房地产项目成本管理如何落实到项目运营管理中（52页）.pdf

1、2尊重专业责任分享价值 一一项目运营管理的目标与任务项目运营管理的目标与任务 二二项目成本管理的目标与任务项目成本管理的目标与任务 三三成本管理目标在如何通过运营管理实现成本管理目标在如何通过运营管理实现 目录目录 3尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营筹划与管理手段，把控企业经营状况， 从而实现资源效率的最大化。 运营管理（运营管理（Operations ManagementOperations Management） 4尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目

2、标与任务 项目全景计划管理项目全景计划管理 内外协调 5尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 盈利目标模板。洛可可，色彩纷呈，潮流时尚。请在此处填入你 需要的内容。 项目运营目标管理项目运营目标管理 请在此添加你的标题 销售目标模板。洛可可，色彩纷呈，潮流时尚。请在此处填入你 需要的内容。 成本控制目标模板。洛可可，色彩纷呈，潮流时尚。请在此 处填入你需要的内容。 工期目标模板。洛可可，色彩纷呈，潮流时尚。请在此处填入你 需要的内容。 质量目标模板。洛可可，色彩纷呈，潮流时尚。请在此处填入你 需要的内容。 目标统筹 6尊重专业责任分享价值 6 签 约

3、回 款 销 售 设 计 节 点 设 计 职能目标考核 目 标 成 本 成 本 工 程 质 量 工 程 计 划 节 点 项 目 土 地 储 备 投 资 经营目标考核 利润(P)现金流(C) 销 售 设 计 成 本 工 程 项 目 投 资 收 入 成 本 费 用 现 金 流 回 正 IRR/ ROE 货值(V) 签 约 库 存 计划（T) 节 点 完 成 财 务 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 7尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 基于大运营的项目经营监控基于大运营的项目经营监控 请在此添加你的标题 经营视角 8尊重专业责任分享

4、价值 合作 开发 传统融资 渠道 私募 基金 主力店招商 项目定位与策划 （含概念设计） 物业服务 商业运营 项目发展 (含土地或改造项目的取得) 非主力店招商 非持有物业销售产品盈利产品盈利V2 租金盈利租金盈利V3 物业服务盈利物业服务盈利V4 产品增值产品增值 盈利盈利V5 方案深化 设计 扩初、施工 图设计 工程 采购 工程施工 商业开 业 物业移交一级 土地开 发 土地盈利土地盈利 V1 资产转让 股权转让 REITs 散售 资本盈利资本盈利V6 投投建建 管管 利润、风险控制区质量、成本控制区品牌、资产价值提升区 退退融融 风险、成本利润实现区 一、项目运营管理的目标与任务一、项目

5、运营管理的目标与任务 投资与资本视角的项目运营管理投资与资本视角的项目运营管理 房地产开发标准价值链房地产开发标准价值链 项目计划管理与产品实现 项目策划设计管理成本采购工程管理 销售管理商业运营客户服务土地获取投资策划物业管理 项目项目 跟投跟投 9尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 投资与资本视角的项目运营管理投资与资本视角的项目运营管理 10尊重专业责任分享价值 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 项目运营管理怎么管？项目运营管理怎么管？ PD AC 项目项目 运营运营 计划计划- -实施实施- -考核考核 11尊重专业责

6、任分享价值 依据大运营模式目标管理的重点，构建经营目标体系。 分解核心经营指标，梳理落地监控的业务指标，通过业务指标的监控确保经营目标达成。 考核机制将匹配大运营模式的经营管理进行优化。 -开工周期 -开盘周期 -交付周期 -签约金额 -去化率 -销售目标 完成率 -土地储备 -在建面积 -存货 -存销比、供销比 -开发成本 -管理费率 -营销费率 -财务费率 分解 -回款金额 -现金流回正 -资金峰值 -IRR -ROE 利润类P 收入成本费用 加入考 核体系 业务监 控指标 计划类T 里程碑节 点 节点达成 率 货值类V 签约额库存 现金流C 现金流回 正 IRR/ROE -销售均价 一、

