1、项目可行性论证-经济测算指标体系 （试行） 问题： 1、项目利润是怎样计算出来的？ 2 2、房地产经营需要哪些要素投入？、房地产经营需要哪些要素投入？ 3、什么样的房地产项目才是好项目？ 项目净利润项目净利润 =销售收入-开发成本-营业税及附加-期间费用-所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快 一、应用标准测算报表体系的必要性 项目决策科学化项目决策科学化 定量分析； 全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。 项目决策效率项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查
2、。 主要基于以下需要： 资金的时间价值：资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：资金成本：使用资金要支付代价使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投入：交付利润 三、资金的时间价值 单利终值计算: S = P（1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P（1 + i ) -n 复利终值计算: p = s（1 + i ) 问：第1年年初存入100元，利率10%，分 别 按单利和复利计算，两年后其终值多少？ 四、现金流量与
3、净流量、净现值 现金流量现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、 现金流出的数量。 现金净流量现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值， 反之为负值。 净现值净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现 值的差额。 年度第1年第2年第3年第4年合计 投资计划： 地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量-14,000 -1,000 13,6
4、50 26,350 25,000 现金流出现值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值- 19,091 36,072 35,950 91,113 净现值-14,000 -909 11,280 19,797 16,168 净现值NPV16,169 万科城市花园项目概况：万科城市花园项目概况： 总建35万平米，单位地价800元/平米，建造成本等1700 元； 4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。 五、现金净流量与利润的关系 利润是按照权责发生制确定的分期损益利润是按照权责发生制确定的分期损益 现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益。现金净流量是根
5、据收付实现制确定的分期损益。 可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为 评价投资净收益的指标。评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净 流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资 金时间价值来考察投资方案。 六、项目可行性论证经济指标体系 核心指标核心指标 1 1、内部收益率、内部收益率 使累计净现值为零的贴现率 2 2、销售净利率、销售净利率 项目净利润/销售收入100% 参考指标参考指标 3、总投资回报率项目净利润/项目总投资 100% 4、销售毛利率项目利润/销售收入100% 5、获利指数现金流入现值/现金流出现值 6
6、、资金峰值比例资金峰值/项目总投资 7、地价支付贴现比各期支付地价现值之和/地价总额 8、启动资金获利倍数项目净利润/启动资金 六、项目可行性论证经济指标体系 6-1、内部收益率（IRR） 内部收益率：内部收益率： 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现 金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计简单说就是使投资方案累计 净现值等于零的贴现率。净现值等于零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率 通过借款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平 或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴 现率。 年度第1年第2年第3年第4年合计 投资计划： 地
7、价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 内部收益率IRR46.73% 万科城市花园项目：万科城市花园项目： 6-2、销售净利率 销售净利率=项目净利润/销售收入100% （项目净利润=项目利润-期间费用-所得税） 为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？ 以销售
8、收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反 映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售 净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本 无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于 成本； 销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知 道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明 确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含 不包含“所得税”？ “回报”是税前利润还是税后利润？ 6-3、总投资回报率 总投资回报率=项目净利润/项目总投资100% （项目总投资=总开发成本+期间费用） 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但 并不是该项目
9、实际的收益率，只能作为辅助指标参考。 项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。 6-4、销售毛利率 销售毛利率%=项目利润/销售收入100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加） 销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以 用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。 销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率 6-5、获利指数（现值指数） 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。 现值指数反映了投资的效率。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的 最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴 现率为1
10、0%。 现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望 的回报率，项目可行；现值指数1 说明其收益率达不 到期望的回报率，项目不可行。 如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1 获利指数获利指数 = 现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值 年度第1年第2年第3年第4年合计 投资计划： 地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量-14,000 -1,000 13,650
11、 26,350 25,000 现金流出现值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值- 19,091 36,072 35,950 91,113 现值指数1.22 万科城市花园项目万科城市花园项目 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合计 投资计划： 地价支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 销售面积 10151035 销售回款 21,00043,65047,850112,500 现金净流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000 现金流
12、出现值 14,00020,00024,79216,15374,945 现金流入现值 - 19,09136,07235,95091,113 净现值 -14,000-90911,28019,79716,168 现值指数 1.22 万科城市花园项目测算：万科城市花园项目测算： 6-6、资金峰值比例 资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间， 累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最 大缺口。 资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的 自有存款余额。 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比 例关系。 资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 年度 第1年 第2年 第3年 第4年 合计 投资计划：
13、 地价支出 10,0005,0005,0008,00028,000 其他支出 4,00017,00025,00013,50059,500 销售面积 10151035 销售回款 21,00043,65047,850112,500 现金净流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000 万科城市花园项目测算：万科城市花园项目测算： 资金峰值比例 = 资金峰值/项目总投资 =15000/（28000+59500） =17% 6-7、地价支付贴现比 本指标反映地价支付的快慢。 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付 的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价 支付贴现比反映了名
14、义地价和实际地价的关系。 该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率， 我们仍定为10%（依据同前） 地价支付贴现比地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和各期支付地价现值之和/地价总额地价总额 年度第1年第2年第3年第4年合计 地价支出计划5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地价支付现值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地价支付贴现比0.857 万科城市花园项目：万科城市花园项目： 6-8、启动资金获利倍数 启动资金=3个最高的资金峰值之和/3 启动资金的界定：一个项目启动资金较难直 接计算，它应是
15、开发前期一定阶段的资金需求。 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。 启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公 司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获 得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。 启动资金获利倍数启动资金获利倍数 = 项目净利润项目净利润/启动资金启动资金 销售面积10 15 10 35 销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 启动资金获利倍数-14,000 1.79 万科城市花园项目万科城市花园项目 七、核心指标的基本要求（参考） 内部收益率内部收益率25% 销售净利
16、率销售净利率9% 指标评价考虑： （1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体 指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合 具体项目分析评估。 （2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试， 其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部 收益率暂定为25%。 （3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售 净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定为 9%。 八、关于本指标体系 1、正确估计销售价格、成本是一切测算正确的前提； 2、正确的现金流量表是保证指标质量的关键；制订切实可行的 项目开发、销售计划是编制现金流量表的基础； 3、对开发周期小于3年（含3年）的项目必须按季度编制现金流 量表，开发周期超过3年的项目可以按年编制； 4、凡是涉及现金流量贴现的指标，其贴现率均取10%； 5、关于指标值，我们将收集整理不同新项目的指标，逐步建立 当前市场条件下的经验数据，然后确定同类项目的指标； 6、集团将内部收益率引入房地产项目的投资决策尚属首次。该 指标体系还须不断完善，希望有任何问题及时与总部沟通。 THANKS A LOT .
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