房地产项目开发主项指引基本原则（102页）.pdf

1、内部资料 严禁外传 1 内部资料 严禁外传 项目开发主项指引 2.0版 运营中心 编号：KF001 项目开发指引基本原则 每一位项目总，尤其是新项目总，以及每一位有志于成为项目总的项目管理 者都应该认真研读，用心体会，灵活运用。希望每一位项目管理者及项目团 队都能“成就共想、成就共创、成就共享”！ 行动上 标准上 思想上 2 当家作主，去化优先 快好结合，成就共享 项目策划，成就共创 基本原则 四位一体（附件2） 项目策划（附件3） 工程策划(附件1） 14年：工程策划，5个月内开盘 5 序号项目开放净工期开盘净工期 1海城1.7 2.4 2平房2.5 3.2 3新桥2.8 6.8 4湖州3.

2、0 3.7 5四会3.2 3.4 6兰州新区4.0 5.0 7大连4.1 5.2 8运城4.9 5.3 9宜昌4.9 5.1 10新乡5.2 5.9 11河池5.4 5.8 平均值3.84.7 执行工程策划项目，平均开盘周期4.7个月 6 南陵项目：“摘牌即开工” 从开工至完美开放仅2个月28天！ 6.10实现摘实现摘牌即开工牌即开工 6.30综合楼封顶综合楼封顶 9.7展示展示区完美开放区完美开放 项目开发指引 南陵经验 美中不足未能提前预售 12.89亿货量， 首推8.5亿， 当日销售6.28亿 14年：南陵项目，首创345 10.2项目盛大开盘项目盛大开盘 招标设计采购 计划充分前置 临

3、建布置完善 后勤充分保障 过程当机立断 班组该换则换 管理责任到人 各显神通抢工 哈尔滨项目：“摘牌即开工” 从开工至完美开放仅2个月16天！ 7.18示范区别墅封顶 9.14展示区完美开放 项目开发指引 哈尔滨经验 6.29实现摘牌即开工 施工交底（明确目标） 现场梳理（查漏纠偏） 资金计划（实时调整） 策划落实（落实优化） 区域平台（资源共享） 落实纠偏 14年：哈尔滨项目，突破三个月 展区开放9.14 流程招标 ( 未雨绸缪） 后勤保障（拎包开工） 计划前置 总包选择（披沙拣金） 美中不足：未能提前售销售差强人意； 重点提示：严控图纸会审避免动态盲区。 8 海城项目：“摘牌即开工” 从开

4、工至完美开放仅1个月22天！ 9.2实现摘牌即开工 9.15示范区别墅封顶 10.25展示区完美开放 项目开发指引 海城经验 六年深耕前置充分 14年：海城项目，突破二个月 美中不足 未能提前预售 销售不甚理想 优选总包配合良好 重视策划强化执行 关键节点全力确保 时时调整及时纠偏 下行管理对接班组 9 成就共享 不仅需要快 更需要好 项目策划“又快又好” 10 目 录 第一部分：土地要优质，成就能共享 第二部分：工作皆前置，摘牌即开工 第三部分：聚焦展示区，提前每一天 第四部分：管控靠体系，过程出精品 第五部分：精装善策划，质量有保障 第六部分：分户抓验收，完美才交楼 当家作主、用心研究，快

5、好结合、成就共享 第一部分：土地要优质，成就能共享 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 “一个中心，五种准备” 11 去拿能够获得成就共享的地！ 12 一个中心：优质土地 优质 土地 一个 中心 143 原则 （附件4） 13 投资拓展方向 1 4 3 原 则 找 地 区 域 聚 焦 供 求 合 理 没 有 城 市 空 白 带 项目地域客户存在真实需求 一个中心：优质土地 改革开放三十多年，每一个县市、发达城镇，都积累了一批富裕人群。 他们都想住上好房子，就看我们能不能找到金矿！ 杨国强主席 符合成就共享要求或战略性项目 准备一：组建精干

6、团队 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 14 组织 保障 区 域 帮 扶 不 走 过 场 精 英 团 队 前 置 策 划 成 就 双 享 跟 投 分 配 参 与 人 员 分 工 清 晰 三 堂 会 审 精 干 团 队 阶 段 考 核 奖 罚 分 明 责任 到人 同心同德 不人浮于事！ 准备一：组建精干团队 组建精干团队 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 项目 团队 策划 小组 组织 成功 必须由 有经验 的、具 备成功 案例的 老项目 总出任 新项目 的总经 理 （三堂 会审）

