房地产项目目标前置工程质量策划.ppt

1、浙江区域碧桂园西江月项目工程策划 12月5日 目录目录 CONTENTS 目录 1 2 3 4 项目概况 项目目标策划 项目前置策划 项目工程策划 项目质量策划 5 一、项目概况一、项目概况 CONTENTS 目录 1 2 3 4 项目概况 项目目标策划 项目前置策划 项目工程策划 项目质量策划 5 项目概况1、项目区位 1.1项目区位 城 东 新 城 九堡 萧山经济开发区 钱江 丕纪 城 市中 心 滨江 区政 府 萧山市 区 滨江 高 新产 业区 下沙沿江 湘湖 西 溪 蒋 村 留下 小和 山 沿江 居住 板块 转塘 街道 甲 花 三 墩 桥 西 新 天 地 之江 度假 区 祥 符 运河 新

2、城 半 山 田 园 丁 桥 勾 庄 崇 贤 乔司 星 桥 临 平 未来科技城 山 体 山 体 良 渚 下沙 金沙 湖 闻堰 我司地块我司地块 项目概况1、项目区位 位于杭州市主城区之一拱墅区甲花板块： 申花板块称之为杭州的“徐家汇” ，是杭 州主城区的核心房产板块之一； 申花板块在杭州市场（尤其城西及城北客 群）具备较高知名度和认可度； 城西是杭州高收入人群居住区， 知名文教 区，绿城代表楼盘聚集区，历史人文资源丰 富，教育、商业配套比较完善。 关键词：以西为贵，历史人文浓厚关键词：以西为贵，历史人文浓厚 1.2项目交通项目交通 项目概况2、地块四至 方家塘路方家塘路 （路况差）（路况差） 方

3、家北路、方方家北路、方 家中路（规划）家中路（规划） 化工路（在建）化工路（在建） 方家中路、方家北路方家中路、方家北路为规划中道路，化工路化工路在 施工中；方家塘路方家塘路为8米宽混凝土路，连接东 面方家埭路，与莫干山路相通，为现在唯一进 出工地道路。 地块鸟瞰地块鸟瞰 已平整已平整 项目概况3、市场分析 30272 28671 31784 18710 24481 27191 26213 28588 25403 27016 27069 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 100000 200000 300000 400000 500000

4、 600000 700000 800000 900000 拱墅区近年商品住宅销售情况拱墅区近年商品住宅销售情况 供应面积 成交面积 成交均价 2014年下半年之后成交量明显放大，价格近3年基本平稳 下半年出现供小亍求的现象 项目概况3、市场分析 23727 24252 18652 21769 22641 24965 25101 23549 22959 23576 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 申花版块申花版块近年商品住宅销售情况近年商品住宅销售情况 供应面积 成交面

5、积 成交均价 统计周期 供货(万方) 销售(万方) 存货(万方) 2014去化(万方) 去化周期/月 甲花 2010-2015 125 100 25 21 14.2 拱墅 2010-2015 662 517 145 108 16.1 项目概况3、市场分析（2016甲花板块土地供应） 序号序号 地地 块块 名名 称称 地地 块块 位位 置置 土地面积土地面积 建筑建筑 面积面积 （平（平 方米）方米） 用用 地地 性性 质质 规划指标规划指标 地块进度地块进度 平方米平方米 亩亩 容容 积积 率率 建建 筑筑 密密 度度 绿地绿地 率率 限高限高 （米）（米） 1 佑昌照明FG01-R21-01

6、地 块 东至莫干山路，南至登云路， 西至规划永固路，北至规划地块 24500 37 66150 住 宅 2.7 28% 30% 75 拆迁完成， 招商中 2 佑昌照明FG01-R21-03地 块 东至莫干山路，南至登云路， 西至规划永固路，北至规划地块 36400 55 94640 住 宅 2.6 28% 30% 75 拆迁做地， 招商中 3 申花FG01-R21-08 地块 （永明树脂地块） 东至登云路，南至规划地块， 西至棠子桥路，北至东园路。 29401 44 73500 住 宅 2.5 28% 30% 60 拆迁做地， 招商中 4 申花FG01-R21-07地块 （万里地块） 北起阮家

