以实施为导向的广东省控制性详细规划实践路径思考（30页）.pdf

1、1 广东省控规调整的规定 PROVISIONS OF GUANGDONG 2 实践与困惑 RPACTICE AND CONFUSION 3 技术特点 TECHNICAL CHARACTERISTICS 4 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 目 录 CONTENTS 5设想与建议 IDEAS AND SUGGESTIONS 广东省控规调整的规定 PROVISIONS OF GUANGDONG 01 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 现行法律法规体系 对于控规的编制和修改有明确规定。 中华人民共和国城乡规划法 国家层面广东省广州市 珠海市 1.广东省城乡规划条例 2013年

2、5月1日施行 2.广东省城市控制性详细规 划管理条例 2005年3月1日施行 1.广州市城乡规划条例 2015.3.1施行 2.广州市城乡规划程序规定 2011.12.1施行 3.广州市城乡规划技术规定 2018.2.13生效 1.珠海经济特区城乡规划条例 2013.10.1施行 2.珠海经济特区城乡规划条例实施 办法 2016.10.22施行 3.珠海市城市规划技术标准与准则 （2017版） 2018.3.1施行 . . . 5 广东省 控制性详细规划等需经城乡规划委员会审议。 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 广东省城乡规划条例中的城乡规划委员会制度 第六条 城镇体系规划，城市、镇

3、、特定地区总体规划和控制性详细规划，重要地段的修建性详细规划应当经城乡规划委员会审议。省城乡规划委员会的产生、任期、议 事规则等有关事项由省人民政府规定。城市、县城乡规划委员会的产生、任期、议事规则等有关事项由本级人民政府规定，并报上一级人民政府备案。 广州市城市规划委员会组成及议事制度 一、组织构成 广州规 委会组 成及议 事制度 主任委员会、规划委员会及其交通及市政委、地区及城市设计委等组 成。 二、各委员会职责 明确主任委员会、规划委员会、交通及市政专业委员会、地区及城市 设计委员会、城市更新委员会、办公室的主要职责。 三、委员的产生 （一）政府委员 （二）专家和公众代表（三）委员聘任资

4、格等 四、委员责任及要求 （一）委员责任（二）回避制度（三）请假与缺席（四）监督 五、议事规则 （一）会议召集（二）参会人员（三）会议程序（四）议题汇报 （五）会议表决 （六）公众参与 6 广东省 控规审批和修改应遵循广东省城市控制性详细规划管理条例。 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 广东省城市控制性详细规划管理条例中的控规审批 第四条 设市城市的控制性详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门(以下简称城市 规划行政主管部门)组织编制，经城市规划委员会审议通过，报市人民政府批准后公布实 施。 第十二条城市规划编制单位完成控制性详细规划草案后，应当报城市规划行政主管部 门审查。 第十三

5、条城市规划行政主管部门应当将审查后的控制性详细规划草案公开展示，征询 公众意见。 控制性详细规划草案公开展示的时间不少于二十日。展示的时间、地点及公众提交意见 的期限、方式应当在当地主要新闻媒体或者政府信息网站上公布，同时在规划地块的主 要街道或者其他公共场所设置公示栏公示。 第十五条城市规划行政主管部门应当将控制性详细规划草案及审查意见提交城市规划 委员会审议，并附公众意见及采纳情况。 第十六条控制性详细规划草案经城市规划委员会审议通过后，由城市规划行政主管部 门根据审议意见修改完善并报同级人民政府批准。 第十七条控制性详细规划经人民政府批准后，城市规划行政主管部门应当自批准之日 起三十日内

6、在当地主要新闻媒体和政府信息网站上公告。公告的内容应当包括该控制性 详细规划的具体范围、实施时间和查询方式等。 控制性详细规划草案 城市规划行政主管 部门审查 控制性详细规划草案公 开展示 控制性详细规划草案征求公 共意见，公开展示的时间不 少于二十日。 提交城市规划委员会审议 修改完善并报同级人民 政府批准 公告 城市规划行政主管部门应当自批 准之日起三十日内 公众对控制性详细规划草案 提出重大异议的 通过召开座谈会、论证会、听 证会等方式进行充分论证；草 案修改完善。 控制性详细规划的审批流程 7 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 广东省城市控制性详细规划管理条例中的控规修改 第二

