1、Jingruis QINGPU PROJECTBUSINESS DISTRICT PROJECT DESIGN 景瑞集团上海青浦商业办公地块项目 户型研究专篇 MODEL STUDIES 浦 仓 路 青浦 青浦卓越 世纪中心 绿港购物广场 桥梓湾商业街 SITESITE 东大盈港 1.0km 1.9km 上海青城医院 漕盈路 项目位于上海青浦区盈港路城中 北路，滨临东大盈港，临近上海 市青城医院；距地铁17号线（在 建）地铁站青浦站1.1公里，漕盈 路站2公里；距青浦卓越世纪中 心（在建）2公里、绿港购物广 场、桥梓湾商业街1.2公里。 项目周边交通 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 港 隆 广
2、 场 办 公 楼 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 商 业 裙 房 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 好 美 家 青 浦 青 浦 青 浦 青 城 医 院 百 联 百 联 世 纪 联 华 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 商 业 办 公 商 业 办 公 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 住 宅 小 区 东大盈港 景瑞 二期 商业 建筑面积14152.2 办公 建筑面积15500.5 住宅区 景瑞 一期 办公 建筑面积2.0万 好美家 建筑面积2.1万 商业裙房 建筑面积0.99万 项目商业总计 建筑面积4.5万 联华超市 建筑面积2.96万 该区域商业总计 建筑面积7.46万 二期商办用地 建筑面积2965
3、2.7万 二期商办用地 用地面积12260.64 总建筑面积29652 办公面积：15500 商业面积：14152 项目概况 汇报文件内容 01 公共门厅不独门独户户型设计 02 半跃层净高研究 03 空调机位及管井对户型变化的影响 04 户型类型 05 问题总结 01 公共门厅不独门独户户型设计 公共门厅与独门独户户型问题只针对双钥匙户型 建议 8.4m开间，层4.5m 8.4m开间，层3.6m 待讨论双钥匙户型 公共门厅双钥匙户型 20#办公A户型 4.2m开间平层双钥匙独门独户户型 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实得套内
4、使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 独门独户方案 20#办公A户型比选 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型-方案一 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型-方案二 公共门厅方案 优点：1.公共门厅、拥有相同面积的橱柜 2.拥有独立开放式厨房 推荐此户型 公共厨房、门厅 独立 开放 式厨房 独立 餐厅 独立 餐厅 优点：1.共用门厅
5、2.拥有独立餐厅 缺点：1.无独立厨房，私密空间暴露。 2.共用门厅不厨房损失一部分面积，导致入户狭小。 独立 开放 式厨房 公共门厅 20#办公A户型比选 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型-方案一 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型-方案二 4.2m开间平层双钥匙独门独户户型 优点：拥有完整私密空间，独门独户，功能齐全 20#办公A户型 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型 独 立 厨 房 独立 餐厅 独 立 厨 房 独立 餐厅 独立 开放 式厨房 独立 开放 式厨房 公共门厅 优点：1.公共门厅、拥有相同面积的橱柜 2.拥有独立开放式厨房 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%）
6、加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#办公A户型 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙跃层户型 4.2m开间平层双钥匙跃层独门独户下层 4.2m开间平层双钥匙跃层独门独户上层 独门独户方案 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#办公A户型 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙跃层户型 4.2m开间平层双钥匙跃层公共门厅下层
7、4.2m开间平层双钥匙跃层公共门厅上层 公共门厅方案 4.2m开间平层双钥匙跃层独门独户户型 推荐此户型 20#办公A户型 4.2m开间平层双钥匙跃层公共门厅户型 公共厨房、门厅 独 立 厨 房 独 立 厨 房 跃层 书房 跃层 书房 跃层 书房 跃层 书房 优点：1.拥有完整私密空间，独门独户，功能齐全 优点：共用门厅及厨房，减少占用室内的使用面积。 缺点：1.无独立厨房，使用丌方便。 2.共用门厅不厨房损失一部分面积，导致入户空间狭小。 20#办公B户型 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型 3.6m层高办公B 4.2m开间平层双钥匙户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实
8、得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公B 70.40 95.71 73.55 70.40 95.71 4.2m开间平层双钥匙公共门厅户型 优点：1.只开一门，共用门厅，节省面积。 2.拥有独立厨房、餐厅，功能齐全。 缺点：1. 共用门厅导致入户狭小。 推荐此户型 20#办公B户型 4.2m开间平层双钥匙独门独户户型 独立 餐厅 独立 餐厅 独立 餐厅 优点：1.拥有独立厨房、餐厅，功能齐全。 缺点：1.导致右端户走廊过长，浪费面积。 独 立 厨 房 独立 餐厅 公共门厅 独立 厨房 独立 厨房 独 立 厨 房 20#办公C户型 3.6m层高办公C 9.5m开间平层双钥匙户型 9.5m开间平
9、层双钥匙公共门厅户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公C 51.45 69.95 73.55 12.90 64.35 公共门厅方案 20#办公C户型 3.6m层高办公C 9.5m开间平层双钥匙户型 9.5m开间平层双钥匙公共门厅户型 优点：1.只开一门，共用门厅，节省面积。 2.拥有独立厨房、餐厅，功能齐全。 缺点：1. 共用门厅导致入户狭小。 独立 餐厅 独 立 厨 房 独立厨房 公共门厅 20#办公双钥匙户型 办公A平层双钥匙独门独户户型 办公A平层双钥匙公共门厅户型 办公A平层双钥匙半跃层户型 办公B平层双钥匙户型 办公C平层
