2017金台智能化养生旅游度假区概念性规划（160页）.pdf

1、NO.1 NO.1 项目认识项目认识宏观诉求宏观诉求nn页 The first part Project understanding NO.2 NO.2 定位分析定位分析目标制定目标制定nn页 The second part Positioning analysis NO.3 NO.3 定性分析定性分析产品明晰产品明晰nn页 The third part Qualitative analysis NO.4 NO.4 定型分析定型分析空间及项目空间及项目nn页 The fourth part Patterning analysis NO.5 NO.5 定量分析定量分析规模及指标规模及指标nn页

2、The fifth part Quantitative analysis 项目位置项目位置上位规划研究上位规划研究周边区域分析周边区域分析企业背景分析企业背景分析开发意义开发意义 NO.1 NO.1 项目认识项目认识宏观诉求宏观诉求 The first part Project understanding 一、项目位置一、项目位置 项目地块坐落于 珠海市斗门区乾 务镇五山三里村， 东西分别紧邻乾 务水库、南山水 库。 1、地理区位 外部交通线路等级高，快速可达珠海市 区。 斗门区毗邻港澳，靠近高栏港和珠海机 场，西部沿海高速公路、江珠高速公路 贯通全境，正在建设的广珠铁路、机场 高速公路、高栏

3、港高速公路将使港口、 机场的资源和功能辐射到斗门广阔腹地。 项目地位于由西部沿海高速、高栏港高 速、珠海机场高速、珠峰大道四条高等 级公路围合而成的交通便利区内，可达 性优良。 2、交通区位 项目地距离珠海市区约40公里，约40分钟车程； 距离珠海金湾机场约30公里，约30分钟车程； 距离斗门城区约12公里，约10分钟车程，交通 便利。 外部交通路网丰富、便捷，且随着未来高速交 通环境改善，项目地十分钟之内可达高速公路， 直接连通斗门及珠海主城区。 项目地位于珠海市的旅游资源富集区斗门，海泉湾（距离15km）、御温泉（距离8km）、黄杨山（距离 10km）、金台寺（距离7km）、斗门明清古街（

4、距离8km）、黄氏大宗祠（4km）等休闲度假、文化民俗和生 态旅游项目共同发展，旅游氛围浓厚。 3、旅游区位 二、上位规划研究二、上位规划研究 珠海市旅游发展总体规划(2013-2030)中提出了 在斗门乡野生态区域强调以休闲度假为核心的旅游新 业态的发展方向。 这是对更早期的珠海市旅游发展规划中提出“一 核（横琴岛）、两翼（西翼的温泉高尔夫为主的现代 休闲度假，东翼的历史文化与都市旅游）、一扇面 （东南部的海洋海岛）、一条旅游轴带”的空间结构 的提升和优化。西翼是以斗门为主体的康体休闲旅游 区发挥御温泉度假、斗门镇历史文化、黄杨山森 林生态、万盛乡村俱乐部等资源的空间组合优势，将 古镇观光、

5、宗教旅游、山地运动和温泉高尔夫度假有 机组合，依托城镇功能，形成综合性旅游胜地。 1、与珠海市旅游规划的衔接 2、与斗门区旅游规划的衔接 斗门镇旅游发展总体规划(2003-2020)中项目地所在区域为万盛休闲娱乐旅游区，是斗门区旅游发展四大功能分区之一。万盛 乡村俱乐部更是斗门区旅游发展的三大支撑点之一，以休闲娱乐为主要发展方向，商务旅游、观光旅游为辅助功能。 本项目未来发展将继续以休闲度假为主要方向，并面向新型的养生养老、都市家庭等细分市场开发独具特色的项目体系，使本项目 成为一个兼具养生养老、商务休闲、田园欢乐、生态休闲几大功能于一身的综合性高品质度假区项目。 三、项目周边区域分析三、项目

6、周边区域分析 项目环境：背山（黄杨山）面水（五保水库）、绿树成荫， 满眼苍翠、鸢飞鱼跃、鸟语花香。 市场客群：平时以港澳、深圳、佛山、中山等珠三角地区 佛教信徒和全国各地来珠海的游客为主，春节及佛教节事 时会出现短时香客高峰。此外，也有内地和香港的影视剧 组来此拍摄外景。 社会影响力：慈善（赞助贫困学生、赈灾捐款）和社会福 利事业等。 本项目 祈福文化与养老度假的结合。 老人多笃信风水和佛理，于佛音缭绕的青山秀水中开发以养生养 老为主题的社区，不仅可以满足他们漫步山间静心享受大自然的 需求，亦能满足对佛理的追求。 金 台 寺借文化 祈福金台 御温泉的主要客群是都市商务、休闲养生、家庭亲子市场。

