房地产开发项目资产股权收购重点问题.pptx

1、0 时时 间：间：2017年年8月月9日日 项目收购重点难点问题项目收购重点难点问题 1 一、一、 项目项目收购概述收购概述 2 （一）房地产企业取得开发项目的模式（一）房地产企业取得开发项目的模式 1、国有土地使用权划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用 后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用 者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规 另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。 经济适用房建设用地可通过划拨方式取得 2、国有土地使用权出让 国家以土地所有者的身份，通过协议或招标、拍卖、挂牌等方式， 将土地使用权在一

2、定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让：根据协议出让国有土地使用权规定（2003）第二条 规定，协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。 3 （一）房地产企业取得开发项目的模式（一）房地产企业取得开发项目的模式 招标出让：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请 特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标 ，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖出让：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞 买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价

3、结果确定土地使用 者的行为。 挂牌出让：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公 告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌 公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止 时的出价结果确定土地使用者的行为。 4 （一）房地产企业取得开发项目的模式（一）房地产企业取得开发项目的模式 3、房地产资产收购 房地产资产收购的核心资产是土地使用权，其实质是土地使用权转 让，是土地使用者将土地使用权再转移的行为。 房地产资产收购形式上主要表现为在建项目收购和房产收购。 4、房地产项目公司股权收购 房地产项目公司股权收购是指向房地产项目公司的股东收购项目公 司股东权益的

4、行为。收购方通过持有项目公司股权享有房地产项目 的开发权益。 5、其他特殊方式 合作开发、棚户区改造、三旧改造、集体建设用地出让，等等。 5 （二）收购模式选择（二）收购模式选择 1、土地一级市场的交易模式 土地一级市场的交易对手是政府，整个交易由政府主导，模式一般 由政府设定，不存在模式选择的问题。 2、土地二级市场的收购模式选择的考虑因素 收购目的。收购方首先考虑为什么对目标进行收购，需达到何种预 期。 风险控制。通常情况下，收购方直接收购项目涉及的法律关系相对 简单，风险相对较小，收购公司股权的风险相对较大，收购方应根 据实际情况择定收购方式。 收购成本。直接收购项目需要缴纳营业税、契税

5、和土地增值税，而 收购公司股权不涉及上述税费。 操作难度。直接收购项目，项目的权属需办理过户手续，而收购公 司股权则不需要。 6 一、一、 土地招拍挂出让的重点问题土地招拍挂出让的重点问题 7 （一）出让制度的产生和发展（一）出让制度的产生和发展 1、背景、背景 改革开放初期，计划经济体制，国有土地实行行政划拨，土地资源处 于一种无偿、无期限、无流动使用的状态，束缚着生产力的发展，也束缚 着土地资源的合理配置和利用。 宪法（1982）：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以 其他形式非法转让土地。 改革的迫切需要促使土地管理制度变革。 8 2、出让制度的产生和发展、出让制度的产生和发展 第

6、一阶段：土地由无偿、无期限、无流动向有偿、有期限、有流动转变。 主要是场地使用费，包括租赁、投资入股等有偿性的一级取得。但没有 直接称为出让。 1979年7月中外合资经营企业法第 5 条规定： 中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权 。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国 政府缴纳使用费。 （一）出让制度的产生和发展（一）出让制度的产生和发展 9 第二阶段：启动出让制度，引入竞争机制试点，协议出让为主，招标拍卖 并存 1986年土地管理法制定，国家土地管理局设立，实施新的土地管理 制度。 1990年，国务院发布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让

7、 暂行条例、 外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 【标志性案例：我国土地出让第一拍标志性案例：我国土地出让第一拍】 1987年12月1日，深圳，轰动全中国的第一宗土地公开拍卖在中央领 导、17个市的市长和中外媒体的聚焦下正式开始。这是中国首次以公开拍 卖的方式有偿转让国有土地使用权。 （一）出让制度的产生和发展（一）出让制度的产生和发展 10 第三阶段：协议出让受到限制，招拍挂逐步走向前台 2000年，国土部关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通 知规定： 在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有 竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。 其他用地类型应挂

