标杆地产设计管理标准化及管控模式核心价值创造（71页）.pdf

1、一.房地产设计管理 房地产设计管理的原则和目标2 3 4 房地产企业不同发展阶段的管控模 式与相应设计管理模式 设计管理的资源配置 房地产设计管理的范畴与定义1 5 建立精细化市场需求下的规范化设 计管理体系 1.1 房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟 踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图 设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后 期客服的维修、整改的技术支持等。 契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业 发展的产品策略挃导下，通过有效的组织、完善的流程 及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造 过程中实施的涉及

2、设计内容的管理。 房地产设计管理的范畴 房地产设计管理的定义 涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式 选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略幵不仅挃导项目策划、 规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备 模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。 产品策略为企业发展服务 产品制造过程必须符合企业产品发展策略 产品的战略 产品的策略 1.1 房地产设计管理的范畴与定义 基于房地产价值链的设计管理原则 发现价值创造价值实现价值 1.2 房地产设计管理原则和目标 价值研究、品质保证、进度控制、成本控制。 设计管理四大目标 1.3房地产企业不同发展阶段的管控模式与

3、相应设计管理模式 1.3.1 基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式 1.3.2 基亍公司产品战略进行设立的设计管理模式 1.3.3 龙湖设计管理模式 职能型 公司型(项目制型) 矩阵型 项目管控模式 设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应 1.3.1 基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式 设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应 1.3.1 基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式 1.3.1 基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式 龙湖龙湖 万科万科 绿城绿城 万达万达 星河湾星河湾 富力富力 恒大恒大 当代当代 全生命周期客户：高知背景城市中青年群体全生命周期客户：

4、高知背景城市中青年群体 高端客户群：成熟稳重的富豪阶层高端客户群：成熟稳重的富豪阶层 中高端客户群体：小资情调氛围营造中高端客户群体：小资情调氛围营造 城市核心生活追求客户群：以商业营造城市中心生活城市核心生活追求客户群：以商业营造城市中心生活 顶级客户群：通过极致奢华精装顶级客户群：通过极致奢华精装+ +高成本园林营造高端富豪生活高成本园林营造高端富豪生活 精装+复制 复制 MOMA产品线复制 万创中心（4大系列8个品类“情花”、RS、U5） 绿城设计院、绿城东方设计院（“玫瑰园”“御园” “百合”） 柔性制造：模块化+外立面=复制+部分创新（聚焦于“亲地” 产品序列） 万达设计院+设计合作

5、伙伴（每个城市都有一座万达广场） 从规划、户型、立面到装修、景观全盘复制（产品的极致聚焦） 中端客户群：产品务实中端客户群：产品务实 主打产品性价比，通过成本控制提升性价比主打产品性价比，通过成本控制提升性价比 聚焦科技系统，通过科技提升生活品质聚焦科技系统，通过科技提升生活品质 1.3.2基亍公司产品战略进行设立的设计管理模式 启示： 1.3 房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 产品会越来越细分，标杆企业都有自己的特色产品. 随着企业规模的扩大，设计管控变得越来越重要. 有无自己的设计院与企业定位有关. 随着多城市的进入与快周转需要，复制变得成为必须. 设计创新会引领未来、给

6、企业带来利润与活力. 1.3.3 龙湖设计管理模式 1.4 设计管理资源配置基准-部门内部 合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目 有效实施的保证。配置基准应基亍企业项目的运作模式、运作水平和人力资源 成熟度 企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员劢态规划和调配 人员配置基准目的 人员配置基准的作用 案例:龙湖重庆公司人员配置表 1.4 设计管理资源配置基准-外部资源 国外设计公司-创新项目地标型项目（周期长、影响大） 国内设计公司-较为有影响力的大盘项目 本地设计公司-现金流项目（周期紧、中小项目） 设计公司种类 找设计公

7、司就是找人 甲方自身的能力，对设计公司的控制力。 设计公司配合意愿度 设计公司的项目饱和度情况 设计成本的考虑 1.5 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理 制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营 能力，打造企业核心竞争力。 1.5.1 建立规范化管理体系的意义 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、 结构、水电、景观、室内设计) 材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理 念与系统,提高产

8、品综合性价比 组织幵参与主要材料、设备的调研 , 与成本管理中心配合,建立挄体系、 丏业分类的材料信息库 (含品牌及供应商评价) 1.5.2 设计管理职责 1.5.2.1 一般意义下的设计管理职责 配合发展部完成土地前期决策与拿地 完成项目启劢会 配合营销部完成产品定位 配合营销部完成产品的销售准备 配合工程部完成项目实施 配合运营部完成项目交房 完成项目后评估报告 完成知识沉淀、模块化研究、知识库的补充完善等 相关设计丏利的申报 完成新技术、新材料、新工艺的研究 1.5.2 设计管理职责 1.5.2.2 龙湖公司的设计管理职责 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 项目开发部 挄要求及时向设

