房地产开发工程成本控制精细化管理培训课程（97页）.pdf

1、1 1 房地产开发房地产开发 工程成本控制精细化管理工程成本控制精细化管理 孙 跃孙 跃 首席讲师 钱塘房产集团副总 资深房地产工程管理专家 2 2 第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理第一章房地产开发工程成本管理任务、管理 理念和组织分工理念和组织分工理念和组织分工理念和组织分工 1 1、新形势下房地产开发工程成本管理的、新形势下房地产开发工程成本管理的 新任务。新任务。 2 2、工程成本管理中的管理理念介绍。、工程成本管理中的管理理念介绍。 3 3、正确理解、正确理解“ “省钱省钱” ”和和“ “花钱花钱” ”

2、4 4、合理的工程成本控制的组织分工、合理的工程成本控制的组织分工 3 3 新形势下房地产开发工程成本管理的新任务新形势下房地产开发工程成本管理的新任务 随着国家宏观调控的力度不断加大随着国家宏观调控的力度不断加大, ,尤其在房地产领域尤其在房地产领域, ,“ “国六条国六条” ”的出的出 现，造成房地产市场已从现，造成房地产市场已从“ “买方市场买方市场” ”向向“ “卖方市场的转变卖方市场的转变” ”。房地产市。房地产市 场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低场整个形式不容乐观，由于竞争的加剧，使房地产市场由过去的低 投入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在投

3、入高产出向高成本低收益的方向发展。例如，我公司在20002000年开年开 发的某住宅项目，当时工程建设成本为发的某住宅项目，当时工程建设成本为15001500元元/ /平方米，土地成本为平方米，土地成本为 350350元元/ /平方米（销售面积），楼盘住宅均价为平方米（销售面积），楼盘住宅均价为35003500元元/ /平方米，商品平方米，商品 均价为均价为80008000元元/ /平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交平方米，该项目开发一年后即全部销售完，两年后交 付使用，利润在付使用，利润在70007000万元以上；而我公司在杭州万元以上；而我公司在杭州20062006年开发某住宅

4、年开发某住宅 项目，经过测算土地成本为项目，经过测算土地成本为50005000元元/ /平方米，工程建设成本为平方米，工程建设成本为33003300 平方米，开盘价为平方米，开盘价为90009000元元/ /平方米，利润较低。平方米，利润较低。 为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了为此，由于形势发生了变化，原先不太计较的工程建设成本变成了 关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限关注的重点，如何保证销售品质的前提下控制建设成本，如何在限 定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新定建设成本下降低成本、挖掘效益是我们开发商管理部门面对的新

5、问题。问题。 4 4 5 5 工程成本管理中的管理新理念介绍工程成本管理中的管理新理念介绍 传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据传统的工程管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据 最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的 成本管理方法存在：（成本管理方法存在：（1 1）被动式控制成本（）被动式控制成本（2 2）采取过程或事后）采取过程或事后 控制成本方法（控制成本方法（3 3）没有系统对成本进行控制。造成的结果是）没有系统对成本进行控制。造成的结果是“ “结结 算超预算、预算超概算、概算超估算算超

6、预算、预算超概算、概算超估算” ”的现象比较普遍，上述管理的现象比较普遍，上述管理 的误差往往在的误差往往在20%20%以上。以上。 新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理新的工程成本管理的理念为：工程成本管理是一项科学系统管理 工程，采用工程，采用“ “全过程全过程” ”成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建 设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行设各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行 各环节做重点控制，并贯彻各环节做重点控制，并贯彻“ “精细化精细化” ”管理的理念，采纳有效实现管理的理念，采纳有效

7、实现 “ “防三超防三超” ”现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体现象，并为项目建设争取更大的效益。新的管理理念体 现了现了“ “系统控制系统控制” ”、“ “全过程控制全过程控制” ”、“ “预防控制为主预防控制为主” ”及及“ “精细化精细化” ”管理管理 的特点。的特点。 6 6 正确理解正确理解“ “省钱省钱” ”和和“ “花钱花钱” ” 俗话说俗话说“ “君子生财，取之有道君子生财，取之有道” ”，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为，房产开发商，应该遵循此道。由于市场竞争的激烈，为 取得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发取

