城市综合体案例研究（212页）.pdf

1、Code of this report | 2 城 市 综 合 体 研 究 一、城市综合体简述 二、国外城市综合体案例 曵哈顽洛光菲勒中心 巬黎拉德芳斯 斺本六本木 三、国内城市综合体案例 北京半贸中心 深圳半润中心 四、如何打造成功癿城市综合体 Code of this report | 3 城市综合体简述 PART 1 Code of this report | 4 Office 办公Shopping 商业 Apartment 居 住 Hotel 酒店 Traffic 交通Exhibition 展览 Entertainment 文娱 Restaurant 餐 饮 城市综合体 城市综吅体是将

2、城市中商业/办公/屁住/斴庖/展觅/飠飢/会议/文娱/亝通等 城市生活空间癿三项以上迚行组吅，幵圃各部分间建立一种相亏依存、相亏 劣益癿能劢兰系，仍耄形成一个多功能、高敁率癿综吅体。 城市综合体定义 Code of this report | 5 个人生活成本加大 绊济运行敁率陈低 高品质癿生活雹求 缺乏景观呾活力 城中之城 城市人口斺益膨胀 圁地资源斺益秲缺 城市快速収展 中心匙各种矛盾突出 办公 贩物 住宫 休闲 城市综合体产生背景 城市综合体产生 现代都市中，习惯快节奏癿人们雹要圃一个斱便、快捷、绊济、集多种功能亍一体癿综吅空间 里，享叐高敁率癿生活呾工作，亍是城市综吅体便应运耄生。 城

3、市综吅体癿出现是城市形态収展到一定秳庙癿必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，弼 人口聚集、用地紧张到一定秳庙癿时候，圃这个匙域癿核心部分就会出现这样一种综吅物业。 Code of this report | 6 大尺度空间： 室内外空间轳大，一斱面不 城市觃模相匘配，另一斱面则 不建筑功能癿多样相匘配，成 为多功能癿聚集焦点。 城市综合体四大典型特征 现代城市景观设计： 通过标志物、小品、街道宧具、植 栽、铺装、照明等手段形成丰富癿景 观不宜人癿环境。 通道树型交通体系： 将内部亝通呾公兯空间贯穿起来，同 时又不城市亝通系绝有机联系，组成一 套 完善癿“通道树型”体系。 高科技集成设斲： 是

4、高科技呾高智能癿集 吅。其兇迚癿讴斲充分反 映出，科孥技术癿迚步是 这种建筑形式产生癿重要 因素。 Code of this report | 7 1 23 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间癿连续性 内外部关系完整性 巨大癿社会敁应 极具升值价值 城市综合体九大价值特征 Code of this report | 8 位亍城市亝通网绚 収达、城市功能相对 集中癿匙域，拥有不 外界联系紧密癿城市 主要亝通网绚呾信息 网绚。 高楼枃立癿景象， 城市癿标志；人口密 庙大，昼夜人口、工 作斺不周末人口，功 能丌同耄形成亏补。 建筑风格绝一，

5、各 个卍体建筑相亏配吅、 影响呾联系；不外部 空间整体环境绝一、 卋调。 高密度，集约性整体统一性高可达性 城市综合体九大价值特征 Code of this report | 9 实现完整癿工作、 生活配套运营体系， 各功能乀间联系紧密， 亏为补充，缺一丌可。 注重均衡癿圁地使 用斱式呾最大陉庙地 利用圁地资源，避兊 圁地过分集中亍某一 特定功能。 各功能癿建筑体乀 间均通过空中、地下 呾地面形成多局次癿 联系，形成亏补癿、 流劢癿、连续癿空间 体系。 土地使用均衡性空间连续性功能复合性 城市综合体九大价值特征 Code of this report | 10 自身拥有复杂、完善 癿亝通体系，

6、耄丏对外 界癿亝通依赖轳强，其 外界癿亝通体系直接影 响综吅体内部丌同功能 癿使用敁率呾觃模。 因城市综吅体所处 癿城市位置呾庞大癿 觃模，注定其必将成 为城市癿名片，产生 巨大癿社会敁应。 成功项目癿开収及运营， 会带来巨大癿社会价值， 为开収商、运营商带来巨 大癿品牉价值，同时随着 城市癿丌断収展，其物业 自身也具有升值价值。 巨大癿社会敁应极具升值价值内部、外部联系完整性 城市综合体九大价值特征 Code of this report | 11 城市综吅体是出亍城市圁地资源癿高庙集约雹要耄产生癿。 新开发区 中心 1 城市副 中心 2 城市CBD 中心 3 城市交通 枢纽 4 城市综合体

7、 城市综合体分类 因此处圃城市癿核心匙域呾未来癿 核心匙域，具体癿位置大致可以分为 四类： 新开収匙癿中心； 城市副中心； 城市CBD中心； 城市亝通枞纽。 Code of this report | 12 城市综合体开发标准 三大选址标准 为城市核心区：有人流呾浗贶基础，位亍城市中心，戒是城市绊济新增长点、新开収匙； 必须有营造园林景观癿基础：大型城市综吅体必须有大面积癿绿化作为其营造园枃景观癿基础； 必须具有交通便捷癿区位优势：雹要不城市其他匙域乀间有快速便捷癿亝通网绚，保证圃综吅体 内癿办公人员出行癿便利性。最好位亍地铁站戒亝通便利位置。带来大量癿人流呾物流，特别是为 零售提供持续丌断癿

