1、1/X 精打细算精打细算-财务风险管控财务风险管控 2/36 目录 定义（主题、背景、意义） 管控内容 风险控制 案例分析 课堂讨论 财 务 风 险 管 控 3/36 财务风险管控定义 一点一滴把控财 务风险 主题 面积、入住率的 增长 业务的多元化 背景 关注财务风险点 规避财务风险 保证项目正常运 作 目的及意义 4/36 目录 定义（主题、背景、意义） 管控内容 风险控制 案例分析 课堂讨论 财 务 风 险 管 控 5/36 财务风险管控内容管理费 1、所有面积正 确完整录入系 统 2、所有收费单 价符合物业服 务合同的约定 3、所有收费无断 挡，收费记录连 续 4、除新交付面 积或物业
2、费打折 的情况外，饱合 收入无变动 5、政策性打折 有真实的原始 凭证，不存在 非政策性打折 6、一年以上欠款 必须发放律师函， 特殊性况报住运中 心审批 7、欠费核销需 报K2审批并经 业委会同意 6/36 财务风险管控内容停车场收费 应采用系统进行收费，未采 用系统收费的应向事业部报 批 保障停车场软硬件的正常运行， 确保按停车场系统数据进行收 费 以系统数据进行交接 车场岗人员无更改时间、删除 记录及查询当时收费情况的权 限 不可以开具纸制出入凭证 7/36 财务风险管控内容停车场收费 1、不可违规手动开闸、不可违规手动开闸 2、月卡车辆延期记录有核对、月卡车辆延期记录有核对 3、临停卡
3、实行、临停卡实行AB卡管理，每月盘点一次卡管理，每月盘点一次 4、场内车辆异常情况（出场、场内车辆异常情况（出场 时间在前，长时间停放在场内时间在前，长时间停放在场内 车辆等）车辆等） 5、对车场收费设置基准值，每月出停车、对车场收费设置基准值，每月出停车 场收费报告，了解车场收费波动情况场收费报告，了解车场收费波动情况 8/36 财务风险管控内容会所管理 使用收银系统使用收银系统 进行收费进行收费 场所出租情况场所出租情况 必须签订合同，必须签订合同， 按约定收款按约定收款 泳票必须经公泳票必须经公 司财务部备案，司财务部备案， 并有完善的领并有完善的领 用、使用、核用、使用、核 销、销毁记
4、录销、销毁记录 盘点会所物资盘点会所物资 与采购记录进与采购记录进 行核对行核对 9/36 财务风险管控内容有偿维修 家政、维修提 供服务必须开 单，并有业主 确认签字 有偿服务按公 布的收费标准 进行收费，不 允许随意免费、 打折 有偿 维修 10/36 财务风险管控内容经营业务以及其他收款 1、桶装水建立台帐，确保帐实相 2、桶装水出库必有相关票据 3、公共资源开展必须签订合同，并签发进 场许可证，并建立有公共资源台帐 4、所有收款（含代收款）应纳入公司监管 体系 5、每月计费前提供水电抄表记录（含业主、 商铺、地产代垫水电费等） 11/36 财务风险管控内容出纳日常操作 收款点、收款收款
5、点、收款 人员应事先经人员应事先经 过审批过审批 收款应日清月收款应日清月 结，收款员缴结，收款员缴 款时无周转环款时无周转环 节节( (各收款岗）各收款岗） 现金收款超过现金收款超过1 1万万 元（含）应及时存元（含）应及时存 入银行（出纳）入银行（出纳） 保险柜及固保险柜及固 定收费岗放定收费岗放 在有监控的在有监控的 地方地方 票据及时票据及时 核销、实核销、实 质性核销质性核销 12/36 财务风险管控内容人工、外包、能耗、物料 人工：不允许虚报人 工成本，保证实际岗 位编制与SAP一致 能耗1：每月提供水电 抄表记录，对水电异 常进行分析 13/36 财务风险管控内容固定资产管理 1
6、、长期不使用、长期不使用 的资产或到期资的资产或到期资 产应及时处置产应及时处置 2、建立、建立 固定资产固定资产 台帐台帐 3、每半年、每半年 盘点固定盘点固定 资产一次资产一次 14/36 财务风险管控内容付款管理 付款管理付款管理 3、K2流程流程 事后审批事后审批 或不发起或不发起 审批流程审批流程 2、财务退、财务退 单率单率 1、禁止重、禁止重 复付款或复付款或 拆单报销拆单报销 15/36 目录 定义（主题、背景、意义） 管控内容 风险控制 案例分析 课堂讨论 财 务 风 险 管 控 16/36 风险控制 风险观念是一种思维方式，更是一种管理方式。 坏的结果不是风险，因为已经确定
7、。 确定性的东西应授权给下属去操作，管理者要关注的是不确定的 东西。 17/36 风险的后果风险的后果 风险控制 经 营 亏 损 决 策 失 误 法 律 诉 讼 客 户 不 满 18/36 风险控制 控制活动的类型控制活动的类型 预防性控制 检查性控制 纠正性控制 补偿性控制 19/36 风险识别方法风险识别方法 -识别最重要 现场观察法。例：车场收费 案例分析法。 流程分析法。例：收费流程分析。 风险控制 20/36 最佳实践 - 主动控制 风险管理风险管理 风险评估风险评估 风险识别风险识别 风险管理的风险管理的挑战挑战在于把被在于把被 动反应转变为主动控制动反应转变为主动控制。 救火式的
