1、1 中海地产项目发展成本管理制度（试行） 1.1. 目的 目的 1.1 构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提高公司 的竞争能力。 2.2. 定义及适用范围 定义及适用范围 2.1 本制度定义的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所 有成本和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、 其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管 理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相 同。 2.2 适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围 的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。 3.3.
2、成本管理总体思路 成本管理总体思路 3.1 以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成 本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合 约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系， 2 不断完善，持续改进。 4.4. 成本管理的做法及要求 成本管理的做法及要求 4.1 组织架构 4.1.1 在总部成立项目成本管理工作小组， 小组成员由公司发展管理 委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公 司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作， 并向公司发展管理委员会负责。 4.1.2 总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构, 具体负责
3、工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。 4.1.3 总部各部门的职责分工： 投资管理部负责土地相关费用的管理， 包括地价、 拆迁费、 契税、 交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控， 负责审核监控项 目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。 规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理， 进行目标控制值 的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋 含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。 营销策划中心负责营销相关费用的管理， 进行目标控制值的审核 和过程监控。 财务资金部负责利息费用的管理， 进行目标控制值的审核和过程 监控。 发展管理部负责总
4、成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套 3 工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。 4.1.4 各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作， 并向总 部项目成本管理工作小组负责。 4.1.5 各地区公司应根据本公司架构和部门分工， 建立有效的部门成 本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。 4.2 执行统一成本科目 4.2.1 总部发展管理部负责制定、颁布和管理房地产开发项目成本 科目 ，对科目名称、核算内容、使用要求等做出统一规定，并 根据实际需要进行不定期的调整与完善。 4.2.2 各地区公司在成本管理的全过程中应严格执行统一成本科目， 除非另有规定，不得自行增加或删
5、改。现行成本科目参见中 海地产房地产开发项目成本科目 （2005 年 11 月修订版） （附件 01） 。 4.3 实施全过程目标成本管理 4.3.1 在项目的可行性研究、 市场定位、 规划设计、 施工等各个阶段， 分别建立成本控制目标，实行全过程目标成本管理。 4.3.2 对处在不同阶段的项目，地区公司应编制并上报成本、盈利测 算资料，经总部项目成本管理小组审核，公司发展管理委员会 审批后，确定为下一阶段成本控制的目标值。 4.3.3 目标成本的确定原则 4.3.3.1 不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定的基准盈利 率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则上后一阶段的税 4 前成本总额
6、不得突破前一阶段的总额。如果出现总建筑面积 5 以上或分类物业建筑面积 10以上的较大变化， 则设计费用、 建安费用等以建筑面积为计算依据的成本项目，应按原来确定 的分类物业单位成本，相应调整成本总额；如果原来没有同类 物业，或有同类物业但物业档次发生较大改变的，应重新确定 单位成本，相应调整成本总额。 4.3.3.2 对于需要分期实施的大型项目，分期成本的确定原则为： 土地费用按照各期的可售面积比例进行分摊；建安费用以各分 期内实际建造物业作为成本指标核定范围，对于公共配套设施 的建安费用不考虑进行跨期分摊，但在进行盈利计算时可以按 照各期可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊；除土地费用 和
