标杆房地产企业室外市政园建工程造价成本管理培训课程（46页）.pdf

1、C O N T E N T 2室外市政园建工程结算案例 1室外市政园建工程造价管理 11月 成本管理中心-工程造价管理部 室外市政园建工程造价管理 4 1、室外工程造价管理范围划分 市政配套部 垄断单位造价管理 前期工程部 大型土石方管理 石材成本管理部 石材的定价管理 工程造价管理部 室外市政园建管理 成本 中心 集团采购中心 成品管理 采购 中心 5 1.1部门工作范畴市政配套、前期工程 供暖：用户入户井分界 供水：用户计量表分界； 供电：用户计量表分界； 燃气：用户终端阀门/计量表； 有线电视：用户弱电箱； 通讯：用户弱电箱； 环境工程：进入泵站内至排出 泵站后第1个井; 防雷：总包以外

2、防雷检测费。 （详见成本字2016【30】文件） 场平前机械台班管理 大型外购绿化回填土 需外购/外运土石方 场内大型土石方管理 界限划分： 30万：项目对接前期部 30万：项目、绿化部商定发包 交界面确认： 项目、监理、前期、总包共同签认，以 免扯皮 市政 配套 前期 工程 6 1.2部门工作范畴工程造价管理部 1、室外给水工程（市政水表后至单体建筑水表之间 给水系统）、绿化淋养给水系统、室外消防系统 2、室外电缆沟的电缆保护管； 3、路灯工程系统（含路灯基础）； 4、室外园建给水及室外园建电气、排水管从单体建 筑出来第一个检查井之前。 土建 专业 安装 专业 市政 园建 装修 专业 含有室

3、外工程 安装专业范围市政园建范围 1、道路、挡土墙、分户围栏、渠箱、 小区内桥梁、红线外路桥； 2、红线内电缆沟及电缆检查井； 3、排水管从单体建筑出来第一个检查 井之后（含井）的排水管； 4、园建及园建排水工程 。 范围 易混 淆？ VS 工程 造价 7 2、造价板块权限及时限 16年9月6日中心下发授权文件16年9月20日部门细化权限文件 2、更新各业务审核时限 3、增加预结算关键流程 1、更新各业务审核权限 8 2.1招标阶段的职责权限 清单及标底编制职责权限 类别 区域 成本 集团造价终审 I 、II类工程/编制集团造价负责人 III类 工程 非展示区铝塑钢门窗 消防、空调工程（除供货

4、商负责供货及安装） 总包中腾安施工的安装工程 /编制 专业负责人 非展示区的道路、排水含箱涵、挡土墙、分户 围栏、园建工程，满足如下情况： （造价：一级区域100元，非一级区域50万元且非采用集团标版单价） 编制二审 非上述范围的III类工程编制/区域成本负责人 9 2.2预算阶段的职责权限 工程预算审核职责权限 类别区域成本集团造价终审 I 、II类工程一审二审集团造价负责人 III类 工程 以下总价包干工程 非展示区铝塑钢门窗 非展示区消防300万元 总承包中腾安施工工程 市政园建、装修300万元 编制二审集团造价负责人 除上述外的III类工程编制/区域成本负责人 非总价包干授 权区域终审

5、 10 2.3工程款支付的职责权限 工程款支付审核职责权限 类别区域成本集团造价终审 I、II类 工程 非一级区域：合同约定比例内付款 一级区域：合同约定比例内及合同比例 外付款比例90%（含）以内的付款 审核/区域总裁 非一级区域：合同约定比例外付款 一级区域：合同约定比例外，付款比例 90%以上的付款 审核/ 区域总裁 （需获批请示后实施， 详见说明） 结算定案后第一次付款一审二审分管董事 质保金付款审核/ 区域总裁 III类工程审核/ 11 2.4结算阶段的职责权限 结算审核职责权限 类别区域成本集团造价终审 I 、II类工程一审二审 分管董事 （建筑理念做 地产由区域总 裁审批） II

6、I类 工程 非展示区铝塑钢门窗 消防工程区域审核造价300万元 总包中腾安施工的安装工程 市政园建、装修工程区域审核造价300万 元 一审二审 非上述范围的III类工程审核/区域总裁 非一级区域100万元 一级区域和陕西、山东、江西、四川、广西区 域300万元 审核/区域总裁 12 3、室外市政园建造价管理招标模式 清单模式 总价包干 全费用综合单价 大部分项目在开发前期无图纸，我部联动设计院 ，收集各地区常规做法，结合当地材价，统一编 制当地招标全费用综合单价。招标模式：投标单 位报报价系数。 完整的设计图则实行总价包干。招标模式：由投 标单位报单价，实行总价包干。 13 VS 1、完成工程

