房地产企业开发项目全过程成本管理控制要点讲解（97页）.pdf

1、提 纲 1 理念与方法1 理念与方法 2 房地产开发项目成本构成2 房地产开发项目成本构成 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 5 总结5 总结 2 房地产新政与地产宏观大势房地产新政与地产宏观大势 资源竞争资源竞争 资本竞争资本竞争 管理竞争管理竞争 向管理要效益向管理要效益 管理规范化管理规范化 法制法制日趋健全日趋健全 消费者消费者日趋成熟日趋成熟 企业企业规模发展规模发展 1 理念与方法1 理念与方法 1 理念与方法1 理念与方法 3 房地产企业的竞争由资源竞争转 化为管理的竞争，进而成为成本管理 的竞

2、争 1 理念与方法1 理念与方法 4 房地产企业的核心竞争力：房地产企业的核心竞争力：企业运营能力企业运营能力 各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力 各专业的管理能力 专业间的集成能力 具体项目操作能力 企业综合管理能力 成本管理能力 聚焦体现聚焦体现 1 理念与方法1 理念与方法 5 目标成本管理 责任成本管理 动态成本管理 目标成本管理 责任成本管理 动态成本管理 核心体系核心体系 1 理念与方法1 理念与方法 6 成本管理成本管理 作业过程管理作业过程管理 责任成本管理责任成本管理 目标成本管理目标成本管理 组织、人组织、人 制度、规范制度、规范 房地产

3、行业成本管理模式房地产行业成本管理模式 1 理念与方法1 理念与方法 7 8 企业的成本策略观企业的成本策略观 企业的定位决定了企业的成本策略企业的定位决定了企业的成本策略 品牌 盈利 项目定位 持续发展品牌 盈利 项目定位 持续发展 成熟房地产公司的成本策略观成熟房地产公司的成本策略观 专业支持体系 专业支持体系 9 10 目标成本：项目的目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目 目标成本是企业预先确定的、在一定 时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线成本的控制线。 责任成本：责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做

4、什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。 在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。 动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 基本概念：基本概念： 1 理念与方法1 理念与方法 11 投资策划方案设计投资策划方案设计初步设计施工图设计初步设计施工图设计项目策划概念设计项目策划概念设计 投资估算表投资估算表成本测算成本测算1成本测算成本测算2目标成本目标成本合同清单合同清单 项目发展项目发展营销策划营销策划产品设计产品设计

5、 供应商选择施工管理变更签证项目结算供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售招标管理项目销售 目标成本的实施管理目标成本的实施管理 采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算采购招标项目管理设计管理销售管理施工结算财务决算 1 理念与方法1 理念与方法 12 目标成本形成目标成本形成 目标成本执行目标成本执行 目标成本的形成过程目标成本的形成过程 1 理念与方法1 理念与方法 13 目标成本管理中经常遇到的问题目标成本管理中经常遇到的问题 1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？ 2、动态成本信息为什么失真？、动态成本信息为什么失真？ A、目标估计不足 B、目标刚性不足 C、目标

6、与实际脱节 A、信息归集不及时 B、信息反馈失控 1 理念与方法1 理念与方法 14 动态成本动态成本 = = 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本 签约 金额 签约 金额 变更 签证 变更 签证 结算 调整 结算 调整 签约 金额 签约 金额 变更 签证 变更 签证 结算 调整 结算 调整 已发生成本已发生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本 待发生成本待发生成本 动态成本动态成本 动态成本构成动态成本构成 1 理念与方法1 理念与方法 15 立项立

7、项 施工施工 规划设计规划设计 招标招标 竣工结算竣工结算 签约签约 销售及物业管理销售及物业管理 盈利总目标盈利总目标 房地产成本作业过程与成本形成房地产成本作业过程与成本形成 土地成本土地成本 行政费用行政费用 设计费设计费 招标费用招标费用 建安费用建安费用 财务费用财务费用 租售费用 管理费用 租售费用 管理费用 1 理念与方法1 理念与方法 16 偏差偏差 成本信息 月报分析 成本信息 月报分析 动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订） 目标成本的动态管理目标成本的动态管理 PDCA 1 理念与方法1 理念与方法 17 如何实现动态成本