7、十条 城市规划区范围内的土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可应当以控制性详细规划为依据。没有编制控制性详细规划的地块，除本条例 第十九条规定的情形外，城市规划行政主管部门不得办理建设用地的规划许可手续，土地行政主管部门不得办理土地使用权出让、划拨手续。土地使用性 质、使用强度以及其他规划条件，应当以控制性详细规划为依据，并作为土地使用权出让合同的组成部分。任何单位和个人不得擅自改变土地使用权出让 合同中的规划设计条件。 第二十一条 有下列情形之一，需要对控制性详细规划作出调整的，由原组织编制控制性详细规划的城市规划行政主管部门或镇人民政府提出建议，并经县 （市）城市规划委员会审议通过报原

8、批准的人民政府同意后，按照本条例第二章、第三章规定的编制、审批程序进行。 广东省广东省城市控制性详细规划管理条例中控规调整的四种情况。 城市总体规划或者分区规划发生重 大变更，对控制性详细规划控制区 域的功能与布局产生重大影响的。 在实施城市建设中发现控制性详 细规划有明显缺陷的。 设立重大建设项目，对控制性详细 规划控制地块的功能与布局产生重 大影响的。 对控制性详细规划确定的建设用 地性质、建设用地使用强度和公 共配套设施的规划要求进行调整 的。 03020401 8 广州市 明确了控规编制计划、组织、公示、审查、审议、批准备案的流程。 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 广州市城乡

9、规划程序规定中的控规制定程序 编制计划编制计划 市、县级市城乡规划主管 部门制定控制性详细规划 的编制计划，报同级人民 政府审定。 组织编制公示 审查审议批准、备案 组织编制公示 审查审议批准、备案 市辖各区的控制性详细 规划由市城乡规划主管 部门根据总体规划组织 编制。 报送审查、审批前，组 织编制机关应当将规划 草案予以公示。 市辖各区的控制性详细 规划经市城市规划委员 会审议通过后，报市人 民政府批准。 组织编制机关应当将通 过审查的控制性详细规 划草案、审查意见及公 众参与报告提交市或者 县级市城市规划委员会 审议。 市辖各区的控制性详细 规划由市城乡规划主管 部门审查；县级市政府 所

10、在地的镇(街)、县级市 所辖镇的控制性详细规 划，由县级市城乡规划 主管部门审查。 010203 04 0506/07 第八条 控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性 内容的，应当先修改总体规划。 涉及对控制性详细规划管理单元内部的控制指标、要求作出调整的，除 第九条规定的情形外，可以由相关政府部门或者土地使用权人向组织编制机 关提出书面申请，同时附送规划修改论证报告和草案。由城乡规划主管部门 结合书面申请要求和周边规划情况，组织编制规划调整方案。规划修改论证 报告和草案及调整方案经城市规划委员会审议通过后，报原审批机关批准。 城乡规划主管部门应当依据独立地块指标调整情况做好控

11、制性详细规划管理 单元的总体指标平衡。对控制性详细规划管理单元内部的控制指标、要求的 调整，不适用于以公开出让方式提供国有土地使用权的建设项目。 第九条 有下列情形之一的，控制性详细规划的原审批机关可以委托城 乡规划主管部门对控制性详细规划进行局部修正： (一)因工程实施需要，在不增加原规划确定的总建筑面积的前提下，修 正道路及市政设施的线位、部分技术参数及沿线用地规划控制指标的。 (二)非重要地区用地调整建筑密度、绿地率，且与周边景观协调但不增 加原规划确定的总建筑面积的。 (三)因控制性详细规划的信息错漏需要更正控制性详细规划相关信息的。 控制性详细规划调整程序 9 珠海 根据需要开展交通

