深圳养老地产用地公寓项目概念性方案设计2016年（109页）.pdf

1、01 前期分析 Preliminary analysis 项目区位 项目位于深圳市龙华区新区大道与金龙路交界处，西临深圳大学城，南侧为城市绿景塘朗山与南山，北侧为深圳火车站北站， 与深圳中心区联系紧密，集景观，交通，居住优势为一体。 SITE 深圳大学城 塘朗山 银湖山 深圳中心区 南山中心区 深圳 Project Location 区位关系 基地区位在纵横双向尺度内与城市具有较好的连接，以景观为最大优势，交通及文化为其基础，为本项目创造了非常好的基本条件。 Project Location 本案位置 西沥水库深圳大学城深圳北站森林公园会展中心商圈深圳罗湖火车站深圳水库 莲花山华强北商圈 深圳

2、大学 深圳湾 上一层级规划 Higher Planning 4 1 1 2 3 4 2 3 二类居住用地 已建成莱蒙水榭山小区 已建成中航阳光新苑小区 现状为货柜车场站 已建成农民房 四类居住用地（已建成农民房） 社会停车场库用地 文化活动用地 公园用地 铁路用地用地 SITE 地块现状 Project Location 基地现状为绿色植被覆盖，有高差的体形地块。基地北侧与铁路贴临，现状用围墙隔开；新区大道北侧为已建小区；西侧为办公楼及相关配套；南侧为已建别墅区；东侧为自然山体。总 体居住氛围较为浓厚，配套设施尚不完善。 SITE 1 3 5 2 4 6 6 4 1 5 2 3 交通分析 Pr

3、oject Location SITE SITE 龙华线 深圳北站 梅观高速 新区大道 快速道路快速道路公路公路龙华线龙华线蛇口线蛇口线公交车站公交车站地铁车站地铁车站深圳北站深圳北站 南坪快速 环中线 项目贴临交通干道新区大道；周边 1KM 内具有两条地铁线：龙华线、蛇口线；北侧为交通枢纽深圳北火车站；南侧西侧为两条快速交通道路：梅观高速、南坪快速；且周边分布较多公交 车站。总体交通条件良好。 景观分析 Project Location SITE 龙华线 深圳北站 梅观高速 新区大道 南坪快速 蛇口线 SITE 塘朗山 荔枝山 1KM2KM 项目区位周边景观资源丰富 ； 基地自身处于绿色景观

4、之中， 且周边1km， 2km步行可达范围内分布众多优势城市绿色公园 ； 西有羊台山公园， 南有塘朗山， 东有荔枝山公园。 优美景观举足可至， 抬首即现，虽于城中，宛在景内。 快速道路公路龙华线蛇口线公交车站地铁车站深圳北站 羊台山公园 周边建筑 Project Location SITE SITE 万科金域华府 万科金域华府 中航阳光新苑 中航阳光新苑 深圳北站 深圳北站 圣莫里斯 圣莫里斯 莱蒙水榭山 莱蒙水榭山 深圳北站 莱蒙水榭山 圣莫里斯 中航阳光新苑 万科金域华府 1KM 2KM 梅观高速 新区大道 南坪快速 龙华线 蛇口线 一：建筑容积率： 2.2 二：建筑覆盖率： 35% 三：

5、建筑间距：满足日照间距及消防间距要求 四：建筑高度或层数： 36 米 五：计入容积率的总建筑面积不超过 15220 ，其中：老人用房 12390 、 办公用房 600 、附属用房 2230 地下车库、设备用房、民防设施、公众交通、均不计容积率 六：建筑红线要求：各边 9 米 七：绿地率 40%、宜成片布置 八：养老院床位数 300 床 九：机动车泊位数 100 辆 十：在与老人活动相关的各种建筑物附近设置小型专用的临时停车位、供紧 急救护车、小区电瓶车及亲友探访临时停车使用，并保证足够的宽度方便上 下车 9M 9M 9M 9M 6929.82 4070.28 设计要求 Design Requi

6、rement 02 养老概念解读 Conception Analysis 地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类 老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开 发的规律，创新核心在于适老化设计。 养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结 合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务 到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。 养老 产品定义 Design Requirement 自理型 适宜人群：日常生活基本自理； 年老体弱患有器质性疾病，症状较轻者。 服务方式：居家动态监测、居家调理指导、居家提醒、居家健康讲堂、居家康复（平台集中服务）。 介助型 适宜人群：在护理人

