地产项目物业经营目标管理责任书范本（27页）.pdf

1、1 项目经营目标管理责任书项目经营目标管理责任书( (范本范本) ) 项目名称： 本期开发项目名称： 项目所在公司名称： 第一部分：定义第一部分：定义 1经营性物业：各类主力店、酒店、自用物业及底层商铺（含商业步行街） 。 2销售性物业：各类住宅楼、商住（办公）楼、底层商铺及其它可售物业。 3经营期：项目经营开始至项目结束的时间周期。 1) 项目经营计划开始时间： 新项目土地摘牌之日； 已开发项目公司分期项目的 开工时间。 2) 项目经营计划结束时间：本期最后一个单体竣工验收后六个月之内。 4经营期实际结束时点：销售回款额达到本期目标销售额的 90%、本期工程结 算完成且集团复核完毕，上述两种

2、情况的较晚时间为经营期实际结束时点。 5费用及税金结算截止时点：原则上以经营期实际结束时点为准，情况特殊时 以项目管理中心、集团财务部确认时间为准。 6销售回款额统计截止时点：销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现 100%销售，则本次考核时，销售回款额统计截止经营期实际结束时点。 7. 建造成本配比原则：销售性物业如在经营期实际结束时点时没有实现 100%销 售，则本次考核时，建造成本按配比原则、三费全额计入进行结算奖金。建造成本 配比比率确认销售回款/ /可实现目标销售收入，可实现目标销售收入已销售合同 金额所有库存能实现合同金额，经营期实际结束时点为考核时点。后续实现的销 售回款额，

3、将以相同原则复核其实现的净利润，在下次考核时一并结算奖金。 第二部分：总则第二部分：总则 1为了加强万达集团开发项目的经营管理，确保实现开发项目的目标利润，根 据万达集团管理的要求，签订本期开发项目的经营目标管理责任书。 2签订开发项目经营目标管理责任书的基本原则：以市场需求为导向，以质量 保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。 3签订开发项目经营目标管理责任书的任务：明确集团所属项目公司责任人的 2 义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高 效、优质、安全地完成开发项目的任务。 4本经营责任书的实际完成状况，将作为集团对集团

4、所属项目公司及其领导成 员业绩考核的依据。 5要求集团所属项目公司依法经营，在工程合同、营销广告、销售合同等工作 中不得违反国家、地方法律法规，及时解决经营过程中产生的各种纠纷，并把责任 分解到岗、到人。 概况概况 按政府审批的规划设计方案，集团所属项目公司在 整个开发项目的总 经营期间内完成 平方米销售性物业的销售、施工、竣工、验收及交付使用、 平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开业。 整个开发项目的总经营期为 年 月 日至 年 月 日,销售 周期为 年 月 日至 年 月 日。 第三部分：经营性物业目标管理及考核办法第三部分：经营性物业目标管理及考核办法 一工期控制目标及要求 1整个项目所

5、有工程全部竣工的合同工期为 个月（见总承包协议） ，工程最 终交付时间为 年 月 日，工程交付完成条件如下： 1）所有土建、机电安装、内装、外装、外环境、室外泛光、小品、广告灯箱 及市政配套工程等全部完工并经相关政府部门验收合格。 2）全部达到开业条件，即在项目整体开业前将所有物业按标准交付给业主、 各主力店及_ _商业管理公司。 3）开业前按各主力店合同约定取得消防验收合格证。 4）开业前通过竣工质检验收及政府其它管理部门的相关验收。 以上工作完成的时间应满足开业的要求。 5）绿化、规划验收工作应在开业后 日内完成。 2在确保工程按期竣工的同时，应保证各主力店（主力店视具体项目而定） 3 的

6、进场交付时间和需达到的交付标准，具体如下: 1）大型超市： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 2）影院： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 3）家居广场： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 4）美食广场： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 5）电玩娱乐城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 6）食品城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 7）书城： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 8）大型百货： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 9) 酒店： 年 月 日进场，职责清单要求的交付标准。 10)精品店： 年 月 日交付相关业主。 1