12、、市政、历史文化遗产保护、环保等专项评估，作为控制性详细规划修改的依据。 广东省控规调整规定 PTOVISIONS 政府部门、建设单位或者土地使用权 人提出申请 提出书面申请 规划部门向市政府提出专题报告。 专题报告经市政府同意。 论证修改必要性 编制修改方案 审议、批准 经市城乡规划委员会审议通过，报市 政府批准。 珠海经济特区城乡规划条例实施办法 第十条 控制性详细规划编制应当根据需要同步开展交通、市政、景观、环保、水资源等专项评估， 经市规划部门会同相关部门审查后，作为控制性详细规划编制的依据。 横琴新区的控制性详细规划的编制和修改，在报市城乡规划委员会审议后，由横琴新区管理机构审 批，

13、并报市规划部门备案。 第十七条 控制性详细规划在满足法定条件时，可以进行调整。控制性详细规划调整包括修改和局部 修正。控制性详细规划的修改、局部修正，应当通过控制性详细规划动态维护及时纳入规划管理系 统。 第十九条 有下列情形之一的，可以对控制性详细规划进行修改： （一）城市总体规划或者分区规划发生重大变更，对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重 大影响的； （二）国家和省设立重大建设项目，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的； （三）在实施城市建设中发现控制性详细规划有明显缺陷的； （四）对控制性详细规划确定的建设用地性质、建设用地使用强度和公共配套设施的规划要求进行 调整

14、的 第二十一条 控制性详细规划的修改，由政府部门、建设单位或者土地使用权人向规划部门提出书面申请并说 明理由，规划部门组织论证修改的必要性，并向市政府提出专题报告，经市政府同意后，方可编制 修改方案。修改方案公示后，经市城乡规划委员会审议通过，报市政府批准。 控制性详细规划的修改应当由政府部门、建设单位或者土地使用权人根据需要开展交通、市政、 历史文化遗产保护、景观、环保等专项评估，经相关部门审查后，作为控制性详细规划修改的依据。 实践与困惑 RPACTICE AND CONFUSION 02 第六次会议：6/85.71%1/14.29% 第七次会议：5/100% 五次会议：23/74.19%

15、 控规调整专项规划优化 控规调整 控规调整 专项规划优化 实践与困惑议题统计分析 PRACTICE 珠三角重要城市规委会2018年议题不完全统计 第一次会议：4/57.14%3/42.86%控规调整控规编制 第二次会议： 4/80% 1/20% 控规调整控规编制 第五次会议：4/66.66%控规调整1/16.67%1/16.67%控规编制一张图编制 控规调整在规委会2018年议题中占比为74%，比重较高。 1/3.23% 一张图编制 1/3.23% 6/19.35%控规编制 ？ 控规调整占比多反映了什么 序号 地块编 码 用地性 质 用地面 积 建筑面 积 居住人 口 容积率 建筑密 度 绿地

16、率 建筑高 度 兼容性路网 公共服 务设施 市政公 用设施 道路交 通设施 1+-+ 2+ 3+ 4+ 5+ 6+-+ 7+-+ 8+ 9+ 10+ 11+ 12-+ 13 14+ 15-+ 16 17 18+-+ 19+- 20 21 22+ 23+ 调整了哪些指标？ 主要体现在四大方面：用地布局、开发强度、交通优化、城市设计，其中： 1、开发强度调整最为普遍，具体体现在对容积率、建筑面积的调整； 2、其次为用地布局的优化，具体体现在对居住、产业、公服、绿地各类用 地布局以及配备的公共服务设施的调整； 3、再次为路网调整，具体体现在增加支路，提高路网密度等交通优化措施； 4、最后是城市设计的

17、调整，包括对开放空间、建筑高度、天际线等影响城 市空间效果的指标调整。 实践与困惑议题统计分析 PRACTICE 指标增加指标减少指标改变+- 23/100% 18/78.26% 容积率 用地性质 建筑面积 建筑高度 路网 道路交通设施 公共服务设施 绿地率 建筑密度 居住人口 18/78.26% 15/65.22% 13/56.52% 13/56.52% 11/47.83% 11/47.83% 9/39.13% 8/34.78% 用地面积 市政公用设施 地块编码 兼容性 7/30.43% 5/21.74% 3/13.04% 1/4.35% 技术特点 TECHNICAL CHARACTERIS