8、得高利润，出现了各种违规和欺诈行为，即损害了广大业主的利益，又影响了开发 商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握商的声誉。为做一个可持久发展的开发商，应该正确把握“ “花钱花钱” ”、“ “省钱省钱” ”的尺度，否则的尺度，否则 会带来较大的麻烦。会带来较大的麻烦。 可以省钱的地方为：可以省钱的地方为： （1 1）杜绝不合理的设计浪费。）杜绝不合理的设计浪费。 （2 2）理性地进行市场定位，避免过高的配置。）理性地进行市场定位，避免过高的配置。 （3 3）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象。）根据发包市场行情，科学合理地确定中标价，杜绝招标中标价过高现象

9、。 ? ? 应该花钱的地方为：应该花钱的地方为： （1 1）设计费和监理费，不能太扣。）设计费和监理费，不能太扣。 （2 2）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。）项目的配置应该符合国家政策基本要求，如人防、节能设置，否则会影响验收。 （3 3）外立面用材，涉及公司形象的地方。）外立面用材，涉及公司形象的地方。 （4 4）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。）售楼处、样板房，涉及销售形象，需要投入。 （5 5）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。）涉及结构安全、环保、卫生等，应该慎重考虑省钱。 （6 6）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外

10、墙门窗工程、防水工程。）容易产生质量投诉的部位和专业分包工作。如外墙门窗工程、防水工程。 7 7 合理的工程成本控制的组织分工合理的工程成本控制的组织分工 由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本由于工程成本管理是个系统工程，为此工程成本管理也不仅仅是成本 管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工 程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为： 项目定位营销部门 设计阶段 成本优化 设计部门 招标合同签订 现场签证把控 工程部

11、、 成本管理部 工程部 竣工结算 成本管理部 8 8 9 9 第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理第二章房地产成本管理“ “全过程全过程全过程全过程” ”管理的管理的管理的管理的 核心理念核心理念核心理念核心理念 项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行项目开发阶段的成本估算（根据扩初图纸进行 项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并项目估算，根据施工图纸进行项目的预算，并 确定目标成本基数）确定目标成本基数） 规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行规划设计阶段的成本优化（对各专业设计进行 优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，优优化，较少不合理的投入，杜绝设计浪费，

12、优 化设计创造效益）化设计创造效益） 工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同工程实施阶段的成本控制（招投标管理、合同 管理、现场签证管理）管理、现场签证管理） 项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算项目实施后的成本控制（竣工结算、根据结算 编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技编制竣工项目成本控制总结、积累各项经济技 术参数、进而制定企业成本控制定额）术参数、进而制定企业成本控制定额） 1010 75% 20% 5% 项目设计招标合同签定现场签证 全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制管理的依据和着眼点 1111 全过程控制管理的依据和着眼点全过程控制管理的依据和着眼点 根据各阶段对项目

13、造价影响程度，通过统计发现：根据各阶段对项目造价影响程度，通过统计发现： 项目设计阶段对项目成本影响占了项目设计阶段对项目成本影响占了75%75%，项目招，项目招 标和合同签定可影响造价为标和合同签定可影响造价为15%,15%,现场签证和结算现场签证和结算 审计影响造价的审计影响造价的5%5%。 因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置因此我们将设计阶段的成本控制放在第一位置 （投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次（投入的精力较少）；将招标和合同签订放在次 要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。要位置，将现场签证和结算审计也不放过处理。 1212 第三章房地产开发工程成本管理第三章房地

14、产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理第三章房地产开发工程成本管理“ “精细化管理精细化管理精细化管理精细化管理” ”八大八大八大八大 环节介绍环节介绍环节介绍环节介绍 工程目标成本的制订、支解与落实工程目标成本的制订、支解与落实 产品营销定位下的设计定位和材料选用产品营销定位下的设计定位和材料选用 设计阶段的成本优化设计阶段的成本优化 招标管理及工程量清单招标招标管理及工程量清单招标 合同管理的控制合同管理的控制 甲供材料和甲定材料管理方法和要领甲供材料和甲定材料管理方法和要领 现场签证与设计变更管理现场签证与设计变更管理 工程成本数据库的建立工程成本数据库的建立 1313 第四章工