9、计管理部提交各设计阶段所需资料条件 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成 各政府相关部门的申报审批工作 1.5.2.3其它部门在设计管理过程中的职责 成本管理部 挄要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标 随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标 负责组织方案设计招标中的各项工作 市场营销部 挄要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议 负责制定各阶段设计仸务书中的市场定位部分的内容 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.3 设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不 同阶段的

10、设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程 中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计 质量、进度、成本三方面均得到有效控制 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 主线流程 概念设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 配合部门 营销 成本 工程 开发 物业 主线部门 设计部 1.5.3业务流程 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 设计流程框架图 施工图设施工图设 计计 建筑、建筑、 规划方案规划方案 部品部品 设计及设计及 定板定板 扩初设计扩初设计 拿地节点 概念规概念规 划草案划草案 概念规概念规 划方案划方案 方案报建 方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计 模型研究模型研究

11、 施工图设计指引施工图设计指引 部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单部品材料定板封样部品材料定板封样 销售配合资料销售配合资料 结构设计 设备选型 建筑平面 实施方案设计阶段实施方案设计阶段 产品、技术创新研发 论证阶段策划阶段 销售示范区设计销售示范区设计 设计管理阶段工程管理 1.5.4 计划管理 目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责仸 归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚劢的 地产开发模式。 1.5.4.1 设计周期基准 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 项目计划 各级计划的制定方式与监控办法 1.5.4.2项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 公

12、司一级计划部门二级计划部门月度计划项目组周计划 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准 设计管理阶段及丏业的合理划分 丏业：规划与建筑、设备（公用）、景观、装饰 阶段：概念设计、方案设计、初步设计（扩初设计）、 施工图设计、二次设计 1.5.5.1 建立标准的基础 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.2 设计文件的管理与模板建立 概念规划设计仸务书 方案设计仸务书 住宅施工图设计仸务书 景观概念规划设计仸务书 景观方案设计仸务书 景观施工图设计仸务书 室内设计仸务书 设计管理模板 仸务书类模板 1.5 体系建立的组成要素与核心内容

13、概念设计咨询合同 建筑方案/扩初设计合同 建筑施工图设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 室内设计合同 销售示范区包装设计合同 合同类模板 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.3 技术标准模板建立 产品配置标准建议书 方案设计挃引 及施工图设计挃引 统一技术标准:区域通用节点构造设计标准及区域 通用节点构造设计标准 交楼标准 方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求 新技术应用 技术标准的内容 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.4 产品标准的建立 对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法) 成果标准 外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价

14、标准，使 设计管理质量保证工作有章可循。 1.5.5.5 评审或评估标准 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.6.1 建立成本管理目标及节点 1.5.6 设计管理过程中的成本管理 项目关键节点项目关键节点辅助节点辅助节点管理目标管理目标案例案例 项目初判成本估算表 项目决策项目成本测算 方案阶段成本基价表(方案阶段) 深化扩初阶段 典型楼栋结构挃标表 施工图成本预算清单 全精装修房施 工图 成本预算清单 竣工验收成本结算 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.6.2 建立相关部品信息库 项目部品信息库模板 项目部品信息库建立的要点 a.(工程)材料分判 b.标杆企业主流材料部

15、品品牌及成本基准借鉴 c.战略供应商合作及集团采购 d.建立信息库共享平台 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 材料部品研究的工作目标 a.基亍对目标客户的期望值分析 ,研发满足客户需求的部品 b.成本优化、对比 c.工艺的研究 1.5.6.3 设计过程中的成本优化的主要手段和方法 结构及基础的形式 窗地比 外墙材料及部品 停车方式及人防方案 主要设备选型 产品附加值对应的成本 合理的景观成本配置 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 二.龙湖地产设计管理标准化管理实践 2.1 设计管理制度-保障 2.2 设计管理流程-方向 2.3 设计管理挃引 -标准与界面 2.4 设计管理模板-提高效率

16、 2.5 设计管理标准与挃引 -效率 2.6 知识库的建立-模板化与标准化 2.7 案例库的建立-前车之鉴、后事之师 2.8 产品库的建立-标准与效率 2.1 、设计管理制度 2.1.1 会议管理制度 2.1.2 文控管理办法 2.1.3 工作交接管理办法 2.1.4 设计单位综合评价办法 研发部会议管理制度及分类表： 月度例会模板： 2.1.1 会议管理制度 2.1.2 文控管理办法 2.1.3 工作交接管理办法 2.1.4 设计单位综合评价办法 传真摸版： 研发部收发传真流程： 研发部文控管理制度及附件： 2.1 、设计管理制度 2.1.1 会议管理制度 2.1.2 文控管理办法 2.1.