7、必须具 备碧桂 园式开 发管理 能力 （工程 策划） 去化率 利润率 容积率 （四位 一体） 三级策 划； 二级督 导 （项目 1+1、 区域帮 扶小组、 集团驻 场小组） 对该项 目进行 充分论 证及编 制各专 业的计 划 （项目 新进度 体系） 快速实 现预售 条件是 各项策 划工作 首要目 标 （提前 预售、 工程策 划） 15 成就双享 成就双享 5%股权分享 成就共享 项目股东分红 首先成就共享 5%股权 项目总持有+代持 区域总2% 区域总持有+代持 区域平台1% 项目总1% 项目团队1%自愿原则认购 自愿原则认购 认购余额 认购余额 认购余额 备注：区域平台、项目团队投资人员在区

8、域总统筹下可以转让 集团 区域 定案会 项目区域职能 启动会 项目经营目标 （4指标） 项目经营目标管 理责任书 区域、项目岗位 责任书 形 成 签 订 备 案 审 核 签 订 明确责任人： 工作标准、结果要求、 奖励目标、处罚细则 明确经营目标： 销售签约、销售利润、 周期控制、确认收入 明确定案指标： 销售收入、销售利润、 进度计划、经营周期 目标责任书 政府重点支持（附件6） 市重点工程、绿色通道 （保障政府审批进度）等 先让政府了解我们： 碧桂园是什么(附件7） 争取土地的优先获取、 土地款分期支付或延迟 支付、规费减免。（以 不影响国土证办理为前提） 市政配套 相邻道路 先修路后摘牌

9、（或代建） 水电气管线包干价 公共交通设站点 提前预售（附件5） 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）； 第三步，押保证金（站在 信任的角度上） 可以押1.31.5倍的建设（达 到预售条件前）保证金（500 元/平方米）。 2.争取优惠条件 努力争取尽量争取必须争取 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 准备二 18 19 提 前 预 售 提“早”预售 提 前 开 盘 不打桩销售 卖多少,建多少,不积存 适销对路、调整规划 科 学 组 织 缩 短 工 期 加快资金周转 降低预售门槛 资金提早回笼 打桩

10、达到0.00不需头痛建筑费 重要提示： 集中推售不卖散 预销定产 存地不存货 提前预售实施细则 提前预售1政府支持 项目总 与政府主要领导 就提前预售商谈 区域总 与政府主要领导 就提前预售商谈 市场角度：大规模完美的展 示区，碧桂园品牌视频； 税收方面：卖的早，可以提 前给政府贡献更多税收； 押保证金：押1.3-1.5倍保证 金，合法合规办预售； 会议纪要：集体决策，行业 公平，出会议纪要保障有效。 商谈未果 第二步：邀请政府领导前往集团考察 第一步：区域项目（摘牌前）主导谈判 主席、总裁亲自与政府 主要领导商谈 商谈未果 第三步：安排集团总裁和政府领导会面 邀约未果 总裁亲自前往项目所在

11、地与政府主要领导商谈 提前预售谈判步骤 1 提前预售会议纪要 所争取到的政策支持： 1、承诺视项目需要协调相关部门办 理立项及五证； 2、同意项目展示区先行开工，货量 可根据市场情况变更规划；并按 调整后规划协调相关部门3个工作 日内办妥五证； 3、同意碧桂园用抵押建设资金方式 先行办理预售，资金共管，并在 正负零后返还。 通过合法合规途径争取“提前预售”，范例：莞深区域”迁安项目” 1 提前售2金融手段 项项 目目 转首付 定制签约 预筹定产 展示区 完美开发 定房宝 搜房宝 优惠价格 金融工具 交30%购房款 预售证 预售条件预筹定产 35% 年化固定收益 35% 低售价购买权 后续涨价

12、优越感 四大“吸引力” 自己定制 买得起好房子 投资+定制+收益 研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目 研究项目产品核心卖点 研究产品去化速度 研究产品性价比 研究当地最早和最新的 城市公园，当地最容易 生长、最便宜的树 3.深入市场调研（附件8） 关注所在城市范围第三产业（人的产业或内生产业）所占比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城 市人群存款如何；了解供需比（年销售面积/已出让可供应面积） 研究产品研究客户研究市场 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 研究市场容量及城市发 展：除了城市人口，城 区人口有多

13、少；城市的 发展方向 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱 研究土地影响客户 研究客户需要的产品 研究目标客户对住房有 什么需求 23 准备三：深入市场调研 市场数据 基本信息 点 初步分析 了解市场 面 综合判断 指导决策 体 立体调研 1、项目概况图 2、周边楼市图 3、周边配套图 4、竞品分析图 1、地块本体 2、区位价值 3、城市基础 4、竞品分析 1、宏观数据及分析 2、房地产发展特点概述 3、各版块价格及成交情况 4、地块所在区域竞品分析 调研结论

