武汉400万方家居建材城规划建议初步方案（111页）.pdf

1、MEGA ROAD 2 本次报告内容本次报告内容 分析框架分析框架 项目条件分析 宏观经济分析 家居市场研判 主要竞争对手分析 项目核心问题 SCQ核心问题 分析 项目市场定位建筑规划建议 市场定位 项目属性判断 项目业态定位 目标客户群定位 案例分析 项目市场定位 分期开发思路 整体布局思路 人车流/通道/停车位 /广场/内部空间营造 整体产品组合建议 一期产品组合建议 初步布局方案 MEGA ROAD 3 SCQ核心问题分析核心问题分析 ？ R1 非期望结果 由特定情境( (S) ) 导致的特定结果 R2 期望结果从 目标出发所希望 达到的结果 S = = 情境情境 C = R1,R2=

2、R1,R2 Q = = 如何从如何从R1R1到到R2R2 MEGA ROAD 4 Situation（情境）（情境） 主要主要 竞争对手竞争对手 项目条件项目条件 宏观分析宏观分析 家居市场家居市场 S 情境情境 MEGA ROAD 5 Situation 1项目条件项目条件 区位武汉市东西湖区107国道不十全路交汇处 开发商欧亚达 占地面积68万 建筑面积100万 开发周期分三期 地块形状长斱形，长约1300m，宽约500m 项目指标项目指标 规模大，展示面长，地块形状方正规模大，展示面长，地块形状方正 MEGA ROAD 6 Situation 1项目条件项目条件 项目区位项目区位武汉西部

3、东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内 MEGA ROAD 7 Situation 1项目条件项目条件 台商产业新城 新农村建设发展区 金银湖生态新城 吴家山新城 东西湖区“一区两片、三城一新”的发展框 架。 东南部都市发展板块吴家山新城、金银湖 生态新城、台商产业新城； 西北部作为农村新社区板块新农村建设发 展区。 本项目位于台商产业新城，以电子信息、机械 制造、物流为支柱产业，建设集物流、商贸、 综合服务为一体的现代化工业园区。目前区内 配套不完善，城市化较落后。 区域处于武汉主城向外拓展的新城内，区域的城市化 有利于项目的发展。 现状工业园区

4、内，城市化发展不成熟，配套落后； 未来主城区拓展圈，大都市化利于片区发展。 MEGA ROAD 8 Situation 1项目条件项目条件 京珠高速 107国道 武汉市三环线 铁路集装箱中心站 汉口火车站 轻轨1号线 对外交通： 京珠高速、京珠高速、107国道、汉口火国道、汉口火 车站、铁路集装箱中心站车站、铁路集装箱中心站与项 目相邻，使项目与省内其他城 市及中国其他区域联系均较便 利； 内部交通： 武汉城市三环线、轻轨武汉城市三环线、轻轨1 1号线号线， 加强了项目与武汉各区的联系。 项目交通项目交通内外交通均较便利，区域物流业发达内外交通均较便利，区域物流业发达 MEGA ROAD 9

5、Situation 1项目条件项目条件 欧亚达家居集团，创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、 跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、商场物业管理、房地产开发、 古玩市场等。 欧亚达家居集团以家居为支柱产业，经过十余年的发展，如今已成为华中区 域规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的华中第一家居品牌。 开发商资源开发商资源 开发商拥有丰富的家居类专业市场资源和经营经验 MEGA ROAD 10 Situation 1项目条件项目条件 项目区位较偏，区域配套不完善，城市化落后，需规划目的性较强的商 业业态扩大辐射面，吸引人流； 项目规模大，展示性好，交通便利，

6、区内物流业发达，具备做大型专业 市场的基本条件； 开发商拥有丰富的家居类专业市场资源及经营开发经验。 项目有开发家居类与业市场的基础条件，有机会依托便利的交通，发挥 规模优势，抢卙华中地区家居市场。 MEGA ROAD 11 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 武汉市20052008年经济发展状况 武汉国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好； 人均可支配收入也呈稳定增长的发展势头，而人均消费支出除2008年下降外，整体 也呈稳定增长的势头； 社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。 年份 指标 2005年2006年2007年2008 产值增长率产

7、值增长率产值增长率产值增长率 GDP（亿元）2238.2318.91%2590.7515.75%3141.515.6%3960.0815.1% 人均GDP（万元）2.64.0%3.846.15%4.723.68%4.92 4.7% 人均可支配收入（元）10849.6813.44%1236013.92%14357.6416.2%16712.4416.4% 人均消费性支出（元）8034.483.10%9182.0414.28%10599.9615.4%114337.9% 社会消费品总额（亿元）1128.6413.29%1293.3314.59%1518.317.4%1850.0521.8% MEG

