2017年房地产公司精装修工程管理手册.pdf

1、广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 2 页 共 69 页 目目 录录 说 明 . 1 第一章第一章 批量精装修工程管理流程批量精装修工程管理流程 . 5 第二章第二章 住宅精装修施工条件及交楼标准住宅精装修施工条件及交楼标准 . 6 1 住宅精装修工程进场前的施工条件. 6 2 住宅精装修交楼标准. 6 第三章第三章 精装修相关配套工程控制要点精装修相关配套工程控制要点 . 7 1 会验制度. 7 2 工序施工样板. 8 3 对钢筋混凝土结构工程要求. 9 4 对砌体结构工程要求. 10 5 抹灰工程. 11 6 防水工程. 11 7 铝合金门窗工程. 12 8 阳台栏杆

2、安装工程. 13 9 成品烟道安装工程. 14 10 水电安装工程. 14 第四章第四章 精装修施工管理要求精装修施工管理要求 . 16 1.精装修工程施工工序流程. 16 2 精装修工程验收工作流程. 17 3 精装修工程移交工作流程（以栋为单位进行移交）. 18 4 精装修管理工作重点. 19 第五章第五章 精装修施工工艺流程及质量标准精装修施工工艺流程及质量标准 . 24 1 墙面砖施工工艺流程及质量标准 . 24 2 地面砖施工工艺流程及质量要求 . 25 3 吊顶工程施工工艺流程及质量要求 . 26 4 内墙涂料（乳胶漆）施工工艺流程及质量要求 . 27 广东房地产事业部精装修工程管

3、理手册（2017 年版） 第 3 页 共 69 页 5 地面石材施工工艺流程及质量要求 . 28 6 实木复合木地板施工工艺流程及质量要求 . 29 7 成品木门安装施工工艺流程及质量要求 . 30 8 橱柜（洁柜）安装工艺流程及质量要求 . 31 9 墙纸裱糊施工工艺流程及质量要求 . 32 10 马桶安装工艺流程及质量要求 . 33 第六章第六章 精装修重点工程质量控制要点精装修重点工程质量控制要点 . 34 1 墙地砖铺贴工程. 34 2 内墙涂饰工程. 34 3 成品木门安装工程. 35 4 木地板铺装工程. 36 第七章第七章 精装修成本保护精装修成本保护措施措施 . 348 防渗防

4、潮措施二十条防渗防潮措施二十条 . 44 第一条 合理确定结构面高差. 44 第二条 重要部位设置混凝土挡水槛. 44 第三条 卫生间沉箱设置排水措施. 44 第四条 卫生间防渗防潮措施. 45 第五条 厨房防渗防潮措施. 45 第六条 给水管和燃气管安装控制措施. 45 第七条 阳台防渗防潮措施. 46 第八条 露台沉箱设排水措施. 46 第九条 屋面防渗措施. 46 第十条 门窗框边防渗措施. 47 第十一条 外墙防渗防潮措施. 47 第十二条 内墙防潮措施. 48 第十三条 首层室内地面防渗防潮措施. 48 第十四条 水表间防渗防潮措施. 48 第十五条 地下室防渗防潮措施. 48 第十

5、六条 电梯底坑防渗措施. 49 第十七条 有水房间防潮措施. 49 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 4 页 共 69 页 第十八条 室内消防水池防渗措施. 49 第十九条 蓄水试验检验. 49 第二十条 成品保护措施. 49 入户门及户内门控制措施十条入户门及户内门控制措施十条 . 59 第一条 门框安装条件. 59 第二条 门扇安装进场时间及完成时间. 59 第三条 门框安装标高的控制规定. 60 第四条 门洞预留尺寸控制. 60 第五条 入户门门洞墙体批荡完成后厚度控制. 61 第六条 户内门门洞墙体批荡完成后厚度控制. 61 第七条 开启方向的确认. 61 第八

6、条 门槛石的控制. 61 第九条 门的定制生产规定. 62 第十条 成品保护. 62 装修细部标高的规定十条装修细部标高的规定十条 . 63 实木复合地板质量控制措施实木复合地板质量控制措施 . 64 第一条 木地板铺装施工条件. 64 第二条 实木复合地板施工工艺流程. 64 第三条 基层质量要求. 64 第四条 材料质量检查验收. 64 第五条 防潮层施工要求. 65 第六条 夹板龙骨安装要求. 65 第七条 木地板铺装标准. 65 第八条 木地板铺装质量控制要点. 65 第九条 踢脚板安装质量要求. 66 第十条 成品保护. 66 住宅精装修施工图深化设计规定住宅精装修施工图深化设计规定