7、员的指导下饮食、起居能自理者；在护理人员的督促或帮助下，大小便能自理者；肢体功能中等障碍或生活规律有时失常， 自理生活有一定困难者；患有严重疾病 （高血压、 糖尿病、 肺原性心脏病、 心率失常、 脑血管意外等） 病情比较稳定， 但日间生活需要予以帮助者； 患有多种慢性疾病，不宜多活动者或体质尚可。年龄 70 岁以上者；患有轻度痴呆症、弱智、无危害精神病史者。 服务方式：慢性病的长期监测、康复护理 （与疾病专项管理想对接）。 专护型 适宜人群：思维功能严重障碍，完全不能自控和自理大小便者；因各种原因长期卧床不起不能下地行走者；不能自理饮食，一日三餐需护理 人员帮助者；患有严重疾病（高血压、肺原性

8、心脏病、心率失常、脑血管意外等）病情正处于活动期必须绝对卧床者；双目失明或肢体残疾， 功能严重丧失，生活需特殊照顾者；因特殊原因须特护者；老人及家属要求提高护理等级，在生活上和医疗服务等方面给予特殊照顾者。 服务方式：同住护理，随时监测。 服务类型 Service Type 全龄混合社区 养生养老社区 医养机构综合体 国际品牌入住型 社区内部养老措施 旅游地产结合开发引入外资连锁产品 结合医疗养生机构 专门建设养老社区 其他教育机构并建共同开发引入管理 其他介护机构并建 与社区共建， 其开发主体可以是 多种多样的，既可 以是民营企业，也 可以是由政府投资 进行建设。 结合旅游地产 戒文化地产的

9、开 収，具有更好 的 市场适应性。 以中小型医疗设 施和老年照护服务 为核心的养老地产模 式。以持有经营为主 要盈利模式。 建设连锁型老年 设施引入外资，并学 习国外先进的护理经 验，同时一定程度上 促进就业、带动消费。 开发类型 Develop Type 客户群体 盈利模式 产品区位 产品区位：产品所处的地段决定入住以及盈利 盈利模式：盈利模式极大程度的影响入住 客户群体：客户会根据区位以及销售选择入住的产品 自助型介护型专护型 主要关注维度 Main Concern Dimension 03 问题与策略 Problems & Stratege 项目选址： 多选在景区或者偏僻的市郊，形成居住

10、孤岛，老人与社会接触面少，容 易形成孤独感。 国内养老地产开发过程中遇到的问题 Problems 年龄隔离： 老年人集居区缺乏生机 , 老人不喜欢在有特定年龄层之别的居住场所居 住。 建筑规模： 集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，管理成本高 , 服务效率低。 受众有限： 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服 务。 投资回报： 传统养老盈利模式建设投资额大，资金回收期长。 ？ 选址 回报 年龄 受众 规模 问题解析 Problem Resolution 项目选址： 选择有一定城市配套及交通条件的地区，为老人创造一种融于社区、融 于社会、融入以往熟悉的城市生活的活力社区。

11、 年龄隔离： 老年人与其他年龄群体一起居住的公共社区，保持了老人原有的生活方 式和独立性；延续业已形成的邻里关系和情感环境；保持老人与各种年 龄群体的交往和生活。 建筑规模： 化整为零，在普通社区内设立适当比例的老年住宅，促进代际之间的互 劣互惠 受众有限： 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服 务。 投资回报： 政店对于养老产业须有合理定位控制和相应的政策引导。多种方式开发 老年住宅，避免集中开发老年地产所带来的风险 国内养老地产开发过程遇到的问题对策 Solutions 选址 回报 年龄 受众 规模 问题解析 Solving Strategies 经过大量的养老地

12、产案例的分析研究，我们总结出养老 项目的 三个基本要素：产品区位；客户群体；盈利模式。 三要素之间 存在一定的逡辑关系。 郊区型 + 销售持有 + 全龄社区 持有型 + 持续照料社区 + 景区型 景区型 + 销售型 + 健康老人社区 郊区型 + 销售型 + 持续照料社区 市区型 + 持有型 + 持续照料社区 持有型 + 全龄社区 + 景区型 自助型介护型专护型 分析模型 Analysis Model 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出 售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社 区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管 理相

