房地产及基础建设工程设计阶段成本管理培训课程（55页）.pdf

1、3 课程目标 本课程结束后，学员应该能够： 认识到设计阶段开展成本管控工作的重要意义； 掌握各阶段设计实施前、后，如何有效的进行成本控制； 了解在建筑、结构、安装、景观、市政、室内六个专业的各阶段设 计中，需重点关注哪些影响成本的元素； 建立设计方案评审机制，实施成本优化，实现价值平衡的最优方案； 学习如何有效实施限额设计和成本对标； 明晰定位、职责，设计、工程、成本联动，为设计阶段成本管控工 作的有效实施提供保障。 4 课程目录 课程目录 第二单元 设计阶段成本管理工作指引宣贯 第三单元 案例分享及总结 第一单元 成本前置管理体系介绍 1.1 已发布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理体

2、系建立 1.3 设计阶段成本管理制度架构 1.4 设计阶段成本管控的重要意义 2.1 设计阶段成本管理制度总则 2.2 各阶段设计实施前、后的成本管控工作重点 2.3 工具模板应用 3.1 案例分享 3.2 工作要求 3.3 总结 课程目录 第二单元 设计阶段成本管理工作指引宣贯 第三单元 案例分享及总结 第一单元 成本前置管理体系介绍 1.1 已发布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理体系建立 1.3 设计阶段成本管理制度架构 1.4 设计阶段成本管控的重要意义 2.1 设计阶段成本管理制度总则 2.2 各阶段设计实施前、后的成本管控工作重点 2.3 工具模板应用 3.1 案例分享 3.

3、2 工作要求 3.3 总结 6 1.1 已发布的公司成本合约管理制度 1.1.目标成本目标成本管理工作管理工作指引指引 0.0.公司成本合约管理制度公司成本合约管理制度 2.2.动态动态成本成本管理工作管理工作指引指引 3.3.设计变更管理工作设计变更管理工作指引指引 4.4.工程洽商管理工作工程洽商管理工作指引指引 5.5.材料认价管理工作材料认价管理工作指引指引 6.6.责任成本管理工作责任成本管理工作指引指引 7.7.合约管理工作合约管理工作指引指引 8.8.工程结算管理工作工程结算管理工作指引指引 9.9.成本管理保障措施管理规定成本管理保障措施管理规定 10.10.成本档案管理工作指

4、引成本档案管理工作指引 -总制度 -事前 -事中 -事后 -保障措施 -基础资料 11.11.设计阶段成本管理工作指引设计阶段成本管理工作指引 7 1.2 成本前置管理体系建立实现管理精细化 成本管理前置 设计前期、概念设计阶段前 置成本管理，实现产品定位、 成本与效益达至平衡 方案评审及优化 方案设计阶段建立设计成本 评审机制、实施成本优化， 实现价值平衡的最优方案 确立目标成本 确立目标成本，设定成本控 制指标，将设计阶段成本优 化落实至成本控制目标 实施限额设计 施工图设计阶段，实施限额 设计，将成本控制指标落实 至设计合同 执行成本对标 开展成本对标，对限额设计 执行情况进行核查，确保

5、限 额指标达标 8 1.3 设计阶段成本管理制度架构 一个工作指引 1+4 四个附件（工具模板） 成本对标表（房建+基建） 项目限额设计超标处理报告 设计成本评审表 成本优化实施情况一览表 项 目 设 计 工 作 小 组 注：总部成本合约中心负责本指引的编写、修订、解释、培训和检查。 1个工作指引+4个工具模板 9 1.4 1.4 设计阶段成本管控的重要意义 成本 成就 本钱 成就最合适的事 花费最合适的钱 价值工程 设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响了70%以上的项目成本和项目盈 利，因此，成本是设计阶段的重点，我们一方面不能不计成本盲目追求设计效果， 另一方面要避免成本不合理导致品

6、质下降。 10 课程目录 第二单元 设计阶段成本管理工作指引宣贯 第三单元 案例分享及总结 第一单元 成本前置管理体系介绍 1.1 已发布的公司成本管理制度 1.2 成本前置管理体系建立 1.3 设计阶段成本管理制度架构 1.4 设计阶段成本管控的重要意义 2.1 设计阶段成本管理制度总则 2.2 各阶段设计实施前、后的成本管控工作重点 2.3 工具模板应用 3.1 案例分享 3.2 工作要求 3.3 总结 11 2.1 设计阶段成本管理制度总则 目 的 范 围 原 则 组 织 与 分 工 目的 提高公司设计 阶段的成本意 识 强化公司设计 阶段的成本控 制 提供在设计阶 段进行成本管 理的基