8、控制如何实现动态成本控制 n 以合同管理为中心以合同管理为中心 n 抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”抓住三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本” n “动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布； n “实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成 本”对比可反映出项目整体进度； “实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成 本”对比可反映出项目整体进度； n “实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对 比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。 “实付成本”指

9、的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对 比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。 n 建立成本分析预警机制建立成本分析预警机制 n 建立成本分析预警制度建立成本分析预警制度 n 建立成本台帐建立成本台帐 n 充分借助信息化手段充分借助信息化手段 18 1 理念与方法1 理念与方法 动态成本相关报表的例子动态成本相关报表的例子 n目标成本控制责任书 目标成本控制责任书 n成本费用计划表 成本费用计划表 n月成本费用报表 月成本费用报表 n成本费用记录台帐 成本费用记录台帐 n项目动态成本记录表 项目动态成本记录表 n成本预警通知书 成本预警通知书 n目标成本调整申报表 目标成本调整申报

10、表 n工程总进度计划表 工程总进度计划表 n工程进度月报表 工程进度月报表 n工程进度与付款台帐 工程进度与付款台帐 n分部分项工程量明细台帐 分部分项工程量明细台帐 n分部分项工程造价分析台帐 分部分项工程造价分析台帐 n甲供材料进度月报表 甲供材料进度月报表 n甲供材料进度与付款台帐 甲供材料进度与付款台帐 n甲供材料供应明细台帐甲供材料供应明细台帐 19 责任成本管理责任成本管理通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。

11、责任成本管理要素责任成本管理要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人）评价人 责任成本管理责任成本管理 1 理念与方法1 理念与方法 20 2 房地产开发项目成本构成 21 2 房地产开发项目成本构成 22 房地产开发成本的构成 n 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）土地成本（约占项目总成本的30-35%左右） n 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右）前期费用（约占项目总成本的2-3%左右） n 工程成本（约占项目总成本的50-55%左右）工程成本（约占项目总成本的50-55%左右） n 营销成本（约占项目总成本的5-

12、8%左右）营销成本（约占项目总成本的5-8%左右） n 管理成本和财务成本管理成本和财务成本 n 工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！工程成本、营销成本是项目开发过程中成本控制的重点！ 23 尤以工程成本为重 尤以工程成本为重 2 房地产开发项目成本构成 从房地产开发项目的成本结构中看，关键 是控制土地成本和建造成本的变化、以及 销售成本的有效性 24 10 3 30 5 10 17 4 4 5 4.5 5 5 77.5 68.5 30 社区配套 市政建设 工程建设 材料采购 其他费用 市场费用 销售费用 基本利润 环境因素 设计因素 品牌因素 建造成本建造成本 38.5% 项目

13、收益率项目收益率 22.5% 销售成本销售成本 9% 土地成本土地成本 30% 土地转让 59 41 弹性成本和利润刚性成本和利润 资料来源：其他顾问公司报告 未加财务成本与管理费用 关键控制环节关键控制环节 2 房地产开发项目成本构成 万科如是说：万科如是说： 我们的成本在本我们的成本在本 行业中占有优势行业中占有优势! 2 房地产开发项目成本构成 25 成本有哪八大类？成本有哪八大类？ 2 房地产开发项目成本构成 26 2.2 成本八大类2.2 成本八大类 项目分产品类型成本汇总表-项目分产品类型成本汇总表-一级科目一级科目 序 号 成本项目 单价单价合价合价 高层商业地下车库高层商业地下

