标杆房地产企业住宅批量精装修项目全程精细化管理2017年（274页）.pdf

1、第一部分第一部分：新形势下精装住宅发展现状及：新形势下精装住宅发展现状及2.04.02.04.0精装修系统解读精装修系统解读 一、房地产行业精装修住宅的发展过程及批量精装的特点； 二、精装住宅2.04.0系统的构成； 三、标杆房企对住宅精装3.0、4.0时代产品及运作模式的研究； 四、精装3.0、4.0标准下的智能家居系统； 五、精装修住宅的运作模式的演变； 六、标杆企业近期3.0及4.0精装案例解析 第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控第二部分：住宅精装修项目关键管理节点管控 一、住宅精装修管理体系的构成 二、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案） 三、关于精装修的产品定位 四、精装修

2、住宅的设计范围及设计方案 五、精装修住宅设计实施阶段的经验提示 六、成本控制与采购 七、精装修住宅的施工管理 八、精装修住宅产品销售的风险管理 九、精装修住宅的售后服务 第三部分：标杆企业精装修案例分析第三部分：标杆企业精装修案例分析 一、房地产精装修住宅发展的过一、房地产精装修住宅发展的过程及精装修住宅的基本概念和特点程及精装修住宅的基本概念和特点 我我们国家的住宅们国家的住宅在在近近3030多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖 汉瓦”的工业汉瓦”的工业1.01.0时时代开始，代开始，房地产的黄金十年又使我们快速从工业房地产的黄金十年又

3、使我们快速从工业2.02.0进入了工进入了工 业业3.03.0、4.04.0的建造时代的建造时代。 20162016年，多个省市相继出台关于精装修住宅的最新政策。这些政策不光对精年，多个省市相继出台关于精装修住宅的最新政策。这些政策不光对精 装修项目实施范围、交付比例等提出具体的明确，一些省份还提出精装修交付的装修项目实施范围、交付比例等提出具体的明确，一些省份还提出精装修交付的 个性化要求，并且出台一系列相关的精装房交付的强制性规定。个性化要求，并且出台一系列相关的精装房交付的强制性规定。 第第一部分：新形势下一部分：新形势下精精装修住宅的发展装修住宅的发展现状现状及及 2.02.0至至4

4、4.0.0精装系统解读精装系统解读 19781992年 19921998年 19982008年 20082016年 计划经济计划经济 福利房福利房 商品房与福利房商品房与福利房 过度时期过度时期 商品房的商品房的 毛坯房时代毛坯房时代 精装修精装修 成品住宅时代成品住宅时代 早期早期 过渡期过渡期 毛坯房毛坯房 精装成品住宅精装成品住宅 从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始， 接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。 20082008年之前年之前 2008201

5、420082014年年 2014201520142015年年 20162016年年 未来未来 1.01.0时代时代 2.02.0时代时代 3.03.0时代时代 4.04.0时代时代 1.01.0时代：省时省力的简装时代，时代：省时省力的简装时代， 2.02.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏 3.03.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化 4.04.0时代：社群化时代：社群化，批量定制，智慧社区，物，批量定制，智慧社区，物联网化，高科技化联网

6、化，高科技化，人工智，人工智 能化，工能化，工业业4.04.0化，？化，化，？化， 有关精装修住宅基本概念的讨论有关精装修住宅基本概念的讨论 讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅） 住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生 间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。 一般是指住宅开发商为客户提供“硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交 楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。 讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居） 一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还

7、需要“软装”才行。 所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎 包入住的房子。 讨论三：“硬装”与“软装”讨论三：“硬装”与“软装” 一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于 “软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。 讨论四：精装修住宅的分类讨论四：精装修住宅的分类 按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒 店式公寓、公寓式酒店等。 讨论五：我们开发商为什么要做精装修讨论五：我们开发商为什么要做精装修? ? 1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。 2、是住宅产业化发展的

8、必然。 3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。 4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。 5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。 6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。 7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。 8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。 9、政府强制性规定。 讨论六：为什么有些开发商不做精装修讨论六：为什么有些开发商不做精装修 1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。 2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。 3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。 4、觉得自己的开发管理能力目前还不能进行精装修