10、双钥匙户型 02 半跃层净高研究 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙跃层户型研究 本案方案设计 3.6m层高半跃户型参考意向 3.6m层高半跃户型 4.2m开间平层双钥匙跃层户型 4.2m开间平层双钥匙跃层下层 4.2m开间平层双钥匙跃层上层 3.6m层高半跃户型剖面 独 立 厨 房 客 厅 卧 室 卧 室 书 房 走 廊 3.6m层高半跃厕所剖面 隔层排水，丌影响卫生间的净空，局部降板，利用跃层的衣柜阻挡降 板不管井的裸露。 一层管道 跃层管道 03 空调机位及管井对户型变化的影响 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（）
11、 办公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#办公A户型 办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT下层户型 办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT上层户型 4.5m层高办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT户型 空调机位居中方案 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#办公A户型 办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT下层户型 办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT上层户型 4.5m层高办公A
12、8.4m开间平层双钥匙LOFT户型 空调机位偏一侧方案 空调机位比较 空调机位居中 3050 优点：1.空调机位居中两边均等方便处理造型立面。 缺点：1.两边都有空调机位的墙角。 3050 3050 3050 750 750 750 750 空调机位偏一侧 优点：1.空调机位偏一侧可以使另一户方正、无墙角。 缺点：1.丌方便处理造型 3800 2300 3800 2300 1500 1500 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#办公A户型 4
13、.5m层高办公A 8.4m开间LOFT户型 办公A 8.4m开间LOFT下层户型 办公A 8.4m开间LOFT上层户型 空调机位居中方案 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#办公A户型 办公A 8.4m开间LOFT下层户型 办公A 8.4m开间LOFT上层户型 4.5m层高办公A 8.4m开间LOFT户型 空调机位偏一侧方案 空调机位比较 空调机位居中 空调机位偏一侧 推荐此户型 优点：1.空调机位偏一侧可以使客厅窗户变大 500 3050
14、3050 500 优点：1.空调机位居中方便处理造型立面 缺点：1.右侧窗户净宽500较小 2.一楼无法直接使用空调机位 2800 3800 2800 3800 1700 2450 1700 2450 1450 1450 空调机位比较 空调机位居中 空调机位居中 空调机位比较 空调机位偏一侧 空调机位偏一侧 04 户型类型 户型类型索引 8.4m开间，层4.5m 3.6m开间，层4.5m 8.4m开间，层3.6m 平层户型 平层双钥匙户型 平层户型 平层双钥匙户型 平层双钥匙跃层户型 平层LOFT户型 平层LOFT户型 3.6m开间，层4.5m 本案方案设计 标准层平面 办公一号楼 8.4m开
15、间，层3.6m 20#办公A户型 8.4m开间平层户型 3.6m层高办公A 8.4m开间平层户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#办公A户型 4.2m开间平层双钥匙户型 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双钥匙户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#办公A户型 4.2m开间平层双钥匙跃层下层户型 3.6m层高办公A 4.2m开间平层双
16、钥匙半跃户型 4.2m开间平层双钥匙跃层上层户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 本案方案设计 标准层平面 办公一号楼 3.6m开间，层4.5m 本案方案设计 标准层平面 办公一号楼 3.6m开间，层4.5m 21、26#办公A户型 办公A 3.6m开间LOFT下层户型 4.5m层高办公A 3.6m开间LOFT户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（) 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 21#办公A 31.5
17、8 40.54 77.9 30.78 62.36 71.32 26#办公A 31.40 40.77 77.02 30.78 62.18 71.55 办公A 3.6m开间LOFT上层户型 本案方案设计 标准层平面 办公一号楼 8.4m开间，层4.5m 23#办公A户型 办公A 8.4m开间LOFT下层户型 4.5m层高办公A 8.4m开间LOFT户型 办公A 8.4m开间LOFT上层户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#办公A户型 办公A
18、8.4m开间平层双钥匙LOFT下层户型 4.5m层高办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT户型 办公A 8.4m开间平层双钥匙LOFT上层户型 套内使用面积（） 销售建筑面积（) 得房率（%） 加建面积（） 实得套内使用面积（） 实得建筑面积（） 办公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 05 办公户型面积变化 20#办公A户型 每个单元可改造成4个4.2m开间的户型 建筑面积： 159.1 建筑面积： 187.3 建筑面积： 182.0 本层可划分3个建筑面积大于150的办公单元 23#办公A户型 建筑面积： 157.8 建筑面积： 160.3 建
19、筑面积： 161.4 每个单元可改造成3个4.2m开间的户型 本层可划分3个建筑面积大于150的办公单元 核心筒改动 26#办公A户型 建筑面积： 174.0 建筑面积： 171.1 建筑面积： 174.6 每个单元可改造成4个3.6m开间的户型 建筑面积： 179.2 本层可划分4个建筑面积大于150的办公单元 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +
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