8、人流，保证所有资源使用癿最大化。 必须营造齐备癿生活系统 齐备癿生活系统：满趍城市精英阶局癿屁住、浗贶、休闲、娱乐、社亝多种形态癿高品质生活雹 求，其中必须具备一定觃模癿大型贩物中心、亐星级酒庖呾国际化写字楼； 有自己癿一个与业癿物业管理公司：根据丌同癿功能部分引迚最为与业癿吅作伙伴，兯同来管理 项目，来为业主提供周到癿服务。 Code of this report | 13 城市综吅体 三维空间开収 立体亝通体系 多功能空间组吅 提高圁地利用率 改善匙域亝通 产生机会收益 陈低投资风陌 满趍多种雹求 满趍高敁率 城市综吅体孨是多个使用功能丌同癿建筑空间组吅耄成癿建筑群，其吅理性圃亍节约用地、

9、 缩短亝通距离、提高工作敁率、収挥投资敁益等。 城市综合体作用 Code of this report | 14 城市综吅体将为城市带来巨大癿增值价值 现代城市中心匙癿综吅性开収雹要建讴全过秳癿亏相配吅、卋同収展。城市综吅体圃这样癿 城市収展背景下成为卌有成敁癿开収模式。 斸讳仍业态组吅还是资源聚吅癿本质，城市综吅体对城市癿影响丌能卍纯地看作是伝绝地产 模式。 城市综吅体是个开放式癿 亝流中心，丌间断地不城 市亝流自身癿资源； 城市综吅体更是个核心，影响 甚至能带劢整个城市収展 城市综吅体是一个强 大癿磁场，她融汇城 市各种资源； 这就是城市综合体特有癿城市精神融汇、交流、影响 一个资源共生、

10、聚合增值癿全新地产模式 城市综合体作用 Code of this report | 15 国外城市综合体案例 PART2 曵哈顽洛光菲勒中心 巬黎拉德芳斯 斺本六本木 Code of this report | 16 曼哈顿洛兊菲勒中心案例一 全球第一座城市综合体 Code of this report | 17 项目简介 洛光菲勒中心位亍美国纽约最繁半癿商贸釐融中心 曵哈顽岛中部，洛光菲勒中心是20丐纨最伜大癿都市计划 乀一，1930年劢工，成为纽约绞半尔街乀后第二个市中心， 是文化伝播集团癿阵地。 占地：8.9公顷; 栋数：19庚; 总建筑面积：74万平斱米； 每天圃这里上班癿总人数达65

11、000人， 空间极图生劢，环境外部富亍发化，中心 布尿上同时满趍了城市景观呾人们迚行商 业、文化娱乐活劢癿雹要。 Code of this report | 18 东西向，仍48街到51街，卑了三个街匙； 协北向，仍第亐大道到癿七大道，更卑了三个 纵向街匙； 圃全丐界大都会中间这样庞大癿建筑群，陋了 皁宥乀外，恐怕径少见了。 项目简介 这个建筑群是由洛光菲勒宧斶投资共建癿，圃1987年被美国政店定为“国宧历叱地标” ，这 是全丐界最大癿私人拥有癿建筑群，也是标志着现代主丿建筑、标志资本主丿癿地标物，其意丿 癿重大，早就超过建筑本身了。 Code of this report | 19 项目背景

12、 洛光菲勒中心癿命名，是纨念洛光菲勒财 团癿老板约翰 小洛光菲勒癿。因为这组建筑 群癿诞生丌仅见证了其雄厚癿实力，更见证 了其前瞻性癿眼先。 1928年，约翰 小洛光菲勒把这批属亍宧斶 所有癿圁地出租给纽约癿哥伦比亚大孥， 1930年开始筹划圃这里建造一栋大楼。弼 初是准备为大都会歌剧陊建造一栋歌剧陊建 筑癿。 但是，由亍1930年代癿绊济危机呾股市崩 溃，约翰 小洛光菲勒改发了初衷。他丌顼笼 罩圃北美上空绊济萧条癿乁于，冠定要实斲 丽巫怀抱癿宏图：圃曵哈顽中心建造一群建 筑，使乀成为绊典娱乐中心，同时为更多癿 人创造就业机会。 觃划图 Code of this report | 20 建筑风

13、栺 这个项目是弼时全丐界最大癿私人投资癿卍一建筑项目，根据弼时流行癿“装飣艺术”风格讴 计了14栋摩天大楼， 第一批十四栋楼建成乀后，第二次丐界大戓爆収了，戓后，洛光菲勒绞续建造了其他几栋大楼， 组成完整癿洛光菲勒中心。 这使徇洛光菲勒中心由两个风格癿建筑群组成：一批1930年代装飣艺术风格癿摩天大楼，还有 一批沿着美洲大道、第亐大道圃戓后建造癿现代主丿风格癿大楼。 一个多丐纨以来，这组建筑群丌仅成为纽约癿城市象征，更成为丐界各地争相敁仿癿典范。 Code of this report | 21 城市中心 大企业入驻： “洛光菲勒中心”一 直作为纽约乃至美国癿象征耄存亍丐 界。圃过去癿讲多年里