14、车库合计 建筑面积*可售车位 可售面积* 一一土地获得价款土地获得价款 二二开发前期准备费开发前期准备费 三三主体建筑工程费主体建筑工程费 四四 主体安装工程费主体安装工程费 五五 社区管网工程费社区管网工程费 六六园林环境费园林环境费 七七配套设施费配套设施费 八八开发间接费开发间接费 开发成本开发成本 九九 期间费用期间费用 项目总投资项目总投资 2 房地产开发项目成本构成 27 2.2 光明城市成本简介2.2 光明城市成本简介 2 房地产开发项目成本构成 28 2.2光明城市成本简介2.2光明城市成本简介 上海宝山住宅单价分布 30% 5% 37% 4% 11% 5%2% 6%一、土地获

15、得价款 二、开发前期准备费 三、主体建筑工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、园林环境费 七、配套设施费 八、开发间接费 2 房地产开发项目成本构成 29 2.2 光明城市成本简介2.2 光明城市成本简介 2 房地产开发项目成本构成 30 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 二级科目-四、五个二级科目-四、五个 一、土地获得价款一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用、政府地价及相关费用 2、合作款项、合作款项 3、红线外市政设施、红线外市政设施 4、拆迁补偿费、拆迁补偿费 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费、勘察设计费 2、报批报建增容费、报批报

16、建增容费 3、三通一平费、三通一平费 4、临时设施费、临时设施费 2 房地产开发项目成本构成 31 2.3成本科目基本组成2.3成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 1、基础工程、基础工程 2、结构及粗装修、结构及粗装修 3、门窗工程、门窗工程 4、公共部位装修、公共部位装修 5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 1、室内水暧气电、室内水暧气电 2、设备及安装费、设备及安装费 3、弱电工程、弱电工程 2 房地产开发项目成本构成 32 2.3成本科目基本组成2.3成本科目基本组成 五、社区管网工程费五、社区管网工程费 1、室外给排水系统、室外给排水系统

17、4、室外高低压线路、室外高低压线路 2、室外采暖系统、室外采暖系统 5、室外智能化系统、室外智能化系统 3、室外燃气系统、室外燃气系统 6、其它、其它 六、园林环境费六、园林环境费 2、绿化建设费、绿化建设费 5、围墙建造费、围墙建造费 3、建筑小品、建筑小品 6、室外照明、室外照明 4、道路广场建造费、道路广场建造费 7、室外零星工程、室外零星工程 2 房地产开发项目成本构成 33 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 七、配套设施费七、配套设施费 1、游泳池、游泳池 5、地下室、地下室 2、会所、会所 6、行政管理及设区服务、行政管理及设区服务 3、幼儿园、幼儿园 7、市政用房

18、、市政用房 4、学校、学校 八、开发间接费八、开发间接费 1、工程管理费、工程管理费 3、营销设施建造费、营销设施建造费 2、资本化利息、资本化利息 4、物业完善费、物业完善费 5、不可预见费、不可预见费 2 房地产开发项目成本构成 34 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 一、土地获得价款一、土地获得价款 1、政府地价及相关费用 、政府地价及相关费用 土地出让金 土地出让金 契税契税 4% 3、红线外市政设施 、红线外市政设施 大市政配套费大市政配套费 105元元/M2 河西市政配套费河西市政配套费 110元元/M2 三级、四级科目三级、四级科目 2 房地产开发项目成本构成 3

19、5 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 二、开发前期准备费二、开发前期准备费 1、勘察设计费 、勘察设计费 勘察丈量费勘察丈量费-下设五下设五 十个子目十个子目 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等 商品房测绘、初勘、详勘、施工验线、竣工测量、日照 分析等 规划设计费规划设计费-下设五下设五 十个子目十个子目 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等 交通分析、概念设计、规划设计、施工图设计、室外自来水 管道设计、小区配电工程设计、环境设计等 2、报批报建费 、报批报建费 报批报建费报批报建费-下设二十个子目

