土地投资物权制度规划征地补偿法律基础培训课程（48页）.pdf

1、主要内容： 一 土地物权制度 二 土地规划 三 征地、农转用审批 四 征地补偿 五 土地供应 1、使土地 符合土地利 用总体规划 和城乡规划； 2、办理土 地的征地、 农转用审批 手续； 3、对权利 人进行征地、 拆迁安置补 偿； 4、供地 （出让土 地）。 1、通过合法途径买到法律手续土地齐备的土地，是项目后续开发的顺 利进行的基础与前提。 2、目前公司大力拓展三四线城市“劳斯莱斯”项目，这些土地中有一 尚不具备开发条件，有一些还是农村集体土地。 按照我国法律规定，获取这些土地通常要经过如下的过程： 引言: : 1、土地物权 土地法规纷繁复杂，但对于我们购买土地来说，最重要的是清楚公司 对所

2、购得的土地在法律上具有一种什么样的权利。 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权 权利人对土地所享有的所有权、用益物权和担保 物权。 土地物权 一、土地物权制度 土地物权 土地所有权 全民所有（国 家） 劳动群众集体 所有 土地使用权 农地承包经营 权 国有建设用地 使用权 集体建设用地 使用权 土地担保物权 土地抵押权 地役权 2、土地物权分类 一、土地物权制度 3、土地所有权 1、城市的土地、法律规 定属于国家所有的农村 和城市郊区的土地； 2、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂等（法律规 定属于集体所有的除 外）。 国家 所有 的土 地 1、

3、农村和城市郊区的土 地，除由法律规定明确 属于国家所有的以外 ； 2、宅基地、自留地、自 留山也属于农民集体所 有。 集体 所有 的土 地 占有：权利主 体对土地的实 际掌握和控制。 使用：权利主 体按照自己的 意志对土地加 以利用。 收益：权利主 体可以藉土地 的使用或处分 而获得经济利 益。 处分：权利主 体按照自己的 意志对土地的 各项权能变化 作出决定。 一、土地物权制度 4、土地使用权 土地使用权是从土地所有权中派生出来的一项独立的物权形式，是 指权利主体对所占有的土地的利用和取得收益的权利。土地使用权具有 独立性，可以与所有权相分离，土地使用权人在一定条件下可转让其土 地使用权。

4、国有建 设用地 使用权 集体建 设用地 使用权 农地承 包经营 权 土地使 用权 一、土地物权制度 国有建设用地使用权 国有 建设 用地 使用 权 含义 占有、使用、收益；建造建 筑物、构筑物及其附属设施 分层设立与限制 地表、地上、地下；不得损 害已经设立的用益物权 设立方式 出让或者划拨 登记 出让合同、出让金、登记设 立、建设用地使用权证书 一、土地物权制度 5、土地担保物权 担保物权是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现 担保物权的情形时，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。 与土地相关的通常是抵押权。土地使用权人可以在其土地上设置抵押 权以进行融资。在通过股权收购、国

5、有建设用地使用权转让获取土地时 要特别注意土地上是否设定有抵押权。 担保物权 抵押权 质押权 留置权 优先受偿效力 担保物权的从 属性 一、土地物权制度 抵押期间抵押 物的转让 抵押权人同意 提前清偿 提存 未经抵押权人 同意 不得转让；代 为清偿除外 债务人不履行到期 债务或发生约定实 现抵押权的情形 抵押权人与抵押人 协议以抵押财产折 价或以拍卖变卖所 得优先受偿 未达成协议，抵押 权人可以请求人民 法院拍卖、变卖抵 押财产 一、土地物权制度 抵押期间抵押物的转让： 抵押权实现的方式： 一、土地物权制度 案例：湛江幸福新天地项目 建信公司项目公司 项目土地130亩 土地使用权转让 银行同意

6、 贷款展期 抵押贷款2.3亿元 6、土地物权登记制度 (1)土地物权登记的基本原则 一、土地物权制度 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法 律另有规定除外。 登记生效主义 为主 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上 人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申 请，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所 跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 属地登记原则 初 始 登 记 划拨 批准用地文件、划拨决 定书 出让 付清出让价款、出让合 同、出让价款缴纳凭证 出资或者入股 原土地证、出资或者入 股批准文件 变 更 登 记 土地使用权转让 买

