1、房地产开发价值链的基本知识 华南大区的管控模式、组织架构 公司的部门设置、流程体系？ ？ ？ 华南大区组织架构介绍 房地产价值链模型简介 管控原则、流程体系介绍 华南大区组织架构介绍 房地产价值链模型简介 管控原则、流程体系介绍 立项、可行性研究 土地获取项目策划 设计管理 成本管理招采管理 工程管理 住宅营销管理 商业推广 客户服务 物业移交 物业管理 招商写字楼租售酒店开业筹备 营运管理 会员管理 物业管理 租户维护酒店经营 开发阶 段 工程阶段 销售阶段 商业推广与筹备阶段 经营阶段经营阶段 商业推广与筹备阶段 项目论证阶段 工程阶段 设计阶段 销售、客户关系管理 阶段 房地产开发价值链
2、 项目策划阶段 项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段 项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工 销售管理阶段 拓 展 营 销 设 计 工 程 组织项目论证 初步产品定位 规划要点/规划草案 组织项目策划/ 产品、市场及客 户定位研究 概念规划设计 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设计扩初设计施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至 具备预售条件 工 程 施 工 至 竣工验收 销售及入伙配合 工程施工配合、销售配合及入伙配合 销售事务管理 成 本 估算 测算预算、标底、合同价 进度款、工程变 更、招标采购 结算 入伙事务管理 客
3、服 报 建 建设用地规划许可证、 签订土地使用合同 设计方案及施工图报建、初步设 计报建、基础提前开工报建 办理房地产预售 许可证 产权初始 登记 合同备案、 按揭办理 工程施工配合设计配合销售配合 采购管理客户关系管理阶段工程管理阶段 房地产开发价值链 强管控段：风险和收益中管控段：基于能力平衡弱管控段：基于能力平衡 决策 技术支持监控段 技术支持 支持服务 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减 产品实现过程 项目 策划 建筑 设计 采购 管理 工程 管理 销售 管理 售后 服务 物业 管理 土地 获取 投资 策划 基于价值链的管控 成本管理人力资源财务管理信息管理行政管理 主价 值链 辅价
4、值链 利润风险控制区 70% 营造成本控制区 25% 产品价值控制区 5% 基于价值链的管控 利润贡献和风险从前端向后端逐级递减 产品实现过程 项目 策划 建筑 设计 采购 管理 工程 管理 销售 管理 售后 服务 物业 管理 土地 获取 投资 策划 越靠近价值链端，经营操作风险越大，但对整个房 地产开发项目的利润贡献越高，管控的重点关注风险 控制和成本的控制（论证、策划、设计流程） 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的 品牌和客户价值产生重要影响，管控重点关注服务与 顾客关系维护（服务、顾客满意相关流程） 价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制 区间，决定了利润的最终实现大
5、小，管控重点关注质量 和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程） 1 3 2 华南大区组织架构介绍 房地产价值链模型简介 管控原则、体系介绍 国务院国资委直接监管和领导的国有重点骨干企业之一。 与大众生活息息相关的多元化企业集团。 在资本市场拥有举足轻重地位的引导者。 2/支香港蓝筹 华润电力、华润置地位 列香港恒生指数成份股 7/家香港上市公司 华润电力、华润置地、华润啤酒 华润水泥、华润燃气、华润医药 华润医疗 16/家一级利润中心 7/大战略业务单元（SBU) 消费品、电力、地产、水泥、燃气、 医药、金融 45/万员工 1,948 家实体企业 1,0980 亿人民币 2016年总资产逾