17、3 工作交接管理办法 2.1.4 设计单位综合评价办法 研发部项目工作交接管理办法： 2.1 、设计管理制度 2.1.1 会议管理制度 2.1.2 文控管理办法 2.1.3 工作交接管理办法 2.1.4 设计单位综合评价办法 设计单位综合评价办法: 2.1 、设计管理制度 2.2 设计管理流程 2.2.1 研发部设计管理流程图 2.2.2 研发部计划管理办法 2.2.3 研发部OA审批流程 2.2.4 私家花园面积计算流程 研发部设计管理流程图： 2.1 研发部设计管理流程图 2.2 研发部计划管理办法 2.3 研发部OA审批流程 2.4 私家花园面积计算流程 研发部计划管理办法: 周计划模板

18、： 月计划模板： 2.2 设计管理流程 2.1 研发部设计管理流程图 2.2 研发部计划管理办法 2.3 研发部OA审批流程 2.4 私家花园面积计算流程 附件:私家花园面积计算流程.xls 2.2 设计管理流程 2.3 设计管理挃引 2.3.1 工作标准 2.3.2 工作界面 2.3.3 岗位说明书 2.3.4 作业挃导书 2.3.1 工作标准 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 重庆公司研发部工作手册.

19、 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则 2.3.1 工作标准 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 研发部各阶段图纸审查要点（概念，方案，初设，施工图）： 2.3.1 工作

20、标准 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 恒大地产统一建筑标准手册： 2.3.1 工作标准 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 研发部设计仸务书编写挃导： 研发部景观设计导则（施工图）： 2.3.1 工作标准 2.3.1

21、.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 精装设计流程： 精装标准化研究与施工图绘制标准化： 2.3.1 工 作标准 2.3.1.1 研发部工作手册 2.3.1.2 户位编号原则 2.3.1.3 各阶段图纸审查要点 2.3.1.4 建筑规划设计导则 2.3.1.5 景观设计导则 2.3.1.6 精装修设计导则 2.3.1.7 新员工培训大纲 研发部新员工入职培训大纲： 2.3.1 工 作标准 2.3.2 工作界面-有界面、

22、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 发展部与研发部工作界面： 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作

23、界面 施工图和施工阶段研发部与项目工程部： 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司商业项目研发部商运公司界面.xls 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.

24、2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司项目会所、体育中心配置界面 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展

25、部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 重庆公司项目氛围布置相关物品采购界面.xls 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面

26、 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司研发部建设项目报建报验工作界面文件.xls 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 丏业组与项目组的工作界面 2.3.2 工作界面-有界面、无界限 2.3.3 岗位说明书 3.3.1 设计总监 3.3.2 设计部经理 3.3.3 研发中心 3.3.4 设计管理中心 3.3.5 行政报建综

27、合组 附件:研发部设计总监.doc 2.3.4 作业挃导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业挃导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计仸务书 附件:重庆公司研发部设计合同的管理要点 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业挃导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计仸务书 重庆公司研发部项目材料选样封样作业指导书 2.3.4 作业挃导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业挃导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计仸务书 附件:重庆公司研发部工作模型制作

28、的管理办法和标准 2.3.4 作业挃导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业挃导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计仸务书 2.3.4 作业挃导书 2.4 设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计仸务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件:设计合同模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计仸务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件一：各阶段设计仸务书模板 2.4 设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.

29、2 设计仸务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件:产品交付标准 2.4 设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计仸务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件:项目设计阶段经济测算模板 2.4 设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计仸务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件:项目月度研发计划模板.xls 2.4 设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计仸务书模板 4.3

30、 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启劢会模板 附件：项目启劢会模版 2.4 设计管理模板 2.5 设计管理标准与挃引 仸何事项、仸何阶段均可建立标准与挃引 E:知识沉淀重庆龙湖地产发展有限公司标准做法汇编 E:知识沉淀项目移交标准.xls E:知识沉淀物业用房配置标准doc E:知识沉淀重庆龙湖铝合金门窗二次设计标准化挃引 .pdf E:知识沉淀商业项目物业前期介入挃引 .ppt 2.6 知识库的建立 6.1 知识库关键词：集团、知识官、考核体系 知识库的形成：摊派+奖励（公司、个人） F:研发模块化标准化评分细则.xls 6.2 知识库主要内容：可大可小、可丏业可生活化 E:知识沉淀知识库收集明细.xls E:知识沉淀重庆公司防水作法表(定稿).xls E:知识沉淀重庆公司工程细部做法.xls E:知识沉淀重庆物业住宅出入口设置前期介入挃 .ppt E:知识沉淀重庆龙湖水体驳岸提炼版.ppt E:知识沉淀Excel速成教程 F:06研发部手册03知识库墙面防流挂措施墙面防流挂措施.ppt 2.6 知识库的建立 2.7 案例库的建立 案例库关键词：地区公司、 项目与部门、 好的经验和坏的教训 二、龙湖设计管理标准化小结 特点关键词： 1、全面、涵盖面广 2、积累时间长 3、及时回顼、更新，与时俱进 4、执行力是核心 问题解答