房地产项目时间计划与企业运营管理培训课程（85页）.pdf

1、2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目时间计划管理课程房地产项目时间计划管理课程 2012.06版权所有 不得拷贝 总包单位管理能力 总包单位的体制问题 建筑安装成本水平 现场是否有专人管技术 毛坯房改造费用 铁杆供方选用比例 新项目开发核心员工比例 合同结算时间 二次设计与部品确定时间 施工图纸深度水平 监理费用标准 项目时间计划管理水平 工程合同数量与人员配置 项目管理 核心指标 （1） 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比 2012.06版权所有 不得拷贝 五图一致性情况 项目现场管理内业体系 现场是否实现四个总控 工地后勤保证

2、情况 项目档案归档情况 安全文明施工 施工工期合理性 行政能力 与主要供方高层沟通频率 设计选材定样、招标影响 工程款支付及时性 建筑安装成本水平 合同签订水平 项目管理 核心指标 （2） 指标 类别 指标名称地产行业标杆指标 与行业标杆企业运营指标对比与行业标杆企业运营指标对比 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目时间计划管理房地产项目时间计划管理 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目进度计划的核心理念经营进度房地产项目进度计划的核心理念经营进度 工艺 进度 财务 资金 客户 时间 工艺 进度 财务 资金 客户 时间 兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最

3、佳选择！兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！ 2012.06版权所有 不得拷贝 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目进度计划的核心理念经营进度房地产项目进度计划的核心理念经营进度 房地产经营进度包含三层核心意思： 1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应； 房地产经营进度包含三层核心意思： 1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应； 2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。 3、房地产项目的运作与进度控制。 2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。 3、房地产项目的运作与进度控制。 2012.06版权所有 不得拷贝 学习标杆

4、学习标杆 创新未来创新未来 净资产回报率 权益乘数 净资产回报率 权益乘数即1/(1资产负债率) 净利润 即1/(1资产负债率) 净利润 资产周转率销售净利率资产周转率销售净利率 资产总额销售收入 销售收入 资产总额销售收入 销售收入 资产总额 所有者权益 资产总额 所有者权益 = = = = = = 净利润 资产总额 资产总额 所有者权益 净利润 资产总额 资产总额 所有者权益 净利润 所有者权益 净利润 所有者权益 = = 项目进度的源头项目进度的源头杜邦公式杜邦公式杜邦公式杜邦公式 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目进度计划管理的操作原则房地产项目进度计划管理的操作原则 “向关

5、键工作要时间， 向非关键工作要资源 向关键工作要时间， 向非关键工作要资源” 2012.06版权所有 不得拷贝 什么是计划？什么是计划？ 惠普POM： 计划是部门之间沟通的工具。 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。 惠普POM： 计划是部门之间沟通的工具。 计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。 2012.06版权所有 不得拷贝 什么是计划什么是计划 惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目时间计划与现场施工进度的关系房地产项目时间计划与现场施工进度的关系 房地产项目时间计

6、划与现场施工进度的关系：房地产项目时间计划与现场施工进度的关系： 房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现； 房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。 房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现； 房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目时间计划的目的房地产项目时间计划的目的 便于领导对开发过程进行监控与调整

7、确保项目任务顺利完成 便于领导对开发过程进行监控与调整 确保项目任务顺利完成 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目时间计划智慧金钥匙房地产项目时间计划智慧金钥匙 PM经典语录：计划是所有人的承诺。经典语录：计划是所有人的承诺。计划是所有人的承诺，制 定前应消除不同意见。 计划是所有人的承诺，制 定前应消除不同意见。 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观， 尤其是在项目的初期，留有余地。 避免过于乐观， 尤其是在项目的初期，留有余地。 计划协调会是推进

8、计划执行、培养复合型人才的有效方法。计划协调会是推进计划执行、培养复合型人才的有效方法。经 常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。统一的方法胜过 先进的方法。 经 常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。统一的方法胜过 先进的方法。 变化是常态，计划是为了预控变化。变化是常态，计划是为了预控变化。没有计划，不知道没有计划，不知道“何时变 的、哪里变的、什么变了、变的程度、变化后造成的影响、变 化后的应对措施 何时变 的、哪里变的、什么变了、变的程度、变化后造成的影响、变 化后的应对措施”。 计划可以避免拉项计划可以避免拉项，避免忙得晕头转向是眉毛胡子一把抓，使 目标明确、有的放矢。 ，避免忙