9、住宅的运作。 5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。 6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。 讨论七：住宅批量精装修与传统装修的区别及特征讨论七：住宅批量精装修与传统装修的区别及特征 1、装修设计特点把控：设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者 向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。 2、设计风格选择：采用现代简约、简约欧式、时尚混搭三种风格为主，在此 基础风格之上进行演变和延伸。 3、批量装修质量保证问题的解决：采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大 提高标准化施工质量。房屋各种部位、部品具有质量保证期限，尽量减少现场 的施工作业。 4、解决业主对材料环保

10、性能的担忧：环保监控从供应商原材料供应的源头抓 起，选择信誉度高的，客户认可度高的知名品牌，确保安全。 5、批量精装设计不同于传统样板房设计：批量的特点，严格的目标成本控制。 6、成本控制与采购特点：严格的目标成本控制。原则上贵重材料、成套部品、 专项工程和设备均由甲方采购和分包，现场装饰施工单位以包清工为主。 7、项目开发周期的特性：设计、采购、施工独特的开发节点安排，精装房比 毛坯房开发周期多6至8个月。 8、精装房项目交付的独特性：验房交付环节的重要性，售后服务的特点。 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，

11、不仅是 简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居 解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、 景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一 研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已 经有了很大的提升和进步。经有了很大的提升和进步。 二二、

12、2.02.0至至4.04.0住宅精装系统的构成住宅精装系统的构成 （一）、住宅精装修的（一）、住宅精装修的2.02.0系统（全面家居解决方案）系统（全面家居解决方案） 精装精装2.02.0标准下的万标准下的万科科U8U8产产品体品体系（全面家居解决方案）系（全面家居解决方案） U1U1、星级感受的公共空间系统、星级感受的公共空间系统； U2U2、趣味玄关空间系统、趣味玄关空间系统； U3U3、神奇的厅房空间系统、神奇的厅房空间系统； U4U4、愉快的厨房空间系统、愉快的厨房空间系统； U5U5、享受型卫浴空间系统、享受型卫浴空间系统； U6U6、功能强大的收纳空间系统、功能强大的收纳空间系统；

13、 U7U7、独具创意的家政空间区域、独具创意的家政空间区域； U8U8、更加人性化的家居智能化系统。、更加人性化的家居智能化系统。 （二）、精装住宅的（二）、精装住宅的3.03.0系统系统及及构构成成 1 1、绿色、健康、高科技住宅绿色、健康、高科技住宅 马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水， 避免楼间噪音、无漏水、无串味 摒弃传统的水封弯头.不占用地下空间 食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池.可 消除80的生活垃圾.避免室内及小区蚊蝇 污染、减轻家务负担、降低保洁费用 厨房设新型变压式止逆烟道，使烟道不再窜烟、窜味。变压式止逆阀烟道排 气量大，截面尺寸较小。通过改变烟道

14、的截面形式和风帽结构，利用烟气流 动的物理规律，使气流保持向上运动，保证建筑烟道口处风压为负压或在0 压左右。 双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能 比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更 利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰 双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面 的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离 也有助于提高卫浴空间的健康程度， “生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾 病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范 围内的蚊子及其他吸血性昆虫，

15、而对人体无任何伤 害。该系统：运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出 的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作 用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血 蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运 用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳 的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭 蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被 封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸 血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。 能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊 自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。 安全 地面排水检

16、查 8 马桶冲水是否正常，马桶是否有漏水,坐厕下水是否顺畅 , 冲厕水箱有无漏 水声 9 窗台玻璃没有花痕、裂纹，牢固、无异常颜色，边缘与框有没有过量的玻璃 胶 10 有无积水，坡度是否对头，是否朝地漏排水 11 看上、下楼之间的墙面是否有渗水（水渍）卫生间与房间的墙面有无渗水 12 热水器如何接进来 13 如何检查上下楼之间是否漏水,好方法,把一个碗盖住地漏,保证水可以不流走, 不过可能要过一两天才可以知道结果 14 随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证 验房内容分解六：房 编号编号 检查项目检查项目 问题问题 整改意见整改意见 时间时间 1 天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天

17、花与墙面之间的 地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成 直角 2 墙身无瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线 平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声 音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表 示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、 起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射 3 木地板有无划花痕、太大缝及翘起，颜色均一；地脚线平直，地 面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否则 表示地面倾斜。 4 房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基与墙地面平整，门 锁完好，把手完好 5 飘窗大理石板有无缺口、