8、A ROAD 12 东西湖区20052008年经济发展状况 东西湖区国民生产总值快速增长，经济运行良好； 社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。 东西湖区消费市场有快速增长的态势，商业环境发展积极乐观。 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 年份 指标 2005年2006年2007年2008 产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率 GDP（亿元）73.6711.62%86.1216.90%103.4520.12%134.4930.01% 人均GDP（元）213531.35%2420713.37%2793815.41%3586328.37% 社会消费品总额（

9、亿元）33.515.10%38.6215.30%43.8213.50%50.5218.00% MEGA ROAD 13 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 2008年武汉与中部地区城市经济状况对比 省会城市武汉市长沙市合肥市南昌市 GDP （亿元） 3960.0830011664.841660.08 增长率15.1%15.1%17.2%15.0% 人均GDP （万元） 4.92 4.583.453.61 城市总人 口（万） 897658.56501461.52 19个副省级城市经济比较个副省级城市经济比较 第一集团军年度GDP3000亿元以上 上海、北京、天津、广州和深圳

10、第二集团军年度GDP2000亿元左右 武汉、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆 第三集团军年度GDP1000-1600亿 哈尔滨、济南、西安、厦门、长春 武汉作为中部地区的战略支点城市、中部地区的交通枢纽和中部经济的产业 核心，目前经济任屈居国内城市竞争中的第二集团，未来拓展空间巨大。 武汉与其他城市的经济状况对比分析 MEGA ROAD 14 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 东西湖区2008年常住人口结构比例(万东西湖区2008年常住人口结构比例(万 人)人) 户籍人口 69.6% 外来人口 30.4% 户籍人口外来人口 常住人口37.6万人，其中户籍人口比 例逐年下降，外

11、来人口数量呈逐年上 升。 人口结构丌断优化，人口素质稳步提 高。2008年东西湖区GDP134.49亿 元，卙全市GDP比例稳步增长。 东西湖区不断增长和优化的人口，为消费市场提供了消费需求。 东西湖区人口结构特点： 区域GDP20042005200620072008 武汉市（亿元）1882.242238.232590.753141.93960.08 东西湖区（亿元）50.6373.6786.12103.45134.49 所占比例（%）2.693.293.323.293.40 MEGA ROAD 15 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 武汉市发展总体战略 发展方向：发展方

12、向：依托主城和新城，联动发 展十三个新城组团，主城区向外拓展， 形成六大新城群，其中西部新城群包 括吴家山新城，重点发展食品加工、 现代物流以及大型居住区； “1+8”城市圈 武汉“1+8”城市圈 涵盖范围：涵盖范围：以武汉为圆心，包括黄石、 鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、 潜江周边8个城市所组成的城市圈。 战略定位：战略定位：以长江经济带为主轴的东中 西部互动发展的关键接力点与推进器、 内陆地区先进制造业高地和现代服务中 心。 本项目紧邻西部新城群吴家山新城，其现代物流功能的 辐射效应将利于项目发展，同时“1+8“城市圈的规划 对项目未来立足武汉辐射周边城市打下坚实的基础。 MEGA

13、ROAD 16 Situation 2宏观经济运行分析宏观经济运行分析 武汉市整体经济运行良好，作为中部经济龙头，巨大的经济辐射力和聚集 效应为本项目开发提供良好的经济基础； 东西湖区经济发展稳定，商业环境发展积极乐观，人口数量及素质稳步提 升，片区内部消费力逐渐增加，利于本项目的开发运营； 武汉中部崛起的发展战略、“1+8”城市圈的加速融合、东西湖台商新城 的构建及轻轨一号线的提速，区域后续发展空间大。 MEGA ROAD 17 华南家居华南家居 产业区产业区 西部西部家家居居 产业区产业区 华东华东家家居居 产业区产业区 华北华北家家居居 产业区产业区 东北东北家家居居 产业区产业区 中部

14、家具 产业区正 在形成 Situation 3：家具市场研判：家具市场研判中国家居行业状况中国家居行业状况 华南家居产业区华南家居产业区：以广东珠江三角洲为中心， 具有产业集群、产业供应链和品牌优势； 华东家居产业区华东家居产业区：以长江三角洲为中心，具有 产品质量和经营管理的优势； 华北家居产业区华北家居产业区：以环渤海地区为中心，具有 企业规模和市场需求优势； 东北家居产业区东北家居产业区：以东北老工业基地为中心， 具有实木家具生产和木材资源优势； 西部家居产业区西部家居产业区：以成都为中心的，具有供应 三级市场产品的优势。 目前中国家居产业区东西南北各有归属，唯独中部空缺，作为中部交通、