15、程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实第四章工程目标成本的制定、支解与落实 （NO.1)NO.1) 成本目标的制定成本目标的制定-主要过程主要过程 成本目标的制定成本目标的制定-工作案例工作案例 成本目标的支解成本目标的支解-分解是为了落实分解是为了落实 1414 公司的公司的“ “目标成本目标成本” ”如何提出如何提出 营销部制定产品定位及相对应的价格定位；营销部制定产品定位及相对应的价格定位； 成本部制定成本部制定各地区成本基价表各地区成本基价表- -即项目目标成本。即项目目标成本。 设计部控制目标成本的偏差率设计部控制目标成本

16、的偏差率 目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。 目标成本应具有一定的动态性。目标成本应具有一定的动态性。 哈佛大学的教授罗宾哈佛大学的教授罗宾 库帕尔库帕尔 我们的公司总是先设计好图我们的公司总是先设计好图 纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这纸和模型，再计算被设计产品的代价，然后看看能否以这 个价格水平卖出该项产品个价格水平卖出该项产品 ，而日本公司却将这种程序完，而日本公司却将这种程序完 全颠倒过来，即全颠倒过来，即 将某种新产品的成本或售价将某种新产品的成本或售价 定为定为X X元，然后回头去努力实现这一目

17、标元，然后回头去努力实现这一目标 。 1515 成本目标的制定成本目标的制定-主要过程主要过程 1616 成本目标的制定成本目标的制定-工作案例工作案例 测算测算. .xlsxls房地预算表房地预算表. .xlsxls 1717 成本目标的支解成本目标的支解-分解是为了落实分解是为了落实 ? ? 目标成本支解的目的：目标成本支解的目的： （）成本的动态控制（）成本的动态控制 要求：要求：要求：要求：对每一项成本发生和变化能即时掌握、分析偏差，强调及时性、与实发生成本的对应性对每一项成本发生和变化能即时掌握、分析偏差，强调及时性、与实发生成本的对应性 甲方实际成本的发生合同、变更签证、结算甲方实

18、际成本的发生合同、变更签证、结算 实发生成本的核算对象各分判工程和采购材料实发生成本的核算对象各分判工程和采购材料 成本目标合同计划成本目标合同计划 （）成本合理性判断（）成本合理性判断 成本管理两大内容：合理确定与有效控制成本管理两大内容：合理确定与有效控制 成本决定因素：产品、市场成本决定因素：产品、市场 成本合理性判断依据：经验基础上的修正成本合理性判断依据：经验基础上的修正 两方面的修正：产品差异、市场变化两方面的修正：产品差异、市场变化 成本目标成本目标产品构成产品构成 （）成本管理责任考核。（）成本管理责任考核。 实现全员管理的办法：责任制实现全员管理的办法：责任制 两类成本责任：

19、自发生成本、所监管成本两类成本责任：自发生成本、所监管成本 责任成本体系：责任分配与考核办法责任成本体系：责任分配与考核办法 成本责任的落实：如何分解责任，就应如何和分解成本目标成本责任的落实：如何分解责任，就应如何和分解成本目标 成本目标考核对象、内容、标准成本目标考核对象、内容、标准 1818 目标成本支解的意义目标成本支解的意义 建筑产品成本构成复杂性的要求建筑产品成本构成复杂性的要求 集腋成裘需要从细项上控制集腋成裘需要从细项上控制 费用发生的方式决定成本分解的方式区费用发生的方式决定成本分解的方式区 别于乙方发生方式：时间上、空间上别于乙方发生方式：时间上、空间上 1919 目标成本

20、支解的方式目标成本支解的方式 ? ? 支解的方式：支解的方式： （）根据甲方合同计划内容分解（总目标分解为每个合同目标）（）根据甲方合同计划内容分解（总目标分解为每个合同目标） 分解依据：甲方的分判与采购计划分解依据：甲方的分判与采购计划 分解内容：总目标分解为每个合同项的目标分解内容：总目标分解为每个合同项的目标 分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完分解时间：发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完 成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围分解）成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围分解） 一级计划：项目发展计划总纲领一级计划：项目发展计划总纲领 二级计划