13、分离的经营模式。 除产品本身外、细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目 最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通 公寓产品。 物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老 年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。 各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看 护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费 健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户 或者再次租赁的问题。 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大 大高于

14、普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅 国内养老地产主要获利模式老年住宅销售的定价策略 物业服务赢利策略 国内盈利型老年住宅经营模式 按照盈利方式 一次性收益为主 开发建设与经营 管理结合 长期租赁收益及 一次性销售收益 相结合 开发建设与经营 管理分离 按照管理方式 盈利模式分析 Profit Model Analysis 老年住宅社区服务的供应 盈利方式 医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面老年大学、图书馆 中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活

15、动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取 盈利服务及盈利方式 Profit Model Analysis 收益模式：产品出售与出租相结合的经营模式，保证部分投资的迅速回收，又可取得长期稳定收益。 经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或则跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。 后期管理：由于老年产品使用周期相对较短，后期空置产品的处理上也要考虑，可以采用回购产权或使用权，再进行统一销售或出租，使其良性 发展。 配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。

16、在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。 出租与租售结合 回购产权，统一销售 资源共享 向社会开放 聘请专业经营公司 、与专业公司联营 盈利模式 盈利模式建议 Profit Model Proposal 项目建议： 1. 项目定位 考虑项目的位置和规模，定位于： 市区型 + 持有型 + 持续照料公寓 2. 收益模式： 持有与出租结合，考虑长期收益 3. 经营管理 引入专业经营公司，打造高品质服务 4. 提高配套，提升档次 设置多种配套设施，如医疗，教育，养生等 配套设施服务同时考虑对外经营，提高收益 项目建议 Project Proposal 04 公寓案例分析 Case Stu

17、dy bbk sarriko 中心 案例分析 Case Study funabori 公寓 案例分析 Case Study hilea 老年公寓 案例分析 Case Study 荷兰沃作科老年公寓 案例分析 Case Study 三岛老人养护中心 案例分析 Case Study 维也纳 simmering 老年公寓 案例分析 Case Study 伊德里亚老年公寓 案例分析 Case Study 荷兰布鲁森伯格老年公寓 案例分析 Case Study 西班牙不哈索特老年公寓 案例分析 Case Study 西班牙 奥艾拉斯老年公寓 案例分析 Case Study 海南 恭和苑 案例分析 Cas

18、e Study 案例分析 Case Study 案例共通点： 1. 外形简洁大方，空间丰富 2. 注重绿化，生态环保 3. 色彩淡雅，外立面暖色为主 4. 底层设置大量架空空间， 设置多层次多维度交流空间 5. 标准层平面条形布局 05 设计理念及成果 Design Concept &Results 设计理念 垂直森林 设计拟通过错层阳台及在阳台上设置花池，树槽的方式，形成多层次，多维度的绿化。给居住在此的老年人带来最清新的 空气和满目的绿色，提升居住品质。错层阳台的设计，也为老年人提供了更多的交往空间。 Design Concept 设计理念 Design Concept 引山入园 设计充分

19、利用地形的高差，底层除了部分公共空间外，全部架空，为居住者提供安全安静的交往空间。设计充分利用基地东边 的山体，在东侧打开一个巨大的豁口，将山体充分引入建筑，建筑与山体完全融合。在豁口处设置大量公共活动空间，如泳池， 健身设施等，在运动的同时，又能饱览绿色，将极大的愉悦居住者的心情。 视觉走廊 优点：布局合理，体型完整 缺点：大量房间不能满足日照要求， 庭院分成两个后，空间局促。 优点：体型活泼 缺点：大量房间不能满足日照要求，庭院分 成两个后，空间局促。 优点：建筑面积较大，空间使用率较高 缺点：大量房间不能满足日照要求，空间局促 优点：体型活泼 缺点：部分房间不能满足日照要求， 庭院空间狭

20、小 优点：布局合理，庭院完整，房间均能满 足日照。 优点：体型活泼 缺点：大量房间不能满足日照要求 多方案比较 Comparison of many plans 总平面图 Master Plan 1 2 1 2 社会停车场库用地 文化活动用地 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 效果展示 Rending Show 平面示意图 1 Schemati