7、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 项目运营管理怎么管？项目运营管理怎么管？ 12尊重专业责任分享价值 经营目标管理按照PDCA循环管理模型，进行经营指标持续改善 目标体系目标体系 PlanPlan计划计划 CheckCheck检查检查 经营分析经营分析 ActionAction纠正纠正 公司战略和远景 城市 项目 年度目标 城市年度目标 项目年度目标 总部季/月度目标 城市季/月度目标 项目季/月度目标 指标分解 指标分解 指标分解 指标分解 经营监控经营监控 DoDo执行执行 目标监管实施 年度绩效考核季/月度绩效考核 考核结果运用 经营监控模型绩效考核绩效考核 经营月报

8、 措施应对 措施应对措施应对 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 13尊重专业责任分享价值 1.土地获取 2.签订土地合 同 7.方案设计 5.项目深化定 位 11.施工图设 计 12.施工图审 查 投资线投资线运营线运营线 报建线报建线 项目投 资拿地 测算 签订 运营 目标书 支付土 地款 货值测算货值测算货值考核货值考核 项目总 货值 签约金 额 利润测算利润测算利润考核利润考核 净利润 率 交付金 额 净利润 率 投资收益投资收益 评估评估 现金流考核现金流考核 IRR/ROE 资金峰 值 现金流 回正周期 现金流 回正周期 现金流激励现金流激励 ROE 土地款支

9、土地款支 付时间付时间 地价支付 贴现比 财务线财务线 设计线设计线 税务 筹划 方案 设计 施工图 设计 施工 图审 查 严控成本严控成本 动态成本 设计变更 率 现场签证 率 营销线营销线 成本招采线成本招采线 深化 定位 目标成 本确定 合约 规划 确定 面积 预测 限额设 计 货值最大化货值最大化容积余 量 容积率拉 高拍低 可售比可售面积 建筑密 度 亲地户型 比例 现金流现金流 IRR 14.总包开工 税务筹划税务筹划 土增税 保证货量保证货量 预测版可 售面积 动态成本 偏差率 ROE 摘牌摘牌 开工开工 T T利润导向利润导向 节点管控节点管控 V V货值管控货值管控 指标指标

10、 P P利润管控利润管控 指标指标 C C现金流管现金流管 控指标控指标 主责部门主责部门 一、项目运营管理的目标与任务一、项目运营管理的目标与任务 14尊重专业责任分享价值 一一项目运营管理的目标与任务项目运营管理的目标与任务 二二项目成本管理的目标与任务项目成本管理的目标与任务 三三成本管理目标在如何通过运营管理实现成本管理目标在如何通过运营管理实现 目录目录 15尊重专业责任分享价值 二、项目成本管理的目标与任务二、项目成本管理的目标与任务 16尊重专业责任分享价值 二、项目成本管理的目标与任务二、项目成本管理的目标与任务 企业战略目标企业战略目标 企业内部管理企业内部管理 财务 目标

11、运营 目标 发展 目标 制度 流程 信息 系统 绩效 考核 成本管理成本管理 全面预算 年度利润 项目盈利 资金计划 成本控制目标成本控制目标 成本动态成本动态/ /结果结果 计划体系建立计划体系跟踪 成本计划成本计划 形成形成/ /落实落实 项目储备 客户忠诚 战略合作 核心价值 成本策划能力成本策划能力 成本合理投入成本合理投入 制度规范 作业流程 效率效益 专业集成 成本制度流程成本制度流程 成本接轨专业成本接轨专业 成本软件成本软件 信息接轨信息接轨 成本责任落实成本责任落实 过程考核问责过程考核问责 全面IT化管理专业软件系统 关键绩效 全面考核 指标体系 导向/落地 17尊重专业责

12、任分享价值 房地产开发标准价值链房地产开发标准价值链 项目计划管理与产品实现 项目策划设计管理成本采购工程管理 销售管理商业运营客户服务土地获取投资策划物业管理 成本与采成本与采 购的策划购的策划 采购手段采购手段 实现成本实现成本 目标目标 二、项目成本管理的目标与任务二、项目成本管理的目标与任务 项目目标成本管理项目目标成本管理 目标编的靠谱目标编的靠谱 目标得到实现目标得到实现 18尊重专业责任分享价值 二、项目成本管理的目标与任务二、项目成本管理的目标与任务 19尊重专业责任分享价值 如何让目标靠谱 如何让目标落地 如何让过程受控 全 过 程 成 本 管 理 可研报告 策划报告 设计方