7、1）其它业态： 年 月 日交付业主，达到设计要求及合同约定的 标准。 3全面开业时间 年 月 日，各主力店开业后 日内完成质检备案。 4经营期： 项目经营期间为 年 月 日至 年 月 日。 5自开业之日起 天内，将自有物业产权证（俗称大产权证 ）办理 完毕； 出售物业的产权证 （俗称 小产权证 ） 自 “大产权证” 办理完毕之日起 天 内办理完毕。 6所有工程决算于整个工程整改完毕（开业后 月内）之后的 个月内 完成（除集团公司根据资金情况进行调整外，该决算完成时间不得更改） 。 二质量控制目标及要求 1工程质量应满足_工程总承包施工协议约定的质量要求。 2质量验收执行国家标准，确保所建工程一

8、次性通过竣工验收并通过政府部 门的备案。 3除政府部门验收备案外,还应通过各主力店、业主方及_商业管理公司的 验收，以合格接收为准。 4按照中华人民共和国国务院令（第 179 号） 建设工程质量管理条例进行 建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法规、条例。 5坚决杜绝重大质量事故（造成直接经济损失人民币 50 万元以上）的发生， 一旦发生重大质量事故或因质量问题而引起集体投诉等重大法律纠纷事件， 集团公 4 司将追究项目责任人的责任，视情节严重程度给予相应的经济处罚和行政处分。 6. 项目公司总经理作为质量控制第一责任人，严把主体及其他施工单位入围 资格，禁止不符合集团制

9、度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。 三安全控制目标及要求 1安全生产工作实行项目公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。 树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，依据建筑法 、 建 筑施工安全检查标准对施工单位的施工进行安全监督和检查。坚决杜绝人员伤 亡事故及其它重大安全事故的发生。 2要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应 的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并按 施工组织设计采取安全技术措施。 3重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况、事故隐 患的监控和整改情况、安全生产监督管理机构及人员配置和

10、职责履行情况、 事故调查处理和责任追究的执行情况。 4应要求建筑施工企业在施工现场采取安全维护、危险防范、火灾预防等措 施；应当对施工现场实行封闭管理；施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作 业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。 5应要求建筑施工企业遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定， 采取措施控制、处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振 动对环境的污染和危害。 四成本控制目标及要求 经集团与_成都_项目公司共同研究，并报集团总裁批准，_成都_项目总 成本目标（不含地价）确定为 万元，此成本为_成都_项目所有费用（含 后期因质量问题产生的整改费用

11、）的包干价，不得以任何理由突破（集团批准的 变更除外） 。其中各单项成本控制指标如下： 1建安成本：_成都_项目建安成本控制指标为 万元，_成都_项 目公司应按目前的施工图进行认真测算，如测算后发觉有突破的可能，必须通过 优化设计的手段使成本控制在既定指标内。同时，_成都_项目公司须尽快将成 本指标层层分解，制定并落实控制成本的计划和措施。 5 2前期开发费用：包含设计费、综合保险费、监理费、自来水管网贴费、 供电贴费、临时设施费、政府行政性事业收费等开发项目所有的前期费用,控制 指标为 万元。 3物业开办费用：确定为 万元。 4销售费用：确定为 万元。 5维修基金及转让交易费用：确定为 万元

12、。 6管理费用：确定为 万元。 7财务费用：确定为 万元。 8税金：确定为 万元。 五销售控制目标及要求 1销售指标： 根据_项目公司测算， 经集团批准本项目销售部分的销售总额暂定为_万元。 具体销售内容为_。自本合同签订之日起，非经集团批准，不得调整销售总额目 标。 2销售周期及回款指标： 项目销售周期为 年 月 日至 年 月 日， 即销售周期为 个月。 项目开盘后发生的销售在 30 天内回款额须达到已销售额的 以上，物业验 收投入使用后，回款率需达到已销售额的 90%以上，销售周期结束完成清盘后 60 天内，回款额完成 100%。 六招商控制目标 项目公司必须配合商务部和商管公司的招商服务