7、 . 67 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 5 页 共 69 页 第一章第一章 批量精装修工程管理流程批量精装修工程管理流程 精装修方案设计 精装修施工图设计 成本估算 精装修样板房施工 样板区总结 确定精装修交楼标准 土建/精装修交接 标准确定 N 材料/部品清单 材料/部品送样、 确认 材料/部品图纸深化 批量精装修施工图深化 材料/部品进场封样 批量精装修施工 精装修一房一验、整改实施 过程监控 业主开放日 土建/精装修交接 （场地移交） 精装修完工验收 移交物业公司 业主收房 集中维修 交房后专项经验 总结（后评估） 过程监控 广东房地产事业部精装修工程管理手

8、册（2017 年版） 第 6 页 共 69 页 第第二二章章 住宅精装修施工条件及交楼标准住宅精装修施工条件及交楼标准 1 1 住宅精装修工程进场前的施工条件住宅精装修工程进场前的施工条件 （1）铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。 （2）外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。检查外 墙渗漏水情况，若有渗漏应修补完善。 （3）所有室内门的门洞留设完成，门洞周边需满抹灰，完成后的洞口尺寸 （门窗洞高度、宽度及墙厚尺寸）满足建筑设计要求。 （4）阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。 （5）厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做 灌水打压和通球试验，无渗

9、漏、堵塞,墙地面暗敷管道必须做好明显标识。 （6）屋面、阳台（露台） 、厨房、卫生间防水工程施工完成，做 48 小时蓄 水试验，无渗漏现象。 （7）室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳 角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。 （8）烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。 （9）所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要 求。卫生清理到位。 （10）所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。 2 2 住宅精住宅精装修交楼标准装修交楼标准 （1）建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验 收，外墙装饰工程施工完成。

10、 （2）首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统 安装完成并能正常使用。 （3）电梯安装完成并验收合格。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 7 页 共 69 页 （3）各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完 成。 （4）入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。 （5）客厅及过道地砖铺贴完成，天棚及墙面涂料施工完成、墙纸裱糊完成。 （6）厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、 洗菜盆和消毒柜安装完成，照明灯具安装完成，无明显质量缺陷。厨房地面 防水无渗漏。 （7）卫生间天棚吊顶及涂料施工完成

11、，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台 盆安装完成，淋浴隔断安装完成，镜框及镜面玻璃安装完成，马桶安装完成， 淋浴花洒、水龙头、角阀等给水安装完成，灯具、取暖器及排风扇安装完成， 保证使用功能且无明显质量缺陷。卫生间防水无渗漏。 （8）卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装 完成，护窗栏杆安装完成，无明显质量缺陷。 （9）入户花园、阳台（露台）地砖铺贴完成，洗衣机水龙头安装完成。阳 台（露台）防水无渗漏。 （10）室内卫生精开荒工作完成。 （11）水、电、气、通讯、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等相关配套工 程施工完成 (12)在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得验收合格证

12、或意见书 (规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环 保验收意见书、竣工验收意见表、交楼许可证)。 第第三三章章 精装修相关配套工程控制要点精装修相关配套工程控制要点 1 1 会验制度会验制度 （1）每期工程第三层楼面（住宅标准层，以下同）结构完成后三十天内， 项目部应完成第三层中各户型的砖砌体，并在墙地面上以色笔标出所有预留 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 8 页 共 69 页 预埋件和设备布置示意（开关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等） 。 （2）每期工程第三层砖砌体完成后两天内，由项目部联合城市公司运营部 主持组织营销部、技发部

13、、合约部、工程管理中心等各部门及主体、铝合金、 装修、橱柜及淋浴隔断等施工单位进行综合会验。 （3）完成三层会验一天内，主持部门整理出验收意见，提出存在的问题及 整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，若的变更，七天内下发设计 变更文件。 （4）三层会验时，项目部必须建立材料样板间，由项目总经理（或其指定 人）负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。 （5）严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工。 （6）加强三层会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。 （7）三层会验后七天内，技发部根据装饰施工图绘制下发各楼栋水、电、 气等安装工程的布管、布线及准确定位点预埋施工详图。 2 2

14、工序施工样板工序施工样板 2.1 在精装修大面积施工前，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节 点和施工工艺做法，必须先做施工样板，经项目部总经理检查验收批准后， 并以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行大面积精装 修施工。 2.2 需要做施工样板的分项工程： （1）铝合金门窗； （2）阳台（露台）栏杆、楼梯栏杆； （3）室内墙面抹灰； （4）厨房、卫生间（含门槛石） 、阳台防水工程施工； （5）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴； （6）室内窗台石材（人造石）安装； 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 9 页 共 69 页 （7）卧室地面找平、木地板铺装；

