1、2 大 师 大 师 3 大 家 大 家 4 课程纲要 一 一 二 二 三 三 规划与房地产开发的关系 房地产规划的特点 碧桂园模式的优秀规划具备的特质 5 一、城市规划与房地产开发的关系 基 于 服务于 城市规划 体系 房地产 开发过程 用地 选择 报建 审批 规划 条件 控制性 详细规划 总体 规划 修建性 详细规划 6 二、房地产规划的特点 1.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好; 2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售； 3.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地； 4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。 高速度 碧桂园核心竞争力： 精品质 低成本 7 碧桂园模
2、式的优秀规划设计需具备哪些特质？ 8 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 1. 项目定位 2. 整体布局 3. 展示区规划 4. 公共服务设施规划 5. 交通规划 6. 绿地景观规划 7. 城市设计 9 01 项目定位 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 10 1.项目定位 (1)区位 (2)需求 (3)目标客户 (4)成本 (5) 竞品市场（楼价） 11 1.项目定位 滦平金山岭长城河谷 东莞松湖碧桂园 郊区 城区 (1)区位 12 1.项目定位 度假 佛冈清泉城 (2)需求 刚需 南沙进港大道 13 1.项目定位 海南清水湾项目 根据不同的目标客户，研发不同的产品 (3)目标客户 14 1
3、.项目定位 充分了解周 边竞品市场 (5)竞品市场(楼价) 15 02 整体布局 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 16 2.整体布局 (1) 土地的充分利用 (2) 外围空间及景观的利用 (3) 充分结合地形 (4) 技术经济指标 (5) 客户生活习惯及心理需求 17 2.整体布局 六安项目首轮方案 优化后方案 (1)土地的充分利用（不均衡使用容积率） 18 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 将外部景观引入用地内 吉林白城项目 原方案 优化后方案 19 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区 如皋龙游湖项目 城市方向 20 2.整体布局 (
4、2)外围空间及景观的利用 充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街 衢州碧桂园 21 2.整体布局 (2)外围空间及景观的利用 充分利用海岸线景观资源 十里银滩三期 22 2.整体布局 (3)充分结合地形 结合现状地形，减少土方、基础及时间成本 低洼区、地质好-高层 高地、地质差-低层 23 2.整体布局 (3)充分结合地形 三明项目： 按福建省技术规定，可抬高周边未建 市政路标高2m，从而减少整体外运土 方量约65万方。 24 2.整体布局 (3)充分结合地形 贵州毕节项目： 根据现场情况进行实地放线，修改规划 及单体方案，从而减少整体外运土方。 25 2.整体布局 (3)充分结合地形 反面案
5、例 A3、A4区未提供地形图 项目安排测量单位测量 按测量数据规划设计 土方施工时发现测量数据错误 佛冈清泉城项目： C4区土方施工超挖20万方，造成浪 费成本 26 2.整体布局 (4)技术经济指标 ?容积率 ?建筑密度 ?建筑限高 ?停车率（地面停车率） ?绿地率 27 2.整体布局 容积率 容积率充足，高层车库直接从 地面做起，节省建造成本及时 间成本,销售时有产权 石家庄碧桂园项目 28 停车率 原地下车库范围 原地下车库范围 调整后范围 调整后范围 漳浦项目 通过与项目配合，与政府沟通有效沟通 设计条件，停车率条件由原1:1减小为 1:0.7；减少地下室面积约1万,节约 土建成本约2
6、500万，并且节约了工程 时间成本。 2.整体布局 29 南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围 地面停车率 2.整体布局 30 2.整体布局 (5)客户生活习惯及心理需求 江苏通州地块 31 2.整体布局 (5)客户生活习惯及心理需求 梅州东山谷项目：全部采用南入口的别墅户型 32 03 展示区规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 33 3.优秀的展示区规划 早期 当前 售楼处 展示区 看板房 全程体验 街道配套 空间场景 体验馆 生活配套 34 3.优秀的展示区规划 (1) 位置及规模 (2) 客户体验的关注 (3) 预售条件 (4) 劳斯莱斯规划 35 3.优秀的展
