物业项目设备设施品质检查要求标准管理.ppt

1、项目设备设施品质检查要求 2/76 目录页 01 设备品质检查要求 02 设施品质检查要求 3/76 思考 什么是“好品质”什么是“好品质” 赢得客户满意和喜欢就是“好品质” 4/76 要素 万科物业品质管理“四要素”万科物业品质管理“四要素” 1 主体 一群有品质意识的物业人 2 过程 关注细节、精益求精、持续改进 4 结果 客户满意 3 方法 5S / QCC / ISO9000 5/76 万科物业的“品质观”万科物业的“品质观” 高标准、严要求 关注细节 6/76 万科物业的“品质观”万科物业的“品质观” 高标准、严要求 精益求精 7/76 设备类基础标准设备类基础标准 供配电 1.高压

2、环网柜必须上锁管理，每把钥匙标识清晰；环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号以 及该线号所在供电部门联系电话；每个环网柜，必须配备能够分辨高压柜运行状态的指示灯。 2.低配室入口处应配置不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位置放置有效的绝 缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识， 墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态、接线标注正确。 3.变压器超温报警信号到控制中心或就近固定岗位；变压器上端无照明等悬挂物，出线端电压在 380范围内；变压器设置独立隔离网，确保手无法伸入，并上锁管理；对于未使用的 变压器，应断开电源并悬挂标

3、识。 4.变压器低压柜主断路器整定值需要张贴在该开关柜内，并配备失压延时脱扣器，防止高压闪断 停电。 5.电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态，电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿电容壳体 无膨胀,功率因数不小于0.9。 6.配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫，配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部 元器件无异常声响、无焦糊气味；电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。 7.室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途和责任人标识；各出线电缆应悬挂出线 标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。 8.对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）必须上锁管理，钥匙应编

4、号，在控制 中心留存备用钥匙。 9.设备责任人应持有设备房、配电箱（柜）钥匙，清洁卫生工作由设备责任人负责。设备责任人 每日对供配电系统进行两次巡视检查并记录。 10. 未使用开关或线路有人作业时，应将开关置于“关”位置并悬挂“严禁合闸 线路有人工作” 标识。 11. 尚未抄表到户、需缴纳基本电费的项目，配置有多台变压器的，需评估负荷合并措施的可行性 ，尽量减少变压器的开启数量，降低基本电费的支出。 8/76 设备类基础标准设备类基础标准 给排水 1.采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风 良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，变频器控制多台

5、 电机的，电机需交替启动。 2.排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装 超高水位报警装置。 3.水箱（池）加盖上锁，钥匙由控制中心统一管理；在通气口和溢流口安装防虫 网。水箱（池）有液位显示，箱体表面张贴总容积标识；水箱（池）设置有高 、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）引至控制中心或就近固定岗位； 水箱（池）每年清洗两次，水质符合国家要求并附有检测报告。 4.各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹， 采取防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。 5.各类水泵运行无异常声音、抖动，机油位正常，未混入水分；电动机运行电流 在额定范围

6、内，温升符合要求，水泵轴无泄漏；正常密封泄漏应小于滴分 ，填料密封泄漏应小于10滴分。 6.止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门 能正常工作；管道压力表指示正常，控制压力表能正确动作，表内未进水。 7.雨水泵、污水泵每年进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录。 8.室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置 成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。 9/76 设备类基础标准设备类基础标准 消防 1.控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写运行监控记录；防火服、消防工具、 有效防火面具必须按指定位置摆放，表面

7、完好并保持清洁、整齐，标识清晰。 2.项目应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单 ，明确各阀门的分布位置，消防管阀门每月检查1次并记录，阀门应处于正常状态。 3.消防栓、喷淋泵每月试运行1次，每月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手/自动转 换正常，每季度使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱并记录。 4.消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全。每两个月 应利用末端试水装置对水流指示器进行试验。 5.灭火器每月检查1次，送风阀、排烟阀、防火卷帘门、防火门、送风与排烟风机每季全面检查1次 建筑灭