15、 （8）室内墙面、天花的腻子、涂料； （9）入户门、户内门安装； （10）橱柜、浴室柜安装； （11）马桶安装； （12）淋浴隔断安装。 2.3 施工样板验收程序 （1）施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。 （2）监理工程师验收合格后，报项目部总经理验收。 （3）项目部总经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。 3 3 对钢筋混凝土结构工程要求对钢筋混凝土结构工程要求 3.1 模板工程 （1）保证轴线位置的准确。 （2）模板的安装必须保证构件的几何尺寸，墙、柱脚模板应加垫木和导模， 防止混凝土漏浆造成烂根，当梁、板跨度4m 时，其底模应按跨度的 13 起拱。特别提示：特别提

16、示：必须严格检查控制预留洞口尺寸满足必须严格检查控制预留洞口尺寸满足设计要求。设计要求。 （3）模板应具有足够的强度、刚度及稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的 重量、侧压力以及施工荷载。浇筑前应检查承重架及加固支撑扣件是否拧紧， 防止混凝土浇筑时产生爆模。 （4）固定在模板上的预埋件、预留孔洞和预埋钢管等不得遗漏，安装必须 牢固、位置准确。 （5）浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净并浇水湿润。 3.2 钢筋工程 （1）钢筋进场时，应按规定进行材料进场验收，钢筋的品牌必须符合合同 要求，并应按规定抽取试件作力学性能检验，检验合格后才允许使用，不合 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年

17、版） 第 10 页 共 69 页 格的立即清退出场。 （2）钢筋加工的允许偏差应符合相关的规定，钢筋直径不得严重“瘦身” 。 （3）钢筋安装时，钢筋的品种、级别、规格和数量、全部绑扎必须符合设计 要求。钢筋接头应抽样送检，力学性能满足规定要求。 特别提示：严禁擅自更换合同品牌。特别提示：严禁擅自更换合同品牌。 3.3 混凝土工程 （1）混凝土原材料、配合比、外加剂应符合相应规范规定，混凝土的强度 等级必须符合设计要求。 （2）柱、墙混凝土应分层浇筑，振捣密实，防止漏振出现蜂窝、孔洞等质 量缺陷。同一施工段的混凝土应连续浇筑，防止混凝土结构出现冷缝。 （3）混凝土浇筑完成凝固后应及时进行保湿养护

18、，养护时间不少于 7 天。 特别提示：严禁拆模过早、养护不当、上荷载太早防止出现穿透性裂缝。特别提示：严禁拆模过早、养护不当、上荷载太早防止出现穿透性裂缝。 4 4 对砌体结构工程要求对砌体结构工程要求 （1）轴线位置复核：施工单位进行轴线放线，监理工程师全数复核，轴线偏 差5mm，保证房间、过道等空间方正，严禁出现大小头。 （2）材料验收：按批次对进场的砌块、水泥、砂进行检验。加气混凝土砌块 的产品龄期不应小于 28d；水泥见证取样送检复试检查其安定性、强度；砌筑 砂浆应按要求留置试块。 （3）砌筑砂浆严禁使用“砂浆王”等有机塑化剂，砂浆的饱满度、砌体垂直 度、平整度满足规范和精装修施工要求

19、。水平灰缝饱满度不小于 80%，墙面垂 直度、平整度的允许偏差4mm。 （4）严格按设计和入户门及户内门控制措施的要求控制门窗洞口尺寸。 （5）顶砖砌筑时间一般在墙体砌体完成后 5-7 天开始砌筑，顶砖斜度 45 60，顶砖两侧缝隙用砂浆填塞饱满密实。 （6）砌体施工样板的施工及审批满足相关程序要求。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 11 页 共 69 页 （7）砌体工程隐蔽验收 要求对：砌体放线；砌筑砂浆标号；墙柱预留拉结筋；构造柱的锚固与 拉结；顶砖砌筑时间和方式进行隐蔽验收并作好记录。 5 5 抹灰工程抹灰工程 （1）加强材料质量验收。水泥、砂、铁丝网、砂浆配比

20、等按规定进行检查验 收。所用水泥必须是合同要求的品牌，水泥的安定性和稳定性复验合格；加 强用的镀锌钢丝网的规格应符合设计要求。 （2）做好基层处理。抹灰前混凝土基层进行人工凿毛，基层表面的尘土、污 垢、油渍等应清除干净，抹灰前一天基层洒水润湿。 （3）在不同材质基体交界处（剪力墙、柱、梁和砌体的交界处） ，挂镀锌钢 丝网进行补强，防止该处抹灰开裂。钢丝网的规格及质量必须符合抹灰及 涂饰质量控制措施二十条规定的要求。 （4）严格按照设计和入户门及户内门控制措施控制门洞口抹灰完成后的 墙厚尺寸。 （5）细部抹灰质量的控制。注意控制分层抹灰厚度、检查房间内进深尺寸、 门窗洞尺寸、飘窗台尺寸、墙体内预