13、和开业筹备工作，力争满 场开业。 全力配合管理和服务主力店及小商铺的进场装修及开业筹备。 商务部及 商管公司将对此项业务在公司管理考核系数中给予考评。 七目标考核和奖励 集团根据_项目的规模及经营周期暂定该项目的经营目标管理责任奖为 X 万元，在经营期结束后，并将根据集团所属项目公司对各项控制目标完成情况 的综合考核评价后给予确认目标管理责任奖。具体考核及发放办法如下: （一）按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核，经营目标考核后奖金 的计算方法： 6 奖金额AB（其中 A 为奖金基数；B 为综合调整系数） （二）综合调整系数 B 的计算组合： 工期考核系数工期考核系数 1计算公式 数项目计

14、划工期所含的月 的月数数项目计划工期所含项目实际工期所含的月 延期率100=X 2系数计算 1）X15 对应系数：1.2 2）15X5 对应系数：1.1 3）5X5 对应系数：1.0 4）5X25 对应系数：0.9 5）X25 对应系数：0.8 工程质量及安全管理考核系数工程质量及安全管理考核系数 工程质量考核系数工程质量考核系数（60%60%） 1工程获得省级以上工程质量奖项：1.2 2工程获得省级工程质量奖项：1.1 说明： 1）上述一、二项所指的质量奖项必须是项目经营策划书中已经确定的质 量目标（指标） ，如未在项目经营策划书中明确，则即使获得相关奖项也不按 照上述规定来确定考核系数。

15、2）由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时， 本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年， 将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。 1. 工程一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质量事故发生： 1.0 2. 工程没有达到一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质量 事故发生：0.9 3. 发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在 7 100 万元以下的：0.8 备注：如果发生下面二种情况之一 1政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次） ； 2一次工程事故引起的经

16、济损失估算在 500 万元以上（含 500 万元）的； 则工程质量考核系数直接按照 0 来计算。同时项目所在公司负责人及相关责任人由 集团给予相应处理。 安全管理考核系数安全管理考核系数（40%40%） 安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。 1本期项目实际经营期内如果工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施 工等方面的问题，进而对万达的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影响和损 失，则由集团视情节对安全管理考核系数进行确定。 2本期项目实际经营期内如果工程现场没有发生人身伤亡、火灾、失窃、文 明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取 1.2，但最终由集团讨论

17、 确定。 公司（制度）管理考核系数公司（制度）管理考核系数 1如果在本项目实际经营期内管理制度审核实施办法（以下简称办法）未正 式发布，则公司（制度）管理考核系数由集团考核确定。 2如果在本项目经营期开始时办法已经正式发布，则公司（制度）管理考核 系数根据办法的具体规定内容确定。 3如果在本项目实际经营期内办法正式发布，则发布前的公司（制度）管理 考核系数部分由集团考核确定，发布后的公司（制度）管理考核系数部分根据办法 的具体规定内容确定。 本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下： T T A T T AA 2 2 1 1+= A: 本期项目的公司 （制度） 管理考 核系数 A1: 办

18、法正式发布前由集团考核确定的公司（制度）管理考核系数 8 A2: 办法正式发布后由办法的具体内容规定所确定的公司（制度）管理考核 系数 T: 本期项目的实际经营期所含月数 T1: 办法正式发布前的本期项目经营发生月数 T2：办法正式发布后的本期项目经营发生月数 销售及回款考核系数销售及回款考核系数 1.计算公式 2/) 11 ( D D S S C+= S1 实际销售面积，S 销售目标规定销售面积 D1 实际回款数，D 销售目标规定回款数 成本成本费费用用考核系数考核系数 1.计算公式 成本费用超支率 X 额本期项目计划成本费用 费用额额本期项目计划成本本期项目实际成本费用 100 2.系数计

19、算 1）成本费用超支率：X10 1.21.8 2）成本费用超支率：10X5 1.1 3）成本费用超支率：5X0 1.0 4）成本费用超支率：0X5 0.9 5）成本费用超支率：5X10 0.8 6）成本费用超支率：10X20 00.8 税收筹划及落实税收政策考核系数税收筹划及落实税收政策考核系数 考核节点 评分范围 权重 经办部门 前期税收筹划工作 0.81.2 15% 集团财务部 税收筹划实施工作 0.81.2 60% 争取税收优惠政策情况 0.81.2 10% 9 落实税收优惠政策情况 0.81.2 15% 考评节点完成情况优秀：评分 1.2 考评节点完成情况良好：评分 1.1 考评节点完