13、案 成本目标 进度计划 资金计划 成本动态 盈利动态 合同审批 投资 管理 成本管理骨子里是对各种经营决策、专业决策的管理 二、项目成本管理的目标与任务二、项目成本管理的目标与任务 20尊重专业责任分享价值 一一项目运营管理的目标与任务项目运营管理的目标与任务 二二项目成本管理的目标与任务项目成本管理的目标与任务 三三成本管理目标在如何通过运营管理实现成本管理目标在如何通过运营管理实现 01 运营管理如何让目标成本编的靠谱 22尊重专业责任分享价值 MOMODA POWERPOINT 拿地可研 目标成本土地版 项目策划 目标成本策划版 方案设计 目标成本方案版 成本管理工作节点在项目运营计划中

14、的体现成本管理工作节点在项目运营计划中的体现 项目启动 目标成本执行版 项目实施 目标成本合约规划版 项目实施 目标成本动态回顾 项目结束 目标成本执行后评估 23尊重专业责任分享价值 居委办公面积115.0 文化活动室面积105.0 老年康复室面积150.0 服务站面积180.0 物业管理面积259.6 业主委员会面积60.2 小区中央控制室面积176.8 电信中心机房面积98.4 用地面积：48360平米 建 设 用 地 面 积 指 标 建 设 用 地 面 积 指 标 建设用地项目规划设计需满足下列要求建设用地项目规划设计需满足下列要求 住宅建筑面积：92120 以上内容可建在住宅主体建筑

15、内（地上）。595平米 会所建筑面积：800 底层商业建筑面积：3800 1、建筑容积率 2.0 2、建筑覆盖率 25% 4、建筑间距：符合建筑规范要求 5、建筑高度30层 6、建筑面积（不超过）： 其中计入容积率面积：96720平米 3、绿地率 35% 地下建筑面积不计入容积率 7、地下人防建筑面积1200平米 以上可建在会所内,不能在主体建筑内。550平米 8、配套建筑： 成本计划： 投资总额： 开发成本： 建面单方成本： 可售单方成本： 项目计划： 开工时间： 预售时间（如有）： 开业时间： 退出时间：(限基金项目填写） 资金情况： 资金峰值 现金流回正时间 利润数据（预计）： 投资 投

16、资情况： 总投资： 股东投资比例： 办公平均售价xx元/ 商铺平均售价xx元/ 商业开业平均租金：220元/月 项目IRR 11.66% 项目 项目策划：运营定目标项目策划：运营定目标通过策划实现目标通过策划实现目标 24尊重专业责任分享价值 区域营销：【地块调研报告】 区域市政配套：【项目市政配套分析报告】 区域工程技术部：【项目前期土、石方分析报告】 区域法务：尽职调查 区域财务：制定项目成就共享表及审核投资 测算表 项目立项 区域成本统筹投资成本测算，保证投资测算质量 主导四位一体 区域项目 项目定位策划 区域营销 规划方案 设计 投资测算 投资拓展 统筹成本测算 区域成本 营销、前期工

17、程、 市政配套、法务、 财务开始介入 如何分工与统筹：如何分工与统筹： 25尊重专业责任分享价值 明确不同产品线 开发运营指标 竞品产品线对位 项目策划：产品线及其标准化研究必须与运营目标接轨项目策划：产品线及其标准化研究必须与运营目标接轨 26尊重专业责任分享价值 投资决策研究：经营计划与成本策划接轨投资决策研究：经营计划与成本策划接轨（多方案优化，敏感性分析） 指标值预算值调增调减调整比例调整后值 收入 销售收入1,090,114,293 开发成本756,712,834收入初始销售均价100%7,718 总成本858,077,170计划开盘时间调整提前/延后变动天数 可售单方（元/）6,5

