房地产项目安装工程造价管控要点培训课程（90页）.pdf

1、Contents NO:1 NO:2 NO:3 招标及合同签订阶段 竣工结算阶段 施工实施阶段 NO:4 案例 Contents NO:1 NO:2 NO:3 招标及合同签订阶段 竣工结算阶段 施工实施阶段 NO:4 案例 重点讲述内容 一、招标及合同签订阶段 承包方式施工范围几种单价介绍 总承包工程 专业分包及零星工程 一、招标及合同签订阶段(确定承包方式) 1、工程类型和 合同承包方式 视项目具体情况 总价包干 or 全费用综合包干单价包干 室内强推预算总价包干 室外鼓励预算总价包干 鼓励预算总价包干 总承包工程承包方式 1总价包干 具备条件： 清晰界定承包范围 室内工程有完整且 完善的图

2、纸 2 全费用综合包干单价 适用于： 室内 图纸欠缺 图纸或施工范围可能 修改较大 一、招标及合同签订阶段(确定承包方式) 完整 能清晰界定 施工承包范 围 完善 避免项目实 施过程中大 量修改 第一阶段 招标及签订合同阶段 室内图纸未全 确定全费用综合包干 单价 确定合同暂定造价 第二阶段 室内图纸提供齐全 后1个月施工单位提 交预算 工程量对数 确定预 算包干总价 签订总价包干补充 协议 预算总价包干合同 两阶段定价模式 一、招标及合同签订阶段(确定承包方式) 区别：全费用 综合包干单价 承包方式合同 的特点：签订 时是暂定价， 结算时按实结 算，最终调整 总造价。 工程承包方式和类型 注

3、意事项 慎重确定承包方式 总价包干须防止不平衡报价 一、招标及合同签订阶段（确定承包方式） 不平衡报价 一、招标及合同签订阶段（确定承包方式） 投标人报价表 序 号 项目内容 合理 数量 合理 单价 合理 造价小计 1 A项目 （可能增加） 40140 2 B项目 （可能减少） 20360 3合计100 不平衡报价 数量 不平衡报价 单价 不平衡报价 造价小计 20 10 480 220 100 不平衡报价 一、招标及合同签订阶段（确定承包方式） 设计变更增减工程量 序 号 项目内容数量 合理 单价 造价 合理小计 1 A项目 （可能增加） +61+6 2 B项目 （可能减少） -23-6 3

4、合计0 数量 不平衡报价 单价 不平衡报价 造价小计 +6 -2 4+24 2-4 +20 1 2 腾安（包括碧日）、昇辉公司的承包模式 与其它投标单位通过竞标方式中标的： 如下表。 由集团指定腾安（包括碧日）、昇辉公司施工的： 按莫总批示的腾安（包括碧日）、昇辉公司计 价原则执行（已发至区域造价负责人） 一、招标及合同签订阶段(确定承包方式) 投标情况 投标价不同 且均低于上述“计 价原则” 投标价相同 且均低于上述 “计价原则” 投标价不同 且有高于上述 “计价原则”也 有低于上述“计 价原则” 投标价均高于上 述“计价原则” 选择中标者 价低者按低于等于 投标价中标 子公司按低于 等于投

5、标价中 标 价低者按低于等 于投标价中标 子公司按“计价 原则”价格中标 子公司与外单位同时竞标时 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 2、确定施工范围和交楼标准 安装工程施工承包范围表 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 1、进线及户内箱 4、1+套内全部配管配线 2、1+户内一条回路（管线） 3、1+套内全部配管 电气毛坯的四种做法 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 电气配管 电气配线 户内电箱 户内电箱 ALb1 给排水毛坯的做法 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 卫生间及厨房内的给水管是否安装？ 沉箱内的排水支管是否安装？ 一

6、、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 容易混淆和描述不清的施工交接点 a、总承包施工的 给水系统起始点 户内水表后起始 单栋建筑外墙边起始 ？ 小区水表后起始？ 户内水表 小区水表 单栋建筑物给水管阀门 b、总承包施工的 电气系统起始点 容易混淆和描述不清的施工交接点 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 是否电表箱柜后起始？ 电表箱柜 包不包括电表箱柜的安装？ b、总承包施工的电气系统起始点 容易混淆和描述不清的施工交接点 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 高层洋房的电缆转换箱与户内 电表箱之间的电缆是否总包安 装？ 户内电表箱 电缆转换箱 c、电话系统