9、得晕头转向是眉毛胡子一把抓，使 目标明确、有的放矢。 执行中保持项目计划的执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效及时分发、一致、有效。 通过清晰定义计划节点完成的标准通过清晰定义计划节点完成的标准，能事前评估工作量和完成 标准，避免相互推诿。 ，能事前评估工作量和完成 标准，避免相互推诿。 2012.06版权所有 不得拷贝 招标签约阶段 收益最大化评估 收益最大化评估 存在绿色通道 项目初判 审批 项目论证阶段 设计管理阶段 工程管理阶段 销售管理阶段 入伙管理阶段 工 程 拓 展 分析项目 基本情况 营 销 组织项目策划/ 产品、市场及 客户定位研究 规划草案 设计 营销策划、项目推广方案

10、策划、项目前期推 广及销售前准备 设 计 规划深化 单体设计 部品设计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工程施工至 竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成 本 测算 预算、标底、合同价 招标采购 结算 实施方案 决策听证会 营销策划 报告听证会 城市及市场 评审会 说明及图例：说明及图例： ：代表集团听证会节点 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链房地产开发的主

11、要阶段暨房地产开发增值链 项目论证、法律意 见分析，形成项目 投资评审报告 ：代表集团审批节点 概念规划设计 产品策划 项目投资 决策评审会 初 步 产 品研究 耦合、高效耦合、高效 的工作模式的工作模式 系统、充分系统、充分 的前期铺垫的前期铺垫 快速实现阶段 快速实现阶段 预估 工程配套的必 要条件研究 策划报告 深化 项目策划阶段 进度款、设计变更、现场签证 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工

12、进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划（比 如：精装修） 需要的其它计划（比 如：精装修） 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产三级计划管理体系案例分析房地产三级计划管理体系案例分析 房地产项目时间计划管理一般可以分解如下：房地产项目时间计

13、划管理一般可以分解如下： 房地产项目开发发展控制计划，详见案例：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划发展控制计划； 工程实施控制计划，详见案例： ； 工程实施控制计划，详见案例：工程实施控制计划工程实施控制计划； 现金流分析与控制，详见案例： ； 现金流分析与控制，详见案例：现金流分析与控制现金流分析与控制；成本测算分析成本测算分析；资金年度计划资金年度计划 分析分析； 承建单位和甲供材料进场计划； 承建单位和甲供材料招标计划，详见案例： ； 承建单位和甲供材料进场计划； 承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划承建单位和甲供材料招标计划； 施工图出图与样

14、板确认计划，详见案例： ； 施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图计划施工图出图计划； 售楼卖场工程计划，详见案例：详见 ； 售楼卖场工程计划，详见案例：详见链接1链接1、链接2链接2、链接3链接3、房地产售楼准备工程房地产售楼准备工程 时间计划案例时间计划案例 。 项目开发计划集成管理案例，详见 。 项目开发计划集成管理案例，详见链接链接。 营销推广计划，详见 。 营销推广计划，详见链接链接。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目

15、现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 项目发展计划剖析以及建议项目发展计划剖析以及建议 1.项目发展计划行业现状分析项目发展计划行业现状分析 2.房地产项目发展计划编制要求房地产项目发展计划编制要求 3.房地产项目发展计划编制建议案

16、例房地产项目发展计划编制建议案例 4.在不同管控模式下的建议在不同管控模式下的建议 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目开发发展控制计划，详见案例：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划发展控制计划 项目发展计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营 差异、背景区别、阶段不同等原因，对于房地产项目发展 计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法 务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目发 展计划体现的是一个企业的经营思想。 项目发展计划行业现状:在行业中，各个房地产企业因经营 差异、背景区别、阶段不同等原因，对于