18、TICS03 A控规调整文本内容 1、项目概况 1.1 项目背景 1.2 基本情况 1.3 项目范围 1.4 地块现状 1.4.1用地现状 1.4.2内部道路 1.4.3建筑现状 1.4.4行政许可现状 1.4.5拟建项目 1.5 现状影响因素 1.6 现行规划情况 2、规划优化深化说明 2.1 规划用地布局 2.2 道路系统 2.3 公共服务设施 2.4 绿地及公共空间规划 2.5 市政设施 2.6 城市设计 2.7 调整后的影响分析 2.7.1对社会、经济效益的影响 2.7.2对交通的影响 2.7.3对公共服务设施的影响 2.7.4对市政的影响 2.7.5对环境的影响 3、公示及部门意见

19、落实情况 3.1 公示情况 3.1.1公示时间 3.1.2公示方式 3.1.3公示意见 3.1.4公示位置 3.1.5公示现场照片 3.2 部门意见落实情况 4、提请会议审议并 表决的内容 4.1 规划用地布局和功能优化 4.1.1用地布局 4.1.2控制指标 4.2 交通系统 4.3 公共服务设施 附件 附件一 市政府同意开展控规 调整工作批文 附件二 公示意见情况 附件三 公示后修改情况 附件四 部门意见回复文件 附加五 专家审查意见及回复 附件六 环境影响评价意见 注：本控规调整文本内容为一般控规调整需涵括的内容，具体项目文本的内容及顺序会有所变化调整。 技术特点控规调整的文本内容 CH

20、ARACTERISTICS 优点：对控规调整后产生的影响进行评估。 B控规调整文本内容 1、项目概况 1.1 区位范围 1.2 调整原因 1.3 现状情况 1.3.1人口 1.3.2产业经济 1.3.3交通设施 1.3.4公共及市政设施 1.3.5资源 1.3.6小结 2、规划方案及说明 2.1 定位目标 2.2 空间结构 2.3 与相关规划衔接 2.4 调整与深化修改 2.5 用地布局 2.6 人口规模 2.7 综合交通 2.8 公共设施 2.10 绿地景观 2.11 城市设计 2.12 开发控制 2.13 市政工程 3、法定程序履行 情况 3.1 原规划编制情况 3.2 现规划编制历程 3

21、.3 公示情况 4、提请审议内容 4.1 发展定位 4.2 功能结构 4.3 用地布局规划 4.4 公共服务设施规划 4.5 道路交通规划 4.6 市政工程规划 4.7 规划控制指标 附件 附件一 相关文件 附件二 会议纪要及意见落实 情况 附件三 用地许可情况 附件四 部门意见回复文件 注：本控规调整文本内容为一般控规调整需涵括的内容，具体项目文本的内容及顺序会有所变化调整。 技术特点控规调整的文本内容 CHARACTERISTICS 优点：文本内容全面，对控规调整的原因、项目背景定位、编制历程阐述清晰，内容整体性强。 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 04 01 调整内容：

22、路网调整 调整目的：促进土地混合开发 取消4号和13号地两旁的道路，将孤立分离的绿 地和商业服务业用地结合 02 调整内容：用地性质 将16号地由商住混合用地改为居住用地，将2号 和15号地由文化设施用地分别改为商业用地和 居住用地，将7号、10号和11号地由商住混合用 地改为居住用地。将8号和9号地由商住混合用 地改为居住用地。 调整目的：减少商业及办公建筑开发量。 03 调整内容：容积率 调整目的：减少商业及办公建筑开发量。 商住混合用地和3号、5号的商业用地的容积率 改为3.5，居住用地和2号的商业用地容积率改为 2.5，12号、14号地的容积率改为4.0。 BRR2 B1R2 B B