7、、网络系统、可视对讲系统入户箱前的穿线是否总承包范围？ 容易混淆和描述不清的施工交接点 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 入户箱 d、防雷系统（或天面防雷网）是否总承包安装？ e、消防系统是总包范围还是指定分包范围？ f、路灯、绿化淋养给水管是总承包范围还是指定分包范围？ g、小区监控系统中的预埋管、管内穿线是总承包范围还是指 定分包范围？ 容易混淆和描述不清的施工交接点 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 交楼标准施工范围 单方造价 （元/m2） 暂定总价 （万元） 关于交楼标准案例： 某洋房，建筑面积13000平方米（广东） 精简装修 除灯具洁具不安 装其余全

8、部安装 170221 毛坯 住户内强、弱电箱后不安 装，给排水支管不安装 7091 一、招标及合同签订阶段(确定施工范围和交楼标准) 3、几种单价的简介 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 2 3 4 5 6 7 人工费 材料费 机械费 管理费 利润 措施项目费 其他项目费 行政规费 税金 8 1 全费用 综合包干单价 风险 一、全费用综合包干单价 人工费单价的简介 采用工程所在地政府规定人工单价 按发包人确认的施工期调差 定额人工单价、全费用综合包干人 工单价、真实工效下的人工单价的 对比 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 定额人工单价、全费用综合包干人工单价、真实工效下的人工

9、单价的对 比 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 例：安装PVC-U排水管110 序号费用项目单价 定额每工日完成工程量6.8米/工日 1 定额套用人工单价98元/工日 2 3 经计算规定的费用后，全费用综合单价中 的人工单价 由于真正工效比定额高，假设实际安装6.8米 管耗用0.6工日，即施工单位得到的工日单价 166.92元/工日 （166.92/0.6=） 278.2元/工日 材 料 询 价 权 限 分 工 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 材 料 价 按三方协议价格结算 不允许调整结算价不允许调整结算价 4清单材料表没有 列出的 材料价定价和调价 1当地政府造价部门 信息

10、价 2指定品牌和价格 3参考品牌和价格 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 不允许调整结算价 合同全费用综合单价中未含材料价的，如何计算 待材料的具体型号规格确定经甲方确认材料单价按清单未列 项目计价程序表规定计取相关费用 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) 合同全费用综合单价中未包含材料价的，是否合同暂定价 也未包含此部分材料价？ 已包含，因为合同暂定价是根据以往同类型建筑结算数据 和经验推算的，已考虑安装价和材料价等全部因素。 合同暂定价能否调整？ 调整条件：施工范围变更；经预算对数后确认需要调整。 一、招标及合同签订阶段(几种单价的简介) Contents NO:1 NO:2

11、 NO:3 招标及合同签订阶段 竣工结算阶段 施工实施阶段 NO:4 案例 案例 1 2 3 合同交底 甲供材料操作流程 签证与进度款审核案例 二、施工实施阶段 施工承包范围 开工期、完工期记录 甲指及甲供材料的操作 进度款支付方式 合同承包方式 结算方式 材料调差方式 签证及设计变更的申报程序 预算资料提交 竣工资料提交（真实、及时、完整） 二、施工实施阶段（合同交底） 合 同 交 底 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 安防设备（火灾自动报警及消防联动控制系统、火灾 自动报警及漏电监控系统、可视对讲系统）、电线电 缆 甲指材 拟改为：强电为甲指， 弱电为乙供 陶瓷洁具、龙头、开关面板、强

12、弱电配电箱、灯具、 空调设备 甲供材 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 所有送货单务必有承包单位、供 应商、项目部三方确认，且须有 施工合同编号、工程名称、施工 单位名称。 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 甲指材料 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 甲供材料 二、施工实施阶段甲指甲供材料操作流程 进度款审核注意要点 二、施工实施阶段 1、一合同，还未办理竣工手续，施工单位以“虽然土建拨款 已超80%，但安装未达80%” 为理由申请对安装单独进行 进度款拨款。 解决方法：未办理竣工手续的，整个合同，各专业拨款合 计已达合同暂定价的80%时，停止