7、示区规划 花溪碧桂园展示区-英伦风情街 大范围展示震撼效果 (1)位置及规模 36 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 通州项目： 展示区规模偏大 总用地：19.95ha 展示区占地：4.65ha U街建筑面积：8000 英伦商业街建筑面积：1.6万 反面案例 37 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 反面案例 海盐项目 区域提供设计条件和用地红线均为一宗土地，实际摘牌 为2宗土地，用地红线一分为二。造成了展示区跨在2宗 土地上，需要同时支付2宗土地款，造成项目前期财务支 出较大。 38 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 反面案例 张家港项目 选择展示区位置时需要修建一段 约33
8、0m市政道路。 39 3.优秀的展示区规划 (1)位置及规模 阳江用幼儿园做临时售楼部 钻石郡用一户豪宅做临时售楼部 40 3.优秀的展示区规划 钦州项目展示区原方案 展示区优化方案 (2)客户体验的关注 41 3.优秀的展示区规划 反面案例 九江项目： 展示区动线不合理，影响营销成本 (2)客户体验的关注 42 3.优秀的展示区规划 智慧生活体验馆 (2)客户体验的关注 43 3.优秀的展示区规划 (3)预售条件 是否能提前预售，对展示区规划有一定影响 44 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 ? 规划要做足容积率，不浪费日照。 ? 首期以18层YJ140T为主，加一栋YJ260T 及
9、少量干挂石材别墅。345线尤其是5线城 市11层YJ115作为标准户型。 ? 后续在北面建30层YJ160T和YJ260T。 ? 以5-10年的销售周期来经营，认真分析后 续分批开发带来的报建、验收、市政交付等 问题，保证后续YJ260产品逐栋推出。 45 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 开发思路 首期： 一栋YJ245T或YJ260T、 一栋YJ140T+YJ160T， 建实体板房；一栋超豪 BJ760、少量干挂石材别 墅（BJ260和BJ240）以 及18层YJ140T。 展示区 首期 首期 二期 三期 后期 二期： 以YJ140T（18F）为主， 加推剩余的别墅产品 （BJ24
10、0和BJ260）。 三期： 在前两期市场推动下，别墅产品 售罄后，该期货量以YJ140T或 YJ160T为主，并推出一栋 YJ260T代替别墅产品。 后期： 住区开发的后期，完善的社区配 套和优美的园林景观均已打造完 成，为住户提供了高品质的生活 环境，利用公司的品牌效应逐步 推出空中别墅YJ260T（30F)产 品预销定产，获取最大利润空间。 46 3.优秀的展示区规划 (6)劳斯莱斯规划 销售中心和裙房的屋 面划分给板房二层的住 户做私家花园 销售中心 ：利用两栋板 房的侧向间距（最小9 米）以及裙房布置 实体板房分不同楼层分 别设置样板间、工法展 示区、家居馆等功能 实体板 YJ115T
11、+YJ140T 层数4-8F 实体板房YJ245T或 YJ260T+YJ160T， 层数4-8F 游泳池游泳池 展示区模式 47 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 综合楼、商业街首层平面图 (展示版) 大堂 销售中心入口 住宅入口 参观动线 可售商铺面 积 配套建筑面积 （含物管、更衣室、健身房、 公卫） 首层建筑面积 （含住户大堂、楼梯） 住宅可售 面积 本案总建筑面积 1203 342 1545 5114 6590 住宅入口 沙盘 配套 前期广场 品牌馆 泳池展示区域 公卫 商业街配套 景观良好 采用大面积落地玻璃窗 商铺 商铺 实体展示店 层高： 综合楼为保证效果，采用6米层高
12、（部分地区可能1.5-2倍计容）, 高度可根据项目细则酌情处理。 商铺划分： 综合楼商铺面宽结合洋房柱网 布置，外沿离住宅间距应控制 在78米，进深控制在16米以 内，商铺使用面积约75m。 小结： 最小化设置配套及公摊比 例（原则不允许出现纯交通空 间的设计布局，须充分利用每 一处空间），最大化增加商铺 的可售面积及占比。 48 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 综合楼、商业街首层平面图 (报建版) 3.3m标高平面图（可根据项目情况增值利用） 配套 泳池展示区域 商铺 商铺 商铺 住宅入口 住宅入口 实体展示店 物管 景观良好 采用大面积落地玻璃窗 49 3.优秀的展示区规划 (4
