房地产住宅项目强排标准化工作步骤内容流程（50页）.pdf

1、工作背景 工作中面临一些问题 强排工作多，需要总结 新进员工多，需要培训 审核标准缺，需要制定 住宅的开发模式较成熟， 主流地产开发商项目的操盘方式有共性。 三部近几年专注于住宅设计， 已拥有一些经验的积累。 具备解决问题的条件 项目名称容积率总规模() 复地浦东昌邑路住宅项目2.556,880 复地康花路地块强排1.6152,760 复地徐汇滨江强排2.2130,972 复地剑川路瑞丽路住宅1.654,280 旭辉杭州彭浦项目1.8及2.2158,876 苏州何山项目1.1170,000 建工南京奥南地块2.75220,000 2014强排工作列表 房产公司 看中地块 销售部/策划公司 项目

2、策划 产品定位 开发计划 设计部/设计公司 规划强排 产品选型 强排方案 指标 规划概念 风格意向 示范区 分期建议 房产公司 算账 成本 利润 周期 房产公司 决策 拿地环节 反馈修正 反馈修正 产品选型 强排方案 指标 规划概念 风格意向 示范区 分期建议 设计感 基本动作 加分动作 定位准 选型准 指标准 秀经验 秀设计 秀品味 一天作业 项目投入时间要少 数天作业 到概念投标 争取客户和项目 强排内容 准时间 目的 秀 强排标准化工作 目标 明确强排工作的思考角度，强调对城市和市场的理解。 统一强排的工作方式，进行培训，增强团队配合和效率。 建立成果审核的初步标准。 工作安排 整理成果

3、范本、常用excel工具、CAD图块2等工具。 强排标准化培训材料。 目录目录 1.1区位、土地价值 1.2用地条件 b.总体规划总体规划 1.3户型选型 1.4 配比计算 1.5 总图排布 1.6 指标 基本动作 01基地分析 成果目录工作步骤 区位 周边概况 周边楼盘 地块四至 规划条件 土地价值 02容量分析 多方案比较 多方案货值分析 总图 指标 产品分布图 地库范围 skp体量 1.1 区位、土地价值分析 了解区位周边条件： 城市道路 地铁 公园 商业 例图： 苏州邓尉路北、长江路西地块项目 影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观 区

4、位分析 周边楼盘例图： 了解周边3公里内已有住宅产品，了解 什么产品的住宅好卖。 帮助确定项目产品定位、选型。 苏州邓尉路北、长江路西地块项目 影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观 周边楼盘 周边楼盘调查例图： 容积 率 均价 （类） 独栋 联排叠拼多层小高层高层 津西新天 地 1.60 16500 元/ 75，100-170 中旅狮山 名门 1.80 18000 元/ 100-170 龙湖时代 天街 4.70 17000 元/ 105- 180 金科王府 1.15 220- 300 220- 330 140 24000 元/ 18000 元

5、/ 新创悦山 墅0.76 12000 元/ 286- 318 世茂御珑 墅 1.20 15000 元/ 220 150- 160 105- 140 双拼联排洋房大平层小高层 首置90-115 改善300200-220110-150150-160 根据对项目区位及周边楼盘的分析，推荐房型产品改善型为主，辅有少量首置产品。 苏州邓尉路北、长江路西地块项目 调查周边已有住宅项目的信息： 产品类型 产品价格水平 销售情况 影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观 周边楼盘 影响因素： 四周道路 周围用地性质 景观资源 教育 商业 地铁 R21- 10-1

6、 R21- 11 无优势外部资源 外围价值低，中间价值高 有优势外部资源 离何山公园距离越近，土地价值高越高。 居住价值：优质资源的情况 商业价值：交通、人流、周边商业情况等 例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目例图：彭埠地块旭辉强排方案 土地价值分析 区位研究和周边楼盘调查， 注重分析影响楼盘销售的因素： 外部因素：交通、教育、商业、环境 自身因素：总价、户型、立面、景观 帮助确定项目产品定位、选型。 根据地块区位及周边情况分析土地价值， 居住价值和商业价值。 小结 1.2 用地条件分析用地条件分析 情况一： 甲方提供正式的控规文件 用地条件 城市规划管理技术规定： 建筑间距：低层之间、高层

