中国顶级酒店公寓专题研究（72页）.pdf

1、酒店公寓概述酒店公寓概述 酒店酒店公寓案例研究公寓案例研究 酒店酒店公寓成功之道公寓成功之道 成都酒店公寓未来发展成都酒店公寓未来发展 酒店公寓概述 首先区分四种易混淆的概念首先区分四种易混淆的概念 产权式酒店产权式酒店 服务式公寓服务式公寓 酒店公寓酒店公寓 酒店式公寓酒店式公寓 4040年产权的“产权式酒店”年产权的“产权式酒店” 概念：概念： 酒店将每间客房分割成独立产权出售每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者如购买商品房一样投资置 业，将将客房委托给酒店管理公司分取投资回报客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得还获得 酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住

2、权一定期限的免费入住权。 发展历程：发展历程： “产权式酒店”，是由20世纪70年代欧美兴起的“时权酒店”演变而来。“时权 酒店”是向旅客出售在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利，而产权式酒 店买断产权而不仅是买断时段。 1995年作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模 式，随后这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。 特征：特征： 1.业主拥有酒店独立产权，但没有经营权，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权，产权一般为40年； 2.产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，其实质就是“分时度假+ 房产投资”，购买者目的并非自并非自住，而是住，而是获取

3、客房利润分红获取客房利润分红和赠送的一定和赠送的一定期限的期限的 免费入住免费入住权。权。 首先区分四种易混淆的概念首先区分四种易混淆的概念 只租不只租不售的“服务式公寓”售的“服务式公寓” 特征：特征： 1.不对外出售产权，“只租不售只租不售”，本质上是酒店类物业； 2.服务式公寓可以脱离酒店而独立存在，一般由水准较高的跨国酒店管理集团作 为第三方统一管理经营，综合品质及管理水准较高。 概念：概念： 服务式公寓（Service Apartment）是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、 具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独 立的起居室、以及装备齐全的厨房和

4、就餐区域。 发展历程：发展历程： 服务式公寓概念是随着外资大举进军中国市场而首先出现在诸如上海、深圳等国 际型商务城市。90年代出现以国外投资企业高管在当地长期居住为主要租赁市场 的高级酒店式公寓，后来随着海内外中短期商务和度假旅游市场出现大幅增长， 这些高级酒店式公寓开始短期租赁，实则是将国外针对中短期的“公寓式酒店” 经营模式与针对中长期的租赁的高级酒店式公寓相结合，再由具有酒店运营能力 的专业公司负责经营管理，形成了广义上的服务式公寓。 首先区分四种易混淆的概念首先区分四种易混淆的概念 成都服务式公寓分布成都服务式公寓分布 典型区域典型区域 典型案例典型案例 面积（）面积（） 售价（元售

5、价（元/ /） 入住率入住率 租金（元租金（元/ /月）月） 年回报率年回报率 市中心 香格里拉公寓 126 25000元/ 90% 39000 13.4% 市中心 盛捷江畔 78 15000元/ 70% 15000 10.8% 人南CBD 辉盛阁 105 25000元/ 65% 40000 11.9% 人南CBD 奥克伍德 87 25000元/ 70% 35000 13.5% 目前成都服务式公寓有四家： 雅诗阁盛捷江畔、丰德奥克伍德、 仁恒辉盛阁和香格里拉大酒店公 寓； 整体月租金水平保持在30000元 /月50000元/月； 投资回报率较高，基本在10% 以上 7070年产权的“酒店公寓”

6、年产权的“酒店公寓” 特征：特征： 1.销售，具有产权（在中国为70年时间） ； 2.与一个配套齐全、国际知名的酒店在一起与一个配套齐全、国际知名的酒店在一起，享受酒店的全部配套设施，并由酒 店提供统一的服务和管理。 “酒店公寓”，是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，是与酒店一体 集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由由酒店统一酒店统一服务服务管理管理、 低于酒店价格的长期住宅。 首先区分四种易混淆的概念首先区分四种易混淆的概念 特征：特征： 1.可以售卖售卖，业主拥有独立产权独立产权（40或70年）； 2. .不是不是由酒店统一管理的由酒店统一管理的，而是由开发商或贴牌