15、商贸枢纽的核心城市， 武汉缺乏自身家居商贸集群市场； 中部崛起战略的实斲，武汉将成为焦点，集群优势品牌的家居产业区正在形成。 以武汉为核心的“华中家居产业区”即将形成，为项目的开发带来机遇。 中国五大家居产业区中国五大家居产业区 MEGA ROAD 18 Situation 3:家具市场研判家具市场研判武汉家居建材业发展武汉家居建材业发展 大型园区（配送中心）大型园区（配送中心） 传统建材一条街和零散 街铺为主；以分散零乱、 规模小、无统一规划为 特征； 卖场卖场街铺街铺 大型家居装饰、建材等形 成的专业市场；形成了体 量较大、有一定市场规模、 引进品牌商家的区域市场 特征； 以结合物流配送、

16、展示 分销、强势品牌汇聚为 特征的现代大型物流园 区家居市场。 第一阶段第一阶段 第二阶段第二阶段 第三阶段第三阶段 零散商业向与业市场和大型物流园区配送市场转化。 武汉家居市场发展尚处于第二阶段，结合物流、展示分销、品牌汇聚的现代大 型物流园区家居市场是武汉家居市场未来发展的方向。 MEGA ROAD 19 Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材分布武汉家居建材分布 中国家俱中国家俱CBDCBD 金盛国际家具广场金盛国际家具广场 大武汉家装广场大武汉家装广场 武汉顺道街装饰材料市场武汉顺道街装饰材料市场 本项目本项目 宜家宜家MALLMALL 舵落口大市场舵落口大市场

17、 MEGA ROAD 20 Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材市场武汉家居建材市场 汉口家居建材商圈汉口家居建材商圈：总规模近100万，以 汉口火车站为中心，规模大，交通便利，集 中度高，成为辐射全市的家居零售商圈。 武昌家居建材商圈武昌家居建材商圈：总规模近55万，是武 汉家具市场的发源地。网点分布较散，单体 规模较小，未能形成聚合效应。 汉阳家居建材商圈汉阳家居建材商圈：总规模近15万，规模 小，网点少，影响力和辐射面有限，属片区 型商圈。 东西湖家居建材商圈：东西湖家居建材商圈：区位较偏，发展较晚， 但随着宜家等大型家居网点的筹建，未来发 展潜力较大。 目前武

18、汉家居建材市场面积急剧增加，规模发展迅速，现已形成三个相对集中的家居建材商圈： 目前武汉家居建材市场以卖场形式为主，随着中国家俱CBD、宜家Mall的兴建， 开始出现大型园区。在转型之际，本项目有机会追随市场发展趋势，率先抢卙市场， 不宜家Mal、舵落口大市场共吋打造东西湖家居建材商圈。 MEGA ROAD 21 Situation 3：家居市场研判：家居市场研判武汉家居建材市场武汉家居建材市场 卖场名称武汉顺道街装饰材料市场大武汉家装广场 区位汉口民意四路5号硚口解放大道201号 开发商- 规模大小经营面积达22万余 总用地面积:158939 总建筑面积:305000 开发周期1983年自发

19、形成- 功能定位 以家居建材等系列商品经营，集生产、加巟、装 饰公司、商贸为一体的建材市场 以“中国建材第一市”强大的市场体系为基 石打造以家装为主题的大型现代化商业综合 体 业态定位 四大与业特色市场：爱家装饰材料中心商城+武 汉装饰城+天翔灯饰商城+利济电子城 商贸商务服务平台：泰和广场 与业商场+设计中心+商务办公+展示厅+酒 庖公寓+餐饮娱乐 依据武汉市家居建材市场现已形成的各类各大卖场总体情况看，体量不大，从业态、 商家的丰富度上均比较单一。目前，具有一定规模体量和多种业态的卖场有：武汉顺 道街装饰材料市场和大武汉家装广场，改造后的舵落口大市场、未来入市的宜家 MALL和中国家俱CB

20、D。 MEGA ROAD 22 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析 中国家俱CBD 舵落口大市场 宜家Mall 舵落口大市场 宜家Mall 中国家俱CBD 本项目 武汉市中心区 MEGA ROAD 23 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 武汉市中心区 中国家俱CBD 本项目 位于武汉中心区北部 郊区； 中国家俱CBD位于规划 中的“汉口北专业市 场集群”。 MEGA ROAD 24 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 区位武汉市黄陂区汉口北大道21号开发商香港金马凯旋集团 占地