14、 研判新项目能不能做？怎么做？ 解决“怎样的价格、怎样的产品可实现 成就共享”？ 探讨是否可实现“假如当地只卖三套房 子，有一套是碧桂园的”？ 了解“如何做到当地最好的房子”。 26 优质 土地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 “四位一体” 满足成就共享的选择 定位策划 区域/项目主导 投资 营销 设计 运营会议 定案会 做不做 定位会 怎么做 启动会 做什么 后评估会 做的对与错 准备四：项目定位精准 -项目定位模型示意图 是否能够倾销 市场竞争对手 投资决策 户型 景观 规划 精装修 碧桂园立体绿化 价格 /低成本 颠覆营销模式，NO.1 展

15、示区完美开放 标 准 化 土地 客户产品 定位策划 准备四：项目定位精准 项目成功（附件9） 保障产品竞争力 27 加强风险控制（附件10） 风险排查 开发速度风险排查： 高压线（高压线碰不得） 复杂地质地质条件（熔岩、溶洞、地下水丰富、淤泥层过厚等） 力争净地，充分考虑拆迁、土石方爆破等难度如何等 重视存在软弱基础勘察并提前考虑基础处理及支护方案 建筑红线与周边建筑物距离过近 项目周边无正式市政道路、管线 永久水电、临水临电、燃气、供暖（北方）、排污管道 特别提示容易忽视问题 竖向设计（标高选择） 复杂地质（采空区、熔岩溶洞、淤泥层、石方爆破） 持力层选择（天然基础、石方基础标高） 优质 土

16、地 组建精 干团队 争取优 惠条件 深入市 场调研 项目定 位精准 加强风 险控制 准备五：加强风险控制 28 成就共享 深入调研、客户真实需求 精准定位、适销对路产品 避免贪婪、侥幸赌博心理 重视策划、缩短开放工期 现金流 不可恋战高周转 以销售资金回笼为核心目标 杜绝“融资”过桥的假回笼 市场容量容易枯竭 只有一次成功机会 客户没有绝对需求 生存只有王没有侯 准备五：加强风险控制 3、成就共享风险控制 第二部分 工作皆前置，摘牌即开工 系统解决方案 合理配置资源 克服关键瓶颈 施工总平面图 做好 前期 策划 规划设计前置 强势推进收地 勘探先行进场 提前开展招标 抢重点保绿色 政府关系维护

17、 摘 牌 即 开 工 30统一思想，规定动作（附件11） 统一思想：以摘牌即开工为目标 31 五华 项目 三明 项目 衡阳 项目 南通 项目 宜都 项目 温州 项目 东台 项目 宜春 项目 广元 项目 高淳 项目 曲靖 项目 佛冈 项目 浠水 项目 宿迁 项目 萍乡 项目 淄博 项目 六安 项目 宁德 项目 衢州 项目 嘉兴 项目 花溪 项目 周口 项目 洛阳 项目 虚席 以待 “摘牌即开工”光荣榜 贵阳花溪项目摘牌即开工 五华项目摘牌即开工 2013年，集团23个项目实现摘牌即开工 统一思想：以摘牌即开工为目标 32 海城 项目 平房 项目 新桥 项目 无为 项目 白城 项目 仪征 项目 岳

18、阳 项目 运城 项目 新乡 项目 河池 项目 朱村 项目 中新 项目 南陵 项目 湖州 项目 盐城 项目 兰州 新城 如皋 项目 “摘牌即开工”光荣榜 无为项目摘牌即开工 河池项目摘牌即开工 2014年，集团18个项目实现摘牌即开工 海宁 项目 统一思想 项目成功必须做好前期策划 工程策划：因果关系、先后次序，形成系统、责任到人 前期 策划 必须 遵循 报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行（附件13） 招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面（附件14） 出图策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先（附件12） 采购策划：专项会议、查漏补缺，消项计划、专人负责(附件15

19、） 组织策划：三堂会审、帮扶小组，项目1+1、集团驻场 责任策划：量化责权、重奖重罚，责任到人、考核到事 营销策划：目标分解、产品解读，客户教育、拓展渠道 规定动作一 规划设计前置（附件16） 规 划 设 计 必 须 遵 循 经主席批准展示区红线（包括板房、核心景观）不得擅自更改 把项目临近城市道路、最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区 要特别重视产品选择，依据（去化率利润率容积率）原则选择 配套用房（包括：综合楼、法规规定配套用房等）合理最小化 尽量提高地面停车比例，减少地下室停车位（建独立多层车库） 所有户型（慎用J475、G148、H221）都要设置样板房，须控制规划 户型的数量 新