7、的酒店管理公司模仿模仿酒店模式酒店模式为 业主提供服务，其管理服务水平不能与酒店公寓相企及。 仿酒店模式的“酒店式公寓”仿酒店模式的“酒店式公寓” 概念：概念： 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓公寓，其建筑结构形式类似于酒店，由 于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，由某家机构或公司采用酒店服务采用酒店服务 方式进行统一管理方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。“酒店式”。 投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立独立产权，产权，可自住、可出可自住、可出 租、可转租、可转售售。 发展历程：发展历程： 90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种物

8、业迅速在北京、上海 发展。目前酒店式公寓在国内仍处于起步阶段，预计至少需要5-8年的发展才能 进入繁荣期。 首先区分四种易混淆的概念首先区分四种易混淆的概念 类别类别 属性属性 产权产权 年限年限 运营运营 方式方式 管理特点管理特点 建筑建筑 形式形式 配套配套 水平水平 服务服务 水平水平 价格价格 主要主要 客群客群 典型项目典型项目 酒店酒店 公寓公寓 住宅 70年 销售 公寓必须依 托酒店，由 国际知名酒 店统一管理 和服务 投资者、 自住皆 有 北京四季 世家、上 海半岛酒 店公寓、 成都费尔 蒙公寓 酒店酒店 式公式公 寓寓 公寓 40或 70年 销售 非酒店统一 管理服务， 而

9、由开发商 或贴牌酒店 管理公司仿 酒店服务模 式 商务人 士 服务服务 式公式公 寓寓 酒店 40或 70年 只租 不售 由知名独立 的运营商 （第三方） 全程为客人 提供管理服 务 高端商 务差旅 人群， 中期租 住为主 奥克伍德 华庭、仁 恒辉盛阁、 盛捷江畔 产权产权 式酒式酒 店店 酒店 40年 销售 酒店管理公 司全权管理 投资客 为主 成都世代 锦江、紫 薇酒店 区别对比区别对比 酒店公寓酒店公寓 基本介绍基本介绍 特点特点 动因动因 发展历程发展历程 详解：酒店公寓详解：酒店公寓 酒店公寓特点 居住功能居住功能 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物 业，强调的仍然是居住功

10、能居住功能，而非商务办公功能 酒店服务酒店服务 酒店公寓必须由国际知名国际知名酒店品牌酒店品牌提供完善的服务 和统一的管理 私密氛围私密氛围 酒店公寓必须能够保障业主的私密性业主的私密性，能够有万全 的保密性 7070年产权年产权 酒店公寓可销售，具有住宅产权产权（在中国为7070年年时 间） 商业配套商业配套 酒店必须紧邻城市核心商业区城市核心商业区，或在CBD核心区内 与住宅的区别与住宅的区别 与传统酒店的区别与传统酒店的区别 酒店公寓除了提供传统酒店的服务外， 更主要的是向住客提供家庭式居住布 局、家居式的服务，真正找到宾至如 归的感觉，它最大的特点是要比传统 的酒店多了家的味道。 酒店

11、公寓是既提供了专业服务，同时 又拥有私人公寓的私密性和生活风格 的私人物业；即成为连接酒店和私人 公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人 公寓因其经营本质不同所决定的不能 提供长期住宿和短期住宿共存的问题。 酒店公寓可享受酒店的全部 配套，并由酒店为业主提供 专业的服务和管理，较之住 宅硬件配套设施更完善、服 务管理水平更高； 酒店公寓作为投资性产品， 较之住宅更易保值增值，出 租率也会更高。 酒店公寓在一个城市的产生和发展，是这个城市经济发达程度 的一种体现。 酒店公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的高级商 务人士。 这些消费者一般都是高收入人群且有丰厚的住房补贴，他们对 生活品质有高要求