8、火器配置验收及检查规范（第五章）；报警与联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、 消防对讲、紧急广播等至少每半年测试1次，保障正常功能,并与地址码图保持一致，消防烟、温感 ，每半年检验，每次抽检比例不少于50%，全年覆盖1次并记录。 6.项目应建立消防应急处理预案, 编制灭火作战示意图、消防设备设施清单，并悬挂于控制中心,每年 至少开展1次演习并记录。 7.高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100米时，高层建筑最 不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水 压力不应低于0.l5MPa。，稳压罐无漏气漏水现

9、象，压力显示正确。（高规第七章） 8.火警发生时，控制中心能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机等设备进行控制并具有防 止误动作措施；报警控制器配备备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。项目技术人员熟 悉消防设备位置、用途和操作方法，控制中心人员掌握在发生火警后应急处理措施与注意事项。 9.高层大厦各楼层张贴疏散图，消防通道设有应急照明与疏散指示，应急照明在停电后能保障使用时 间不低于30分钟。 10.小区内结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。 11.采用泳池作为消防储水池的消火栓和喷淋系统，在泳池清洗换水和维修停用期间，应有其他备用取 水的应急措施。 10

10、/76 设备类基础标准设备类基础标准 电梯 1.电梯运行平稳，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶 过程中轿箱无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。 2.轿厢通风风机无异常噪音，轿箱内照明良好，设有监控探头的从控制中心能看清乘客面孔。 3.轿箱内张贴有效期内电梯年检合格证，紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁 ，字迹清晰。 4.4.电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在1515分钟内（或按照与客户签订合同约分钟内（或按照与客户签订合同约 定）到场实施救助，非专业人

11、员禁止实施救助；定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助；控制中心人员熟悉安慰被困人员的基本方法 和紧急救助预案；能够安慰被困人员的同时有效指挥救助。 5.电梯维修保养合同完备（包括年度检修计划、紧急救援时间要求约定），对供方的工作及人 员有有效的监督管理制度。 6.机房内配置盘车专用工具一套。控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁 ，电器表面无积尘现象；主回路接触器无打火碳化迹象。 7.各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢 固，导线编号清楚无误。 8.曳引机电动机轴承温度应不高于80，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器 内

12、润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨 擦现象。制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。 9.曳引机电动机至少每年添加轴承润滑脂，箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油 。减速器的机件和轴承温度应不高于75，油温不高于85。减速器运行时无不均匀的噪声 或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。 10. 钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。 11/76 第一章：设备品质检查要求 功能性 实用性 观瞻性 安全性 环境 12/76 第一章：设备品质检查要求 （一）供配电设备 （二）给排水设备 （三）消防设备 （四）电梯设备 （五）智能化设备 13/76 第

13、一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室高压柜主要 检查有无上锁，柜内 高压保险。 变压器,主要检查变压 器温度有无过高，声 音又无异响。 14/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室进线开关， 主要检查触头、灭弧 罩的工作状况 配电室大电流负荷 开关状态，各检测仪 表的指示情况。 15/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 接线端子丌紧固时，大 电流的情况下容易发热 大电流负荷开关及接线 端子是否紧固，接头保 护套有无变色 16/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室电容 柜电容的运行 情况，试温片 有无变色 17/76 第一章

14、：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室电容柜接线及 接触器、开关等设备运 行有无异响 配电室密集铜母排 的间隙，桥架的松紧 ，密集铜母排内部结 构 18/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室配电柜大负荷 、大电缆接头端子发热 情况 上方严禁存在排水 设施或渗漏隐患 19/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 配电室门、电缆桥架 、电缆沟、风道的防护 情况（防小动物进入） 用电高峰来临前 端子检查 20/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 灭火器、应急照明、消防对讲（内线电话）、应急灯、绝缘工具等检测记录。 21/76 第一章：设备品质