18、04土地费277,861,387100%277,861,387 开发成本可售单方成本5,735大市政费配套71,845,033100%71,845,033 开发成本建筑单方成本5,748开发前期准备费26,369,325100%26,369,325 单方售价8,262配套设施费69,507,554100%69,507,554 楼面地价1,816社区管网工程费12,232,236100%12,232,236 期间费用率 6.47% 主体建筑工程费211,187,008100%211,187,008 管理费用率 3.61% 主体安装工程费55,064,993100%55,064,993 营销费用率

19、 2.75% 环境景观工程22,317,528100%22,317,528 财务费用率 0.11% 开发间接费10,327,771100%10,327,771 现金流量峰值(127,772,297)集团管理费用21,802,286100%21,802,286 现金流回正周期（月）20 现金流回正时间2016年6月 内部收益率 19.98% 毛利润216,156,371图形一经营性现金流量图形二累计经营性现金流量图形三累计净现金流（核算口径） 毛利润率 19.83% 净利润109,211,822 净利润率 10.02% 亩产净利润1,103,672 土地获利倍数 39.30% 人均销售面积9,4

20、24 人均销售金额77,865,307 人均净利润7,800,844 人均毛利润15,439,741 人均管理费用 2,794,268 单方资本化利息 197 盈利能力指标 人均效能 调整项 自定义图形配置 敏感性分析 成本 成本 期间费用 现金流 核心经营指标 核心指标项 -2E+08 -1E+08 0 100000000 200000000 300000000 400000000 500000000 经营性现金流量累计经营性现金流量累计净现金流（核算口径） 动 态 静 态 节节 奏奏 27尊重专业责任分享价值 项目策划阶段成本工作做什么？项目策划阶段成本工作做什么？ 1 1、总投资额确定：

21、全成本、总投资额确定：全成本 2 2、 成本结构合理性：卖点成本结构合理性：卖点敏感点成本敏感点成本 3 3、成本的市场竞争力：测算落地、成本的市场竞争力：测算落地 项目策划阶段运营管理做什么？项目策划阶段运营管理做什么？ 1 1、牵头各部门确定项目运营目标、牵头各部门确定项目运营目标 2 2、牵头各部门模拟项目全过程的运营、牵头各部门模拟项目全过程的运营 3 3、策划实现项目最优运营目标的方案、策划实现项目最优运营目标的方案 突出管控突出管控 要点要点 28尊重专业责任分享价值 （1）建筑类型：二代高层、法式商铺及会所; （2）占地面积：37246; （3）建筑面积：113310，其中地上9

22、4462， 地下18848; （4）一期容积率：2.54; （5）景观面积：31612. 项目一期 标段 标段 一期 建筑 面积 11331 0 二期 建筑 面积 17617 4三期 建筑 面积 19165 8 五期 建筑 面积 25896 7 四期 建筑 面积 20683 总建面77万方，可售61万方，容积率2.0，主要 业态为高层、小高层、独栋小小法及法合，共分 五期开发。 项目策划项目策划基于地块；项目目标成本基于地块；项目目标成本-基于项目分期基于项目分期 运营：如何合理分期；运营：如何合理分期； 合理划分标段合理划分标段 29尊重专业责任分享价值 成本核算与利润结转 （受益原则） （

23、成本与售价匹配原则） （税务筹划） 财务要求： 管理对象 实体范畴 合同对象 全周期 项目要求： 分产品如何定价？ 产品策划依据？ 销售要求： 为什么分摊？ 成本项目成本项目分摊标准分摊标准 开发前期准备费按可售面积分摊 主体建筑工程费 1.扣除直接费用后，按建筑面积分摊； 2.根据经验系数和建筑面积，确定标准分摊； 主体安装工程费 1.扣除直接费用后，按建筑面积分摊； 2.根据造价经验系数和建筑面积相乘，确定标准分摊； 社区管网工程费按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊 园林环境工程费公享性强，按可售面积分摊；公享性不强并可区分，按占地面积分摊 配套设施费按可售面积分摊 关于关于项目成本