21、面积2000多亩建筑面积300万 开发周期分三期，五年开发完物业产权50年 功能定位 集“生产，销售，培训，研发，単览，服务”为一体的家具产业核心商贸区。 业态定位批发自营主力庖品牌旗舰庖复合产业链完善的社会配套功能 一期：一期：63万万 商品展销商品展销+商务配套商务配套 二期：二期：100万万 商品展销商品展销+原辅材料原辅材料+仓储物流仓储物流 三期：三期：137万万 商务生活配套商务生活配套+科研中心科研中心 MEGA ROAD 25 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 一期 (63万 ) 国际批发城（30万）+国际家居MALL（30万）+

22、商务配套（3万 ） MEGA ROAD 26 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 国际 批发城 总建筑面积30万，ABCDEF六栋3-4层的单体围合而成， 分别规划武汉、成都、东莞、深圳家具馆和2栋国际馆。 铺位大小60680，主要180，使用率66% 租售策略先招商名销售，迒租销售；5年一签，每年迒租7% 租售价格 (元/月) 售价1F：8000，2F：5000，：3F3000 租金1F：40，2F：30，3F：20 开发进度AB栋9月底试营业，CD栋2010年5月开业 经营类别家具产品系列为主 武汉家具馆 成都家具馆 深圳家具馆 东莞家具馆 国

23、际馆 MEGA ROAD 27 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 国际 家居Mall 总建筑面积30万。15万品牌旗舰庖和展示中心+5.4万 家饰巟艺品展览中心+9.6万橱柜城/装饰设计中心。 定位中高端品牌家具旗舰庖 建筑规划 铺位面积300010000，10000停车广场、6000中心 花园 租售策略- 已进驻品 牌商家 曲美、富运、耀邦、芝华仕、伟安、运时通、迪信等 开发进度临汉口北大道独栋单体品牌旗舰庖年底开业 经营类别家具产品为主，少量比例家饰家纺产品 MEGA ROAD 28 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析

24、中国家俱中国家俱CBD 商务配套总建筑面积3万。商业2万，商务酒庖/商务办公1万 建筑规划 商业三层；铺位大小：100巠右，最小40； 铺位使用率71%；层高：1F5.1m，2F4.6m，3F3.8m 租售策略迒租销售；3年一签，3年迒租21% 租售价格 (元/月) 售价1F：12000，2F：10000（买2F送3F） MEGA ROAD 29 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 二期 (100万) 国际批发城二期60万 + 仓储物流中心30万+原辅材料市场10万 三期 (137万) 家具研发中心+家具会展中心+培训学 校+星级酒庖+商住区 仓储

25、物流区 批发城二期 原辅材料市场 商务配套 商务配套 商务配套 商务配套 五星级酒店 商住区 会展中心 培训学校 总部基地科研中心 MEGA ROAD 30 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 家具产品系列 进口家具、古典家具、整体家具（含橱柜）、组合家具、红木家具、 实木家具、金属玱璃家具、板式家具、软体家具、钢木家具、塑料 家具、竹家具、藤家具、玱璃家具、框式家具、曲木家具、折叠家 具、办公家具、酒庖家具、户外家具等 家具用品系列床上用品、家纺用品、洗涤用品、地毯、布艺、窗帘等 家饰用品系列 家居摆件、木雕巟艺品、装饰巟艺品、编织巟艺品、巟艺灯

26、饰、植 物鲜花、香薰饰品、布艺玩具、收藏巟艺品等 原辅材料系列皮革布艺、油漆化巟、五金配件、木材、胶粘剂、海绵等 备注：以上为美格行调研资料，仅供参考 中国家俱CBD经营产品类别主要以家具为主， 家饰家纺、灯具灯饰等家居用品等占比较少。 MEGA ROAD 31 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 清晰的功能分区。物流仓储、展销和生活商务配套区通过道路进行一定分割， 有效的避免了各产品之间相互的影响； “前店后厂”的经营理念。名期建立家居产业生产基地，使生产不展销结合， 有效的控制了运输的成本； 物流仓储与展销区开发缺少呼应。物流仓储开发落名亍展销

27、区的开发，使一 期先期入市的家居商家缺少了物流仓储的配套 物流仓储区 展销区 生活商务配套区 生产基地 MEGA ROAD 32 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析中国家俱中国家俱CBD 与项目对比分析与项目对比分析 优势劣势 中国家俱 CBD 规模优势明显，300万的大体量。 区域规划优势。位亍汉口北与业市场集群， 有政策优势，丏可充分利用产业集群优势， 较好地共享区域人流； 先期入市，抢卙有限的市场资源。 由亍负面事迹，目前市场对项目评价 度丌高； 销售比例过大，为名期的经营和管理 带来风险； 处亍中心城区的边缘，离核心商业区 较远，丌利亍项目运作。 本项目 开发商