15、检查要求 1.1 供配电系统 发电机 进风系统 、机油柴 油系统、 冷却水系 统等检查 测试。 22/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 发电机-电池电 压/切换记录、柴/ 机油位、输油管 道有无渗漏 23/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 发电机水过 滤烟系统 发电机试启 动（安装市电 停电模拟启动 开关） 24/76 第一章：设备品质检查要求 1.1 供配电系统 供配电 1.高压环网柜必须上锁管理，每把钥匙标识清晰；环网柜上标有各柜编号、环出位置、进线号以 及该线号所在供电部门联系电话；每个环网柜，必须配备能够分辨高压柜运行状态的指示灯。 2.低配室入口处

16、应配置不低于50CM的防鼠板，电缆进线口应做好封堵。在固定位置放置有效的绝 缘靴、绝缘手套、高压试电笔、接地线、高压操作杆、专用扳手，配备“严禁合闸”等标识， 墙面悬挂与实际情况完全相符的供配电系统图，开关状态、接线标注正确。 3.变压器超温报警信号到控制中心或就近固定岗位；变压器上端无照明等悬挂物，出线端电压在 380范围内；变压器设置独立隔离网，确保手无法伸入，并上锁管理；对于未使用的 变压器，应断开电源并悬挂标识。 4.变压器低压柜主断路器整定值需要张贴在该开关柜内，并配备失压延时脱扣器，防止高压闪断 停电。 5.电容补偿屏自动控制器必须始终处于自动状态，电容补偿柜内接触器动作灵敏，补偿

17、电容壳体 无膨胀,功率因数不小于0.9。 6.配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫，配电柜、控制箱固定螺栓无松动，指示灯完好，内部 元器件无异常声响、无焦糊气味；电流值在额定范围内，三相不平衡电流在25%范围内。 7.室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途和责任人标识；各出线电缆应悬挂出线 标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。 8.对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电箱（柜）必须上锁管理，钥匙应编号，在控制 中心留存备用钥匙。 9.设备责任人应持有设备房、配电箱（柜）钥匙，清洁卫生工作由设备责任人负责。设备责任人 每日对供配电系统进行两次巡视检查并记录。 10. 未使用开关

18、或线路有人作业时，应将开关置于“关”位置并悬挂“严禁合闸 线路有人工作” 标识。 11. 尚未抄表到户、需缴纳基本电费的项目，配置有多台变压器的，需评估负荷合并措施的可行性 ，尽量减少变压器的开启数量，降低基本电费的支出。 25/76 第一章：设备品质检查要求 1.2给排水系统 水泵房-溢流管防虫措 施、锈蚀情况 水泵房-压力表指 示（包括电接点压力 表、压力开关），软 接头有无裂纹、漏水 26/76 第一章：设备品质检查要求 1.2给排水系统 测试报警系统是否 正常 27/76 第一章：设备品质检查要求 1.2给排水系统 水泵房-电机水泵运转是否良好、电机接头是否紧固无变色，水泵是否运转正常

19、可 通过听声音和测试电机运行电流来判断，开关柜内各类标识图纸是否完善。 28/76 第一章：设备品质检查要求 1.2给排水系统 防止返 水措施 保温措施 29/76 第一章：设备品质检查要求 1.2给排水系统 给排水 1.采用变频供水的，变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风 良好、接线紧固，供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内，变频器控制多台 电机的，电机需交替启动。 2.排水系统有自动启动装置；排水系统故障后可能引起其它损失的集水坑应安装 超高水位报警装置。 3.水箱（池）加盖上锁，钥匙由控制中心统一管理；在通气口和溢流口安装防虫 网。水箱（池）有液位显示，箱体表面张贴

20、总容积标识；水箱（池）设置有高 、低水位报警（楼顶水箱根据实际需要确定）引至控制中心或就近固定岗位； 水箱（池）每年清洗两次，水质符合国家要求并附有检测报告。 4.各种管道无渗漏水，标识清晰，油漆无大面积脱落；软连接未老化，无裂纹， 采取防止软连接破裂后水喷射到控制柜的防护措施。 5.各类水泵运行无异常声音、抖动，机油位正常，未混入水分；电动机运行电流 在额定范围内，温升符合要求，水泵轴无泄漏；正常密封泄漏应小于滴分 ，填料密封泄漏应小于10滴分。 6.止回阀能够防止水倒流，碟阀、闸阀能够正常开启和关闭，给水自动控制阀门 能正常工作；管道压力表指示正常，控制压力表能正确动作，表内未进水。 7.