13、拨付进度款。 二、施工实施阶段（进度款审核注意要点） 2、申请的支付款数额超出合同规定的最高比例额度。 原因：不合理申请。 解决方法：按合同原则执行。 原因：对数后需要调整(增加）合同暂定价。 解决方法：须提醒督促项目部及时签订补充协议后才能拨 付此部分进度款。 原因：施工范围变更（增加）。 解决方法：须督促施工单位发生变更后及时重新报送预算 书，签订补充协议后才能拨付此部分进度款。 二、施工实施阶段（进度款审核注意要点） Contents NO:1 NO:2 NO:3 招标及合同签订阶段 竣工结算阶段 施工实施阶段 NO:4 案例 案例 施工实施阶段 重点：结算资料提交 1、施工单位在对数过

14、程中才提出：漏报 结算资料 送审问题 三、竣工结算阶段 结算资料资料或结算送审书漏报工程量，要求按 实际计算，怎么办？ 1 答：施工单位超过规定时间再提交结算资料的， 项目部和区域造价部不再接收任何资料； 漏报的工程量也不再允许补充增加。 2、结算送审书中，安装工程的室外项目与市政工 程项目混合在一起编制，造成审核时专业划分困难 ， 结算资料 送审问题 三、竣工结算阶段 增加难度和时间，怎么办？ 2 答：区域造价部在合同和预算交底时就必须明确划分。 例：建筑物外第一个排水井以内的排水管、室外强弱电 电缆套管、路灯工程、绿化淋养给水系统、园林水电、 某些项目的安全监控预埋管等属室外安装工程，预算

15、及 结算审核时要划入安装工程，不能归入室外市政工程。 3、同一合同，总包下属多个分包施工队各自在 不同时期报结算书及对数，且对相同工作内 结算资料 送审问题 三、竣工结算阶段 容的工作(如相同户型、相同施工范围)各自提交不同价 格的报审书。 3 答：监督施工总承包单位在合同约定的时间内一次性 完整的送审合同范围内所有结算资料，并由施工 单位法人委托书指定的委托人进行与甲方对数并 对对数结果进行签认，相同工作内容的工作只能 有一个审核结果。 防水套管 定义和设置部位 以施工设计图为准 三、竣工结算阶段 Contents NO:1 NO:2 NO:3 招标及合同签订阶段 竣工结算阶段 施工实施阶段

16、 NO:4 案例 施工实施阶段 区域做得好的案例 关于XX碧桂园项目一期示范区零星用工工程转扣金额的案例 【案例综述】 山东区域邹城项目一期示范区，由于原四家施工单位产生的垃圾及材料堆积严重 ，项目部多次要求各单位进行清理，但各单位迟迟不行动，为了不耽误示范区开放时 间，项目找了第三方清理，从而签订了“XX碧桂园项目一期示范区零星用工工程”合 同。 项目在过程中已做好相关资料收集，均已明确各责任主体，同时也下发联系单给各 责任方明确承担的责任比例和需扣除的具体金额，详见： 案例1 附件1 、各责任单位转扣金额比例说明 区域做得好的案例 明确各责任单位 转扣金额比例 附件2 、各责任单位转扣的具

17、体金额及相关说明 区域做得好的案例 明确各责任单位 转扣的具体金额 （共341280元）， 并让责任方确认 区域做得好的案例 做好资料归集 明确责任主体 及时扣除费用 避免集团损失 【总结】 区域、项目做得好的案例 关于甲供材料划分和领料确认的案例 【案例综述】 施工单位和项目部对甲供材料的划分和确认，在结算造价的快速审核和确定上 起着非常重要的作用，以往我们经常发现送审的结算资料中缺少甲供材料领料单， 很多项目都是在对数期间才补充制作甲供领料单，资料的及时性和真实性均达不到 要求，但最近，我们发现一个做得好的案例。 我部在审核江苏区域句容碧桂园二期的一个结算，项目提交的资料中，甲乙供 材料划