7、量清单中规定计量单位项目全部工作内容 所需的所有相关费用，包括人工费、材料费、机械费、 水电费、管理费、利润、措施项目费、规费、税金及 不可预见费等。 2、综合单价包干的项目，在合同执行期内综合单价固 定不变（合同另有约定的除外） 1、采用总价包干的承包方式，投标人按照招标人提 供的招标图纸及对应的招标清单进行报价，已包含 完成发包人提供的招标图纸范围内工程内容和合同 约定的工作内容的一切费用。结算时除合同规定调 整外均不做调整。 提供工程量 提供清单单价 3、不同模式下的清单 总价包干 全费用综合单价 14 市政清单 3、全费用综合包干单价示例 15 园建清单 3、全费用综合包干单价示例 1

8、6 工程类别可调差部分调差精神 市政工程 道路工程： 砼路面 混凝土： 1、在确认的路面（桥涵）施工期当地当期（算术平均值）材料信息价与附砼调差基 价表单价进行对比； 2、差额在3以内（含3）的，均不予调整；若差额超过3的，超过3以 外的那部分价差则可调整； 3、调整差价按双方确认的工程量该种材料价差。 桥涵挡土墙工程： 主体砼、钢筋 1、在施工期按当地当期（按此施工期间信息价的算术平均值计算）材料信息价与上 表对应材料价格进行对比，调整价差。 2、调整差价按双方确认的工程量该种材料价差。 园建工程 商品砼、钢筋 同市政工程 三方材料 按三方材料采购合同签定的材料单价与附表相应单价进行对比，价

9、差计取规费税金。 园建石材 1、3%以外部分可调。 2、必须要有有效部门（石监部、项目部、施工单位）人员共同签认的石材主材价格 方可进行调差；（2017年合同条款拟修编不调差，具体以发文为准） 可调差部分的工期确认至关重要，避免双方结算调差扯皮！ 4、室外市政园建造价管理调差原则 5、室外工程造价管理预算管理 室外工程往往由于前期招标时缺图等原因，导致总包合同暂定总价没含该部分造价。 进度问题 查找原因 施工过程中，为何会出现：部分总包抱怨其没有按合同收足够进度款情况，导致其以种种 借口放缓进度？应如何解决？ 在招标结果审批日起，区域项目须在6个月内完成预算总价包干（5个月内完成预算审核），

10、并签订补充协议。 解决方法 5、总承包预算常存在的问题 1 总承包预算审核通 常存在的问题 未督促总包单位按合同约定及时提交预算书， 审核后及时签订补充协议。（致影响后期进度 支付） 2 项目部没有签认施工范围或表述不清 （致无法审核） 3 图纸不全或施工单位不理解，导致协调难度加大。 明确预算范围 10 案例 （实际施工范围）（施工前范围） 合同签订前 划分范围 过程中 范围有否调整 施工时 重新签认 预算审核 5、预算范围的案例 5、预算范围表述 1万元以下 （外购外运） 总包承包范围图不能表达全面的，可以文字表述 6、进度款审核要求 序号名称 管控关键工作 区域造价部集团造价部 1完整性

11、审核 形象进度要有监理、项目部明确审批累计完成实物工 程量（勿以比例审批） 1、支付比例达到40%、80% 时报集团备案； 2、超90%报集团复审 须附现场核实形象进度的照片 进度款审核须核查所提交的阶段资料 代扣代缴甲指材料款、代扣水电费等应扣款相关资料 是否齐全 2准确性审核准确率达到90%以上 审核要求 6、进度款审批案例 清楚标示实际 完成工程量 案例3要求：勿以%表 示，难快速审核 7、结算审核管理常出现问题 1 室外工程结算审 核通常出现问题 竣工范围没明确，或签认不清，致使结算扯皮 （特别是多施工方交叉作业时，结算存较大风 险）； 2 竣工资料缺完整、欠缺真实；（结算扯 皮，存风