21、雨水泵、污水泵每年进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录。 8.室内消防给水系统应与生活给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置 成环状。高层建筑消防给水系统应采取防超压措施。 30/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 企业法人、负责人为消防第一责任人。企业法人、负责人为消防第一责任人。 贯彻贯彻预防为主、防消结合预防为主、防消结合的消防工作方针，履行消防安全职的消防工作方针，履行消防安全职 责，保障消防安全。责，保障消防安全。 法人单位的法人单位的法定代表人法定代表人或者非法人单位的或者非法人单位的主要负责人主要负责人是单位是单位 的的消防安全责任人消防安全责任人，对本

22、单位的消防安全工作全面负责。，对本单位的消防安全工作全面负责。 单位应当落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，单位应当落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制， 明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级、各岗位的明确逐级和岗位消防安全职责，确定各级、各岗位的消防安消防安 全责任制全责任制。 31/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 主机报警问题处 理及测试报警情 况 联动报警主机是否 正常 32/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 手动、远程启泵正 常 管网是否有水 、压力是否正 常 消防电话通话 是否正常 33/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 测试

23、电接点压力表 、泻压阀、湿式报 警阀等 34/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 测试各类消防报警设备设施，消防报警主机报警显示报警区域是否 准确，打印机是否正常 35/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 将启动CO2气体N2瓶的电磁阀接线拆掉，使系统报警，检测各信号灯警铃是否正常开启，拆掉的 电磁阀接线是否有12V电压输出。CO2气体重量是否减轻，消防卷帘门是否能在报警后正常升降。 36/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 平时设置为全局手动，联动设备为远程控制。平时设置为全局手动，联动设备为远程控制。 主机设置成全局自动，联动设备为联动控制。主机设置成全

24、局自动，联动设备为联动控制。 37/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 消防栓、喷淋泵每月试运行消防栓、喷淋泵每月试运行1 次，每月手动次，每月手动 盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保 证手证手/自动转换正常，每季度使用试验消火自动转换正常，每季度使用试验消火 栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱并栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱并 记录。记录。 38/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 在零度以下季节，对高层楼宇末端（最不利点）消防在零度以下季节，对高层楼宇末端（最不利点）消防 栓定期进行出水测试。栓定期进行出水测试。 最

25、不利点消火栓出口压力不应低于最不利点消火栓出口压力不应低于0.15MPa，消火，消火 栓枪头喷出水柱保证在栓枪头喷出水柱保证在15米。米。 39/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 采用泳池作为采用泳池作为 消防储水池的消防储水池的 消火栓和喷淋系统，消火栓和喷淋系统， 在泳池清洗换水在泳池清洗换水 和维修停用期间，和维修停用期间， 应有其他应有其他 备用取水的应急措施备用取水的应急措施。 40/76 第一章：设备品质检查要求 1.3消防系统 消防 1.控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写运行监控记录；防火服、消防工具、 有效防火面具必须按指定位置摆放，表面完

26、好并保持清洁、整齐，标识清晰。 2.项目应编制烟感、温感地址码清单，并与实际情况一致，同时编制消火栓管网和喷淋管网阀门清单 ，明确各阀门的分布位置，消防管阀门每月检查1次并记录，阀门应处于正常状态。 3.消防栓、喷淋泵每月试运行1次，每月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手/自动转 换正常，每季度使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱并记录。 4.消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全。每两个月 应利用末端试水装置对水流指示器进行试验。 5.灭火器每月检查1次，送风阀、排烟阀、防火卷帘门、防火门、送风与排烟风机每季全面检查1次 建筑灭火

