房地产成本核算信息化管理分析实践（60页）.pdf

1、一、成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点 一、成本管理的实践 二、房地产成本核算 三、房地产成本信息化管理 四、房地产成本管理的几个观点 1、成本管理的重要性1、成本管理的重要性 企业竞争策略：企业竞争策略： 成本领导策略 产品差异化策略 重点集中策略 q 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的 是为了建立和保持企业的长期竞争优势。 q 企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的 成本降低途径。 例：Dell；沃尔玛；格兰仕 Sony；Panasonic； 2、成本的基本认识、成本的基本认识 成本的定义成本的定义 几个基本成本概念几个基本成

2、本概念 3、房地产成本的特性3、房地产成本的特性 q 成本构成的复杂性；（由项目特性决定） 成本构成的复杂性；（由项目特性决定） q 成本计算的多次性；（估算、预算、结算） 成本计算的多次性；（估算、预算、结算） q 成本个性较强，不同项目的成本差异性明显；成本个性较强，不同项目的成本差异性明显； q 房地产成本投入的巨额性； 房地产成本投入的巨额性； q 成本核算的难度较大； 成本核算的难度较大； q 成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低 的重要因素； 成本发生的长期性，资金成本是影响成本高低 的重要因素； q 房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理 等售后成本是成本控制不容忽视的重要

3、内容。 房地产使用寿命周期长，质量维护、物业管理 等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。 4、房地产成本管理的常见问题4、房地产成本管理的常见问题 q 无效成本时常发生； 无效成本时常发生； q 设计变更引发成本大量增加； 设计变更引发成本大量增加； q 存在超合同付款； 存在超合同付款； q 结算成本不准确； 结算成本不准确； q 结算后成本的发生； 结算后成本的发生； q 质量不足成本和质量过剩成本同时存在。 质量不足成本和质量过剩成本同时存在。 企业成本管理方法的发展企业成本管理方法的发展 责任成本法责任成本法 成本管理的方向成本管理的方向 责任成本管理责任成本管理 目标成本管理目标成

4、本管理 作业过程管理作业过程管理 成本管理软件成本管理软件 公司总经理层公司总经理层 控制系统控制系统 信息系统信息系统 组织系统组织系统 万科成本管理模式基本构架：万科成本管理模式基本构架： 领导机构领导机构 管理工具管理工具 管理制度管理制度 成本、工程文件成本、工程文件 责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任

5、人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： ）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为 1)责任成本管理1)责任成本管理 项目经理部：项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部：工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部：规划设计部： 设计图纸 合理的架构分工合理的架构分工责任成本前提责任成本前提 成本管理部：成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动；工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型 主要内容（1）主要内容（1）要素概括要素概括 责任主

6、体配合部门评价部门责任主体配合部门评价部门 项目发展部财务部项目发展部财务部 1、建造内容、建筑 形式合理化 、建造内容、建筑 形式合理化 设计部销售部成本部设计部销售部成本部 2、结构指标合理化 及施工图质量 、结构指标合理化 及施工图质量 设计部工程部成本部设计部工程部成本部 3、获取竞争性的合 理低价 、获取竞争性的合 理低价 工程部成本部项目经理部招标领导小组工程部成本部项目经理部招标领导小组 4、现场成本管理、 施工质量与效率 、现场成本管理、 施工质量与效率 项目经理部工程部工程部 销售部 财务部 各职能部门财务部 项目经理部工程部工程部 销售部 财务部 各职能部门财务部管理费用

7、管理费用 责 任 目 标 责 任 目 标 责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本 销售费用 销售费用 主要内容（2）主要内容（2）反馈指标反馈指标 项目反馈指标项目反馈指标项目反馈指标项目反馈指标 每平米地价报建费用节减率 土地获得时间每平米设计费 每平米三通费用 每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费 每平米钢筋含量每平米营销费 每平米含砼量人均行政费用 招标比率每平米管理费用 最低价定标比率人均销售收入 甲定材料占造价比率每平米销售费用 统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算