21、：运作实施计划控制设计管理：出图计划、定样计划合约二级计划：运作实施计划控制设计管理：出图计划、定样计划合约 管理：考察计划、招标、签约计划项目管理：队伍、材料进场计划成管理：考察计划、招标、签约计划项目管理：队伍、材料进场计划成 本控制：目标、标底、结算编制计划本控制：目标、标底、结算编制计划 三级计划：施工进度计划实施三级计划：施工进度计划实施 2020 （）根据项目实体分解（总目标分解为分（）根据项目实体分解（总目标分解为分 部分项工程目标）部分项工程目标） 分解依据：项目建设内容（设计图纸及说分解依据：项目建设内容（设计图纸及说 明）明） 分解内容：总目标分解为分部分项工程目分解内容：

22、总目标分解为分部分项工程目 标；包括功能组件的划分（专业与分项工标；包括功能组件的划分（专业与分项工 程的划分），可细到分栋分层分构件；程的划分），可细到分栋分层分构件； 分解时间：概算或预算完成后分解，招标分解时间：概算或预算完成后分解，招标 签约后及结算后对比分析签约后及结算后对比分析 2121 （）结合责任成本管理分解（总目标分解（）结合责任成本管理分解（总目标分解 为每个部分的成本管理目标）为每个部分的成本管理目标） 分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法 分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本

23、 管理指标管理指标, , 以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求 分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体分解时间：发展计划完成后即可确定责任，具体 数据在预算调整后固定数据在预算调整后固定 2222 按照考核责任分按照考核责任分 2323 目标成本支解套路目标成本支解套路 2424 目标分解容易产生的问题目标分解容易产生的问题 ? ? 容易产生的问题：混淆几种分解目的，导容易产生的问题：混淆几种分解目的，导 致几种分解方式的混淆。致几种分解方式的混淆。 混淆合同分类与成本分解混淆合同分类与成本分解 分解深度不统一分解深度不统一 实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容 如

24、何与成本管理软件结合使用，解决标准如何与成本管理软件结合使用，解决标准 化与项目特性之间的矛盾。化与项目特性之间的矛盾。 2525 第五章节产品营销定位下的设计定位和材料选用第五章节产品营销定位下的设计定位和材料选用 (NO.2)(NO.2) 选材用料程序化选材用料程序化选材用料程序化选材用料程序化 ： 1 1、 营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在营销部门提出项目的竞争对手楼盘或楼盘所在 地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材

25、用料档次。 某园项目土建选材用料标准 地的同档次楼盘，分析客户敏感点选材用料档次。 某园项目土建选材用料标准某园项目土建选材用料标准某园项目土建选材用料标准.doc.doc 2 2 、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准， 案例详见。案例详见。案例详见。建造标准案例案例详见。建造标准案例建造标准案例建造标准案例. .pdfpdf 3 3 、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项、根据

26、项目选材用料标准，确定项目各分部分项 的技术标准。的技术标准。的技术标准。的技术标准。 4 4 、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各 部品质量档次。部品质量档次。部品质量档次。部品质量档次。 2626 第六章项目定位设计阶段成本优化及控制第六章项目定位设计阶段成本优化及控制 (NO.3)(NO.3) 项目定位论证阶段的成本控制项目定位论证阶段的成本控制 规划设计阶段成本控制的内容规划设计阶段成本控制的内容 建筑设计管理中的成本控制因素建筑设计管理中的成本控制因素

27、建筑设计方面的优化内容（案例）建筑设计方面的优化内容（案例） 结构设计方面的优化的内容（案例）结构设计方面的优化的内容（案例） 设备设计方面的优化的内容（简单案例）设备设计方面的优化的内容（简单案例） 景观设计方面的优化内容景观设计方面的优化内容 深化设计带来的好处深化设计带来的好处( (门窗案例门窗案例) ) 限额设计的作用和应用限额设计的作用和应用 设计阶段优化成本其他途径设计阶段优化成本其他途径 2727 项目定位论证阶段的成本控制项目定位论证阶段的成本控制 项目论证阶段：项目论证阶段： 1.1.为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分

28、析， 可最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。可最大限度地控制因投资失误引发的成本增加。 2.2.为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点，为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点， 如适当提高容积率，降低土地成本。如适当提高容积率，降低土地成本。 关注以下风险关注以下风险: : A)A)项目法律风险；项目法律风险； b)b)拆迁风险；拆迁风险； c)c)高压线风险；高压线风险； d)d)地下管线风险；地下管线风险； e)e)地下埋藏物风险；地下埋藏物风险； f) f)工程地质条件风险等工程地质条件风险等 2828 项目定位优化关注点项目定位优化关注点 满足公司项目收益最大化，争