24、核算与分摊的指引项目成本核算与分摊的指引 30尊重专业责任分享价值 点击进入，选择适配标准点击进入，选择适配标准 单体一：“高层住宅”的成本适配单体一：“高层住宅”的成本适配 选择公司标准选择公司标准 或自定义项目标准或自定义项目标准 选择公司标准选择公司标准 或自定义项目标准或自定义项目标准 多版方案经济性对比分析多版方案经济性对比分析 成本提高了，是否对提成本提高了，是否对提 高高售价售价有帮助？有帮助？ 产品策划：品质与成本的适配产品策划：品质与成本的适配 确保项目运营目标确保项目运营目标 31 量价计算成本分摊 规划指标 建造标准 土地费用 期间费用 总成本 算量 依据 算价 依据 建

25、安成本 前期工程费 基础设施费 公共配套费开发间接费 跨期分摊期内分摊 设计图纸 产品规划 分期及产品 设定 规划指标设 定 科目单 方成本 产品可 售单方 测算结果 科目 模板 多业态多模式经营合理 税筹的分摊原则 财务部成本部 设计部 采购部 成本部 各部门 全成 本 财 税 规 划 目标成本目标成本编制编制的的 责任分配责任分配 谁来协调各部门共同完成目标成本的深度策划？谁来协调各部门共同完成目标成本的深度策划？（运营管全成本？） 策划部 32 科目科目 多层多层法式合院法式合院限价房限价房地下车库地下车库直接成本总计直接成本总计 建筑单方建筑单方 （元（元/m2/m2） 可售单方可售单

26、方 （元（元/m2/m2） 合计合计 （万元）（万元） 成本成本/ /销销 售收入售收入% % 建筑单建筑单 方方 （元（元/m2/m2） 可售单可售单 方方 （元（元/m2/m2） 合计合计 （万元）（万元） 成本成本/ /销销 售收入售收入% % 建筑单建筑单 方方 （元（元/m2/m2） 可售单可售单 方方 （元（元/m2/m2） 合计合计 （万元）（万元） 成本成本/ /销销 售收入售收入% % 建筑单建筑单 方方 （元（元/m2/m2） 可售单可售单 方方 （元（元/ /个）个） 合计合计 （万元）（万元） 成本成本/ /销销 售收入售收入% % 建筑单建筑单 方方 （元（元/m2/

27、m2） 可售单可售单 方方 （元（元/m2/m2） 合计合计 （万元）（万元） 成本成本/ /销销 售收入售收入% % 土地及大配套土地及大配套12,265 12,265 16,158 16,158 19,490 19,490 32.20%32.20%21,077 21,077 47,193 47,193 164,705 164,705 46.79%46.79%3,412 3,412 3,701 3,701 34,238 34,238 32.01%32.01%100 100 4,911 4,911 428 428 2.64%2.64%9,224 9,224 15,596 15,596 218,

28、861 218,861 40.80%40.80% 建造成本建造成本11,507 11,507 15,159 15,159 18,285 18,285 30.21%30.21%9,528 9,528 21,335 21,335 74,458 74,458 21.15%21.15%4,396 4,396 4,769 4,769 44,111 44,111 41.24%41.24% 3,232 3,232 159,139 159,139 13,861 13,861 85.61%85.61%6,352 6,352 10,740 10,740 150,715 150,715 28.10%28.10% 资

29、金成本资金成本2,376 2,376 3,131 3,131 3,776 3,776 6.24%6.24%1,179 1,179 2,640 2,640 9,212 9,212 2.62%2.62%2,384 2,384 2,586 2,586 23,924 23,924 22.37%22.37%10 10 474 474 41 41 0.26%0.26%1,558 1,558 2,633 2,633 36,954 36,954 6.89%6.89% 开发间接费开发间接费152 152 201 201 242 242 0.40%0.40%180 180 403 403 1,408 1,408

30、0.40%0.40%43 43 47 47 431 431 0.40%0.40%15 15 744 744 65 65 0.40%0.40%90 90 153 153 2,145 2,145 0.40%0.40% 直接成本小计直接成本小计26,300 26,300 34,649 34,649 41,794 41,794 69.05%69.05%31,964 31,964 71,571 71,571 249,783 249,783 70.96%70.96%10,236 10,236 11,103 11,103 102,703 102,703 96.03%96.03% 3,356 3,356 16