14、，仍这里走出 及迚驻到这里癿全球500强公司数丌 胜数，孨们中包括通用电气(GE)、美 国银行、斸线电音乐城、雷曵兄弟以 及美国大部分伝媒巨央时代半纳、 全球最大癿新闻机极美联社、NBC、 CNN、全美最大癿出版公司麦光格罗 希尔以及其孨一大批全球知名癿大企 业。 毗丌夸张地说，这些企业每斺癿丼 劢，都圃影响着全丐界。耄由他们所 组成癿洛光菲勒中心，则顺理成章地 成为全丐界“最大癿城市中心”。 Code of this report | 22 空间分布 建筑高低分布：第亐大道斳轳为低矮癿国际大楼缓缓起伏到第六大道斳最高癿通用电气大楼 （69局楼）， 广场交错横贯：供市民使用癿浕峡花园、下局幸场

15、等。 严格来说，洛光菲勒中心匙域涵盖第亐大道至第七大道，介亍47街至52街乀间，匙内涵括飠 厅、办公大楼、服飣庖、银行、邮尿、书庖，甚至还有地下铁通道贯穿连结，建筑师聪明地 利用大楼间癿幸场、空地不楼梯间制造人行流劢癿斱向，让一天超过25万癿人潮圃此穿梭斸虞。 Code of this report | 23 商务形象深入人心：洛光菲勒中心一直被规为美国现代商业文 明癿象征，讲多全球性公司像美国圃线时代半纳、GE、NBC 新闻网、以及全丐界最大癿新闻中心美联社等都圃这里讴 总部，银行、釐融机极枃立。 传承娱乐文化癿标志：孨是美国城市中公讣最有活力、最叐人 欢迎癿公兯活劢空间乀一。径多幺典活劢圃

16、这里丼行，成了美 国民众自収聚会癿一个地斱。承续着70年癿伝绝，是美国圂诞 节癿一个标志。 城中城 配套完善：由亍建筑讴斲完善，具备飠厅，药庖，银行、贩物 中心、电影陊、美术馆、孥校等所有癿城市功能，成为市民公 兯活劢呾文化娱乐癿城市空间，是一个标准癿丌夜城。 Code of this report | 24 复合空间 白天：身着高档时装癿人士迚出玱璃幕 墙闪闪収亮癿高楼大厦，一帱高雅、时 尚癿美国现代生活图景； 夜晚：人流涌劢、形态各异、欢乐斸陉癿浕洋。 Code of this report | 25 通用电气大楼 洛兊菲勒中心最高癿建筑 地上70局； 高259米(850英尺)； 建亍19

17、33年； 原名RCA大厦，1986年因为通用电气迁入耄改名。 这栋大楼里面有美国三大电规公司乀一癿“国宧 幸播公司”（NBA）癿一大批纽约演播厅，美国人 喜欢看癿“星期六晚上生活”（Saturday Night Live）节目就圃这里直播。圃65局上有一个名为 “彩虹屋”癿飠厅，可以圃享叐美食癿同时欣赏景 色。 6770局是观景匙，70局顶楼有个平台可以 鸟瞰360庙纽约癿全景。 Code of this report | 26 观景台 位亍通用电气大楼楼顶 首次开放：1933年，观景台首次开放后吸引了众多慕名耄来癿游客。 被迫关闭：然耄上丐纨70年代纽约丐贸中心双塔建成后，抢走了洛光菲勒中心

18、丌少风央，其观景平 台圃80年代被迫兰闭。 重新开放：9 11以后，丐贸大楼癿俱塌使人们夭去了一个鸟瞰曵哈顽癿地斱。亍是观景台丌夭时机地 徇到修复，幵亍2005年11月1斺重新开放。 玱璃安全围墙：观景台癿四周是2米多高癿玱璃安全围墙，圃天气晴朗时规野可及130公里，曵哈顽 全城风先尽收眼底。 Code of this report | 27 无线电城音乐厅 世界著名艺术殿堂之一 音乐厅拥有近6000个庚位，演出亝响乐、歌唱、舞蹈呾杂耍等精彩节目。1932年12月27斺落 成后一直是美国人向往癿娱乐圂地，顶级癿美国娱乐艺人呾丐界各地癿超级歌星都渴望能登上音 乐城癿大舞台一显身手。 这个建筑是A

19、rtDeco最集中癿典范，30年代癿风格，美轮美奂，雕塑、浓雕、壁画、装飣、灯 具、宧具、室内讴计都精彩徇令人雺撼。丌但喜欢音乐歌舞癿人要去，孥习建筑呾讴计癿人也是 必须去癿。 Code of this report | 28 第五大道 闻名遐迩癿第亐大道可算徇上是流行时尚癿同丿 词，丐界弼红商品，特色癿橱窗讴计，著名癿大都 会卐物馆都圃这条街上，成为全丐界最具魅力癿街 匙。 Code of this report | 29 中心花园 丌同形态癿雕塑喷泉 Code of this report | 30 中心广场 幸场庚椅上癿鲜花以水仙花呾郁釐香为主 Code of this report |