8、牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招 标、拍卖方式交易。 在这个文件中首次提出“挂牌挂牌”出让方式。 2002年，国土部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定对经营性土 地协议出让“叫停” 首次提出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以 招标，拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意 向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2003年，国土部协议出让国有土地使用权规定第一次以规章形式对 协议出让国有土地进行规范。 （一）出让制度的产生和发展（一）出让制度的产生和发展 11 第四阶段：不断规范整顿，全面推行招拍挂公开出让国

9、有土地 2004.3.31，国土、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号）规定： “8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土 地使用权”，业内称为“831大限” 。 2004.10.21，国务院关于深化改革严格土地管理的决定,28号文：“ 必须严禁非法压低地价招商”，要求加快工业用地进入市场化配置。 2006年国务院关于加强土地调控有关问题的通知（31号文）则完全 把工业用地纳入了市场竞争的范围，要求“工业用地必须采用招标拍卖 挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”，标志着工业 用地纳入招拍挂范围。

10、2006年8月1日，国土资源部颁行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规 范和协议出让国有土地使用权规范两个规范 对招牌挂出让和协议出让进行了进一步规范，明确了各自适用的范围 并首次设置用地预审制度、协调决策机制和价格争议裁决机制。 （一）出让制度的产生和发展（一）出让制度的产生和发展 12 招拍挂乱象招拍挂乱象1： “奉子成婚”“奉子成婚” 带着房子卖地带着房子卖地 有一则笑话：3个男子到女方家提亲，A说我家有资产上千万元；B说我 有一栋豪宅，价值两千万元。女方家长很满意，就问C，你家有什么？C说我 什么都没有，只有一个孩子，在你们女儿的肚子里。最后C胜出。这则故事 告诉我们，什么最有竞争力？生米

11、煮成熟饭。 “带着房子卖地”犹如挺着大肚子嫁人，除了孩子的父亲，恐怕无人敢 娶。这种“奉子成婚”的土地出让，在房地产市场中绝非个例。 有报道，东部某省会城市于近日在时隔40多天未有地块推出的情况下， 举行了一场特殊的土地拍卖会，在公开出让的6幅地块中，有4幅是“带着房 子卖地”。据悉，这4幅地块在2008年初就开始未批先用，目前已建成了3处 楼盘。这次拿到拍卖会上来只是补走一下招拍挂程序，其结果也可想而知， 4幅地块没有人竞争，毫无悬念地被原开发商以底价拿下。 13 招拍挂乱象招拍挂乱象2：排他主义排他主义本地本地/外地、国企外地、国企/民企民企 2010年7月昆明市人民政府关于推进土地一级开

12、发整理全覆盖工作 的通知明确将非昆明市属国资的所有企业（无论民资、外资企业还是央企 、省企）排除在一级土地开发之外。在通知精神指导下，昆明市区6个 区域一级开发分别归于8家市属国有企业。昆明181块土地拍卖结果基本符合 通知“精神”下具体地块划分 众所周知，招拍挂制度在推行过程中一直若隐若现地方上的潜规则，然 而以地方政府公开发文指导分田地，使潜规则登堂入室，变成行政文件的， 昆明的做法当属全国罕见。 14 招拍挂乱象招拍挂乱象3“定向出让”现象“定向出让”现象 2011年，深圳第一块挂牌出让的不含保障房居住用地A832-0853宗地 ，土地使用权挂牌出让明确要求“具备轨道交通建设经验及利用车