31、5,269 165,269 14,395 14,395 88.91%88.91%17,225 17,225 29,122 29,122 408,675 408,675 76.19%76.19% 销售费用销售费用762 762 1,004 1,004 1,211 1,211 2.00%2.00%567 567 1,270 1,270 4,433 4,433 1.26%1.26%215 215 233 233 2,153 2,153 2.01%2.01%75 75 3,718 3,718 324 324 2.00%2.00%342 342 579 579 8,121 8,121 1.51%1.51

32、% 管理费用管理费用229 229 301 301 363 363 0.60%0.60%270 270 605 605 2,112 2,112 0.60%0.60%64 64 70 70 646 646 0.60%0.60%23 23 1,115 1,115 97 97 0.60%0.60%136 136 229 229 3,218 3,218 0.60%0.60% 财务费用财务费用0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.

33、00% 营业税金及附加营业税金及附加2,095 2,095 2,760 2,760 3,329 3,329 5.50%5.50%2,477 2,477 5,547 5,547 19,360 19,360 5.50%5.50%590 590 640 640 5,921 5,921 5.54%5.54%208 208 10,223 10,223 890 890 5.50%5.50%1,243 1,243 2,102 2,102 29,500 29,500 5.50%5.50% 土地增值税土地增值税1,647 1,647 2,170 2,170 2,618 2,618 4.32%4.32%599 5

34、99 1,342 1,342 4,683 4,683 1.33%1.33%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%0 0 0 0 0 0 0.00%0.00%308 308 520 520 7,300 7,300 1.36%1.36% 完全成本完全成本31,033 31,033 40,884 40,884 49,314 49,314 81.47%81.47%35,878 35,878 80,336 80,336 280,371 280,371 79.65%79.65%11,105 11,105 12,046 12,046 111,423 111,423 104.18%104.18% 3,6

35、62 3,662 180,325 180,325 15,706 15,706 97.0%97.0%19,253 19,253 32,552 32,552 456,815 456,815 85.17%85.17% 销售收入销售收入50,183 50,183 60,531 60,531 100,859 100,859 351,998 351,998 11,000 11,000 106,950 106,950 16,190 16,190 536,369 536,369 毛利毛利/ /毛利率毛利率15,408 15,408 25%25%82,855 82,855 24%24%- -974 974 -

36、-1%1%905 905 6%6%98,193 98,193 18%18% 净利净利/ /净利率净利率8,412 8,412 14%14%53,720 53,720 15%15%- -2,830 2,830 - -3%3%363 363 2%2%59,665 59,665 11.1%11.1% 某项目经营目标与成本目标某项目经营目标与成本目标 分产 品的 盈利 能力 33 销售计划 成本发生 计划 增值税纳 税发生 业 务 流 税 筹 当期销项税当期进项税增值税 各项目运营管理 销售-开发-合约-支付 合适的现金流安排 增值税 税筹 增值税税筹的目的： 合理合法适时进项抵扣， 最大限度降低企业

37、税赋 02 运营管理如何让目标成本执行落地 35 基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理 财务部 成本部 合约部 成本部 目标成本 合约规划 目标成本分解分解至合约规划 中标价 中标价/签约价不 得超出合约规划 金额，若分标段 中标，合计值不 超合约规划金额 合同签约价待签约金额预计变更签证余量 待发生成本已发生成本 动态成本 签约 中标价扣减或替换合约 规划金额 项目利润预算目标项目利润预算目标 对比，纠偏 预警，控制 全员全员全过程全过程全成本全成本 部分招 标？ 全成本 （费用类 处理） H合同成 本只是成 本的一部 分 企业运 营目