7、桥港；东到棠子桥路； 西至益乐路；南至规划居住用地。 33102 50 69510 住 宅 2.1 28% 30% 58 拆迁做地， 招商中 5 庆隆单元FG02-R21-08、 09地块 东至婴儿港、南至隐秀路 、西至俞家圩路、北至庆隆河 69157 104 193640 住 宅 2.8 24% 30% 75 正在拆迁做 地地块 6 庆隆单元FG04-02-R21- 10地块 东至俞家圩路、南至隐秀路、 西至登云路、北至庆隆河 53449 80 149657 住 宅 2.8 24% 30% 75 正在拆迁做 地地块 7 塘北单元R21-C26地块 东至丰潭路、西至石桥港、北至 婴儿港 316

8、87 48 76052 住 宅 2.4 0.28 30% 75 正在拆迁做 地地块 8 万马药业R21-13 莫干山路和方家塘路交叉口西南 角 25800 39 61923 住 宅 2.4 25 30 72 正在拆迁做 地地块 合计（合计（8宗） 宗） 303496 455 785073 2016年新推地可供应建面 共约78万方 项目概况4、竞品分析 地块地块 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 起拍起拍 价价 13684 11998 12317 14493 14201 12514 10977 10900 10900 10817 成交成交 价价 15709 14541 17490 159

9、36 14795 13840 14567 14911 14911 14971 溢价溢价 率率 14.8% 21.2% 42.0% 9.96% 4.18% 10.6% 32.7% 36.8% 36.8% 38.4% 项目概况4、竞品分析 楼面价楼面价 售价售价 楼面价楼面价 /售价售价 摘牌摘牌- 预售预售/ 月月 动工动工- 交楼交楼/ 月月 景瑞壹 号院 14795 23000 64.3% 7.5 29.8 天阳尚 景国际 17489 24000 72.9% 10.6 32.3 方兴金 茂悦 13839 27300 50.7% 10.3 26.4 融信蓝 孔雀 13955 19560 71.

10、3% 12.7 27.2 招商雍 景湾 14098 18600 75.8% 19.6 25.4 新城金 镶玉 14567 20844 69.9% 20.7 21.0 欣盛东 方福邸 9855 25888 38.1% 29.8 26.1 均值 14085 22742 63.3% 15.9 26.9 楼面价/售价：63.3% 摘牉-预售：15.9月 劢工-交楼：26.9月 黄龙金茂悦黄龙金茂悦 ：20142014年年9 9月开盘）月开盘） 天阳尚景国际：天阳尚景国际：20132013年年6 6月开盘）月开盘） 面积段面积段 供应面积供应面积 供应套数供应套数 占比占比% % 成交面积成交面积 成交

11、套数成交套数 去化率去化率% % 80-100 97750 1098 75 66421 746 68% 120-140 48281 372 25 31026 238 64% 汇总 146031 1470 100 97447 984 67% 面积段面积段 供应面积供应面积 供应套数供应套数 占比占比% % 成交面积成交面积 成交套数成交套数 去化率（去化率（% %） 80-100 69229 773 82 63898 712 92% 120-140 21697 170 18 20280 159 94% 汇总 90926 943 100 84178 871 92% 面积段面积段 供应面积供应面积

12、供应套数供应套数 占比占比% % 成交面积成交面积 成交套数成交套数 去化率去化率% % 80以下 206 3 0% 69 1 33% 80-100 66,459 748 80% 39081 440 59% 100-120 6,825 60 6% 6825 60 100% 120-140 16,282 122 13% 9552 72 59% 汇总 89,771 933 100% 55,527 573 61% 申花壹号院：（申花壹号院：（20142014年年8 8月开盘）月开盘） 项目概况4、竞品分析（开盘至（开盘至年11月月-克尔瑞）克尔瑞） 70/90政策，片区90方以上供应少，去化快 融信

13、蓝孔雀：（融信蓝孔雀：（20142014年年1010月开盘）月开盘） 面积面积段段 供应面积供应面积 供应套数供应套数 占比占比% % 成交面积成交面积 成交套数成交套数 去化去化% % 80以下 6,134 78 6% 1,337 17 22% 80-100 73,847 829 67% 32,961 371 45% 100-120 23,029 210 17% 8,032 74 35% 120-140 16,452 123 10% 10,401 77 63% 汇总 120,875 1,240 100% 52,731 539 43% 项目概况4、竞品分析（开盘至（开盘至年11月月-克尔瑞）克