29、取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规满足公司项目收益最大化，争取有利的规 划要点。划要点。划要点。划要点。 例如：例如：例如：例如： 争取有利的规划要点，如适当提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积争取有利的规划要点，如适当提高容积 率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。率，降低土地成本。 在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的在有利于商业的地方适当提高商业面积的 比例；比例；比例；比例； 2929 规划设计阶段成本控制的内容

30、规划设计阶段成本控制的内容 优化思路：优化思路： （1 1）政策方面：对国家规范、政策以及当地政府政策的）政策方面：对国家规范、政策以及当地政府政策的 把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策把控，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策 上，为公司争取利益，节约成本。（规划指标的争取、人上，为公司争取利益，节约成本。（规划指标的争取、人 防、消防、配套）防、消防、配套）人防车库人防车库. .dwgdwg （2 2）技术方面：从技术管理层面，把好规划、设计关，）技术方面：从技术管理层面，把好规划、设计关， 降低项目各项工程的实际工程量，以便从源头控制成本。降低项目各项工程的实际工程量

31、，以便从源头控制成本。 规划设计应该优化或控制成本的内容：规划设计应该优化或控制成本的内容： （1 1）调整物业类型）调整物业类型 （2 2）参与调整容积率，从而达到调整土地成本的目的。）参与调整容积率，从而达到调整土地成本的目的。 （3 3）政府协商，退红线、平面布局等要求，在政府主管）政府协商，退红线、平面布局等要求，在政府主管 部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。部门的支持下，尽可能提升地块的使用价值。 （4 4）消防、人防及市政配套的有利设置条件争取。）消防、人防及市政配套的有利设置条件争取。 3030 建筑设计管理中的成本控制因素建筑设计管理中的成本控制因素 设计阶段成本控制的关

32、键因素设计阶段成本控制的关键因素: : 设计管理和技术管理两大因素设计管理和技术管理两大因素 （一）设计管理（一）设计管理 1 1、提高全员成本意识、提高全员成本意识 （1 1）部门间密切协作）部门间密切协作 （2 2）明确结构工程师职责）明确结构工程师职责 2 2、加强对设计公司的管理与协调、加强对设计公司的管理与协调 （1 1）设计单位的选择与合同管理）设计单位的选择与合同管理 （2 2）项目攻关）项目攻关 （3 3）做好与设计人员的沟通）做好与设计人员的沟通 （4 4）落实奖惩措施）落实奖惩措施 （5 5）开展设计公司间的交流与竞争）开展设计公司间的交流与竞争 3131 设计成本对于一个

33、项目整体而言，只是其中很小的设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的 一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出 图质量的好坏以及设计配合的积极程度而给项目整体工图质量的好坏以及设计配合的积极程度而给项目整体工 程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应 主要依据其设计水平而非收费的高低。主要依据其设计水平而非收费的高低。 在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择 尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质尤为重要。

34、主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质 量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要 设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。 在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、 控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从 项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。 3232 3 3、建立管理程序与制度、建立管理程序与制度 （1 1）完善甲方

35、设计标准）完善甲方设计标准项目设计管理阶段项目设计管理阶段 实施方案成果标准实施方案成果标准.doc.doc （2 2）坚持设计全过程优化）坚持设计全过程优化 （3 3）建立专家会议评审制度）建立专家会议评审制度 （4 4）内部审核制度化）内部审核制度化 3333 ( (二二) )技术管理技术管理 1 1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确、建筑方案的选择设计前期方案一旦确 定，成本大势也基本确定。结构设计从方定，成本大势也基本确定。结构设计从方 案入手可以对项目总成本进行较大优化。案入手可以对项目总成本进行较大优化。 2 2、结构方案的选择、结构方案的选择 （1 1）结构型式的确定）结构型式的

36、确定 （2 2）桩基型式的确定）桩基型式的确定 3434 (3)(3)、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环 节是对技术指标的审核节是对技术指标的审核 （A A）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分 类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、 基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗 糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调 幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。幅系数、放

37、大系数等等是否有误，有无刻意放大。 （B B）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标 是否均衡，尽可能接近规范限值。是否均衡，尽可能接近规范限值。 3535 (4)(4)、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及、细部做法的控制与审查对细部做法的要求及 做法控制对造价的影响也非常大。做法控制对造价的影响也非常大。 （A A）级钢的应用由于级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以级钢强度高、延性好可以 明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制 较好的项目中广泛采用较好的项目中广泛采用 （B B）合理归并结构构件结构