20、项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房 高层做好首层架空层的展示和体验，多层避免设置首层架空层 34 在城市道路边缘受噪声影响禁设置户型较大、别墅产品等高总价产品 在地价不高（100万以内）、楼面价不敏感项目，宜设置多层洋房 强势推进收地 规定动作二 收地条件 前置谈判 摘牌前 收地措施 收地过程 强势推进 拿地前与政府或 合作方谈好的收 地条件 在收地前必须从 多种渠道了解地 块的现状是否满 足开发要求 一定要把收地时 间与土地出让金 或合作出资的交 付时间挂钩 依据政府委托 收地建围墙 提前详勘 与村书记、村长 沟通是否存在征 地款未付问题 进行场地土方平 整（暴露遗留土 地问题）

21、 严禁收地与工程 承包挂钩 要综合平衡提前 一天收地付出的 代价和提前一天 开盘带来的收益 之间的对比 按照项目利益最 大化原则强势推 进收地工作 35 五华项目土地出让前，示范区内尚有6栋工业厂房及一座关帝庙未拆除。 经沟通由政府负责拆除以上建筑物，实现净地出让，避免拆迁纠纷，大大加快 五华项目的开发进度，节省了开发费用。 案例：五华项目确保净地出让 规定动作二：强势推进收地 37 案例：修筑围墙，加快收地，方便施工 丹阳项目 南通项目 规定动作二：强势推进收地 兴宁项目：地块于3月8日摘牌，地勘于2013年1月份进场。 地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式； 在规划及现场条件

22、较完备情况下，直接进行详勘。 规定动作三 案例：勘探先行进场 提前开展招标 规定动作四 招标 前置 施工队 考察 合同 约定 从土地挂牌开始， 开展招标立项、 投标单位确认、 发标、开标、定 标工作 了解当地的市场 材料价格 招标工程各专业 的施工承包范围 现场的环境及特 殊性、施工条件 等，提供给成本 管理中心 快速确定施工单位 项目必须主动的参 与到招标工作 选用熟悉公司操作 模式、合作过的 优选合作良好施工 队承包示范区并扩 标到货量区 示范区桩基础宜总 包分包方式 示范区与货量区 施工合同签订时： 工期务必分别约 定； 区域项目应积极 参与施工合同中 “工程管理条款” 的制定，尤其是

23、“工期条款” 39 40 案例：高淳项目把握招投标主动权，优选总包 高淳项目在土地挂牌前，就开始了招标 立项的各项工作，积极参与施工单位的考察 与选择、积极参与总包合同的条款制定，保 证进度管理上的主动权，提前确定展示区各 专项工程合同单价，尤其对于赶工费、施工 进度，施工人员数量、垂直运输设备数量、 总分包权责等做明确规定，提前确定操作方 式，为后期支付工程款提供依据。 招标时精选队伍，反复强调开放区工期， 要求采取一系列赶工措施。 规定动作四 投标之前，与参与现场 踏勘的各施工单位将赶工措 施进行明确，让施工单位提 前做好准备。 规定动作五 合法快速开工需要对地方报建的“潜规则”有效了解，

24、如：摘牌前政府方案预审 批、勘察报告及审查、桩基础图及审查、先行开工审批实现“摘牌即开工” 勘察报告 勘察要求 方案预审批 方案设计 先行审批 基础设计 勘察审查基础审查 基础施工图 先行开工批复 基础施工队基础招投标 基础施工 前置工作 摘牌 政府委托 “合法”摘牌即开工 列入重点项目、驶入绿色通道 41 例 多个证件同步办理 规划整体报批，分项报审 施工图审查灵活变通 国土证到预售证，先行审核 已有资料，待前一个证件手 续办理完成后，即可迅速办 理剩余后续证件手续。 先送审整体方案稿，得到批 复后，即可分项报审，这样 即使有分项小调整，不会导 致重新报审，从而缩短时间。 召开专家初步审查会

25、议， 初 审通过后可变通使用初审合 格，办理后续手续，重复户 型不再审查，节省施工图审 查的时间。 开发报建有技巧节省报建时间 提前做房屋预测绘 提前审核预售证资料 施工图纸出具后，提前做房 屋预测绘工作，争取政府支 持进行加班加点。重复户型 快速出具报告。 先行审核预售资料，与前期 规划许可证、施工许可证同 步进行，审核通过后待补齐 前期所欠证件即可办理预售 证，节省审核时间 开发报建有技巧节省报建时间 政府关系维护 规定动作六 善于寻求政府主要领导的政绩支持； 各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系， 杜绝把关系建立在个人关系上，更不能参与到小圈子内， 建立“合法” 密切关系 如争取城建