27、器配置验收及检查规范（第五章）；报警与联动装置、水流指示器、CO2自动灭火系统、 消防对讲、紧急广播等至少每半年测试1次，保障正常功能,并与地址码图保持一致，消防烟、温感 ，每半年检验，每次抽检比例不少于50%，全年覆盖1次并记录。 6.项目应建立消防应急处理预案, 编制灭火作战示意图、消防设备设施清单，并悬挂于控制中心,每年 至少开展1次演习并记录。 7.高位消防水箱的设置高度应保证最不利点消火栓静水压力。当建筑高度不超过100米时，高层建筑最 不利点消火栓静水压力不应低于0.07MPa；当建筑高度超过100米时，高层建筑最不利点消火栓静水 压力不应低于0.l5MPa。，稳压罐无漏气漏水现象

28、，压力显示正确。（高规第七章） 8.火警发生时，控制中心能对消防泵、喷淋泵、防火卷帘门、送风/排烟风机等设备进行控制并具有防 止误动作措施；报警控制器配备备用电源，保证停电状态下的系统正常报警显示。项目技术人员熟 悉消防设备位置、用途和操作方法，控制中心人员掌握在发生火警后应急处理措施与注意事项。 9.高层大厦各楼层张贴疏散图，消防通道设有应急照明与疏散指示，应急照明在停电后能保障使用时 间不低于30分钟。 10.小区内结合器应标明是供应消火栓还是供应喷淋，明确具体的控制区域。 11.采用泳池作为消防储水池的消火栓和喷淋系统，在泳池清洗换水和维修停用期间，应有其他备用取 水的应急措施。 41/

29、76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 电梯是服务于规定楼层的固定式升降设电梯是服务于规定楼层的固定式升降设 备。它具有一个轿厢，运行在至少两列备。它具有一个轿厢，运行在至少两列 垂直的倾角小于垂直的倾角小于15度角的钢性导轨之度角的钢性导轨之 间。轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入间。轿厢尺寸与结构形式便于乘客出入 或装卸货物。它适用于装置在两层以上或装卸货物。它适用于装置在两层以上 的建筑物内，是输送人员或货物的垂直的建筑物内，是输送人员或货物的垂直 提升设备的交通工具。提升设备的交通工具。 42/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 43/76 第一章：设备品质检查要求 1

30、.4电梯系统 机房通风、防雨 、维保记录等 44/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 当电梯的运行速度超过额定速度一定值时，动作制动器，若轿厢继续当电梯的运行速度超过额定速度一定值时，动作制动器，若轿厢继续 加速，则动作安全钳，强制制停电梯。加速，则动作安全钳，强制制停电梯。 五大安全保护之一五大安全保护之一 -限速器限速器 45/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 FW-13MX型渐进式安全钳结构图型渐进式安全钳结构图 1-安全钳座 4-导向件 7-滚柱 2-调整垫块 5-拉紧螺栓 8-楔块 3-提拉杆 6-U型弹簧 9-导向板 五大安全保护之二五大安全保护之二-安全

31、钳安全钳 46/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 电梯层门的开与关电梯层门的开与关,是通过安装在轿门上的开门刀片来实现的。每个是通过安装在轿门上的开门刀片来实现的。每个 层门都装有一把门锁。层门关闭后层门都装有一把门锁。层门关闭后,门锁的机械锁钩啮合门锁的机械锁钩啮合,同时层门同时层门 与轿门电气连锁触头闭合与轿门电气连锁触头闭合,电梯控制回路接通电梯控制回路接通,此时电梯才能启动运此时电梯才能启动运 行。行。 五大安全保护之三五大安全保护之三-门锁门锁 47/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 五大安全保护之四五大安全保护之四-极限开关极限开关 48/76 第一章：

32、设备品质检查要求 1.4电梯系统 五大安全保护之五五大安全保护之五-缓冲器缓冲器 电梯缓冲器作用：将冲击动能转化为热能电梯缓冲器作用：将冲击动能转化为热能 消耗掉。缓冲器过程平稳，适用各种速度消耗掉。缓冲器过程平稳，适用各种速度 电梯。电梯。 49/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 关注：轿厢对讲、使用证有效性、轿厢摄像机、底坑渗漏水。关注：轿厢对讲、使用证有效性、轿厢摄像机、底坑渗漏水。 50/76 第一章：设备品质检查要求 1.4电梯系统 电梯 1.电梯运行平稳，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶 过程中轿箱无明显晃动，箱门无晃动而产生的撞击声