17、房地产项目发展 计划的定义和控制关注点不尽相同，有营销导向型、有法 务导向、有承建导向等，各企业也难以统一，因为项目发 展计划体现的是一个企业的经营思想。 项目发展计划行业现状分析项目发展计划行业现状分析 2012.06版权所有 不得拷贝 以营销为导向的计划管理安排以营销为导向的计划管理安排 1.土地使用证 2.交地 3.方案 4.初步设计 5.施工图设计 6.取得施工许可证 7.开工 8.售楼处、样板房区开放 9.预售许可证 10. 开盘 11. 完成销售额45 12. 完成销售额70 13. 完成销售额95 14. 景观施工进场 15. 竣工 16. 交房 17. 交房95 1.土地使用证

18、 2.交地 3.方案 4.初步设计 5.施工图设计 6.取得施工许可证 7.开工 8.售楼处、样板房区开放 9.预售许可证 10. 开盘 11. 完成销售额45 12. 完成销售额70 13. 完成销售额95 14. 景观施工进场 15. 竣工 16. 交房 17. 交房95 房地产企业以营销为导向的项目发展计划案例房地产企业以营销为导向的项目发展计划案例 2012.06版权所有 不得拷贝 以办证完善法律手续为导向的计划安排以办证完善法律手续为导向的计划安排 1.土地使用费登记证 2.土地使用证 3.建设用地规划许可证 4.投资许可证 5.建设工程规划许可证 6.桩基提前施工证明 7.建筑工程

19、施工许可证 8.预售许可证 9.规划验收证明 10. 竣工验收监督报告 11. 竣工验收备案证书 12. 办理房产证 1.土地使用费登记证 2.土地使用证 3.建设用地规划许可证 4.投资许可证 5.建设工程规划许可证 6.桩基提前施工证明 7.建筑工程施工许可证 8.预售许可证 9.规划验收证明 10. 竣工验收监督报告 11. 竣工验收备案证书 12. 办理房产证 房地产企业以办证完善法律手续为导向的计划安排案例房地产企业以办证完善法律手续为导向的计划安排案例 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目发展计划编制要求房地产项目发展计划编制要求 房地产项目发展计划编制要求建议：房地产项目

20、发展计划编制要求建议： 1.公司经营资金进出关键节点（经营进度） 2.项目融资节点（比如:四证） 3.考虑各专业关键节点的协调关系 4.重大的费用节点 5.上市公司的财务节点 6.报建法律手续关键节点 7.集团对项目专业管理监控点 8.人力资源授权管理节点 9.适当的时候，要考虑供方资源配置 10.关键节点的预控（净地交付、方案报建、现金流回正等） 11.所设监控节点，有利于控制项目风险 1.公司经营资金进出关键节点（经营进度） 2.项目融资节点（比如:四证） 3.考虑各专业关键节点的协调关系 4.重大的费用节点 5.上市公司的财务节点 6.报建法律手续关键节点 7.集团对项目专业管理监控点

21、8.人力资源授权管理节点 9.适当的时候，要考虑供方资源配置 10.关键节点的预控（净地交付、方案报建、现金流回正等） 11.所设监控节点，有利于控制项目风险 项目发展计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实 施阶段最核心的计划。 项目发展计划体现项目经营思想、统领项目各专业计划，是项目进入实 施阶段最核心的计划。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目发展计划编制建议案例房地产项目发展计划编制建议案例 1.土地确权（项目第一笔付款）1.土地确权（项目第一笔付款）完善法律手续、重大费用节点完善法律手续、重大费用节点 2.场地拆迁完毕2.场地拆迁完毕完善法律手续完善法律手续

22、3.国有土地使用权证3.国有土地使用权证完善法律手续完善法律手续 4.项目经营实施策划报告4.项目经营实施策划报告经营监控、专业监控与公司授权经营监控、专业监控与公司授权 5.概念性方案设计任务书5.概念性方案设计任务书专业节点专业节点 6.概念性方案设计任务书集团确认6.概念性方案设计任务书集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权 7.营销方案7.营销方案专业节点专业节点 8.营销方案集团确认8.营销方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权 9.项目投资分析模型（概念版）9.项目投资分析模型（概念版） 项目专业风险控制、专业监控与公司授权项目专业风险控制、专业监控与公司授权 10