20、下设二十个子目 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等 政府综合报建、人防异地建设、白蚁防治、图纸审查、新墙 体材料保证金、散装水泥保证金、工程招标管理费、项目环 境影响测评、消防检测、房屋交易手续、商品房价格认证、 房屋面积测量等等 2 房地产开发项目成本构成 36 2.3成本科目基本组成2.3成本科目基本组成 2、报批报建费 增容费 、报批报建费 增容费-下设五下设五 十个子目十个子目 供电贴费、水增容费供电贴费、水增容费(住宅、商业住宅、商业)、煤气

21、增容费、煤气增容费 三通一平费三通一平费-下设三个子目下设三个子目 临时道路、临时用电、临时用水临时道路、临时用电、临时用水 2 房地产开发项目成本构成 37 2.3成本科目基本组成2.3成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 1、基础工程费、基础工程费 土方 护坡 土方 护坡挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等挂网喷浆、深搅桩止水、钻孔灌注桩支护、木桩等 工程桩、桩基检测、降水工程桩、桩基检测、降水 2、结构与粗装修、结构与粗装修 3、门窗工程 单元门 、门窗工程 单元门 入户门 防火门、防火卷帘门 窗、阳台门 入户门 防火门、防火卷帘门 窗、阳台门 2 房地产开发项

22、目成本构成 38 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 三、主体建筑工程费三、主体建筑工程费 4、公共部位装修、公共部位装修 大堂精装修、架空层、地下室大堂 电梯厅精装修 单元入口、楼梯间 外墙： 大堂精装修、架空层、地下室大堂 电梯厅精装修 单元入口、楼梯间 外墙：涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等涂料、面砖、页岩砖、花岗岩、铝合金花鉓等 5、室内装修、室内装修 四、主体安装工程费四、主体安装工程费 室内水暖气电室内水暖气电施工费用、施工费用、PVC管、电缆、配电箱户内箱、开关管、电缆、配电箱户内箱、开关 插座等插座等 设备及安装费设备及安装费电梯、通风、消防系统电梯、通风

23、、消防系统 弱电系统弱电系统防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体 箱 防盗、对讲系统、三表远传、有线电视、电话、多媒体 箱 2 房地产开发项目成本构成 39 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 五、社区管网费五、社区管网费 室外给排水系统室外给排水系统 室外给水雨污水室外消防室外给水雨污水室外消防 室外燃气系统室外燃气系统 管道系统调压站管道系统调压站 室外电器及高低压设备室外电器及高低压设备 高低压配电设备及安装高低压配电设备及安装 室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设室外强电管道及敷设室外弱电管道埋设 室外智能化系统室外智能化系统 停车管理系统小区闭路监控系统周界红

24、外防越停车管理系统小区闭路监控系统周界红外防越 小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统小区门禁系统电子巡更系统电子信息公告系统 前景音乐广播系统人工湖电子提示系统前景音乐广播系统人工湖电子提示系统 2 房地产开发项目成本构成 40 4.3 成本科目基本组成4.3 成本科目基本组成 六、园林环境费六、园林环境费 1、绿化建设费、绿化建设费 2、建筑小品、建筑小品 3、道路广场建造费、道路广场建造费 4、围墙建造费、围墙建造费 5、室外照明、室外照明 6、室外零星设施、室外零星设施 七、配套设施费七、配套设施费 会所会所 基础工程结构与粗装修安装费室内精装修基础工程结构与粗装修安装费室内精装修

25、铝 合金门窗外墙装修 铝 合金门窗外墙装修(花岗岩、涂料、面砖等花岗岩、涂料、面砖等) 41 2.3成本科目基本组成2.3成本科目基本组成 七、配套设施费七、配套设施费 幼儿园幼儿园-光明无 学校 光明无 学校 -光明无光明无 地下室地下室 结构与粗装修安装费人防设备费结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位 行政管理及社区服务行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 八、开发间接费八、开发间接费 工程管理费工程管理费 工程监理费预结

