标杆房地产集团关键成本项目管理控制指标规范（120页）.PDF

1、目 录 目 录 第一章、总则 第一章、总则 第二章、成本控制限额指标 第二章、成本控制限额指标 （一）综合限额指标准标表 （二）钢筋及混凝土设计限额指标表 （三）钢筋及混凝土设计限额指标的应用说明 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 （一）设计阶段控制规范 （二）采购阶段控制规范 （三）工程阶段控制规范 第四章、反馈与检查表 第四章、反馈与检查表 （一）成本控制限额指标核查记录表 （二）关键成本项目系统控制规范核查记录表 （三）限额指标审批单（技术指标） （四）限额指标审批单（经济指标） 第一章 总第一章 总 则则 第一条第一条 背景 背景 为提升恒大

2、集团成本控制的综合能力，扭转集团经营面临的缺乏发展成本竞争力的局面，落实成本控制重心向 中前期转移的战略部署，结合集团实际情况，特制定恒大集团建造成本系统控制规范 （2011 年 8 月第一版） （以 下简称为本规范）。 本规范分为总则、成本控制限额指标、关键成本项目系统控制规范一览表、反馈与检查表共 四个部分。 第二条第二条 编制原则编制原则 一、系统性原则：规范编制重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手 法，确保品质与成本双优，防止认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利 局面； 二、渐进性原则：本规范优先对典型的、影响可售

3、面积单位成本最大的、对产品品质无明显影响的、关联多专 业的关键性业务类别进行规范。此外，对若干业务设定观察项，待充分实践及仔细论证后编入后续修订版本； 三、强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行本规范，集团人力资源部通过考试、考 核等手段确保本规范在全集团规定范围内不留盲点。 第三条第三条 编制依据编制依据 本规范编制以 2011 年 6 月 17 日集团成本管控大会的会议精神为指导，以会议中惠州等十个分公司对成本控制 思想的独到见解和论述为基础，同时参考东莞分公司产品设计经济型管理办法、深圳分公司关于主体工程成 本控制工作指引和成本控制规范第一版、恒大集团综合设计限额指标

4、 2011 版、恒大集团钢筋及砼设 计限额指标 2011 版管理理念、行业先进数据及集团现有数据，由集团成本管理部及设计公司牵头，充分调动集 团及各分公司相关职能部门广大同事积极参与，集思广益、充分研讨、严谨推导、整理编制而成. 第四条第四条 管理实施 管理实施 一、本规范印刷成册，设计、采购、工程、成本各职能部门员工需人手一份，作为工作指引手册。 二、公司不定期组织员工进行建造成本系统控制规范宣讲及考试，确保控制手段的贯彻落实。 三、本规范落实责任部门为分公司设计、采购、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施工图设计及审核、 招标文件审核、合同会签、现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实；

5、 四、本规范的监督和核实责任部门为分公司成本管理部，集团成本管理部对本规范的落实进行定期（季度）或 不定期的核查，对严重违反本规范有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处 分。 第五条第五条 集团总部及各下属地产公司必须严格执行本规范，集团成本管理部在执行过程中随时收集各分公司 反馈的意见和建议，为建造成本系统控制规范下一版本的修订工作提供支持。 第六条第六条 本规范由集团成本管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及各下属地产公司的成本管控工作。 别墅住宅及公寓别墅住宅及公寓 1-75% 1、售建比率为：可售面积/总建筑面积； 2、可售面积包括：住宅(含底商)、

6、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积； 3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、 设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。 4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽； 主体概念设 计（方案评 审会） AA 2-27%25% 1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积； 2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积： 上述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。 主体概念设 计（方案评 审会） BA 3-10%18% 1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积； 2、赠送面积范围及计算办法：

7、阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸 窗、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计 。 3、高地价项目可适当调高。 主体概念设 计（方案评 审会） AA -500500 -10001000 -20002000 无人防地下室-3233AA 人防面积占1/4-1/3 （含） -3435AA 人防面积占1/3-1/2 （含） -3636AA 人防面积占1/2以上-3838AA 架空层层高-4.5/5（含局部转换）扣除覆土厚度AA 地下室车库层高-2.8 3.8/3.3(无梁带柱 帽)/3.5(无梁无柱帽) 考虑机械停车位层高可放宽；如果地下室做商业用途时，层高可适