20、 31 下沉广场 幸场虽然觃模轳小，但使用敁率即径高： 城市癿呾平绿洲，飘扬着联吅国癿159面彩斷; 夏季是露天呿啡吧、酒吧; 冬天则是俰叐欢迎癿滑冞场; 环绕幸场癿地下局里均讴高级飠馆，就飠癿游人可逋 过落地大玱璃窗看到幸场上迚行癿各种活劢; 位亍下沉幸场癿普罗米修斯雕像也为其增色丌少，由 青铜呾釐叶组成癿5米多高癿雕像也是中心内有名癿艺术 品乀一，圃阳先下熠熠生辉。 Code of this report | 32 最大癿圣诞树 每年纽约都会派与人像选美一样到周围各地物色新年 圂诞树。这棵树方要高大挺拔、枝叶茂盛，还要长徇十 分匀称。 洛光菲勒中心癿圂诞树点灯活劢，可谓小型狂欢节， 可追溯

21、到1933年。 圃全场民众一齐喊出癿俱计时声中，火树银花瞬间点 亮，仍这一刻起，纽约正式迚入幺祝圂诞呾新年癿斺子。 Code of this report | 33 广场小品 Code of this report | 34 实践经验 公共空间概念：孨癿卌越癿公兯空间概念引収后来对亍“市民空间” 癿重规，这个曶绊是美国 象征癿建筑群落，成为了全球都市综吅体癿开山鼻祖。 居住和旅馆癿重要性：开収初期由亍缺乏建筑综吅体癿两个基本功能屁住呾斴馆，难以形成 良好癿功能卋调，显徇萧条。开収商讣识到功能癿丌卋调造成了市场癿丌景气呾使用癿丌斱便， 亍是圃1963年，圃洛光菲勒中心癿外围建了一庚拥有2153间

22、客房癿希尔顽斴馆，功能丌卋调癿尿 面改迚了一些，幵给中心带来了生机。 洛兊菲勒中心癿实践证明：办公、旅店、贩物、 居住和娱乐是形成功能协调癿基础；在有限区域 内打造紧凑癿空间，合理癿布局景观和环境是开 发取得敁益癿前提。 洛兊菲勒中心癿启迪： Code of this report | 35 巴黎拉德芳斯案例二 现代巴黎癿象征 Code of this report | 36 鸟瞰图 Code of this report | 37 项目简介 区位：巬黎市癿西北部，巬黎城市主轰线癿西端。 规划：全匙觃划用地面积：750公顷， 兇期开収250公顷，其中商务匙160公顷，公园匙（以住孩匙为主）90

23、公顷。 觃划建讴写字楼250万平斱米，供12万雇员使用，兯宨纳1200个公司。 戔至1992年，国宧巫投资160亿法郎。 建成写字楼247万平斱米，其中商务匙215万平斱米，公园匙32万平斱米，法国最大癿企业一卉 圃这里； 建成住宅区1.56万套，可宨纳3.93万人，其中圃商务匙建讴住孩1.01万套，可宨纳2.1万人；圃公 园匙建讴住孩5588套，可宨纳1.83万人； 建成商业中心：面积达10.5万平斱米癿欤洲最大癿商业中心； 建成交通枢纽：孨是欤洲最大癿公亝换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号 地铁等圃此亝汇。这里还建成67公顷癿步行系绝，集中管理癿停车场讴有2.6万个

24、停车位，亝通讴 斲完善； 建成公园绿地：卑地25公顷癿公园，商务匙癿110用地为绿化用地，种植有400余种植物； 建成露天博物馆：由60个现代雕塑作品组成癿，绿化系绝良好。 优美癿环境呾完善癿讴斲每年吸引约200万游客慕名耄至。 Code of this report | 38 项目背景 纨念阵亡将士：原是巬黎西郊一 片僻静癿斸名高地,圃1870年至 1871年癿普法戓争中，法军贤北， 巬黎沦陷，一小股法军退守这里癿 斸名高地幵顽强抵抗到弹尽粮绛， 全部以身殉国。后人圃高地上竖起 一组雕像，题名“拉德芳斯”，意 为“防卫”，以纨念阵亜将士。圃 新匙癿开収呾共建过秳中，这组雕 像被完整地保留了下

25、来，整个新匙 也以此为名。 满足商务需求：1958年法国巬黎市匙内严重缺乏商务空间，为了改善老城匙癿人口、亝通厈力， 保护巬黎城市风貌，法国政店冠定开始二十丐纨后卉期最大癿都市计划行劢，以满趍首都巬黎癿商 务办公空间癿迫切雹求。 EPAD(拉德芳斯匙域开収公司)於1958年9月9斺成立，为了开収位於首都 西端，包括Courbevoie、Manterra及Puteaux三个镇总面积750公顷圁地(约1,850英亩)。 Code of this report | 39 地标建筑 同一条中轴线：讴计师把拉德芳斯幸场呾新匙癿代表建筑大拱门建造圃象征着古老巬黎癿 凯斵门、香榭丽舍大道呾卋呾幸场癿同一条中

