“成都平原经济圈”的重要组成部分， 距成都60KM，成都都市圈发展主轴上的重要节点。 成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位臵成都平原西南部，岷江中游，成乐黄金走廊中段节点位臵 成都都市圈发展主轴节点成都都市圈发展主轴节点 6060 双流机场双流机场 5050 简阳机简阳机 场场 7070 成成 都都 乐山乐山 5555 1. 1. 城市分析城市分析| |区位及交通区位及交通 11 总体布局：总体布局：十字带动、两翼

13、齐飞、全域共进十字带动、两翼齐飞、全域共进 20002000年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地年，国务院同意撤销眉山地区和县级眉山县，设立地 级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹级眉山市，辖原眉山地区的仁寿县、彭山县、洪雅县、丹 棱县、青神县和新设立的东坡区。棱县、青神县和新设立的东坡区。20142014年，国务院同意撤年，国务院同意撤 销彭山县，设立眉山市彭山区。销彭山县，设立眉山市彭山区。 “十字带动”是指打造南北向沿成乐高速公路和东西向 沿省道106线两条城镇发展主轴线，是市域城镇与产业 的隆起带； “两翼齐飞”是指东西两翼的两条南北向城镇发展副轴； “全域共进

14、”指的是自东向西形成北环线，将市域北部 城镇联系起来，构成市域城镇发展网络，实现全域整体 发展。 彭山彭山眉山眉山青神南北青神南北 纵向城镇主轴线纵向城镇主轴线 丹棱丹棱洪雅城镇发洪雅城镇发 展次轴线展次轴线 文宫文宫彭山彭山 市域北部东西市域北部东西 次轴线次轴线 仁寿仁寿井研井研 城镇发展次城镇发展次 轴线轴线 仁寿仁寿眉山眉山丹棱丹棱 洪雅东西横向城镇发洪雅东西横向城镇发 展主轴线展主轴线 东坡东坡 区区 TIPsTIPs：通过城市规划解读说明城市未来发展：通过城市规划解读说明城市未来发展 方向，本项目所处区域的发展潜力。方向，本项目所处区域的发展潜力。 1. 1. 城市分析城市分析|

15、|城市规划城市规划 12 空间结构：空间结构：一环、两心，三片，四轴，多组团一环、两心，三片，四轴，多组团 “一环”：“一环”：绕城快速环路及绿化带，作为城市生长边 界并疏解过境交通压力。 “两心”：“两心”：南部老城传统商业文化中心和北部新区现 代商务商业中心。 “三片”：“三片”：以成昆铁路交通走廊、岷江生态走廊为分 隔，形成东部文化旅游片区、中部城市综合功能片区、 西部工业物流片区。 “四轴”：“四轴”：东西向横贯三片区的城市发展主轴和各片 区内南北向三条发展轴。 “多组团”：“多组团”：三大片区内结合生态廊道建设，将城市 分隔成若干功能组团。 1. 1. 城市分析城市分析| |城市规划

16、城市规划 13 眉山市眉山市20162016年年GDPGDP为为1117.231117.23亿元，在四川省亿元，在四川省2121市州中市州中排名排名1212位位，处于中等水平，但整体增速较快，处于中等水平，但整体增速较快，发展势头向好发展势头向好。 20122013201420152016 GDP775.22860.04944.891029.861117.23 同比增长 14.50%10.80%10.10%10.20%8.40% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 0 200 400 600 800 1000 12

17、00 近五年眉山地区生产总值近五年眉山地区生产总值 GDP同比增长 线性 (GDP) 2016年四川省21市州GDP排名 排名 市州 2016年GDP（亿元） 增速（%） 1 成都 12170.23 7.7 2 绵阳 1830.42 8.3 3 德阳 1752.45 8.4 4 宜宾 1653.05 8.3 5 南充 1651.4 7.8 6 泸州 1481.91 9.5 7 达州 1447.08 7.5 8 乐山 1406.58 8.2 9 凉山 1403.92 6 10 内江 1297.67 7.8 11 自贡 1234.56 7.7 12 眉山 1117.23 8.4 13 广安 107

18、8.62 7.9 14 攀枝花 1014.68 8 15 遂宁 1008.45 9.1 16 资阳 943.44 7.8 17 广元 660.01 8 18 雅安 545.33 8.1 19 巴中 544.66 7.8 20 阿坝 281.32 6.2 21 甘孜 229.8 7 资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府 TIPsTIPs：通过对省内城市的经济水平对比：通过对省内城市的经济水平对比 和本城市近和本城市近5 5年的增长率水平，分析城年的增长率水平，分析城 市经济发展水平。市经济发展水平。 1. 1. 城市分析城市分析| |经济水平及产业结构经济水平及产业结构 14 全市第三产业占