8、当放宽。AA 超高档-3.0AA 高档-2.9AA 中档-2.9AA 铝含量（kg/）-6/8（断桥）5.5/7.5（断桥） 铝材含量为：理论重量/门窗面积； 本限额含量是按50（窗）/90（门）考虑的 CB 超高档-50（窗）/110（门）50（窗）/110（门）CB 高档-50（窗）/90（门）50（窗）/90（门）CB 中档-50（窗）/70（门）50（窗）/70（门）CB 核实审批点核实审批点 4 铝材 铝材截面宽度 档次 调整系 数 档次 调整系 数 标准层层高 层高(m) 项目名称项目名称 窗地比率 地下室车位平均面积 （/个） 会所面积 （m2） 总建筑面积5万10万（含） 总建

9、筑面积10万20万（含） 户型赠送比率 5 总建筑面积20万以上 6 主体概念设 计（方案评 审会） 主体概念设 计（方案评 审会） 住宅类 指标说明 住宅类 指标说明 1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等 以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物 管用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施； 2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所； 3、会所不超过一个。 3.4（首层）/3.2（其余 层） 1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室 面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所

10、有地下室面积）； 2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划 要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积； 3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1/个；超过1/2时，车 位面积增加3/个； 4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3/个。 第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（一） AA 综合限额标准指标综合限额标准指标 主体概念设 计（方案评 审会） 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超限审批级 别 控制阶段 序 号 售建比率 别墅住宅及公寓 核实审批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 别墅住宅及公寓 核实审

11、批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 综合限额标准指标综合限额标准指标 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超高档-氟碳喷涂氟碳喷涂CB 高档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB 中档-粉末喷涂或电泳粉末喷涂或电泳CB 铝合金门窗（单玻） （元/M2） -345/440（断桥）330/425（断桥）CB 铝合金门窗（中空钢 化）（元/M2） -410/505（断桥）395/490（断桥）CB 铝合金门窗（中空low- E钢化）（元/M2） -505/600（断桥）490/585（断桥）CB 塑钢门窗（单玻）（元 /M2） -275225CB 塑钢门窗（

12、中空钢化） （元/M2） -340290CB 塑钢门窗（中空low-E 钢化）（元/M2） -435385CB -8585护窗栏杆按铝型材做法考虑；EB 超高档-25%（诺托、阿鲁克等）25%（诺托、阿鲁克等）CB 中高档-18%（合和、立兴、坚朗） 18%（合和、立兴、坚朗）CB 铝含量（kg/）-8.38.3CB 玻璃幕墙（元/M2）-720720EB 石材主材（元/M2）-300300 主体方案设 计 CB 骨架（kg/）-1212骨架按钢骨架考虑；石材规格按600*600考虑 专业深化设 计 CB 超高档-B 高档-2828EB 中档-2828EB 超高档-100（主材45）100（主

13、材45）EB 高档-80（主材30）80（主材30）EB 中档-70（主材25）70（主材25）EB 超高档-1800*270010001200*2300BB 高档-1400*270010001200*2300BB 中档-1400*27001000*2300BB 1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、 管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、坚朗等同档次产品配置； 2、本指标PVC价格按7050元/吨考虑，如PVC价格变动幅度超过5%则可调整价差，不 计其它任何费用，PVC价格以大连商品交易所期货收盘价为基准； 塔楼外墙面砖（元/M2） 规格尺寸（mm）

14、 外立面装 修 门洞尺寸 主体方案设 计 包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水，含水泥膏结合层及面砖损耗； 专业深化设 计 主体方案设 计 主体方案设 计 指标中的百分数为：五金件总价/门窗造价*100%；卧室、客厅门窗五金件与其他部 位铝合金门窗五金件作级差处理；公共部位门窗五金配件可降低一个档次，选用祥 盛等同类品牌 外墙涂料（元/M2）包干单价；不含外墙抹灰及外墙防水 幕墙 玻璃幕墙 商业裙楼 石材幕墙 1、单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、管理费、利润、税金等所有费用；五金 件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置； 2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差