21、埋管线开槽的处理（防开裂） 、阳角护角 的做法、阴阳角的顺直美观、空调预留孔位置、开关插座等暗盒位置。 （6）水泥砂浆抹灰完成后及时用喷雾器进行人工喷水养护。 （7）抹灰施工样板的施工与审批。 6 6 防水工程防水工程 （1）防水材料验收。防水材料进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、 送样做复试，检查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。还需注意 卷材防水材料的保管及堆放方式、防水涂料的保质期。 （2）基层处理及施工环境要求。基层要求平整、干燥、清洁。不宜在 5以 下施工防水层。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 12 页 共 69 页 （3）按设计要求施工做

22、好防水层上返。厨房、卫生间地面防水层上返高度高 出楼地面 300mm，卫生间墙面用水泥基防水涂料做至吊顶高度。 （4）露台、屋面防水控制要点 、基层找坡，坡度应2%。找坡材料严禁使用煤渣等吸水率高的松散 材料。 、屋面铺设保温板时不能破坏防水层，保温板拼缝紧密、粘帖牢固。 、 出屋面的管道、 女儿墙、 通风管道、 烟道等处找平层均应做成80 100 的圆弧，并应做好防水附加层。 、 刚性防水层应设置 6m6m 分隔缝， 并埋设透气管做为隔潮通气之用。 （4）防水层施工时要旁站监理，做好旁站记录。检查防水层厚度、卷材防水 的铺贴、搭接宽度、泛水构造做法。 （5） 防水层完成后， 须做蓄水试验。

23、蓄水高度30mm， 48 小时无渗漏为合格。 （6）成品保护。合理安排工序，避免防水层施工完成后，再在防水层位置开 槽，破坏防水层。防水层施工完毕蓄水检验合格后，及时进行保护层施工。 7 7 铝合金门窗工程铝合金门窗工程 （1）在三层会验时，铝合金安装单位必须参加，进一步复核铝合金施工图的 正确性，以及专业之间的配套性，发现问题时，城市公司运营部可及时提出 处理意见。 （2）材料进场验收。 铝合金型材进场时，应按事业部技发部确认的样板验收，实际使用的型 材与样板保持一致。材料品牌须和合同规定相符。 抽样检查到场玻璃的品牌、厚度、层数、颜色、规格、是否钢化和镀膜 等应符合设计与合同要求。 铝合金

24、固定铁片、五金把手、锁具等按合同、设计及规范要求抽样检查 验收。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 13 页 共 69 页 （3）铝合金安装前的产品保护。铝合金门、窗组装完毕后将所有杆件的表面 进行贴膜保护（含室内一侧玻璃面） ，码放整齐，避免碰撞。 （4）铝合金门窗安装质量控制。安装的正、侧面垂直度须符合规范要求；采 用中空镀膜玻璃时，镀膜面在外层玻璃的内侧面；铝合金和墙体固定牢固， 固定连接片的材质、间距须符合设计与规范要求；铝合金门、窗的开启方向 符合设计要求、开启灵活；玻璃密封胶要打胶严密、光滑顺直，确保良好的 观感效果。 （5）铝合金门窗的塞缝质量控制。 铝合

25、金门窗框安装前，撕掉门窗框不见光面上面的保护膜（可见光面上 的保护膜须保持完好） ，用聚合物砂浆将框周凹槽填抹平整，防止铝合金框边 渗水而遇水腐蚀。 临时固定木屑在塞缝完成前必须全部取出，不能有任何遗漏。铝合金窗 底框和阳台铝合金推拉门底框下的缝隙用聚合物防水砂浆填塞密实。其余边 框与洞口的间隙，应采用弹性闭口发泡剂填塞饱满，缝隙表面留 5-8mm 深的 槽口，填嵌密封胶。 塞缝必须进行隐蔽验收，并做好隐蔽验收记录。 （6）严禁在铝合金门、窗上进行防雷接地线焊接连接，防止焊接时烧伤门、 窗框。 （7）做好铝合金门窗成品保护及清洁的检查。 8 8 阳台栏杆安装工程阳台栏杆安装工程 （1）制作尺寸

26、的确定。按照设计施工图中明确的铁艺栏杆材料制作标准，准 确提出栏杆的长度及平面分段尺寸。 （2）材料验收：材质、规格、壁厚、尺寸均需满足合同及设计要求。 （3）栏杆安装样板的施工与审批。 （4）材料保管。栏杆进场后需及时转运至相应安装楼层室内码放，码放时不 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 14 页 共 69 页 得拆除包装，防止日晒雨淋。 （5）安装质量控制。从可踏面至栏杆顶部的净尺寸必须大于 1.1 米安全高度 （并满足当地地方标准规定） 。要求安装点稳定，不能摇晃，正、侧面的垂直 度均需满足规范要求，弧线栏杆的弧度须顺滑。 （6）成品保护。安装好的室外栏杆用塑料薄