7、 温泉养身，自然养心，本项目依山面水，生态环境优良，是繁忙 的都市商务、休闲市场人群可以寻得心灵平静的“养心谷”。 项目环境：诗情画意的日式园林中，分布着园林式露天温泉度 假村、日式闲趣酒店（云来客栈）、欧陆建筑风范与日式浪漫 结合的御瀛庄酒店、多功能园林式露天温泉旅游度假胜地融会。 主题内容：注重和迎合游客对温泉旅游、健康休闲多元化的需 求，配套设施日臻完善，在设有按摩推拿、香熏蒸气等基础上 又增设了养身阁，露天阁林吧和儿童乐园等，构成了一个悠闲 舒适、健康温馨的旅游度假胜地。 市场客群：港澳市场与内地市场平分秋色，60%以上为回头客， 同时80%以上为散客，团队游客仅为少数大型旅行团。主要

8、包 括商务市场、都市休闲市场、家庭亲子市场等核心组成。 御 温 泉 借市场 殊途同归 四、企业概况四、企业概况 1、关于世荣兆业 广东威尔医学科技股份有限 公司 主营业务由医疗器械业务 广东世荣兆业股份有限公司 主营业务房地产开发与经营 2008年2月25日 世荣变革 截止2009年6月底，公司的土地储备达216万平方米， 可建筑面积364万平方米，为公司持续发展奠定良好 的基础。在2013年珠海纳税百强企业排行榜中，世 荣兆业总排名第六，在民营企业中排名第一，在房地 产企中排名第二。 2、现有项目分析 主营 业务 区位规模建筑风格生态及园林周边配套 世 荣 壹号 斗门 区新 行政 中心 区域

9、。 总用地面积约30 万平方米，总建筑 面积约70万平方 米。预计分十期开 发，共计住宅达 7000余套。 采用现代风格的建筑 形式，力图展现地中 海休闲度假风格，打 造原汁原味的东南亚 巴厘岛风情、世界级 水域浪漫城。 结合70万平米东南亚滨 江湿地园林，打造花镜、 丛林、浅草三种园林层 次。 辖区内地税局、车管所、 出入境管理局等行政单 位近在咫尺，学校、医 院、美食街、超市等生 活配套日趋完善，未来 区域内将建造五星级酒 店、游艇码头等高端休 闲配套。 里 维 埃拉 斗门 区井 岸镇 珠峰 大道 南 288 号 总用地面积约213 万平方米，容积率 为1.8，建筑面积 382万平方米，全

10、 部建成后将成为珠 海市最大的社区， 也是珠三角乃至全 国少有的超大型社 区。 建筑形式采用的海滨 和 水 岸 度 假 地 区 的 “里维埃拉”建筑风 格，致力于打造为一 个高品质的超大型社 区。 综合考虑原生态、自然 环境和人居等方面的基 础上，充分利用黄杨河 自然水体资源，4条天然 河道与各期组团周边的 近100000平米人工湖相 连，以及大面积水体和 绿化构成了独特的“里 维埃拉”园林。 社区内规划有容闳国际 幼儿园、会所、休闲公 园、1,000亩湿地公园、 大型酒楼、华润万家超 市、商业步行街、娱乐 设施等完善的配套设施。 世 荣 名筑 斗门 区白 藤湖 白藤 二路 555 号 总 用

11、 地 面 积 37215.19 ， 总 建筑面积 111332.21 ，容 积率2.5。 采用现代北美赖特草 原式建筑风格，在取 材用料和颜色搭配上 保持了木、石、砖的 本色，实现了建筑、 景观与活动场所有机 结合。 采用简约泰式园林设计， 既有饱满原汁的巴厘风 情，又有纯现代设计的 冲击对撞，将细化与私 密性的园艺感受发挥到 极致设置品质高贵的室 外庭院无边际泳池，水 天成一。 规划有沿街商业带和集 中式商业街区，引入餐 饮、娱乐、购物、休闲 等多种业态。项目周边 有学校、医院、银行、 市场等生活配套，生活 便利。 华 发 水郡 斗门 井岸 镇珠 峰大 道 288 号。 总用地面积1700

12、亩，整体容积率 0.4，一期容积率 0.37，是“两亩 一栋”的超低密度 别墅社区。 联排别墅+独栋别墅。 户户临水 TOWNHOUSE，独有 阳光内庭院，尊贵挑 高客厅、超大花园， 独有简约灰色调立方 体拼合设计；庭院有 切割平整的休闲栈道 延伸水面。 78万 的原生态园林， 35万 的天然活水贯穿 社区，独有的“纯湿地 公园+黄杨河景+现代泰 式园林”三重生态美景 360环绕，户户临水。 内享三大会所集群、国 际顶尖教育配套 斗门容闳国际幼稚园。 社区周边，举步即达华 润万家、盈亨酒楼、斗 门 唯 一 一 家 三 甲 医 院遵义五院。 户型以两房-四房为主，面向城市居民居住刚需，是斗门核心