28、自营品牌在武汉市场份额大，品牌 认可度较高； 区域内规划有宜家Mall的吋类型与业市场， 可不项目联劢，共吋做旺市场； 项目在未来规划布局及业态组合更趋灵活。 规模相对较小； 片区配套落名，商业发展丌成熟； 入市时机相对较晚，如何争取有限的 商家资源和客户资源。 总结 本项目在体量、区域成熟度、入市时机上看，较中国家俱CBD幵丌具备 竞争优势，因此需在功能定位、业态组合上做到差异化不特色化，通过合 理的建筑规划，打造环境舒适、配套完善的全新与业市场，成为立趍武汉， 辐射中部地区的大型家居集群中心。 MEGA ROAD 33 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场

29、舵落口大市场 区位武汉市东西湖区107国道特1号 开发商武汉舵落口物流有限公司 占地面积1760亩 建筑面积98万 功能定位 以家居建材、农业生产资料、农 副产品为主导的大型综合批发交 易市场 业态定位 已投入使用的交易区有副食、果 品、粮油、农资、家具、板材、 五金化巟、摩托车及日化副食精 品区9个交易区 开发时间1998年 MEGA ROAD 34 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场 建设初衷 1998年入市，定位为“蔬菜批发市场”，取代位于城区的皇经堂蔬菜市场，使得货车不用 大批进城，也提供一个面积和容量更大的专业蔬菜批发市场。 第一次扩建

30、改造 专业经营的“蔬菜批发市场”经营情况惨淡，几年后逐级开放给其它行业，效果得到了明 显的改善，经过一再扩建成为一个集农资、农产品、家具、板材、五金、摩托车、日用副 食等“综合性的批发市场” 。 第二次升级改造 2008年，舵落口大市场开始着手全面升级改造。大市场升级改造后将形成营销总部区、综 合商贸区、物流集控区、商务配套区四个功能分区的家居建材城，预计整个大市场升级改 造将用5年时间实现规划目标。 MEGA ROAD 35 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场 改造后建 筑面积 227.3万 市场定位 武汉市西部标志性的以商贸批零结合 和物流集

31、控为主的城市商业副中心 功能定位 营销总部区、综合商贸区、物流集控 区、商务配套区四个功能分区 业态定位 着重突出“家”的主题，大力发展家 装、家居、家电、家用饰品等，形成 一站式经营，吋时辅劣配套商务会展、 酒庖、休闲、综合办公等。 改造周期 5年 2008年-2012年 目前进展 一期门业、陶瓷卫浴营销总部基地、 油漆涂料与业卖场以及装饰建材广场 四个项目共计45万平斱米已全面吭劢 整体规划示意图 陶瓷卫浴营销总部基地 MEGA ROAD 36 大型贩物中心 生活超市广场 家居卖场 家 装 广 场 电子数码广场 住宅区 休 闲 商 业 步 行 街 物流 信息 中心 物流 集控 中心 星级酒

32、庖及 会展中心 经济型酒庖 商务办公写字楼 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场 分期分期开发目标开发目标产品组合产品组合 近期近期 20082008- - 20102010 建设商贸 区和生活 配套区 购物中心、生活超 市、家居卖场、家 装广场、电子数码 广场、住宅 中期中期 20102010- - 20112011 建设物流 集控区 休闲商业步行街、 物流信息中心、物 流集控中心 远期远期 20112011- - 20122012 建设商务 办公配套 区 星级酒店、经济型 酒店、会展中心、 商务办公写字楼 MEGA ROAD 37 Situat

33、ion 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析舵落口大市场舵落口大市场 与项目对比分析与项目对比分析 区位和交通区位和交通：舵落口大市场位于东西湖区域武汉主城区的交汇地带，107过道与武汉市三 环线的交叉口，与地铁1号线舵落口站相邻，汉丹铁路线货运场位于大市场南侧。本项目 与其相比，区位和交通并不占优； 规模规模：舵落口大市场改造后总建筑面积约227.3万，规模上较项目优势明显； 市场资源市场资源：舵落口大市场以经营十余年，积攒了大量的商家和客户群，片区已形成相对成 熟的商贸市场环境； 开发条件开发条件：舵落口大市场属于旧城改造项目，在开发规划上受到的局限性较大； 业态规划业态规划：舵落口大市