18、分清晰、甲供材料领料信息详细明了，值得借鉴(详见附件）。 案例2 附件1 项目提交了材料划分确 认函，使得我部在审核 结算时更加明确材料划 分情况，省时省力。 区域、项目做得好的案例 该领料单明确地列出 了材料品牌、名称、型号 规格、数量及单价。 附件2 区域、项目做得好的案例 区域做得好的案例 遵守集团规定 做好资料归集 填写标准表格 及时提交资料 【总结】 江苏区域于2016年2月送审了【来安碧桂园城市花园二期低层住宅及商业中心总承包工程】结算至集团复核， 该 区域严格按照集团审核工程结算资料提交指引（V1.0）要求提交资料，且该结算资料清晰明了，值得各区域参考学 习，具体如下： 1、竣工

19、图按照建筑类型、栋号、专业进行了分类装盒，清晰明了，一目了然： 【案例综述】 区域做得好的案例 来安碧桂园城市花园二期低层住宅及商业中心总承包工程结算审核案例 案例3 2、盒内图纸按照顺序依次排列好，检查起来方便快捷，且盖章齐全： 区域做得好的案例 3、结算资料齐全（签证单、范围选项表、设计变更、委托书、图纸会审、联系单），并且附有光盘，内 含齐全的电子版结算资料： 结算资料及光盘资料签收表现场签证单 区域做得好的案例 工作联系单设计变更单授权委托书 3、结算资料齐全（签证单、范围选项表、设计变更、委托书、图纸会审、联系单），并且附有光盘，内 含齐全的电子版结算资料： 区域做得好的案例 3、结

20、算资料齐全（范围选项表、签证单、设计变更、委托书、图纸会审、联系单），并且附有光盘，内 含齐全的电子版结算资料： 范围选项表图纸会审记录表 区域做得好的案例 4、有完整的甲指配电箱材料报价单及送货单： 配电箱报价单及送货单 区域做得好的案例 5、有完整的甲供材料乙方领用现场签收表，且均有相关人员签字确认： 甲供材料签收表及汇总表 区域做得好的案例 5、电子版结算资料分类清晰完整，方便查看： 5-1 竣工图整理 6-1、电子版结算资料分类清晰完整，方便查看： 区域做得好的案例 5-2 计价表及计算稿（争议项按照集团要求列出） 6-2、争议项按照集团要求清楚列出 争议项清楚列明 区域做得好的案例

21、区域做得好的案例 遵守集团规定 资料分类装订 表单齐全明了 争议清楚列明 【总结】 案例综述 区域做得不好的案例 7月25日 集团线上收到*区域审核后的*碧桂园一期B标 段总承包安装工程预算 8月10日集团按项目部确认的总承包范围审核完成预算 线下收到B标高层洋房装修分包的立项书(图1) 项目部确认的装修分包范围（图2） 与总承包范围（图3）冲突 8月10日 施工范围重复的案例 案例4 此部分为装 修分包范围， 含电气配线、 开关面板 此部分为总 承包范围， 含电气配线、 开关面板 图2 装修分包范围 矛盾 图3 总承包范围(含装修分包范围) 区域做得不好的案例 项目部勾选的总包洋房是精装标准

22、而户内的 精装部分却又单独分包？ 区域是否知情总包范围有争议？但却未沟通 Question: 案例综述 项目部 回复 .6.21日已将XX碧桂园B标高层洋房装修分包请示提 交到集团 6月底得到区域领导和集团领导的审批，同意将装 修单独分包（详见图4） 7月中旬与区域相关预算员沟通总包范围变化情况。 区域做得不好的案例 图4 装修分包审批流程 区域领导同 意装修分包 区域做得不好的案例 区域各 级负责 人 案例综述 区域回复 区域预算员于7月中旬收到项目 部范围变更的消息，因无确切的 纸质资料和担心流程超时，故并 未及时向区域造价负责人沟通 （即区域内部沟通工作不到位） 并按照错误的安装范围（即