15、 价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。玻璃按6mm(LOW- e)+12A+6mm考虑； 7 铝材表面处理 护窗栏杆（元/M2） 铝合金门 窗 塑钢门窗 （优先推 荐使用） 五金件及可选用品牌 外立面门 窗 8 9 1、门窗限额单价为：门窗价格/门窗面积，单价包括型材、玻璃、五金件、辅材、 管理费、利润、税金等所有费用；五金件按合和、立兴、坚朗等同档次产品配置； 2、本指标铝锭单价按15000元/吨考虑，如铝锭市场价变化超过5则可调型材差 价，不计其它任何费用，铝锭价以南海灵通现货价为准。 3、斜杠下的指标为断桥铝合金的指标。 4、同一项目有多种窗型应分别满足限额指标要求; 专业

16、深化设 计 别墅住宅及公寓 核实审批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 别墅住宅及公寓 核实审批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 综合限额标准指标综合限额标准指标 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超高档800650EB 高档650520EB 中档520520EB 超高档500500EB 高档220220EB 中档180180EB 超高档-木质防火门CB 高档-钢质防火门CB 中档-钢质防火门CB 超高档-550EB 高档-400EB 中档-400EB 超高档- 350（型钢+（6+0.76+6） 夹胶玻璃）或铁栏杆 350（型钢+（

17、6+0.76+6） 夹胶玻璃）或铁栏杆 EB 高档- 180（型钢）/310（型钢+ （5+0.76+5）夹胶玻璃） 或铁栏杆 180（型钢）/310（型钢+ （5+0.76+5）夹胶玻璃） 或铁栏杆 EB 中档-180（型钢）180（型钢）EB 超高档-160160EB 高档-160160EB 中档-160160EB 超高档-110110EB 高档-110110EB 中档-110110EB 超高档-250250EB 高档-180180EB 中档-180180EB 超高档-2500（硬装）EB 高档-2000（硬装）EB 中档-1500（硬装）EB 超高档-1500（硬装）EB 高档-1000

18、（硬装）EB 中档-800（硬装）EB 超高档-800（硬装） 包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积 为走道建筑面积； EB 高档-500（硬装） 1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘； 2、本指标地面按贴地砖、墙面按全贴砖、顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶； 3、指标中的面积为走道建筑面积； EB 中档-300（硬装） 1、包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘； 2、本指标地面按贴地砖、墙面及顶棚按刷乳胶漆考虑；不建议做吊顶； 3、指标中的面积为走道建筑面积； EB 门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五

19、金件费用，含门锁安装费但不含锁 材料费 公共部位 装修 包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积 为大堂建筑面积； 专业概念设 计 专业概念设 计 专业概念设 计 专业深化设 计 按甲乙丙级防火门综合考虑，含门框、门扇、防火视窗、闭门器、锁、合页等五金 配件 专业深化设 计 主体方案设 计 指标价为锁材料费，不含安装费, 包括墙面、地面、天棚、水电安装及灯饰；不含饰品、家私、窗帘；指标中的面积 为候梯厅建筑面积； 专业深化设 计 1、材料基价：扁钢4200元/吨； 钢材价格波动在5%以外时可调整材料价差，不计 其它费用； 2、栏杆限额指标按栏杆面积计算； 3、客

20、厅、卧室、阳台、露台栏杆如果做法与限额指标的做法不同，则不管选择何 种法，栏杆指标不得超过相应指标最高限额值，即：中档不得超过180元/,高档 不得超过310元/，超高档不得超过350元/。 专业深化设 计 标准层走道造价指标 （元/M2） 大堂造价指标 （元/M2） 栏杆 生活阳台栏杆（元/ ） 标准层候梯厅造价指标 （元/M2） 客厅卧室阳台露台栏杆 （元/） 门锁（元/套） 防火门 门框门扇（元/M2）入户门 13 价格（元/M2） 10 选型 11 12 多层普通楼梯栏杆（元 /） 消防楼梯栏杆（元/ ） 别墅住宅及公寓 核实审批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 别墅住宅