21、c Plan 1 1 2 3 4 2 3 4 视觉走廊 引山入园 无边界泳池 健身房 舞蹈室 乒乓球室 主题楼层 在每个楼层中，设置一个主题，如运动，医疗，养生等。本层设计主 题为运动主题，拟设计无边界泳池，健身房，乒乓球室，舞蹈室等 活动场地。 主题楼层 在每个楼层中，设置一个主题，如运动，医疗，养生等。本层设计主 题为养生主题，拟设计风味美食餐厅，养生教室，推拿按摩室等活 动场地。 平面示意图 2 Schematic Plan 视觉走廊 引山入园 1 2 3 3 2 养生讲堂 推拿按摩室 1 风味美食餐厅 剖面图 Section Plan 1 1 1-1 剖面图 剖面图 Section P

22、lan 2 2 2-2 剖面图 06 专项解读 Special Analysis 老年养护院房间类型共分 3 类 : 老年人用房、行政办公用房、附属用房 以 300 床老年养护院规模 标准为例，其构成比例参 考如下： 其中老年人用房比例（300 床）构成如下： 总面积：8133（100）老年人用房总面积：6621（100） 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 入住服务用房0.261300.321280.341020.51000.7878 生活用房17.16858017.16686417.16514817.16343217.161

23、716 卫生保健用房1.236151.355401.474411.683361.93193 康复用房0.572850.632520.722160.841681.2120 娱乐用房0.773850.813240.842521.022041.2120 社会工作用房1.487401.56001.544621.563121.62162 0.834150.943761.073211.32601.45145 3.5717853.8115243.9711914.348685.19519 25.871293526.521060827.11813328.4568030.533053 用房类别 400300200

24、100 行政办公用房 附属用房 合计 总体面积分类指标 注：老年人用房、其他用房平均使用面积系数按照0.6、0.65计算 床位数 老年人用房 500 老年人用房 入住服务用房 81.4 1.5 4 6.7 3.3 77.8 14.6 6.7 行政办公用房 卫生保健用房 康复用房 生活用房 附属用房社会工作用房 构成解读 Constitution interpretation 生活用房 附属用房 行政办公用房 入住服务用房 康复用房 娱乐用房 卫生保健用房 交流空间 根据各个功能条件，分析得到功能构成关 系图： 临终关怀 社会用房 构成解读 Constitution interpretation

25、 构成解读 Constitution interpretation 老年养护院入住服务用房（以 300 床为例）功能共分：接待服务厅、入住登记厅、健康评估室、值班室。 以总值班、接待、登记、健康评估为主要功能空间，根据具体需要 结合门厅设置相关其他功能如：卫生间、 轮椅存放处， 总台， 理发等。 通过门厅综合组织交通，联系行政、卫生、交流空间等功能块。 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 接待服务厅0.1500.12480.12360.18360.330 入住登记厅0.04200.05200.06180.08160.1212 健

26、康评估室0.07350.09360.08240.12240.1818 总值班室0.05250.06240.08240.12240.1818含监控室 合计0.261300.321280.341020.51000.7878 500400300200100 床位数 用房名称 入住用房使用面积指标 附注 入住服务用房构成分析参考案例海门养老中心 门厅 总值班 其他 入住登记 其他 接待服务 健康评估 ENTRANCE 门厅健康评估入住登记接待服务总值班 单项解读 - 入住服务用房 Individual Interpretation 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床

27、）面积（）系数（/床）面积（） 居室11.4570011.4456011.4342011.4228011.41140含卫生间 沐浴间1.386901.385521.384141.382761.38138含更衣室 配餐间0.482400.481920.481440.48960.4848 养护区餐厅（活动室）0.743700.742960.742220.741480.7474兼公共活动室 会见聊天厅0.743700.742960.742220.741480.7474 亲情居室1.386901.385521.384141.382761.38138 护理员值班室1.045201.044161.0431

28、21.042081.04104 合计17.16858017.16686417.16514817.16343217.161716 生活用房使用面积指标 用房名称 床位数 500400300200100 附注 生活用房构成分析 沐浴配餐及餐厅护理值班会见聊天亲情居室其他其他 居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室居室 以居室、护理、餐厅、沐浴、会见、亲情居室为主要功能空间，根据具体需要设置相关其他功能如：污物间、库房、 多功能间，空中花园等。通过通廊综合组织交通，联系交流空间、卫生保健、附属用房等功能块。 老年养护院生活用房（以 300 床为例）功能共分：居室、沐浴间、配餐间、餐厅、会见