6、公司简介：华润集团 华润（集团）有限公司在香港注册和运营，是国务院国资委直接监管和领导的5353家国有重点骨干企业之一。华润的前身是19381938年在香 港成立的联和行，在各个历史时期，华润都承担过重要历史使命，经过七十多年的艰苦创业和锐意进取，今日华润已经发展为中国内地和 香港最具实力的多元化企业之一。 华润零售、华润啤酒、华润燃气经营规模全国第一； 华润电力的经营业绩、运营成本、经营效率在行业中名列前茅； 雪花啤酒、怡宝水、万家超市、万象城是享誉全国的著名品牌； 华润置地是中国内地最具实力的综合地产开发商之一。 7大战略业务单元 华润集团在全球500强企业的排名不断跃升； 2016年排名
7、第91 公司简介：华润集团 “实业”引擎 实业作为集团“十三五”期间收 入与利润的主力渠道，是保障集 团发展的原动力 “全球化”之翼 全球化助力集团抓住两个市场、 用好两种资源是集团业务开阔视 野、广阔布局的翱翔之翼 “资本”引擎 资本作为集团长期发展的新型资金 来源和商业模式优化的方式，是加 快集团发展的驱动力 “+互联网”之翼 “+互联网”助力集团各大产业的创 新和重塑，是集团产业拥抱客户、 改造业务的腾飞之翼 双擎驱动、两翼助力 华润十三五战略规划 公司简介：华润集团 华润医疗集团有限公司(01515.HK) 公司简介：华润集团 公司简称：华润置地，股票代码HK1109 是世界500强企
8、业华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，主要业务包 括： 住宅开发 商业投资运营 “X”：多业态创新业务 公司简介：华润置地 截至2016年底，华润置地已进入中国内地57个城市，正 在发展项目超过150个。已进入绝大多数一线、二线城市， 并继续在准二线、三线城市拓展。 4,471万平米 土地储备 总面积 进入中国 内地城市57个 正在发展 项目超 150个 （进入城市包含管理输出项目所在城市） 业务布局 公司简介：华润置地 华润置地的品牌理念： 品质给城市更多改变 致力达到行业内客户满意度的领先水 准，致力在产品和服务上超越客户预 期，为客户带来生活方式的改变。
9、 周到考虑人与空间的良性 互动，并在实施过程中完 美呈现 代表着在施工计划、标准、 监控、监督、奖励等五个 步骤中实现精准定位，确 保误差控制在毫米数量级 之内 以扎实的基础服务能 力、严格精细的培训 和执行标准，不断升 级人性情感关怀 高品质理念 精细设计准则毫厘工程标准情感悉心服务 高品质理念 公司简介：华润置地 华润置地是世界500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，2010年3月纳入 香港恒生指数成份股（蓝筹股）。 中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，2014年确立“致力于成为中国 商业地产领导者”的投资物业发展规划战略目标。 净有息负债率 28.5% 总市值 1,209亿港元 土地
10、储备总量 4,485万平米 资产总额 4,270亿港元 发展项目 超150个 进入城市 57个 营业额 1,093亿港币 股东应占溢利 195亿港元 投资物业营业额 72.5亿港元 综合毛利率 33.7% （截止2016年底） 在职员工数 33,524人 签约额 1,080亿人民币 经营业绩 公司简介：华润置地 2005年以来置地营业额年复合增长 股东应占溢利年复合增长近 44.1% 40.0% 历年业绩稳健增长 公司简介：华润置地 目前，华润置地为房地产行业中的领先集团。产品能力、商业运营能力、签约 额均位列行业前十一名，社会责任发展指数位于房地产行业领先地位。 2 3 4 5 6 7 8
11、9 10 排名企业简称综合评分 1绿城中国 中海地产 仁恒置业 华润置地 万科地产 融创中国 龙湖地产 泰禾集团 星河湾 金地集团 93.5 91.6 89.9 88.8 88.3 87.9 87.8 87.0 86.7 97.7 2 3 4 5 6 7 8 9 10 排名企业简称综合评分 1华润置地 万达集团 恒隆地产 大悦城 九龙仓 凯德集团 太古地产 龙湖地产 嘉里建设 世茂商业 85.7 85.3 82.6 82.3 80.2 80.2 78.8 77.6 76.7 87.6 2 3 4 5 6 7 8 9 10 排名项目名称 签约额 （亿元）评分 1中国恒大 万科地产 碧桂园 绿地集