27、膜缠绕包裹保护，防止交叉施工 时，水泥浆等对栏杆的腐蚀。 9 9 成品烟道安装工程成品烟道安装工程 （1）材料验收。对外观质量进行验收,要求壁厚统一，满足合同及设计要求， 不能有破损；检查各技术参数指标是否符合设计及合同要求，检查是否有材 料质量证明文件。 （2）安装质量控制。 烟道应在砌体砌筑完成，且内墙抹灰开始前，穿插进行安装。 安装顺序应为自下而上逐层安装。 每层安装完成后，应将预留洞口补灌密实（可采用 C30 细石混凝土进行 楼板封堵） ，确保封堵后烟道周边楼板不向下层渗漏水。在完成上述楼板封堵 后，方可安装上一层烟道。 4 严格把关，防止安装中的偷工减料。每层烟道须设竖向支承措施，防

28、止 烟道沉降而引起装饰层空鼓开裂。 （3） 烟道安装后， 在将预留洞口补灌密实后， 从楼面起 150mm 范围内设 40*150 混凝土防水反坎，并在抹灰前作附加柔性防水处理。 （4）烟道与墙面及天花板相交处，应先挂镀锌钢丝网再进行抹灰，防止抹灰 层空鼓、开裂。 10 10 水电安装工程水电安装工程 （1）基础底板开始施工后，水电专业同步进行管线各类孔洞预埋、预留工作。 （2）在浇筑混凝土时，随时检查水电管、暗盒的预埋位置和设计是否有偏差， 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 15 页 共 69 页 并及时纠偏。 （3）在三层会验时，必须协调好水电安装（预埋）位置和装修设

29、计图相适应。 核实后重新出具正式的水电安装（预埋）位置，至此以后的水电安装（预埋） 位置应与装修设计图一致，从而减少后期装修水电返工费用。 （4）材料进场验收与管理。 进场材料按合同要求对板验收对板验收， 做好验收记录并及时归档。 监理经常巡视 检查工地上的材料品牌、规格是否符合合同、图纸要求，防止出现假冒伪劣 材料；同时检查材料的使用情况，防止优质甲供材被偷换挪用偷换挪用。 （5）安装质量控制。 按设计要求和样板房的标准准确合理地确定水电管、线盒、预埋件的 安装位置、出墙面位置。 安装线管前在砌体墙体上应用机械开槽，线管内要穿铁线，安装后马 上补槽口并做好走向标识。卫生间墙面水电管线安装，严

30、禁在防水层施工后 开槽打洞。 外墙立管及天面管道的支撑管码应在土建防水施工前进行。 阳台部位的外墙立管穿越楼板处应做好洞口的二次浇捣，并按要求做 好防水附加层，避免渗漏。 给水管隐蔽前应做水压试验，排水管隐蔽前应做闭水、通球试验。 （6）成品保护。 做好现浇板内线管接头的密封和预留线盒封堵，楼面向上 预留的线管应做好支撑、管口封堵等保护措施，防止水泥浆堵塞线管。楼地 面上安装的给排水管用水泥砂浆覆盖保护，防止材料运输和装修施工时破坏 给排水管。混凝土硬化后，在地面或墙面标出预埋管的走向，防止装修施工 中破坏预埋的线管。 （7）主要功能性试验 给水管隐蔽前应做水压试验； 排水管隐蔽前应做好闭水试

31、验； 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 16 页 共 69 页 各类用电器具安装前应完成电气线路绝缘电阻测试，通电后逐个检查 验收; 建筑竣工验收前完成楼宇照明全负荷试验和风机、水泵等动力系统空 载试验。 第第四四章章 精装修施工管理要求精装修施工管理要求 1.1.精装修工程施工工序流程精装修工程施工工序流程 精装修总包进场与土建总包进行施工场地交接 精装修施工放线 入户门、淋浴房、橱柜、 分包单位同时参加 墙地砖须现场弹出排砖线 经甲方监理工程师确认后 才能施工 厨房、 卫生间墙面砖镶贴 厨房、卫生间吊顶施工 客厅、厨房、卫生间、阳台地面砖铺贴 天棚、墙面腻子施工 天

32、棚、 墙面封闭底漆施工 天棚、墙面第一遍面漆施工 橱柜安装 卫生洁具、淋浴隔 断、镜面安装 户内门门套、 贴脸线安装 卧室木地板铺装 入 户 门 门 扇 安 装、上锁 第二遍面漆施工 户内门扇安装 热水器、空调、厨房电器、 水晶灯具、开关插座面板、 卫生间小五金等安装 阳台挂衣架安装 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 17 页 共 69 页 2 2 精装修工程验收工作流程精装修工程验收工作流程 清洁开荒 分户检查验收、 缺陷整改 卫生精开荒、移交物业 精装修施工单位进场施工 精装修各分项工程样板施工 施工样板完成自检合格后 报监理工程师检查验收 合格 按照样板质量标准要