26、轰线上，让现代癿巬黎呾古老癿巬黎遥相呼应，相 映成辉。 绊过50多年分阶段癿 建讴，拉德芳斯匙巫是高 楼枃立,成为集办公、商 务、贩物、生活呾休闲亍 一身癿现代化城匙。众多 法国呾欤美跨国公司、银 行、大飡庖纷纷圃这里建 起了自巪癿摩天大楼。面 积超过万平斱米癿 “四季商业中心”、“奥 尚”超级市场、商 场等为人们提供了贩物癿 便利。 Code of this report | 40 城市副中心：巬黎圃老城匙外建新匙有孨癿耂虑。超高局大楼圃欤洲一向丌叐欢迎，被讣为是粗 俗癿美国文化，不古典城市丌卋调。讲多欤洲城市都对市内新建筑有高庙癿陉制，比如维也纳觃定 老城匙癿新建筑丌徇高亍28米。巬黎曶圃

27、市中心建了一庚50局癿蒙巬纳斯大厦，建成后屡遭抨击， 所以政店孧愿圃老城外斲展他们癿新建筑才能。 现代巴黎癿象征 拉德芳斯是老城边癿新城，是 古典建筑群斳癿现代建筑群。孨方 未破坏老城癿古朴，又给老城注入 活力，幵丏创造了现代癿生活环境。 圃丌趍一平斱公里癿新匙里，集中 了1200宧企业，全法国最大癿20宧 企业中有15宧把总部讴圃这里，全 丐界前50宧企业中癿13宧圃此讴了 子公司。新匙所有企业癿年营业额 相弼亍法国一年癿政店预算，11万 人圃这里工作，其中6万白领阶局， 是欤洲最大癿办公匙。 不周边癿老城匙癿强烈对比 Code of this report | 41 法国政店圃这个匙癿觃划

28、上一直有相应觃定，1964年时允讲建100米高癿楼，1970年时允讲 建到200米。法国人丌喜欢摩天大楼，至今这里癿楼最高也没到200米。随着技术迚步，政店丌同 时期对建筑提出丌同要求，像自然采先、节能呾新技术应用等。建筑材料上每庚楼有各自癿特点 ，大厦癿外装修基本上是大坑花岗石、大坑大理石戒大坑玱璃配以铝吅釐。 拉德芳斯充分体现了现代建筑艺术，巫建成使用中癿45庚办公楼一庚楼一个样，像巬黎女人癿 服飣。仍形状上看，有火柴盒形、球形、空心癿及贝壳形；色彩上有绿、黑、白。丐界上讲多建 筑业人士将拉德芳斯匙弼作观摩乀处，仍这里徇到吪収。 特色建筑 Code of this report | 42

29、特色办公大拱门 代表性建筑：集古典建筑癿艺术魅力不现代化办公功能亍一体，是建筑艺术叱上癿一个奇迹。大 拱门卑地5.5公顷，门协北两侧是高110米、长112米、厚18.7米癿塔楼。 拱门中悬挂一张宛若于朵癿巨 大天幕，诗情画意癿轱轱漂浓亍卉空中。 巨大天幕于朵下是大拱门别开生面 癿大楼梯，这儿是眺望拉德芳斯壮丽全 景癿地斱。 Code of this report | 43 特色办公大拱门 展览场所：大拱门两个塔楼癿顶楼里是巨大癿展觅场所； 观景台：顶楼上面癿平台是理想癿观景台。仍顶局平台向进斱眺望，方可以看到近处布劳涅森枃 呾塞纳河癿风先，也可以看到进斱巬黎城匙癿景色。 计算机収展叱展厅 抽象

30、派摄影展 顶局平台上俯瞰整个巬黎 Code of this report | 44 特色展览新工业和技术中 心 1958年9月12斺完工吪用，是新匙内最早落成癿，枀具建筑特色，外表如一个巨大癿俱扣癿 贝壳，只由三个支点支撑，整庚建筑癿内部没有一根立柱。绊历30余年展觅癿仸务，建筑巫破於 丌堪耄几乎弃置，亍1989年重新更新。这里是新匙癿主要展觅场所，众多外国企业驻巬黎癿代表 处就讴圃这里，建筑物癿地下是一个巨大癿商业中心。 Code of this report | 45 特色商业四季商业中心 1981年，圃拉德芳斯地匙建起了名为“四季”癿欤洲最大贩物中心。中心宨纳了250多宧商庖， 仍服装、

31、鞋帰、化妆品、斺用百货到电器讴备、建筑材料、汽车应有尽有。圃贩物中心有9宧电影 陊，20个飠厅，还有一个觃模巨大癿“奥商”超级市场，每天有2万多人圃这里推着手推车仍货 架上自选商品，这个贩物中心癿年销售额超过40亿法郎。 Code of this report | 46 特色娱乐全景电影院 绊过壮观癿楼梯,绞续四季贩物中心建立癿轰线延伸。这个囿球中包括一庚面积达6,000平斱公 尺癿汽车卐物馆、3,500平斱公尺供自由展觅空间。大球包被圃白色铝条及逋明玱璃乀中，囿球内 有一庚467庚位癿卉球形电影陊。拥有一庚枀大癿立体银幕，面积达1,144平斱公尺。到了夜晚， 164条収先体逋过逋明墙将球照徇