14、尔瑞） 面积段面积段 供应面积供应面积 供应套数供应套数 占比占比% % 成交面积成交面积 成交套数成交套数 去化率去化率% % 80以下 79 1 0% 0 0 0% 80-100 39,972 449 86% 33736 379 84% 120-140 8,585 68 13% 8459 67 99% 160-180 329 2 0% 329 2 100% 180-200 197 1 0% 0 0 0% 汇总 49,161 521 100% 42,524 448 86% 花园道壹号：花园道壹号：(2014(2014年年9 9月开盘）月开盘） 面积段面积段 供应面积供应面积 供应套数供应套数

15、 占比占比% % 成交面积成交面积 成交套数成交套数 去化率去化率% % 80-100 18831 210 86 16320 182 87% 100-120 111 1 0 111 1 100% 120-140 4504 34 14 4241 32 94% 汇总 23446 245 100 20,672 215 88% 招商雍景湾：（招商雍景湾：（2015年5 5月开盘）月开盘） 70/90政策，片区90方以上供应少，去化快 项目概况5、宠群来源、定位及产品需求 甲花板块：杭州的“徐家汇”，历史人文浓厚历史人文浓厚 本项目客户定位：本项目客户定位：风雅及“附庸风雅”者风雅及“附庸风雅”者 客群

16、定位在杭州高知改善阶层。杭州高知改善阶层。 年龄在35-50 岁，具备大学及以上学历，具备较丰裕的经济 基础，有一定社会地位，追求精神层面的富足 ，容易对高品质中国文化产品产生共鸣的私营 企业主、高管（互联网、金融、文化行业）、 教授等。 客群类三：客群类三： 城西区域公务员、事业单位 （学校、医院）、金融机构 人员你（银行，证券）、各 类企业高管 客群类二：客群类二： 文三路数码产业带人 群：数码城店主、中 高管理者、高新白领 客群类四：客群类四： 杭州市区+城西本地客户： 结婚，小孩读书和换房 客群类五：客群类五： 三墩及北部软件园企 业主、高管进城改善 客群类一：客群类一： 城西及市区沿

17、地铁线 办公中高级白领群 主力产品：120-140高层洋房 调性产品：138多层花园洋房 补充产品：89方经典高层洋房 建筑用地18728平方，容积率2.4，地上建 筑面积44947方，地下二层地下二层27340方：方： 1）1、2、3、7#：18F，89方/131方/132 方；顶层大平层；2、3#底层赠送下跃 层； 2）4、5、6#：8F，138方，顶层大平层； 底层赠送下跃及花园； 3）8#售楼中心：2F商铺商铺。 项目概况6、总体规划 18F 8F 售楼处售楼处 首期展示区：首期展示区：20162016年年6 6月月1010开放，开放， 在售楼处二楼设置在售楼处二楼设置XJY89XJY

18、89、XJY131XJY131 户型样板房；户型样板房； 二期展示区：二期展示区：在在6#6#一层（带下跃一层（带下跃 层）及二层设置层）及二层设置XJY138XJY138户型实体板户型实体板 房各一套；房各一套； 项目概况6、总体规划-示范区 物业类型物业类型 户数户数 户配户配 建筑面建筑面 积积 售价售价 货值货值(亿亿) 住宅共 计 XJY89 2(下跃79) 27.9% 42287 18F均价 26000，8F均 价29000 11.19 96 XJY131 4(下跃117) 47.3% 162 XJY132 2(下跃132) 9.7% 32 XJY138 6（下跃130） 12.0

19、% 36 顶平 6（180） 3.1% 2（186） 3（198） 共计共计 351 100% 42287 - 11.19 商业共 计 底商 - - 1099 45000 0.49 售楼中 心 - - 896 41250 0.37 共计共计 1995 0.86 车位共 计 普通车 位 406 - 25156 （不含 下跃） 20万/个 0.81 子母车 位 88 - 30万/个 0.26 共计共计 582 - 25156 - 1.08 共计共计 351户住宅户住宅+ 1995平平商业商业+ 494个个车位车位 42287地上地上可售可售+ 25156地下地下 - 13.12 项目概况7、户配及

