1、房地产投资测算进阶 测算学习路径 投资测算只是一个工具！ 学习路径： 1.了解测算的基本逻辑是什么“算大账”、“利 润线”、“现金流线” 2.研读公司测算表，搞清楚每个子表之间的联系 3.独立完成一个项目测算，由简到繁（简版测 算-一般项目测算-复杂项目测算） 4.根据不同物业类型项目能够独立编制测算表 财务评价指标 净现值（FNPV） 净利率 内部收益率（IRR） 资产负债率 项目总投资 净资产收益率ROE 投资回报率ROI 动态投资回收期 净利率 利润=收入-成本-费用-税金 =销售收入-（土地成本+建安成本）-（营销费用 +财务费用+管理费用）-（土增税+增值税及附加 净利润=利润-所得
2、税=利润-利润25% 净利润率=净利润/销售收入 注：以上收入、成本、费用均为含税值/不含税值 净利率 计算实例： 某项目含税销售收入26.4亿元，土地成本（含 契税）7.6亿元，建筑安装成本合计10.3亿 元，三费（营销费用、财务费用、管理费 用）合计1.5亿元，土地增值税及增值税合计2 亿元，则： 利润=26.4-7.6-10.3-1.5-2=6.5亿元 净利润=6.5-6.525%=4.875亿元 净利率=4.875/26.4=18.5% 内部收益率（IRR） 内部收益率（IRR）是基于净现值产生的一个概念，它是指项目在整个计算期 内，当净现值等于零时的折现率。 期数第1期第2期第3期第
3、4期第5期第6期第7期 现金流-2000-300-100-100020001500500 2000 300 1 + 100 （1 + ）2 1000 （1 + ）3 + 2000 （1 + ）4 + 1500 （1 + ）5 + 500 （1 + ）6 = 0 IRR=5% “快收”：销售收入提前，提前开盘、加快推售节奏。 “慢支”：现金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款垫资、延缓各类费用支付节奏。 “多收”：增加销售收入，优化规划方案，多布局高溢价产品；差异化定位，自主定价。 “少支”：节约成本，减少客户不敏感成本。 内部收益率是投资项目最低应达到的收益率! 项目测算示例 某高端项目占地
4、400亩，容积率2.0，计容建面53万，土地成交价格600万/亩， 项目规划高层33万，洋房15万，别墅5万；开盘后预计高层均价15000元/， 洋房均价20000元/，别墅均价40000元/；高层单方建造成本为8000元/（含 税），洋房单方建造成本为11000元/（含税），别墅单方建造成本为21000元/ （含税）。营销费用、财务费用、管理费用合计按销售额8%考虑，当地契税按 3%考虑，项目可抵扣的进项税比例为含税建造成本的10%，本案例暂时不考虑土 地增值税、增值税、所得税等预征情况。计算本项目： （1）增值税（万元）； （2）土地增值税（万元）； （3）净利率（含税）。 项目测算示例
5、分析： 项目销售总收入（含税）=3315000+1520000+540000 =995000万元 项目总建造成本（含税）=338000+1511000+521000 =534000万元 项目土地成本=400亩500万/亩=200000万元 （1）计算增值税 增值税=销项税-进项税 销项税=（995000-200000）1.11 0.11 =78783万元 进项税=534000 10%=53400万元 增值税额=78783-53400 = 25384万元 增值税附加=增值税额12% = 25384 12%=3046万元 项目测算示例 （2）计算土增税 扣除项目=（土地成本+建造成本）1.3 +
6、增值税附加 =（200000/1.112000000.03） +534000（1-10%）1.32570 =869384万元 增值额=应税收入-扣除项目 =995000/1.11- 869384 =27012元/ 增值率=增值额/扣除项目 = 27012/ 869384= 3.1% 土增税=增值额税率-扣除项目速算扣除系数 = 2701230%-8693840 =8104万元 项目测算示例 （3）计算净利率 利润=收入-成本-费用-税金 =收入-（土地成本+建造成本）-营销费用+管理费 用+财务费用-(土增税+增值税+增值税附加) =995000-（2000001.03+534000）-（99
7、50008%）- （8104 + 25384+3046）? =138866万元 净利润= 利润-所得税 =138866（1-25%）=104150万元 净利率=104150995000=10.5% 投资测算表构成 规划指标表销售收入表总成本表土增税表增值税表现金流表利润表 成本 付款表 成本明 细表 设计部营销部成本部财务部 占地面积 容积率 计容建面/总建面 各业态计容建面 层数/梯户比 各业态售价 开盘时间 销售收入 去化比例 回笼比例 各科目成本明细 项目总成本 成本付款节奏 计算土增税 计算增值税 融资计划 现金流情况 各业态成本 明细 利润 指标 投资部统筹 收入成本利润= 规划指标