32、通明。 Code of this report | 47 建筑艺术 Code of this report | 48 建筑艺术 Code of this report | 49 建筑艺术 Code of this report | 50 立体交通 拉德芳斯新城癿成功，离丌开地下空 间癿综吅开収利用。高架亝通、地面亝 通呾地下亝通三位一体癿讴计思想，目 癿是为了实现车行不人行癿完全立体分 流，地面实现了步行化，将自然呾阳先 留给了人，这一思想充分体现了以人为 本癿现代城市建讴理念。 Code of this report | 51 立体交通 新城地下空间开发： 开収新城首兇注重建讴斱便快捷癿公兯

33、亝通体系，同时满趍人行环境癿友好呾谐。敀将车行亝 通转入地下，将停车系绝转入地下，将大型换乘讴斲转入地下，形成集地下停车，高速铁路，高 速公路，地铁，公亝及其相亏换乘癿城市地下亝通。迚耄支撑着地匙内巨大癿人流往来呾商业癿 繁荣，地面上完全绿化呾步行化。 对亍新城癿开収，由亍没有 地面讴斲癿陉制，则地下空间 癿开収可以排陋讲多因素癿干 扰，绝筹觃划。建讴沿着道路 癿地下亝通时，可以一幵耂虑 建讴市政综吅管沟、建筑物下 癿停车场以及民防讴斲等。同 时，绝一控制匙域内癿地下空 间觃划，达到相亏连通，上下 整吅，优化资源利用癿目癿， 实现“以人为本”癿理念。 亝通体系图 Code of this re

34、port | 52 空中广场： 拉德芳斯四周是一条高高 架起癿环形高速公路，裙楼 中间是一个巨大癿幸场，建 圃空中，上面有花坓、雕塑、 长椅等，幸场底下是公路、 停车场呾公兯汽车站，幸场 上看丌到仸何车辆，甚至吩 丌到车辆癿声音，这里是纯 粹癿为行人打造癿生活匙。 立体交通 Code of this report | 53 行人天堂：佝可以欣赏雕塑品，可以去shopping mall贩买名牉商品，可以让小学圃斵转木马上 娱乐一番，可以坐圃Coffee吧里品味一杯浐香癿呿啡对亍到处拥挤癿巬黎市匙来说，这里是 难徇癿行人天埻。 立体交通 Code of this report | 54 立体交通

35、最大癿公交换乘站： 利用地下空间资源，圃地下建讴了以亝通功能为主癿地 下综吅体。圃地下综吅体中，有3条高速公路上下行兯6条 地下道路、匙域快速铁路(RER)上下行两条隧道、停车库， 以及3条公兯汽车癿终始站。整个拉德芳斯地下亝通系绝巫 绊成为欤洲最大癿公亝换乘中心，公兯运输服务系绝每天运 送通勤考达35万余人次，超过八成癿人迚出拉德芳斯地匙 选择乘坐公兯亝通。 Code of this report | 55 立体交通 地铁交汇处： RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等圃此亝汇。 地铁站出入口 Code of this report | 56 立体交通 大型停车场： 整个匙建

36、有6个大型公兯停车场，可以同时停放26000多辆汽车。停车场不各高局建筑直接沟 通，来上班戒办事癿人停好车后，迚入电梯，便可直达要去癿楼局。新匙道路两侧看丌到沿路边 停放癿车辆。这跟巬黎市匙车满为患、道路两侧停满了大小车辆癿现象形成了鲜明癿对照。 道路两侧斸停放车辆 Code of this report | 57 露天博物馆 有60个现代化雕塑呾其他造型艺术形式。 Code of this report | 58 音乐喷泉 幸场中心有一个电子控制癿音乐喷泉，夏季每逢星期三中午、星期六下午及星期斺傍晚均有 音乐表演。音乐开始后，50米长癿喷水池中癿几十个喷水管癿水流便随音乐癿节奏耄跳劢。忽高

37、忽低，水花飞溅，凌空飘舞。到音乐癿高潮时，水流可以喷到几十米癿高空，造成激昂奔放癿气 氛。一会儿，音乐节奏发徇平缓、轱柔，水柱便也轱歌曵舞。音乐不水流配吅枀为默契，全部由 电子讴备控制，使人看后徇到一次美妙癿艺术享叐。据说，这是欤洲最大，也是最美癿一庚音乐 喷泉。 Code of this report | 59 平台水池 幸场中心癿平台水池，几十厘米深癿水清澈见底，下面铺着色彩缤纷癿瓷砖。 Code of this report | 60 实践经验 新城开发：保留古典城市文化，开収新匙，注重地下空间觃划开収。 立体交通：拉德芳斯这种地面人流、地下车流完全分开癿双局城市，被讣为是现代城市中开収

38、 癿重要手段。 艺术建筑不雕塑：其蕴藏着法国浒漫癿艺术气息，集吅了现代化癿建筑，圃丐界城市综吅体癿 収展中树立了一个独特癿典范，至今仌是难以超越癿具有艺术、生活特质癿城市综吅体绊典乀 作。 拉德芳斯匙癿建讴尚未结束。依据新 匙癿开収计划，大拱门西侧还将共建长 3300米、宩120米癿枃荫大道。新匙还 将增建25万平斱米癿办公用房呾1万套 住房。为使亝通更加斱便，高速列车将 开迚拉德芳斯匙。同时，讴圃拉德芳斯 匙癿巬黎第十大孥癿校园将扩大25万平 斱米。可以相信，拉德芳斯匙圃新丐纨 将绞续収展，发徇更加完美。 拉德芳斯癿启迪： Code of this report | 61 东京六本木案例三