7、卖、交换、赠与地上建 筑物、构筑物及其附属设 施 法人或者其他组织合并、 分立、兼并、破产 处分抵押财产 一、土地物权制度 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除 有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 一、土地物权制度 (2)土地登记簿和土地权利证书 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，是土地登 记主管部门（一般是县级政府国土部门）按照街道县 （区）、乡镇（街道）、路街（村），以宗地为单位填写 登记薄。 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，我 们通常说的国土证（国有土地使用证）即是国有建设用地 的土地权利证书，此外，土地权利证书还包括集体土地所

8、有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书等。 一、土地物权制度 案例：曾某诉周某占用土地案案例：曾某诉周某占用土地案 曾某土地使用证 面积189平方米 县国土局登记薄 面积136平方米 周某建房占用自己土地53平 米，要求返还，以土地使用 证为证据。 土地证与登记簿不一致，以 登记薄为准，诉争土地使用 权不属原告，驳回上诉。 周某：法院： 二、土地规划 土地利用分类 GB/T 21010- 2007 12个一级类 商服用地：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务 金融用地、其他商服用地。 工矿仓储用地：工业用地、采矿用地、仓储用地。 住宅用地：城镇住宅用地、农村宅基地。 公共管理与公共服务用地：机关

9、团体用地、新闻 出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐 用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设 施用地。 56个二级类 1、土地利用现状分类 2、土地利用总体规划 1、土地利用总体规划分为国、 省、市、县和乡（镇）五级，根 据需要可编制跨行政区域的土地 利用总体规划。 2、下级服从上级，规划期限一般为 15年。 土地利 用总体 规划 内容 编制程 序 修改调 整 报批程 序 审批权 限 编制机 构 二、土地规划 土地利用总体规划图样本 允许建设区 基本农田 保护区 基本农田 保护区 有条件 建设区 有条件 建设区 土地利用总体规划编制程序 1 1 2 2 3 3 4 对现行规划的实施情

10、况进行评估，开展基 础调查、重大问题研究等前期工作； 在前期工作基础上,以土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总 体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位 和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等 ； 依据大纲，编制土地利用总体规划 ，组织专家进行研究 和论证，听取有关部门及社会公众意见，对直接涉及公民 、法人和其他组织合法利益的规划内容，应举行听证会； 组织专家对土地利用总体规划进行论证，论 证意见及采纳情况应作为报送审查材料一并 上报。 二、土地规划 审批权限-分级审批 全国土地利用总体规划 国务院 省土地利用总体规划 省人民政府所在地的市 人口在一

11、百万以上的城市 国务院指定的城市 乡（镇）土地利用总体规划 国务院 省自治区直辖市人民政府 省政府授权设区的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用总体规划 逐级报上级人民政府审查同 意后，报省人民政府批准 二、土地规划 修改条件 国务院、省政府批准 的能源、交通、水利 等单独选址项目用地， 确需修改土规的；因 安全、环保等原因对 选址有特殊要求的重 大建设项目以及军事、 矿山建设项目，确需 在城镇建设用地范围 外单独选址的；因行 政区划调整需要城镇 迁址而对土规布局调 修改程序 由原编制机关根据国 务院或省、自治区、 直辖市人民政府的批 准文件修改，修改后 的土地利用总体规划 应报经原批准机关

12、批 准。上一级土规修改 后，涉及修改下一级 土规的，由上一级人 民政府通知下一级人 民政府修改并报原批 准机关备案。 土地利用总体规划的局部修改调整 二、土地规划 3、城乡规划 （1）城乡规划的主要类型 城乡规划 城镇体系规 划 城市规划 详细规划 控制性详细 规划 修建性详细 规划 镇规划 总体规划 乡规划 村庄规划 二、土地规划 二、土地规划 城乡用地 建设用地（H） 城乡居民点建设用 地 城市建设用地 区域交通设施用地 区域公用设施指标 特殊用地 采矿用地 非建设用地(E) 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） 二、土地规划 城市建设用地 居住用地（R） 一类居住用