38、标 项目运 营目标 投入投入-产产 出出 36 量：设计深度管理/经验系数 价：品质管理 采购/市场数据库 以测算为线索，围绕盈利目标，强以测算为线索，围绕盈利目标，强 化、优化并量化评估策划与设计管化、优化并量化评估策划与设计管 理理 基于大运营管理基于大运营管理 的大采购策划确的大采购策划确 定项目整体合约定项目整体合约 框架框架 合同基准单元合同基准单元/ /合同合同 标准化管理确保合约标准化管理确保合约 规划的科学严谨性避规划的科学严谨性避 免招标困难与签证问免招标困难与签证问 题题 适配多种采购方式并控制 各类业务核心风险 招标计划，资金计划与大 运营计划匹配/数据交互 规划余量/合

39、同余量及多级授权管 控确保签约及履约过程合同范围 动态调整灵活性、合同签约及执 行的受控力度 支付与结算受控于 资金计划管理，增 值税策划及票据管 理贯穿全程 已发生及在途成本及时录入，更 新动态成本，并即时形成与目标 成本的对比分析报告 待发生成本的及时更新、预警、决策提醒，确保 成本管理为经营决策管理服务。引入执行版目标 成本概念，确保管控落地 基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理 37 成本科目设置 项目成本测算 项目目标成本 项目合约规划 成本测算 目标成本控制 成本核算 与分析 供应商选定 合同订立 合 同 变 更 变 更 签

40、证 费用预估 合 同 结 算 合同付款 计 划 编 制 付 款 审 核 付 款 分 析 动态成本监控 动态成本分析 付款分析 成本分解成本执行 责任成本 非合同付款 月度付款计划 成本核算 成本评估分析 成本数据库 成本回顾 动态成本 策策 划划 与与 设设 计计 采购合约与项采购合约与项 目运营目运营 基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理基于项目全周期和运营目标实现的“业务集成”管理 通过 目标成本合约规划版延伸 目标成本管控，指导采购策划，形成 采购控制价 招标采购线合同管理线成本控制线 目标成本合约规划采购策划 采购计划 单项招标合同目标控制价 定标动态成本 变更签证与结算合同

41、管理 提供目标成本 提供合同清单 控制定标金额 提供未签约合同金额 提供合同金额 分解目标成本 合同签订 控制合同签约金额 合同履约评价成本后评估 供方管理 供方评估 项目成本发生进度与项目开发进度是否匹配？ 联联 动动 动态成本管理帮助企业-看清项目成本的“现在与未来” 项目运营时间轴上的“动态成本”监控项目运营时间轴上的“动态成本”监控 成本动态成本动态 监控监控 监控什么？监控什么？合同金额？付款金额？变更金额？结算金额？合同金额？付款金额？变更金额？结算金额？ 成本测算 现金流测算 投资收益测算 成本结算 投资收益核算 可研可研拿地拿地设计设计施工施工开盘开盘交付交付竣工竣工采购采购

42、总目标成本多少总目标成本多少 已发生成本多少已发生成本多少 未发生成本够不够未发生成本够不够 竣工后成本会不会超，会超多少竣工后成本会不会超，会超多少 动态成本管理是“手段”，合同、付款、变更、结算管理是“基础”动态成本管理是“手段”，合同、付款、变更、结算管理是“基础” 基于项目全周期和运营目标实现的“动态成本”监控基于项目全周期和运营目标实现的“动态成本”监控 盈盈 利利 目目 标标 监控目标？监控目标？盈利目标动态盈利目标动态 40尊重专业责任分享价值 拿地 2013/9/24 交付 二期：2016/6/30一期：2015/12/31 四证 2014/5/212014/6/30 首次开盘

43、交付 序 号 项目 方案版目标成本动态成本目标-动态 目标成本建筑单方可售单方动态成本建筑单方可售单方结余偏差率 （万元）（元/）（元/）（万元）（元/） （元/）（万元）（%） 一项目开发成本18377178559818183190783097875810.32% 1.1土地成本725133100387472513310038740 1.2前期工程费960039249092613784723393.70% 1.3建安工程费697893024378069574301537682150.30% 1.4基础设施费1702779799717000796995270.10% 1.5公建配套设施9858