23、G1G1 BB BRR2 R2 R2 R2R2 U22 E1 E1 3.5 3.5 3.5 3.5 2.5 4.0 4.0 2.5 2.5 2.52.5 2.5 2.52.5 2.4 1 2 14 413 6 7 10 11 12 8 9 16 15 3 5 BRBR A2A2 B1B1 G1G1 B1B1 B2B2 B2 B2 BRBR U22 E1 E1 2.8 2.4 2.4 5.0 3.5 2.4 2.4 5.0 3.5 2.82.8 2.8 2.42.4 2.4 1 2 14 413 6 7 10 11 12 8 9 16 15 3 5 商住混合用地 商业服务业设施用地 公共绿地 居

24、住用地 防护绿地 环境设施用地 水域 商业用地 图例 修改方案 BR B G1 R2 G2 U2 E1 B1 原控制性详细规划 文化设施用地 商业用地 公共绿地 商住混合用地 防护绿地 环境设施用地 水域 商务用地 图例 A2 B1 G1 BR G2 U2 E1 B2 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 广东某高铁交通枢纽核心片区 广东某高铁交通枢纽核心片区 用地规模：73.2公顷 区位条件：位于城市战略布局之西,也是中心城区通往市工业基地的必经之路。规划区位于西城新区商贸中心组团，毗邻高铁站，纵跨西城快线 项目定位：商贸金融、智创展呈、品质居住于一体的站前枢纽核心区 核密度分析

25、核密度分析 ValueValue 高密度 低密度 核密度分析核密度分析 ValueValue 高密度 低密度 A中心 （项目所在地） B中心 A中心 （项目所在地） B中心 4km 4km FACEBOOK NEW USERS 人均商业用地远超标准，地块功能单一 片区预期人口：59万人 片区预期人均商业用地：11.62 m /人 n 项目所在地作为片区规划商业 核心，规划商业密度较高 根据商业服务业用地量及分布计算其核密 度分布，结果显示未来湛江西站站前区域 会形成A和B两个商业中心 原控规问题分析 Problem Analysis 原控规方案优化方案 n 规划居住人口核心与规划商业核 心分离

26、，服务人口覆盖量较小 未来西站新区枢纽区大部分居住人口分布在高 铁站东边4km范围内；商业金融中心的服务范 围约为1km-4km，A中心服务人口覆盖量较小， 尤其是在其1km范围内极少； 标准人均商业用地：3.2-4.2 m /人 （按城市公共设施规划规范） n 取消单一功能的地块，降低商业开发量 商业用地、商务用地、文化设施用地改为功能复合的商业服务业设施用地 n 取消独立设置的大型文化设施 将会展等文化设施综合布局于商业服务业设施用地内，提高公共文化设施的利用效率和降低运营 成本 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 19 01 调整内容：容积率 调整目的：适当提高开发强度。

27、平均容积率由2.5提高到3.0 02 调整内容：用地性质 调整目的：减少商业服务业设施开发量。 削减站前商务区的商业服务业设施用地 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 某城市片区 某城市片区 用地规模：520公顷（7795亩） 项目定位：围绕高铁站，塑造一个集交通枢纽、形象展示于一体的北部新门户。依托高铁站前科技产业园、滞洪湖休闲产业集群、丰州古镇文化旅游，形成带动区域发展的产业高地。 原控规方案 优化方案 03 调整内容：城市蓝线 调整目的：减少水体和绿地，增加可出让土 地 湖水面积有63.4公顷减少到59.5公顷，滨水经营 性用地由65公顷增加到82.8公顷 FACEBOOK

28、 NEW USERS 开发量偏少，不足以平衡开发成本 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 优化方案滞洪湖形态 63.4公顷 59.5公顷 商业MALL 商业街 邻里中心 体育馆 展示、博览综合体 文化艺术中心 原控规滨水经营性用地面积：65公顷 修改方案滨水经营性用地面积：82.8公顷 原控规滞洪湖形态 原控规优化后 可出让建设用地2060.5亩2225.6亩 平均容积率2.53.0 平均楼面地价6000元/平方米7000元/平方米 拍卖土地净收入161.75亿元244.6亿元 总投资额250.64亿元250.64亿元 资金缺口88.9亿元6.04亿元 n 通过对原控规优化，片区