38、平面及构件分类太少含）合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含 钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。 （C C）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的）细部大样做法的规范对设计高层项目中构件的 细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的 规范。规范。 3636 建筑设计方面的优化内容（案例）建筑设计方面的优化内容（案例） 优化的主要内容：优化的主要内容： （1 1）有计划性地增加不计容积率的建筑面积，从）有计划性地增加不计容积率的建筑面积，从 而间接降低地价。比如赠送低于而间接降低地价。比如赠送低于2.22.2

39、米以下的地下米以下的地下 室，送错层阳台，送入户花园，送顶层拟加楼板室，送错层阳台，送入户花园，送顶层拟加楼板 空间等这些做法在高地价地块非常有效空间等这些做法在高地价地块非常有效 （）适当增加不计地价的建筑面积，提升楼盘（）适当增加不计地价的建筑面积，提升楼盘 品质或留做改造之用品质或留做改造之用 （）对节能设计进行优化，增加需要设置节能（）对节能设计进行优化，增加需要设置节能 的部位的部位 3737 结构设计方面的优化的内容（案例）结构设计方面的优化的内容（案例） 结构设计优化的主要关注内容：结构设计优化的主要关注内容： （）基坑、边坡控制（）基坑、边坡控制 （）桩基选用的优化（试桩先行，

40、（）桩基选用的优化（试桩先行，XXXX项目桩项目桩 基）基）XXXX项目桩基工程总结项目桩基工程总结.doc.doc （）结构含钢量的控制（）结构含钢量的控制 （）上部结构选型的优化（）上部结构选型的优化 （）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用（）特殊部位的结构优化处理（屋顶绿化采用 轻质土壤）轻质土壤） （）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术，（）选用新钢、冷扎带肋钢筋等技术， 降低含钢量。降低含钢量。 3838 结构设计优化的案例结构设计优化的案例 3939 设备设计方面的优化的内容（简单案例）设备设计方面的优化的内容（简单案例） 设备方面优化关注点：设备方面优化关注点： （）覆土埋深与设备管

41、线的埋设（）覆土埋深与设备管线的埋设 （）地下室层高与设计管线的关系（）地下室层高与设计管线的关系（3.63.6米）米） （）设备参数以及设备型号的选用（）设备参数以及设备型号的选用 （）选用新技术、新设备的应用。如选用（）选用新技术、新设备的应用。如选用 无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节无机房或小机房电梯（节约共摊面积及节 能）能） 4040 景观设计优化内容景观设计优化内容 优化内容：优化内容： 1 1、土方造型的合理性、土方造型的合理性 2 2、水景的合理布置、水景的合理布置 3 3、大乔木的慎选、大乔木的慎选 4 4、雕塑品的限制、雕塑品的限制 5 5、硬质铺装和木制平台的优化、硬

42、质铺装和木制平台的优化 4141 景观工程设计优化案例景观工程设计优化案例 4242 前提条件前提条件 建造成本要求建造成本要求 环境目标成本：环境目标成本：1390.451390.45（万元）（万元） 营销要求：主要景观区域主题化，其小景观设计营销要求：主要景观区域主题化，其小景观设计 围绕主题进行；注重设施的可参与性。围绕主题进行；注重设施的可参与性。 项目部要求：材质选择的本地化和施工工艺的可项目部要求：材质选择的本地化和施工工艺的可 行性行性 物业公司要求：安全、便于管理，后期使用、养物业公司要求：安全、便于管理，后期使用、养 护成本低护成本低 4343 目标成本控制计划目标成本控制计

43、划 4444 成本控制计划成本控制计划 4545 成本估算成本估算 方案核算得出成本差异方案核算得出成本差异 目标成本：目标成本：1390.451390.45（万元）（万元） 现成本总价：现成本总价：1505.80911505.8091（万元）（万元） 超过目标成本：超过目标成本：115.3591115.3591（万元）（万元） 4646 设计成本优化过程设计成本优化过程 成本控制计划成本控制计划 1 1、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造 价为：价为：275275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠万，我们将景观集中的区域（洋房