12、团 保利地产 中海地产 融创中国 华夏幸福 绿城中国 万达集团 3622.0 3090.3 2513.1 2203.2 1925.1 1500.3 1200.1 1136.1 1100.2 3731.5 2756.0 3782.7 2015.4 1664.6 1335.8 726.7 975.2 624.5 1221.0 4467.6 销售面积 （万平米） 2015年产品能力排名2016年商业地产排名2016年签约额排名 （数据摘自克而瑞地产研究） （数据摘自中国房地产测评中心） （数据摘自观点新媒体） 11华润置地1080.1780.6 行业地位 公司简介：华润置地 公司简介：华润置地 华南
13、大区，是华润置地在全国重要的6个大区公司之一， 负责在广东、广西、海南、福建区域内从事专业化、综合商业 地产及住宅项目的开发、运营和管理，目前业务覆盖深圳、惠 州、广州、汕头、珠海、中山、佛山、南宁、柳州、桂林、海 口、万宁、福州、厦门等城市。 截至目前，在深圳已建成运营、在建或待建项目共13个，包括置地全 国首个城市综合体“深圳华润中心”（2009年落成）、华润深圳湾体育中 心“春茧”（2011年落成）、华润1234space（2013年开业）、广东省 最大城中村改造项目华润城、华润深圳湾二期、华润银湖蓝山、华润前海 中心、华润湖贝中心、华润笋岗项目、华润莲塘统筹片区城市更新项目等。 在南宁
14、已建成运营及在建项目两个，其中包括南宁华润中心；并将在 柳州、桂林分别打造柳州华润中心和桂林华润中心；在汕头在建项目两个， 其中包括广东省第二座华润中心，还将在珠海横琴自贸区建设华润置地首 个国际化商贸综合体-万象世界，在中山市建设西区旧城改造项目。此外， 华润置地首个高端度假项目华润石梅湾已落址海南万宁。 华润置地于2013年进驻广州，2016年进驻佛山，截至目前，包括自 主操盘及财务投资在内广州公司已获取6个项目，总建筑面积150万平方米。 公司简介：华南大区 华润置地华南大区业务快速拓展，践行“置地总部-大区总部”两级总部、“总部-大区-城市公司” 的三级管控管理架构，按照“总部做强，大
15、区做实，城市公司做精”的思想进行矩阵管理。同时根据 大区业务发展和管理的需要，目前大区部门（与中心城市共享职能）共15个，深圳公司部门及项目 共16+1个（其中在营项目3个，在建及代建项目10个）。 华润置地华南大区 华润置地 715 16+1 城市 公司 大区 部门 中心城市 公司部门/ / 项目 公司简介：华南大区 组织架构介绍（大区） 华南大区华南大区 商 业 地 产 管 理 部 商 业 地 产 管 理 部 营 销 管 理 部 营 销 管 理 部 财 务 部 财 务 部 推 广 部 推 广 部 人 事 行 政 部 人 事 行 政 部 投 资 管 理 部 投 资 管 理 部 设 计 管 理
16、 部 设 计 管 理 部 招 标 采 购 部 招 标 采 购 部 合 约 管 理 部 合 约 管 理 部 城市公司城市公司 大区职能部门大区职能部门 工 程 与 安 全 管 理 部 工 程 与 安 全 管 理 部 法 律 部 法 律 部 客 户 关 系 部 客 户 关 系 部 写 字 楼 市 场 部 写 字 楼 市 场 部 党 群 工 作 部 党 群 工 作 部 运 营 管 理 部 运 营 管 理 部 深圳公司深圳公司广州公司广州公司福建公司福建公司 汕头公司汕头公司 广西公司广西公司 珠海公司珠海公司 海南公司海南公司 战略核心城市战略核心城市 战略布局城市战略布局城市 组织架构介绍（中心城
17、市） 中心城市公司中心城市公司 各 项 目 部 城 市 建 设 运 营 项 目 部 创 新 业 态 发 展 运 营 部 开 发 部 城 市 更 新 项 目 事 业 部 中心城市公司管理部门与大区部门“两块牌子，一套班子”。针对中心城市业务相关 工作，单独设置开发部、创新业态发展运营部、城市更新项目事业部、城市建设运营 项目部、各项目部。 部门职责介绍 投资管理部市场研究、项目投资拓展等。 运营管理部 战略及商业计划管理、业绩管理、计划运营管理、流程管理、精益管理、IT项目管理、IT基础设施管理、IT日常 运维管理等。 商业地产管理部市场研究、商业策划、招商管理、商业开业统筹管理、商业项目运营管