13、区的大型居住社区。 以住宅+配套商业的房地产方向为主，对于旅游地产并未涉猎，亟需探索地产发展新模式。 总总 结结 五、开发意义五、开发意义 对企业对社会 从经济上来说，本项目是可获得各方面效益的 优质项目 是房地产开发类型的积极探索。 是除城市居住社区之外的以旅 游为纲、养老为主题的休闲度 假社区开发模式的实践。 倚靠青山碧水的高品质度假区 项目开发，不仅有利于促进当 地旅游，在产业互动、生态利 用等方面具有鲜明的示范意义。 背景分析背景分析市场分析市场分析市场调研市场调研项目定位项目定位 NO.2 NO.2 定位定位分析分析目标目标制定制定 The second part Positioni

14、ng analysis 六、背景分析六、背景分析 慢性病的侵袭、亚健康状态的蔓延、老龄化的加速、养生理念的培育、家庭收入的增加这些都使得人们对医疗健康产业的 社会需求日益增加。当今不管是中 国还是全球，医疗健康产业正成为引导国民经济发展和社会进步的重要产业。 目前中国健康产业市场年销售收入已达3500亿元左右，中国的医疗健康支出已成为继食品、教育之后的第三大消费支出，但 中国该产业的总体规模还仅占到国内生产总值不到2%的比例，中国医疗健康产业也因此成为中国最有投资价值的产业之一。 医疗健康产业已经成为中国最有投资价值的产业之一，医疗养生旅游日益成为刚性需求 2010 2020 20302040

15、 快速发展 发展高峰 发展低谷 发展初期 来自保罗皮尔哲对中国财富第五波的预测。 国家卫生部陈竺部长在近期的一次会议上讲到： “对21世纪生命科学一日千里的发展前景，中国应 该转变观念，大力加强生命科学研发、发展健康产 业。健康产业对国民经济的贡献蕴涵无限前景，中 国政府应该积极引导健康产业的持续发展，使之占 国民生产总值的比例达到8%左右，成为国民经济 的一大支柱”。 根据卫生部的预计，到2020年，我国将会成为仅 次于美国的全球第二大医疗市场。以规模而言，目 前中国的医疗市场规模仅相当于美国的5%，如若 达到美国市场的水平，那么我国医疗服务将有100 倍的提升空间。 以个性化健康检测 评估

16、、咨询服务、 调理康复和保障促 进等位主体 以保健食品、健康 产品产销为主体 以药品、医疗器械 以及其他医疗耗材 产销为主体 以医疗服务机构为 主体 医疗产业 医药产业 健康管理 服务产业 传统保健 品产业 健康产业的四大基本产业群 （一）全国视角 随着现代都市人竞争压力的增加，健康透支，以 及消费观念从“健康消费”到“健康投资”的转变，医 疗养生旅游休闲日益成为人们的一种刚性需求。在国 民旅游休闲纲要2013-2020中，“医疗养生旅游”被 作为鼓励积极发展的一种重要旅游休闲产品。 医疗健康产业发展前景据侧 养老产业政策密集出台 优惠方面优惠扶持政策政策 土地政策 民间资本举办的非营利性养老

17、机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用 政策，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。 国务院发布关于加快发 展养老服务业的若干意见 融资政策 拓宽信贷抵押担保物范围； 积极利用财政贴息、小额贷款等方式，加大对养老服务业的有效信贷投入 税收政策 对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条 件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。 对企事业单位、社会团体和个人向非营利性养老机构的捐赠，符合相关规定的， 准予在计算其应纳税所得额时按税法规定比例扣除。 各地对非营利性养老机构建设要免征有关行政事业性收费， 对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费； 对

18、养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费； 养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行； 境内外资本举办养老机构享有同等的税收等优惠政策。 对养老机构提供的养护服务免征营业税； 切实落实非营利性医疗机构的税收政策 国务院关于鼓励和引导 民间投资健康发展的若干 意见 补贴政策 要求各级民政部门福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50的比例用于社 会养老服务体系建设，并不断加大对民间资本提供养老服务的扶持力度。 民政部关于鼓励和引导 民间资本进入养老服务领 域的实施意见 其他 支持民间资本兴办各类医院、社区卫生服务机构、疗养院、门诊部、诊所、卫 生所（室）等医疗机构，参与公立医院转制

19、改组 支持民营医疗机构承担公共卫生服务、基本医疗服务和医疗保险定点服务。 国务院关于鼓励和引导 民间投资健康发展的若干 意见 2012年7月发布关于鼓 励和引导民间资本进入养 老服务领域的实施意见 2013 年 9 月发布国务院 关于加快发展养老服务业的 若干意见 2014年7月，国务院常务 会议明确鼓励发展养生养 老旅游 国家优惠政策一览表 养生地产的发展趋势 1 “候鸟”式旅游养生 借助便捷的海陆空交通，到自然禀赋得天独厚之所，异地置房养生。 2 养生地产乐活低碳化 强调“健康、可持续的生活方式”，将低碳理念嵌入到建筑设计中，打造全健康低碳养生宅邸。 3 养生地产绿色休闲化 绿色经济作为焦