20、成情况一般：评分 1.0 考评节点完成情况不足：评分 0.9 考评节点完成情况较差：评分 0.8 10 综合调整系综合调整系数数 B B 项目项目 系数调整区间系数调整区间 各项系数各项系数 所占百分比所占百分比 经办部门经办部门 考核机构考核机构 工期考核系数 0.81.2 25% 集团计划部 集团 工程质量及安全管理考核系数 0.81.2 15% 集团质量监管部 成本费用考核系数 01.8 5% 集团财务部 20% 集团成本控制部 税收筹划及落实税收政策考核系数 0.81.2 5% 集团财务部 销售及回款考核系数 0.81.2 20% 集团营销部 公司管理考核系数 0.81.2 10% 集

21、团相关部门 综合调整系数 B工期考核系数25%工程质量及安全管理考核系数15%成本费用考核系数25%税收筹划及落实税收政策考核系数5%销售及回款考核系数20%公 司管理考核系数10% 注：成本费用上下浮动 10（含）以内，成本费用考核系数取 0.81.2；成本费用节支 10以上，成本费用考核系数取 1.21.8；成本费用超支 1020（含） ，成本费 用考核系数取 00.8。 11 （三）出现以下情况中的任何一种情形，目标责任奖全额取消： 1属于集团所属项目公司直接原因工期目标未能完成(不含集团批准的重大变 更)而导致整体工程不能交付直至影响了按期开业； 2属于集团所属项目公司直接原因导致开业

22、前政府有关部门验收（如消防、 质检等）未能通过，直接影响了整体按期开业或主力店的按期开业； 3因质量问题主力店拒绝进场或进场后发现质量问题而拒绝缴纳租金。集团 所属项目公司在规定限期内整改后还达不到质量要求，导致主力店仍然拒缴或少缴 租金。 （四）目标责任奖总额度经集团相关部门考核报集团总裁会批准后，由_项 目公司将奖金具体发放方案上报集团审核批准后予以发放。 注释： 1在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经营 指标时，集团所属项目公司应充分陈述调整的理由，报集团审批。 2一旦开发项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的 人为经营失误时，由集团总裁会研究

23、后进行特别处理。 3系数 B 由项目管理中心提出后上报集团，最终由总裁办公会确定。 4在本期目标责任书考核结束前的每年年终奖金发放采取预提形式。凡出现 奖金发放为预提形式，则预提数额参照集团总裁办公会相关通知执行。 5如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。 12 第四部分：销售性物业目标管理及考核办法第四部分：销售性物业目标管理及考核办法 一经营期控制目标 1经营期： 项目经营期间为 年 月 日至 年 月 日， 其中销售周期为 年 月 日至 年 月 日，即销售周期为 个月。 2本项目开发经营关键节点控制： 开工： 年 月 日 开盘： 年 月 日 主体封顶： 年 月 日 竣工验

24、收： 年 月 日 交房入伙： 年 月 日 二开发面积控制指标 项目所在公司在 项目经营期间内完成 平方米销售性物业的销售、 施工、竣工、验收及交付使用， 平方米经营性物业的施工、竣工、验收及开 业。 三成本、费用、利润控制目标和要求 1在规定的 整个开发项目总经营期内整个开发项目的毛利率控制 在 以上，支出总额控制为 万元以下，净利润控制为 万元以上（力争 亿元以上） 。 （具体内容详见附件 B） 2在 项目经营期间内开发成本和各项费用控制在 万元之内（目标 成本） ， 其中， 土地开发成本 万元,建造成本 万元， 销售费用 万元 （按 销售额的 计） ，管理费用 万元，财务费用 万元，营业税