29、聊天、亲情居室、护理员值班室等。 单项解读 - 生活用房 Individual Interpretation 参考案例深圳南山养老院 构成解析 单层床位数：48；标准层建筑面积：1450 ；每床面积：30.20 助浴间：2（22.5 /22.8 ），两区域各一间，内置坐便器，洗手盆，淋浴器等。 每床面积：0.95 ；标准每床面积：1.38 餐厅兼做活动室：2（45 /85 ），两栋各一间。每床面积：2.71 ；标准每 床面积：0.74 配餐间：2 （9/11.5） ， 两区域各一间， 其中附加8.5储藏室一间。 每床面积： 0.43 ；标准每床面积：0.48 公共卫生间兼作洗衣房：1（11.5

30、 ）。每床面积：0.24 污洗间：1（8.5 ），未有自然采光，内设洗衣机等设备。每床面积：0.18 盥洗间：1（8.5 ）。每床面积：0.18 护士站：2（7 /7.3 ），宜靠近餐厅活动室设置，且能看到从交通核出入的 人员。每床面积：0.30 ；标准每床面积：1.04 居室：10（744.93 ）；每床面积：15.52 ；标准每床面积：11.4 合计：每床面积：20.51 ；标准每床面积（除亲情居室）：15.78 无亲情居室，可能设置于其他层。每床面积：1.38 单层床位数：48；标准层建筑面积：1450 ；每床面积：30.20 交通面积：465.12 ；每床面积：9.68 防烟消防楼梯：

31、3，满足疏散消防要求 餐梯：1，满足配餐供货要求 消防梯兼急救梯：2，每个区域设置一部 客梯：4，每个区域设置两部 居室 居室 配餐及餐厅配餐及餐厅护理值班护理值班沐浴沐浴 消防楼梯消防楼梯 消防楼梯 客梯 客梯 消防梯兼急救梯 消防梯兼急救梯 餐梯 单项解读 - 生活用房 Individual Interpretation 参考案例深圳南山养老院 居室配餐及餐厅 护理值班沐浴 参考案例海门养老中心 居室居室居室 配餐及餐厅配餐及餐厅护理值班护理值班沐浴 会见聊天会见聊天 单项解读 - 生活用房 Individual Interpretation 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（

32、/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 诊疗室0.05250.06240.08240.12240.2424 化验室0.04200.05200.06180.0918不设无 心电图0.02100.03120.04120.0612不设无 B超0.02100.0312不设无不设无不设无 抢救房0.0150.12480.16480.18360.2424 药房0.05250.06240.06180.09180.1515 消毒室0.03150.04160.05150.08160.1212 临终关怀0.14700.18720.2600.24480.3232 医生办公室0.16800.16640

33、.2600.2400.2424 护士工作室0.623100.622480.621860.621240.6262 合计1.236151.355401.474411.683361.93193 用房名称 床位数 500400300200100 卫生保健用房使用面积指标 附注 老年养护院卫生保健用房（以 300 床为例）功能共分：诊疗室、化验室、心电图、B 超、抢救房、药房、消毒室、临终关怀、医生办公室、 护士办公室等。 卫生保健用房构成分析 其他诊疗室 诊疗室 办公室办公室办公室护士站护士站其他 化验室心电图B 超 消毒 抢救房 药房 临终关怀 以康复医院功能为主，具有诊疗、化验、抢救、心电图、药房

34、、医 生办公、护士站等功能块。其中临终关怀专门为弥留老人设计，供 家人及专门医护人员照顾，需要独立设置出入口，内配居室，卫生 间等功能。 ENTRANCE 参考案例海门养老中心 诊疗室 药房 办公室 护士站 化验室心电图 抢救房 消毒 B 超 单项解读 - 卫生保健用房 Individual Interpretation 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 物理治疗室0.432150.451800.481440.541080.8484 作业治疗室0.14700.18720.24720.3600.3636 合计0.572850.6

35、32520.722160.841681.2120 用房名称 床位数 500400300200100 康复用房使用面积指标 附注 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 阅览室0.1500.12480.12360.18360.2424 书画室0.07350.09360.08240.12240.2424 棋牌室0.12600.12480.16480.24480.2424 亲情网络室0.482400.481920.481440.48960.4848 合计0.773850.813240.842521.022041.2120 30020010