33、求组织 进行全面施工 不合格 隐蔽工程完成自检合格后报 甲方监理进行隐蔽工程验收 合格 对隐蔽工程进行隐蔽， 进 入下道工序施工 按 要 求 进 行 整 改 分项 （分部） 工程完工经 自检合格后， 报甲方监理 进行验收 按 要 求 进 行 整 改 不合格 合格 进行下一个分项（分部） 工程施工 全部分项 （分部） 工程施 工完成， 并完成清洁开荒 精装修施工单位地毯式 检查 甲方、监理、物业、施工 单位分户验收检查 按 要 求 进 行 整 改 不合格 合格 不合格 合格 合格 甲方组织设计、监 理、物业、施工单位 进行竣工验收移交 各项施工验收资料准备 齐全报甲方监理审核 按 要 求 进 行

34、 整 改 不合格 整改合格 整改合格 整改合格 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 18 页 共 69 页 注：本流程用表附表装修房屋移交验收记录表 3 3 精装修工程移交工作流程精装修工程移交工作流程（以栋为单位进行移交） 1、 精装修施工单位移交甲方及物业 2、移交业主 精装修工程全部完成自 检合格、竣工资料齐全 向甲方提出书面移交申 请，同时报送移交资料 组织工程部、物业、施工 单位进行全面检查 精装修总包单位汇总存 在的问题 精装修施工单位对存在 问题进行彻底整改完成 组织工程部、物业、施工 单位进行复查验收 达到交房标准的移交物 业，同时移交钥匙 完成移交 准备

35、好移交业主的资料 物业向业主交楼， 施工单 位陪同 解答、记录业主 提出的问题 确定各项问题的整 改完成时间 业主签收 施工单位迅速组织整改， 完成后报物业检查验收 完成移交 业主签收 由物业客服 部印制统一 的交房记录 卡，形成一 本维修手册 建立一对一移 交发，精装修 施工单位必须 陪同物业人员 进行移交，参 与人员不得与 业主发生任何 冲突，对业主 提出的问题认 真记录，物业 客服部及时将 问题汇总反馈 至工程部，工 程部立即安排 落实维修整改 此次移交为 入伙当天不 肯签收的业 主，该部分 业主提出的 问题必须要 快速整改 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 19

36、 页 共 69 页 4 4 精装修管理工作重点精装修管理工作重点 4.1 组织图纸会审 （1）审查施工图纸有无前后不对应的情况 审查精装修图纸与建筑蓝图在结构方面有无冲突之处； 审查平面布置图、天花布置图同立面图及节点详图之间反映的内容是 否完全对应。如果不吻合，根据精装修工程按照详图施工的原则进行施工， 就可能给平面和天花效果造成破坏或无法施工。 审查装修图纸中的开关、插座、可视对讲、灯具、洁具、龙头等的布 置与水电施工图纸是否相吻合。 （2）审查装修施工图纸同施工现场之间的符合程度 现场已经施工完成的建筑结构是否满足精装修设计要求，特别是梁柱 的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及标高对天花平面

37、设计的影响比较大，柱 子的出墙位置及尺寸会影响到平面布置和立面造型的实现。 检查现有门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合， 尤其是对外的不可变动的门窗。 审查给水管、排水管位置及尺寸能否满足吊顶造型及标高的要求，如 卫生间及厨房的给排水管道位置及标高。 审查空调电源插座、预留套管的位置及标高是否满足精装修天花和立 面造型的要求，是否满足空调冷凝水排水要求。 消防管道、消防箱、喷淋及各种探测器的位置、标高能否满足天花设 计效果。 智能化的管线、设备安装的位置及标高是否满足精装修设计效果。 （3）审查精装修施工图纸的深度能否满足施工的要求 材料标注、尺寸标注、标高标注等是否清晰明确。

38、各种材料的品牌、 规格、型号、定位尺寸等是否标注清楚。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 20 页 共 69 页 节点详图的做法是否详细、明确。 需要场外定制的一些成品线条、装饰品、成品门及门套、窗套等部品 外加工的图纸是否齐全，确保外加工的部品够按照精装修设计要求的效果保 质保量按时送达施工现场。 （4）审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理 厨房、卫生间等潮湿部位不可使用容易吸水变形、受潮发霉的材料。 高大空间的石材装饰墙面不可采用湿贴做法，必须采用干挂法。 墙面贴壁纸时，一定要将在立面上的梁、不同标高的吊顶等反映出来， 否则极易出现壁纸收口在阳角或同一墙面的现