20、点词汇频繁出现，越来越受到人们的关注，与休闲养生相结合，倡导休闲、健康的 生活，实践绿色养生、环保休闲发展，形成了具有特色的绿色休闲养生理念。 4 中药文化养生 养生与医疗相结合，适应了养生旅游、医疗旅游的发展方向，为未来旅游产业注入新的创意，中医 的“辩证论养”的养生原则，“经络学说”的整体观念，“预防为主”的主导思想，“简便易行” 的保健方法，都使它更贴近大众。 （二）广东省视角 养老产业发展政策利好 1 引导和鼓励社会力量兴办养老服务机构 采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴建各类养老服务设施。对建成开业的养 老机构可给予一定的运营补贴 2 依法

21、依规减免养老服务机构的各项税费 养老院提供的育养服务免征营业税，自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收 费（证照费除外）；养老服务机构与居民家庭用水、用电、用气同价。 经卫生部门批准并取得医疗机构执业许可的养老服务机构可设置医疗机构，经社会保险行政部门审核批准，可纳入基本医疗保险定 点医疗机构范围，其收养人员中的参保人员，按照基本医疗保险的有关规定享受相应的待遇。 4 国民休闲计划加速度假旅游发展 2009年2月，广东省人民政府出台关于试行广东省国民旅游休闲计划的若干意见（粤府200919号），出台落实带薪休假 制度，弹性安排带薪休假时间等18项措施推

22、动休闲度假旅游发展，成果显著，已经在广东省形成了较为浓厚的度假旅游氛围。 5 政策支持养生医疗和养老旅游新业态 广东省旅游发展规划纲要指出，要针对社会老龄化和亚健康状况增多的趋势，积极发展银发旅游，大力开发中医药文化养生、 保健康复、温泉水疗、美容美体、药膳养生、拳操训练等养生医疗旅游产品，将食疗、药疗、心疗、理疗与休闲度假相结合，中 医药养生、现代医疗保健与旅游产品相结合，建设一批全国养老养生旅游示范基地和中医药文化养生旅游基地。 3 鼓励养老和医疗相结合的发展模式 广东省发展养生度假优势明显 广东省养生度假旅游发展迅速，已经出现了诸如南昆山温泉养生谷、金龙湖养老基地等众多养生度假旅游地，养

23、生度假旅游已成 为广东旅游的重要增长点。 广东养生度假旅游的主要类型： 中医药养生度假 温泉养生度假 生态休闲养生度假 康体养生度假 广东省发展养生度假旅游的优势分析 1 气候资源优势 广东属亚热带季风区，水热、光照等条件良好，年平均降水量在13002500毫米之间，年平均气温约为 1924，1月平均气温约为1619，7月平均气温约为2829。 2 生态资源优势 广东省有着得天独厚的山、海、泉、湾、滩、岛等自然生态资源，具备开展养生度假旅游的资源基础。 3 良好的养生产业基础 广东省饮食养生、中医药养生等传统养生观念比较浓厚，养生度假旅游已经有了一定的基础。 4 广阔的客源基础 广东省是中国最

24、发达的省份之一，老龄化人群、亚健康人群也日益增多，有着广阔的养生度假需求。 （二）珠海视角 珠海旅游产品特征总结 珠海市主要的旅游产品类型 根据珠海市旅游发展纲要，将珠海是划分成“四区一带”五个主题区域。 序号旅游功能区功能组团 1都市文化休闲旅游区香洲都市休闲旅游区 唐家历史文化休闲旅游区 淇澳岛生态文化旅游区 2现代文化娱乐旅游区南湾城郊休闲旅游区 横琴北部旅游合作开发区 横琴南部滨海休闲旅游区 3康体休闲度假旅游区平沙温泉度假旅游区 金湾会展旅游区 斗门康体休闲旅游区 斗门水乡风情旅游区 莲溪休闲农业旅游区 4海洋生态休闲旅游区东澳-万山休闲度假旅游区 桂山文化观光休闲旅游区 外伶仃娱乐

25、度假旅游区 担杆海岛生态休闲旅游区 5滨海都市休闲旅游带北起情侣北路，南至拱北、湾仔、横琴南 （温泉、高尔夫、3S、海钓等）休闲度假旅游、都市观光旅游、商务会展旅游、（海洋海岛）生态旅游成为珠 海市四大主导旅游产品。 珠海旅游产品特征总结 珠海市旅游产品特征小结 城市环境是吸引游客的重要因素 海岛、温泉、高尔夫是珠海旅游业的重要项目 大型活动成为珠海旅游产品新亮点 主题公园产品拥有较强的吸引力 珠海旅游发展问题 缺乏精品旅游产品 1 尽管珠海获得了“中国旅游四十佳”等称号，但仍然缺乏拳头产品，圆明新园等项目虽然引起了一时轰动，但孤掌难鸣。 景区布局不合理 2 珠海总体上正在形成以市区为中心，东