21、及公寓 核实审批点档次 调整系 数 项目名称 住宅类 指标说明 综合限额标准指标综合限额标准指标 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超限审批级 别 控制阶段 序 号 超高档450400EB 高档350320EB 中档300270EB 硬景：软景-35%:65%35%:65%面积比为：铺装平面面积/绿化平面面积；水景面积计入绿化面积 专业概念设 计 CB 11层及以下-1.75EA 1225层-2.0 26层以上，100米以下-2.5EA 智能化工程造价超高档-45元/（总建面指标）3500元/户EB 智能化工程造价高档-35元/（总建面指标）2500元/户EB 智能化工程造价中档-30元/（总

22、建面指标）1800元/户EB 说明： 一类区域二类区域 一级指标15%13% 二级指标30%28% 三级指标15%13% 1.项目档次界定：以片区正在销售的某一楼盘（该楼盘售价约为片区平均价）为典型样板，将本项目与典型样板对比并确定档次，档次确定原则为：超高档，售价片区典型样板房价130%；高档，片区典型样板房价110% 售价片区典型样 板房价130%；中档，片区典型样板房价90% 售价片区典型样板房价110%；利润率目标销售净利润率，一律按降一档次定位；如片区楼盘均为高档或超高档，则直接参照其标准；我司现有开发楼盘均为高档。 15 主体方案设 计（方案评 审会） 室外环境工程 5、核实审批点

23、说明：A-方案与目标成本会签，B-主体施工图出图审核，C-分包施工图出图审核，D-总、分包招标清单审批，E-评标、定标审批；超限审批级别说明：A-运营总裁，B-集团成本高管。 销售净利率 30% 内含报酬率 含闭路监控、可视对讲、门禁、保安巡更、周界报警、防雷接地及UPS系统、背景 音乐、停车场控制系统；不含停车道闸设施。 智能化工程 电梯梯速：（m/s） 基准值 2.调整系数取值：净利润率目标销售净利润率，调整系数取0.9；售价8000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1；8000元售价12000元，且净利润率目标销售净利润率，调整系数取1.05；售价12000元，且 净利润率目标销

24、售净利润率，调整系数取1.1； 专业概念设 计 14 15% 销售毛利率 3.限额指标按调整系数调整后净利润率需满足目标销售净利润率要求； 1、室外环境面积为室外园林建筑及绿化面积（用地面积-建筑覆盖面积），若架空 层、屋顶花园、红线外市政作为园林建筑及绿化区域，则并入室外环境面积； 2、造价指标为：室外环境造价/室外环境面积；（含园林建筑铺装及装饰面层、种 植土、园林绿化、围墙、大门、道路铺装、雕塑小品、水景工程及设备、水电安 装；不含园林建筑及道路基层） 造价指标（元/M2） 4.目标利润率附表： 说明：说明：第一类地区包括目前我国主要三个发达经济带的一线城市及部分二线城市；第二类地区 包

25、括三个发达经济带的不属于第一类地区的部分二线城市及三个发达经济区外的省会城市；第 三类区域包括除第一、第二类区域外的其他城市。在我国目前经济发展的状态下，内含报酬率 二级应当比一级降低1-2%，三级应当比一级降低3-5%； 16 15% 投资测算指标 北京 上海、 沈阳 深圳、珠 海、广州 、成都 无锡、江阴 、惠州、东 莞、长沙 北京 上海、 沈阳 深圳、珠 海、广州 、成都 无锡、江 阴、惠州 、东莞、 长沙 上部结构464438370.360.360.360.36 独栋自带全埋地下室1051051001000.800.800.800.80 上部结构484539380.380.380.38

26、0.38 独栋自带全埋地下室1151151101100.800.800.800.80 上部结构494741400.400.400.400.40 独栋自带全埋地下室10010095950.800.800.800.80 上部结构514943420.420.420.420.42 独栋自带全埋地下室959590900.800.800.800.80 高层住宅及公寓(建筑高度60M)上部结构514842400.390.390.380.38 高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构565344420.390.390.390.39 高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构615748450.40

27、0.400.390.39 一层地下室1551501451401.201.201.151.15 二层及二层以上地下室1451401351301.051.051.001.00 说明： 1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。 2、2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预 埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。 3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S