26、算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程 质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费 施工奖金工程 质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费 七、配套设施费七、配套设施费 幼儿园幼儿园-光明无 学校 光明无 学校 -光明无光明无 地下室地下室 结构与粗装修安装费人防设备费结构与粗装修安装费人防设备费 车挡及仃车位车挡及仃车位 行政管理及社区服务行政管理及社区服务 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 市政公用房市政公用房 基础费用结构与粗装修安装费室内精装修基础费用结构与粗装修安装费室内精装修 八、开发间接费八、开发间接费 工程管理费

27、工程管理费 工程监理费预结算编审费工程监理费预结算编审费行政费用行政费用施工奖金工程 质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费 施工奖金工程 质量监督费安全监督费工程保险费工程细部检查费 2 房地产开发项目成本构成 42 2.3 成本科目基本组成2.3 成本科目基本组成 八、开发间接费八、开发间接费 资本化利息 营销设施建造费 资本化利息 营销设施建造费 接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费接待厅及销售办公室装修费样板间费用示范景观带费 物业完善费 不可预见费 物业完善费 不可预见费 2 房地产开发项目成本构成 43 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理

28、44 建立合理的目标成本建立合理的目标成本 将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本 将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中 量化评估体系量化评估体系 成本考核与绩效管理成本考核与绩效管理 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 45 管什么？管什么？ 责任成本管理责任成本管理 管多深？管多深？ 谁来管？谁来管？怎么管？怎么管？ 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 46 责任成本体系责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 通过确定责任主

29、体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素：责任成本管理体系要素： （1）责任范围；）责任范围； （2）责任人）责任人 （3）评价标准；）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： ）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为令全员实施自觉的成本管理行为 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 47 责任主体责任主体 责任内容责任内容 责任控制要点责任控制要点 责任履行评价责任履行评价 责任状（书）责任状（书） 责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及 各部门工作计划中！（加入

30、时间、质量、价值、责任人 等要素） 责任成本的分配最终落实到了项目开发计划以及 各部门工作计划中！（加入时间、质量、价值、责任人 等要素） 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 48 项目经理部：项目经理部：工程进度、质量； 工程材料部：工程材料部： 供应商管理与技术方案； 设计研发部：设计研发部： 设计图纸 财务计统部：财务计统部： 财务核算 经营销售部： 人力资源部： 经营销售部： 人力资源部： 组织架构、职能分工组织架构、职能分工 预决算部/成本管理部预决算部/成本管理部/审计核算部：对工程项目的全过程进行成本 管理。对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控

31、。保证 将成本控制在目标成本范围内 。 责任体系前提责任体系前提 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 49 万达成本控制部万达成本控制部 成本目标组成本目标组 招标合约组 过程控制组 招标合约组 过程控制组 集中采购组集中采购组 指导检查组指导检查组 例 成本管理架构(万达)例 成本管理架构(万达) 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 50 1、成本管理架构1、成本管理架构 部门部门工作职责工作职责 投资管理部投资管理部 负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、 契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和 过程监控，负责审核监控项目投资回报

32、水平不低 于可行性研究阶段确立的标准。 规划设计中心规划设计中心 负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值 的审核和过程监控。同时，对影响建安成本的主 要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合 理性和经济性提出专业意见。 营销策划中心营销策划中心 负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审 核和过程监控。 财务资金部财务资金部 负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和 过程监控。 发展管理部发展管理部 负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大 配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过 程监控。 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 51 实施要点 牵头 组织

33、讨论 形成 牵头 组织 讨论 形成 普及 执行 实现 制定 普及 执行 实现 制定 定期考核定期考核 公布公布 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 52 如何建立项目责任成本体系如何建立项目责任成本体系 n “责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题， 是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 “责任成本”回答的是在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么”的问题， 是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 n “责任成本体系”包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核指标和评价 部门。 “责任成本体系”包含以下要素，

34、即责任主体、责任范围、考核指标和评价 部门。 n 责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售 客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部 门和配合部门； 责任主体：按照房地产开发项目拓展论证、规划设计、工程施工、销售 客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部 门和配合部门； n 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项 目划分责任范围； 责任范围：建造成本按发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项 目划分责任范围； n 考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性， 单一反馈指标高低并不能如实