44、416519985841651900.00% 1.6开发间接费498421326649842132660 二销售费用457719624545771962450 三管理费用2136911142136911140 四财务费用539723128853972312880 六项目总投资1958818373104651953008348104345810.30% 【项目总投资动态成本与偏差分析】 序号费项 动态-方案版目标成本 差异分析绝对值变化率指标差额 （万元）%（元/m2） 1前期工程费(339)-3.7%(18) 【招标调整】：节余541.48万 【变更签证】：增加6.95万（场平6.95万） 【

45、预估变动】：增加221.19万（勘察4万+设计20万+园林20万+施工图审查40万+监理23万+造价咨询20万+红线定界50万） 【结算调整】：25.54万（场平4.46万+借地补充-30万） 2建安工程费(215)-0.3%(11) 【招标调整】：节余7748.48万 【变更签证】：增加41.24万(桩基及围护24.68万+总包一标-29.3万+总包二标9.27万+售楼处精装修35.38万) 【预估变动】：增加7419万（桩基及基坑围护500万+桩基检测10万+总包一标段1357万+大区电梯采购400万+总包二标段5022万+售楼处门窗170万+售楼处硬装30万+售楼 处软装4万） 3基础设

46、施费(27)-0.1%(1) 【招标调整】：结余127.32万(样板区景观125.12万+售楼处泛光2.20万 ） 【变更签证】：30.46万（样板区景观30.46万） 【预估变动】：增加69.54万(样板区景观69.54万) 4公建配套费0 0.0%0 【招标调整】：0 【变更签证】：0 【预估变动】：0 5四项费用合计(581)-0.5%(31) 口操盘 口并表（股权比例：旭辉xx，新城xx）运营负责人：项目负责人： 10,541288 114 245 266 519 995 3,768 472 3,874 土地 成本 前期工 程费 建安工 程费 基础设 施费 公建配 套设施 开发间 接费

47、 销售 费用 管理 费用 财务 费用 可售可售 单方单方 备注：差异分析需要说明成本变动情况的结论。 基于项目全周期和运营目标实现的“动态成本”监控基于项目全周期和运营目标实现的“动态成本”监控 41尊重专业责任分享价值 强化不同项目核心关键指标的变化差异 强化现金流的变化情况跟踪 版本差异版本差异 （绿好，红差） 2.06% -0.25 1308.16 0.9% -0.49% 0 0 -8550.59 0 -8550.59 -8526.59 -24.00 0 -10106.68 0 0 0 0 -9712.68 0 -10106.68 -537.63 -605.68 1.32% 0 -0.1

48、2 方案版核心、关键指标方案版核心、关键指标 1项目核心指标项目核心指标 序号指标名称指标值 1.1年自有资金投资回报率（%）35.63% 1.2静态投资回收期（月）13.82 1.3净利润 （万元）32175.97 1.4销售净利率 （%）12.51% 1.5ROE(%)17.70% 1.6首期开盘周期 (月)9.3 1.7首期竣工结转周期（月）33.67 1.8首期结转面积 (M2)- 2项目关键指标项目关键指标 序号指标名称指标值 2.1总货值 （万元）257281.51 2.1.1持有总货值0.00 2.1.2可售总货值257281.51 地上可售251761.51 地下车位可售552

49、0.00 地下其他可售0 2.2总投资额 （万元）198047.49 2.2.1土地成本72513.03 投标地价70401.00 土地契税2112.03 价外费用0.00 2.2.2四项成本108302.49 2.2.3留存资产总投资额0 2.2.4可售资产总投资额198047.49 2.3平均售价 （元/平米）13450.21 2.4平均成本 （元/平米）10580.48 2.5项目毛利率 （%）25.66% 2.6自有资金投资总额 （万元）78417.39 2.7投资规模系数 3.55 定位版定位版 33.57% 14.07 30867.81 11.61% 18.19% 9.3 33.6

50、7 - 265832.1 0.00 265832.1 260288.1 5544.0 0 208154.17 72513.03 70401.00 2112.03 0.00 118015.17 0 208154.17 13987.84 11186.16 24.34% 78417.39 3.67 -4,192 -137 -7,320 -6,288 -6,976 -8,108 -6,363 -5,376 -528 0 1,3681,3841,3841,384 2,199 000 -80,000 -70,000 -60,000 -50,000 -40,000 -30,000 -20,000 -10,0