12、险） 3 竣工资料常缺大样图（致无法计算）、或缺实际 施工期（导致调差、定价困难）； 如有矛盾应及时与项目确认。 首先检查结算资料是否真实、完整； 1 明确市政（园建）的施工工期，如实报审工期一览表。 确定实际施工范围：室外市政工程、园建工程施工范围，详见本合同附件。 由项目部根据总包拟施工的范围进行勾选并确认，并避免出现所勾选的范围相互矛盾。 结算资料审核 2 3 4 5 预算资料审核同样须注意以下要点 7 7、市政园建工程结算资料问题 25 2.1 结算资料审核要求集团审核工程结算资料提交指引V1.0 2015年12月18日成本中心下发 该文件适宜集团审核工程结算资料 规范造价专业范围边界

13、 （方便报送、审核高效） 明确结算资料审批要求 （细化各种资料审批要求） 展示正确样板或填表样板 （培训、指导） 11月 成本管理中心-工程造价管理部 室外市政园建工程结算案例 27 1. 合同单价 合 同 单 价 合同单价为全费用综合 单价 合同单价中有详细工作 内容及单价包含内容所 对应的费用 合同单价备注列有各种分 部分项工程的计算规则 全费用综合单价工作内容 全费用综合单价工程量计算规则 28 2. 常用计算规则及注意事项道路工程1 1.路面混凝土：按道路混凝土面层水平 投影面积以平方米计算（不含路侧石面积） 5.5m宽道路含侧石，计算时需扣除 2.侧石：按设计图示长度计算。若是 路平

14、石需扣除检查井、雨水口井盖所 占长度 29 2. 常用计算规则及注意事项道路工程2 3.道路工程计算注意事项： 3.1、道路一般分挖方区和填方区（需注意挖方区设计一般无石渣垫层） 3.2、道路结构层是否放脚需结合对应的强弱电缆沟平面分布图进行计 算(根据清单规则，按竣工图投影面积计算) 3.3、沥青面层一般会进行专业分包，计算时需核实 30 【案例综述】 某工程市政结算提交时区域附联系单一份， 内容为项目部确认沥青道路施工工期，提交到集 团后，我部又再次与区域及项目确认此部分，回 复都是包含沥青路面，结算初审提交至我组领导 复核，在此过程中，项目部再次发单确认此部分 沥青不是总包施工。 【经验

15、分享】 1、结算范围的准确性要得到从项目到区域以及集 团的高度重视。 2、区域若未对结算范围进行确认明确时，我方要 发单跟进，以提高结算的效率，避免因范围不清 而浪费结算时间。此结算沥青部分给予核减造价 4.35万元 案例：结算资料项目把关未到位 2. 常用计算规则及注意事项道路工程3 31 2. 常用计算规则及注意事项排水工程1 1.管道：按设计图示尺寸以井中至井中 的中心线距离计算，以m为单位计量 （注意区分4kn与8kn） 第一个井以外部分（含该井） 2.井：按设计图示数据计算（井盖位于车行 道采用重型，位于非车行道采用轻型，注意区分计量） 3.排水沟：长度是计算至井外侧（注意扣 减井所

16、占长度） 井中至井中的中心线距离 32 2. 常用计算规则及注意事项排水工程2 4.排水工程注意事项： 4.1、雨污水预留管长度计算不应直接量取平面图显示的长度（平面图上 面一般为示意，建议预留管有相关项目确认资料才计取） 4.2、室外单体首层雨污水平面图的雨污水管井计算时应与安装组沟通 4.3、雨污水总平面分布图上面会存在一些设计数据表未列且平面图未 注明规格的管井(规格参考给排水总设计说明)，此部分一般比较容易漏计算 4.4、管道回填砂或者石屑，通常除车行道下才需要回填，其他位置 需要回填此材质需进一步核实（隐蔽工程需要项目核实） 4.5、注意单体管网与总平管网是否存在重合的地方，避免重复

17、计算 4.6 、雨水平面图显示的电缆沟排水管dn110为市政计算内容 33 案例：工程结算施工方主动放弃索赔 2. 常用计算规则及注意事项排水工程3 【案例综述】 某工程结算，区域造价按项目部签认竣工图 初审后，提交我部审核，我部发现位于绿化带管 网回填砂砾石做法与集团常规做法有别，而且签 认竣工图是施工方自绘后我司项目部签认的，故 建议区域复查，但一直未果，后我部建议项目现 场抽点检查是否有回填砂砾。 【结果】 施工方见要抽点复查后回函，所有管网回填 同意按回填土结算，如此一来，施工方“主动放 弃”约93万元索赔 未施工方最终主动 放弃沟槽回填砂砾 石的索赔 34 案例：DN1200钢筋砼排