13、地(R1) 二类居住用地(R2) 住宅用地 服务设施用地 三类居住用地(R3) 公共管理与公共服 务用地（A） 商业服务业设施用 地（B） 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） 1、征地、农转用审批的一般规定 农用地转用，是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规 定的审批权限转为建设用地的行为。而土地征收，是指国家为了公共利 益的需要，强制取得土地所有权人（或土地使用权人）的土地，并依法 给予补偿的行为。 农用地 转用 土地征 收 实践中，这两个程序往往是在一起进行的，这里介绍的建设用地 审查报批核心即是土地征收和农用地转用审批手续。报批又包含单独 选址建设项目报批

14、和城市分批次建设用地报批两种类型，每个城市每 年度分批次建设用地一般不超过3个批次。 三、征地、农转用审批 征地批文样本 2、审批权限实行国务院、省级两级审批制 国务院审批的事项 国务 院批 准的 建设 项目 国务院有 关部门和 国家计划 单列企业 批准的道 路、管线 工程和大 型基础设 施项目 省、自治 区、直辖 市人民政 府批准的 道路、管 线工程和 大型基础 设施建设 项目 直辖市、计划单列 市和省、自治区人 民政府所在地的城 市以及人口在50万 以上的城市建设用 地规模范围内，为 实施该规划按土地 利用年度计划分批 次用地 农地转用批准权限在 省级人民政府的单独 选址项目和城市分批 次

15、建设用地，涉及基 本农田，或一般耕地 超过35公顷，或征收 一般耕地和非耕地总 面积超过70公顷的， 征收权限归国务院 国家重点建设项目、军事设施、 跨省、自治区、直辖市行政区域的 建设项目、国务院规定的其他建设项目需占用土地利用总体规划确定为国 有未利用地作为建设用地的，需要报国务院批准。其中涉及国有建设用地 的，一同报批。 三、征地、农转用审批 现状为农用地、未利用地转变为国有建设用地的过程： 国务院、省两级审批： 建设项目用 地预审 建设项目审 查报批申请 审查报批申 请逐级上报 会审及批准 省级政府拟 定建设用地 请示 国务院转国 土部研究办 理 国土部集体 会审，报国 务院审批 国务

16、院批准， 国土部办理 批复文件 3、几项重要的报批收费 耕地开垦费 耕地占用税 新增建设用地有偿使用费 土地管理法第三十一条第二款规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批 准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用 耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照 省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 耕地占用税暂行条例第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位 或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。但学 校、幼儿园、医院可以免交。 国土资源部、财政部新增建设用地土地

17、有偿使用费收缴使用管理办法规定，新增建 设用地土地有偿使用费（以下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准 农用地转用、征收土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民 政府收取的平均土地纯收益。 三、征地、农转用审批 4、林地使用 申请申请 向县级林业 主管部门提 出占用或征 用林地申请。 国务院确定 的国家所有 重点林区、 林地，向国 务院林业主 管部门或其 委托的单位 提出申请。 现场查验现场查验 进行用地现 场查验，并 填写使用 林地现场查 验表。 上报上报 制定植树造 林措施，逐 级在使用 林地申请表 上签署意见 后，呈报上 一级人民政 府林业主管 部门审核

18、或 审批。 批准批准 按照规定预 收森林植被 恢复费，并 向用地单位 发放使用 林地审核同 意书，凭 使用林地审 核同意书依 法办理建设 用地审批手 续 。 三、征地、农转用审批 申请将生态林调整为一般林地 使用林地审核同意书样本 5、城乡建设用地增减挂钩 拆旧地块建新地块 建新拆旧项 目区 增减挂钩周 转指标 建新地 块规模 拆旧地 块复垦 耕地面 积 三、征地、农转用审批 1、土地征收补偿的法律特征 土地征收补偿是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人 （含土地使用权人）的土地，并给予补偿的行为。 土地征收应以公共 利益为目的 行使征地权的主体 只能是国家 征地的标的是集体 土地 征

19、地行为具有强制 性 土地征收补偿 的法律特征 四、征地补偿 2、征地补偿程序 市、县人民政府应当自收到 征地方案批准文件之日起10 个工作日内，在被征收土地 所在地的乡、镇范围内公告。 被征收土地的所有权人、使 用权人应在公告期限内到公 告指定的土地行政主管部门 办理征地补偿登记。 土地行政主管部门根据土地 征收方案，会同有关部门拟 定征地补偿、安置方案并在 乡镇、村公告，听取村集体 经济组织及农民的意见。 征地补偿、安置方案确定后， 市、县人民政府土地行政主 管部门将方案报市、县人民 政府审批 。 土地行政主管部门组织实施，向农 村集体集体经济组织和农民支付土 地补偿费、地上附着物和青苗补偿