19、比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体全市第三产业占比逐年增高，发展良好，第二产业占比逐渐下降，向现代工业发展，产业结构优化调整，整体经济环境经济环境 运行较为平稳运行较为平稳；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，；随着市域内城镇化率提高，以及工业和服务业吸纳导入，城市吸附能力将得到提升，一定程度上城市吸附能力将得到提升，一定程度上 有利于房地产市场环境有利于房地产市场环境。 2016年地区生产总值（GDP）1117.23亿元，增长8.4%。 其中，第一产业增加值169.45亿元，增长4.0%；第二产 业增加值620.45亿元，增长9.

20、2%；第三产业增加值327.33 亿元，增长9.3%。 7.3% 5.2% 5.6% 5.1% 5.5% 61.2% 66.8% 66.2% 67.0% 73.1% 31.5% 28.0% 28.2% 27.9% 21.4% 0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0% 201 6 201 5 201 4 201 3 201 2 近五年眉山市三产构成情况近五年眉山市三产构成情况 第一产业 第二产业 第三产业 资料来源：眉山市政府资料来源：眉山市政府 TIPsTIPs：通过分析三产发展水平，说明该城：通过分析三产发展水平，说明该城 市的经济发展活力及对房地产的预期影市的经济发展活

21、力及对房地产的预期影 响。响。 1. 1. 城市分析城市分析| |经济水平及产业结构经济水平及产业结构 15 眉山全市眉山全市常住人口基本保持恒定常住人口基本保持恒定，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，无较大人口流入流出波动，而城镇常住人口逐年增加，城镇化率处于从低城镇化率处于从低 水平高速增长的阶段水平高速增长的阶段。 296.64 297.84 298.97 300.13 300.09 111.45 116.01 120.96 125.66 130.18 37.57 38.95 40.46 41.87 43.38 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 4

22、4 0 50 100 150 200 250 300 350 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 近五年眉山市常住人口及城镇化率变化趋势近五年眉山市常住人口及城镇化率变化趋势 眉山市常住人口（万人） 城镇常住人口（万人） 城镇化率（%） TIPsTIPs：分析常住人口及城镇化率的变化情：分析常住人口及城镇化率的变化情 况，判断市场的潜在容量指标。况，判断市场的潜在容量指标。 1. 1. 城市分析城市分析| |人口及消费水平人口及消费水平 16 从近五年省、市居民可支配收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平从近五年省、市居民可支配

23、收入对比情况看，眉山市城镇居民收入水平处于全省平均线，农村居民收入水平高于全省平 均线，居民收入情况属于均线，居民收入情况属于中等水平中等水平。 20307 22368 24381 26205 28335 7001 7895 8803 10247 11203 19766 21901 24135 26395 28691 8236 9332 10433 12756 13935 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 近五年四川省、眉山市居民可支配收入对比图 四川省城镇居民人均可支配收入 四川省

24、农村居民人均可支配收入 眉山市城镇居民人均可支配收入 眉山市农村居民人均可支配收入 TIPsTIPs：分析居民的人均可支配收入情况，体：分析居民的人均可支配收入情况，体 现城市居民的购买力水平。现城市居民的购买力水平。 1. 1. 城市分析城市分析| |人口及消费水平人口及消费水平 17 TIPsTIPs：包括但不限于土地出让政策：包括但不限于土地出让政策、土地税收土地税收 政策、土地使用税政策等对项目的获取和测算政策、土地使用税政策等对项目的获取和测算 有重要影响的政策有重要影响的政策 1. 1. 城市分析城市分析| |土地政策土地政策 18 2017年上半年徐州市宅地市场成交量价齐升，半年

25、成交量已经超过2016年全年，价格涨幅明显，为近五年来最高值； 2017年5月为全年成交楼板价峰值，主要因为华润拿下欣欣路总价单价双料地王； 2017年上半年铜山区成为宅地成交热点区域，云龙区和鼓楼区因供应量少导致楼板价明显高于其他区域，市区内的泉 山区地价也达到高位 TIPsTIPs：分析土地市场整体的量价趋势以及成交：分析土地市场整体的量价趋势以及成交 的水平，着重关注溢价率情况和流标情况等的水平，着重关注溢价率情况和流标情况等 反应房地产商投资热情的指标反应房地产商投资热情的指标 2. 2. 土地市场分析土地市场分析| |土地供求情况土地供求情况 19 TIPsTIPs：对照供地计划和区