12、。 一个城市只有经济发展到一定程度，具有高端住宅消费能力的 消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商 机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而 生，并且有良好的发展前景。 酒店公寓发展动因酒店公寓发展动因 酒店公寓酒店公寓，最早源于欧洲最早源于欧洲，被称为被称为“时时 权酒店权酒店（TimeTime shareshare HotelHotel）”，是是当当 时旅游区租给旅客供其临时休息的物业时旅游区租给旅客供其临时休息的物业， 由专门管理公司统一上门管理由专门管理公司统一上门管理，既有酒既有酒 店的性质店的性质，又有相当于个人又有相当于个人 “临时住临时住 宅宅”的

13、特色的特色。 最早提出“时权酒店”概念的是瑞士企 业家亚力山大。1976年第一批真正意义 上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区 兴起，并很快在欧洲其他地区流行了， 这便是酒店公寓的雏形。 起源起源 发展发展 沿革沿革 酒店公寓酒店公寓真正发扬光大则是在纽约真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市， 人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长 期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人 选择住在酒店公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的 感觉，酒店公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并 且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。 酒店公寓酒店公寓在国外流行在国外流行1010多年后

14、最早在上世纪九十年代初多年后最早在上世纪九十年代初 流入深圳流入深圳、广州广州、北京北京、上海等城市上海等城市。北京建国饭店是 北京酒店公寓的雏形。建国饭店在六至九层长包房里增 设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出 立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆 成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。 起源起源 发展发展 沿革沿革 服务式公寓服务式公寓 酒店产权自持性物业，公建立项公建立项，以外籍租客为主要服务对象。 小户型公寓小户型公寓 小户型公寓产品，住宅立项住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投 资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。 酒店公寓酒店公寓

15、介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项公建或住宅立项。对于配套要求及物业 服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。 20052005年起年起 20032003年起年起 上世纪九十年代初上世纪九十年代初 起源起源 发展发展 沿革沿革 北京 上海 成都 中国酒店公寓城市分布中国酒店公寓城市分布 中国内地酒店公寓在一线城市（香港、澳门、台北等）已发展纯熟，内地二级城市正厚积薄发 香港/澳门/广州/深圳 台北 成都棕榈泉成都棕榈泉 费尔蒙公寓费尔蒙公寓 中国酒店公寓入市时间中国酒店公寓入市时间 20122012年年9 9月月 项目位于国际 城南CBD，天 府新区。由费 尔蒙酒店集团 直接提供管理

16、 服务。主要面 对企业高管， 国内外知名人 士，及具有海 外经历的高端 人士。 20122012年年8 8月月 北京励骏华庭北京励骏华庭 20102010年年2 2月月 北京四季世家北京四季世家 20052005年年1111月月 北京银泰中心北京银泰中心 柏悦居柏悦居 20122012年年8 8月月 上海四季汇上海四季汇 20122012年年1 1月月 上海半岛上海半岛 酒店公寓酒店公寓 项目位于北 京长安街旁， 由北京柏悦 酒店提供服 务及管理； 业主中不乏 国内外企业 或财团领袖 等极具实力 的高端人士。 项目位于亮马 河畔，北京第 三使馆区腹地， 由四季酒店集 团提供管理服 务；主要客户

17、 以北京本地富 豪、国内知名 人士、外企高 管为主。 项目位于上海 市外滩中山东 一路 ，由半岛 酒店提供管理 服务；主要消 费人群以国内、 外企业主或全 球CEO为主。 项目位于上海浦东 世纪大道陆家嘴核 心地段的二十一世 纪中心,由四季酒 店为四季汇提供全 程管理和服务； 由于仅73套，项目 主要面向国际、国 内的绝对高端人士。 励骏华庭，驻紫 禁城畔，盘踞北 京核心地脉 金宝街，距长安 街、王府井皆一 步之遥。皇城极 地、政商核心， 乃北京跻身世界 级都会的极致名 片。 酒店公寓案例分析 北京四季世家北京四季世家 项目位置 朝阳区亮马桥路48号 物业类别 公寓 装修标准 精装 产权年限产