26、副市长级别领导担任政府协调小组组长等。 争取相关领导 联点我司项目 配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力 定期或不定期 邀请领导前来 项目指导工作 汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议 以工作简报定 期书面报告政 府主要领导 44 政府成立的项目指挥部（指挥部成员由市政府各关键部门及袁州区内各 行政主管部门抽调人员组成）。 政府关系维护 宜春市政协副主席、市碧桂园项目服务领导小组副组长在碧桂园项目的 指挥部主持召开碧桂园项目预售工作协调会，要求各政府主管部门开通绿色 通道，确保我项目开盘前办理好预售许可证。 案例：宜春项目政府关系维护 经政府领导出面协调后，市人

27、防办同意项目缓交人防易地建议费，总地 块节约约910万元。雷击风险评估报告，水土保持方案报告、地震安全性评 价报告、施工图图审、农民工保证金、节能保证金等相关费用争取到较大的 优惠政策。 案例：宜春项目简报 宜春项目周报(10. 9-10.15).doc 通过上述的工作，对项目来说虽然繁琐也加大了项目同事的工作量和工作压力， 但此项工作也获得了政府部门的好评，不仅反映了公司的管理方式，也让政府 人员觉得项目足够尊重他们，同时使宜春政府能清楚了解项目的进展情况。 工作简报制度 宜春项目周报(10. 9-10.15).doc 工作简报制度 制作工作简报 简报发海阳政府办、指挥部、考核办，公司内 部

28、发集团、区域运营中心，及时汇报工作进度； 反映遇到的难点和问题，从而寻求广泛的资源， 快速解决。 案例：海阳项目工作简报 第三部分 聚焦展示区，提前每一天 四抢四保 十项管理 八件大事 一工具 项 目 总 经 理 务 必 遵 循 48 轻重 缓急 四抢、四保 抢临设 保畅通 施工用时方恨少 1.客户动线与施工动线（双车道、 双出口） 严格分离，“主仆有别” 2.临时生活区除满足总包、项目团队 需求外，必须满足示范区突击队需 求“先生活、 后工作” 3.有序地组织甲方专属材料堆场， “兵马未动，粮草先行 ” 4.合理配置供电容量，“手中有粮， 心中不慌 ” 5.临电管线必须规划，规避后期施工 中

29、市政、园艺、土方开挖区破坏， “合理规划，保供电“ 6.在总体满足项目道路规划的前提下 ，先行硬化“道路”，“车到项目 必有路” 抢地下 保地上 抢主体 保装修 抢板房 保货量 永久道路先行（台山项目） 49 未设置专属材料堆场寸步难行 临时用电充足 装修突击队来之能战 客户道路、施工道路分离（丹阳） 临时用电线路规划 一般总包临时道路 1 6 6 54 3 2 50 案例：三明项目场地宽敞、充足的宿舍房间、热水保障、电力保障, 离现场步行10分钟 四抢、四保 地下先行实施，地上避免重复返工 展示区小市政地下管网要预先完成 政府实施的大市政管网优先协调实施，确有困难必须预留实施空间 （如：道路

30、设置过路管、预留管沟、主要绿化策划规避等） 地下永久构筑物（化粪池、隔油池、地下独立泵房等）与地下工程同步 实施 抢临设 保畅通 抢地下 保地上 抢主体 保装修 抢板房 保货量 51 四抢、四保 先行 市政 管网 地下 永久 构筑物 主体加速办法多，装修加速问题多 尽量压缩主体工期，保障装修合理工期，保障装修质量，一次验收合格 主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增 加工人数量等）余地较大 装修工程实施阶段工期较难压缩（容易窝工、交叉工序多、相互影响、 成品保护、重复污染等） 装修造成质量问题往往无法修复，客户往往容易发现质量问题。 抢临设 保畅通 抢地下 保地上 抢主

31、体 保装修 抢板房 保货量 四抢、四保 52 保抢 为客户抢板房，为业绩保货量 板房展示区一定要完美开放才可开盘。 售楼部、超豪、泳池要同时同步开工，能上的设 备和人力尽量上，不许流水，尽快腾出绿化场地。 例： 海阳项目填海时以最快速度先填好一条路到销售大堂，先打桩。 货量可以提前预售的，保证有足够货量支撑即可。 模板周转增加套数，售楼部不拆模连续施工 夜间施工照明要足够，电工专项管理保安全 桩机能布几台布几台，一天打完也可能；打完再去打货量 雨天是否能施工，看项目是否任然在现场，小雨穿雨衣。 抢临设 保畅通 抢地下 保地上 抢主体 保装修 抢板房 保货量 四抢、四保 53 错 四抢、四保 5