44、轴线、叠翠 公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物 8585元元/ /平米，宅间参照一、二期的平米，宅间参照一、二期的6060元元/ /平平 米，这样可调减成本约米，这样可调减成本约2020万。万。 2 2、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按5 5瓦瓦/ /平平 米的标准，可减少米的标准，可减少1/31/3，此处可调减成本约，此处可调减成本约3030万。（该部万。（该部 分总造价为分总造价为134134万，其中灯具万，其中灯具9898万，可减少灯具将其总万，可减少灯具将其总 价控制在价

45、控制在7070万以内）万以内） 4747 设计成本优化过程设计成本优化过程 3 3、硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场、硬质景观成本控制根据设计部意见取消了宅间广场4 4 处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约处，简化了一些宅间道路（减少硬地面积约11001100平米，调平米，调 减减2020万），用其他景观元素替代了构筑物万），用其他景观元素替代了构筑物3 3处（调减约处（调减约7 7 万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约5 5万），万）， 更换了部分材质（调减约更换了部分材质（调减约1010万），合计调减万），合计调减4242万。万

46、。 4 4、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动 喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约1515万。（设万。（设 计中自动灌溉喷头计中自动灌溉喷头162162处，价格约处，价格约10001000元元/ /处）处） 5 5、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将 叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石 雕），可调减成本约雕），可调减成本约5 5万元。万元。 4848 成本优化结果成

47、本优化结果 合计调减成本：合计调减成本：112112万调整后还超过目标成万调整后还超过目标成 本：本：3.35913.3591万万 4949 深化设计在控制成本上的好处深化设计在控制成本上的好处 深化设计深化设计: :是指一些专业性强的分部分项工程进行是指一些专业性强的分部分项工程进行 的施工图级的设计。（如铝合金窗、幕墙、干挂的施工图级的设计。（如铝合金窗、幕墙、干挂 花岗岩等）花岗岩等） 深化设计带来好处深化设计带来好处: :（1 1）通过深化设计，可以避）通过深化设计，可以避 免不合理的浪费（免不合理的浪费（2 2）可以通过深化，优化方案。）可以通过深化，优化方案。 （3 3）通过深化，

48、可以搞清楚结点作法和副材，有）通过深化，可以搞清楚结点作法和副材，有 利于招标。（利于招标。（4 4）通过深化，可以划清与其他工种）通过深化，可以划清与其他工种 的界面，避免招标形成真空。（的界面，避免招标形成真空。（5 5）有利于质量控）有利于质量控 制。制。 案例：案例：1#ALUK1#ALUK门窗大样（门窗大样（2006.7.182006.7.18）. .dwgdwg 5050 限额设计限额设计 限额设计的定义限额设计的定义: :根据已制定的目标成本控制计划或根据根据已制定的目标成本控制计划或根据 以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，给设计单位以往项目的数据积累，对即将进行专项设计，

49、给设计单位 一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过一个控制造价的经济指标，要求设计的工程概算不能超过 委托的限额。委托的限额。 限额设计的管理限额设计的管理: : 过程控制：（）首先根据项目的营销定位分析确定设计过程控制：（）首先根据项目的营销定位分析确定设计 的定位。（）根据设计定位，根据以往工程的经验确定的定位。（）根据设计定位，根据以往工程的经验确定 制定设计的目标值。（）设计单位拿出扩初设计和概算制定设计的目标值。（）设计单位拿出扩初设计和概算 后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。（）根后，甲方对图纸进行内审，并对设计进行修正。（）根 据双方互动认可，最终出施工图纸。

50、据双方互动认可，最终出施工图纸。 有效的适用范围：比较有效应用的设计为受材料、设备价有效的适用范围：比较有效应用的设计为受材料、设备价 格幅度变化大的工程。如室内高级装修、外立面装修和景格幅度变化大的工程。如室内高级装修、外立面装修和景 观工程设计、设备专业等。观工程设计、设备专业等。 5151 设计阶段优化成本其他途径设计阶段优化成本其他途径 （1 1）设计变更签证率控制：据统计国内公司由设计失误）设计变更签证率控制：据统计国内公司由设计失误 所带来各项目设计变更占总建造成本的所带来各项目设计变更占总建造成本的3 3- -1010，其中重复，其中重复 性错误占相当比例。性错误占相当比例。?根