26、域控规推断未来：对照供地计划和区域控规推断未来 竞争激烈程度并适当调整销售节奏竞争激烈程度并适当调整销售节奏 2. 2. 土地市场分析土地市场分析| |供地计划供地计划 20 TIPsTIPs：对限售、限购、限贷、限价等：对限售、限购、限贷、限价等 政策进行分析，得出政策影响对未来政策进行分析，得出政策影响对未来 市场的走向判断。市场的走向判断。 3. 3. 房地产市场分析房地产市场分析| |市场政策市场政策 21 普通住宅市场普通住宅市场20152015年之前供大于求，近两年政策利好，市场逐步走高，年之前供大于求，近两年政策利好，市场逐步走高，20162016年量价齐升，成交量突破年量价齐升

27、，成交量突破500500万，价万，价 格稳定上涨；格稳定上涨； 别墅市场别墅市场201 5201 5年前呈供大于求的现象，体量较小；近两年成交量上涨，市场需求扩大，年前呈供大于求的现象，体量较小；近两年成交量上涨，市场需求扩大，20162016年成交均价有所下降年成交均价有所下降 3. 3. 房地产市场分析房地产市场分析| |供求状况及量价走势供求状况及量价走势 22 近三年以来徐州商品住宅库存量逐年下降，近三年以来徐州商品住宅库存量逐年下降，20162016年库存降幅最为明显，去化周期明显下降，市场进入存货紧缺状态年库存降幅最为明显，去化周期明显下降，市场进入存货紧缺状态 20172017年

28、以来，徐州市市场持续走高，库存和去化周期进一步下降年以来，徐州市市场持续走高，库存和去化周期进一步下降 TIPsTIPs：通过去化周期分析城市房地产发展：通过去化周期分析城市房地产发展 情况，并对后期销售计划进行调整情况，并对后期销售计划进行调整 3. 3. 房地产市场分析房地产市场分析| |去化周期去化周期 23 3. 3. 房地产市场分析房地产市场分析| |产品结构成交情况产品结构成交情况 24 TIPsTIPs：以表格形式：以表格形式 1 1、可选取近两年做面积段对比分析，得、可选取近两年做面积段对比分析，得 出城市主力面积区间和房型特征；出城市主力面积区间和房型特征； 2 2、选取近两

29、年做总价段对比分析，得出、选取近两年做总价段对比分析，得出 城市主力总价区间和需求趋势。城市主力总价区间和需求趋势。 3. 3. 房地产市场趋势总结房地产市场趋势总结 25 1、城市宏观环境总结 2、城市政策总结 3、城市土地市场总结 4、城市房地产市场总结 区域规划区域规划 1 2 3 4 地块指标地块指标 区位及交通区位及交通 周边配套周边配套 5 交易方式交易方式 PART 2 PART 2 项目介绍项目介绍 周边配套周边配套 2727 四至示例四至示例 现状现状XXXX路路 现状现状XXXX路路 写作要点：写作要点： 区位价值分析：区位价值分析：分析项目的区域属性，现状属于老城核心区/

30、新城核心 区，以及未来在城市空间发展格局中，所在区域的城市空间占位。 周边配套分析：周边配套分析：重点的配套进行分析，如学校的级别、商圈的级别， 公园的规模、省市级重要公共建筑的档次等。 周边配套周边配套 晋阳 湖 西村寨项目 汾 河 省体育中心省体育中心 怡家天一 城 晋阳湖壹号 晋丰沃悦湖城 泰禾晋阳 湖 绿地塞纳公馆 本项目 成成中学成成中学 星河湾 环 湖 东 路 龙城大街 地块地块 晋源区晋源区 晋晋 阳阳 湖湖 太原老城太原老城 区区 绕 城 高 速 绕 城 高 速 项目区位项目区位 太原火车太原火车 站站 太原南站太原南站 太原机太原机 场场 山西体育中山西体育中 心心 我司项目