20、 费，并落实需要安置农业人口的安 置途径，并款项的支付进行监督。 1、征地公告2、征地补偿登记3、拟定征地补偿安置方案并公告 4、批准 5、组织实施 四、征地补偿 1、土地供应方式 土地在符合土地利用总体规划、城镇总体规划，办妥了征地、农转 用手续并进行了征地补偿后的，政府才能进行供地。任何单位或个人通 过政府的供地行为取得了国有建设用地使用权后，才能进行开发建设。 土地出 让 土地出让方 的特定性 出让标的 的特定性 土地出让 的期限性 出让方式 协议出让 招拍挂出让 土地出让的特征土地出让的方式 五、土地供应 招拍挂 工业、商业、 旅游、娱乐和 商品住宅等经 营性用地以及 同一宗地有两 个

21、以上的意向 用地者。 协议出让 在公布的地段 上，同一地块 只有一个意向 用地者。 土地划拨 划拨用地目录 各种土地供应方式适用的范围： 五、土地供应 2、招拍挂出让 （1）招标 招标出让国有建设用地使用权， 是指市、县人民政府国土资源行政主 管部门（以下简称出让人）发布招标 公告，邀请特定或者不特定的自然人、 法人和其他组织参加国有建设用地使 用权投标，根据评标结果确定国有建 设用地使用权人的行为。 （2）拍卖 拍卖出让国有建设用地使用权， 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人 在指定时间、地点进行公开竞价，根 据出价结果确定国有建设用地使用权 人的行为。 中标者未 必是报价 最高者 投标人只有

22、一次 投标（报价）机 会 投标人只有一次 投标（报价）机 会 投标价格 和方案的 非公开性 投标价格 和方案的 非公开性 价高者得价高者得 竞买可多次报价竞买可多次报价 拍卖过程的 透明度高 五、土地供应 挂牌出让 挂牌显示加 公告 挂牌出让的特点 公开出价、 更新挂牌价 格 有一定的挂 牌期限 可转为现场 竞价（现场 拍卖） 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布 挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报 价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价 结果或者现场竞价结果确定国有建设用

23、地使用权人的 行为。 （3 3）挂牌 五、土地供应 （4）招拍挂的其他规定 公告 竞买人 人数 竞买 条件 地价款 支付 . 招拍挂的 其他规定 出让人应当至少在投标、拍卖或 者挂牌开始日前20日发出公告， 公布招标拍卖挂牌出让宗地的基 本情况和招标拍卖挂牌的时间、 地点。出让公告应当由市、县国 土资源管理部门发布。 招标出让的，如投标人少于三人的， 出让人应当终止招标活动。重新招 标或改用其他公开出让的形式。挂 牌方式则无竞买人人数的限制，拍 卖出让是有些地方政府会在拍卖文 件中要求竞买人不能少于三人。 法律规定，出让人在招标拍卖 挂牌出让公告中不得设定影响 公平、公正竞争的限制条件。 但实

24、践中，各种条件设置五花 八门。甚至在一些省会城市也 很多设置条件的个案。 未按出让合同约定缴清全部土地 出让价款的，不得发放国有建设 用地使用权证书，也不得按出让 价款缴纳比例分割发放国有建设 用地使用权证书。 五、土地供应 （5）招拍挂宗地出让面积汇限制（住宅项目） 小城市和建 制镇 7公顷 中等城市 14公顷 大城市 20公顷 五、土地供应 如何进行土地分宗分证与分期付款 土地分宗、捆绑挂牌 分期支付土地款 竞买保证金起始总价20% 首期：签出让合同后6个月内付清，或6个月内付 至50%，剩余50%一年内付清。 货量：签出让合同后一年内付清，办理预售时可 提前付清。 分期付款不支付利息、适