36、0 娱乐用房使用面积指标 用房名称 床位数 500400 老年养护院康复及娱乐用房（以 300 床为例）功能共分：物理治疗室、作业治疗室、阅览室、书籍室、棋牌室、网络亲情室等。 康复用房构成分析娱乐用房构成分析 作业 治疗 作业 治疗 阅览室书画室 物理治疗棋牌室物理治疗网络亲情 以总值班、接待、登记、健康评估为主要功能空间，根据具体需要 结合门厅设置相关其他功能如：卫生间、 轮椅存放处， 总台， 理发等。 通过门厅综合组织交通，联系行政、卫生、交流空间等功能块。 以总值班、接待、登记、健康评估为主要功能空间，根据具体需要 结合门厅设置相关其他功能如：卫生间、 轮椅存放处， 总台， 理发等。

37、通过门厅综合组织交通，联系行政、卫生、交流空间等功能块。 单项解读 - 康复及娱乐用房 Individual Interpretation 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 心理咨询0.482400.481920.481440.48960.4848 社会工作 0.1500.12480.16480.18360.2424 多功能厅0.94500.93600.92700.91800.990 合计1.487401.56001.544621.563121.62162 用房名称 床位数 500400300200100 社会工作用房使用面积

38、指标 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 办公室0.341700.341360.41200.4800.440 会议室0.14700.15600.18540.18360.2424 接待室0.07350.09360.08240.1224不设无 财务室0.03150.04160.05150.08160.1515 档案室0.04200.05200.05150.08160.1818 文印室0.03150.04160.05150.0816不设无 信息室0.04200.05200.06180.09180.1212 培训室0.14700.187

39、20.2600.27540.3636 合计0.834150.943761.073211.32601.45145 100用房名称 床位数 500400300200 行政办公用房使用面积指标 老年养护院社会及行政用房（以 300 床为例）功能共分：心理咨询、社会工作、多功能厅；办公室、会议室、接待室、财务室档案室、文印室、 信息室、培训室等。 社会及行政办公用房构成分析 办公室会议室 ENTRANCE 档案室财务室办公室办公室咨询室咨询室咨询室咨询室 培训室接待室文印室信息室 行政区社会工作区 培训室培训室社会工作多功能厅 以总值班、接待、登记、健康评估为主要功能空间，根据具体需要 结合门厅设置相

40、关其他功能如：卫生间、 轮椅存放处， 总台， 理发等。 通过门厅综合组织交通，联系行政、卫生、交流空间等功能块。 单项解读 - 社会工作及行政办公用房 Individual Interpretation 系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（）系数（/床）面积（） 警卫室0.03150.04160.05150.08160.1212 食堂1.216051.214841.213631.212421.21121 含老年人厨房、职工 厨房、职工餐厅 职工浴室0.251250.251000.25750.25500.2525 理发室0.05250.06240.061

41、80.09180.1515 洗衣房0.582900.652600.762280.91801.2120 含消毒，甩干烘干室 与缝补间，室内晾晒 场地 库房0.673350.722880.722160.721440.7878 车库0.1500.12480.16480.24480.4848 公共卫生间0.391950.41600.41200.43860.4646 设备用房0.291450.361440.361080.42840.5454 含配电房，锅炉房， 供氧站，电梯机房， 通讯机房，空调机房 等 合计3.5717853.8115243.9711914.348685.19519 400300200

42、100 附注 附属用房使用面积指标 用房名称 床位数 500 老年养护院附属用房（以 300 床为例）功能共分：警卫室、食堂、职工浴室、理发室、洗衣房、库房、车库、卫生间、设备用房等。 设备间卫生间警卫室理发室浴室 职工餐厅 车库 消毒间收衣间 发放间缝补间 室内晾衣间 室外晾衣场 甩干 烘干间 职工厨房老年人厨房 库房 ENTRANCEENTRANCE 食堂洗衣房 附属用房构成分析 以总值班、 接待、 登记、 健康评估为主要功能空间， 根据具体需要结合门厅设置相关其他功能如： 卫生间、轮椅存放处，总台，理发等。通过门厅综合组织交通，联系行政、卫生、交流空间等 功能块。 洗衣房 食堂 职工及老