28、3+S4 S1= 建筑面积（不含架空层面积） S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等 上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。 S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额指标低0.11m/。 4、4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。 5

29、、5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。 6、6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。 7、7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。 8、8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝 土指标约0.20-0.40 m3/m2。 9、9、当高层主楼的首层面积超过地下室

30、单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。 10、10、当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2；当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。 别墅、双拼、TOWNHOUSE 小高层住宅及公寓（7层建筑层数12 层） 普通多层住宅及公寓(7层或20m及以下) 花园洋房 连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分 6级人防地下室） 各地区含钢量限额指标（kg/m2)各地区砼含量限额指标（m3/m2) (核实点为总包招标清单审批) 第二章、成本控制限额指标（二） 钢筋及混凝土设计限额指标 第二章、成本控制限额指标（二） 钢筋

31、及混凝土设计限额指标 建筑类型结构部分 第二章、成本控制限额指标（三） 钢筋及砼设计限额指标的应用说明 一、指导思想： 第二章、成本控制限额指标（三） 钢筋及砼设计限额指标的应用说明 一、指导思想： 各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下 指导思想： 1、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。 2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制意识，通过更 精细化的设计来降低结构成本。 3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品

32、质为前提。 二、应用方式：二、应用方式： 本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。各下 属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。由于必要的特殊结构特 征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计部应要求设计院在 含钢量统计表完成之后10个工作日内提交结构含钢量超限分析报告给下属公司设计部及成本部审核，报告中应 定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的数 量。该结构含钢量超限分析报告由集团设计及成本职能部

33、门负责审定。 三、应用细则说明：三、应用细则说明： 1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结构面积。 1) 结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构 的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁 与砌体间加挂的钢丝网等。 2）结构面积S的定义如下： 第 6 页，共 8 页 钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明 S=S1+S2+S3+S4 S1= 建筑面积（不含架空层面积） S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面

34、积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计 入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑 线脚等凸出构件不计入结构面积。 S3=未计入建筑面积的凸窗面积 S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8/，混凝土含量指标比限额 指标低0.11m/。 2、应用本限额指标，可以采用三级钢及冷轧带肋等高强钢筋。 3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。结构体系包含钢筋混凝 土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、框支剪力墙结

35、构的 转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。 4、本限额指标及说明中“上部结构” 、“地下室”及“基础”的范围如下： 1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承 台及桩等计入“基础”范围。 2) 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下 室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相 连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。 3）“上部结构”对结构成本指标进行限额要求的范围包括：住宅建筑的

36、各楼层及屋面及屋顶构架，不包括商业裙房 、架空层、结构转换层等。 第 7 页，共 8 页 钢筋及砼设计限额指标的应用说明钢筋及砼设计限额指标的应用说明 5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出 发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的 基础形式。 6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑； 而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。 7、本限额指标对应的上部结构均指

37、无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转 换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。 8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定： 1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。 2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋 限额指标约8 kg/m2。 3) 人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。 4) 所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应

38、酌情考虑降低地下室钢筋限额指标约 10-20kg/m2。 5) 对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情 考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。 6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。 7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的人防结构面积小于15%时， 钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。 9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况

39、及可靠的经验数据自 行设定相应的优化限额指标。 第 8 页，共 8 页 （一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范 1、钻探布点的密度：塔楼下间距10米，非塔楼部位 20M，根据需要局部适当加密； 1、在详勘时应选择多家单位对初勘结果进行勘察前的 承载力等优化，优化建议作为技术标及评标的重要组 成部分。 1、如果实际地质持力层标高与钻 探报告持力层标高相差超过2米， 应即日报集团设计及成本部门处 理； 2、设计部对勘察结果进行把关；2、详勘确定勘察方案及勘察布点图后再进行招标，并 进行单价包干； 3、钻探合约内应明确：根据钻探报告，钻探公司应 提供多种基础选择建议，并对