31、我司项目 本项目 1. 1. 区位及交通区位及交通| |项目概况项目概况 27 28 文字描述：文字描述： 大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路；大交通：高速、环线、轨道；中交通：市政道路； 微交通：地块周围及内部。微交通：地块周围及内部。 此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。此处用区域地图，标明城市与项目之间交通环线和主干道。 项目项目 淡水河淡水河 深汕高速 高速出口高速出口 坪地镇 坑梓镇 龙岗区龙岗区 惠阳区惠阳区 高速出口高速出口 六联六联 双龙双龙 道路交通道路交通：西距惠盐高速出口3公里，与深圳核心区实 现60分钟通达，但与项目的交通连接道路较差； 轨道交通

32、轨道交通：西距深圳地铁3号线东延线（规划）六联站 3公里，地铁开通运营后，30分钟直达深圳市区，但地 铁站与项目的交通连接道路较差； 1. 1. 区位及交通区位及交通| |交通条件交通条件 29 用地编号用地编号 0808- -0303 0909- -0909 合计合计 用地性质 R2居住 C2商办 总占地规模（） 196598 270003 466601 建设用地（） 105562 112674 218236 市政公用设施 5500 16837 22337 代征道路绿地等 855365 140493 995858 商品房建筑总面积 207561 194290 401851 无偿回迁商业 14

33、061 14061 市政公用设施 1987 2733 4720 容积率（仅商品房） 2.0 3 限高（米） 24 60 建筑密度（%） 40 50 一级开发费一级开发费/ /土地原值（万元）土地原值（万元） 99113.076 99839.581 198952.7 挂牌起始价挂牌起始价/ /商务交易对价（万元）商务交易对价（万元） 107000 109000 216000 竞买保证金竞买保证金/ /定金定金 （万元）（万元） 33000 33000 66000 楼面价（元楼面价（元/ /） 5155 6048 其他 五星级酒店 设地价合理上限，转竞公租房，4000元/平米回购 长阳镇08-03

34、地 块 长阳镇09-09地 块 55361 46032 100553 2454 3161 1987 68149 34097 3074 82102 20929 2733 2. 2. 地块指标地块指标 指标指标 数据数据 周边现有规划建筑条件图纸 （例如住宅，学校，幼儿园等） 周边道路管线竣工图 是否有红线坐标图 用地面积 容积率 户型限制（90/70） 配套指标 车位比（地上/地下） 限高 退线 出入口要求 日照要求 覆盖率 绿化率 其他特殊要求 规划设计指标规划设计指标 红线图（含周边市政配套、退线、标高等）红线图（含周边市政配套、退线、标高等） 写作要求：写作要求： 红线图（含周边市政配套、

35、退线、标高等）；红线图（含周边市政配套、退线、标高等）； 标注市政配套接口与地块的距离；标注市政配套接口与地块的距离； 标注地块的坡度、落差等其他要标注地块的坡度、落差等其他要；特殊事项。；特殊事项。 30 2. 2. 地块指标地块指标| |规划设计要点规划设计要点 31 TIPsTIPs：项目所在区域规划图。：项目所在区域规划图。 说明区域区域发展历程说明区域区域发展历程区域当前现状以及区域当前现状以及 未来发展目标的描述，突出区域的价值潜力和未来发展目标的描述，突出区域的价值潜力和 市场竞争趋势。市场竞争趋势。 文字描述：文字描述： 3. 3. 区域规划区域规划 北京市丰台区方庄医院 北京

36、市丰台区石榴庄小学 国韵村幼儿园 北京市丰台区时光小学 教育配套 商业配套 医疗配套 家世界购物中心 方庄购物中心 银泰百货 百荣世贸商城 刘家窑中医医院 大红门医院 北京第一实验小学彩虹分校 5KM5KM 2KM2KM 32 4. 4. 周边配套周边配套 【商业配套商业配套】 地块周边2公里范围内无商 业配套等，5公里范围商业 配套较少，档次中偏高。 【教育配套教育配套】 步行尺度内教育设施稀少， 缺乏重点教育机构支撑，阶 梯式教育不足。 【医疗配套医疗配套】 地块周边2公里范围内缺乏 医疗配套，5公里内医疗资 源稀少，医疗设施规模不大， 缺乏国家级权威医疗机构。 指标指标 单位单位 U U

37、地块地块 备注备注 用地性质 R2 占地面积 53525.811 约80亩 规划建筑面积 58878 可售住宅 58878 容积率 1.1 限高 米 18 内环路局部可达30米 建筑密度 % 30 绿地率 % 30 保证金 万元 100000 起始价 万元 333100 销售均价 元/ 68924 最高销售单价 元/ 72370 起始价楼面价 元/ 56575 竞买申请、保证金截止时间 2018/1/16 交易时间 2018/1/17 剩余地价款缴纳时间 2018/3/17 其他要求： 1、宗地限定商品房销售价格、并设定土地上限价格，达 到上限价格后，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例 程序