39、象。 4.2 施工场地的检查、移交 （1）建筑的结构、砌筑、抹灰等土建工程是否完成，土建施工质量能否满 足精装修的施工要求。 （2）铝合金门窗是否按照设计安装完成。 （3）屋面防水工程是否已经完成，是否有渗漏现象。 （4）空调机的插座、预留孔洞是否布置完成，位置、标高是否符合要求。 （5）消防主管、支管及消防箱等是否安装完成。 （6）厨房、卫生间、阳台（露台）等有防水要求的部位是否已经完成防水 施工并完成蓄水试验。 （7）入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚是否符合设计要求。 （8）组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位对土建、安装等各专 业工程进行检查验收，合格后交由精装修施工单位进场施

40、工，各方在验收单 上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。如有不合格项，要求土建或安装施工 单位在 7 天内完成整改，重新组织检查验收并移交。 （9）精装修施工场地完成验收移交后，由精装修施工单位精装修施工单位统一管理。 4.3 施工组织设计、进度计划、材料进场计划等的编制与审核 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 21 页 共 69 页 （1）审核施工单位提交的精装修施工组织设计。施工单位必须在正式开工 前 7 日内完成精装修施工组织设计的编制和报审工作。 （2）审核施工单位报送的人员、机具设备等配置情况。 （3）审核施工单位按照总体目标和精装修施工合同的工期要求编制的精装

41、修施工进度计划。 （4）审核施工单位提交的材料计划，包括甲供材料计划和自购材料计划。 4.4 精装修工程施工进度的控制 （1）精装修工程正式开工前，项目部根据项目合同交楼时间要求和总体控 制计划编制项目精装修工程节点控制计划。 （2）严格审查精装修施工单位编制的施工组织设计、施工进度计划，督促 施工单位按计划组织施工。 （3）核查精装修施工单位施工人员、机具设备、材料供应等落实情况。 （4）现场工程师每天检查统计精装修实际施工完成情况，每周进行一次计 划进度与实际进度的对比分析。如有偏差，查明出现偏差的原因，并提出纠 偏措施，督促精装修施工单位和分包单位落实整改，保证节点计划全面实现。 （5）

42、如果精装修施工单位和各分包单位不能按节点计划完成时间完成相应 工作，则严格按照合同约定追究其工期延误的违约责任。 4.5 进场材料质量的检查验收 （1）现场设立精装修材料样板间，封样的材料样板设专人管理，以便比对 进场材料是否满足设计效果和合同约定的要求。 （2）首批材料进场时，应组织总工室、项目部、施工单位进行对板验收。 （3）材料进场时必须提供合格证、材料质量检验报告等资料并存档，所有 材料必须满足设计质量要求、国家有关防火和环保的要求。 （4）所有进场材料的品牌、规格、型号、颜色必须符合设计和合同要求。 （5）所有精装修材料进场必须经现场工程师检验合格并签署材料使用许可 广东房地产事业部

43、精装修工程管理手册（2017 年版） 第 22 页 共 69 页 证后才允许使用，不合格的必须立即清退出场。 （6）材料验收注意事项： 根据材料手册和材料样板对进场的材料进行验收，对材料的外观及各 种技术参数进行检查，按规定需要见证取样、送检的必须取样检验。 对吊顶的线条、板材、吊杆、龙骨进行验收，尤其注意卫生间的吊顶 要有防潮要求。 墙地砖材料进场时应对板验收。 门类材料验收：对照样板核对材料的品牌、外观质量、锁孔位置、合 页小五金的等方面的质量。 木地板进场材料分批抽样进行对板验收。有地热的木地板须使用地热 类木地板。 内墙漆、墙纸材料验收：对板核对材料的品牌及各项技术参数，注意 内墙漆的

44、保质期。 项目部应及时落实乙供（石材、木工板、石膏板、龙骨等）样板，交 事业部技发部确定后封样，并重点督促乙供石材的材料计划制定、订货及进 场；对进场石材对板抽样验收，检查其厚度、种类、规格、色泽等。 4.6 以装饰为主的施工阶段工作重点 （1）工序样板的施工与检查验收。 （2）严格按照建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2011、 住宅 装饰装修工程施工规范GB50327-2001、 全装修住宅逐套验收导则的要求 对精装修隐蔽工程质量、工序质量和分项工程质量进行检查验收。 （3）必须进行检查的隐蔽工程包括给排水工程、强弱电线路工程、防水工 程、吊顶内工程等。具体检查内容如下： 给排水

45、工程所用的管材、安装固定方式、标高及坡度等。 强弱电线路工程所用电线、电话线、网线、闭路电视线以及保护套管 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 23 页 共 69 页 等。 防水工程的材料品牌、施工范围、墙面防水高度、工艺质量、蓄水试 验。 吊顶内的吊筋、龙骨的品牌、型号、间距；木材的规格、防火、防腐 处理；钢材的规格、防锈处理等。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 24 页 共 69 页 第五第五章章 精装修施工工艺流程及质量标准精装修施工工艺流程及质量标准 1 1 墙面砖施工工艺流程及质量标准墙面砖施工工艺流程及质量标准 基层清理基层清理 批刮