26、西为两翼的旅游发展格局，但两翼起步晚，缺乏精品，中心区发展不平衡，多集中在香洲和大金鼎地区。 毗邻港澳优势不凸显 3 珠海旅游业缺少与港澳同行的有效合作，缺乏旅游项目策划，以吸引那些过路的港澳游客停留珠海。 市场促销有待加强4 珠海作为新兴的旅游城市，知名度还有待提高，要吸引游客必须在宣传招徕、市场促销上下功夫。 旅游要素不相匹配，游购娱相对滞后5 珠海吃住行等资源丰富，已经具备强大的旅游接待能力，但游购娱等发展至，尤其旅游商品板块需要加大开发力度。 七、市场分析七、市场分析 全球医疗保健产业发展迅速，其中康复护理与健康管理将因为产业分工得到巨大发展 世界医疗保健产业的发展分析 据有关调查显示

27、，近50年来，经合组织 (OECD) 所有成员国医疗保健支出均以超过 GDP 增速2个百分点速度增长。 健康产业（经济）的发展趋势 (1)传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而成为迅速得到提升的行业； (2)健康管理将会因为“90%”和“10%”原理成为减缓医疗支出的重要有效措施而得到巨大发展； (3)与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而得到迅猛发展的行业； (4)其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪得到飞速发展的行业. （一）医疗保健市场分析 中国的健康问题现状堪忧，健康支出比重不断加大，83.5%的医疗支出在治疗可预防的疾病上

28、 随着社会经济发展，人们生活已发生了很大变化，生活节奏加快、社会竞争激烈、饮食结构改变、环境污染等，这些变化无不威 胁着健康。 进入二十一世纪以来，随着人们生活水平的提高，健康成为最关心的事情，亚健康这个新名词也随之“流行起来。”尤其 是生活在城市的居民生病率也逐年攀升，一些流行疾病也随之而生，人们的保健意识也逐步增强。各类保健器材和健康服务开始进入居 民家庭。据统计，2007年，人均健康保健支出为627元，占年均收入的8%-13%。人们的健康消费模式从以往的基本医疗消费逐步向保 障和提高身体素质等多种形式并存的消费模式转变。 根据2011年世界银行发布的创建和谐生活：遏制中国慢性病流行的报告

29、，现在中国每年死亡人数达1030万中，其中80%死于 慢性病。癌症、心血管疾病、糖尿病等慢性病已成为中国的头号健康威胁。若不加以有效控制，慢性病不仅会加剧劳动力短缺的现状， 还将危及人力资本的质量，带来巨大的经济负担。 据相关数据显示，中国慢性病患者已达2.6亿人，慢性病导致死亡已占到我国总死亡85%，慢病负担占到总疾病负担的70%。 同时，据2009年中国城市人群健康白皮书显示 精英人群易患疾病主要为脊椎病、血脂增高、血糖增高、脂肪肝和眼科疾病。而以往媒体关注不多的企业高管（含民营企业主）人 群健康问题也非常突出，高达56%的企业高管存在过劳。企业高管（含民营企业主）易患的高危疾病，主要为超

30、重或肥胖和俗称“三高” 的高血压、血脂增高、血糖增高。 83.5%的医疗支出用在了治疗可预防的疾病上，比如心脏病、糖尿病、高血压； 1.12%罹患各种绝症与20.03%患有慢性疾病的人共占用了78.1%的医疗费用。 影响人们 健康的八 大致死疾 病 恶性 肿瘤 （癌） 心脏 病 脑血 管疾 病 呼吸 系统 疾病 内分 泌疾 病 消化 系统 疾病 泌尿 系统 疾病 精神 障碍 疾病 （一）医疗保健市场分析 人们的健康观念逐步由被动治病向主动健康管理转变，康疗养生需求成为新的市场增长点 世界卫生组织的研究报告表明，人类三分之一的疾病通过早期发现是可以得到有效控制的，三分之一的疾病通过健康体检得到的

31、 信息反馈可以指导治疗、提高疗效。 据中国城市人群健康白皮书中的调查数据汇总，发现针对于绝症和慢性病这些意味着需要昂贵治疗费用的疾病，如果实施有 效的健康管理，便可能节约80%医疗费用。 世界卫生组织研究表明，亚健康状态人群已占总人口的70左右，人们的健康意识越来越强，越来越多的人开始注重健康，定期健 康体检、咨询心理医生等等，其中很多人开始接受以体检为开端的健康管理服务，健康管理需求增长迅速。 在财富论坛上，“健康医疗需求”被多次提及，特别是在中国经济转型、城镇化不断推进的过程中，中国人对健康的刚性需求和高 端医疗服务正成为全社会关注的重点和经济增长点。 从全国城乡整体看，有调查数据显示，中