7、建安费用外的其他成本项目，属各期共同发生的费用，由地 区公司以合理和便于操作的原则自行确定分摊基数（如可售面 积、建筑面积、土地面积、投资额或开发周期等） 。 4.3.3.3 利息费用的确定原则：不论资金来源的渠道，以项目净现 金流量（扣除利息费用本身）为计算依据，采用统一的利率（利 率由总部财务资金部确定） ，分季度计算至项目累计净现金流量 为零止的单利。 4.3.3.4 管理费用的确定原则：对于同时开发两个及两个以上项目 （含分期项目）的地区公司，管理费用应在各项目之间合理分 配，分配的依据同 4.3.3.2，具体由各公司自行确定，但要确保 分摊到各项目的管理费用合计等于公司全部的管理费用
8、。 5 4.4 管理办法与流程 4.4.1 可研阶段: 在完成土地吸纳后， 地区公司应根据实际的土地 成交价重新进行成本盈利预测，在 10 个工作日内编报项目 成本盈利预测表 （附件 02） 、 建安成本目标控制表 （附件 03） 、 项目现金流量预测表 （附件 04，本表专用于财务资金 部进行利息费用的计算和审核，下同） ，经地区公司总经理确 认后签发书面通知（附件 06） ，正式上报总部成本管理小组， 由各小组成员按照分工进行审核 （附件 07） ， 报总经理审批后 （附件 08） ，由发展管理委员会正式下达给地区公司（附件 09） ，作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。 4.4.2
9、市场定位阶段:在公司营销决策委员会批复定位报告后 15 个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出 相应的成本盈利预测， 编报 项目成本盈利预测表（附件 02） 、 建安成本目标控制表 （附件 03） 、 项目现金流量预测表 （附件 04） ，经地区公司总经理确认后签发书面通知（附件 06） ，正式上报总部成本管理小组，由各小组成员按照分工进 行审核（附件 07） ，报总经理审批后（附件 08） ，由发展管理 委员会正式下达给地区公司 （附件 09） ， 作为规划设计阶段选 择方案的成本控制目标。 4.4.3 规划设计阶段：规划设计方案获得通过后，地区公司应在市 场定位阶段成本控制目
10、标范围内，对规划方案、技术指标、 结构形式、建筑用料、设备选型等影响成本的重要内容，反 6 复比较各种技术方案，对影响成本的关键指标（如钢筋、混 凝土含量等）进行限额设计。初步设计完成后，地区公司应 在 15 个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测，编报项 目成本盈利预测表 （附件 02） 、 建安成本目标控制表 （附 件 03） 、 项目现金流量预测表 （附件 04） ，经地区公司总经 理确认后签发书面通知 （附件 06） ， 正式上报总部成本管理小 组，由各小组成员按照分工进行审核（附件 07） ，报总经理审 批后（附件 08） ，由发展管理委员会正式下达给地区公司（附 件 09） ，作为
11、施工阶段的成本控制目标。 4.4.4 施工阶段： 4.4.4.1 在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准） 、项目竣 工验收后的 15 个工作日内，地区公司应对建安成本进行预测， 按照已经发生的实际成本， 测算预计尚需发生的成本， 编报 项 目建安成本预测明细表 （附件 05） ，经地区公司总经理确认后 签发书面通知（附件 06） ，正式上报总部成本管理小组，由发展 管理部进行审核，报主管领导和总经理审批后，由发展管理委 员会正式下达给地区公司（附件 09） ，作为项目竣工结算的建安 成本控制目标。 4.4.4.2 在施工过程中， 地区公司应及时跟踪建安成本的执行情况， 在进度的关键节点上
12、应进行成本预测，成本预测的次数和具体 节点可根据项目的不同情况分别确定，但无论何种情况，在主 体结构封顶后的 15 个工作日内，地区公司都应对建安成本进行 7 预测，编报项目建安成本预测明细表 （附件 05） ，上报总部 发展管理部，如果预计建安成本超过控制目标的 5，则按照 4.4.4.3 的规定办理。 4.4.4.3 除上述阶段的关键控制点地区公司应上报并得到成本控制 目标的审批外（但对于各阶段关键控制点间隔过短的项目，总 部可以根据实际需要决定免除其中个别节点的成本目标预测和 审批） ，如果在项目施工阶段出现总成本预计超支 2或建安成 本超支 5%的情况时，地区公司还应及时上报项目成本超
13、支审 批表 （附件 10）或建安成本超支审批表 （附件 11） ，并附 上成本超支分析报告，说明超支的具体内容、原因、超支成本 的消化途径、应汲取的教训和改进的措施等，经总部发展管理 委员会（建安成本超支由主管领导）批准后相应调整成本控制 目标。 4.4.4.4 总部对地区公司的工程物资合同有监管的权利和责任，并 直接参与大额工程物资合同的招标、定标等工作，具体办法参 见关于加强工程合同管理的通知 （附件 14） 。 4.4.4.5 总部对工程合同的增补实行审批管理。固定总价的工程合 同，其增补合同额（包括设计变更与签证等引起的增补）累计 每达到：主包合同 200 万元、其他合同 100 万元
14、，应上报总部 发展管理部履行审批手续，经审批后的增补合同方能办理款项 支付； 暂定总价的工程合同,暂定总价达到 100 万元的,地区公 司应在签订合同前上报总部发展管理部核定暂定总价，暂定总 8 价未转换为固定总价前，该合同不得确认增补合同。暂定总价 合同转为固定总价时，地区公司应上报总部发展管理部核销原 暂定总价，经审定后方可按照固定总价合同处理。具体操作办 法参见ERP 项目管理应用规定中 3.2.1 的规定（附件 15） 。 4.4.4.6 总部对设备合同、材料合同的增补实行审批管理。已经有 准确应供数量的合同，如果当期累计完成额超过原合同 100 万 元时，应当上报总部发展管理部履行审