40、不同基础形式进行阐 述说明；避免仅推荐一种基础类型。 3、详勘投标单位须对承载力、压缩模量、渗透系数等 参数及基础选型提出优化建议； 4、勘察单位与施工单位分开招标。 1、设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案， 进行土方平衡；在规划及方案中应有专项的竖向设 计，并对土方平衡加以详细分析； 1、依据土方开挖方案，编制工程量清单，综合单价包 干； 1、土方工程须进行分批测量，分 批收方、结算工作，避免后期争 议、扯皮； 2、地下室埋深及层数组合应结合原始地面标高综合 考虑，保证埋深最浅及土方开挖量最小。 2、土方开挖方案须结合勘察报告，勘察报告中有石方 工程的，须在招标及合同中体现：、粒径小于

41、1M的 石块列入土方工程；、其余石方分炮机破碎、静力 爆破、炸药爆破三种价格； 2、依据土方开挖方案，考虑现场 土方平衡，留足土方回填量； 3、土方单位进场前应做好原始地面标高、地形图测量 绘制工作，由三方签字确认。土方工程完工，及时做 好收方、标高测量工作；并在工程结算时提供相关测 量记录；原貌标高须作为合同附件； 3、土方造坡须考虑挡土墙施工方 案及对后期小区道路影响。 4、现场临时道路及临建等应整体规划，并在招标前需 定方案。 1、 常规支护方案有自然土方放坡，喷浆，挂网喷 浆，预应力锚杆+喷射，毛石挡墙，挡墙，深层搅拌 桩，深搅桩+围护桩+锚杆，钢板桩等；设计须提供 支护比选方案，成本

42、配合； 1、深基坑及边坡（深度、高度大于12M)必须进行设计 施工图招标； 1、搅拌桩、围护桩提供打桩记 录，供成本结算使用。 2、达到5m以上的深基坑，优先考虑阶梯放坡。2、工程总估算价格大于200万元的设计施工图必须进 行招标（两套及以上施工图）。 3、优先采用综合单价包干招标，降排水等措施费包 干；工期短，复杂程度低，可采用总价包干 4、周边条件复杂的项目应引进工程保险。 关键成本项目关键成本项目 地质钻探 土石方挖运 基坑及 边坡支 护工程 （含永 久性和 非永久 性工 程） 3.1 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 控制规范 序 号 1 控

43、制规范 序 号 1 2 2、由工程、成本做好日常勘察记 录表，供结算使用； 3、项目部应派专人进行旁站、监 督，每个钻孔的照片必须存档及 形成书面记录。 （一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范 关键成本项目关键成本项目 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 控制规范 序 号 控制规范 序 号 1、设计合同内明确设计单位必须提供两种以上的基 础方案（含桩型、桩位布置等）以供比选； 1、避免采用模拟清单，充分评估桩基工程与主体工程 工期关系，减少因工期引起的降排水措施费等大幅度 增加 1、编制好现场打桩记录，保证结 算资料完整；

44、2、如因各种因素导致单方案设计，须提供专项方案 可行性报告进行具体说明； 2、，施工图完成后再行招标；如为抢工期，评估确定 桩型后方可招标，待施工图纸确定后核定暂定总价。 2、桩基进场时间应结合现场实际 情况，在施工条件合理的情况下 确定，明确各种施工条件情况， 避免后期扯皮。 3、桩基工程必须由设计、工程、成本参与方案评审 后方可确定； 4、各基础类型的成本大致按以下顺序递增：天然浅 地基基础、预应力管桩、筏板、人工挖孔桩（逐渐 受限制）、灌注桩。 3.3 桩基检 测 1、优先采用大应变对桩基础检测，仅在必要时采用 静载试验。 1、项目部根据项目情况，应从整 个项目综合考虑，提出检测费用 最

45、低的书面方案。 1、按集团下发限额指标及项目特征确定优化目标， 目标不得高于限额指标，宜采用底薪加提成； 1、优化设计公司引入竞争机制，通过投标确定； 2、优化设计必须由集团与分公司设计、成本根据具 体项目设定优化目标。 2、设计优化费用预留20%,待工程结构封顶后，且无重 大设计变更，再行支付。 1、地下室方案设计须引入车道划线公司，对车位利 用率进行方案优化，提出车库方案书面优化建议； 1、在方案图纸确定前完成车道划线招标工作。 2、设备房、消防水池、人防区域优先设置在柱网密 集区； 3、地下室柱网间距应结合车位尺寸及行车道尺寸进 行优化； 4、地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原