32、国目前体检人群不足总人数的5%，其中主动体检的则不足为0.3%，而发达国家全民体检率 超过70%。行业资深人士指出，我国健康体检产业将在未来5年迅猛发展，达到数百亿的市场规模。 北京市健康保障协会会长韩小红会长解释称，进行健康管理，通过有效改善生活方式，80%的心脏病与糖尿病，70%的中风以及50% 的癌症是可以避免的。而有效的健康管理能帮助慢性病患者降低50%的患病几率。 韩小红会长提醒消费者，体检是健康管理的基础，而终生定期、不间断的体检数据将为个人及家庭的健康管理提供最重要的信息。 运动健身, 33.60% 补充保健品或 营养品, 20.50% 定期体检, 16.50% 其他, 29.4

33、0% 健康投资排名（2009年中国城市人群健康白皮书调查数据） 老龄人消费 潜力巨大 中国老龄科学研 究中心的一项调 查 城市老年人口中，有42.8%的人拥有 储蓄存款 退休金一项到2010年， 就将增加到8383亿元 退休金到2020年 为28145亿元 退休金到2030年，为73219 亿元 老年人收入不断 提高,老年产业发 展空间广阔 银发经济的三维产业链 老龄人消费潜力巨大，银发产业已经成为朝阳产业 B E C D A 我国已进入 人口老龄化 目前我国老龄人市场的 年需求缺口约5千亿 老龄人消费 潜力巨大 老年保健及旅游缺乏 专业的综合配套服务 机构 现有养老机构远远低 于市场需求，且

34、缺乏 中高端配套 健康养生 项目行业前 景 （二）养生度假市场分析 中老人经济能力的提升和养老观念的转变，催生“异地养生养老”热 催生“异地养生养老”热 异地养老又可称之为移民养老、移居养老和候鸟式养老。是经济发展到一定阶段或经济发展的产物，在我们国家经济发达地区，如： 北京、上海、杭州、广州等地，异地养老群体呈明显上升的势头。 异地养老 异地购 房 “候鸟 式”养 老 季节性 养老 海外华 侨归国 养老 养老观念的转变 生活水平的提高，老人或子女具备了一定的经济能力和 异地养老的消费能力 各地养老机构的数量及规模、服务水平及设施的提高 移入地和移出地不同地域的房价、生活标准、气候、环 境等的

35、巨大差异 晚辈的大力支持和养老保险制度的普遍实行 人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑： 追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候 适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己 “异地养老”的目的地； 异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的 老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子 女（将原住房腾给子女）最基本的安居问题； 生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金， 又可以享受到低廉的生活成本； 归国、归乡、归田养老的情结。 购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房 本身也是一种投资。 三大保障的解决与对接，将有力促进异

36、地养老发展 社会保障制度的网络 化管理 医疗、养老保险等异 地保障政策的配套 同等优待政策 中高端老人的特征 目前，主要以50、60后为主 高知、高干、高管、海归、社会名流、私营企业主等，职位较高，文化程度比较高，思想开明，积极接受新的事物和新的思想。 追求空间独立化和自由化 经济条件：家庭年收入较高，子女的经济比较富裕； 消费习惯：在健康养生方面花费较高，其次是饮食支出和保健品支出。 另据零点调查提供的数据显示，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群 体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求

37、，因此他们希望市场上 能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年 社区的需求。 现有养生养老机构及服务配套远低于市场需求，中高端群体对康疗护理与休闲娱乐配套最关注 安全检 修 家政服 务 专家咨 询 理发 生活护 理 送餐 代办服 务 出行陪 伴 助浴 聊天相 谈 系列1 27.50% 17.40% 16.10%8.30%8.20%7.60%6.20%4.60%2.60%1.60% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 基于上海老人生活服务需求排行调查 56.6%

38、51.2% 42.8% 23.5% 55.5% 2.8% 0%10%20%30%40%50%60% 医护条件好 生活起居方便 有老年伙伴，不孤单 更为经济 不想拖累儿女 其他 受访者愿意选择专业养老机构养老的原因受访者愿意选择专业养老机构养老的原因 45.7% 56.1% 12.2% 41.9% 34.9% 25.7% 2.2% 0%10%20%30%40%50%60% 费用太贵 愿意独居/和儿女在一起 养老机构太少，进不去 符合自己要求的养老机构太少 养老机构条件太差 不接受去养老院养老的观念 其他 受访者不愿意选择专业养老机构养老的原因受访者不愿意选择专业养老机构养老的原因 调查数据来自中