23、.规划及建筑方案集团确认10.规划及建筑方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权 11.详规批复11.详规批复完善法律手续完善法律手续 12.建筑用地规划许可证12.建筑用地规划许可证完善法律手续完善法律手续 13.土地证13.土地证完善法律手续完善法律手续 14.建筑方案征询及批复14.建筑方案征询及批复完善法律手续完善法律手续 15.园林景观方案设计集团确认15.园林景观方案设计集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授权 16.扩初征询及批复16.扩初征询及批复完善法律手续完善法律手续 17.17.“示范区示范区”策划方案集团确认策划方案集团确认专业监控与公司授权专业监控与公司授

24、权 18.施工图报建、会审18.施工图报建、会审专业节点专业节点 19.建设工程规划许可证19.建设工程规划许可证完善法律手续完善法律手续 20.签订总承包合同20.签订总承包合同专业监控与公司授权专业监控与公司授权 21.建筑工程施工许可证21.建筑工程施工许可证专业节点专业节点 22.四证取得22.四证取得融资节点融资节点 23.基础工程开工23.基础工程开工专业节点专业节点 24.24.“示范区示范区”完工开放完工开放专业节点专业节点 25.预售许可证办理25.预售许可证办理完善法律手续完善法律手续 26.开盘26.开盘公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点 27.完成销售额3027.

25、完成销售额30公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点 28.完成销售额4528.完成销售额45公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点 29.完成销售额7029.完成销售额70 公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点 30.完成销售额8530.完成销售额85公司经营资金关键节点公司经营资金关键节点 31.主体工程结构完工31.主体工程结构完工重大费用节点重大费用节点 32.外立面落架32.外立面落架重大费用节点重大费用节点 33.市政配套工程及室外工程33.市政配套工程及室外工程重大费用节点重大费用节点 34.竣工备案34.竣工备案完善法律手续完善法律手续 35.交楼入伙35.交楼入伙专业

26、节点专业节点 36.办理房产证36.办理房产证完善法律手续完善法律手续 2012.06版权所有 不得拷贝 开发控制关键节点分析案例开发控制关键节点分析案例 项目关键节点计划，详见项目关键节点计划，详见链接链接。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目发展计划在不同管控模式下的精度建议房地产项目发展计划在不同管控模式下的精度建议 1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个； 2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议5060个； 1.集团公司控制区域总部，计划控制节点建议2030个； 2.区域总部控制项目公司，计划控制节点建议5060个； 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产

27、标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 项目现金流分析计划剖析及建议项目现金流分析

28、计划剖析及建议 1.项目现金流分析计划行业现状：此 计划各企业都有，但是一般比较粗 糙，没有成本部门、工程部门参 与，仅仅由财务根据经验估算出 来。 项目现金流分析计划行业现状：此 计划各企业都有，但是一般比较粗 糙，没有成本部门、工程部门参 与，仅仅由财务根据经验估算出 来。 2.建议：对项目前期时间管理、项目 工程管理进行优化，有效提高资金 利用效率。 建议：对项目前期时间管理、项目 工程管理进行优化，有效提高资金 利用效率。 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 2012.06版权所有 不得拷贝 现金流控制案例现金流控制案例 现金流分析与控制，详见案例：现金流分析与控制，详见案例：

29、现金流分析与控制现金流分析与控制；成本测算成本测算 分析分析；资金年度计划分析资金年度计划分析； 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各

30、专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 施工进度控制计划剖析及建议施工进度控制计划剖析及建议 1.施工进度控制计划本质意义施工进度控制计划本质意义 2.施工进度控制行业现状施工进度控制行业现状 3.施工进度控制编制要求施工进度控制编制要求 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目施工进度控制计划的本质意义房地产项目施工进度控制计划的本质意义 经营目标 行动计划 转化经营目标 行动计划 转化 房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是：房地产项目施工进度控制计划的本质意义就是： 把公司的经营目标