32、4 万方石材雨天抢工万方石材晚上抢工 灯火通明的工地，方便夜间连续施工 南通项目 抢工案例 十管理 计划管理 展示区计划单独编制；适度超前，制定重大节点倒排计划；严格审核施工 单位进度计划和劳动力、材料、机械投入；提前约定赶工措施。 设计管理 展示区管理 施工组织管理 装修突击管理 采购下单管理 园林绿化管理 装修摆设管理 联合验收管理 开盘管理 按照“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础，后上部；装修、 机电、绿化同步”的原则出具图纸。 “123”原则；24小时，满人工作；用好抢工奖。 整体市政管网先行，单体结构砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插。 雅骏装修突击队；提前40天下单；工程

33、管理中心统筹展示区装修任务下达。 按采购专项计划任务项标准的要求制定材料下单计划。 项目开工时绿化同步开工；工序：深埋管线堆坡造型种植大树石头、 汀步石安装灌木、地被种植浅埋管线草皮和玉龙草的种植完工； 小品摆设和成品保护。 以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，入住式的体验营销。 展示区未经验收或验收不合格的，不得对外开放；目之所及，皆是完美。 开盘时，销控区人要放满；一期销售卖得好，二期工程第二天就能开工。 55 项目总经理务必牢记8项大事 1.设计合理出图 “先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上 部；装修、机电、绿化同步”的原则安排图纸设计出图时 间。 2.展示区“123

34、”的原则 1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首 先完成；2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外 市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度 ；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件。 3.展示区抢工人员（附件17） 严格按照工程策划约定组织展示区的抢工，首先保证总包 施工人员数量（附件17）,重点考虑施工总平面布置（附件 18）。需要重点关注：展示区项目管理团队必须执行“专 人分片负责”管理，而不是“分专业”管理。 4. 展示区实施工序： “整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修 、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划必须保证关键线路 中施工资源配置，如：

35、桩基施工机械数量、土方机械数量 、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜 间施工照明等及合理提前安装时间。 56 1 2 2 2 3 展示区“123”原则 项目总经理务必牢记8项大事 展示区实施工序 （机电、装修、园艺绿化如何穿插进行） 57 展示区的关键阶段 （开放前两周） 1.地下管网实施；2.土方未 回填；3脚手架钢管未撤场； 4.园艺石材无法施工;5.绿化 乔木与灌木无法实施;6.小品 及设施无法安装。 原因竟是？ 正是脚手架覆盖位置 如果提前策划 管线设计变更距外墙1.8m以上 时，管线可与外墙装饰同时施 工，外墙完成后即可给园艺提 供工作面，工期提前一周以上。 6 项目总

36、经理务必牢记-8项大事 5.园林施工注意： 1、跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图；2、室外园艺绿化与建筑施工的工作 面划分；3、提前做好施工筹备，项目开工时绿化同步开工，交叉作业，售楼部前后花 园、泳池、水景区等与土建同步施工；4、私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工 ；5、可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期 ，在开盘时有好的展示效果。 绿化施工工序：1大管线及管线（深埋） 2堆坡造型 3种植大树4石头、汀步石安装 5灌木种植6管 线预埋（浅埋）7、8草皮和玉龙草的种植9小品摆设10成品保护。 12 3 4 5 5 10 严格按以上工序施工，不得返工

37、！若出现返工，项目总须承担责任！ 1 45 6 789 项目总经理务必牢记-8项大事 6.样板房装修 要按照“轻装修、重摆设”的原则，让客户感受“入住式的体验”，使客户走 进板房就有购买的冲动。 7.采购下单 确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时进场安装及摆放。对于非标设 计，要在设计过程中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供 货周期。如：板房电梯；分展厅家具 ；楼巴。 8.联合验收 由区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中 心、物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。未经验收或验收 不合格的，不得对外开放！ 59 项目总经理务必做到一

38、工具 项目总经理开工第一天必须要做“消项计划” 展示区重点工作项，如： 1）土方2）规划3）地勘4）高压线5）围墙6）招投标7）临设8）图纸（桩基图）9 ）施工总平面（施工场地）10）片区负责人11)项目例会 重点提示第一时间消项工作 12)国振装修13)装修突击队14）挂石15）鱼缸16）展示区夜间照明 60 工期节点国振所需工期提请注意事项 生产及运输75天 项目下单完成签订合同后，收到预付款 （总价30%）才开始生产。 安装25天 现场已完成室内装修并做好清洁，水电、 手脚架齐全，不能交叉作业。 注意要点： 1、项目务必要提前100天，即在开工时下单； 2、土建要严格按图施工（取消内批灰