13、辆段上盖 开发物业的经验，一个必须从事医药零售10年以上、为全国连锁药店前10强 ，在全国拥有直营门店超过1000家”这些条件完全是为经营管理地铁的 港铁和做医药零售的海王星辰量体定做，就差设定“企业法人代表必须姓张 姓王、生于XX年”了。市场条件下的公开、公平、公正原则，只剩下了行政 意志“公开化”，公平、公正竞争已无从谈起。 招拍挂乱象招拍挂乱象4投放“烟雾弹”，也能吓唬人投放“烟雾弹”，也能吓唬人 在没有落实净地、熟地出让的情况下，有的故意制造所谓的“问题说 明”，在出让文件中写着出让宗地或地上建筑物未完成拆迁，或是规划条件 有限制，或地块周边划界不明等。幕后操纵者放出“烟雾弹”，众多意

14、欲参 与的开发商被吓退。最后只剩一家，就被“钦定”了。 15 招拍挂乱象招拍挂乱象5明暗两笔账明暗两笔账 虽然国务院及有关部委三令五申不允许返还土地出让金，但一些地方 政府为招商引资等原因，对一些比如房地产企业，通过招标拍卖挂牌形式竞 得土地缴纳的土地出让金，仍以各种名目部分甚至全额返还。 2003年7月，国土部公布的福建厦门集美区政府与金中盛公司的土地 违法案件就属此例。政府与金中盛公司在挂牌前就已协商好将某地段1万多 平方米的土地以总价1900万元的价格成交，由于竞价公司多，只走了一下 挂牌程序。虽然金中盛公司以2780万元竞得土地，但政府却将超出的880万 元返还给了公司。 16 第五阶

15、段：进一步改革和完善，我国土地出让制度面临新的变革 背景：招拍挂出让制度存在诸多弊端 一定程度上推高了房价，激发社会矛盾； 地方政府土地财政日益严重，以地谋财，与民争利； 政府调控失效。土地出让原则上是价高者得，从而引发过分追求土地市 场价值，政府无法控制成交价。 变革 2010.4，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 2011 .1，国办关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 2011 .5，国土部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见 这些政策要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索和创新土 地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 （一）出让制度的产生和发展

16、（一）出让制度的产生和发展 17 17 7585 10391 14902 30094 33477 28886 41250 42940 32547 37457 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2007200820092010201120122013201420152016 近十年全国土地出让收入近十年全国土地出让收入 单位：亿元单位：亿元 18 土地出让竞价制度创新土地出让竞价制度创新 （1）限房价、竞地价 （2）限地价、竞房价 （3）限地价竞配建保障房面积 （4）限地价竞自持租赁住宅面积 （一）出让制度的

17、产生和发展（一）出让制度的产生和发展 19 1、出让合同示范文本、出让合同示范文本 国有建设用地使用权出让使用政府示范文本，现行的是2008年版本。 示范文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三部分组成： 合同正文：共9章46条，包括出让人与受让人的一般信息、总则、出让 土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使 用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议 解决、附则等。 合同附件：共3个，包括：出让宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、 市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。 合同使用说明：对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写及合同解 释权等作

18、了详细说明。 （二）（二）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同重点问题重点问题 20 （二）（二）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同重点问题重点问题 2、出让、出让合同合同签约签约主体主体以开发区管委会作出让方的出让合同无效以开发区管委会作出让方的出让合同无效 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除 法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发 、利用、经营。 第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则， 由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者

19、签订。 关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让 合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用 权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同 有效。 21 3、开工和竣工开工和竣工时间时间 （1）合同义务 出让合同示范文本要求出让合同中明确填写出让宗地的开工时间和竣 工时间。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工的 ，属于迟延履行性质的违约行为。 合同条款合同条款 第十六条第十六条 受让人同意本合同项下宗地建设项目在 年 月 日之前开工

20、 ，在 年 月 日之前竣工。 受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人 同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。 第三十三条第三十三条 受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开 工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价 款总额 的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。 （二）（二）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同重点问题重点问题 22 （2）法律规定 国土部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 进一步加强土地供应调控的通知（236号文）：每宗地的开发建设时间原 则上不得超