7、之间；住宅、非住宅之间 建筑退界：退道路、退相邻地块、退绿地、退河道 出入口设置：距道路交叉口、距公交站、距中小学入口 城市居住区规划设计规范及地方规范： 日照：地理分区计算要求/大寒日、冬至日/要求小时数 如果项目中或者周边有幼儿园、中小学、养老院， 注意特殊要求 用地条件 国家城市居住区规划设计规范 情况二： 甲方未提供正式的控规文件, 根据相应规范去查询。 用地条件 建筑红线 建筑退界 禁止开设机动车出入口 用地图上标明用地条件： 建筑控制线（低层、高层） 可开口位置 用地面积、限高、容积率、建筑密度 江苏省城市规划管理 技术规定 退界退界 间距：高层间距：高层4040米、多层米、多层

8、1212米米 机动车出入口： 沿长江路及与公园绿地交界处不 能设置机动车出入口 地块一： 用地面积： 64409.3 限高：18m 容积率: 1且1.1 建筑密度： 35% 地块二： 用地面积： 75766.1 限高：36m 容积率: 1且1.1 建筑密度： 35% 地块三： 用地面积： 17151.6 限高：15m 容积率: 1且1.1 建筑密度： 35% 例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目 国家城市居住区规划 设计规范 日照标准日照标准 用地条件 用地图上标明退界情况 用地条件 退界说明： 1 四至道路退界： 沿创新路及天城路（道路宽40m） 10m 沿明月桥路（ 20m 道路宽40m）

9、 8m 沿浅水路（道路宽20m）5m 2 R21-10-1地块与相邻地块 北侧为居住用地， 高层退界0.5L,最小15m 多层退界0.6H，最小9m 东侧为教育用地 高层退界15m 多层退界6m 3 R21-11地块北界 因为北侧道路较窄，且北侧用地为教育和居住 属性，故在满足道路退界的基础上， 高层与道路中心线的距离应满足0.5L 根据之前的工程经验，还分为： 教育用地南侧，必须满足 两个居住地块同期报建， 可不考虑 教育用地居住用地 居住用地 R21-10-1 R21-11 开口位置 例图：彭埠地块旭辉强排方案 如果遇到较复杂的规划条件， 应特殊说明： 了解用地条件的目的是符合规范、 用足

10、规范、满足容积率、满足建筑 密度条件下注意充分挖掘土地价值。 建筑控制线 建筑间距 可开口位置 日照计算 小结 1.3 户型选型户型选型 容积率对产品的限定 根据对项目区位及周边楼盘的分析， 选择产品、面积段，确定配比。 容积率估算对产品的影响 容积率产品类型 0.4-0.6独栋 0.6-0.9排屋 0.9-1.1 叠拼 洋房4+1 1.2-1.5多层6+1 1.5-1.8 小高层，或者带电梯洋 房 以上必须高层 单一产品对应容积率： 高低配产品组合 以FAR=1.5为例分析测算产品组合： 1. 0.6（联排）+2.5（18层高层）3. 1.5（全18层高层）2. 1.0（洋房） +2.5（1

11、8层高层） 计算方法: 基地面积6.0万平米，容积率1.5 设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S1 0.6 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=3.16 S2=2.84 计算方法: 基地面积6.0万平米，容积率1.5 设联排占地面积为S1，则高层占地为S2=6-S1 1.0 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=4 S2=2 建筑面积建筑面积比 联排1.89万21% 18层7.11万79% 建筑面积建筑面积比 洋房4万44% 18层5万56% 产品组合另外应注意限高、建筑密度的要求。 强排常用块整理： 高层 1T2、 1T3、 1T4 、 1

12、T5 洋房 面积段 低层 联排、双拼、独栋 户型选型 户型选型 1.典型户型 1T2 面积：115+115 原始户型强排简化（面宽；进深） 22500 13400 22500 13400 户型选型 1.典型户型 1T4 面积： 115+90+90+115 原始户型强排简化（面宽；进深） 15500 37600 15500 37600 各地因气候、日照、习惯的不同，房型有各自的常用户型。 具体案例时应根据情况做相应调查，再进行户型选型。 因地制宜 江浙高层多为板式T4：重庆高层多为塔式T6、T8： （无日照要求、土地利用率高） 北京高层多为塔式T4：海南塔式高层（赠送入户花园）： 1.4 楼幢数