18、权年限 7070年年 物业费 29.00元/月/ 总户数 206户 面积区间 242-325 酒店品牌 四季酒店集团（加拿大 始于1960年） 销售价格销售价格 1010万万/ / 开发商 长青有限公司 开盘时间 2009-12-05 项目位于亮马河畔，北京第三使馆区腹地，由四季酒店集团提供管理服务； 主要客户以北京本地富豪、国内知名人士、外企高管为主，如香港前特首董建华、凤凰卫视 总裁刘长乐； 2008年开售以来均价维持在8.5-12万元/平米，水平高于周边豪宅项目60%或以上。 项目概况项目概况 用地面积： 30000平方米 总建筑面积： 254000平方米 楼层状况：1、2号楼为22层板

19、塔 结合楼，3梯2户、3梯3户。户型面 积为242-262平米两居、251-265平 米三居、318平米四居。 车位信息：700个 (1：1.5)，地上 停车位150元/位月 地理位置地理位置 周边的第二使馆区、CBD区域，以及朝阳公园周边以棕榈泉国际公寓等为代表的众多高 档项目形成的高档住区，使得该区域毫无争议地成为“京城涉外氛围最浓厚的区域”故 知名度非常高。 户型展示户型展示 公寓价格10万元/，目前主要剩余5种户型，最小为242平2居，最大为325平米3居，精装修 带厨卫现房。1号楼和2号楼为22层板塔结合楼，3梯2户、3梯3户。 样板间实景图样板间实景图 北京励骏华庭北京励骏华庭 项

20、目位置项目位置 东城区金宝街东城区金宝街9090号号 物业类别 公寓 装修标准 简装 产权年限产权年限 7070年年 物业费 40.00元/月/平米 总户数 126户 面积区间 140-530 酒店品牌 励骏酒店管理集团 （中国 始于2008年） 销售价格销售价格 1212万万/ / 开发商 北京华海金宝房地产开发 有限公司 开盘时间 2012-10 项目概况项目概况 用地面积： 17600平方米 总建筑面积： 30800平方米 楼层状况：项目为一栋17层板塔结合,两个单元，一个单元两梯三户，一个单元两梯六户， 共126套房源,得房率72% 地理位置地理位置 励骏华庭，盘踞北京核心地脉金宝街，

21、周边配套完善，交通地铁一号线、地铁二 号线、地铁十号线等一线贯通；500米即可到达王府井大街；800米即可到达长安街； 1200米即可到达东二环建国门。 户型展示户型展示 励骏华庭均价120000元/平米，起价100000元/平米。户型分为平层及空中别墅两类。平层面 积为141-347平米1-5居，空中别墅面积从206-509平米。目前为现房销售，即买即住，内部 为简装。 极度体现皇室风 范，主卧独立卫 浴、办公区、休 闲区 398 5房2厅4卫 292 4房2厅5卫 样板间实景图样板间实景图 北京柏悦居北京柏悦居 项目位置项目位置 建国门外大街建国门外大街2 2号号 物业类别 公寓 装修标准

22、 精装 产权年限产权年限 7070年年 物业费 38.00元/月/ 总户数 216户 面积区间 133-240 酒店品牌 柏悦酒店管理集团 销售价格销售价格 7 7万万/ / 开发商 北京银泰置业有限公司 开盘时间 2006-03 项目位于北京长安街旁，由北京柏悦酒店提供服务及管理； 业主中不乏国内外企业或财团领袖等极具实力的高端人士，包括章子怡、大S及汪小菲夫妇等社会 名流； 2005年开售以来价格逐年攀升，均价维持在7-8万元/，高于同区域内其他项目平均水平50%。 项目项目概况概况 用地面积：31305平方米 总建筑面积：350000平方米 中央主楼地上63层，高249.9米 东西两栋配