21、过三年。 国土资源部闲置土地处置办法（2012） 第二十二条第二十二条 国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书应当 就项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定。 约定、 规定动工开发时间应当综合考虑办理动工开发所需相关手续的时限规定和实 际情况，为动工开发预留合理时间。 因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的 ，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确 认书确定的时间为准。 （二）（二）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让合同重点问题重点问题 23 三、三、 资产收购的重点问题资产收购的重点问题 24 （一）资产收购概

22、述（一）资产收购概述 1、特点 资产收购实际上是通过房地产转让实现的。 房地产管理法第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通 过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 由于资产收购的标的是资产，与股权收购的方式相比，具有权责更加清 晰、法律关系更加简单等特点，但是法律对特定类型房地产的转让有特 殊规定。 25 （一）资产收购概述（一）资产收购概述 2、房地产转让的法律限制 城市房地产管理法第三十八条、第三十九条的规定了房地产转让的 具体条件： 第三十八条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用 权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机 关依法

23、裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法 收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律 、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合 下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于 房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开 发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已 经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 26 （一）资产收购

24、概述（一）资产收购概述 3、资产收购的标的类型 由于法律对转让土地使用权规定了 较为严格的限制条件，房地产资产收 购的标的主要是在建项目和房屋。 在建项目转让：在建项目转让是指原土地使用权人在开发房地产过程中 ，将达到法定条件的土地使用权及在建工程一并转让给他人的行为。在 建项目转让是要式的须经批准的行为。 房屋转让：房屋所有人将已建成的房屋转让给他人的行为。房屋转让是 最为常见的不动产转让 ，相对于在建项目，条件和程序也较为简单。 27 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 1、在建项目的转让手续 根据城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定：转让房地产开 发项目，转让人和受让人应当

25、自土地使用权变更登记手续办理完毕之日 起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门办理备 案手续。具体而言，开发商还应办理的手续主要包括： （1）办理土地使用权转让批准、登记手续； （2）办理规划报建和施工许可的更名手续； （3）根据不同地区的管理要求，向原立项审批部门申请项目建设者 更名手续。 28 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 2、收购在建项目和房屋的风险 （1）建设工程债务风险 随着建筑工程债务纠纷的增多，以及国家对保障农民工权益问题的重视 ，相关法规趋向于保障建筑承包方的受偿权利。合同法第286 条规 定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以与发包人协议

26、将该工程 折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖， 建设工程的价款就该工 程折价或者拍卖的价款优先受偿。 此规定确立了“债随地走”，即“承包方优先受偿”的原则如果 在建工程收购过程中存在未清偿的工程欠款，则工程受让方将以工程总 价为限承担工程款的债务清偿义务。换句话说，一旦转让方蓄意隐瞒工 程欠款支付的事实，则工程受让方将因此蒙受损失。 29 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 2、收购在建项目和房屋的风险 （2）抵押风险 物权法第191条 规定：“抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的， 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款 超过债权数额的部分归抵押人所有，

27、不足部分由债务人清偿。抵押期间 抵押人未经抵押权人同意的，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债 务消灭抵押权的除外。”该规定采取的是同意主义，即抵押人转让抵押 物必须经过抵押权人同意，即使未经同意，该转让行为并非一律无效， 只要受让人代为清偿债务，转让即有效。也就是说，无论受让人是否知 晓抵押事实，此时要想获得该土地使用权，必须无条件向抵押权人代为 清偿债务，至于以后的追偿，即便受让人可以通过诉讼程序来主张，也 未必能找到转让人的财产来执行胜诉判决。 30 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 2、收购在建项目和房屋的风险 （3）租赁风险 根据合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发

28、生所有权变动的 ，不影响租赁合同的效力。”此谓“买卖不破租赁”，即土地使用权、 房屋在租赁期间被转让的，受让人不可解除承租人的租赁权，土地使用 权及地上物仍由承租人使用。实践中，有些转让人在转让土地使用权前 恶意与第三人签订一份长期的租赁合同，收取大量租金，然后隐瞒租赁 事实与 受让人签订转让合同，收取高额转让款，这使得受让人虽得到土 地使用权却因长期无法使用，也无法收到租金而面临巨大损失。 31 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 2、收购在建项目和房屋的风险 （4）土地使用权的获得 在之前的合同法体系中，取得完全的土地使用权是在建工程转让有效的 法律要件。如果签订转让合同时，出让