25、金及附加 万元；考虑分摊费用及经营性资产 万元；实现总销售收入 万元、 13 税收返还 万元；并实现利润总额 万元、净利润（目标利润） 万 元。 （具体内容详见附件 B） 3如果项目所在公司享受当地政府税收优惠政策有变化，则经集团审核后相 应修正目标利润（净利润）的额度。 注释： 1）整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为集团 和项目所在公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。 2）这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。 四质量控制目标及要求 1应该按照中华人民共和国国务院令（第 179 号） 建设工程质量管理条例 进行建设工程质量的管理，并

26、在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法 规、条例、规定。 2应确保所建工程项目竣工验收一次性通过率为 100。 3应确保完成集团审批的项目经营策划书中的质量目标。 4应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故， 万达集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的奖金，并视情节 严重程度给予一定的行政处分。 5. 项目公司总经理作为质量控制第一责任人， 严把主体及其他施工单位入围 资格，禁止不符合集团制度要求的施工队伍入围，以保证工程质量。 五安全控制目标及要求 1安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责 制。 2树立建筑工程安全生产管理“

27、安全第一、预防为主”的思想，应依据建 14 筑法 、 建筑施工安全检查标准对施工单位进行施工安全的检查和监督。 3 应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时， 根据建筑工程的特点制定相 应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并 采取安全技术措施。 4 重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况， 事故隐 患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故 调查处理和责任追究的执行情况。 5应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾 等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、 构筑物和

28、特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。 6 应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、 法规的规 定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振 动对环境的污染和危害的措施。 7 一旦开发项目出现重大安全生产事故， 万达集团将视情节追究项目经营责 任人的责任，并视情节扣罚一定比例的奖金，同时视情节严重程度给予一定的行 政处分。 六物业管理目标及要求 1应于建设初期成立物业管理部门，介入项目开发的前期管理。按建设部颁 发的“全国物业管理示范小区（大厦）标准”开展物业管理的前期计划工作。 2按中华人民共和国国务院令（第 379 号） 物

29、业管理条例 、建设部颁发的 “城市新建住宅小区管理办法”及当地物业管理法规条例开展相关工作,并编制 该项目物业管理方案。 3建立健全房屋及维修管理、设备管理、车辆及消防管理、绿化管理、环境 卫生管理、治安管理、服务承诺、社区文化管理的工作细则。 4项目所在公司的物业管理公司应建立现代企业管理模式，全面推行 15 ISO9000 和 ISO14000 质量和环境管理体系，住宅项目整体交付一年后达到市优标 准，两年后达到省优标准。开展并实施符合本项目市场定位的管理与服务，努力开 展多种经营，并达到全国优秀物业小区标准。 5项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。 6 项目所在公司的物业公司必须

30、与项目所在公司签署经营责任书， 进行独立 经营和考核。 七目标考核和奖励 1利润指标的确认 项目所在公司实际完成的净利润数必须经过集团公司财务部门（或集团审计 部门）核实、确认。 2奖励额度的计算 本期项目实现的奖金额本期实现净利润奖金发放系数 A本期项目特征 系数 C本期综合调整系数 B 3按项目经营目标管理规定的考核流程进行考核。 4单项奖励 对于本期项目所含可用于经营的公共配套设施， 由于存在较大的成本投入， 因 此项目所在公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式， 通过多样化经营模式，以达到利润最大化的目的。如因此而形成一定的收益，集团 可根据项目所在公司上报的经营

31、方案及经营情况酌情研究，给予一定的单项奖励。 对项目开发过程中必须交纳的行政事业性收费，要求项目公司在法律（法规） 允许的范围内应尽一切可能采用灵活变通的方式， 争取各种优惠政策进行减免相关 费用。在本期项目经营结束时，项目公司可单独对此项进行专项说明，集团根据项 目公司实际获得减免的行政事业性收费总额，给予一定的单项奖励。 16 表表 1 1 奖金发放系数奖金发放系数 A A 序号序号 实际完成净利润实际完成净利润 发放系数发放系数 A A 1 1 目标净利润 90%以下时 0.0% 2 2 目标净利润 90%（含）至 100%时 1% 3 3 目标净利润 100%（含）至 110%时 5%