35、反映成本理性； 考核指标：以定量指标为主。反馈指标的系列数值反映项目成本特性， 单一反馈指标高低并不能如实反映成本理性； n 评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上， 就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评 价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。 评价部门：及时计算并提供反馈指标。在各部门发表自我评价的基础上， 就各责任成本管理结果是否经济合理，是否符合成本管理宗旨，发表评 价意见，并形成系统的项目责任成本分析报告。 53 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 某标杆企业责任成本体系表 54 主导部门主导部门配合部门配

36、合部门反馈指标反馈指标考核部门考核部门 土地获得成本土地获得成本项目发展部销售部每平米地价 土地获得时间 财务管理部 开发前期准备费开发前期准备费 -报批报建费项目发展部办公室报建费用节减率财务管理部 -设计费设计部工程部每平米设计费成本管理部 -三通及临时设施费工程部设计部 主体建造成本 主体建造成本 (主体建筑工程费、主体安装工程费) 社区建造成本社区建造成本（社区管网工程费、园林环境费、配套设施费）: 规划设计设计部销售部 项目部 规划设计周期成本管理部 结构、安装设计工程部 设计部 每平米钢筋含量成本管理部 每平米含砼量成本管理部 材料采购工程部成本部甲定材料占造价 比率 成本管理部

37、项目经理部统购材料购买率 设计变更设计部工程部变更比率成本管理部 工程签证项目经理部工程部签证比率成本管理部 工程结算成本部工程部 项目部 结算错漏率工程管理部 销售费用销售费用销售部客户事务部每平米销售费用财务管理部 每平米广告费用 人均销售员面积 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 主要内容（1）要素概括 责任主体配合部门评价部门责任主体配合部门评价部门 项目发展部财务部项目发展部财务部 1、建造内容、建筑 形式合理化 、建造内容、建筑 形式合理化 设计部销售部成本部设计部销售部成本部 2、结构指标合理化 及施工图质量 、结构指标合理化 及施工图质量 设计部工程部

38、成本部设计部工程部成本部 3、获取竞争性的合 理低价 、获取竞争性的合 理低价 工程部成本部项目经理部招标领导小组工程部成本部项目经理部招标领导小组 4、现场成本管理、 施工质量与效率 、现场成本管理、 施工质量与效率 项目经理部工程部工程部 销售部 财务部 各职能部门财务部 项目经理部工程部工程部 销售部 财务部 各职能部门财务部管理费用 管理费用 责 任 目 标 责 任 目 标 责任范围 责任范围 土地、报批报建费 土地、报批报建费 建造成本建造成本 销售费用 销售费用 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 55 主要内容（2）反馈指标 项目反馈指标项目反馈指标项目

39、反馈指标项目反馈指标 每平米地价报建费用节减率 土地获得时间每平米设计费 每平米三通费用 每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费 每平米钢筋含量每平米营销费 每平米含砼量人均行政费用 招标比率每平米管理费用 最低价定标比率人均销售收入 甲定材料占造价比率每平米销售费用 统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税金税金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物业经营损益物业经营损益物业实际盈亏额 主体建造成本 社区建造成本 主体建造成本 社区建造成本 招标及签约 结构安装设计 土地获得成本土地获得成本 材料采购 开发前期准备费开发前期准备费 开发间接费开

40、发间接费 管理费用管理费用 销售费用销售费用 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 56 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各 项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段 ，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订 、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成 本的完成 方式一：根据成本科目，将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各 项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段 ，形成成本控制的指引 方式二：根据合同分类，将目标成本分解