33、，电梯门开启闭合灵活，无卡、擦声音。 2.轿厢通风风机无异常噪音，轿箱内照明良好，设有监控探头的从控制中心能看清乘客面孔。 3.轿箱内张贴有效期内电梯年检合格证，紧急对讲使用方便可靠，有相应标识；按钮面板整洁 ，字迹清晰。 4.4.电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在电梯运行出现故障（困人）后，救援行动由专业人员在1515分钟内（或按照与客户签订合同约分钟内（或按照与客户签订合同约 定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助；定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助；控制中心人员熟悉安慰被困人员的基本方法 和紧急救助预案；能够安慰被困人员的同时有效指挥救助。 5.电梯维修保养合同完备

34、（包括年度检修计划、紧急救援时间要求约定），对供方的工作及人 员有有效的监督管理制度。 6.机房内配置盘车专用工具一套。控制柜内的排风扇运行正常，柜内温升符合要求，线路整洁 ，电器表面无积尘现象；主回路接触器无打火碳化迹象。 7.各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲、指示灯、照明工作正常，无缺损，接线端子压接牢 固，导线编号清楚无误。 8.曳引机电动机轴承温度应不高于80，电动机连接紧固，无晃动，电机无异常声音；减速器 内润滑油清洁，无渗漏，油面在标准范围内。曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间无相磨 擦现象。制动系统工作可靠，无不正常的撞击声。 9.曳引机电动机至少每年添加轴承润滑脂，箱盖、窥视

35、孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密无漏油 。减速器的机件和轴承温度应不高于75，油温不高于85。减速器运行时无不均匀的噪声 或撞击声。螺栓无松动，无锈蚀。 10. 钢丝绳表面无明显积垢、锈蚀、断股，平层线标识清晰。 51/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统 测验各种安防设备设施功能是否正常。如对讲、主动红外线、闭路监控、居 家报警等; 52/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-楼宇对讲 53/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-楼宇对讲 分机 分机 隔离器 单元门口机 5500转换器 院门围墙机 管理机 分机 分机 4台QHS- 231A QHS-V4K Q

36、HS-5800 QHS-6200 QHS-5300 韩昌系统结构图 54/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-红外对射 55/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-监控设备 56/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-单元门禁设备 RS-485RS-485 磁力锁磁力锁 数据服务器数据服务器 磁力锁控制器磁力锁控制器 开门开门 按钮按钮 发卡器发卡器 读卡器2读卡器2 57/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-车场设备 58/76 第一章：设备品质检查要求 1.5智能化系统-背景音乐 59/76 第一章：设备品质检查要求 设备设施设备设施试验

37、法应用试验法应用 在设备检查中，请设备责任人按要求启动发电机，观察该设备责任人是否按公司的要求进行操 作，测试发电机各运行参数是否正常; 在设备检查中，请设备责任人，试验现场启动与远程启动消防泵，试验手动、自动、火警情况 下启动防火卷帘门; 在设备检查中，试验各种安防设备设施功能是否正常。如对讲、主动红外线、闭路监控、居家 报警等; 测试各类泵是否运行正常。如生活水泵、消防水泵、排污泵及水位报警器; 测试设备设施、各类管线、接头连接处、电缆外表温度是否符合要求; 测试各类电缆、电线绝缘性能是否完好; 测试机电设备设施、防雷系统接地电阻是否达到规范要求; 测试泳池、水景设备、水底等电压是否正常;