32、 4 4 超过目标净利润 110%（含）至 120%的部分 3% 5 5 超过目标净利润 120%（含）以上的部分 1.5% 17 综合调整系数综合调整系数 B B 项目项目 系数调整区间系数调整区间 各项系数各项系数 所占百分比所占百分比 经办部门经办部门 考核机构考核机构 开发周期考核系数 0.81.2 15% 集团计划部 集团 工程质量及安全管理考核系数 0.81.2 20% 集团质量监管部 销售及回款考核系数 0.81.2 20% 集团营销部 公司管理考核系数 0.81.2 10% 集团相关部门 物业管理考核系数 0.81.2 5% 集团物管部或商管公司 成本费用考核系数 01.8 1

33、0% 集团财务部 20% 集团成本控制部 综合调整系数开发周期考核系数15%工程质量及安全管理考核系数20%销售及回款考核系数20%公司管理考核系数10%物业管理考核系数5%成本费用考核系 数30% 注：成本费用上下浮动 10（含）以内，成本费用考核系数取 0.81.2；成本费用节支 10以上，成本费用考核系数取 1.21.8；成本费用超支 1020（含） ，成本费 用考核系数取 00.8。 18 开发周期考核系数开发周期考核系数 1计算公式 月数项目计划经营期所含的 所含的月数月数项目计划经营期项目实际经营期所含的 延期率100=X 说明：1）项目实际经营期所含月数为截至本期最终决算之时的本

34、期项目实 际经营期所用月数 2）项目计划经营期所含月数是指按照项目经营目标管理责任书所确 定的本期项目计划经营期所含的月数 2系数计算 1）X15 对应系数：1.2 2）15X5 对应系数：1.1 3）5X5 对应系数：1.0 4）5X25 对应系数：0.9 5）X25 对应系数：0.8 工程质量及安全管理考核系数工程质量及安全管理考核系数 工程质量考核系数（工程质量考核系数（60%60%） 1工程获得省级以上工程质量奖项：1.2 2工程获得省级工程质量奖项：1.1 3工程获得市级工程质量奖项：1.05 说明： 1）上述一、二、三项所指的质量奖项必须是项目经营策划书中已经确 定的质量目标（指标

35、） ，如未在项目经营策划书中明确，则即使获得相关奖 项也不按照上述规定来确定考核系数。 2） 由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期， 故在本期决算时， 本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当 年，将由于获奖应增加的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补 19 发。 1. 工程一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质量事故发 生：1.0 2. 工程没有达到一次性竣工验收率为 100，且无政府主管部门认定的质 量事故发生：0.9 3. 发生政府主管部门认定的质量事故一次， 且该事故引起的经济损失估算 在 100 万元以下的：0.8 备注：

36、如果发生下面二种情况之一 1. 政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次） ； 2. 一次工程事故引起的经济损失估算在 100 万元以上（含 100 万元）的； 则工程质量考核系数直接按照 0 来计算。同时项目所在公司负责人及相关 责任人由集团给予相应处理。 安全管理考核系数安全管理考核系数（40%40%） 安全管理考核主要包括人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。 1本期项目实际经营期内如果工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明 施工等方面的问题，进而对万达的公众形象、品牌、口碑、财产等造成一定影 响和损失，则由集团视情节对安全管理考核系数进行确定。 2本期项目实际经营期内如果工程现场没

37、有发生人身伤亡、火灾、失窃、 文明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取 1.2，但最终由集 团研究确定。 销售及回款考核系数销售及回款考核系数 1.计算公式 2/) 11 ( D D S S C+= 20 S1 实际销售面积，S 销售目标规定销售面积 D1 实际回款数，D 销售目标规定回款数 公司（制度）管理考核系数公司（制度）管理考核系数 1如果在本项目实际经营期内管理制度审核实施办法（以下简称办法） 未正式发布，则公司（制度）管理考核系数由集团考核确定。 2如果在本项目经营期开始时办法已经正式发布，则公司（制度）管理 考核系数根据办法的具体规定内容确定。 3如果在本项目实际经营