8、表 业态配比 强排 项目规划方案指标： 占地面积 容积率 计容建面/总建面 各业态计容建面 层数/梯户比 销售收入表 总销售收入=各业态可售面积各业态售价 各业态售价 开盘时间 销售收入 去化比例 回笼比例 总成本表/成本付款表 土地成本（有票、无票） 建造成本 前期工程费 主体建筑安装费 景观环境工程 社区管网工程 公共配套设施 工程建设其它费用 开发间接费 营销/财务/管理费用 税金 土地增值税表 1. 增值额=收入-扣除项目 2. 计算扣除项目金额 3. 增值率=增值额/扣除项目（确定税率） 4. 应交土地增值税=增值额适用税率-扣除项 目金额速算扣除率 级数增值率适用税率%速算扣除%
9、1不超过50%300 2超过50%至100%405 3超过100%至200%5015 4超过200%6035 扣除项目包括： 土地成本 开发成本 开发费用（土地及开发成本的10%） 加计扣除（土地及开发成本的20%） 与转让相关税金（增值税附加） 土地增值税表 （2）计算示例-土增税计算 扣除项目=（土地成本+建造成本）1.3 + 增值税附加 =（200000/1.112000000.03） +534000（1-10%）1.32570 =869384万元 增值额=应税收入-扣除项目 =995000/1.11- 869384 =27012元/ 增值率=增值额/扣除项目 = 27012/ 8693
10、84= 3.1% 土增税=增值额税率-扣除项目速算扣除系数 = 2701230%-8693840 =8104万元 土地增值税表 步骤1：计算不含税总 销售收入 步骤2：计算扣除金额 步骤3：计算各业态单 方土增税额 步骤1：计算不含税总销售收入 不含税总销售收入=各业态可售面积各业态不含税单方售价 步骤2：计算扣除金额 各业态扣除金额=土地成本+开发成本+开发费用（土地及开发成本的10%）+加计扣除（土 地及开发成本的20%）+与转让相关税金（增值税附加）。 步骤3：计算各业态单方土增税额 计算各业态增值额=各业态不含税销售收入-各业态扣除金额 计算各业态增值率=各业态增值额/各业态不含税销售
11、收入 计算各业态增值税=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除率 步骤4：计算各业态预征土增税额 步骤5：“孰高原则”计算实际计入成本的单方土增税额 土地增值税表 一般计税法 增值税=销项税-进项税 销项税=销售额11% 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款 进项税凭增值税专用发票或是规定可以进行抵扣的票据 简易计税法 应纳税额=销售额5%=全部价款和价位费用（不得抵扣对应的土地价款）（1+5%）5% 增值税及附加表 增值税附加 城市维护建设费=增值税*7% 教育费附加
12、=增值税*3% 地方教育发展费=增值税*2% 增值税: （1）计算增值税 增值税=销项税-进项税 销项税=（995000-200000）1.11 0.11 =78783万元 进项税=534000 10%=53400万元 增值税额=78783-53400 = 25384万元 增值税附加=增值税额12% = 25384 12%=3046万元 增值税及附加表 步骤1：计算当期预缴增值税 当期预缴增值税=当期预售收入3%（预征率） 步骤2：计算当期销项税额 当期销项税额=（当期含税销售收入-当期收楼部分对应土地出让金）/1.1111% 当期收楼部分对应土地出让金=（当期含税销售收入/总含税销售收入）项
13、目土地出让 金总额。 步骤3：计算当期进项税额 当期进项税额=各成本科目（当期发生成本/全周期发生成本）总进项税额 步骤4：计算当期应缴增值税额 当期应缴增值税额=Max(当期预缴增值税，当期销项税额-当期进项税额) 增值税及附加表 增值税表 步骤2：计算当期销项税额 步骤3：计算当期进项税额 步骤4：计算当期应缴增值税额 税金-契税、印花税、所得税 契税 = 转让价格税率（35） 印花税 = 计税金额税率（0.03%、0.05%等） 计税金额：土地使用权出让或转让合同、产权转 移书据所记载的金额。? 所得税 =（收入-成本-费用-税金）25% 成本明细表 各业态成本科目构成情况； 土地成本（含契税）分摊； 前期成本、建安工程成本据经验值估算； 营销/财务/管理费用据经验值估算。 来源：公开网络 现金流量表 来源：公开网络 融资计划 成本支付节奏 收入节奏 利润指标表 来源：公开网络 税金费用成本收入利润=- 1. 因地制宜采用“精算”及“粗算” 2. 熟记企业各业态成本水平 3. 投资人员要“样样精通” 4. 建立土地成交信息库 投资测算表技巧
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