29、方未取得完整的土地使用权，则 转让合同可能无效。 （5）转让人涉诉的风险 如出让人涉及民事纠纷或刑事案件，可能导致交易标的被查封，无法实 现过户。 32 案例：案例： 某项目配套商业楼收购失败案例某项目配套商业楼收购失败案例 某商业楼登记在A公司名下，A公司拟将商业楼转让至关联公司B公司名 下后，以转让B公司股权的形式转让商业楼。后C公司同意以此形式受 让。 B 公司与A公司签订了房屋买卖合同，并通过待A公司偿还借款的 方式支付了合同约定的转让款，双方向产权登记部门递交了过户登记材 料。此期间，C公司完成B公司股权收购，并 支付了大部分股权转让款 。后由于A公司涉诉被债权人起诉，仍然登记在A公

30、司名下商业楼被申请 保全，无法完成过户。 B公司提出异议，要求法院解除查封，将商业楼登记在B公司名下 。由于A、B公司系关联公司，交易过程存在疑点，法院认为A、B公司 之间就商业楼不存在合法的转让关系，驳回B公司请求。 33 （二）资产收购重点问题（二）资产收购重点问题 3、风险应对措施 为有效应对上述风险，开发商应当进行尽职调查。调查内容包括： 第一，对转让方的主体资格的调查。 第二，对转让方的资产包括土地、设备等进行调查。 第三，对转让方在建项目的调查。 第四，要求转让方出示国有土地使用权出让合同及补充协议、 出让金及契税缴纳凭据。 第五，要求转让方出示对外签订的合同资料，核实工程的实际履

31、行 情况。 第六，要求转让方出具承诺函，并到相关部门核实有关情况。 34 四、四、 股权收购的重点问题股权收购的重点问题 35 （一）股权收购概述（一）股权收购概述 1、含义 股权收购是指向房地产项目公司股东收购项目公司股东权益的行为。在 公司股权收购的形式下，收购标的是房地产项目公司的股权而不是房地 产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变 化而自然转移。在实际中，以股权收购获得土地使用权成为房地产企业 获得土地使用权的一种普遍的方式。 36 （一）股权收购概述（一）股权收购概述 2、股权收购的特点 （1）手续便捷 股权转让方式无须办理国有土地使用权、建设用地规划许可证

32、、建设工 程规划许可证、建筑施工许可证等项目审批文件的变更手续，只须与目 标公司股东签订股权转让协议，并在此基础上在工商行政管理机关 办理目标公司的股权变更登记，就可以通过控制目标公司而实际上取得 了相应的房地产项目的开发权和收益。 （2）有利于节约时间，回笼资金 股权收购方式有利于收购方在较短时间内取得项目开发建设权并进行公 司的实质经营，避免在办理各种批准手续过程中耽误开发建设时间，有 利于收购方节省财务成本和收购的资金压力，有利于快速推进房地产项 目开发、把握市场时机、快速回笼资金。 37 （一）股权收购概述（一）股权收购概述 （3）一定程度上规避了转让方实际投入资金额度方面的限制 中华

33、人民共和国城市房地产管理法第三十九条以出让方式取得土地 使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已 经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合 同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分 之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地 条件。 而国家对于股权转让并无硬性指标。 38 （二）股权收购的流程（二）股权收购的流程 1、前期准备阶段 主要包括了解项目公司的基本经营情况和法律状况、出售股权及定向增 资扩股的动机、收购中存在的法律和财务障碍等， 并成立收购小组， 包括收购方自身专业人员如开发、市场、设计、财务、