31、转化为工程管理的行动计划。把公司的经营目标转化为工程管理的行动计划。 这是房地产工程项目管理最关键的计划！这是房地产工程项目管理最关键的计划！ 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目施工进度控制计划的现状分析房地产项目施工进度控制计划的现状分析 房地产项目施工进度控制计划，案例剖析：房地产项目施工进度控制计划，案例剖析：工程实施控制工程实施控制 计划计划。 疑问疑问? 1.此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什 么甲方要编制？ 此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什 么甲方要编制？ 2.此计划由谁编制？什么时候编制？此计划由谁编制？什么时候编制？ 3.此计划设置的

32、控制节点多少合适？由什么要素决定？此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？ 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产项目施工进度控制计划建议房地产项目施工进度控制计划建议 疑问疑问? 1.此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？此计划与总包施工组织设计中提供的计划有何区别？为什么甲方要编制？解 释：此进度计划是经营进度计划，体现的是项目的经营意图（玩钱的意 图），而总包的计划是工艺计划，受经营进度计划限制与约束。 此计划是甲 方的经营想法，甲方必须想清楚工程项目资金如何流转。同时，在目前甲方肢 解分包的工程管理模式下，甲方必须通过此计划让总包单位清楚总包合同与其

33、它分包合同的关系。 解 释：此进度计划是经营进度计划，体现的是项目的经营意图（玩钱的意 图），而总包的计划是工艺计划，受经营进度计划限制与约束。 此计划是甲 方的经营想法，甲方必须想清楚工程项目资金如何流转。同时，在目前甲方肢 解分包的工程管理模式下，甲方必须通过此计划让总包单位清楚总包合同与其 它分包合同的关系。（这是房地产企业工程总承包模式下，计划总控、技术总 控、总平面总控的 （这是房地产企业工程总承包模式下，计划总控、技术总 控、总平面总控的“三总三总”之一。）之一。）此计划解决的核心问题就是：资金流转、 合同之间的搭接关系。 此计划解决的核心问题就是：资金流转、 合同之间的搭接关系。

34、 2.此计划由谁编制？什么时候编制？此计划由谁编制？什么时候编制？解释： 此计划应该由工程部门牵头、与现 金流分析计划配合编制，通过与现金流分析互动，找到工程进度与项目资金的 平衡点 解释： 此计划应该由工程部门牵头、与现 金流分析计划配合编制，通过与现金流分析互动，找到工程进度与项目资金的 平衡点（能否实现工程进度货币化？）（能否实现工程进度货币化？），甚至由此决定供方付款条件。 此计 划编制完成最迟时间，应该是总包招标之前。此计划应该作为招标条件进入招 标文件，让总包清楚甲方的进度意图。 ，甚至由此决定供方付款条件。 此计 划编制完成最迟时间，应该是总包招标之前。此计划应该作为招标条件进入

35、招 标文件，让总包清楚甲方的进度意图。 3.此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？此计划设置的控制节点多少合适？由什么要素决定？解释： 此计划不是节点 越多越好，当然也不是越少越好，节点多少由企业的具体情况决定。 决定 节点多少的核心要素：工程分包模式（合同数量）、资金流转控制的精度、物 业类型的复杂程度。比如：对于一个分包合同数量5060个民用高层建筑，建 议控制节点设定为120150个就可以了。 解释： 此计划不是节点 越多越好，当然也不是越少越好，节点多少由企业的具体情况决定。 决定 节点多少的核心要素：工程分包模式（合同数量）、资金流转控制的精度、物 业类型的复杂程度。比如：对

36、于一个分包合同数量5060个民用高层建筑，建 议控制节点设定为120150个就可以了。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划项目现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计

37、划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 承建商、材料分判计划剖析及建议承建商、材料分判计划剖析及建议 1.分包模式对经营进度控制的影响分包模式对经营进度控制的影响 2.节点付款的必要性节点付款的必要性 2012.06版权所有 不得拷贝 分包模式对经营进度控制的影响分包模式对经营进度控制的影响 承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲承建单位和甲 供材料招标计划供材料招标计划。 探讨：探讨： 1.分判越细，要求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。分判越细，要