8、结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额 主体建造成本 社区建造成本 主体建造成本 社区建造成本 招标及签约 结构安装设计 土地获得成本土地获得成本 材料采购 开发前期准备费开发前期准备费 开发间接费开发间接费 管理费用管理费用 销售费用销售费用 实施要点实施要点 牵头 组织 讨论 形成 牵头 组织 讨论 形成 普及 执行 实现 制定 普及 执行 实现 制定 定期考核定期考核 公布公布 管理原则：管理原则：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标

9、；是项目成 本的控制线。 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 基本概念：基本概念： 管理工具：管理工具：动态成本反映系统平台动态成本反映系统平台 成本指标数据库 成本指标数据库 2)目标成本管理 2)目标成本管理 实施过程实施过程 目标成本形成目标成本形成 动态成本控制动态成本控制 3)作业过程管理3)作业过程管理 项目发展项目发展 施工施工 规划设计规划设计 招标招标 竣工结算竣工结算 签约签约 销售及物业管理销售及物业

10、管理 总目标总目标 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成 本的目的。 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成 本的目的。 房地产成本作业过程：房地产成本作业过程： 3.1 新项目发展成本控制3.1 新项目发展成本控制 控制要点：控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：需求文件：新项目发展可行性评审体系 新项目发展可行性评审体系 3.2 设计成本控制3.2 设计成本控制 控制

11、要点：控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。 需求文件： 需求文件： 规划设计工作流程与评审制度规划设计工作流程与评审制度 3.2 设计成本控制3.2 设计成本控制 70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定 建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本 3.2 设计阶段的主要经济指标3.2 设计阶段的主要经济指标 容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 容

12、积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 3.3 招标成本控制3.3 招标成本控制 控制要点：控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：需求文件：工程及材料招标管理办法 工程及材料招标管理办法 3.3.1 费率招标的弊端3.3.1 费率招标的弊端 总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准； 结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长； 变更签证的单价未确定，施工方以难度高

13、、时间紧为由要求提 高单价； 匆忙开工、审图不细导致施工过程变更多，增加成本； 对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现， 发现后已没有整改的可能； 对成本人员的个人水平依赖性较大。 3.3.2 工程量清单招标的优点3.3.2 工程量清单招标的优点 总价和单价两方面的充分竞争 ； 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大缩短结算核对时间； 便于成本数据积累，建立成本数据库： 工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势 有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 3.4 签约成本控制3.4 签约

14、成本控制 控制要点：控制要点：合同谈判 合同审批 合同谈判 合同审批 控制原则：控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 需求文件：需求文件：工程合同管理办法工程合同管理办法 3.4 .1 合同的主要经济条款3.4 .1 合同的主要经济条款 合同造价：合同造价：总价合同、单价合同、费率合同总价合同、单价合同、费率合同 付款进度：付款进度：按月付款、按形象进度付款按月付款、按形象进度付款 总包管理配合费：总包管理配合费：2%2% 采购保管费：采购保管费：1.53%(其中采购70%、保管30%）1.53

15、%(其中采购70%、保管30%） 保修金：保修金：35%35% 材料供应方式：材料供应方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供 变更与签证：变更与签证：按合同单价、按定额下浮按合同单价、按定额下浮 竣工验收与结算：竣工验收与结算：结算方法、核对时间要求等结算方法、核对时间要求等 3.5 施工成本控制3.5 施工成本控制 控制要点：控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 需求文件：需求文件：设计变更、现

16、场签证管理办法设计变更、现场签证管理办法 3.6 结算成本控制3.6 结算成本控制 控制要点：控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 需求文件：需求文件：工程预结算管理办法工程预结算管理办法 3.7 销售承诺及物业管理成本控制3.7 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：控制原则：独立、健康运营，不产