20、货量 半赠送面积 全赠送面积 电梯入户附赠 XJY89 总赠送面积 16 改前得房率 78% 改后得房率 96.5% XJY131 总赠送面积 16.57 改前得房率 78% 改后得房率 90.9% 项目概况8、单体户型-XJY89、XJY131 半赠送面积 全赠送面积 电梯入户附赠 XJY132 总赠送面积 19.47 改前得房率 78% 改后得房率 92.8% XJY138 总赠送面积 25.56 改前得房率 82.8% 改后得房率 101.2% 项目概况8、单体户型-XJY132、XJY138 项目概况8、竞品对标 我司我司XJY89户型户型 方兴金茂悦方兴金茂悦89方方 景瑞壹号院景瑞

21、壹号院89方方 九龙仓九龙仓89方方 得房率：约96.5% 约87% 约99% 约90% 2梯梯2户，厨卫外飘窗、电梯入户户，厨卫外飘窗、电梯入户 2梯4户，带连廊 2梯4户，带连廊 2梯4户，带连廊 二、项目目标策划二、项目目标策划 CONTENTS 目录 1 1 2 3 4 项目概况项目概况 项目目标策划 项目前置策划 项目工程策划 项目质量策划 5 物业类型物业类型 户数户数 户配户配 建筑面建筑面 积积 售价售价 货值货值(亿亿) 住宅共 计 XJY89 2(下跃79) 27.9% 42287 18F均价 26000，8F均 价29000 11.19 96 XJY131 4(下跃117

22、) 47.3% 162 XJY132 2(下跃132) 9.7% 32 XJY138 6（下跃130） 12.0% 36 顶平 6（180） 3.1% 2（186） 3（198） 共计共计 351 100% 42287 - 11.19 商业共 计 底商 - - 1099 45000 0.49 售楼中 心 - - 896 41250 0.37 共计共计 1995 0.86 车位共 计 普通车 位 406 - 25156 （不含 下跃） 20万/个 0.81 子母车 位 88 - 30万/个 0.26 共计共计 582 - 25156 - 1.08 共计共计 351户住宅户住宅+ 1995平平商业

23、商业+ 494个个车位车位 42287地上地上可售可售+ 25156地下地下 - 13.12 项目目标策划1、全盘货量 项目目标策划2、竞品推盘节奏 楼盘 计容建面 第一次推盘 第二次推盘 第三次推盘 第四次推盘 第五次推盘 剩余货量 景瑞申花一号院 13.5万 2014-8-24 2014-10-12 2014-12-25 2015-10-30 53750 28753 25132 8735 18,630 21.3% 18.6% 6.5% 13.8% 39.8% 黄龙金茂悦 17.1万 2014-9-6 2015-4-26 2015-6-30 70,179 37,507 20575 42739

24、 21.9% 12.0% 25.0% 41.0% 融信蓝孔雀 23.7万 2014-10-18 2015-2-16 2015-5-12 2015-8-12 2015-8-21 112,415 30,260 18,501 27127 7,817 40,880 12.8% 7.8% 11.4% 3.3% 17.2% 47.4% 招商雍景湾 2.6万； 2015-1-4 2554 23,446 90.2% 9.8% 新城金镶玉 2.1万 2015-6-1 2015-6-30 7,412 13,758 35.0% 65.0% 三江花园道壹号 5.5万 2014-9-29 2015-1-15 2015-

25、5-25 5840 19244 16174 13742 35.0% 29.4% 25.0% 10.6% 首次推货：1）大盘34万方，占比1020%；2）小盘12万方，占比35%以上 货量、货值： 洋房货量共351351套（高层套（高层306306套，多层套，多层4545套），套）， 项目总货值1 13.133.13亿元。 推盘思路： 饥饿营销、密集推盘、低开高走饥饿营销、密集推盘、低开高走，限量推货限量推货， 每推必光，人为制造销售火爆话题。 首推计划： （1）货量共2.132.13万，货值为万，货值为5.545.54亿亿，占摘牌 总货量42.2%42.2%。 （2）首期预估开盘时间为2016

26、年6月25日。 （3）价值点梳理： 1#楼：南向无遮挡，采光好、东临公共绿地； 2#楼西边套：南向无遮挡，边套采光好； 7#楼：采光好、户型好，西临示范区景观。 楼幢号 产品类型 可售面积（） 可售货值（亿元） 首期货量 1# 高层（洋房） 11676 3.06 2#西边套 高层（洋房） 2225 0.58 7# 高层（洋房） 7398 1.92 合计合计 2129921299 5.545.54 示范区示范区 商业商业 8#8#楼楼 商业商业 三期货量区三期货量区 4#4#楼楼 8 8层层 3#3#楼楼 1818层层 2#2#楼楼 1818层层 6#6#楼楼 8 8层层 5#5#楼楼 8 8层