34、法律等、第三方 谈判协作人员等， 以便于后续收购的尽职调查、谈判和合同拟定等工作 的开展。 2、与交易对方开售首轮谈判， 并签订收购意向书 并购双方经过初步接触后， 就会签订并购意向书。意向书主要是为后面 的并购活动提供一个合作框架， 以保证后续活动的顺利开展。一般来说 ， 并购意向书的主要内容包含收购标的、收购方式及收购合同主体、收 购价款及确定价格的方式、提供资料及信息条款、锁定条款、费用分摊 条款、保密条款以及终止条款等。 39 （二）股权收购的流程（二）股权收购的流程 3、对项目公司尽职调查阶段 尽职调查的目的是使收购方尽可能地摸清项目公司的家底。一方面作为 双方确定收购价格的参考因素

35、，从另一方面来讲，尽职调查也就是风险 管理。一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题， 为下一步谈 判策略的拟定及合同谈判奠定基础， 从而在合同谈判及合同的拟定中合 理设定双方的权利义务， 使交易双方在公平与合理的基础上达成最终协 议。 40 （二）股权收购的流程（二）股权收购的流程 4、编制收购项目的可行性研究和收购方案 此阶段一般与尽职调查同时开展， 主要通过对周边房地产市场前景及项 目初步市场定位研究、项目初步规划和建设方案拟定、项目成本及静态 和动态经济效益分析、项目法律、经济以及政策风险评估等各个方面编 制项目的可行性研究报告， 在公司经营管理层决策通过的情况下，确定 收购的合理

36、价格，并拟订全面的收购方案。 5、正式收购谈判并拟订、签署收购协议 6、收购交割 收购合同生效后，双方按照合同约定履行资产转移、经营管理权转移手 续，依法办理包括股东及注册资本变更登记手续。 41 （二）股权收购的风险（二）股权收购的风险 1、关于项目公司设立的风险。 在项目公司设立方面， 涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响 的法律风险归纳起来主要有： 股东未足额缴纳出资； 股东出资形式不符合法律规定； 非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 抽逃出资； 未依法年检。 42 （二）股权收购的风险（二）股权收购的风险 2、项目本身的风险。 由于

37、土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的 复杂关系， 尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房 地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： （1）土地使用权风险包括出让金是否支付、土地出让合同中有无股权转 让的限制、开发条件限定、有无代征地情况、土地使用权权属是否清晰 、项目用地是否存在被征收或征用等风险； （2）项目主体的风险包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目 与审批项目是否一致的风险； （3）规划风险规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求， 规划 有无超过期限， 需要重新申报的能否获得批准； 43 （二）股权收购的风险（二）股权收购的

38、风险 （4）项目相邻关系的危机风险物权法规定，建造建筑物，不得违反 国家有关工程建设标准。妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照， 即使取 得了建筑工程规划许可证，证明建筑行为是合法的， 但只要导致相邻建 筑物的通风、采光、日照规定的最低标准，也要承担相应的责任； （5）需要政府审批的各类证照是否已批的风险如动工开发期限， 是否已 超过出让合同规定的动工期限， 是否获得延期开工， 有无被政府收回 的可能； （6）项目建设中各类合同的风险尤其是在建、停建、缓建项目的， 合同 情况更复杂，有无履行纠纷、合同违约或解除纠纷， 是否有因建设工程 进度监管不严给予施工单位的不当工程签证风险； （7）违法建设的

39、风险如超规划建房； （8）工程质量风险； （9）不动产有无抵押担保的风险。 44 （二）股权收购的风险（二）股权收购的风险 3、项目公司债务风险 收购失败的重要原因之一就在于对企业并购重组过程中潜在的法律风险 ， 特别是被并购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的 资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这 或者是由于项目公司恶意隐瞒债务， 或者是由于项目公司的财务制度不 规范、存在未人账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中 ，或有债务是并购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、未决诉 讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等。由于其发生或者处理结果无法预料 ，