38、求甲方介入越深，经营进度的量化可能更难。 2.分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边工程 程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能 力配置等。 分判模式的影响要素：公司管理（包括成本和工程）习惯、三边工程 程度、总包选择、供方资源稳定性、当地供方资源质量、甲方管理能 力配置等。 3.工程范围划分探讨，详见工程范围划分探讨，详见链接链接。 4.分判数量建议。分判数量建议。 2012.06版权所有 不得拷贝 房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系 公司年度经营目标公司年度经营目标 项目发展计划项目发展计划项目现金流计划

39、项目现金流计划 营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划 一级计划一级计划 承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划 承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划 售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划 二级计划 三级计划 二级计划 三级计划 35年战略年战略 人力资源配置人力资源配置 出图、样板封样计划剖析及建议出图、样板封样计划剖析及建议 1.出图、样板封样计划需要前置出图、样板封样计划需要前置 2.设计管理程序优化设计管理程

40、序优化 2012.06版权所有 不得拷贝 施工图出图与样板确认计划分析施工图出图与样板确认计划分析 施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图计划施工图出图计划。 施工图出图与样板确认计划要求：施工图出图与样板确认计划要求： 1.施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化； 2.二次委托设计和选材用料，尽量提前； 3.设计部保持与合约部、工程部的及时沟通配合； 1.施工图出图与样板确认计划随着设计深入，尽快不断细化； 2.二次委托设计和选材用料，尽量提前； 3.设计部保持与合约部、工程部的及时沟通配合； 关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化，

41、详见关于施工图阶段具体工作跟踪计划，还要细化，详见案例案例。 2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 总建筑师总建筑师景观方案设计任务书及景观方案设计成果景观方案设计任务书及景观方案设计成果1717 项目建筑师项目建筑师景观施工图设计任务书及景观施工图成果景观施工图设计任务书及景观施工图成果1818 项目建筑师项目建筑师施工图报建图以及施工图施工图报建图以及施工图1616 项目建筑师项目建筑师桩基施工桩基施工1515 项目建筑师项目建筑师项目初步设计成果以及扩初报建图项目初步设计成果以及扩初报建图1111 公司投资决策委员会公司投

42、资决策委员会项目投资分析模型（初设版）项目投资分析模型（初设版）1212 项目建筑师项目建筑师结构优化、平立面优化与成本控制结构优化、平立面优化与成本控制1313 项目建筑师项目建筑师初步设计任务书初步设计任务书1010 总建筑师总建筑师售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划售楼处和样板房的选址、定位及修建和开放计划9 9 公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目定位策划报告项目定位策划报告1 1 项目建筑师与工程师项目建筑师与工程师基坑支护基坑支护1414 公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目投资分析模型（方案版）项目投资分析模型（方案版）8 8 总建筑师总建筑师项目方案设计成果 以

43、及方案报建图项目方案设计成果 以及方案报建图7 7 总建筑师总建筑师景观概念设计任务书及研发敏感点分析景观概念设计任务书及研发敏感点分析6 6 总建筑师总建筑师方案设计任务书及研发敏感点分析方案设计任务书及研发敏感点分析5 5 公司投资决策委员会公司投资决策委员会项目投资分析模型（概念版）项目投资分析模型（概念版）4 4 总建筑师总建筑师项目概念设计成果项目概念设计成果3 3 总建筑师总建筑师概念设计任务书及研发敏感点分析概念设计任务书及研发敏感点分析2 2 授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号 一、高层民用建筑常规设计图一、高层民用建筑常规设计图

44、2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 总建筑师总建筑师现楼内样板房装修施工图现楼内样板房装修施工图5 5 总建筑师总建筑师场地外售楼中心及样板房土建施工图纸场地外售楼中心及样板房土建施工图纸1 1 总建筑师总建筑师售楼处室外泛光照明售楼处室外泛光照明6 6 项目建筑师项目建筑师现楼内售楼通道装修施工图现楼内售楼通道装修施工图4 4 总建筑师总建筑师裙房外装施工图（幕墙、西侧广场）裙房外装施工图（幕墙、西侧广场）3 3 总建筑师总建筑师场地外售楼中心及样板房装修施工图纸场地外售楼中心及样板房装修施工图纸2 2 授权建议授权建议时间