18、污迹，各玻璃窗内外有无污迹,缝隙是否 干净,考虑防止下雨天,渗水，飘窗接口处是否完好，窗户开关是 否顺畅 6 客人房间跟厕所是否渗水 7 书房是否有宽带接口 8 各个房间的电源接口,电话,电视,宽带接口完好 9 各衣柜是否安装牢固，衣柜边沿是否与墙贴紧, 是否损伤，橱柜 门开合是否顺滑，油漆均匀无裂纹，b型房灯具完好 10 随楼附送的配套设备是否完好；说明书及保养证 验房内容分解七：客厅、餐厅 编号编号 检查项目检查项目 问题问题 整改意见整改意见 时间时间 1 天花无暇疵（无水渍、无裂纹、平滑）特别是天花与墙面之间的 地方无裂缝，灯座牢固，油漆颜色均匀，天花线平直，天花角成 直角 2 墙身无

19、瑕疵（无水渍、无裂纹、平滑），油漆颜色均匀，墙身线 平直，墙身角成直角,墙身垂直，敲一下墙身无空声（如有较响声 音，可能墙身有空心部分），窗边的墙身没有粉状物（如有，表 示可能渗水，电开关板四周平滑妥当。墙身有无特别倾斜、弯曲、 起浪、隆起或凹陷的地方、拿手电筒照射 3 地砖有无暇疵（无空鼓、破损，裂纹），颜色均一，地脚线平直， 地面和脚线接口妥贴，置于地面上的乒乓球不会向一边滚动（否 则表示地面倾斜。 4 大门门槛无缺口，房门关门时无太大缝隙，颜色均匀，门框门基 与墙地面平整，把手完好，门锁完好，防盗眼、防盗链、对讲机 完好 5 所有电源接口,电话,电视,宽带接口完好各种线路接口是否完整，

20、做工美观 验收记录 实测标准 绿城验收标准 3 3、精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训、精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训 （1 1）、精装修项目销售百问的编制）、精装修项目销售百问的编制 （2 2）、精装修项目装修合同的约定）、精装修项目装修合同的约定 精装修房屋内容清单：精装修房屋内容清单： 开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的交房清单交房清单 和和物业管理服务质量标准物业管理服务质量标准。交房清单交房清单中清楚地标明房屋装修中清楚地标明房屋装修 的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内的地板、

21、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内 家电、灯具、家具的品牌等；家电、灯具、家具的品牌等； 交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样，交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样， 房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。 特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档 （十二）、精装修住宅实施过程中的资料管理（十二）、精装修住宅实施过程中的资料管理 主要工程技术资料：主要工程技术资料： 1 1、精装修施工图、精装修施工图 2 2

22、、设计变更联系单、设计变更联系单 3 3、材料合格证、出厂证明、检测报告、材料合格证、出厂证明、检测报告 4 4、部品供应商保修承诺书、保修卡、原材料检测报告、部品供应商保修承诺书、保修卡、原材料检测报告 5 5、电器设备供应商保修承诺书、保修卡、电器设备供应商保修承诺书、保修卡 6 6、现场工程签证、现场工程签证 7 7、施工协议单位商务合同及往来函件、施工协议单位商务合同及往来函件 8 8、施工会议记录、施工会议记录、备忘录备忘录 9 9、做好一户一档、做好一户一档 1 1、精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训精装修项目交付统一口径的编制及交付统一培训 （1 1）、精装修项目销售百问

23、的编制）、精装修项目销售百问的编制 （2 2）、精装修项目装修合同的约定）、精装修项目装修合同的约定 （3 3）、住宅精装修敏感产品使用特点及说明）、住宅精装修敏感产品使用特点及说明（附件案例） 精装修房屋内容清单：精装修房屋内容清单： 开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的开发商将各种服务及配套品牌分门别类地制作成精细的交房清单交房清单 和和物业管理服务质量标准物业管理服务质量标准。交房清单交房清单中清楚地标明房屋装修中清楚地标明房屋装修 的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内的地板、墙面、顶棚、厨卫等所用的材料、品牌、规格、型号，室内 家电、灯具、家具的品牌