40、并且轻易不为常规审查所能知悉， 如果一旦发生， 就有可能改变项 目公司的资产状况和信用状况， 并从而直接影响项目公司的价值，因而 危险更大。 45 案例：案例： 某项目公司收购案例某项目公司收购案例 为便于转让名下的A项目，蓝天公司公司将项目资产通过系列交易转让 给关联公司白云公司。后青山公司通过收购白云公司取得A项目。 收购完成后，蓝天公司的债权人起诉蓝天公司要求偿债9000万元 ，并以白云公司与蓝天公司低价恶意串通、低价转让财产的行为严重侵 犯其合法权益为由，要求白云公司承担连带责任。 法院经审理认为，白云公司受让A项目资产的系列交易中，尚有 6000万元对价款未能提供充分的证据证明已经支

41、付，故判决白云公司在 6000万元的范围内承担补充清偿责任。 46 （二）股权收购的风险（二）股权收购的风险 4、项目公司重大合同风险 房地产项目开发中通常会涉及重大的合同， 例如项目承包人的建筑工程 合同、重大采购合同等等。这些重大合同是否能够适当履行， 作为受让 方来说必须全面地了解分析其中的法律风险， 尤其应重点分析和论证项 目公司重大合同的有效性、合同解除条款和违约条款、有无显失公平或 重大风险条款、对项目公司控制权改变情形下的特别约定等。否则稍有 不慎， 在收购方接手项目公司后可能会因该风险的爆发而给项目公司带 来重大的诉讼或仲裁， 将直接影响项目公司运营。 5、政策风险 例如，涉及

42、外资进入房地产市场，存在国家对外资收购房地产公司股权 有无限制以及有什么样的限制。我国为促进房地产市场健康发展，规范 房地产市场外资准入和管理，2006 年出台了关于规范房地产市场外 资准入和管理的意见，对收购主体、行政审批等进行了严格限制，如 果违反国家强制性规定，有可能导致合同无效。 47 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 房地产公司股权转让涉及因素多、风险较大，应对股权转让的每个环节 进行周密考虑，避免不必要的风险发生。 1、做好尽职调查 在签订框架协议或意向书后，聘请会计师事实所对目标公司进行财务尽 职调查，出具审计报告和资产评估报告，主要内容是目标公司的债权债 务、税

43、收缴纳、预期效益分析等。同时，聘请律师事务所对目标公司展 开法律尽职调查，并出具尽职调查报告，法律尽职调查报告主要是目标 公司注册成立的基本情况，审批手续是否完备，是否存在抵押，财产权 属是否清晰等，确保影响股权转让价款的资产全部登记在受让公司名下 。根据尽职调查结果，从财务、法律、市场预期等多个角度对目标公司 进行可行性分析，最后作出投资决策。 48 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 2、控制好关节点并制作股权转让实施方案 在安排交易时，应注意整个交易过程中的关节点，如清偿债务、公司章 程修改、工商变更登记、后续批准文件的取得、文件交接和房地产项目 交接的时间。制作股权转让实

44、施方案，实施方案包括目标公司基本情况 、实施阶段、具体步骤。 49 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 3、陈述、申明与保证 在股权转让协议中，陈述与保证条款非常重要。一个较为成熟的条款， 将极大减低交易风险，保障交易安全。由于收购方的交易风险较转让方 高，收购方一般应要求对方作出如下申明和保证：（1）转让方所提供 的文件、资料、数据是真实、完整和准确的，除已经披露的事项外，转 让方无其他负债或可能导致公司承担法律责任的事项；（2）转让方已 经依法缴纳全部注册资本，该出资没有任何法律上的瑕疵；（3）转让 方合法持有本公司的股权，该股权不存在被冻结、查封、质押等可能影 响受让方权利

45、行使的其他限制；（4）转让方不存在未披露的对外担保 事项；（5）转让方不存在拖欠税款、偷税、漏税、逃税和行政处罚事 项，股权变更及公司交接前转让方应缴纳的税款和罚款由转让方承担； （6）转让方不存在与第三人的纠纷，股权变更及公司交接前转让方与 第三人纠纷造成的赔偿责任由转让方承担；（7）转让方对其土地使用 权、在建工程和其他资产，均享有合法权益并已经全额缴纳土地出让金 ，不存在抵押或其他任何权利限制，没有任何第三方对此主张权利。 50 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 4、安排好过渡交接工作 一般财务审计报告的基准日应为股权转让协议的基准日，基准日至股权 变更登记的工作期成为过