7、本手段 保证从设计源 头对成本合理 确定和有效控 制 12 2.1 设计阶段成本管理制度总则 目 的 范 围 原 则 组 织 与 分 工 建筑 结构 安装 景观 市政 室内设计 设计前 期 概念设 计 实施方 案设计 施工图 设计 4+6：四个阶段+六个专业 13 2.1 设计阶段成本管理制度总则 目 的 范 围 原 则 组 织 与 分 工 在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面 追求低成本；项目可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降 低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培

8、育和客户引导 工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。 为 核 心 以 客 户 价 值 在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案评审及优化工作，比较不同设计方案所带来品质、 效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方 案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。 及 优 化 方 案 评 审 根据公司标准成本，各片区成本合约部建立项目限额设计指标表，作为项目限额设计工作开展的 标准，严格执行；并通过开展成本对标工作，及时对限额设计的执行情况进行核查，确保限额指标达 标。 成 本 对 标 限 额 设 计 及 成本合约部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策

9、过程中，都应全面测算项目成本，及时 计算出单位面积成本等指标，并联合相关部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整 设计，使之满足公司的经营要求并作为最后设计决策的必备资料。 及 时 反 馈 动 态 测 算 公司各级规划设计部门应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配 合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地规定 在设计合同中，并在合同中设置相应的检验方法、奖惩条款。 单 位 配 合 取 得 设 计 14 2.1 设计阶段成本管理制度总则 目 的 范 围 原 则 组 织 与 分 工 项目一经立项，进入设计阶段后，

10、大区/事业部分公司设计部应牵头设立一常设组织项目设计工作小 组，小组成员应覆盖设计、成本、工程、物业（如有）、营销/招商五个职能部门，并必须包括建筑、结构、 安装、景观、市政、室内设计等各个专业，大区/事业部分公司设计部负责人组织工作的开展。 片区成本合约部门负责制定各阶段设计限额设计指标，并开展成本对标，及时对限额设计指标执行情况 进行校核，并将校核结果形成成本对标表，于校验结果出具后48小时内反馈给项目设计工作小组。 各阶段设计完成后，成本合约部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合 评价。 各级设计部应在各阶段设计前将成本合约部门提供之限额设计指标清晰、明确地落实

11、在设计合同中下达 给设计单位，并约定相应地检验方法、奖惩条款；在各阶段设计过程中，对限额设计的执行情况进行跟 踪反馈，确保限额设计指标达成。 各业务集团的研发设计部门，需要督促设计阶段成本管理工作的组织及业务落实情况，对于重要的方案 予以审核审批。 在各设计阶段的重要节点工作中，项目设计工作小组应组织专题研讨会，并与设计单位保持良好和紧密 的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。根据成本合约部提供方案比较的成本分析，综合效果与 经济性、以及各专业的要求，从而选择最优方案。 若发生校验结果超标，项目设计工作小组须在10个工作日内组织分析超标原因、探讨处理办法、采取有 效措施以确保限额指标达成

12、、并形成项目限额设计超标处理报告，经审批并提出处理意见，执行处 理方案；并将经审批的项目限额设计超标处理报告报总部成本合约中心备案。 建 立 设 计 工 作 小 组 职 责 项 目 设 计 工 作 小 组 职 责 设 计 部 职 责 成 本 合 约 部 15 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 信 息 收 集 投 资 成 本 测 算 一、政府规划要点 根据根据政府规划要点批复，得出如下政府规划要点批复，得出如下信息息： 二、土地属性 通过勘查现场，询问项目部等相关部门，对 土地属性信息分析： 16 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施

13、工图） 信 息 收 集 投 资 成 本 测 算 一、政府规划要点 根据根据政府规划要点批复，得出如下政府规划要点批复，得出如下信息息： 二、土地属性 通过勘查现场，询问项目部等相关部门，对 土地属性信息分析： 三、 市场定位：市场定位： 通过通过询问销售询问销售/招商部、前期（开发）部，清楚了解项目市场定位：招商部、前期（开发）部，清楚了解项目市场定位： 以上信息整理完成后，成本方面需要关注的重点是： 场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵、高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处 理办法以及影响并估算其改造成本； 车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售； 外