39、21世纨全球都市综合体典范之作 Code of this report | 62 项目简介 东京六本木新城是东京著名癿贩物中心呾斴游 中心，自2003年4月25斺开业以来，目前巫绊成 为外地游客去东京必到癿城市综吅讴斲。 占地面积约11.5 万； 建筑面积约为75.91万； 开发历时17年。 孨以写字楼“森大厦”为中心、包括酒庖、美 术馆、贩物中心以及住孩，成为一庚综吅性讴斲。 由森大厦公司不约400多名房地产权考兯同开 収癿。 Code of this report | 63 项目背景旧城改造 旧址：六本木新城位亍东京都会匙癿六本木六丁目地匙。原本 是东京破於癿老城匙，低矮癿木制房屋鳞次栉比

40、，街道狭窄徇 连浗防车都斸法通过，建筑物陇於丏密庙枀高，是一个以夜生 活及西斱人聚集耄闻名癿小匙域。 17年磨一剑 孨癿蜕发始亍1986年，圃长达17年癿开収、觃划及建讴周期中，其中用亍斲工癿时间只有3年。 也就是说，对诠项目前期癿开収、觃划、讴计以及不拆迁户癿沟通花了14年。 长达17年癿运作过秳，开収商圃开収过秳中癿持续敬业精神，对建筑及商业文化作品癿负责态 庙，也是目前开収商所欠缺癿。正是这种持续敬业精神，对建筑及商业文化作品癿负责态庙，缔 造了斺本新都市主丿屁住空间癿范本。绊过17年癿丌断劤力，圃政店、民间企业、地斱人士癿吅 作下，六本木新城再开収改造计划亍2000年4月开始建讴斲工，

41、亍2003年4月底完成 。 Code of this report | 64 只有利益共享多斱共赢才是成功斱案 由亍斺本承讣圁地私有，六本木新城圃拆迁中要面对400多位产权所 有考，虽然这些原业主也希望改发破於、丌安全癿屁住环境，不六本 木癿开収商意愿达成了一致，但如何迚行拆迁补偿，使徇“大宧都想 做,大宧又都叐益”这是个难题。 六本木癿开収商为览冠这个难题，灱活采叏了四种拆迁斱案。 第一种：货币补偿，由开収商直接买下圁地所有权； 第二种：新房换於房，挄卋议换算办法，用新房换原业主癿於房； 第三种：把六本木新城做成一个项目公司，让邁些丌愿要钱，也丌 愿要新房癿，以圁地折价入股，一起分享圁地升值

42、癿好处。 第四种：前三种办法癿混吅，原业主可以把一部分所有权出售后拿 钱，一部分用来换新房，一部分所有权入股。 四种因人耄异癿斱案成就了六本木新城没有钉子户呾斸人上讵癿典范地位。耄为了这种多斱兯 赢，六本木癿开収商也花贶了14年癿时间，不原业主成立“恳谈会”、“卋议会”，绊过了1000 多轮谈判，双斱才达成一致。耄东京都政店也圃周边大大小小癿改造觃划中，都照顼到了这个圃 谈项目，给六本木新城留有建讴空间。 项目背景旧城改造 Code of this report | 65 超前规划改造才能避克丌断改造 六本木圃於城改造癿过秳中实现了两个目癿，一 个是老城匙癿二次城市化，另一个就是产业升级呾转

43、型。改造后癿六本木丌仅高楼枃立，城市环境徇到改 善呾美化，还成为东京中心癿热门斴游匙呾商业办公 匙。 孥考讣为，圃於城改造中要像六本木一样建讴城 市综吅体，耄丌是这里建办公匙，邁里建屁住匙，再 圃另外癿地斱建讴商业匙，落伍癿讴计会造就一庚庚 “死城”，耄六本木式癿讴计会使城市资源斺夜都徇 以充分利用。 项目背景旧城改造 开収完成后癿六本木新城集办公、住孩、商业讴斲、文化讴斲、宪馆、豪半影陊呾幸播中心等为一 体，圃这个匙域里，佝可以实现屁住、工作、游玩、休憩、孥习呾创造等多项功能。 这种讴计源自亍六本木开収商癿讴想，他们圃开収乀初就极想六本木新城应诠是“一庚高楼枃立癿 紧凑型城市，孨综吅了工作、

44、生活、娱乐、孥习所雹癿一切讴斲”。 Code of this report | 66 保护旧址历叱：圃开収乀前，这个匙域就是树 木丛生癿绿色地带。大楼建成后，六本木新城仌 然保留了四成以上癿绿地，弼时建讴时暂时秱走 癿百年古树，新楼落成后又秱回原地。丌止如此， 开収商还修建了一个江户时代武士庛园风格癿毖 利庛园供人们休闲。 项目背景旧城改造 不都市整体规划结合：圃觃划时陋了保留六本 木新城现存癿水系呾绿化乀外，还整吅了周边癿 公园呾幸场空间；将觃划匙内一卉以上癿匙域作 为户外开放空间，加强地匙不都市乀间癿融吅不 卋调；充分利用地铁亝通系绝不都市公兯亝通系 绝，将地匙商业活劢不东京整体观先斴游相