38、。同时，宗地设定有企业自持商品住房面积预设比例， 达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投 报程序； 3、商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销 售单价不得超过72370元/平方米； 4、商品住房销售时不得强制搭配其他服务、产品，不得 捆绑精装修； 5、商品住房取得分户不动产登记证书或者契税完税凭证 后五年内不得出售； 5. 5. 交易方式（招拍挂）交易方式（招拍挂） TIPsTIPs：列表阐述出让宗地基本情况及各项：列表阐述出让宗地基本情况及各项 指标，说明基本要求指标，说明基本要求 33 34 商务条件（收并购类）商务条件（收并购类） 股权结构图股权结构图 交易路径

39、说明：交易路径说明： TIPsTIPs： 1 1、现有股权结构图，交易的股权结构图、现有股权结构图，交易的股权结构图 2 2、项目来源、卖方出售原因、竞争对手、项目来源、卖方出售原因、竞争对手 （项目转让补充信息）（项目转让补充信息） 3 3、商务条件（根据下一步工作计划、付、商务条件（根据下一步工作计划、付 款节奏等）；款节奏等）； 4 4、项目风险及解决方案、项目风险及解决方案 B公司 A公司 目标公司 持股 70% 持股30% 张三 持股100% 持股100% * * *投资控股 有限公司 B公司 SPV公司 目标公司 持股 70% 持股30% 城市集团公司 持股100% 持股100%

40、* * *投资控股 有限公司 交易前股权结构交易前股权结构 交易后股权结构交易后股权结构 5. 5. 交易方式（收并购）交易方式（收并购） 35 交易背景介绍：交易背景介绍： 项目转让原因；项目来源；项目转让原因；项目来源； 特殊需要说明事项（居间费等）；特殊需要说明事项（居间费等）； 竞争对手情况；竞争对手情况； 核心商务条件（含付款节奏）：核心商务条件（含付款节奏）： 项目风险及解决方案：项目风险及解决方案： 5. 5. 交易方式（收并购）交易方式（收并购） 35 规划方案规划方案 1 2 3 4 项目定位项目定位 板块市场分析板块市场分析 销售价格销售价格 PART 3 PART 3 项

41、目定位项目定位 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |可比地价可比地价 TIPsTIPs： 1 1、价格由供求决定，着重分析土地市场、价格由供求决定，着重分析土地市场 存量，如住宅、其他用地存量等；存量，如住宅、其他用地存量等； 2 2、重点地块成交价格，作为衡量我目标、重点地块成交价格，作为衡量我目标 地块价格高低地块价格高低 的重要参考标准的重要参考标准 37 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |整体供求整体供求 TIPsTIPs：对板块内住宅的整体供求和量价趋：对板块内住宅的整体供求和量价趋 势进行分析，若项目涉及商业和办公也需势进行分析，若项目涉及商业和办公也需 做分析做分析

42、 38 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |竞品地图竞品地图 TIPsTIPs： 1 1、项目周边区域地图（项目位臵、项目周边区域地图（项目位臵、5 5- -10KM10KM内内 主要竞品主要竞品/ /可参考可参考3 3- -5 5个项目）个项目） 2 2、区域房产市场存量和潜在供应情况统计表、区域房产市场存量和潜在供应情况统计表 39 区域成交客户特征说明区域成交客户特征说明 项目名称 客户年龄 客户来源 置业目的 从事行业 购房关注点 融科钧廷 25-40 以亦庄开发区为主，辅以京南 客群及品牌追随 自住改善兼投资 从事高新技术企业高管， 私营业主 总价，产品，区域升值潜力 悦廷 3

43、0-40 亦庄地缘（产业园区）、京南 为主 自住为主 企事业单位员工，中小私 营业主 总价、品质，环境 中信新城 30-45 亦庄、旧宫地缘（产业园）、 辅以京东 自住首置、自住改 善 私营业主、企事业单位员 工 总价，产品，交通、环境 国风美仑 25-35 亦庄地缘及部分京南 自主兼投资 高新技术、通信、服装私 营业主 价格、功能 远洋天著 （平层客户） 30-45 京东南为主、辅以三元桥、望 京、品牌追随，部分客户来自 亦庄开发区 自住改善兼投资 从事金融、高新技术企业 高管，私营业主，事业单 位领导 总价，产品，区域升值潜力 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |客群分析客群分析 T