13、计算楼幢数计算 户型配比 1.甲方指定户配比2.自定户配比 户配比计算出各种户型所需套数、 计算楼栋数 依据经验选择户配比 甲方指定面积比 计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例 R21-10-1： 用地面积：52073 限高：50m 容积率: 1.8 R21-11： 用地面积：21956 限高：50m 容积率: 2.3 类型 面积 区间 户数 户型总 面积 户型功能 （几室几 厅） 面积比 面积 比 高层高层 公寓公寓 7070- -80802 2房房2 2厅厅5%5% 8080- -9090 3 3房房2 2厅厅1 1卫卫 （2+12+1） 40%40% 110110- - 120120 3

14、3房房2 2厅厅2 2卫卫 （3+13+1） 20%20% 120120- - 130130 3/43/4房房2 2厅厅2 2 卫卫 25%25% 140140- - 160160 4 4房房2 2厅厅2 2卫卫 （3+13+1） 10%10% 合计合计 - - -100.00%100.00% 100.00100.00 % % 步骤一 52073X1.8=93731.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积） 步骤二 因限高：50米所以层数为16 70平米户数=144230.2 x5%/70=103 103/16=4个 80平米户数=

15、 144230.2 x40%/80=721 721/16=45个 110平米户数=144230.2 x20%/110=262 262/16=16个 120平米户数=144230.2 x25%/120=300 300/16=19个 140平米户数=144230.2 x10%/140=103 103/16=6.4个 计算方法: 楼幢数计算 楼幢数计算 甲方指定户数比 计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例 R21-10-1： 用地面积：52073 限高：50m 容积率: 1.8 R21-11： 用地面积：21956 限高：50m 容积率: 2.3 类型 面积 区间 户数 户型总 面积 户型功能 （几室

16、几 厅） 户数比 面积 比 高层高层 公寓公寓 7070- -80802 2房房2 2厅厅5%5% 8080- -9090 3 3房房2 2厅厅1 1卫卫 （2+12+1） 40%40% 110110- - 120120 3 3房房2 2厅厅2 2卫卫 （3+13+1） 20%20% 120120- - 130130 3/43/4房房2 2厅厅2 2 卫卫 25%25% 140140- - 160160 4 4房房2 2厅厅2 2卫卫 （3+13+1） 10%10% 合计合计 - - -100.00%100.00% 100.00100.00 % % 步骤一：建筑面积 52073X1.8=937

17、31.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(总建筑面积） 步骤二 设总户数为A 70 x5% xA+80 x40% xA+110 x20% xA+ 120 x25%xA+140 x10% xA=144230.2(总建筑面积） A=1282.05户 步骤三 因限高：50米所以层数为16 70平米户数=1282.05 x5%=64 6416=4个 80平米户数=1282.05 x40%=513 51316=39.5个 110平米户数=1282.05 x20%=256 25616=16个 120平米户数=1282.05 x25%=320 32016

18、=20个 140平米户数=1282.05 x10%=128 12816=8个 计算方法: 自定户型配比 自定或甲方给定的配比均只是大致范围，具体配 比要根据强排计算分析调整。 了解有无70、90限制。 1. 依据前述容积率与产品的关系确定产品类型 2. 根据楼盘定价分析： 刚需型：90平米一下小户型为主 改善型：90-140平米户型为主 豪宅：140以上 底商计算 底商的价值高于一层住宅的价值 用足有商业价值的边界 商业面积估算: 方法： S=边长X0.8 X进深（12-15米） 商业价值高的部分商业可加到两层。 计算方法以彭埠地块旭辉强排方案为例 商业面积=（64+167+280+140）

19、X0.8 X15 7812平方米 1.5 总图排布总图排布 户型块增加建筑间距控制线 南北间距、山墙间距 总图排布 15500 37600 15500 37600 间距范围 41500 间距系数控制（不需日照计算） 低多层总图排布 单一产品 S=H X间距系数 层数越低产品价值越高 SL H SL H S=H X间距系数 利用北退台设置复式产品对间距 无影响。 用地间距未用足的分析处理 总图排布 加高层数 H 如果间距大于b+3 X间距系数可 通过降低部分层数地方法增加一 排。 加大排间距 S L 高价值独栋别墅不但要满足间距还要每栋控制用地面积 经典总图排布举例 行列式 吴江中新置地：规则地