43、年人厨房 参考案例海门养老中心 单项解读 - 附属用房 Individual Interpretation 一、出入口 二、室外台阶 三、室外坡道 四、扶手 五、公共楼梯 六、户内楼梯 七、电梯 八、公共走廊 九、停车场 1、平台入口进深方向不小于 1800mm，且预留 1500*1500 的轮椅回转半径。 2、雨棚出条长度宜覆盖整个平台，并超过首级踏步 500mm 以上。 3、雨棚应覆盖到车门开启位置 1、台阶有效宽度不小于 900mm 2、高度 150mm。深度 300mm，且总宽度超过 3000mm 时，应增加中间扶手。 3、台阶不宜小于两级。 1、室外坡道不应大于 1/12, 宜控制在

44、 1/15 以下 2、室外坡道净宽不少于 900mm，通常为 900-1200mm，坡道每升高 0.75m 或长度超过 9m 时应设置中间休息平台，深度不小于 1500mm。 3、流线较近，且注意减少对视；表面材质注意防滑。 1、扶手在转角处宜做成圆弧状；室内双层扶手 650mm/900mm，单层扶手 800850mm， 室外双层扶手 900mm/1100mm 2、扶手下端高度 700mm，上端不小于 1400mm；且尽端向下弯曲不小于 100mm。 3、扶手设置宜连续，内侧距离墙的安装距离 4050mm。 1、楼梯净宽不少于 1100mm，楼梯平台净宽不小于 1200mm（扶手距离墙面 75

45、mm，则净 宽不少于 1250mm/1350mm） 2、扶手在楼梯起止端延伸不少于 300mm。 1、户内楼梯踏步高度为 160170mm，宽度宜大于 220mm。 2、户内楼梯不应突出主要动线，不能里卧室过近。 1、候梯厅深度不宜小于 1600mm，应为 2000-2400mm。 2、1000kg 电梯井道尺寸应大于 2200mm*2200mm，轿厢尺寸 1600mm*1400mm；担架电梯 尺寸 2200mm*2600mm，轿厢尺寸 1600mm*2100mm。 3、不要将入户门直接对向电梯，避免形成对视。 1、净宽不得小于 1200mm，两辆通行不少于 1800mm，入户走廊放大至 15

46、00mm。 2、转角处宜做出圆弧角或切角，利于轮椅通过。 1、轮椅专用停车位不少于总停车位的 2，且不少于 1 个停车位。 2、停车位两侧留 1200mm 距离；通行安全步道宽度不小于 1200mm。 要素解读 - 无障碍设计 Elements Interpretation 护理站位置选择应保证工作人员有良好视野，能 够与电梯厅等交通空间保持视线联系，且方便服 务各个居室，服务半径不宜大于 30-40m。 南山养老院中的护理站设置均在各个服务单元相对中心或靠近交通核 的部位，辐射半径在 30-40m 内，与各个活动空间保持较好的视线联系， 布局较为经典。 参考案例深圳南山养老院 护理站护理站

47、R=30-40M R=30-40M 要素解读 - 护理站 Elements Interpretation 一、基本功能 二、功能分区 前室、更衣区、洗浴区、干身区、卫生间；另外有：搓澡区、按摩区、理疗区 养老设施浴场局部示意图 1、干湿区应设置过渡房间 2、卫生间临近更衣与洗浴区 3、考虑急救通道 养老设施浴室功能空间组成类型 养老设施浴室扶手形式说明 轮椅老人乘移动作示意 要素解读 - 公共浴室 Elements Interpretation 组合一：端套组合二：中间套 组合三：一室一厅组合四：一室一厅 要素解读 - 公寓居室套型组合 Elements Interpretation 门厅 功

48、能分区与基本尺寸 典型平面布局实例 设计注意要点 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点总结 门厅 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 起居室 功能分区与基本尺寸 典型平面布局实例 设计注意要点 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点总结 起居室 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 餐厅 功能分区与基本尺寸 典型平面布局实例 设计注意要点 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设

49、计注意要点总结 餐厅 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 卧室 功能分区与基本尺寸 典型平面布局实例 单人 双人 带卫生间 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点 卧室 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点总结 卧室 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 厨房 功能分区与基本尺寸 典型平面布局实例 设计注意要点 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点总结 厨房 要素解

50、读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 卫生间 功能分区与基本尺寸典型平面布局实例 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 设计注意要点 卫生间 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 卫生间 设计注意要点总结 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 阳台 功能分区与基本尺寸典型平面布局实例 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Interpretation 阳台 设计注意要点设计注意要点总结 要素解读 - 公寓居室细部 Elements Inter