13、)劳斯莱斯规划 综合楼、住宅板房二层平面图 (报建版) 参观动线 YJ245或YJ260 YJ140 或YJ140拼YJ160 50 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 3 1 2 4 5 6 参观动线 1 销售中心 2 YJ140T+YJ160T 3 YJ245T或YJ260T 4 超豪BJ760 5 BJ260 6 BJ240 游泳池游泳池 51 3.优秀的展示区规划 (4)劳斯莱斯规划 销售中心东西向 销售中心转角位 52 04 公共服务设施规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 53 4.公共服务设施规划 (1) 商业氛围营造 (2) 酒店 (3) 物业服务用房指标 (4) 文
14、教体卫设施 54 4.公共服务设施规划 公建配套一般为不可售，过 高的公建配套要求，会造成 一定的成本浪费。南充项目， 总用地270亩，需配建占地 135亩，6.3万平米酒店及商 业。 反面案例 减少非必要配套设施 55 4.公共服务设施规划 反面案例 减少非必要配套设施 花溪项目设计条件增设： 23班小学，托老所等配套设施 56 4.公共服务设施规划 减少非必要配套设施 增加配套用地：21000 增加配套建筑面积：21378 减少住宅建筑面积：95400 57 05 交通规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 58 5.交通规划 (1) 人车分流？ (2) 别墅区与洋房区交通流线分流设计
15、(3) 静态交通 (4) 出入口设计 59 3.优秀的展示区规划 (1)人车分流？ 别墅区人车分流设计 高 层 区 地 面 停 车 与 地 下 车 库 相 结 合 60 5.交通规划 碧桂园江湾城 (2)别墅区与洋房区交通流线分流设计 如皋龙游湖 61 5.交通规划 仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库 (3)静态交通（低洼地设置车库） 62 5.交通规划 (3)静态交通（车库建造成本） 不同停车方式成本不同，一般情况为： 地面地上车库半地下车库地下车库地下机械车库地下二层车库 半地下车库 半地下车库 地下车库 地下车库 地上车库 地上车库 地面停车 地面停车 63 5.交通规划 (3
16、)静态交通 句容项目 地下车库直接从地面做起，再 抬高周边市政道路标高，使之 不计容，既减少了车库造价， 又节约土方成本及时间成本。 64 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 情况一： 当容积率用尽时，需 结合周边地形做成半 地下车库达到当地政 府不计容要求。 情况二： 当容积率未用尽时， 直接做地上车库。 将两栋住宅之间的间距用车库连接 储藏 公有及私家花园 储藏 住宅 入户 组合方式：储藏+指标停车位 公有及私家花园 住宅 入户 储藏 储藏 65 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 当项目地块周边有商铺，将商铺下面设计为地下室 设计思路： 报批前期停车位的布置满足配比指
17、标， 改造后将地下室空间改变成附加值更 高的商业空间，满足了配比指标的同 时能将去化难的问题解决。 商铺 地下车库 商铺 储藏间 储藏间 地下车库 报建版剖面图 改造版剖面图 66 5.交通规划 (3)静态交通（车库价值转移） 别墅区车库 高层区车库 类别 车位配比 户数 车位 （个） 地面车位 （个） 地下车位 （个） 地库面积 （平方米） 人防面积 （平方米） 别墅 1个/户 334 334 663 23455 9994 洋房 02-04个/户 1944 728 199 200 9994 别墅区车库平衡329个高层区车位 珊瑚宫殿项目利用别墅区地下室平衡高层车库 67 5.交通规划 (4)
18、出入口设计 满足规范要求的前提下，出入口数量不超过2个， 注重入口仪式感 68 06 绿地景观规划 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 69 6.绿地景观规划 (1) 中心公园 (2) 入口绿地景观 70 南沙天玺湾 (1)中心公园 6.绿地景观规划 71 6.绿地景观规划 高州项目 鹤山共和项目 (1)中心公园 72 6.绿地景观规划 顺德碧桂园钻石郡 ? 绿地3000平方 ? 位于组团入口处 ? 以小见大 ? 景观利用充分 (2)入口绿地景观 73 07 城市设计 三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质 74 7.城市设计 (1) 天际轮廓线 (2) 沿街界面设计 (3) 标志性建筑设计 75 7.城市设计 太仓项目 (1)天际轮廓线 76 7.城市设计 南山毕节项目 (1)天际轮廓线 77 7.城市设计 英伦风格沿街界面设计 (2)沿街界面设计 78 7.城市设计 现代风格沿街界面设计 (2)沿街界面设计 79 7.城市设计 碧桂园海湾1号 (3)标志性建筑设计 80 7.城市设计 南沙进港大道 (3)标志性建筑设计 81 规划始于交流，创意源自沟通
全部分类
免费下载资料库
10000份+资源包
千万vip文档畅享下载
下载文档文件编辑即用
网站精选百万好案
百万工程地产工作者都在用
微信扫一扫登录