38、期内办法才正式发布，则发布前的公司（制度） 管理考核系数部分由集团考核确定，发布后的公司（制度）管理考核系数部分 根据办法的具体规定内容确定。 本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下： T T A T T AA 2 2 1 1+= A: 本期项目的公司（制度）管理考核系数 A1: 办法正式发布前由集团考核确定的公司（制度）管理考核系数 A2: 办法正式发布后由办法的具体内容规定所确定的公司（制度）管理考核 系数 T: 本期项目的实际经营期所含月数 T1: 办法正式发布前的本期项目经营发生月数 T2：办法正式发布后的本期项目经营发生月数 物业管理考核系数物业管理考核系数 1考核范围 1）

39、前期介入（含组建物业公司） 代码： A 2）接管验收 B 3）入伙及装修管理 C 4）日常服务提供 D 5）与顾客的沟通、协作（含成立业委会） E 21 6）顾客满意率 F 7）物业管理费收缴率 G 2考核标准 1）国家优秀示范小区（大厦）标准 2）法律、法规 3）集团经营管理制度 3考核方式、成员、时间 1）现场察看 2）项目管理中心物管部或商管公司、各物业公司高级管理人员 3）按集团规定的时间及项目情况执行 4考核结果（X）及权重比例 1）新开发项目（交付给业主的总建筑面积50%或 30%以上业主未入住） X=A10%+B20%+C25%+D30%+E15% X80 分； 对应系数：0.8

40、 81X85 分； 对应系数：0.9 86X90 分； 对应系数：1.0 91X95 分； 对应系数：1.1 96X100 分； 对应系数：1.2 2）已入住项目（交付给业主的总建筑面积50%或 30%以上业主已入住） X= A5%+B10%+C10%+D15%+E15%+F25%+G20% X80 分； 对应系数：0.8 81X85 分； 对应系数：0.9 86X90 分； 对应系数：1.0 91X95 分； 对应系数：1.1 96X100 分； 对应系数：1.2 5执行说明 基于每个项目的开发周期不同，物业管理的考核须与项目的进度和重点 22 同步进行，滞后时间不超过一个半月；对于需跨年度

41、考核的项目的相关内容 （如业主委员会的成立） ，在奖金核发年度内可视为合格（对应系数 0.8） ， 其奖金扣留相应的比例数额，待终评时兑现 。 6考评原则 客观、公正、规范 7考评仲裁 每次考评时， 由集团项目管理中心物管部或商管公司负责组织考评小组， 必要时其成员为其他项目物业公司高级管理人员，考评的最终结果为受考评 单位的相关责任人与考评小组共同签字确认的书面文本。 成本费用考核系数成本费用考核系数 1计算公式 成本费用超支率 X 额本期项目计划成本费用 费用额额本期项目计划成本本期项目实际成本费用 100 2系数计算 1）成本费用超支率：X10 1.21.8 2）成本费用超支率：10X5

42、 1.1 3）成本费用超支率：5X0 1.0 4）成本费用超支率：0X5 0.9 5）成本费用超支率：5X10 0.8 6）成本费用超支率：10X20 00.8 注释： 1在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大原因而需要调整经 营指标时，项目所在公司应充分陈述调整的理由，报集团审批。 2一旦开发项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大 的人为经营失误时，由集团总裁会进行特别处理。 23 3奖金发放系数 A 详见表 1，综合调整系数 B 详见表 2 和经营管理制度的 规定，以本经营期实际结束时间为界计算综合调整系数 B。 4本期项目特征系数 C 由当地城市房地产市场竞争强度

43、（年度开发面积、 年度竣工面积、年度预售登记面积、年度销售面积、空置率、近三年各项指标的 环比增长率等） 、自有资金占总投资的比例及自有资金绝对投资额、项目土地成 本因素、项目所在城市的工程管理总体水平及相关合作伙伴的可选择性等决定， 在本期经营结束后由集团成本控制部、财务部、规划院和项目管理中心计划部、 营销部、质量监管部提出建议，由集团领导综合考评。 5 A、 B 和 C 系数由项目管理中心提出后上报集团， 最终由总裁办公会确定。 6在本期目标责任书考核结束前的每年年终奖金发放采取预提形式。凡出 现奖金发放为预提形式，则预提数额参照集团总裁办公会相关通知执行。 7如因工作期间人员变动，则根