14、电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边项目 是否可以合作以便降低部分成本。 17 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 信 息 收 集 投 资 成 本 测 算 本阶段工作的基础是在投资分析阶段项目设计工作小组共同完成的项目定 位分析报告、项目可行性研究报告，定位需要调整时仍需营销/招商、 设计、成本三个专业共同评审确定。 设计工作开展之前，应按项目总体经营要求和市场定位，确定项目的成本控 制目标。一般情况下，项目可行性研究及定位报告中确定的成本估算应作为 确定设计阶段成本控制目标的主要参考。 对于成本，应根据项目的地理位置、自然景

15、观、配套情况等自身特点，以及 项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合公司标准成本和预期售价、经 营模式，给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。 18 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 关 注 重 点 各 专 业 设 计 重 点 目 标 测 算 一、在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观、管网分析等 方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面： 1建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置； 2 0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小； 3水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种 管线的

16、铺设长度最短。 二、概念设计阶段需要特别注意不可售的建筑面积(会所、管理用房、设备用房、 不可分摊的走廊)，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应， 同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。 三、概念设计阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及 经济性进行预研究，避免实施方案设计阶段调整幅度过大。 19 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 关 注 重 点 各 专 业 设 计 重 点 目 标 测 算 概念设计： 概念设计前，项目设计工作小组一起 探讨产品类型布置方案,作单一产品测 算以及组合方案的成本测算，形成较 为详尽、准确的最优产品组

17、合（已确 定）方案的成本测算，用以指导概念、 规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理 确定不同地域的不同产品布置；让经 营方案收益、产品销售利润、土地价 值最大化。 成本合约部应就土地价值与建筑产品 的组合向设计、营销/招商提出建议 （注意：重点是通过产品容积率来区 分不同产品间的成本差异）。 一、建筑、结构专业： （一）路网布置 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下： 1. 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）； 2. 优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环 境以及客户使用需求，不能够因减少出入口后而引起客户 投诉，导致后期整改而增加成本）； 3. 道路宽

18、度（设置双车道或单车道加会车区）。 （二）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成 本等因素选定停车方式）： 1. 土地利用； 地面露天车位最大化； 地面停车按照最大边线原则布置； 2. 停车方式； 车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大； 车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位首层架 空车位地上独立车库半地下车位地下车位，具体停 车方式要结合容积率情况综合考虑； 3. 停车位体形控制； 高度； 单独车位面积； 4. 车库设置； 车库宜集中设置，减少建造成本； 机械车位及地下车库高度预留； 5. 车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大项目,车位 数量需要合理分配，避免集中设置而

19、引起客户投诉（示范区 尤其需要注意）。 20 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 关 注 重 点 各 专 业 设 计 重 点 目 标 测 算 一、建筑、结构专业： （六）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园 建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活 区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。 （七）山地建筑应结合地形情况确定产品类型 1. 根据山体高差确定产品类型； 2. 控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 （八）山地建筑必须比选边坡支护方式 1. 结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式； 2. 边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、 预

20、应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙；山地建 筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力 锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。 （九）确定赠送面积大小 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。 （十）合理利用场地地形地貌 利用原有地形的起伏关系完成山水造型，避免洼地 堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨 以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化 工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管 网给排水等成本都有一定的了解）。 （三）控制不可销售的公建及配套建设面积 1. 不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整 体转让经营的面积满足土地规划要求即可； 2. 提升附加值而多建

21、的面积，要结合市场销售价格测算建 设的必要性，须注意，国家有了新的建筑面积计算规范， 偷面积而招致的政策风险需要注意避免； 3. 通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 （四）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小， 组团出入口布置相对集中，减少管理人员。 （五）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方 费用最小的原则确定场地标高： 1. “因地制宜”；动土量最小；尽可能使场地土方挖填平 衡； 2. 降低排水坡度； 3. 山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙， 护壁等的设计。 土方平衡需要在具体的工程实施前，推动设计和项目 出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸，

22、两者 合二为一后，再由成本测算出整个项目的的土方挖填工程 量、以及档土墙、护坡成本，并将计算结果交给公司决策。 21 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 关 注 重 点 各 专 业 设 计 重 点 目 标 测 算 二、安装专业： 1.电梯布置方案选择。 2.从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。 3.在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。 4.测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用 即可）。 三、景观专业： 1.充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质： 不同景观与建筑产品的合

23、理搭配； 不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。 2. 明确景观单位控制成本： 根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的 特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销/招商考虑，同时提供给设计单位作 为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。 3. 明确软硬景控制比例： 依据公司标准成本以及项目限额设计指标，提供给设计部及设计单位作为设计控制。通常软 景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。 四、市政专业： 1.依据道路等级，合理确定道路宽度及做法； 2.根据周边已有市政设施，确定管网路径、容量。 22 2.2 设计实施前、后