25、当利用延期付款因素。 单宗及捆绑出让的宗地面积不得突破住宅用地宗 地出让面积限制。 挂牌前完成，挂牌文件中确定。 规划指标综合平衡（政府书面同意）。 （6）招拍挂程序中的几个价格 起始价底价基准地价 起始价是挂牌、拍卖出让 土地时，在出让公告中要 求竞买人报价的起步价。 该价格同样是由市、县国 土资源管理部门或国有土 地使用权出让协调决策机 构根据土地估价结果、产 业政策和土地市场情况等， 集体决策确定。 在招拍挂程序中，底价可 以设定，也可不设。如设 定底价的，该底价由市、 县国土资源管理部门或国 有土地使用权出让协调决 策机构根据土地估价结果、 产业政策和土地市场情况 等，集体决策，综合确

26、定。 底价在出让结束前应保密， 最终的竞买人报价只有等 于或高于底价才能成交。 基准地价是政府对城镇各 级土地或均质地域及其商 业、住宅、工业等土地利 用类型分别评估的土地使 用权平均价格，是各用途 土地的使用权区域平均价 格，由政府组织或委托评 估，评估结果须经政府认 可。各地的基准地价最终 由政府公布（多为地级 市）。 五、土地供应 五、土地供应 划拨适用的条 件 国家机关用 地和军事用 地 国家重点扶 持的能源、 交通、水利 等项目用地 法律、行政 法规规定的 其他用地 城市基础设 施用地和公 益事业用地 3、国有土地划拨 （1）划拨适用的条件 五、土地供应 （2）划拨土地使用权转让 划

27、拨土地转让 报有批准权政 府审批 办理出让手续， 交纳出让金 由受让方 办理 可以不办理出让手续 ，转让方收益上缴国 家或者作其他处理 五、土地供应 案例：珠海唐家湾项目（划拨土地） 集体留用地通过划拨方式取得， 不能转让，也不能进行经营性开 发建设。 需要转让或进行经营性开发建设 的，需先补办协议出让手续，补 缴土地出让金。 土地出让 收入范围 土地出让的总成交 价款（不含契税） 转让划拨土地 的补缴地价款 抵押划拨土地 的补缴地价款 转让房改房经适 房的补缴地价款 变更出让合同 补缴的地价款国有土地 租赁收入 出租划拨土地上 缴的土地收益 划拨土地收取的 征地补偿费用 可由市县财政部门征收

28、， 也可由土地管理部门征收 上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律 通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。在 地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。 4、土地出让收入的管理 五、土地供应 土地出让收入的支出 征地和拆迁 补偿支出 包括土地补偿费、 安置补助费、地 上附着物和青苗 补偿费、拆迁补 偿费。 土地开发支 出 含因出让土地涉及 的需要进行的相关 道路、供水、供电、 供气、排水、通讯、 照明、土地平整等 基础设施建设支出， 以及相关需要支付 的银行贷款本息等 支出。 支农支出 包括用于保持被征 地农民

29、原有生活水 平补贴支出、补助 被征地农民社会保 障支出、农业土地 开发支出以及农村 基础设施建设支出。 城市建设支 出 含完善国有土地使 用功能的配套设施 建设以及城市基础 设施建设支出。具 体包括：城市道路、 桥涵、公共绿地、 公共厕所、消防设 施等基础设施建设 支出。 其它支出 包括土地出让业务 费、缴纳新增建设 用地有偿使用费、 国有土地收益基金 支出、城镇廉租住 房保障支出以及支 付破产或改制国有 企业职工安置费用 等。 5 5、土地出让支出的管理、土地出让支出的管理 五、土地供应 2007年7月，天津新碧与 益阳管委会签订一级开发 合同，约定超过出让起始 价（28.41万元/亩）的部

30、 分作为天津新碧收益全额 支持给天津新碧作为地块 内基础设施的建设费用。 2007年7月 天津新碧与管委会签订补 充协议，约定成交价超过 45.91万元/亩的部分，剔 除税费后，支付给竞得者 作为项目内公共配套设施 及基础设施的建设费用。 2011年10月 我司以102万的价格公 开得193亩土地，高新 区管委会通过下属公 司将溢价款9600万元 支付给我司项目公司。 2011年11月 国家审计署裁决：高新区 政府通过下属公司向碧桂 园费返还土地出让金，违 反国务院关于规范土地 使用权出让收支管理的通 知。要求清理取消。 2013年7月 1、政府未以城市基 础设施建设费用的 名义返还土地溢价 ； 2、政府返还溢价时 未经过预算-发包-审 核-拨款的程序。 案例：湖南某项目