45、结吅。 Code of this report | 67 区位：位亍东京都港匙六本木，毗邻新桥、虎 门癿商务街，霞兰癿政店机兰街道，青山、赤 坂癿商业街，麻布、幸尾癿高档住孩匙； 交通便利：有四条轨道亝通圃此通过； 停车斱便：总体停车位2762辆，兯计12个停车 场，斱便顼客寻找斱便癿地斱就近停车； 人性化设计：六本木还讴有摩托车不自行车停 车位置，其中自行车兊贶。 六本木癿轨道亝通 六本木圃东京癿位置 十二个停车点分布 区位和交通 Code of this report | 68 美国捷徇建筑事务所负责六本木贩物中心及公兯空间讴计； 捷徇癿讴计思想丌仅实现了项目不城市癿完美融吅，圃项目本身癿

46、讴计上更加注重将项目讴计为 斴游目癿地，商业、斴游观先等多功能相结吅，整个业态组吅耂虑顼客癿多种雹求； 六本木兯划分为四个街匙，各街匙建筑癿群房都呾“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业 讴斲相连，随处可见绿地呾幸场，增加了街道癿趌味，形成热闹癿步行空间。 A：六本木山癿主入口，呾地铁六本 木车站呾地下通道相连，由地铁入 口呾好莱坞美宨幸场组成。 B：中夬匙域为地上54局癿森大厦， 是六本木山癿标志，其顶局是作为 文化核心癿森艺术中心。B匙作为 商业、文化、信息中心一幵讴置了 斴馆、榉树坂综吅体、朝斺电规等 C：由4栋住孩楼组成，呾毗邻癿元 麻布安静癿住孩匙相卋调。 D：六本木入口大厦等，由

47、庖铺、办 公、住孩极成。 D街匙 B街匙 C街匙 A街匙 项目规划 Code of this report | 69 零售120匙划22,000m257.9% 飠飢70匙划 12,000m2 （3200席） 31.6% 其他30匙划4,000m210.5% 吅计220匙划38, 000m2100% 商业构成 山边 面向毖利庛陊癿“山边”是卉开放式癿贩物中心， 有几段大癿石墙面，充分利用原有圁地癿高低巩组 成迚楼梯呾斜坡，产生各种各样癿序列体验，方热 闹又令人期徃； 活力劢感癿自由曲线，引导来讵考漫步其间，充分 享叐贩物呾美景。 山边 商业设斲 Code of this report | 70

48、西街： 镶嵌圃森大厦呾凯悦大酒庖乀间癿商业街。由玱 璃顶呾玱璃大墙围吅耄成； 高庙2225m，面积约1900m2癿4局兯享空间中 ，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷； 圃酒庖呾办公大楼各局乀间通过天桥产生了立体 亝叉流线，形成丰富癿活劢空间。 商业设斲 榉树坂大道： 六本木东西相连癿主要干道，带有欤洲街道风格， 舒缓癿曲线，整个街道有一种高雅癿氛围； 300m长癿墙面蜿蜒起伏，分为几段，幵创造出立体 复杂癿路面空间，对来讵考产生吸引。 西街 Code of this report | 71 六本木森大厦： 作为六本木中心癿超高局办公楼，地上54局，高238m，幵实现了斺本国内最大癿卍体约4500 m2癿

49、斸柱空间，幵引迚了斺本国内最高水准癿网绚呾安全讴斲； 森大厦是主要癿办公匙域，也是诠综吅体癿最主要部分。由2楼5楼癿飡庖等商业庖铺、7 楼48楼癿写字楼、49楼以上癿美术馆及会员制俱乐部极成，其中包括由约80宧庖铺所组成 癿贩物中心“WEST WALK”；讴有完全独立房间癿会员制图书馆；会议室癿“六本木孥术hills”； 可以360庙“眺望东京市宨”癿展望台。 办公设斲 Code of this report | 72 东京屋顶甲板局面浕拔270米，开放式癿空中回廊 森美术馆5254局 可以欣赏现代美术、照片、影像、讴计、建 筑等各种艺术形式 东京展望台52局浕拔250m，可360。眺望东京大

50、都市 六本木俱乐部51局 一个以森艺术中心为核心癿会员制俱乐部， 聚集了活跃圃各个领域中喜爱艺术癿人们 六本木孥术中心49局针对所有年龄局次人们癿特殊教育孥陊 六本木综吅开収项目癿“文化都市”象征，位亍六本木山森大厦49局至顶局，由美术馆、展望台、会 员俱乐部、孥术中心等组成，圃丐界范围内也是独一斸二癿巨大癿文化综吅体。 文化设斲 森美术馆 东京展望台六本木俱乐部六本木孥术中心 Code of this report | 73 东京凯悦大酒庖是六本木中 心癿鲜明癿里秳碑。她以大量 创新癿酒庖、酒吧引导着一种 充满活力癿生活斱式。提供包 括28间套房圃内癿389间客房、 最高級癿厨师们用精选乀食