24、的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 关 注 重 点 各 专 业 设 计 重 点 目 标 测 算 一 依据运营计划和投资成本测算，在概念、规划设计完成后，根据项目总平图以及项目开发周 期，确定项目成本核算对象，参照公司标准成本体系，编制项目经济指标测算表（详见 项目立项主管部门立项管理制度模板）形成项目目标审批版目标成本，同时要编制对应产品 建造标准和本次立项成本数据和标准成本差异说明，并根据测算基础，提出成本控制目标、 措施或建议,以此指导实施方案的成本控制。该版本要保证项目的目标单达成。 二 因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、 配套

25、设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，再按占地面积、建筑面积、可售 面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为 产品比例的调整指引正确的方向。 三 人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本阶段应对 两种方案分别测算，选择较为经济的方案。 四 测算时要注意不计建筑面积的实体(不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等)对成本的影 响，防止遗漏。 五 测算时，应检查设计有没有考虑物业管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。 六 不同阶段的成本测算发生变化时，成本人员应对变化情况和原因作分析，并向设计、营销提 供改进建议

26、。 23 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 一、建筑专业： （一） 建筑方案选型： 1. 确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增 加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。 单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体；单体周长与面积的比例 系数无特殊要求时应选择适中，在体现一定超前意识的同时，不至于同市场上的常规选择差异悬

27、殊，符合产品的定位； 高层建筑单体应选择对称形式； 考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少； 控制屋顶造型。 2注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的 专业水平，积累经验，并形成一定之规。 （二） 确定合理层高： 在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，不盲从客户要求，对销售 人员培训以对客户能有正确的引导。选择合适的层高，层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% 。 （三） 窗地比控制： 1.通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗

28、地比的关系，总 体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开 窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求；（特殊项目除外） 2.单体方案确定后，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。测算不同 单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值 。在门窗的设计中，铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量； 3.依据公司标准成本以及项目限额设计指标，提供给设计部及设计单位作为设计控制。 24 2.2 设

29、计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 一、建筑专业： （四） 栏杆、栏板的限定： 1.测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少； 2.建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要再测算单价成本只需要统计含量即可。 （五） 外墙装饰设计优化方案的初步确定： 1.提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）； 2.提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖

30、、石材的面积比率； 3.提供常用外装材料适用性能； 4.关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。 （六） 优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法： 1.提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择； 2.优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。 （七） 节能方案： 1尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案； 2通过合理的窗墙比实现节能达标； 3通过墙体材料来实现节能达标； 4控制节能取值范围。 （八） 确定赠送面积大小： 山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽 量规避政策风险。

31、（九） 材料部品： 1.材料部品的选择必须满足国家现行及公司现行的通用标准，另外还要与所建产品的定位与售价相适应，在此基础上尚有选择余 地时，可以运用价值工程进行计算，选择最合适的材料部品； 2.材料部品的选择应考虑当地市场的供求状况，尽可能利用当地的优势资源，减少选用差异不大但需从外地购买的材料部品。 25 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 一、建筑专业： （十） 在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位的数量，各停车方式的优势与劣势一般如下所述： 1.地面露天停车：造

32、价最低，业主使用较为方便。但不可销售，除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景 观的影响较大； 2.建筑物一层架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；结构可以利用上部住宅的柱网，若无环境的要求， 对围护结构要求也不高，故造价属中间水平。但因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有 轻微的影响； 3.建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；造价较高，且因上部住宅的柱网不规则，平均每 个车位的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较架空地下的停车库反而要低，多数情况下可以通 过销售收回成本。 4.平战结合的人防地下室停车库

33、：多数城市不颁发产权证，不可销售，但对于是否可以长租各城市规定不一，可以长租的 往往还需与人防管理单位分成；和平时期一般可以用月租的方式补贴物业管理费用。人防地下室兼作停车库的成本非常 高，即便可以长租往往也无法收回成本，故该种停车方式除硬性要求外，一般不主动选择； 5.半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其成本与收益情况介于一层架空停车与地下室停车之间。 （十一） 山地建筑应结合地形情况确定产品类型： 1根据山体高差确定产品类型； 2控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础。 （十二） 山地建筑必须比选边坡支护方式： 1.结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式； 2.边坡支护方式成本递增顺序一