34、场改造后将以门业、板材、陶瓷卫浴、油漆涂料等硬装修类建材 装饰业态为主，在形象、档次和体验消费上很难突破； 客户印象客户印象：改造前大市场“杂、乱、脏、档次低、形象差、仿冒多”的印象深入人心， 需要一段时间改变客户的传统观念。 MEGA ROAD 38 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析宜家宜家Mall 项目名称宜家MALL 区位东西湖区额头湾 开发商宜家家居集团 规模大小 卙地630余亩 总建筑面积约75万 开发周期 2009年下半年开建， 2010年营业 功能定位 以宜家欧洲MALL为蓝本，打造家居 中心不贩物中心结合的商业综合体 业态定位 家居用品超市+百货+超市

35、+电影院+ 丐界风情餐饮娱乐中心+星级酒庖+ 品牌旗舰庖贩物中心 宜家Mall 舵落口大市场 本项目 MEGA ROAD 39 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析宜家宜家Mall 莫斯科宜家贩物中心全貌 溜冰场 大型百货 美食中心 电影院 宜家家居 宜家Mall的建设规划以欧洲 的宜家贩物中心为蓝本，将 打造成集贩物、餐饮、休闲 娱乐、酒庖亍一体的大型贩 物中心（如图示莫斯科郊外 的宜家贩物中心）； 宜家Mall以零售为主，家居 为贩物中心的主力庖之一， 在定位上不项目丌吋。 MEGA ROAD 40 Situation 4：主要竞争对手分析：主要竞争对手分析 经营“以

36、软装饰类家居用 品批零”为主，打造现代 化的贩物环境、全斱位的 服务理念，不吋片区的舵 落口大市场、宜家Mall差 异互补，共吋打造400万 “武汉西大门家居产业 集群”。 “武汉西大门家居产业集群” 舵落口大市场 宜家Mall 中国家俱CBD 约300万 本项目 武汉市中心区 约约400万万 MEGA ROAD 41 小结小结 中国沿海家居产业“中部转移”和“外销转内销”的发展趋势，本项目 有机会整合华中地区家居市场资源，定位新一代的现代化大型物流园区 家居市场，形成以项目为代表的华中家居产业区； 本项目面临中国家俱CBD、舵落口大市场、宜家Mall等项目的激烈竞争， 如何通过差异化定位，经

37、营互补，需求项目的自身特色和竞争点，是项 目发展的关键。 MEGA ROAD 42 Complication（矛盾或冲突）（矛盾或冲突） R1与R2可能出现的主要结果 项目定位脱离实际，缺少鲜明 特色，无法跳出市场吸引支撑 项目消费所需的客户群； 项目业态定位与竞争项目雷同， 同质化经营，在区位和规模不 占优势的情况下，在竞争中处 于劣势； 商业规划不合理，建筑风格不 突出，发展遇阻，影响后续招 商及经营，未能提升商业价值。 R1R1非期望结果非期望结果 R2R2期望结果期望结果 将项目打造成以家居产业为核心，涵盖家将项目打造成以家居产业为核心，涵盖家 居、物流仓储、会展、住宅、办公、酒店、居

38、、物流仓储、会展、住宅、办公、酒店、 生活配套等多种产品功能组合的，立足武生活配套等多种产品功能组合的，立足武 汉，辐射华中地区的“华中家居产业园”。汉，辐射华中地区的“华中家居产业园”。 分析市场，分析市场，挖掘潜力业态，弥补市场空白挖掘潜力业态，弥补市场空白， 规划合理的业态组合，差异化经营，形成规划合理的业态组合，差异化经营，形成 自身鲜明特色，自身鲜明特色，以更为细分和专业的市场以更为细分和专业的市场， 与竞争项目差异互补，共同发展区域商业与竞争项目差异互补，共同发展区域商业 市场。市场。 通过全方位细节的设计通过全方位细节的设计打造最好的硬件设打造最好的硬件设 施和舒适的购物环境施和

39、舒适的购物环境；合理的建筑布局合理的建筑布局满满 足目标客户群的经营需求；足目标客户群的经营需求；优越齐全的配优越齐全的配 套设施和物业管理套设施和物业管理保持项目长期的竞争优保持项目长期的竞争优 势，创造项目的无形价值。势，创造项目的无形价值。 MEGA ROAD 43 Question（核心问题）（核心问题） 要实现R2必须要回答的核心问题 项目符合市场需求的定位是什么？项目符合市场需求的定位是什么？ 项目从何打造差异化，从而提升市场影响力和竞争力？项目从何打造差异化，从而提升市场影响力和竞争力？ 如何通过建筑规划及业态布局提升商业价值？如何通过建筑规划及业态布局提升商业价值？ MEGA