39、国消协发布的2011年老年消费者权益保护现状调查报告。 食 注重品味和地方特 色； 住 要求具备良好的居 住条件，包括小环 境和周边环境； 行 对道路条件和道路 周边环境的要求较 高； 游 要求原生态田园风 光，或者农家劳作 的生产景观和歌舞 表演的民俗景观等； 娱 要求轻松休闲项目， 如垂钓、采摘、耕 作等； 购 以鲜美可口的水果、 绿色蔬菜等农产品 为主。 城市居民选择城郊乡村游的基本需求是为了欣赏田园美景、体验乡村生产生活方式，但是纯粹的乡村观光休闲旅游不能满足城市居民 对具有历史文化品味的需求。而随着社会的不断进步，人们越来越认识到历史文化、民俗风情的意蕴和魅力，使城市游客更倾向于有

40、文化底蕴的休闲旅游乡村作为城郊旅游的目的地。因此，以乡村特色文化为根基的休闲旅游，成为城市游客出行郊区的热点。 国内城郊乡村休闲旅游正在向着融观赏、学习、参与、娱乐、购物和度假于一体的综合型方向发展，需求层次也在不断提高。城市居 民对乡村景观环境要求自然、清新；对文化元素要求古朴、充满乡土气息；与此同时，要求乡村休闲活动具有较高的参与性、体验性； 而旅游服务设施与配套设施作为城郊乡村旅游的基本保障更要配套齐全完善。总体来看，城郊乡村旅游需求正呈现高标准、多元化、 特色化的发展趋势。 从人群特征看：以城镇居民中的中等收入者为主，具有较高的受教育程度，中青年占主体部分，以家庭出游和亲友结伴出游为主

41、； 从时间选择看：出游时间集中于双休日和节假日，为期1-3天，往返距离在3小时车程以内； 从动机特征看：观光农业主要目的在于观赏、采摘、习作、休闲、体验、健身、科考、绘画、摄影、购物、度假等； 从消费特征看：出游消费额度一般，但频次高，且不断提升； 从出游方式看：自驾游成为主流。 乡村休闲旅游向深度体验发展，需求层次不断提高 （三）休闲农业市场分析 1.银发旅游市场的发展背景 人口老龄化加速发展，老龄人口越来越多 社会福利体系日渐完善，老龄人口经济负担较小，可支配资金较多 退休老人闲暇时间较多，有强烈的出游愿望 2.银发旅游市场特征分析 需求价格弹性大 中国的老人由于历史的原因,大都有勤俭节约

42、的习惯,在外出游玩时 强调经济实惠,十分注重物有所值,不太追求单纯的奢侈和豪华消费。 银发旅游需求价格弹性较大,主要体现在他们对旅游线路、旅游景 点的选择上。 纯旅游活动为主,观光娱乐等为辅 老年人的出游目的多以游览美丽的自然风光和独特的传统文化、健 身疗养、度假和探亲访友为主,具有传统旅游的特征;与此相对应,在 旅游消费支出中,大都用于旅程的吃、住、行、游、娱,很少购物。 美丽的自然风光和独特的传统文化,是对老年游客吸引力最大的两 类旅游产品。 结伴而行,服务要求高 银发旅游是以团队旅行为主,往往是与老伴或邻居、老朋友随团而 行,由旅行社替他们安排车行食宿,要求以舒适、休闲和旅游机构的 高质

43、量服务为标准。他们需要依赖健全的医疗安全保障体系和明晰 的法律保障体系,这也是老年旅行团不同于一般旅行团的一个显著 特点。另外,老年人对食宿服务的要求较高,要求房子舒适安全,喜欢 安静、干净,饭要可口、易消化,蔬菜、水果要多一点。 时间充裕,季节性强 老年人随着年龄的增大,身体自动调节功能和免疫力下降,知觉衰 退,消化器官功能减退,视力、听力减弱,身体的运动速度和协调功 能减退等,在国内选择出行的季节一般是每年的五、六月和九、 十月,即初夏和初秋。 旅游信息的获取以报纸为主 银发旅游者了解旅游信息的途径是由偏向性的，通过报纸获 取旅游信息是最多的，其次分别是通过亲友介绍和电视、景 点宣传册等途

44、径。 启示 开发专项老年旅游产品 注重服务质量提升 采取价格优惠策略 （四）银发旅游市场分析 1.体育旅游市场特征分析 体育旅游消费逐渐提高 体育旅游人数不断增多，体育旅游需求不断增加 体育旅游市场需求多样化，旅游项目不断丰富 大型体育赛事不断带动我国体育旅游发展 2.出游动机分析 1 强身健体动机 认可“健康投资”的观念，主要的目的是锻炼身体、消除疲劳、缓解压力. 2 休闲娱乐动机 通过参加体育旅游，达到放松心情、锻炼身体的目,获得精神享受，放松身心。 3 新奇刺激动机 渴望寻找一个新环境去放纵自己，挑战自己和超越自己。 4 交际需求 通过参加体育旅游与家人、亲友交流思想和感情，增进彼此了解