24、等；家电、灯具、家具的品牌等； 交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样，交房时，业主只需对照表格核实结果，一项一项地画勾即可。这样， 房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。房子交到业主手中，业主有单可查，避免不必要的纠纷。 特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档特别提醒：交楼标准样板房标明非交楼标准并拍照录像存档 八、精装修住宅产品的销售风险管理八、精装修住宅产品的销售风险管理 2 2、精装修精装修房质量问题评判标准房质量问题评判标准 （1 1）、）、 法律法规、国家强制性标准与合同约定。如果合同约定和行业标准均不法律法规、国家强制性标准与合同约定

25、。如果合同约定和行业标准均不 明确的，那么交易习惯、合同目的也是判断质量问题的依据之一。明确的，那么交易习惯、合同目的也是判断质量问题的依据之一。 （2 2）、销售广告及宣传资料。售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、）、销售广告及宣传资料。售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、 配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，就构成开发商的合同配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，就构成开发商的合同 义务。义务。 （3 3）、样板房。依据相关）、样板房。依据相关商品房销售管理办法商品房销售管理办法：“房地产开发企业销售商：“房地产开发企业销售商 品房时设置样板房的，

26、应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房 是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”江苏省的是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”江苏省的 成品住房装修技术标准成品住房装修技术标准规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板房的规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板房的 质量标准。质量标准。 3 3、精装修精装修房质量问题产生的法律风险房质量问题产生的法律风险 （1 1）、购房人退房。就精装修房而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居）、购房人退房。就精装修房而言，存在以下情形就应当

27、认为严重影响正常居 住使用：住使用： A A、精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，、精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成， 不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁 粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。 B B、精装修设计、用工、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全、精装修设计、用工、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全 构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路

28、、室内阳台设计存在安构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、室内阳台设计存在安 全隐患，装修材料不符合消防要求等。全隐患，装修材料不符合消防要求等。 C C、室内环境污染严重，如室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法排除的。、室内环境污染严重，如室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法排除的。 因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价 款，还要赔偿购房人由此而产生的经济损失。款，还要赔偿购房人由此而产生的经济损失。 （2 2）、延期交房。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没

29、有约定或者约定）、延期交房。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定 不明的，根据不明的，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释题的解释第第1515条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。 此外，解释第此外，解释第1313条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人 应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以应当承担修复责任；出

30、卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 4 4、开发商对、开发商对精装修精装修房质量问题法律风险管理对策房质量问题法律风险管理对策 （1 1）、采用礼券赠送方式。很多开发商采用礼品券的赠送方式，对基本装修）、采用礼券赠送方式。很多开发商采用礼品券的赠送方式，对基本装修 配置以外的其他设备、装饰，包括家具、家电等，开发商提供若干供货厂商，配置以外的其他设备、装饰，包括家具、家电等，开发商提供若干供货厂商， 由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，

31、购房人持劵选购产品，由厂商按其由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其 要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。 （2 2）、样板房说明有技巧。对相对个性化的设计，引导客户接受这样的设计。）、样板房说明有技巧。对相对个性化的设计，引导客户接受这样的设计。 在有家居布置的样板房中，向客户分析空间的可变性、多样性。时刻向客户明在有家居布置的样板房中，向客户分析空间的可变性、多样性。时刻向客户明 确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准。确哪些是交楼标准，哪些是非交楼标准。 （3 3）、降低室内污染。开发商应当特别重视室内空气质量

32、检测这项工作，最）、降低室内污染。开发商应当特别重视室内空气质量检测这项工作，最 好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。至少应当在抽好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。至少应当在抽 样时，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料样时，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料 装修的房屋都进行代表性检测，加上严格的过程记录和检测数据，这样才能具装修的房屋都进行代表性检测，加上严格的过程记录和检测数据，这样才能具 有防范风险的作用和证据效力。有防范风险的作用和证据效力。 （4 4）、发现质量投诉后，强调整改和维修的及

33、时性。）、发现质量投诉后，强调整改和维修的及时性。 九、精装修住宅的产品售后服务九、精装修住宅的产品售后服务 在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、在建筑材料、住房部品采购、施工安装之前，开发商要与供应商、 施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能施工单位明确产品质量责任。在明确这些责任的前提下，开发商才能 明确向客户承担责任。开发商向客户承担责任的期限、范围，应与供明确向客户承担责任。开发商向客户承担责任的期限、范围，应与供 应商或者施工单位所承诺的内容一致。应商或者施工单位所承诺的内容一致。 “住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”中保修承诺的主要约定