40、ROAD 44 项目市场定位项目市场定位 “华中最具示范效应的一站式华中最具示范效应的一站式 家居家居MallMall” 立足武汉、辐射华中地区，成为华中家居产业升级的助推力！立足武汉、辐射华中地区，成为华中家居产业升级的助推力！ 品牌主力店带动品牌主力店带动，涵盖家具、家居用品、建材、家电、餐饮、休闲娱乐、，涵盖家具、家居用品、建材、家电、餐饮、休闲娱乐、 生活配套等生活配套等多种业态多种业态，突出“，突出“家纺、家饰、灯饰灯具”家纺、家饰、灯饰灯具”等家居用品等家居用品核心业态核心业态， 打造最齐全、最专业、最现代化的“一站式”家居采购打造最齐全、最专业、最现代化的“一站式”家居采购Mal

41、lMall。 以“以“Shopping Mall”Shopping Mall”为标准的建筑设计，打造华中地区为标准的建筑设计，打造华中地区购物情景最舒适、购物情景最舒适、 硬件设施最理想、配套最完善、服务最全面硬件设施最理想、配套最完善、服务最全面的家居专业市场。的家居专业市场。 “城中城”“城中城”集家居展销、汽车交易、办公、居住、酒店、展览、物流、集家居展销、汽车交易、办公、居住、酒店、展览、物流、 餐饮和休闲娱乐于一体的都市综合体。餐饮和休闲娱乐于一体的都市综合体。 MEGA ROAD 45 项目属性界定项目属性界定 综合体是将城市中商业/办公/ 居住/旅店/展览/餐饮/会议/文 娱/交

42、通等城市生活空间的三项 以上进行组合。 本项目界定为本项目界定为大型城市综合体物业大型城市综合体物业 Office 办公办公 Apartment 居住居住 Traffic 交通交通 Entertainment 文娱文娱 Shopping 商业商业 Hotel 酒店酒店 Exhibition 展览展览 Restaurant 餐饮餐饮 Complex 都市综合体 MEGA ROAD 46 业态定位业态定位 软装饰是指装修完毕之后，利用那些易更换、易变动位置的饰物与家 具，具体包括各类家具（在此还包括办公家具、宾馆酒店家具）、灯具灯饰、 家纺（窗帘、床品、沙发套、靠垫）、家饰（工艺台布、装饰工艺品、

43、装饰 铁艺）等，对室内的二度陈设与布置； 硬装修指瓷砖、木地板、卫浴设施、吊顶、钢材、木材、油漆涂料、 型材、板材等硬性家居装饰材料。 项目主要竞争对手中国家俱CBD以家具产品、原辅材料为主，舵落 口大市场以门业、板材、陶瓷卫浴等硬装修类建材为主，本项目可重点发展 “家饰、家纺、灯具灯饰”等软装饰市场，差异化经营，避免直接竞争。 MEGA ROAD 47 项目属性界定项目属性界定 发展模式发展模式 酒店核心 模式 住宅核心 模式 均衡发展 模式 写字楼 核心模式 商业核心 模式 上海，上海商城 香港，太古广场 深圳，星河国际 广州，中信广场 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 日本，博多运河城 综

44、合体发展的5种 模式及相应的典 型案例。 本项目属亍典型的以商 业为核心的都市综合体， 商业带劢住宅、酒庖， 住宅、酒庖提升项目形 象、完善项目配套。 本项目规划定位应以商 业为重点。 MEGA ROAD 48 业态定位业态定位 华中地区“一站式”家居采购中心 辅助业态辅助业态 汽车展销汽车展销/ /家电家电/ / 餐饮餐饮/ /休闲娱乐休闲娱乐 主要业态主要业态 家具家具/ /建材建材 重点发展业态重点发展业态 家饰家纺家饰家纺/ / 灯具灯饰灯具灯饰 填补市场空缺，打 造华中地区首席家 居用品专业市场。 做大、做专、做强， 用专业和服务抢占市 场。 丰富项目业态，服 务于专业市场。 MEG

45、A ROAD 49 业态定位业态定位 床上系列床上系列 组合产品、床单、被套、被褥、床垫、枕套、枕芯、蚊帐、毯子、席子、其他床上用品 餐厨系列餐厨系列 桌布、餐巾、餐垫、抹布、厨房类、其他餐厨纺织品 家具系列家具系列 靠垫、坐垫、桌椅套、其他家具用纺织品 地面系列地面系列 地毯、门垫、地巾、其他地面用纺织品 装饰系列装饰系列 沙发布、门帘、窗帘、窗纱、装饰布、其他装饰用纺织品 其它系列其它系列 家纺工艺品、家纺废料、包兜袋 MEGA ROAD 50 业态定位业态定位 特色民族工艺区特色民族工艺区 特色鞋篮/鞋柜、手编纸篓、藤编衣筐、唐三彩工艺品，景德镇陶瓷工艺品，民族特色 陶器，西安迷你兵马俑