8、应对风险救火式的应对风险 危机管理危机管理 打扫卫生式的管理打扫卫生式的管理 最差的情况 - 被动反应 风险控制 措措 施施 21/36 风险管理的方法风险管理的方法大撒网、多捕鱼大撒网、多捕鱼 风险-鱼 控制方法-网 遵守规则才能防范风险 财务人员工作要减少灵活性，加强原则性。 风险控制 22/36 项目出纳日常 检查并通报检 查结果 风险把控重在坚持 23/36 通报车场整体 收费情况 风险把控重在坚持 24/36 风险把控重在坚持 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 安全一班 6510 6408 5904 6063 6381 5907 6468
9、6792 6612 6684 5505 6351 安全二班 6630 6348 5358 6135 6780 5691 6018 5907 5715 5919 5922 5622 安全三班 7003 6579 6054 5736 6426 6054 5895 7047 6447 6516 6093 5595 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 安全一班 安全二班 安全三班 25/36 风险把控重在坚持 0 5000 10000 15000 20000 25000 1月
10、2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年 2015年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 2014年 14259 19164 18618 18510 17157 19668 17877 19557 17664 18909 17733 17964 217080 2015年 20134 19140 17576 18067 18723 19118 18471 19746 18774 19119 17520 17568 223956 差异（15年-14年） 5875 -24 -1042 -443 1566 -55
11、0 594 189 1110 210 -213 -396 6876 26/36 系统负责人 日常的检查 风险把控重在坚持 27/36 项目实行AB卡 管理 风险把控重在坚持 28/36 项目票据的管 理：票据及时 核销、实质性 核销并且保留 领用、核销、 盘点记录。 风险把控重在坚持 29/36 目录 定义（主题、背景、意义） 管控内容 风险控制 案例分析 课堂讨论 财 务 风 险 管 控 30/36 案例分析 案例一：A项目于2010年12月20日12月25日集中交付，该项目于2011年1月1日开始计费。前期物 业服务合同中写明物业费标准为2元/平方米，由于部分房屋问题，经部门经理审核通过后
12、，现场在 计算这部分房屋问题的物业费时，是按照1.5元/平方米来计算的。后期部分业主，因觉得物业管理 不善、现场品质不到位，一直拖欠物业费。 问题：（1）请判断该案例存在的内控风险点？ （2）该风险点实际应该如何做？ （3）案例中所存在的财务风险内控点该如何控制？ 31/36 案例分析 案例二：A项目某天突然停电，停车场系统无法使用，于是现场的当班安全员，根据车辆进 出的时间记录在车辆出入情况登记表上，然后再计算收费。对于公司的同事进出小区 ，只要有工牌，场所岗就直接用三联开关打开道闸放行。 问题：（1）请判断该案例存在的内控风险点？ （2）该风险点实际应该如何做？ （3）案例中所存在的财务风
13、险内控点该如何控制？ 32/36 案例分析 案例三：某项目业主是有自己产权的车位，2010年12到幸福驿站结清2010年当年车位欠费，业 主当时表示自己平时很忙，需要将卡的时期延长一些，幸福驿站员工为业主延车卡至2012年6 月底。 问题：（1）请判断该案例存在的内控风险点？ （2）该风险点实际应该如何做？ （3）案例中所存在的财务风险内控点该如何控制？ 33/36 案例分析 案例四：某项目需要开展社区文化活动，活动所需的物资就由项目自行在外采购，项目 社区文化专员自己经过了一番比较就选择了一家价格相对适中的商店购买了活动所需的 物资，请大家谈谈该案例存在的问题？ 问题：（1）请判断该案例存在的内控风险点？ （2）该风险点实际应该如何做？ （3）案例中所存在的财务风险内控点该如何控制？ 34/36 目录 定义（主题、背景、意义） 管控内容 风险控制 案例分析 课后作业 财 务 风 险 管 控 35/36 各项目重点内控风险问题： 桶装水管理的混乱：桶装水空桶、库存、在途的桶装水台帐登记跟实际不一致 违规手动开闸，手动开展记录不全，车辆出入异常情况登记表记录不全 递交至财务付款单据退单率占当月总递交单量的比例（含财务部退单、共享退 单、资金中心退单）过大 课后作业 36/X
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