23、楼地上42层，高186米 裙楼4层，高24米 地下3层 功能组合功能组合 物业：住宅公寓、酒店公寓、写字楼、商业 写字楼（东西2栋配楼），目前已分别整售 给美林集团及中国人保 公寓+酒店（中央主楼） 写 字 楼 写 字 楼 写 字 楼 写 字 楼 银 泰 大 厦 银 泰 大 厦 商业配套商业配套 项目现况项目现况 柏悦居3梯9户，面积区间132-242， 共216户；其中1居占比77.8%，2 居占比22.2%。 柏悦酒店与柏悦居的关系柏悦酒店与柏悦居的关系 竖向分布原则竖向分布原则 柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源 酒店大堂设置在顶层资源最好的位置

24、，树立高品质的形象 凯悦酒店集团对项目进行全面管理凯悦酒店集团对项目进行全面管理 柏悦居的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费 提供中介租赁服务，并收取服务费用 柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务 对柏悦居产生的影响对柏悦居产生的影响 多数购买柏悦居的客户并不了解北京市场，但因为对柏悦品牌十分认同，并看好酒店拥有的 固定的租客资源，因此进行投资性购买。柏悦居在销售中对客户提供月租金为30美圆/平米的 价格参考。 样板间实景图样板间实景图 项目位置项目位置 上海浦东世纪大道上海浦东世纪大道210210号号 物业类别 酒店公寓 物业费 55.00元/月/ 总户数

25、 76户 面积区间 142-369 酒店品牌 四季管理集团（加拿大 始于1960年） 销售价格销售价格 1616- -1818万万/ / 开发商 瑞安集团 开盘时间 2012-08 产权产权 7070年年 上海四季汇上海四季汇 项目项目概况概况 四季汇位于二十一世纪大厦顶部的30-55层，共计建筑约5万平方米，其中30-41层 为四季酒店，42-55层为四季汇公寓，由四季酒店仅为73位业主提供周全服务,并根 据他们的喜好和生活习惯提供订制菜单式服务。 地理位置地理位置 坐落上海陆家嘴核心地段，三条过江隧道环伺； 金茂大厦、上海环球金融中心、东方明珠塔、陆家嘴绿地和黄浦江璀璨美景尽收眼帘。 项目

26、现况项目现况 在售面积142-369、总价在3000万-75000万之间。 项目位置项目位置 上海外滩上海外滩3232号半岛酒店旁边号半岛酒店旁边 物业类别 酒店公寓 物业费物业费 6060元元/ / 总户数 共39户/在售18户 面积区间 258-432 酒店品牌 半岛酒店集团（香港 始于1928年） 销售价格销售价格 1818- -2121万万/ / 开发商 盛高置地 开盘时间 2013年1月 产权产权 5050年（带车位）年（带车位） 上海半岛酒店公寓上海半岛酒店公寓 地理位置地理位置 地处城市中心的历史外滩，紧靠黄浦江畔，毗邻著名南京路商圈。 项目现况项目现况 项目2013年1月开始正

27、式对外出售，之前月租金最高达45万；在售18套两房和三房258-345 平米，带家具家电和车位（都是50年产权），总价3400万起。 酒店公寓服务内容酒店公寓服务内容 全套私家礼宾服务，每日清洁、24小时随时传唤的专业管家； 由半岛酒店名厨提供的客房服务和上门定制餐饮料理服务； 衣物专业洗熨、干洗随叫随到； 食品采购服务帮助填充冰箱； 电影院、餐厅、旅行安排酒店、私人会所预订； 保姆、儿童看护、宠物护理等； 所有公共区域均提供24小时定岗保安及巡逻。 成都棕榈成都棕榈泉费尔蒙泉费尔蒙公寓公寓 项目位置项目位置 成都天府大道中段成都天府大道中段 物业类别 酒店公寓 物业费物业费 13.0013.