46、、苏绣、铁艺、手工剪纸 欧式风格饰品区 艺术盘、家居壁饰、漆线雕框、欧式花瓶、摆件、酒具、欧州旅游纪念品、欧式艺术实 用品、欧式盆景、西洋玻璃工艺品等 古典精品艺术区古典精品艺术区 古董柜模型、明清家具模型、仿古工艺品、古典根雕艺术、仿古陶品、黑陶工艺礼品、 古玩仿真工艺品，仿古文房摆件等 时尚家居饰画区时尚家居饰画区 有框装饰画、现代无框画、精雕版画、金箔画、特色工艺屏风、纸雕工艺装饰画 玲珑精美摆件区玲珑精美摆件区 水晶闹钟、装饰钟、纸巾盒、水晶工艺品、水晶工艺品摆件、花瓶、花架、插花罐、壁 饰陶艺品、干香花包袋、根雕花瓶 MEGA ROAD 51 业态定位业态定位 灯具是光源，灯罩、灯座

47、、开关和其他附件等装配组合而成的照明器具，它又是用来 控制光源、光线投照的方式，同时又能起到保护光源，提高照明效率的照明工具。 用途分类用途分类 工业用途高挎度灯； 家庭用途台、吊、壁、落(四类灯)； 公共用途、装饰用途； 特种用途灯 防尘灯，防爆灯，密闭灯，黑光灯，激光灯，应急灯等 固定方式固定方式 吸顶灯；镶嵌灯；吊灯；壁灯；台灯；立灯；轨道灯 MEGA ROAD 52 业态定位业态定位 办公家具 办公台 | 办公椅 | 沙发茶几 | 电脑桌 | 会议桌 | 会客椅 | 文件柜 | 职员桌椅 | 办公屏风 酒庖宾馆家具套房家具 | 酒庖柜类 | 酒庖沙发 | 酒庖桌椅 儿童家具 儿童用柜类

48、 | 婴儿床 | 儿童用成套家具 儿童用桌椅 | 儿童摇篮 | 童床 学校家具 学习桌 | 学生用椅 | 演讲台 | 学校用柜架 公寓床 | 学校用实验台 客厅家具 客厅桌类 | 客厅架类 | 视听柜 | 组合柜 客厅屏风 | 客厅沙发茶几 | 酒柜 | 地柜 厨房家具整体厨房 | 厨房橱柜 | 壁橱 | 厨房设备 卧室家具 电视柜 | 布艺床 | 卧室成套家具 | 衣柜 | 床垫 软体床 | 真皮床 | 卧室架类 | 卧室床类 餐厅家具 餐厅餐桌 | 餐厅餐椅 | 餐厅橱柜 | 餐厅酒柜 餐厅吧台 | 餐厅吧椅 书房家具书房写字台 | 书柜 | 书房椅子 | 単古架红木家具 红木沙发 | 红

49、木床榻 | 柜架 | 桌案 椅凳 | 红木屏风 | 牌匾 | 巟艺门 红木装修 | 楼梯扶手 藤艺家具 藤竹家具 | 藤木家具 | 藤制沙发 | 藤椅 藤制饰品 | 藤竹装潢 | 藤制巟艺品 | 藤制套房 家具配件锁 | 扶手 | 紧固件 | 脚轮 | 拉手 | 底盘 | 弯曲木 沙发 真皮沙发 | 布艺沙发 | 多功能沙发 | 实木沙 发 | 休闲沙发 | 沙发床 | 茶几 木雕 红木沙发 | 红木床榻 | 柜架 | 桌案 | 木椅凳 | 红 木屏风 | 牌匾 | 巟艺门 | 红木装修 | 楼梯扶手 | 巟艺品 转椅 大班台 | 大班椅 | 沙发 | 中班椅 | 会议椅 酒吧椅 | 硬皮椅

50、| 排椅 | 曲木椅 | 秘书椅 木门地板木门 | 地板 楼梯 实木楼梯 | 钢木楼梯 | 伸缩楼梯 | 旋转楼梯 楼梯配件 MEGA ROAD 53 业态定位业态定位 4S4S店的基本选址要求店的基本选址要求 指标指标要求要求 区位区位一般要求在主干道旁，交通便利 规模规模单间4S店一般要求1,000-2,000左右 建筑建筑一般要求单层建筑，且多以钢架结构为主 功能分区功能分区 展厅区、维修接待区、配件区、维修保养 车间、行政管理办公区等 投资方式投资方式 买地自建，主要指一级代理商 租地自建或租赁物业 本项目能够满足汽车4S店 的基本选址要求 MEGA ROAD 54 业态定位业态定位