44、IPsTIPs：文字描述：文字描述 客户区域来源分析：工作区域、生活区域；客户区域来源分析：工作区域、生活区域； 客户特征分析：年龄、职业、臵业目的、臵业客户特征分析：年龄、职业、臵业目的、臵业 次数、收入水平、爱好等。次数、收入水平、爱好等。 40 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |产品结构分析产品结构分析 TIPsTIPs：文字描述：文字描述 产品结构分析：板块内主要成交产品的面积段、产品结构分析：板块内主要成交产品的面积段、 总价段。总价段。 41 1. 1. 板块市场分析板块市场分析| |产品价格分析产品价格分析 42 2. 2. 项目定位项目定位 TIPsTIPs：根据客群分

45、析和产品结构分析，确定物：根据客群分析和产品结构分析，确定物 业配比及户型大小业配比及户型大小 43 建筑面积建筑面积 户数户数 建筑面积建筑面积 户型配比户型配比 面积配比面积配比 T6T6高层高层 （2424F F） 30240 288 90-115 40% 32% T4T4高层高层 （1616F F） 14720 128 115-125 18% 15% 板式大平层板式大平层 （8F/13/18F8F/13/18F） 48472 312 130-150 42% 51% 商业商业 2300 2% 合计合计 95732 728 3. 3. 规划方案规划方案 44 4. 4. 销售价格销售价格

46、TIPsTIPs：通过对板块内产品价格进行分析，推导：通过对板块内产品价格进行分析，推导 设计方案所涉及的物业类型的销售价格设计方案所涉及的物业类型的销售价格 45 工期排布及销售进度工期排布及销售进度 1 1 2 2 3 3 4 4 开发计划开发计划 经济技术指标经济技术指标 经济效益分析经济效益分析 5 5 现金流量分析现金流量分析 6 6 敏感性分析敏感性分析 PART 4 PART 4 可行性研究可行性研究 46 7 7 拟审议事项拟审议事项 1 序号序号 时间时间 完成完成 日期日期 时长时长 节点节点 二期地块时间节点二期地块时间节点 前臵条件；关键事项前臵条件；关键事项 1 拿地

47、前 启动联动；产品定位、设计 2 集团方案评审完成 3 政府沟通初审 4 图纸45天 签完协议获取土地 5 土地证获取时间 6 方案复函【启动会】 7 桩基45天 取得工程规划许可证 8 总包开工 9 总包90天 取得施工证 10 正负零 11 主体达到预售 12 首期预售证获取 2. 2. 开发计划节点开发计划节点 TIPsTIPs：文字描述：根据运营管理中心对项目要：文字描述：根据运营管理中心对项目要 求填写开发计划表求填写开发计划表 47 1 TIPsTIPs：文字描述：各项费用的支付时间及比例：文字描述：各项费用的支付时间及比例 情况情况 3. 3. 工程排期工程排期 48 项目项目

48、数额数额 20182018 20192019 20202020 1 1季度季度 2 2季度季度 3 3季度季度 4 4季度季度 1 1季度季度 2 2季度季度 3 3季度季度 4 4季度季度 1 1季度季度 2 2季度季度 3 3季度季度 4 4季度季度 普通住宅 比例 100% 0% 0% 28% 20% 20% 20% 12% - - - - - 面积（平米） 251,533 - - 70,429 50,307 50,307 50,307 30,184 - - - - - 售价（元/平米） 15,800 14,300 14,300 14,300 15,100 16,100 17,100 1

49、7,800 17,800 17,800 17,800 17,800 17,800 涨幅（元/季度） / - - - 800 1,000 1,000 700 - - - - - 签约额（万元） 397,422 - - 100,714 75,963 80,994 86,024 53,727 - - - - - 商业街 比例 100% - - - 20% 20% 20% 20% 20% - - - - 面积（平米） 17,844 - - - 3,569 3,569 3,569 3,569 3,569 - - - - 售价（元/平米） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,00

50、0 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 签约额（万元） 35,688 - - - 7,138 7,138 7,138 7,138 7,138 - - - - 普宅非人 防车库 销售比例 100% - - - - 25% 25% 25% 25% - - - - 车位数（个） 2058 - - - - 515 515 515 515 - - - - 售价（元/个） 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000 180,000