18、水管工程量签证单与竣工图重复 2. 常用计算规则及注意事项排水工程4 【案例综述】 某工程结算，发现签证单与竣工图的1200钢 筋砼排水管有重复情况，如右图。最终经区域项 目多方查实后，明确重复工程量约74m，涉及造 价约6万。 【建议】 竣工结算审核签证单要与竣工图相结合，谨 慎、细心查看签证单是否与竣工图重复，清单单 价的工作内容是否已包含相关的施工内容，避免 结算工程量重复计算 红粗线为设计竣工范围 圆圈部分为签证多签部分 35 2. 常用计算规则及注意事项挡土墙工程1 2. 注意事项： 2.1、挡土墙计算一般有拆分计算和按 照米计算，类型主要有钢筋砼挡 土墙、毛石挡土墙和砖砌挡土墙 (

19、建议挡土墙计算需提供现场照片以便复核挡 土墙实际做法与图纸是否一致) 2.2、挡土墙如果遇到软基需要换填， 需要有相关支持资料或签证资料 1.毛石挡土墙：实际高差与设计图中挡 土墙参数表Ho不一时，体积须根据实 际高度计算。（不能直接采用设计图中挡土墙毛 石标准含量） 挡土墙大样图 36 案例：挡土墙工程，施工过程中应注意做好哪些资料收集(签认) 2. 常用计算规则及注意事项挡土墙工程2 【案例综述】 某某项目送审挡土墙结算资料时，挡墙选型 存在如下问题 挡土墙选型没按设计图纸选取； 工程过程施工中，项目改变设计图纸中对应的 挡墙大样，结算资料又没签认 【结果】 由于资料不完整，导致需项目重新

20、确认，造 成结算扯皮，耗时费力。 正确的做法如下： 案例挡土墙 A B C D A、B、C： 墙前土方设计标高 D:墙顶设计标高 37 2. 常用计算规则及注意事项挡土墙工程3 标注每段挡墙的墙顶 标高及墙底标高 将每段挡墙因设计标高 不同需选取不同型号的 分段编号及标注坐标 明确挡 墙剖面 图并标 注墙顶 标高、 墙底标 高及标 注原状 土方线 挡土墙工程，施工过程中应注意做好那些资料收集？ 挡墙平面图上应明确标注：各段对应的挡墙选型并有效签认： 挡墙实际竣工截面大样的有效签认； 挡墙原地面须实测并多方签认，以便挡墙土方结算；其他涉及造价签认。 38 2. 常用计算规则及注意事项电缆沟工程1

21、 1、电缆沟长度计算井边到井边，若计算井中心到井中心则需扣除电 缆沟经过井径长度（旧合同电缆沟单价含电缆井的除外） 2、强弱电缆井位于不同位置井净宽不同，具体详电缆井大样图设计 说明（通常乙方都会按照井径最大“单价最高”的电缆井报） 3、宅后电缆明沟一般分M1M3型，类型根据明沟两侧高差确定（通 常乙方会按照单价最高的M3型报） 4、强弱电缆沟平面图同一位置不同类型电缆沟，需分别计算两种电 缆沟长度(指的是强/弱电缆沟类型，非组合电缆沟类型) 5、电缆沟内若存在12热镀锌圆钢接地属安装计算内容，预埋角钢属 市政计算范围 6、路灯基础属安装计算范围，电表箱和电视集线箱基础属于市政计 算范围（电表

22、箱基础除了按位数分还需注意区分带分线功能和不带分线功能） 39 案例：关于现场施工与竣工图不一致的案例 2. 常用计算规则及注意事项电缆沟工程2 【案例综述】 某总包结算，我部在审核时发现，电缆沟竣 工图大样要求架设50*50角钢支架，但施工单位 实际上并未按图施工此部分。 挡项目部没提供相关取消支架的情况说明； 区域初审时没核实情况，最后按竣工图多结角 钢支架造价。 【结果】 核减造价￥38万元，避免集团遭受损。 现场均未施工50*50角钢 40 2. 常用计算规则及注意事项分户围栏工程 1、分户围栏做法主要水泥预制砼围栏 和石材围栏，预制砼围栏一般在市 政计算，石材围栏一般划入园建计 算