15、批手续。此后，当累计 合同完成额每超过上次已经审批数的 100 万元，都应再次上报 总部审批。未审批的超额款项财务部门不应办理付款。具体操 作办法参见ERP 项目管理应用规定中 3.2.2 的规定（附件 15） 。 4.4.4.7 总部对地区公司的大额工程物资付款实行审批管理，对达 歀到规定数额标准的工程，应上报总部审批后，地区公司方能 歀办理项支付。具体办法参见关于加强对大额工程款支付审 批管理的通知 （附件 16） 。 4.4.4.8 总部对地区公司的合约安排模式作出统一规定，包括合约 策划、工程分判模式、报价及定标、甲供材管理、进度款支付 等，地区公司应严格执行。具体参见中海地产统一合约
16、安排 管理办法（试行） （附件 17） 。 4.4.4.9 各地区公司应按照总部的相关要求和多年以来形成的行之 有效的作法,结合本公司的实际情况制定自己的合约管理办法 并认真执行。总部制定的中海地产工程合约管理指引 （附件 9 18） ，各地区公司可以参照使用。 4.4.5 成本后评估 4.4.5.1 项目完工后的 6 个月内，地区公司应对项目成本进行后评 估。 4.4.5.2 成本后评估应围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重 点分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制目 标的差异原因，总结经验教训,形成专题报告,并组织相关人员 学习,不断提高专业能力与管理水平。 4.4.5.3
17、实际成本应与成本控制目标的口径一致。 4.4.5.4 后评估的具体操作应按照 中海地产项目后评估工作指引 办理。 4.5 成本动态监控 在项目开发过程中对成本实施动态监控是成本管理工作的重要 任务，执行情况直接影响成本指标的最终结果。 4.5.1 监控内容 凡是确立了成本控制目标的项目， 其所有税前成本项目都属于成 本监控的内容。 4.5.2 监控分工 由各相关部门按照 4.1.3 的职责分工实施成本动态监控。 4.5.3 监控方法 4.5.3.1 对于在开发项目，应进行实时的成本预警和控制。以 ERP 项目管理系统为主要监控手段，总部各相关部门和各地区公司 10 应根据管理所需的细化程度对不
18、同科目级次设立预警和控制参 数，确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制。具体 为：总部各相关部门应对本部门所管理的成本项目的总额进行 预警、控制设置，对明细成本项目进行预警、控制设置，细化 的程度由各部门根据需要自行确定。各地区公司应根据部门成 本归口管理责任进行预警、控制设置，并尽可能细化对成本科 目的控制管理，通过控制好细项指标确保总指标不突破。 4.5.3.2 总部发展管理部不定期向总部主管领导提供各项目成本执 行情况的报表 （附件 12） ， 对已经超支和预计将超支的成本项目 进行说明分析，涉及各分管部门的超支成本项目，各分管部门 应提供相应的说明分析，交发展管理部进行汇总。在成
19、本监控 过程中， 如果发现总成本已经超支或预计超支 2或建安成本超 支 5%的情况时，责成经营单位按照 4.4.4.3 执行。对于总成本 未超过 2及建安成本未超过 5的，但其中建安费用的岩土工 程、基础工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比 例达到 10，或分类单体工程的分项超支比例达到 6，经营 单位应在15日内向总部发展管理部报送该项成本超支情况的分 析说明。 4.6 成本数据采集 不断积累项目成本经验数据是成本管理工作的一项重要内容， 它 对于分析评判成本支出水平，探求成本规律，进行投资估算、制定先 进合理的成本控制目标等都有直接的作用。 11 4.6.1 总部各相关部门都应对
20、本部门所管理的成本项目的历史数据 进行采集，并加以分析总结，形成经验数据。 4.6.2 采集的时间应以实际成本最终确认发生完结为前提， 采集的方 式和内容由总部各归口管理部门自行决定。 4.6.3 建安成本采集的形式和内容应以充分表明成本的构成为目标， 并简明直观，便于总结规律。建安成本数据采集分析表见附件 13。 5.5. 其它 其它 5.1 文件、资料归档管理 总部及地区公司要加强对项目成本文件及资料的归档管理工作， 建立健全相应的档案管理制度，并将责任落实到具体的管理人员。 5.2 保密要求 成本资料是公司的核心机密， 总部及地区公司应建立健全相应的 保密工作制度。任何人不准向外泄露，不
21、准将文件私自带出公司写字 楼（因工作需要除外） ，如有违规，应追究违规者责任。 附件 01： 中海地产房地产开发项目成本科目 附表 02： 项目成本及盈利预测表 附表 03： 项目建安成本目标控制表 附表 04： 项目现金流量预测表 附表 05： 项目建安成本预测明细表 12 附件 06： 上报传真格式 附件 07： 项目发展成本控制目标审核表 VX.X 附件 08： 项目发展成本控制目标审批表 VX.X 附件 09： 关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX 阶段）的批复 附表 10： 项目成本超支审批表 附表 11： 建安成本超支审批表 附表 12： 项目成本执行情况表 附表 13： 建安成本数据采集分析表 附件 14： 关于加强工程合同管理的通知 附件 15： ERP 项目管理系统应用规定 附件 16： 关于加强对大额工程款支付审批管理的通知 附件 17： 中海地产统一合约安排管理办法（试行） 附件 18： 中海地产工程合约管理指引
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