38、 测试各类设备运行电压、电流是否在额定范围; 测试设备房、仓库温度、湿度是否符合要求。 60/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点1：人行出入口 人员着装与形象 对客礼仪与记录 工作台面需整洁 出入设施需完好 周边环境应整洁 触点2：车行出入口 人员着装与形象 主动目视与行礼 收取费用给票据 道闸设备需完好 交通标识应清晰 周边环境应整洁 61/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点3：道路与广场 关注出入高峰期 遇到客户应问好 劝止不文明现象 路面完整无凹陷 标识整洁无破损 作业遇客户避让 触点4：水景 水质清澈无杂物 警示标识无破损 水生植物常打理 6

39、2/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点5：停车场 照明正常无故障 通道整洁无杂物 车位表面无污染 减速装置无破损 应急标识应清晰 电梯厅内应舒适 触点6：围墙 围墙完好无破损 周界红外需正常 防护设施日检查 63/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点7：宣传栏 表面完好无锈蚀 照明正常无杂物 张贴平整无歪斜 字体适中易查阅 有效期至应更换 触点8：苑门、单元门 苑门开闭无异声 把手稳固无松动 门禁对讲无异常 玻璃雨棚无积尘 标识清晰无破损 64/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点9：苑落内 道路平整无凹陷 地面无杂物积水 小品稳固

40、无隐患 设施整洁无斑驳 植物整齐无裸露 触点10：垃圾筒 表面完好无破损 垃圾袋装无异味 定时清运无堆放 65/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点11：大堂（电梯厅） 空气清新无异味 墙地门窗无破损 设施饰物无积尘 盆栽植物常修剪 按钮面板无损坏 垃圾烟盅常清洁 触点12：电梯轿厢 光亮通风无异味 地面整洁无灰尘 运行平稳无异常 标识完整且有效 紧急按钮有保障 维护期间有标识 66/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点13：楼道 楼道地面无缺损 墙面天花无污迹 照明正常无故障 防烟门开闭正常 消防设施有记录 高层张贴疏散图 疏散指示无异常 遇到客户侧身

41、让 触点14：商铺 通道顺畅无占用 标识规范无乱挂 地面整洁无油污 67/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点15：前台 环境整洁且舒适 公示标识无灰尘 台面有序无杂物 收取费用开收据 见面微笑先问好 起身服务需及时 沟通过程文明语 客户离别起身送 触点16：会所 环境整洁无杂物 空气清新无异味 言行举止有规范 门窗地墙无污迹 活动设施无隐患 68/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点17：电话沟通 三声接听文明语 认真倾听全记录 需求30分钟响应 事项完毕必回复 触点18：公共设施维修 维修作业先告知 现场摆放警示牌 安全防护需完善 工完场清要牢记 6

42、9/76 第二章：设施品质检查要求 服务触点标准与要求 触点19：上门家政维修 免费服务需评估 现场清单要整洁 准时规范与主动 作业工具需带齐 维修过程作说明 服务完毕需道别 触点20：上门沟通访谈 预约沟通先敲门 微笑问好先确认 耐心倾听全记录 现场回复需跟进 离别致谢留卡片 70/76 第二章：设施品质检查要求 2.1 一级区域流线品质 71/76 第二章：设施品质检查要求 2.1 一级区域流线品质 72/76 第二章：设施品质检查要求 2.1 一级区域流线品质 73/76 第二章：设施品质检查要求 2.1 一级区域流线品质 74/76 第二章：设施品质检查要求 2.1 品质问题思考 解决问题的方式？ 解决问题的质量？ 解决问题是否得到认可？ 75/76 品质检查原则 细节决定成败，品质源于执行细节决定成败，品质源于执行 重视什么，检查什么；重视什么，检查什么； 认真第一，聪明第二；认真第一，聪明第二； 锁定目标，简单重复；锁定目标，简单重复； 结果第一，理由第二结果第一，理由第二 。 通用：质量创造客户的满意、热情、忠诚。通用：质量创造客户的满意、热情、忠诚。 海尔：品质是产品的使命，信誉是企业的灵魂，产品合格不是标准，海尔：品质是产品的使命，信誉是企业的灵魂，产品合格不是标准， 用户满意才是目的。用户满意才是目的。