20、块，小高层 经典总图排布举例 行列式 复地三期：用地宽，周边紧凑，中间宽松 日照方位角空竹住宅面宽 高度角控制中间住宅间距 经典总图排布举例 棋盘格 公园大道：不规则地块 二类高层 经典总图排布举例 外围布局中央花园 经典总图排布举例 高低配北高南低 经典总图排布举例 高低配半围合 北界用足 退界用足 先排底商 考虑售楼处和示范区位置 小结 强排原则 总图排布 多种方向，测试不同方向的极限 方案一 (高低配方案) 方案二 (低多层方案) 例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目 总图排布 16 F 16 F 6F 6F 6F 1F 2F 2F 1F 1F 1F 1F 2F 16 F 16 F 16

21、 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16F 16F 16F 16F 16F 2F 2F 2F 2F 1F 1F 1F 1F 2F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 方案一 (高低配方案) 方案二 (高层方案) 多种方向，测试不同方向的极限 例图：彭埠地块旭辉强排方案 日照计算 例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目 地块一和地块三为多层和 低层，不需要日照计算； 地块二日照可满足大寒日 两小时的日照规定。

22、 日照复核 界内界外复核 线上日照较准确 多点日照较直观 1.6 指标表格指标表格 指标表格使用说明 强排指标统计 7590115120130150240标准层层数楼栋7590115120130150240总面积 总户数 90+75x3+903240516148320000000648080 90+90+90+9043601620128000000011520128 90+90+90+1203138516104801600000616064 120+90+90+12 0 22240162064064000007680128 130+90+90+13 0 22440161032003200007

23、04064 90+9021801020400000000360040 130+13022601610000320000416032 130+1501128016200003232000896064 150+15023001110000022000330022 2401240120000002004802 住宅合计1548304080325938059380464464 商业面积66006600计算房型户数比例10.34% 65.52% 0.00% 17.24% 6.90% 配套10001000计算房型面积比例6.06% 46.08% 0.00% 16.17% 7.01%0.00%0.00% 任

24、务书比例任务书比例9%9%60%60%10%10%15%15%6%6% 计算计容面积6698066980比例差值2.94% 13.92% 10.00% -1.17% -1.01% 用地面积5207352073规划计容面积规划计容面积67694.967694.9 计算容积率1.29 1.29 规划容积率规划容积率1.31.3 依据项目需要调整 指标表格使用说明 技术经济指标 1用地面积52073M2 2总建筑面积66980M2 地上建筑面积（计容建筑面积）66980M2 其中 75平米3600M2 90平米27360M2 120平米9600M2 130平米12480M2 150平米8100M2

25、240平米480M2 配套用房1000M2 地下建筑面积M2 其中 住宅地下室M2 地下车库M2 3建筑占地面积M2 4容积率 5建筑密度 6绿地率 7户数464户 8机动车停车位辆 其中 地面停车位辆 地下停车位辆 9非机动车停车位辆 其中 地上非机动车停车辆 地下非机动车停车辆 停车指标计算 计算方法 步骤一 依据规划要求车位设置比例计算出车位数量减去地 面车位数得出地下车库车位数 步骤二 每个车位所占面积以35平方米计算可得出车库面积 地块一地库面积12789 地块二地库 面积15183 地块三地库面积3780 例图：苏州邓尉路北、长江路西地块项目 地块一 户数 共需停车位 （辆） 地面

26、车位 （辆） 需地下停车位 （辆） 地下车库面积 （） 406406 41365 12,789 地块二 户数共需停车位 （辆） 地面车位 （辆） 需地下停车位 （辆） 地下车库面积 （） 482482 48434 15,183 地块三 户数共需停车位 （辆） 地面车位 （辆） 需地下停车位 （辆） 地下车库面积 （） 120120 12108 3,780 地块合 计 户数共需停车位 （辆） 地面车位 （辆） 需地下停车位 （辆） 地下车库面积 （） 1,0081,008 101907 31,752 以苏州邓尉路北、长江路西地块项目为例 每户一辆车计算，地面车位占10% 目录目录 加分动作 01项目愿景及设计理念 成果目录 项目定位吻合的愿景 传达愿景的意向图 理念及主题 02规划结构建议 规划结构草图 故事性引出场景 城市到访 社区门户 组团景观 楼宇入口 03造型选型 反映主题的风格选型 04示范区建议 选址 规模 场景