27、层 二二 期期 货货 量量 区区 项目目标策划3、推盘策划 二期推货计划： （1）二期规划货量共1.04万，货值为2.85亿，占摘 牌总货量21.7%。 （2）预估开盘时间为2016年8月份。 （3）价值点梳理： 2#楼中间套+东边套：南向无遮挡视野好，楼王位置； 5 #楼：多层、北向小区泳池； 6#楼：多层、东临泳池，小区核心景观位置； 三期推货计划 （1）三期规划货量共1.05万，货值为2.8亿，占摘牌 总货量21.4%。 （2）预估开盘时间为2016年9月份。 （3）价值点梳理： 3#楼：南向无遮挡、东临公共绿地、西侧中心园林； 4#楼：多层、北向小区泳池； 注：根据一期实际蓄客，调节二

28、期、三期推售节奏；车 位预计2017年4月销售，商业预计2017年9月销售。 示范区示范区 商业商业 8#8#楼楼 商业商业 三期货量区三期货量区 4#4#楼楼 8 8层层 3#3#楼楼 1818层层 2#2#楼楼 1818层层 6#6#楼楼 8 8层层 5#5#楼楼 8 8层层 二二 期期 货货 量量 区区 楼幢号 产品类型 可售面积（） 可售货值（亿元） 楼幢号 产品类型 可售面积（） 可售货值（亿元） 二期货量 5# 多层（洋房） 2129.6 0.62 三期货量 3# 高层（洋房） 8412.1 2.19 6# 多层（洋房） 2129.6 0.62 4# 多层（洋房） 2129.6 0

29、.62 2#中间套+东边套 高层（洋房） 6187.1 1.61 合计合计 10446.310446.3 2.852.85 合计合计 10541.710541.7 2.82.8 项目目标策划3、推盘策划 项目目标策划4、里程碑计划 开工计划开工计划 产品产品 楼栋楼栋 示范区示范区 首期货量首期货量 套数 面积 套数 面积 洋房 13#，7# (XJY89， XJY131、XJY132) 306 35898 46#（XJY138） 45 6389 商业街 1099 社区、物业用房 665 综合楼 896 车位 27340 合计 864 351 72287 开盘时间：2016/6/25 数据统计

30、截止时间： 2015/10/23 总占地：28.1亩 示范区示范区 产品产品 开放标准开放标准 套数套数 面积面积 示范区 XJY89板房 精装 1 89 XJY131板房 豪装 1 131 综合楼 豪装 896 合计 896 开工时间 12月15日 开放时间 2016年6月10日 备注：两个板房均设置于综合楼2楼 首期货量首期货量 交楼标准交楼标准 套数套数 面积面积 洋房 13#，7# (XJY89， XJY131、XJY132) 毛坯 306 35898 46#（XJY138） 毛坯 45 6389 商业街 毛坯 1099 社区、物业用房 毛坯 665 车位 毛坯 27340 合计 71

31、391 开工时间 12月15日 达预售时间 2016年6月25日 交楼时间 2018年1月25日 备注：地下两层，后期在6#增设两个XJY138户型板房（一层和二层） 制 图 人：蒋遨宇（18721727375） 制图时间：10月23日 营销经理：谢 杰（18072790669） 项目经理：申 鑫（13560272155） 图例图例 示范区示范区 首期货量首期货量 样板房样板房 里程碑计划里程碑计划-开工计划开工计划 展示区开放：10个月 第一次开售：11个月 净利润率：5.8% 成就共享目标： 土地获利倍数：0.11 去化率目标(开盘首月)：74% 土地摘牌 2015.8.11 展示区开放

32、2016.6.10 第一批推售 2016.7.1 第二批推售 2016.8.25 取得施工证 2016.4.1 112天 现场开工 2015.12.15 177天 304天 213天 第三批推售 2016.10.25 项目目标策划5、经营目标 成就共亩奖励金额 （亿元） 净利润（亿元） 0.76 开发周期（年） 2 土地款总额 7.12亿 土地款支付节奏 2015/8/6， 50%，3.56亿 2016/4/10, 50%，3.56亿 土地摘牉过户时间 2015/8/11 项目总货量 （亿元，万） 13.13亿 首年预售总货量 （亿元，万） 12.23亿元 首期开盘讣贩金额 （开盘2个月内，亿