45、控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号 二、高层民用建筑售楼卖场施工图（案例）二、高层民用建筑售楼卖场施工图（案例） 2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 项目建筑师项目建筑师标准层外装修施工图（分色图或排砖图）标准层外装修施工图（分色图或排砖图）1 1 项目建筑师项目建筑师外墙保温系统施工图以及细部节点外墙保温系统施工图以及细部节点4 4 项目建筑师项目建筑师屋顶标志性造型施工图屋顶标志性造型施工图3 3 项目建筑师项目建筑师门窗施工图门窗施工图2 2 授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸

46、名称任务书及图纸名称序号序号 三、高层民用建筑外墙装饰施工图（案例）三、高层民用建筑外墙装饰施工图（案例） 2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 项目建筑师项目建筑师地下车库及地面交通标志设计地下车库及地面交通标志设计9 9 项目建筑师项目建筑师套餐装修设计以及样板封样套餐装修设计以及样板封样1010 项目建筑师项目建筑师商场装修以及样板封样商场装修以及样板封样1111 项目建筑师项目建筑师阳台、楼梯及其它栏杆工程阳台、楼梯及其它栏杆工程5 5 项目建筑师项目建筑师入户门施工图入户门施工图6 6 项目建筑师项目建筑师信报箱施工图

47、信报箱施工图7 7 项目建筑师项目建筑师门牌号码及单元号码施工图门牌号码及单元号码施工图8 8 项目建筑师项目建筑师会所装修设计及空中花园施工图会所装修设计及空中花园施工图1 1 项目建筑师项目建筑师大堂装修、电梯装修、电梯间装修设计大堂装修、电梯装修、电梯间装修设计4 4 项目建筑师项目建筑师发电机房降噪设计施工图发电机房降噪设计施工图3 3 项目建筑师项目建筑师消防中心、电话机房装修施工图消防中心、电话机房装修施工图2 2 授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号 四、高层民用建筑内装卖场施工图（案例）四、高层民用建筑内装卖场施工图（案例） 2012

48、.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 各类建筑小品施工图（比如：儿童游乐场）各类建筑小品施工图（比如：儿童游乐场） 项目建筑师项目建筑师游泳池系统安装设计施工图游泳池系统安装设计施工图5 5 项目建筑师项目建筑师小型垃圾中转站施工图小型垃圾中转站施工图6 6 项目建筑师项目建筑师道路工程道路工程1 1 项目建筑师项目建筑师停车场管理系统设计安装施工图停车场管理系统设计安装施工图4 4 项目建筑师项目建筑师园林、绿化施工图以及样板封样园林、绿化施工图以及样板封样3 3 项目建筑师项目建筑师地下管线工程以及综合管网图地下管线工程以及综合管网

49、图2 2 授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号 五、高层民用建筑室外工程施工图（案例）五、高层民用建筑室外工程施工图（案例） 2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析 项目建筑师项目建筑师变配电工程施工图及报审变配电工程施工图及报审2 2 项目建筑师项目建筑师消防工程安装施工图及报审消防工程安装施工图及报审7 7 项目建筑师项目建筑师人防工程施工图及报审人防工程施工图及报审8 8 项目建筑师项目建筑师燃起管道工程施工图及报审燃起管道工程施工图及报审9 9 项目建筑师项目建筑师室外灯光工程施

50、工图室外灯光工程施工图1010 项目建筑师项目建筑师宽频网络工程施工图宽频网络工程施工图5 5 项目建筑师项目建筑师智能化工程设计安装施工图智能化工程设计安装施工图1 1 项目建筑师项目建筑师电梯安装工程施工图及报审电梯安装工程施工图及报审6 6 项目建筑师项目建筑师有线电视有线电视4 4 项目建筑师项目建筑师电话工程电话工程3 3 授权建议授权建议时间控制节点时间控制节点任务书及图纸名称任务书及图纸名称序号序号 五、高层民用建筑专项工程施工图（案例）五、高层民用建筑专项工程施工图（案例） 2012.06版权所有 不得拷贝 高层民用建筑出图与样板封样计划分析高层民用建筑出图与样板封样计划分析