41、成合同控制清单，将合同签订 、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成 本的完成 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 57 立项环节成本控制要点 立项环节成本控制要点 规划设计环节成本控制要点规划设计环节成本控制要点 招投标环节成本控制要点招投标环节成本控制要点 施工环节成本控制要点施工环节成本控制要点 材料及设备采购环节成本控制要点材料及设备采购环节成本控制要点 销售环节成本控制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南 工程预决算环节成本控制要点工程预决算环节成本控制要点 期间费用的成本控制要点期间费用的成本控制要点 物业管理成本控制要点物业

42、管理成本控制要点 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 58 1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？ 2、招投标管理的责任成本如何切分？招投标管理的责任成本如何切分？ 设计阶段设计阶段 责任成本管理责任成本管理 招投标责任成本管理 3 房地产开发项目责任成本管理3 房地产开发项目责任成本管理 59 3、责任分配合理吗？、责任分配合理吗？ 4、这些问题是责任成本管理的错？、这些问题是责任成本管理的错？ A、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等）、无边界责任：如（样板房成本责任、甲供材成本责任等） B、各阶段图纸的成本责任、各

43、阶段图纸的成本责任 C、合同招标与与履约跟踪管理、合同招标与与履约跟踪管理 A、产品品质下降了、产品品质下降了 C、财务数据失真了、财务数据失真了 B、质量问题出现、质量问题出现了 60 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 61 房地产开发企业成本管理主要问题列举房地产开发企业成本管理主要问题列举 n 缺乏规范的成本管理制度和体系缺乏规范的成本管理制度和体系 n 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 n 设计变更、现场签证难以有效控制设计变更、现场签证难以有效控制 n 超合同付款时有发生超合同付款时有发生 n 难以实时了解大量工

44、程合同的执行进度难以实时了解大量工程合同的执行进度 n 难以精确制定资金计划难以精确制定资金计划 n 缺乏对成本历史数据的积累和分析缺乏对成本历史数据的积累和分析 n 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 n 缺乏对供应商的全面管理缺乏对供应商的全面管理 62 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 4.1 项目论证阶段成本控制要点4.1 项目论证阶段成本控制要点 n 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评 价体系； 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评 价体系； n 项目拓展论证阶段的

45、成本控制重点在于控制土地成本项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本 n 建立严格完善的项目立项审批权限和流程；建立严格完善的项目立项审批权限和流程； n 制定适当的土地获取投标报价策略；制定适当的土地获取投标报价策略； n 严格控制交地及付款风险。严格控制交地及付款风险。 63 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 4.2 规划设计阶段成本控制要点4.2 规划设计阶段成本控制要点 n 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过 规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比； 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均

46、通过 规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比； n 通过限额设计落实目标成本的要求：通过限额设计落实目标成本的要求： n 通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单 位的施工图预算原则上不得突破甲方编制的建造成本预算； 通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单 位的施工图预算原则上不得突破甲方编制的建造成本预算； n 通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量： n 通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审 查意见，并督促设计单位进

47、行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成 的投资损失浪费。 通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审 查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成 的投资损失浪费。 64 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 成本管理 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 65 优选供应商，货比三家控制成本优选供应商，货比三家控制成本 ：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作 招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作

48、 供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施 及质量标准 材料设备管理 招标流程管理 供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施 及质量标准 材料设备管理 招标流程管理 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 66 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 在统一的技术、质量标准

49、和商务条件下，坚持低价中标 才是有意义的。 在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标 才是有意义的。 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 67 68 招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容 u承包方式的选择承包方式的选择 u合同类型的选择；合同类型的选择； u 计价方式的选择（采用清单计价）；计价方式的选择（采用清单计价）； u编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法， 确定预算控制价或标底。 编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法， 确定预算控制

50、价或标底。 u选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投 标报价）为评标重点。 选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投 标报价）为评标重点。 u 充分考虑风险因素（主要是材料）；充分考虑风险因素（主要是材料）； u 合同签订前，再谈判；合同签订前，再谈判； 4 房地产开发各阶段控制要点4 房地产开发各阶段控制要点 工程招标，。工程招标，。 工程招标，。工程招标，。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对 把握度还是不够。 ：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润， 那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对 把