39、，采用龙骨水泥板），不得出现尺寸偏 差的现象，否则无法安装。项目要加强管理，指派专人跟进尺寸验收，达到 图纸尺寸的要求，因项目尺寸出现问题无法安装造成损失由项目个人承担。 消项计划国振装修 61 消项计划装修突击队 装修突击队 进场准备： 下达任务： 区域项目提交联系单集团工程管理中心雅骏装修公司、运营中心 62 施工前40天，通知队伍 提前30-40天，提供图纸 提示 供应商 制作及 安装时 间约90 天，项 目要提 前下单 消项计划挂石 63 超豪挂石往往成为展示区的关键进度线路，为了有效提高工效，项目必须保障： 1.超豪主体周边的场地适当硬化，可以通行叉车，方便石材就近堆放； 2.脚手架

40、必须采用钢筋网片脚手板并绑扎牢固，保障安装的安全进行； 3.必须保障临时用电的需求，保障连续作业和夜间施工照明（进行打胶等工作）。 有鱼缸的项目，供应商制作及安装时间约120天，项目要提前下单 消项计划鱼缸 64 65 恒温泳池 游泳池 商铺 户型展示儿童活动室体育健身沙盘 餐饮 风雨廊 通用综合楼一首层平面功能示意图 功能实景图 强调：各项设施在开盘时必须具备使用功能 展示区完美开放 兰州新城项目完美开放 五华碧桂园完美开放 整个示范区运用大量水景，无边 际泳池及生动的水池，让客户在 实地时刻体验震撼效果。 金海湾项目一期示范区 五星级的生活服务，让客户现场 实地体验阳光沙滩的美好生活。 金

41、海湾项目一期示范区 十里金滩示范区：英伦风情商业街 碧桂园十里金滩示范区展示 南陵碧桂园体验式开放 河池碧桂园项目示范区璀璨开放 完备的现场预案 （1）开盘前做好医疗、通信、公安、电力等相关单位的候场准备工作。 （2）物业团队在开盘现场维持秩序，做好现场安抚工作。 （3）现场认购结束后迅速组织人力清理现场座椅，变相疏散人群。 1、现场安保秩序井然 完备的现场预案 现场由于销售过于火爆，推出973套房源，认筹3757台，现场基本达到1:4的 认筹比例，个别未买到房子的买家，极端之下大闹现场，严重阻碍了销售签约的正 常进行，项目部紧急启动群体事件预案，严守售楼部及现场。对于现场有情绪的买 家采取完

42、全容忍的态度，期间物业的几位同事在被咬伤的情况下坚守岗位，最终在 项目部和物业团队现场配合下，用人墙将带头闹事的人架离现场，送至特警车内由 特警看管，劝散不明真相的围观群众，避免了事态恶化。 疑是未买到房的客户，通过网络散播不利于项目的流言，经与集团领导、区 域团队联动处理，避免了集团品牌及信誉受影响。 2、群体事件的处理（浠水案例） 现场退筹方案：（1）现场决定将协议上原定于1个月后退筹的全部改为马上退筹，稳住情 绪较大的客户。（2）告知客户我司还有后续推售计划，推售时间及货量待定。通过这些 方案成功安抚好客户，使得现场其他工作未受影响。 新项目、旧项目新推必须按照集团要求“流水线”卖楼，如

43、出现“散卖”经查实将对 区域总、项目总、区域营销负责人严厉查处。 90% 70% 首推加推 办卡验资验资认筹认筹/落位落位 开盘 策划 推货 计划 供货 计划 首推首推加推加推再推再推 首推未选 客户优先 再选 流水线卖楼流程图流水线卖楼流程图 价格输出应关注： 1对手；2市场； 3货量去化目标 批量应视 客户相应 放大缩小 应适当提 高门框测 试真实性 50% 保温期保温期 再推时应 严格控制 批量货量 集中落位 已突出批次 应保证真 实性、准 确性 重点提示： 项目开盘前应组织营销 及其他配合部门召开开 盘策划会，制定多套方 案，做到有条不紊、有 序控制并明确责任人。 流水线卖楼 第四部分

44、 管控靠体系，过程出精品 77 防开裂、防渗漏重点控制、工程质量通病及防治办法、 工法样板引路工作手册 总部技术支持 工程质量检查评估制度：碧桂园工程质量评分办法、施工尺寸误差专 项检查办法、碧桂园综合质量评分办法、碧桂园巡检办法、监理资料 检查评分细则 工程质量考核激励机制：双月质量考核排名计划、创优100计划、三 级样板工程活动、集团专项奖、对工程质量问题严厉处罚机制、推行 约谈和督办制度 加强考核评估 施工质量的事前控制措施：加强图纸会审工作，加强板房区施工工序 的管控，加强工法样板引路和技术交底，推行“装修交楼标准样板间” 制度 施工质量的事中控制措施：各项目增设质量专职岗位，推行项目