33、 元） 9亿元，74% 4.47万方 4.47万方 3.31万方， 74% 首次开工时间 2015/12/5 首次预售时间 2016/7/1 首次竣工交楼时间 2018/1/25 六个月投入自有资金 4.7 回笼集团资金净额 0.71 首次竣工交楼金额 10.69 成就共亩实现日期 成就共亩计提比例 20% 首期成就共亩奖励 金额 每期实现激励金额（亿元）: 12月15日 2016年6月15日 项目目标策划5、经营目标 项目目标策划项目目标策划6、工期目标、工期目标 项目 动工联合验收共25个月 工期 开始时间 完成时间 杭州碧桂园西江月杭州碧桂园西江月项目总工期项目总工期 786 2015-

34、12-01 2018-01-25 前期准备 15 2015-12-01 2015-12-16 桩基施工及基坑支护 53 2015-12-15 2016-03-01 基础至正负零施工 119 2016-03-01 2016-05-20 主体结构 164 2016-05-21 2016-11-17 屋面工程（1#、2#、3#、7#18层） 30 2016-11-21 2016-12-21 墙体工程 147 2016-09-01 2017-01-26 门窗工程 189 2016-11-01 2017-05-09 抹灰及室内防水工程施工 125 2016-11-20 2017-03-25 外墙及其他安

35、装工程 50 2017-03-03 2017-04-22 电梯前室首层大堂公共区域装修工程 30 2017-05-15 2017-06-14 天花工程 28 2017-05-15 2017-06-12 墙面装饰及其他 62 2017-05-31 2017-08-01 地面及其他安装 65 2017-05-15 2017-07-19 室外绿化工程 94 2017-08-28 2017-11-30 室外园建工程 101 2017-07-01 2017-10-10 市政道路 162 2017-06-21 2017-11-30 交楼联合验收 56 2017-11-30 2018-01-25 项目目标策

36、划7、进度目标-销售中心 2015-12-15 开工 2016-12-10 桩基完成 2016-1-10 封顶 2016-1-18 砌体完成 2015-3-1 园建进场 一、销售中心（含临建板 房） 二、园林绿化 2016-1-22 抹灰完成 门窗完成 2016-1-25 屋面完成 2016-2-5 外加拆除 2016-3-30 室内铺贴 2016-4-10 天花完成 2016-5-30 软装完成 2016-5-30 室外工程 2015-5-1 园建完工 项目目标策划7、进度目标-货量区 2015-12-15 开工 2016-1-10 桩基完成 2017-1-26 砌体完成 2017-7-1

37、园建进场 1-7#楼主体及装修 二、园林绿化 2017-3-25 抹灰完成 门窗完成 2017-7-19 装修完成 2017-10-10 园建完工 2016-11-17 主体完成 2018-01-25 综合验收 2016-5-20 地下室完成 项目目标策划8、质量安全目标 质量安全目标 项目质量目标：集团质量考核84分以上， 确保一次性验收合格率100%。 项目安全文明目标：确保安全无事故， 创 杭州市级文明标化工地 三、项目前置策划三、项目前置策划 CONTENTS 目录 1 2 3 4 项目概况 项目目标策划 项目前置策划 项目工程策划 项目质量策划 5 项目人员配置共11 人，到位人员7

38、人。 项目总经理(申鑫) 综合部 1人 工程管理 开发报建 土 建 工 程 师 未 到 岗 工 程 经 理 廖 志 勇 工程技术部 4人 开发部 1人 人力/行政/ 后勤/资料 主 管 土 建 工 程 师 沈 龙 项目实行外判监理， 由北亪中联环承接。 A 项目部组织策划 水 电 工 程 师 罗 斌 开 发 报 建 与 员 未 到 岗 行 政 兼 资 料 员 方 凯 仓管 1人 仓管 仓 库 管 理 员 武 继 萍 储备项目总（王奔） 项目副总（姜子民） 未领学员（蒋遨宇） 项目前置策划1、组织策划-项目部组织 主管工程师 现场分工情况 沈龙（主管土建工程师） 综合楼（板房）土建、装修、园建