46、则布置。 1、正式施工图纸建筑做法表与交楼标准必须经评审 并保持一致； 1、必须采用工程量清单招标；1、组织设计、成本部门进行图纸 会审，提出优化建议； 2、消防水池、设备房等优先设置在地下室塔楼下； 2、在没有施工图纸的情况下或图纸不完善的条件下， 采用综合单价包干，不得实行总价包干招标； 2、现场变更及现场零星委托总额 不得超过总造价0.5%； 3、地下室不做地坪漆，墙面、柱面不做抹灰，清理 后批腻子、刷乳胶漆各一遍，高度至梁底（不含梁 底面积），天棚可不考虑腻子刮白； 3、清单报价，措施费采用总价包干(除建筑面积变化 后可以调整外，其它均不做调整，模板不含在措施费 中)； 4、地下室底板

47、避免整体建筑找坡、采用结构找坡， 地下室、裙房顶板采用结构找坡； 4、实行风险共担，钢筋、砼按施工期（开工至结构封 顶，如有大型公共地下室，地上、地下调差分开）平 均信息价调整，材料调差方式：价差=信息价（施工期 算术平均价）-基准价（投标当期信息价）； 5、建筑设计优先考虑平屋面，产品风格需要，采用 局部坡屋面与平屋面相结合； 5、甲定乙供材料范围，应做好前期合约规划，并明确 材料定样时间，在主体工程招标前确定； 4.2 设计优 化 车位利 用率 桩基础 工程 （人工 挖孔桩 、冲孔 桩、钻 孔桩、 CFG复 合桩、 预应力 管桩 等） 基础及 边坡 3 3 3.2 4.1 （一）设计阶段控

48、制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范 关键成本项目关键成本项目 第三章、关键成本项目系统控制规范一览表第三章、关键成本项目系统控制规范一览表 控制规范 序 号 控制规范 序 号 6、楼地面地坪采用结构面原浆压光（精装交楼时不 需要压光），无论精装、毛坯交楼不须做水泥砂浆 二次找平； 6、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定 价，并落实到招标文件中，甲定乙供材料必须签订三 方协议，甲指乙供材料合同必须与总包单位一起签 订； 7、卫生间沉箱防水层施工完毕后，不必再做保护 层； 7、准用材料：包干价合同内的准用材料，在投标文件 中品牌资源应在三家以上，且应明确不同品牌的准用 系列

49、、型号等参数。包干价合同的准用材原则上应先 确定样板后方可招标，并将材料样板随招标文件一起 下发各投标单位； 8、总包定标后，施工图纸不允许整版更换，必须以 变更形式体现；设计变更总额不得超过总造价 2.5%； 8、图纸会审纪要不得作为结算依据，会审意见必须以 工程通知单形式下发； 9、结构形式的成本递增顺序：砖混结构、矩形柱框 架、异形柱框架、剪力墙、框架剪力墙、短肢剪力 墙。 9、合同内明确施工组织方案不作为结算依据，施工组 织如涉及费用事项，须根据现场情况办理验收确认手 续；措施费包干范围内，不得另行核量、计费。 1、明确外立面分色图，施工面积比例，偷送面积的 阳台改房间部位外墙应考虑简

50、单涂料施工，凸窗、 装饰线条及零星构件部位不得使用外墙砖； 1、核定价格须包工、包料，明确涂布率及施工工艺； 1、样板示范施工；严格按照标准 施工工艺指导施工及验收，工程 部严格审核涂料施工方案，外架 拆除后使用吊绳涂刷面漆不到的 部位应在外架拆除前所有工序完 成。 2、设计部门在总包合约签订前确定涂料工艺、样板 及技术参数； 2、甲定乙供材料定价必须在总包招标前完成招标定 价，并落实到招标文件及合同中； 3、外墙装饰构件尺寸应与外墙砖尺寸综合考虑，最 大程度减少损耗。 3、面砖定价需综合考虑勾缝剂、粘结剂、缝宽等因素 。 1、保温材料选择顺序：聚苯颗粒砂浆、泡沫聚苯板 、挤塑聚苯板； 1、参