18、理、商业项目改造管理等。 设计管理部产品标准研究、项目产品设计管理、设计资源管理等。 合约管理部目标成本管理、动态成本管理、工程结算管理、成本后评估管理、合同管理等。 招标采购部材料设备研究、供方管理、集中采购等。 工程与安全管理部工程技术标准研究、工程技术支持、工程管理规划、工程质量管理、安全管理、工程巡检、工程后评估等。 营销管理部 产品定位、营销策划及推广、销售价格管理、销售业绩管理、示范区管理、销售物料及销售变更管理、协同营 销、营销供方管理等。 客户关系部客户满意度管理、CRM管理、投诉管理、客户风险管理及置地会会员管理等。 人事行政部 人才获取与调配、组织与岗位管理、薪酬与福利管理
19、、绩效激励管理、培训与发展、员工关系管理、企业文化 管理、档案管理、行政后勤管理等。 党群工作部党务工作、青年工作、群众工作、评选表彰、公益活动等。 财务部 资本管理、资金管理、税务管理、会计与综合管理及内部审计与风险控制等。法律部：法律综合管理、法律事 务管理、知识产权管理与保护、法律风险管理及公司秘书管理等。 法律部法律综合管理、法律事务管理、知识产权管理与保护、法律风险管理及公司秘书管理等。 部门职责介绍 战略核心城市公司标准组织架构 （战略核心城市公司） 城市公司城市公司 客 户 关 系 部 营 销 管 理 部 人 事 行 政 部 合 约 管 理 部 财 务 部 工 程 管 理 部 设
20、 计 管 理 部 开 发 部 项目部1(本地) 项目N(异地) 投 资 运 营 部 注：战略核心城市项目数量一般为三个或三个以上； 本地项目命名为项目部，非本地项目均作为异地项目统一管理。 部门职责介绍 战略布局城市公司标准组织架构 （战略布局城市公司） 城市公司城市公司 客 户 关 系 部 营 销 管 理 部 人 事 行 政 部 合 约 管 理 部 财 务 部 设 计 管 理 部 开 发 部 项目部1 项目部N 注：战略布局城市项目数量一般为三个以内。 华南大区组织架构介绍 房地产价值链模型简介 管控原则、体系介绍 华润置地管控基本原则 战略导 向 价值创 造导向 灵活高 效 管控 原则 公
21、司所处发展 阶段 外部环境 竞争格局 战略选择 总部做专 大区做强 城市公司做精 精干高效 平衡标准与差异 项目部成为项目执行的负责 主体，职能部门成为资源提 供、建议与监督主体 项目数量较多，需要人才共享 公司有专业技能提升要求 对项目环境反应迅速，便于 实现项目产品的创新和技术 专业化的提升 设 计 工 程 策 划 销 售 类型 职责分工 优点 实施条件 项目部 矩阵管理 管控模式 华南大区各大区部门对中心城市公司各项 目、城市公司有不同的管控方式： 中心城市公司各项目矩阵式管理 城市公司条线管控 管控模式（本地项目部） XXXX项目部总经理项目部总经理 合 约 经 理 合 约 经 理 写
22、 字 楼 市 场 经 理 写 字 楼 市 场 经 理 拆 迁 经 理 拆 迁 经 理 （ 如 需 要 如 需 要 ） 人 力 资 源 人 力 资 源 BPBP 开 发 经 理 开 发 经 理 招 商 经 理 招 商 经 理 设 计 经 理 设 计 经 理 工 程 经 理 工 程 经 理 推 广 经 理 推 广 经 理 财 务 经 理 财 务 经 理 营 销 经 理 营 销 经 理 管控模式 置地总部已于2016年12月15日下发关于大区组织管理手册征求意见的通知，针对 大区整合后各大区开发系统组织管理体系进行规范统一管理。各大区逐步完成组织管 理手册的内部讨论及征求意见，相关成果预计将于近期在
23、各大区内正式下发执行。 管控模式 计划管理体系成果文件 项目开发节点会议管理手册 信息报送一览表项目关键成果管理作业指引 计划运营体系管理由运营管理部负责 管控模式 流程指引类文件 项目开发体系 商业经营体系 职能支持体系 关键流程 管控模式 成果文件维护管理机制 和流程相关的考核指标 流程执行率 知晓率 OA流程审批效率 流程监督、考核管理制度 执行情况跟踪、效果监控、反馈及优化建议 的收集与审核等。 流程文件新建、修订、删除及优化的申请与 审批。 对新员工的几点 期 望 1 1 2 2 3 3 了解房地产开发与管理的基本知识，关注 行业动态。 了解公司管控模式、组织架构，对各部门 职责及项目信息有初步的了解。 详细阅读、学习本岗位相关工作流程，并 可以熟练运用。 人事行政人事行政部部 华润置地华润置地华南华南大区大区 欢迎& &期待
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