34、般是：自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。山地建筑必须比选边坡 支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙）。注意:挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙成 本比毛石挡土墙还便宜,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。 （十三） 地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵循技术合理，实用经济的原则。 26 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 二、结构专业： （一） 结构方案优化： 1. 结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案； 2. 减

35、少挑板、外挂装饰钢构件数量。 （二） 结构参数： 1. 钢筋和混凝土成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方混凝土含量应作为结构设计控制、审查重 点，并于同类建筑进行比较分析； 2. 设计工作小组应与设计单位设计师就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到安全、最经济的结构参数。其中 重点审查以下内容：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。 （三） 基础类型： 一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处 理方式代替)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩；相邻的两种在具体的设计方

36、案中成本有时 会颠倒，最准确的方法是请设计单位初步估算进行设计，再测算其准确造价。 （四） 结构形式： 结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较 少采用框架筒体结构。同样，相邻的两种在具体的设计方案中成本有时会颠倒。 1. 采用框架结构和框剪结构时，建筑与结构专业应互相进行反复修正，在对户型进行少许修改能够在结构上有较 大节省的方案应积极采用，避免建筑定型后再进行结构设计的被动局面； 2. 异型柱框架与矩形柱框架和比较，结构造价一般会高出10-20%，同时矩形柱的使用可能会对建筑使用功能造成 一定影响，建议异形柱和矩形柱综合考虑； 3

37、. 柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝土和钢筋含量，也对建筑使用功能有一定影响，项目设计工作小组需着重 考虑； 4. 上述三个重要节点工作确定时的成本工作，一种方法是根据初设进行计算，另外也可邀请外部专家进行成本比 较的定性分析，选择合适的方案。 27 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 三、安装专业： （一）设备、管线方案 1. 给水管、排水管、导线的种类选择：应符合行业的发展方向，保证一定时间内不会被淘汰； 2. 给水管、排水管、导线的规格选择：满足使用要求有一定的富余量。 3. 给排水

38、、电气设备、智能化设备的选择：首先应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次在满足 使用要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。 （二）配电方案 1测算配电设备（高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组）分期或分项目集中布置或分散布置不同方案的经济 合理性： 因为涉及供电等垄断行业，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员一定要提前关注到此事，避免 优化工作不到位。需根据场地等实际情况分别按不同方案计算测定。 2供配电设备安装定位设计优选： 所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下 距离最短，以减少之间联接线路。 3测算供

39、电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案： 一般情况环网式比开闭式经济； 合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短； 设置开闭所时，应尽量考虑多期共用； 条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建。 4地块内高压线路改线： 入地方式：造价较高；（电缆沟方式造价相对较高；管道埋设方式造价相对较低。） 建设高压走廊：造价较低。 28 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 三、安装专业： （三）给排水方案 1供水方案中重点考虑建造水泵房的必要性： 现阶段采用建设水泵房方式供水方

40、式较省； 必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间； 当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。 2中水处理站与中水提升泵站： 中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模； 中水处理站与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。 3污水提升泵站： 对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站。 4合理设置消防分区： 在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区； 布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别； 尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防喷淋 系统

41、的设置。 29 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 三、景观专业： （一） 材料选择： 1. 提供常用软硬材料规格型号及单价； 2. 铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类； 3. 根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:1)压顶50mm厚；2)非行车道地面20mm厚（荔枝面采用 30mm厚）；3)行车道地面40-50mm厚；4)立面20mm厚；5）踏面30mm厚； 4. 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期

42、维护成本； 5. 选择合适的材料尺寸，控制各类材料损耗。 （二） 确定经济的基层标准做法。 （三） 软硬景比控制： 1. 软、硬景面积占比指标须执行公司标准成本，下达委托的设计单位予以落实，并在方案评审阶段确认达标； 2. 软景观中，苗木比例适当：重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木； 3. 控制木作的使用面积，尽量少用水景(主要是后期维护管理成本太高)； 4. 绿化灌木种类尽量少一些，灌木造价比草皮贵很多，优化时注意尽量减少灌木面积，灌木主要利用在住宅或者 水景周边起到一些防护作用，其余的地方尽量种草皮，并配以不同乔木搭配以达到节约成本保证效果的目的。 四、市政专业： （