45、。 5 观看或参加体育赛事 随着市民对体育赛事的关注度越来越高，观看或参加体育赛事的人群逐渐增多. （五）体育旅游市场分析 3.体育旅游细分市场特征 大众性体育旅游市场面广 专业性体育旅游市场稳定性强 刺激性体育旅游市场年轻化 民族性体育旅游市场潜力大 4.体育旅游发展趋势分析 体育旅游产品供给专业化、集聚化 体育旅游投资主体社会化更加明显 网络营销初现端倪并将逐步加强 体育旅游的国际化进一步加剧 体育旅游运营方式的一体化将成为必然 5.高尔夫旅游市场专项分析 （2）我国高球群体特性分析 高球群体主要有两部分构成，其 中一半是国内的民营企业家，金 融、证券、房地产、电信、信息 等企业的中、高管

46、人士，律师、 文、体界中成功人士及部分公务 人员和离职修养的老干部。另外 一半主要是外籍人士和港、澳、 台球员，总体上高球在中国还是 贵族运动。 大多数消费者打球时间并不长1 调查显示，只有10.2%的球员的打球历史在十年以上，大多数人球龄都不太长。 球龄越长，打球频率越高2 打球频率与球龄成正相关，球龄超十年的81.8%的球员消费者每周消费一次以上。 场地和会员双向发展速度快3 大批快速富裕的企业家和商业人士，对城市商务活动的形式、阶层、服务等需求不断提出新高， 高尔夫作为公认的高阶层运动项目唤醒了更多人群的兴趣 （1）高尔夫球在我国的发展现状分析 发展速度快，行业专业度低 中国高尔夫运动虽

47、然发展势头强劲，但是行业并不规范， 存在诸多问题。其中一个重要方面就是，中国人喜欢跟风， 消费如此，投资更甚，不求最好，只求最贵，很少从战略 高度上对国内的高尔夫产业进行战略研究和战略定位，缺 乏长远的发展规划与目标。 中国的特点是人口众多、发展速度快、消费阶层覆盖面宽、 跟风，任何外来事物来到中国都将发生较大变化，因为得到 快速发展就要具有适应性，这也是随市场变化而变化的；高 尔夫运动同样受中国国情和经济特点影响发生了较大的发展 变化，集中体现在“场地数量发展快、规模档次多样化、消 费群体跟风明显”。 高尔夫进入中国化 （3）高尔夫产业趋势分析 场地和参与将长时间呈现供需两旺 大城市的高球运

48、动将从配套性运动成为经营性运动 未来高尔夫产业会更加注重与高尔夫传媒机构的合作 未来中国高尔夫消费是一种体验经济 更加注重举办大赛造品牌 更加重视高尔夫人才的培养 高尔夫新概念涌现，高尔夫形式多样化 八、市场调研八、市场调研 （一）项目地养老住宅市场前景分析 1、珠海养老住宅市场前景分析 （1）珠海养老人口基数分析 据2010年人口普查资料：截止2010年底，珠海常住人口1562530人，拥有60周岁及以上常住人口119771人，占全部常住人口的 7.7%，表明珠海市的人口老龄化程度还比较低。 性别和年龄构成 珠海全部60周岁及以上人口中，男性58866人，占49.15%；女性60905人，占

49、50.85%。其中香洲区老年人男女分别占48.41%和 51.59%。从年龄来看，60-64周岁以及70-79周岁两个年龄段的老人最多，分别占全部老年人口数的34.70%和31.41%；70周岁以上 的老人占43.36%，80周岁以上的老人占11.95%。具体情况见下表： 抽样调查结果显示，珠海人需要赡养的老年人中（含不住在珠海但由珠海人承担部分或全部赡养费用的老年人），有个人收入的占 56.7%，没有个人收入的占43.3%，全部一起人均月收入1159元，其中有收入的老人人均月收入2044元。这些老人最主要的生活来 源有两项，一是离退休金，占47.6%；二是子女赡养费，占42.0%；其他生活来

50、源有财产性收入、社会救助、个人劳动、经商所得等。 8成以上的人选择养老支出费用标准为每月人均2000元以内。年轻人及老年人的意愿基本一致，大多数人都希望开支控制在500- 2000元之间。详情请见下表： （2）珠海养老人口消费能力分析 居住状况： 抽样调查结果显示，独居老人占8.7%，两老一起住的占42.9%， 与子女、孙子女一起住的占48.0%，住养老机构或其他的占0.4%。 有高达46%的老人觉得现有住房面积小，31%的老人认为现有住 房区位环境欠佳。6%的被调查者认为自己居住的物业楼层偏高， 对于自己日常出入不是很方便。 （3）养老意愿分析 在养老方式的选择上，62%的老年人（准老年人）