39、进度及质量，兼管运营计划。 XX（水申工程师） 综合楼水申、货量区水申、通风、消防、智能化 廖志勇（工程经理） 土方及基坑支护，货量区预售条件赶工、运营管 理现场总体协调 姜子民（项目副总） 现场工程总负责 甲鑫（项目总经理） 项目第一责仸人 项目前置策划1、组织策划-项目分工 总指挥欧阳宝坤 区域支援组 区域职能部门负责人 工 程 管 理 区域帮扶组 现场支援 李 勇 军 设 计 管 理 周 少 香 运 营 计 划 张 弼 鹏 成 本 管 理 俞 磊 磊 财 务 资 金 薛 伟 人 力 资 源 宋 南 臻 投 资 管 理 崔 颖 亨 后 勤 综 合 陈 建 华 后 勤 综 合 未 到 岗 驻

40、 盘 造 价 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 已组织各部门召开 项目设计协调会， 招投标专题会等 B:区域职能中心组织策划 2222 项目前置策划1、组织策划-区域帮扶小组 总包进场后先对总包进场后先对 管理团队人员和管理团队人员和 劳务班组进行摸劳务班组进行摸 底和培训，提前底和培训，提前 按我司要求进行按我司要求进行 宣贯、交流及考宣贯、交流及考 核。对不合格的核。对不合格的 管理人员及时进管理人员及时进 行调整和更换。行调整和更换。 项目经理 生产负责人 施工员 质检员 资料员 材料员 安全员 技术负责人 架 子 班 组 2 0 人 泥 工 组 2 0 人 钢 筋 班 组

41、 5 0 人 砼 班 组 2 0 人 抹 灰 班 组 4 0 人 油 漆 班 组 2 0 人 木 工 组 7 5 人 水 电 班 组 2 0 人 砌 筑 班 组 5 0 人 机 修 班 组 3 人 杂 工 班 组 8 人 施工单位的组织要求 项目前置策划1、组织策划-施工单位组织 总监理工程师 （1人） 总监代表 （按需1人） 土建监理 （3人） 安装监理 (2人） 资料员 （1人） 景观及其他 （按需调整） 人防（安全） 监理（1人） 总监是工程推动者， 积极、负责的工作态度 是关键 对监理单位的组织要求 项目前置策划1、组织策划-监理单位组织 完成规划设计条件完成规划设计条件 已完成 主要

42、事项主要事项 完成节点时间完成节点时间 备注备注 签订土地出让合同签订土地出让合同 已完成 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 已完成 建设用地批准书建设用地批准书 已完成 在办理施工证时可替代国土证使用 方案与初步设计二合一审批方案与初步设计二合一审批 已完成 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 2015.01.30 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 2015.04.01 商品房预售许可证商品房预售许可证 2015.06.25 政府要求预售条件：高层洋房正负零，多层洋房地上1/3 项目前置策划2、开发报建策划 发改备案发改备案 9月月21 地勘成果地勘成果 10月月20 对接政府对接

43、政府对接中介对接中介 对接设计院对接设计院 五证办理五证办理关键中介关键中介起点起点 注注： 1、 内流程行政审批时间特别长内流程行政审批时间特别长，应考虑公关应考虑公关， 尽量压缩行政审批时间尽量压缩行政审批时间； 2、 内施工图设计在方案初步确定之后即可开内施工图设计在方案初步确定之后即可开 始始，可加速进程可加速进程； 3、对于中介提供的服务对于中介提供的服务，由于中介参次不齐由于中介参次不齐，建议建议 尽早开展工作尽早开展工作，特别是重要程度高的和时间长的特别是重要程度高的和时间长的，如如 环评环评、水土保持水土保持、预测绘预测绘、日照等日照等。 定图审单位定图审单位 用地规划证用地规

44、划证 9月月30 建设用地批建设用地批 准书准书 11月月5 国土证国土证 2016.4.20 土地费交清土地费交清 根据收地而定根据收地而定 最迟最迟2016.4.10 方案及初步设方案及初步设 计审核进件计审核进件 11月月15 日照日照 10月月15 交通组织专篇交通组织专篇 10月月15 方案方案、初设初设 修改修改 12月月15 规划复核规划复核 12月月25 节能节能 12月月10 工程规划许工程规划许 可审查可审查 2016.01.29 工程规划许工程规划许 可证可证 2016.2.1 预定位预定位 2016.01.29 预测绘成果预测绘成果 2016.01.29 日照复核日照复