17、生经营负担。独立、健康运营，不产生经营负担。 需求文件：需求文件：销售管理制度 物业管理制度 销售管理制度 物业管理制度 1、成本核算的概念、任务、原则和步骤1、成本核算的概念、任务、原则和步骤 2、成本核算对象的确定和计算方法2、成本核算对象的确定和计算方法 1)房地产开发成本项目一般分为：土地成本、 前期工程费、基础设施费、配套设施费、建 筑安装工程费、开发间接费六类。 2)万科根据自身的特点，将成本项目分为八类。 1)房地产开发成本项目一般分为：土地成本、 前期工程费、基础设施费、配套设施费、建 筑安装工程费、开发间接费六类。 2)万科根据自身的特点，将成本项目分为八类。 3、成本核算科

18、目的设置3、成本核算科目的设置 q土地成本土地成本 q开发前期准备费开发前期准备费 q主体建筑工程费主体建筑工程费 q主体安装工程费主体安装工程费 q园区管网工程费园区管网工程费 q园林环境建设费园林环境建设费 q配套设施费配套设施费 q开发间接费开发间接费 主体造价 园区造价 楼面地价 费用及资金成本 成本科目设置：成本科目设置： 一级 科目 一级 科目 二级科目三级科目四级科目二级科目三级科目四级科目核算项目核算项目备注备注 土 地 获 得 价款 土 地 获 得 价款 按前述明细按前述明细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 开 发 前 期 准备费 开 发 前 期 准备费 按前述明细 按前

19、述明细按前述明细 按前述明细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 主 体 建 筑 工程费 主 体 建 筑 工程费 按前述明细 按前述明细按前述明细 按前述明细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 主 体 安 装 工程费 主 体 安 装 工程费 按前述明细 按前述明细按前述明细 按前述明细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 社 区 管 网 工程费 社 区 管 网 工程费 按前述明细 按前述明细按前述明细 按前述明细 各成本核 算+对象 各成本核 算+对象 园林环境工 程费 园林环境工 程费 按前述明细 按前述明细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 配套设施费 按前述明细 配套设施费 按前述明

20、细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 开 发 间 接 费 开 发 间 接 费 按前述明细按前述明细 按前述明 细 按前述明 细 各成本核 算对象 各成本核 算对象 成本核算 对象可分层 次设立。 成本核算 对象可分层 次设立。 开发 成本 开发 成本 3) 成本科目设置3) 成本科目设置 按受益原则，在成本对象之间分配成本费用；按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法： 房地产成本分配的方法： 按土地面积分摊 按土地面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按可售面积分摊按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。最终按可售面积确定各产品的单位成本。 4) 成本

21、费用的分配 5) 成本结算 4) 成本费用的分配 5) 成本结算 成本结算应尽量按实际成本结算；成本结算应尽量按实际成本结算； 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润， 产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润， 产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。 合计 小高层多层商业会所 平均 小高层多层商业 容积率1.1 2.01.01.01.0 土地面积5500050004000070003000* 建筑面积60000100004000070003000* 可售面积57000100004000070000* 土地获得价款土地获得价款50004813846

22、673877481962962 开发前期准备费开发前期准备费80014056198140140140140 主体建筑工程费主体建筑工程费5260150032005609231500800800 主体安装工程费主体安装工程费62015040070109150100100 社区管网工程费社区管网工程费600584628110558115115 园林环境费园林环境费500883516188888888 配套设施费配套设施费270471893347474747 开发间接费开发间接费500883516188888888 开发成本开发成本135502552936016382377255223402340

23、成本项目 总成本（万元）可售面积单位成本 开发成本（销售成本）计算： 1、成本信息的意义1、成本信息的意义 信息是企业科学管理、有效决策的依据；信息是企业科学管理、有效决策的依据； 信息是现代企业的重要资源，是成本控制的 基础； 信息是现代企业的重要资源，是成本控制的 基础； 企业成本经营控制的过程实质是信息过程， 信息是现代成本控制的基础； 企业成本经营控制的过程实质是信息过程， 信息是现代成本控制的基础； 信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、 分析、传递、存储和利用。 信息处理包括：信息的收集、反馈、加工整理、 分析、传递、存储和利用。 2、成本信息管理的基本原则2、成本信息管理的基