43、一） 在满足道路等级、使用功能的情况下，优化道路宽度及基层做法； （二） 优化管网路径；管材、设备选用力求经济适配。 30 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 1. 在实施方案设计评审会前，设计部应提前3 个工作日将设计方案或图纸提交给项目设计 工作小组中各人员，并组织设计评审会，项 目设计工作小组的所有成员均应参加。重大 项目设计评审时，片区应当邀请集团成本合 约部、设计部参加。 2. 设计评审会上，项目设计工作小组基于设 计成本评审表，评审方案或图纸是否与评 审表中成本优化原理及优化方

44、向相符，由项 目设计工作小组中成本合约人员于设计成 本评审表记录评审情况，并注明相关问题。 3. 方案或图纸评审完成后，评审组织部门将 设计成本评审表作为评审会议文件存档。 1. 在实施方案阶段设计完成后，成本合约部提供包括成本测 算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评 价； 2. 在各设计阶段（方案、施工图）的重要节点工作中，项目 设计工作小组应组织专题研讨会，并与设计单位保持良好 和紧密的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。 根据成本合约部提供方案比较的成本分析，综合效果与经 济性、以及各专业的要求，从而选择最优秀的方案； 3. 设计优化建议获得批准后，相应设计部门负责执

45、行； 4. 成本合约部负责将项目优化事项分类录入成本优化实施 情况一览表，并将成本优化费用切实的落实到项目整体 成本控制中，避免成本优化节约的费用在其他方面被浪费 掉，导致在立项目标成本下并无实际节约。 建立设计方案评审机制 实施成本优化 31 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 各 专 业 设 计 重 点 方 案 评 审 及 优 化 目 标 成 本 在规划设计完成的同时结合项目实际情况和市场状况，编制项目目标成本 测算表形成项目经营方案审批版目标成本。在测算表中依据公司标准成本 库，以及项目的规划指标、建造标准以及项目交付标准为基础对各项费用进 行细化、分析

46、或修正。先报业务集团成本合约部审核，达成一致后，签认 目标成本确认函，上报业务集团审批项目经营方案。项目经营方案一旦 审批通过，该版成本即是用来考核成本控制的目标成本。 32 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 限 额 设 计 下 达 各 专 业 设 计 重 点 限 额 设 计 核 查 （一） 设计人员应根据规划设计阶段的成果，撰写施工图设计招标文件和设计合同， 制订“项目设计任务书”。负责跟踪控制目标技术经济指标；负责保证图纸及 时到位和质量；组织图纸会审、设计交底等工作。 （二） 根据公司标准成本，项目设计工作小组中成本合约人员建立项目限额设计指 标表，作

47、为项目限额设计工作开展的标准，发给设计部门；大区/事业部分公 司设计部应在设计前期将成本合约部门提供之限额设计指标清晰、明确地落实 在设计合同中下达给设计单位，并约定相应地检验方法、奖惩条款。 （三） 在下达限额指标的同时，项目设计工作小组参照以往经验总结，就实现限额目 标的技术措施、设计关键点与设计单位进行沟通，采取有效措施做到事先控制。 33 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 限 额 设 计 下 达 各 专 业 设 计 重 点 限 额 设 计 核 查 一、建筑专业： （一） 工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成拆改： 1. 应力求设计单位按我方交

48、楼标准编写施工图工程做法； 2. 确属无法统一的做法，需在招标文件及其他相关技术标准中明确。并在项目实施时由设计单位向项目甲方工程 师、施工单位进行技术交底，避免错误施工造成拆改。 （二） 部品及材料选择： 1. 根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价； 2. 在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗； 3. 厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗； 4. 减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度。 （三） 设计部对设计单位的出图要求以及图纸自审制度：（建筑、结构、安装各专业的协调减少错漏碰缺） 1图纸自审由设计部

49、负责组织； 2接到图纸后，设计部应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录； 3及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，弄清设计意图和工程的特点 及要求； 4图纸自审的主要内容。 34 2.2 设计实施前、后的成本管控工作重点（前期|概念|方案|施工图） 限 额 设 计 下 达 各 专 业 设 计 重 点 限 额 设 计 核 查 一、建筑专业： 各专业施工图的张数、编号、与图纸目录是否相符； 施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾； 平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符； 图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及

50、构件平、立面配筋与剖面有无错误； 建筑施工图与结构施工图，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、 标高及交叉点是否矛盾。平面图、大样图、节点图之间有无矛盾； 图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符； 图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决； 组织图纸会审工作，完善图纸细部设计，减少错漏碰缺，为控制项目的建安成本打下良好的基础，成本人员应 该积极主动要求参加图纸会审并认真审核图纸； 尽量赶在工程项目开工前进行，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾 等，尽最大可能解决在工程开