45、重点 工序专项验收制度，加强对集团各专业子公司现场工作面移交的协调， 集团装修质量管控，高层建筑沉降观测，重要建筑材料管控 施工质量问题的整改控制措施：加强对项目落实质量问题整改的监督 实现重点控制 工程质量管理体系 項目管控：责任到人、执行到位 工程质量管理体系 防渗漏、防开裂重点控制手册 深化 国家规范 結合 企业实际 两防 手册 变 形 縫 节 点 施 工 要 要 点 建 筑 防 水 工 程 石 材 安 裝 工 程 抹 灰 工 程 门 窗 工 程 屋 面 工 程 地 面 下 沉 开 裂 鋼 筋 砼 翻 边 工 程 砌 体 及 构 造 造 工 程 建 筑 給 水 排 水 工 程 建 筑 电

46、 气 工 程 两防手册內容 工程质量管理体系 两防手冊翻边要求 卫生间翻边檐口翻边 斜屋面与外墙交接处翻边外墙飘板翻边 工程质量管理体系 两防手冊砌体及抹灰要求 砌体灰缝均勻、顶砖施工规范各类构造施工规范 窗洞口构造规范、填塞密实抹灰满挂网，感官良好 工程质量管理体系 两防手册防水施工要求 地下室防水卷材施工 外墙聚合物防水施工卫生间沉箱防水施工 屋面防水卷材施工 工程质量管理体系 钢筋工程混凝土工程 砌体工程抹灰工程 工程质量管理体系 内墙涂料施工 卫生间铺贴施工室內装修工程 木地板铺裝 工程质量管理体系 第五部分 精装善策划，质量有保障 四审四查 八项先行 三大管理 通病预防 86 慎选分

47、包 制度严谨 样板先行 前紧后松 3手工劳动为主 4做业分布面广 2属小量重复性工作 1客户满意不仅是规范 5实施人员参差不齐 6总包配合过程中强势 7精装修分包天生弱者 8甲方有劲使不上 精装修 策划 精装修工程特点 做什么怎么做 首立规矩 首立规矩 选项确认选项确认 1整 体 装修版本核对24水 电 配 套 电位数量及位置 2部品配置清单核对25电路通畅检测 3 渗 漏 控 制 卫生间闭水验收单26煤气表位置复核 4塑钢窗淋水验收单27空调孔位置腻子施工前打设 5阳台、空调位盛水验收单28 墙 地 砖 墙地面弹线 6地热管道打压验收单29瓷砖集中加工 7给水管道打压验收单30墙地砖铺贴墙压

48、地方式 8 裂 缝 控 制 墙面抹灰无空鼓、裂缝31墙地砖空鼓验收并标识 9石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角32铺贴表面质量情况 10石膏板板缝用胶带纸等进行处理33卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm 11 腻子开始前室内瓷砖工程已进行完 毕 34卫生间砖低于过口石材15mm 12 涂料施工期间及施工完毕3天内不开 窗 35 未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶 棚 13工 厂 化 装修前标准尺寸确认（详见标准尺 寸控制图） 36 室 内 安 装 室内门开槽及切割位置规则无毛槎 14 装修后标准尺寸确认（详见标准尺 寸控制图） 37室内门表面覆膜平整无起翘 15墙 棚 地 地面平整度检验（地板基面）

49、38橱柜水盆给水点开圆形孔 16棚面平整度39 橱柜煤气表后侧规则开孔或背板封 闭 17墙面平整、垂直度40 18成 品 保 护 控 制 入户门、塑钢窗成品检验及保护 （装修前） 41 19室内门成品保护42 20橱柜成品保护43 21收纳衣柜成品保护44 22洁具成品保护45 23厨房电器成品保护46 1.周例会制度2.图纸交底制度3.现场管理制度4.设施要求制度 5.材料堆放制度6.加工场地制度 7.样板先行制度 8.装修放线制度 9.装修工程实施制度 10.质量巡查制度11检查清单制度 12.成品保护制度 没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩 四审、四查 审计划审图纸审工序

50、审运输 88 查工作面查交接单查隐蔽查工艺 出图计划 分包商确定及进场计划 样板确认计划 甲乙方供材料进场计划 精 装 修 计 划 有条 不紊 精装修工程管理是多专业、多工种、 多工序、多协调工作，计划工作至关重要。 临水临电堆场运输计划 资金使用计划 合同前置及数量准确 充 分 考 虑 前置图纸会审及深化 分包商早进场并连续施工 保障样板工艺、工法落实 甲乙方材料堆场及加工场 总包临水临电运输预留 四审、四查 审计划审图纸审工序审运输 89 查工作面查交接单查隐蔽查工艺 装修设计图 水电图 结构图 建筑图 每一个户型 现场比对 装修深化图 四大件 安装图 精装修设计图不是 “先毛坯，后装修”