44、据完成的工作阶段情况计发奖金。 第五部分：项目公司管理要求第五部分：项目公司管理要求 1严格遵守国家及当地政府的法律、法规。集团所属项目公司总经理及各 级管理人员必须依法办事，在处理公司业务及其他事项的过程中，不得由于人为 原因产生法律纠纷及其他民事纠纷。按集团要求，在当地积极推广万达品牌，提 高万达集团品牌的美誉度。 2严格遵守集团颁布的各项管理制度 ，建立、健全公司各项规章，使各 项管理工作规范化、标准化，达到管理制度规定的管理标准。 3严格按管理制度及其他相关规定进行成本管理和预算控制，现场设 计变更及工程量签证必须严格按照管理制度规定的权限及程序进行审批。 24 4按照集团批准的总体资

45、金计划，依据项目的进展情况筹措资金、运用资 金。 5集团实行的是财务垂直管理制度，集团所属项目公司的一切经济行为， 包括对外签订合同、资金支付等事项必须符合财务规定和流程。财务人员必须严 格按照集团财务管理规定处理相关财务事项，如有违反，集团将严格追究相关人 员的责任，并视情节给予相应处罚。 6按集团批准的组织架构及编制标准，组建项目公司，组织招聘副总经理 级别以下的管理人员。 7行政、人事管理须按照集团管理制度的有关规定进行。人事管理应 做到制度化、规范化，聘用上岗、职位及薪酬调整、解除劳动合同等须做到手续 齐全、完备，无任何违反劳动法规的现象发生。 8公司管理人员须廉洁自律，认真做好廉政建

46、设工作，杜绝任何损害万达 集团及公司利益的行为发生，如有发生，将按集团管理规定严格追究相关人员及 项目负责人的责任。 9加强团队建设，严格按照集团管理规定培训员工，使员工能够在敬业精 神、团队协作、劳动纪律、仪容仪表、文明礼貌等方面达到要求；加强企业文化 建设，使全体员工充分领会万达集团的核心理念。 10项目开发结束后，配合商业及物业管理公司做好项目移交工作，各种技 术档案、文件资料等必须齐全、完备，符合集团公司关于项目结束技术资料移交 管理的规定。 11自觉接受集团各职能部门在项目建设至全面竣工交付期间全过程的监 督、检查、考核等。 25 第六部分：第六部分：项目经营目标管理责任书的修改、项

47、目经营目标管理责任书的修改、 解释及补充说明解释及补充说明 一本经营目标责任书的相关内容（含附件）如根据实际变化情况确实需要 调整，则必须按照集团的相关规定进行相应调整修改，修改后的内容作为本责任 书的补充文件添加进本责任书，同时被修改部分内容废止。 二本经营目标责任书的解释权归集团。 本经营责任书一式五份，集团财务部、成本控制部、审计部、项目管理中 心计划部、项目所在公司各存一份，自签定之日起生效。 经营责任人（签字） ：经营责任人（签字） ：_ 集团主管副总裁（签字） ：集团主管副总裁（签字） ： 26 签签 约约 时时 间：间：_年年_月月_日日 附件：附件： A A 经营性物业经营性物业 1 项目建设目标成本测算 （含经济技术指标、 开发项目成本计划等内容） 2 项目开发建设项目投资计划（含现金流量表等内容） 3关于落实 项目目标管理责任书的措施要点 4项目总体开发进度计划 B B 销售性物业销售性物业 1 整个开发建设目标成本测算与 （本期） 建设目标成本测算 （含 经济技术指标、开发项目成本计划等内容） 2 整个开发建设项目投资计划（含现金流量表等内容）与 （本 期）开发建设项目投资计划（含现金流量表等内容） 27 3确定本责任书开发范围的规划图纸 4土地合同（协议书） 5政府批准的规划条件 6本期内各类经营物业资产清单 7项目总体及分期开发进度计划