23、2、水泥预制砼围栏类型根据围栏分布 位置两侧的高差确定 3、转角柱仅分布在起点，终点和转弯 处 4、分户围栏经过电表箱，电视箱处围 栏的做法需要注意（一般乙方也较容易忽 视该位置做法） 分户围栏经过电表箱平面图 41 2. 常用计算规则及注意事项围墙工程1 2.围墙现场施工常出现实际做法与设计 要求不一致（比如砖砌围墙设计要求两面贴石材、 两面喷涂料和两面贴纸皮砖的、围墙施工在挡土墙上 面的；很多情况下，围墙一面在小区内一面在小区外， 小区外的那面做法施工方往往会偷工减料） 1.永久性围墙做法一般有标准图集做法 围墙一围墙五（具体做法详围墙标准图集） 围墙（一）立面图 3.围墙顶部的4铁丝刺篱

24、换成造价较低 的1:2.5水泥砂浆压顶（嵌玻璃碎片） 42 案例：未按图审核结算 2. 常用计算规则及注意事项围墙工程2 【案例综述】 1、某区域送审某工程结算：送审竣工图围墙(二) 为清水砖墙（不需贴纸皮砖），施工单位送 审及区域审核结算有计算围墙二面层纸皮砖 工程量及造价, 区域项目电话明确现场围墙二 实际施工完成纸皮砖贴面。 2、在没有设计变更等完整手续的情况下，应按设 计图进行结算，施工单位不按图施工，应由 施工单位自行承担责任，最终核减围墙（二） 纸皮砖造价约6.6万元。 3、项目未严格要求施工单位按图施工；区域造价 审核结算时未严格按图审核结算 附图显示围墙二为清水 砖墙，不需贴纸

25、皮砖 43 2. 常用计算规则及注意事项园建工程 2.竣工图审核时若出现园建成品类(如： 汀步、花钵等)需特别注意，因为集团一般 由项目采购，若为施工单位采购需注意 与项目核实 1.泳池等大面积园建工程土方均不适用园 建土方单价，需按市政工程土方单价计算 大面积园建工程土方均不适用园建单价 3. 平台、园路等砼模板，工程量需扣减 交接位、靠已有建筑物结构一侧的模板 44 3. 结算范围案例分享 某碧桂园F2区高层住宅总承包工程结算审核，发现该结算范围内有 专业分包和重复结算的情况，项目部核实后明确部分人行道和停车位现 场无施工并存在分包情况。经我部再次核实还发现部分侧石为项目重复 确认的情况。

26、最终核减造价约23万元。 未施工 项目部确认黄色部分人行道、停车位未施工项目部未明确范围线内存在无施工情况 案例1：结算范围前后矛盾与重复确认影响结算准确性的案例 45 3. 结算范围案例分享 F1区已结算定案路侧石部分 F2区结算重复报审部分 1、竣工范围对于结算造价审核至 关重要，请区域项目严格把关。 2、每一份工程均存在前后衔接， 市政工程交界面常常较为复杂， 在结算中做好调阅已结算合同、 了解现场实际情况、复查过程 资料尤为重要。 结算办法为何规定：结算资料必须由集团内 部部门送审？ （避免乙方送审，擅自修改竣工图） 案例8 按竣工图1#计算 面积为41m2 按竣工图2#计算面 积为4

27、0.8m2 【背景】 某项目，施工单位报送监理、项目部审核签 认竣工图后，项目部为图方便，由施工单位送审 竣工结算资料，施工方再次重新在项目部已经签 认的竣工图上标注上有利于其结算的数据（如右 图所示） 在结算审核中，我部发现与施工图有重大出 入，要求项目部进一步核实，才发现施工方擅自 修改竣工图 4、结算资料应按程序报送案例分享 结算办法为何规定：结算资料必须由集团内部部门送审？（避免乙方送审，擅自修改竣工图）案例9 项目核实后实际 的工程量 【背景】后来经项目部核实的工程量 对比发现（如右图） ：施工方修改 竣工图所增加的工程量比实际施工 的高达4倍多。 【经验总结、吸取教训】严格按集团 结算办法执行，由内部送审结算资 料，规避结算风险 4、结算资料应按程序报送案例分享