46、渡期。通常比较规范的做法是过渡期间所进行 的经营活动由出让方和受让方分别委托专人共同组建过渡期小组，完成 过渡期内的工作交接、报批等工作。同时，过渡期小组根据股权转让协 议所涉及的交接内容和交接标准，完成交接工作。双方专门负责人在交 接印章以及交接清单上签字即视为交接完成。 51 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 5、合理利用担保和违约条款 由于股权交易涉及方面较广，短时间内其所蕴含的交易风险一时无法体 现，故应充分应用担保和违约条款来解决可能出现的风险。通常做法是 受让方要求转让方提供银行保函或者让经济实力较强、信誉度较高的企 业或自然人为其提供担保。违约责任分为迟延履行违约

47、责任和根本违约 两种。迟延履行付款义务、办理工商变更登记、公司交接等，应按日缴 纳违约金。迟延履行超过一定日期应视为根本违约，如迟延履行超过30 日或者90 日，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。 52 （三）股权收购的风险控制（三）股权收购的风险控制 6、明确拟交易的股权是否含有国有、外资等成分，避免由于违反国家强 制性规定而导致合同无效 我国对于外资收购房地产公司股权在收购主体、收益分配、付款和义务 安排等方面都有着限制：在收购主体上，对有不良记录的境外投资者， 不允许其在境内进行股权转让及其他方式并购境内房地产企业；在付款 和义务安排上，境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内

48、房地产企 业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以 自有资金一次性支付全部转让金。双方在签订股权转让协议时，应同时 制定职工安置方案和项目公司债务重组方案，约定自外商投资企业营业 颁发之日起3 个月内收购方以自有资金一次性支付全部转让金；在收益 分配上，外商投资房地产企业中的中外投资各方，不得以任何形式在合 同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报 或变相固定回报的条款。我国对于持股人为国有投资者，规定了必须履 行转让主体向上级主管部门报批等特定的程序。 53 （四）尽职调查工作要点（四）尽职调查工作要点 1、尽职调查概述 （1）发现法律风险，是尽职

49、调查的根本目的 对收购方而言，最大的风险来自于信息不对称。尽职调查目的就是要查 清楚目标公司或目标项目各方面的情况，尽可能降低信息的不对称，以 合理评估和有效规避收购交易的相关法律风险。公司根据尽调的结果， 再做出进一步决策。如果尽调没有发现重大风险，则通常会继续交易； 如果发现了重大问题，要么去跟交易对方重新谈条件，要么可能就否决 掉收购。 54 （2）尽职调查进场前应当做好准备工作 尽调工作有赖于目标公司的配合，为了便于工作开展，尽职调查工作小 组在尽调开始前一般都要准备一份“尽调清单”，列明目标公司需要准 备回答的问题及需要提供的资料。 除了目标公司信息之外，在进场尽调之前，通常还应当对

50、相关法规进行 研究。法律尽调的目的就是要发现、判断法律风险，对于目标公司所适 用的法律法规，尤其是地方性法规、地方规章，甚至是规范性文件（包 括地方土政策），都应该尽量了解。 （四）尽职调查工作要点（四）尽职调查工作要点 55 （3）尽职调查的核心是坚持重要性原则 理论上，既然是尽职调查，当然目标公司的所有事项都得调查。但尽职不等于 事无巨细，不等于不考虑调查深度、时间和成本。实际上，在多数项目中，时 间会非常紧，要求对一个房地产项目的所有事项进行事无巨细的调查，往往是 不现实的，甚至也是不必要的。法律尽职调查固然是要做到“尽职”、“全面 ”，但绝非是平均用力。会计上常用的“重要性原则”，可以