45、核 2016.01.29 立项更新立项更新 2016.01.29 图审备案图审备案 2016.3.24 施工图审查施工图审查 2015.12.15 人防设计审人防设计审 批批 2016.3.15 防雷审核防雷审核 2016.3.15 消防备案消防备案 (可后置可后置) 交通图审交通图审 2016.3.15 基础设施配基础设施配 套费缴纳套费缴纳 2016.3.28 总包总包、监理监理 备案备案 2016.3.28 现场踏勘现场踏勘 2016.3.29 环评环评 2016.3.28 地勘进场地勘进场 9月月25 一审一审：联合会联合会 审意见审意见 11月月26 日照复核日照复核 12月月10

46、公示公示 2016.01.07 概算审查概算审查 2016.01.07 二审进件二审进件 2016.01.11 二合一批复二合一批复 2016.01.19 预测绘初步成预测绘初步成 果果-审改测绘审改测绘 12月月10 施工图设计施工图设计 2015.12.10 基础设施履基础设施履 行合同行合同 2016.3.24 白蚁白蚁、墙改墙改、 散装水泥等行散装水泥等行 政规费缴纳政规费缴纳 2016.3.28 战时功能核战时功能核 准准 人防图审人防图审 2016.01.30 建设工程资建设工程资 金证明金证明 2016.3.28 人防质量监人防质量监 督申请督申请 2016.3.24 人防异地建

47、人防异地建 设费核定设费核定 2016.3.28 质量安全监质量安全监 督书督书 2016.3.28 施工证施工证 2016.4.1 卫计图审卫计图审？ 2016.3.15 人防设计人防设计 2016.01.20 防雷设计防雷设计 2015.12.10 防雷装置设防雷装置设 计评价计评价 2015.12.25 消防备案消防备案 2016.3.28 物业用房预物业用房预 留确认留确认 2016.6.1 物业用房缴物业用房缴 交交 2016.6.10 开发资质开发资质 2016.6.10 工程形象进工程形象进 度确认度确认 2016.6.20 地名使用确地名使用确 认认 2016.6.10 银行预

48、售函银行预售函 2016.6.10 预售方案预售方案 2016.6.10 开盘承诺书开盘承诺书 2016.6.10 预售证预售证 2016.6.25 预售预售 2016.7.1 资金监管协资金监管协 议议 2016.6.10 预测绘人防预测绘人防 区域确认区域确认 2016.1.20 水土保持水土保持 2016.3.28 卫生审计卫生审计？ 2016.3.28 消防备案消防备案 (可后置可后置) 土地测绘土地测绘 2016月月.3.1 （尽量压尽量压） 项目前置策划2、开发报建策划 时间时间 阶段阶段 费用费用 内容内容 2015.12 二合一批复 901718901718 招投标交易服务费

49、项目环境影响评测费、图纸审查费 水土保持技术咨询服务费 节能评估技术服务 交通影响评估咨询服务 2016.2 工规证 87249858724985 人防审查费、基础专项检测 基础设施建设配套费 防雷评估分摊检测费、白蚁防治费 2016.4 施工证 11059951105995 新型墙体基金 散装水泥专项资金费 2016.6 预售证 16638071663807 物业维修专项基金 2017.12 交楼验收 11950981195098 消防检测、室内环境检测合同 生活给水水质检测费 铝合金门窗五性检测 两书工本费、竣工质检合同 节能检测、环保监测费合同 其他竣工质检等 合计合计 1359160313591603 项目前置策划3、开发报建策划-费用预算 工程规划证阶段工程规划证阶段 2015.12 2016.2 2016.4 2016.6 2017.12 施工许可证阶段施工许可证阶段 方案二合一阶段方案二合一阶段 预售许可证阶段预售许可证阶段 交楼验收阶段交楼验收阶段 4 月 活动活动 主题：主题： 新闻铺新闻铺 排策略：排策略： 推广推广 渠道：渠道： 微信、网络、报纸 宋词达人 召集令 碧桂园战略变革：中 国地产10强/千亿房 企/进军一二线 影视影视 主题：主题： 微电影首部： 主题：“竹”