1、房地产业营改增应用实战 2016.10 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 广州公积金最新政策广州公积金最新政策 缴存职工： 自2016年5月1日起实施的营业税
2、改增值税政策，使部分职工取得购房发票的时间推迟。为维护广大缴存职工的利益， 方便提取，我中心对购房提取证明资料调整如下： 自2016年5月1日起，职工在广州市购买一手住房，且因税务政策调整不能及时取得购房发票的，在职工的购房合同已 经上传至“阳光家缘”网站且可查询的前提下，职工可提供一下证明资料申请提取住房公积金： 一、偿还购房贷款本息的 首次提取时提供一下资料的复印件一份（并提供原件用于核对）：经市（或区）房地产交易登记部门监证登记的购房 合同、 借款合同、房款收据（须注明姓名、身份证号码、购房金额、详细购房地址，并加盖有效印章）。 二、非按揭购买自住住房的 首次提取时提供以下资料的复印件一
3、份（并提供原件用于核对）：经市（或区）房地产交易登记部门监证登记的购房 合同、房款收据（须注明姓名、身份证号码、购房金额、详细购房地址，并加盖有效印章）。 职工累计提取金额不可超过职工已经提供的房款收据或者购房发票的总金额，超过时需要补充后期房款的收据或者 发票至银行前台补充扫描。二次及以上提取与其他情形的购房提取相同，仅需提供本人身份证即可在银行网点前台办理， 或者可以通过网上营业大厅（个人版）、手机APP、微信公众号等平台申请提取。 下述情形的，仍按关于提取住房公积金有关问题的通知（穗公积金管委会20031号）规定提交相关资料，具 体操作办法请详见广州住房公积金提取服务指南： 1、购买广州
4、市行政区域外的住房； 2、购买本市二手住房； 3、购买本市一手住房且已及时取得购房发票的。 广州住房公积金管理部门 2016年8月 珠江投资 营改增应用实战 二、房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售出租问题二、房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售出租问题 河北：河北：房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照纳税人转让不动产增值税征 收管理暂行办法（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用房地产开发 企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）， 不允许扣除土地成本。 按照现行政策仅有
5、“纳税人销售自行开发的房地产项目，可在销售额中扣减土地价款”，对于 房地产开发企业自持有物业进行商业出租的，则只有建造成本可以抵扣进项税额，将导致房地房地产开发企业自持有物业进行商业出租的，则只有建造成本可以抵扣进项税额，将导致房地 产商业租赁企业在企业生命全周期内出现税负上升。产商业租赁企业在企业生命全周期内出现税负上升。 建议：建议：对于纳税人自持有的物业，按照均衡税负的原则。分期（如30年）给予扣除土地价款。 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改
6、增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 广州政策：物业公司转售水电的情形，市局口头答应回复物业公司转售自来水可选择按3%简易征收进行备案。 序号序号 问题问题 各区域解答各区域解答 发布区域发布区域 1 关于物业公司代收水电 费、暖气费问题-物业 公司代收水电费，暖气 费，缴纳营业税时实行 差额征税，开具代开普 通发票，而营改增试点 政策中并未延续差额征 税政策。 对此问题，在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待： 1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按照发票金额缴纳增值税； 2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，我们建议开具收据
7、，暂按代购业务的原则掌握，同时 具备以下条件的，暂不增收增值税： （1）物业公司不垫付资金 （2）自来水公司、电力公司、供热公司等将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给 客户； （3）物业公司按照销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。 浙江、山东、 河北、广州 2 物业管理企业代有关部 门收取水、电、燃（煤） 气费增值税征收管理问 题 我们已在全面推开营改增政策指引（三）中进行了明确，基于上述原则，现对有关物业管 理企业代收业务的操作口径进一步明确如下： 1、物业管理企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租，在收到款项时向消费 者开具收据，并全额转
8、付给水、电等实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不 缴纳增值税。 2、物管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接受的增值税发票 也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。 3、物业管理公司向提供方或销售者收取的手续费收入，按照“级代理服务”缴纳增值税 山东 六、代收水电费问题六、代收水电费问题 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇
9、税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增
10、应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 到底是增税还是减税到底是增税还是减税？ 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 工程计价依据文件工程计价依据文件 住建部住建部建办标2016年04号住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增设计工程计价依据调整准备工作的 通知 北京北京京建发2016年116号北京市住房和城乡建设委员会关于印发关于建筑业营业税改增值税调整北京建 设工程计价依据的实施意见的通知 浙江浙江省建建
11、发2016年144号关于建筑业实施营改增后浙江省建设工程计价规则调整的通知 上海上海市沪建市管2016年42号关于实施建筑业营业税改增值税调整本市建设工程计价依据的通知 江苏江苏省苏建价2016年154号省住房城乡建设厅关于建筑业营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知 辽宁辽宁省辽住建2016年49号住房和城乡建设厅关于营业税改增值税后辽宁省建设工程计价依据调整的通知 广东广东省粤建市函2016年1113号广东省住房和城乡建设厅关于营业税改增值税后调整广东省建设工程计价依 据的通知 黑龙江黑龙江省黑建造价2016年2号黑龙江省住房和城乡建设厅关于黑龙江省建筑厅营业税改增值税调整建设计 价依据
12、和招投标有关事项的通知2016.4.26 四川省四川省川建造价发2016年349号四川省住房和城乡建设厅关于印发建筑业营业税改增值税四川省建设工 程计价依据调整办法的通知 河南河南省豫建设标2016年24号河南省住房和城乡建设厅关于我省建筑业“营改增”后计价依据调整意见 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资
13、 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 三、运营模式筹划（续）三、运营模式筹划（续） 1、采购模式 （2）甲供材 根据财税201636号文件规定，一般纳税人为甲供材提供的建筑服务，可以选择适用简易计 税方法计税。那么，房地产企业与建筑企业签订建筑合同时，是采用甲供材（即由甲方提供的 材料）还是乙供材更为有利？ 找到两种方式的税负横点： 设可以抵扣17%进项税额的甲供材为X，建筑工程造价为Y
14、。 则：Y/（1+11%）=X/(1+17%)*17%+（Y-X)/(1+3%)*3%。 解：X=0.6035Y,X/Y=60.35%。 即甲供材占到建筑工程造价的即甲供材占到建筑工程造价的60.35%60.35%时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产企业时两种方式税负相同，高于这个比例甲供材对房地产企业 更为有利。更为有利。 采用采用甲供甲供材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。材对房地产企业来说，建筑工程取得的进项税大于乙供材方式，对房地产企业有利。 思考：假设房地产企业与供材企业为关联企业，是甲供还是乙供？思考：假设房地产企业与供材企业为关联企业，是甲供还是乙供？ 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 珠江投资 营改增应用实战 政策篇政策篇内控篇内控篇税筹篇税筹篇 营销用品和样板房的税务处理 车位的处理，不同车位土地适用不同的分法，影响 业态结构。 划拨、投资、购买型资产资产剥离 融资性租赁回购 广告位租赁地下车位的租赁 物业的水电转售 酒店的早餐与吧台销售 物业营运公司与地产公司分立运作 酒店管理公司子公司与分公司的不同模式 THANKS
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