29、开发资金缺口由88.9亿元降 到6亿元左右 备注： 净收入已除去已扣除应提留费用（比例21.5%）。 可出让用地已除去安置用地。 土地出让单价结合城建集团提供的数据计算。 项目总投资包括.棚户区改造建设费用；2.工程建设费用；3.漳泉肖铁路、地下石油管道、管线等费用；4.武荣大 桥建设费用；5.基础设施建设费用融资成本。 项目总投资额250.64亿元 可出让建设用地2060.5亩 平均容积率2.5 平均楼面地价6000元/平方米 拍卖土地净收入161.75亿元 资金缺口88.9亿元 项目投资收益平衡点1550万元/亩 n 若要经济平衡，片区开发平均容积率需达到3.87。 原控规问题分析 Pro

30、blem Analysis 广东某体育中心片区 01 调整内容：用地性质 调整目的：减少商业及公共服务设施开发量，增加住宅 开发量，同时将商业集中于绿地两侧 R-06、R-07、R-08由商业用地改为居住用地，将水边的公 共服务设施用地全部转变为商业用地 02 调整内容：用地性质 调整目的：转变公共服务设施用地为商业用地，利于 后期开发运营 将水边的公共服务设施用地全部转变为商业用地，运营主体 由政府转变为企业 广东某体育中心片区 用地规模：2.46平方公里（3690亩），东西宽1.3公里，南北长2公里。 区位条件：位于职教城中心，江北新城东北部，城市东北门户。与高铁站交通连接便捷，直线距离约

31、6公里，驾车行驶时间约半小时。 项目愿景：江北新城生态之眼、产业之眼、生活之眼 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 03 调整内容：容积率 调整原则：减少商业开发量，增加住宅开发量 片区平均容积率由2.5增至3.0 原控规方案优化方案 FACEBOOK NEW USERS 未考虑用地权属与建设时序，不利于建设与运营 实施路径 ADJUSTMENT STRATEGY 原控规方案修改方案 n 原控规方案中，B-06、A-06用地现存有大面 积旧村，拆迁量较大，难以迅速推进建设 01 n 原控规方案中，A-04用地作为市奥体中心， 为配合大型赛事举办，要求快速建设 02 n 修改方案中

32、，岛内放置体育馆，原A4用地放 置体育场和游泳馆，分期开发，主场馆避免 在拆迁范围；A-03体育用地内有水系环绕， 有特色，便于水上比赛和运营 03 n 修改方案中，岛内娱乐用地移至A-06，配合 拆迁进度，后期开发 04 原控规问题分析 Problem Analysis 调整路径实例列举 ADJUSTMENT STRATEGY 广东某县级市东岸新城核心起步区 01 调整内容：路网调整 调整目的：促进土地混合开发，形成合理街区 尺度，强化片区核心 取消DK-05/dk-06/DK-07旁的道路，将孤立分离的 绿地和商业服务业用地结合 02 调整内容：用地性质 调整目的：减少商业设施开发量，增加

33、住宅开 发量 03 调整内容：容积率 调整目的：补充住宅开发量 住宅用地（R2和RB）的容积率相较控规提高至3.0 ， 商业用地（B1）的容积率相较控规调整至2.0 （局部 4.0，以打造城市标志性形象） 住宅用地（R2和RB）的容积率相较控规提高至3.0 ， 商业用地（B1）的容积率相较控规调整至2.0 （局部 4.0，以打造城市标志性形象） 广东某县级市东岸新城核心起步区 用地规模：250公顷 区位条件：基地位于市域的中部，北江东部，距离距离市政府距离约4.4公里。 项目定位：商贸服务、高端教育、文化创意、居住功能于一体的商贸文化教育中心 原控规方案优化方案 调整路径实例列举 ADJUST