23、总承 包范围含装修分包范围）审核上 传预算。 区域做得不好的案例 我部及时将XX碧桂园B标段的预算驳回至区域造价部，重 新让区域造价部与项目部沟通，确认实际范围后再进行上 线审核。 此次（参照其他标段的高层洋房）毛坯的单方预算为50元 /,高层洋房精装的单方预算为140元/,两者相差90元/ ,由于我部及时发现并驳回,避免了由于错误的计算范围 而造成约560万造价的损失。 核心成果 区域做得不好的案例 区域做得不好的案例 掌握正确界面 内部充分沟通 认真负责核实 提高工作效率。 【总结】 项目做得不好的案例 【案例综述】 我部于2016-4-18收到某碧桂园货量区装修工程（二标段）结算资料，资

24、料显示，由于原总承包单 位（湖南六建）所施工的配电箱元器件损坏、遗失，项目委托现装修单位（广东腾越）代项目部采购 一批材料用于维修更换，且承诺所购材料价在装修工程结算中包含，详见以下附件 案例5 项目发单给广东腾越，由广 东腾越代购配电箱元器件。 项目做得不好的案例 1 广东腾越代购配电箱元器件 数量，且为“市场价”采购， 非采购中心提供的甲指材料 价。 项目做得不好的案例 2 项目做得不好的案例 【案例综述】 我部再发联系单到区域，要求对损坏配电箱元件进行责任方认定，便于相应的扣罚管理时，项目 于2016-6-4进行了明确回复（详下附件），回复意见：配电箱元器费用按实计算给代购单位（广东 腾

25、越），然后再从责任方总承包单位（湖南六建）结算款中扣除。 项目做得不好的案例 集团要求责任方 认定 项目2016年6月4日回复：配电箱元 器件费用从责任方湖南六建中扣除。 项目做得不好的案例 经核查，总承包单位（湖南六建）结算于2015年9月份已结算并定案， 且当时项目部提交的结算材料中并没有关于配电箱元件损坏的扣款签证 或相关证明材料，他方代购的配电箱元件价已难以扣回，因此造成结算造价增加，集团损失约5万元。 区域做得好的案例 做好过程管理 划清责任各方 做好正负签证 遵守材料规定 【总结】 项目做得不好的案例 关于项目部确认的甲供材料领料量明显高于图纸工程量的案例 案例6 【案例综述】 一

26、、案例描述 XX碧桂园一期B2区工程结算时，我部根据项目部提供的竣工图、施工范围及甲 供材料领量表进行计算，对比表如下（详见附表1），可见领料量显明比竣工图计算 的工程量多。 附表1 领料的量 比图纸量 相差甚多 项目做得不好的案例 项目做得不好的案例 于是，我部按正确的计算原则：即按竣工图及范围计算的工程量计入结算价， 按领料量进行扣款进行计取。但施工方对我部此种计算原则不认同，提出领多 部分的量不应该扣，因为不关他们的事，他们已将领多的量退回给甲方项目， 但我司项目部对施工单位的说法回复如下（详见附件2）： 项目做得不好的案例 附表2 项目回复意见 非常不负责任 项目做得不好的案例 从项目

27、部的回复可以看出： 1、项目部对应计算消耗量错误理解（理解为供货商的产品不合格或施工方在施 工过程操作不当而造成的损坏都算甲方的责任）； 2、项目部在供货商供货时，及在施工单位施工完后退还时都没有做好相关的记 录。 3、项目部认为施工方不合理地多领上千套灯具，原因何在，与项目部无关，此 行为极不负责任。 区域做得好的案例 强化项目管理 做好材料记录 清晰划分责任 避免管理漏洞 【总结】 人工能否调差，应按合同约定执行。如承 包单位要求超出原合同约定进行人工调整， 建议另外提出申请，由集团领导裁定，而 不应在签证中承诺调整。 案例7 签证案例 经与项目部深入沟通，原来此签证内容 其实为建设单位用于员工的临时宿舍， 由项目部委托施工单位施工。因为此费 用应为“工程建设其他费用”里的“建 设单位临时设施费”，不属于“建安工 程费用”，因此应由项目部向施工方支 付，而不应该与其他签证一起作为建安 工程结算资料提供给造价部。 案例8 签证案例 2、对集团有关规定、流程的熟练掌握 4、对专业和业务知识的正确和灵活运用 1、对合同精神和条款的正确理解 3、对项目实施情况的全面了解和综合分析 造价管理人员必备素质 THANK YOU 谢谢聆听