34、：“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”中保修承诺的主要约定： 1 1、房屋主体结构：设计周期内、房屋主体结构：设计周期内 2 2、屋面、外墙防水：、屋面、外墙防水：5 5年年 3 3、厨房卫生间地面、地下室、管道渗漏：、厨房卫生间地面、地下室、管道渗漏：5 5年年 4 4、门窗翘裂、五金件损坏：、门窗翘裂、五金件损坏：1212年年 5 5、卫生洁具、卫生洁具:1:1年年 6 6、管道堵塞：、管道堵塞：6 6个月个月22年年 7 7、供热、供冷设备：、供热、供冷设备：2 2个采暖期或者供冷期个采暖期或者供冷期 8 8、一般装修：、一般装修：2 2年（国家规定，保修期自竣工验收之日起计算）。年（

35、国家规定，保修期自竣工验收之日起计算）。 9 9、家用电器等按照产品保修书上的约定执行。、家用电器等按照产品保修书上的约定执行。 注：以上各地方规定不同，开发商承诺也有不同，仅供参考。注：以上各地方规定不同，开发商承诺也有不同，仅供参考。 （一）、如何建立产品保修承诺（一）、如何建立产品保修承诺 （二）、如何建立售后服务机制（二）、如何建立售后服务机制 建立产品售后服务机制。开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售建立产品售后服务机制。开发商除利用自身的客户服务机构处理产品售 后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商成、装修施工单位成立后服务问题之外，还可以与物业管理公司、供应商成、装修施

36、工单位成立 产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加产品售后服务中心，建立共同的售后服务机制或者联盟。这样就能够更加 快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。快速、便捷、高效率地处理客户投诉、产品维修等问题。 成立客户服务部（或者产品售后服务中心、精装修住宅维修站等）成立客户服务部（或者产品售后服务中心、精装修住宅维修站等） 如何组织责任单位维修？如何组织责任单位维修？ 由原责任单位负责维修？由原责任单位负责维修？ 由专业公司集中负责维修？由专业公司集中负责维修？ 由甲方成立小组负责维修？由甲方成立小组负责维修？ 投诉的处理投诉的处理 出现投诉并不可怕，可怕的

37、是不能正确地处理出现投诉并不可怕，可怕的是不能正确地处理 学会在投诉中成长学会在投诉中成长 设计定制设计定制 VRVR体验体验 （四）、如何做好客户信息反馈处理（四）、如何做好客户信息反馈处理 认真做好客户信息反馈处理。由于精装修房屋在目前毕竟是一个比认真做好客户信息反馈处理。由于精装修房屋在目前毕竟是一个比 较新鲜的事物，许多开发商对此还在摸索之中。应该在认真学习成熟、较新鲜的事物，许多开发商对此还在摸索之中。应该在认真学习成熟、 专业开发商的基础上，做好自身楼盘的客户信息反馈处理，是提升未专业开发商的基础上，做好自身楼盘的客户信息反馈处理，是提升未 来项目运作水平的重要方法和途径。来项目运

38、作水平的重要方法和途径。 真正有社会责任感的开发商，首先要把产品做好！真正有社会责任感的开发商，首先要把产品做好！ 真正能把精装修住宅做好的开发商，才是专业合格的开发商！真正能把精装修住宅做好的开发商，才是专业合格的开发商！ 精装修住宅客户调查问卷精装修住宅客户调查问卷 1 1、400600400600元元/ /平方米成本造价精装修案例；平方米成本造价精装修案例； 2 2、70010007001000元元/ /平方米成本造价精装修案例；平方米成本造价精装修案例； 3 3、1200180012001800元元/ /平方米成本造价精装修案例；平方米成本造价精装修案例； 4 4、2500300025003000元元/ /平方米成本造价精装修案例；平方米成本造价精装修案例； 5 5、3500500035005000元元/ /平方米成本造价精装修案例；平方米成本造价精装修案例； 6 6、50005000元元/ /平方米以上成本造价精装修案例；平方米以上成本造价精装修案例； 7 7、酒店式公寓精装修案例、酒店式公寓精装修案例 8 8、旅游度假物业精装修案例、旅游度假物业精装修案例 第三部分：标杆企业精装修案例分析第三部分：标杆企业精装修案例分析 感谢您的聆听！感谢您的聆听！