上海耀江房地产集团公司楼盘营销执行方案(47页).doc
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上海耀江房地产集团公司楼盘营销执行方案(47页).doc
1、目目录录一项目定位 P31、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二推广策略 P121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三广告企划 P191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四工作进度表 P43序序本案营销企划的基本思想本案营销企划的基本思想以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢” 。本案营销企划的主要目的本案营销企划的主要目的销售目标实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；品牌目标在耀
2、江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；积累客户通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。一一. .项目定位项目定位1 1、项目评判、项目评判1.1 优势北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势
3、， 已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。1.2 劣势 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏， 北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来， 所以存在着很多的不确定性，尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用； 由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。1.3 威胁 周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成一定的威胁； 四川北路的整体开发，在未来将出现较大规
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