24、本原则 成本信息的真实性：原始资料的真实，信息 的处理、加工和传递过程保持真实； 成本信息的真实性：原始资料的真实，信息 的处理、加工和传递过程保持真实； 成本信息的及时性：及时整理、及时加工、 及时处理和传递； 成本信息的及时性：及时整理、及时加工、 及时处理和传递； 成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、 漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作 出错误的判断。 成本信息的完整性：信息内容完整，不漏项、 漏填、漏列，不完整的信息可能导致决策作 出错误的判断。 1) 万科成本管理软件1) 万科成本管理软件目标成本管理 2) A-housing网站 目标成本管理 2) A-housing网站招

25、投标管理 3) 万科成本数据库 招投标管理 3) 万科成本数据库成本数据管理成本数据管理 3、目前万科的成本信息管理3、目前万科的成本信息管理 1) 、万科成本管理软件、万科成本管理软件 是万科集团成本管理的主要数据平台，是成 本管理的重要信息工具。 是万科集团成本管理的主要数据平台，是成 本管理的重要信息工具。 实现全项目成本的动态核算； 实现全项目成本的动态核算； 进行目标成本、预算及合同管理； 进行目标成本、预算及合同管理； 为领导的决策提供有效的数据支持。 为领导的决策提供有效的数据支持。 做资金管理，成本与财务之间协调高效； 做资金管理，成本与财务之间协调高效； 加快信息流通，提高工

26、作效率； 加快信息流通，提高工作效率； 集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比； 集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比； a.a.成本管理软件的作用：成本管理软件的作用： b.b.成本管理软件系统模块结构图：成本管理软件系统模块结构图： 目 标 成 本 目 标 成 本 动 态 成 本 动 态 成 本 估 算 管 理 预 算 管 理 各产品目标成本 合同管理 合同执行 非合同性成本 资 金 计 划 待发生成本 各产品动态成本 各 产 品 目 标 与 动 态 成 本 对 比 分摊 接口管理 数据库导入/导出 引出EXCEL等数据格式 非合同性成本引入 付款引入 生成付款凭证 分摊 控制

27、调整 系 统 管 理 财务 拆分 自动对帐 签约 金额 签约 金额 变更 签证 变更 签证 结算 调整 结算 调整 签约 金额 签约 金额 变更 签证 变更 签证 结算 调整 结算 调整 已发生成本已发生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本 待发生成本待发生成本 动态成本动态成本 c.c.项目动态成本的构成项目动态成本的构成 动态成本动态成本= = 合同性成本 + 非合同性成本 + 待发生成本 合同性成本 + 非合同性成本 + 待发生成本 d.d.各产品类型动态成本的形成各产品类型动态成本的形成 项目动态成本项目动态成本 合同性成本合同

28、性成本非合同性成本非合同性成本 各类产品动态成本各类产品动态成本 拆分 指定分摊 引入 录入 分摊 公式：各产品的动态成本= 已发生指定分摊+ 待发生指定分摊+ （本科目总成本-已发生指定分摊-待发生指定分摊）比例 公式：各产品的动态成本= 已发生指定分摊+ 待发生指定分摊+ （本科目总成本-已发生指定分摊-待发生指定分摊）比例 待发生成本待发生成本 指定分摊调整 7个子功能模块 个子功能模块 38个明细功能模块 个明细功能模块 软件演示软件演示 e.e.成本管理软件功能演示成本管理软件功能演示 3)、成本数据库系统：3)、成本数据库系统： q 成本指标数据 成本指标数据 q 项目成本数据 项目成本数据 q 材料设备数据 材料设备数据 是成本数据平台，是新项目估算和结算分 析的重要参考依据。 是成本数据平台，是新项目估算和结算分 析的重要参考依据。 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间 的同类指标进行比较分析。 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间 的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目 间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目 间的同类产品指标进行比较分析。