46、腻子 排砖、放线排砖、放线 吊垂直、套方、找规矩吊垂直、套方、找规矩 选砖选砖 浸砖浸砖 贴砖贴砖 勾缝、擦缝勾缝、擦缝 清洁清洁 质量要求：基层必须清理干净；贴 砖前基层应洒水湿润。 质量要求：按图纸要求排砖放线， 经现场监理确认。 质量要求：贴砖前必须从规格上、 颜色纹理方面挑选铺贴的砖，确 保贴砖的观感质量。 质量要求：釉面砖镶贴前，首先要 将面砖清扫干净，放入净水中浸 泡2h以上， 取出晾干后方可使用。 质量要求：横向、竖向砖缝大小一 致、顺直光滑；面层粘结牢固、 无空鼓；面砖无裂缝、掉角和缺 楞等缺陷；立面平整度、垂直度 符合要求。 成品保护成品保护 质量要求：用专用勾缝剂勾缝；勾

47、缝饱满密实，洁净光滑。 质量要求：面层必须清理干净、无 污迹。 质量要求： 采用 3mm 厚纤维板对墙 面阳角进行保护。 广东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 25 页 共 69 页 2 2 地面砖施工工艺流程及质量要求地面砖施工工艺流程及质量要求 基层清理基层清理 批刮腻子 抹结合层砂浆抹结合层砂浆 定标高及放线定标高及放线 铺面层砖铺面层砖 踢脚板安装踢脚板安装 养护养护 勾缝、擦缝勾缝、擦缝 清洁清洁 质量要求：基层必须清理干净 质量要求：按设计要求，在墙面弹 出完成面标高线；排砖放线必须 经现场监理确认。 质量要求：铺砖前基层应洒水湿润； 用 1:3 干硬性水泥沙找

48、平， 有排水 坡度要求的，必须做找坡，保证 排水顺畅。 质量要求：砖缝宽度满足设计要求； 面层必须粘结牢固、无空鼓；面 砖无裂缝、掉角和缺楞等缺陷； 表面平整洁净、色泽一致；接缝 平整顺直；有排水坡度要求的， 必须做找坡，保证排水顺畅。 质量要求：必须与地砖对缝铺贴； 脚线必须粘结牢固、无空鼓；表 面洁净、高度和出墙厚度一致。 质量要求：铺完砖 24 小时后洒水养 护，时间不应小于 7 天。 成品保护成品保护 质量要求：用同品种、砼标号、同 颜色的水泥，或专用勾缝剂；勾 缝饱满密实，洁净光滑。 质量要求：面层必须清理干净、无 污迹。 质量要求： 采用珍珠薄膜和 3mm 厚 纤维板满铺保护。 广

49、东房地产事业部精装修工程管理手册（2017 年版） 第 26 页 共 69 页 3 3 吊顶工程施工工艺流程及质量要求吊顶工程施工工艺流程及质量要求 熟悉图纸和现场熟悉图纸和现场 批刮腻子 固定吊杆固定吊杆 弹标高线弹标高线 安装主龙骨安装主龙骨 调平主龙骨调平主龙骨 安装次龙骨、造安装次龙骨、造 型龙骨型龙骨 吊顶内各类线管吊顶内各类线管 等隐蔽检查验收等隐蔽检查验收 安装饰面基层和安装饰面基层和 饰面板饰面板 质量要求：吊杆用膨胀螺栓固定， 吊杆间距不大于 1200mm， 吊杆直 径不小于 8mm，距主龙骨端部不 大于 300mm。 质量要求：主龙骨沿房间短向安装， 间距不大于 1200m

50、m；龙骨的规 格、型号必须符合设计及合同要 求。木龙骨应做“三防”处理。 质量要求：主龙骨安装后及时校正 主龙骨位置和标高，保证吊杆与 龙骨之间受力节点安装到位。 质量要求：次龙骨安装间距宜为 300400mm,；通风、灯孔、维修 等开孔四周应设置附加龙骨。 装饰线安装和接装饰线安装和接 缝处理缝处理 质量要求：吊顶内所有管线工程安 装完成且质量验收合格，办理隐 蔽验收手续。 质量要求：固定时从板的中央向四 周固定，钉距符合规范要求。板 与板之间留缝 3mm 宽。 质量要求：板缝嵌填专用腻子膏、 贴的确良布等进行板缝抗裂处理 质量要求：按设计要求，在墙面弹 出吊顶完成面标高线；经监理确认。 广