34、MENT STRATEGY FACEBOOK NEW USERS 商业商务用地与公共服务设施用地过度集中，难以 与居住用地搭配开发，不利于形成合理的开发分期 1.0 A2 DK-01 DK-02 3.0 R2 3.0 R2 3.0 R2 3.0 RB 3.0 RB 3.0 R2 0.6 A33 0.6 A33 3.5 B1 1.0 A2 1.0 A2 2.0 B1 2.0 A1 2.0 B2 2.0 B2 2.0 B1 3.0 R2 1.0 A2 2.0 B1 2.0 B1 DK-01 DK-02 E1 G1 DK-03 DK-04 DK-08 DK-07 DK-09 DK-10 DK-11

35、DK-12 G1 G1 U3 E1 E1 E1 DK-06 横 北 一 路 杨 万 里 大 道 二期 三期 一期 二期 二期 政府EPC n 原控规方案中，商业用地集中于杨 万里大道西侧 根据商业服务业用地量及分布计算其核密度分布， 结果显示未来湛江西站站前区域会形成A和B两 个商业中心 n 修改方案中，商业用地与公共服务 设施用地分散布置于片区 根据商业服务业用地量及分布计算其核密度分布， 结果显示未来湛江西站站前区域会形成A和B两 个商业中心 一期：居住用地 （R2+RB）约270亩 三期：居住用地 （R2+RB）约105亩 二期：居住用地 （R2）约195亩 政府EPC （192928.

36、2） n 修改方案分期策略： 商业商务用地与住宅用地同 步搭配开发 根据商业服务业用地量及分布计算 其核密度分布，结果显示未来湛江 西站站前区域会形成A和B两个商业 中心 一期： 一期：居住用地（R2+RB）约270亩 核心项目：商业综合体、酒店、公寓、 学校 二期： 二期：居住用地（R2）约195亩 核心项目：会展中心、行政办公、商 务办公、文化设施 三期： 三期：居住用地（R2+RB）约105亩 核心项目：商业街、商务办公 原控规方案优化方案 原控规问题分析 Problem Analysis 建议与设想 Suggestions and assumptions 05 总结思考 Conclus

37、ion thinking. 02 04 01 03 控规编制内容的“繁”与“简” 控规的动态维护 控规编制全覆盖的必要性 思考一 思考三 思考四 思考二 控规的上位规划依据 建议与设想 SUGGESTIONS 思考一：“控规全覆盖“的必要性 建议与设想 SUGGESTIONS 控规修改编制计划开发主体发展周期 不断突破原有控 规指标，如何维 护规划的严肃性。 实际操作中有一 次性编制、分批 编制、分期审批 等不同做法。 未来面对政府、 企业等不同开发 主体，市场运作 下开发时序不明 确。 如何集约节约用 电，适应经济社 会发展、优化城 乡布局，从而完 善城市功能。 中、远期的需求 落实总规城市

38、整 体性的控制要求， 但可能与远期实 际情况脱离。 . . . 思考二：编制内容的“繁”与“简” 建议与设想 SUGGESTIONS n 讨论1城市规划管理的依据 控制用地性质、使用强度和空间环境，同时指导修建性详细 规划的编制；开展城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施 的配套。 n讨论2规划指标量化 包括地块用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、绿地率、 建筑高度、公共服务设施、道路交通设施等；对应不用区位、不 同建设项目和不同开发过程。 n讨论3面向建设实施 在空间、产业、生态等方面的研究基础上，平衡城市健康发 展，适应转型需求和建设周期。 上位规划支撑 土地利用规划规划 城市总体规划 经济测算 投资成本估算 安置建设费用 融资成本 经济平衡 用地规划 开发时序 分期计划 项目运营 城市建设 思考三：指导控规调整的依据？总体规划、概念规划、近期建设规划、专项规划? 建议与设想 SUGGESTIONS 某地块 某地块 某地块 土规：城乡建设用地总规：居住用地控规：医疗卫生用地 思考四：控规动态维护机制 建议与设想 SUGGESTIONS 规划动态维护系统. 实施评估与更新 动态跟踪维护. 谢谢！ THANK YOU！