28、00元元/ /月月/ / 总户数 382户 面积区间 89-129 酒店品牌 费尔蒙酒店集团（加拿大 始于1885年） 销售价格销售价格 2.62.6万万/ / 开发商 成都棕榈泉地产 产权产权 7070年年 开盘时间 2012年9月 酒店公寓概况酒店公寓概况 甲级写字楼甲级写字楼 棕榈泉费尔蒙公寓棕榈泉费尔蒙公寓 高端商业高端商业 棕榈泉费尔蒙酒店棕榈泉费尔蒙酒店 写字楼：200m高的43层甲级写字楼 酒店公寓：两栋共36层，3梯6户 费尔蒙酒店：国际六星级费尔蒙酒店 精品商业：-1至4楼高端精品商业 成都棕榈泉费尔蒙公寓是中国唯一可售费尔蒙酒店公寓 由百年奢华费尔蒙酒店直接管理，并提供全系

29、服务 项目整体业态项目整体业态 地理位置地理位置 位于世纪城会展板块核心区内，项目西面 紧临人民南路延线天府大道，昭示性极佳; 位于行政中心、金融中心、会展中心、高 新技术创新中心、CBD商务中心、中国第 三领馆区等六大中心交汇点，拥有无限升 值潜力； 地铁上盖物业，与地铁1号线无缝对接； 距离市中心天府广场仅12公里，距离双流 国际机场仅18公里，交通便捷。 成都棕榈泉费尔蒙公寓大堂实景图 成都棕榈泉费尔蒙公寓成都棕榈泉费尔蒙公寓 由中国高端地产领军者棕榈泉地产，继“北京棕榈泉万豪行 政公寓”、“北京四季世家公寓”之后又一奢华酒店公寓力 作，是与百年奢华酒店世家费尔蒙联手打造的中国首家可售

30、费尔蒙公寓，所有套房皆按照费尔蒙标准建造。 公寓公寓与费尔蒙酒店与费尔蒙酒店 公寓第5层，与费尔蒙酒店形成业主专属通廊，可直接通往 费尔蒙酒店享受星级服务。 公寓与商业公寓与商业 5层至36层为公寓，公寓电梯可直达-1层至4层的商业区， 购物、餐饮、家居、超市等一应俱全，足不出楼，即可享 受高端商业配套； 户型展示户型展示 至尊至尊 3室3厅2卫 建筑面积：112平 实得面积：143平 雅致雅致 2室2厅2卫 建筑面积：89平 实得面积：101平 金尊金尊 3室3厅2卫 建筑面积：129平 实得面积：161平 样板间实景图样板间实景图 费尔蒙业主可成为费尔蒙费尔蒙业主可成为费尔蒙CircleC

31、ircle会员会员 费尔蒙总裁俱乐部费尔蒙总裁俱乐部全球拥全球拥有有2 2百万百万名名会员会员， CircleCircle会员会员仅仅20002000名名 受邀加入费尔蒙总裁俱乐部，并成为最高等级会员 在全球费尔蒙酒店及度假村入住， 享受贵宾级礼遇 在全球费尔蒙酒店及度假村获得额外的关注，享受独一无二的个性化服务 入住时，免费升级到最好的房间或套房 在莱佛士和瑞士也享受相应的不同福利 只要拥有费尔蒙的物业，业主终身享受会员待遇 CircleCircle会员会员部分权益部分权益 酒店公寓核心服务酒店公寓核心服务 24小时礼宾服务 酒店预订 餐饮及宴会预订 Spa及健身中心预约 机场接送预订 包裹

32、代收服务 出租车预订 24小时安保服务 12小时行李员/门童服务 免费使用业主专用休息区、业主专用健身房、儿 童游乐室等配套设施 成都费尔蒙酒店和公寓收费项目的优先使用权 公区保洁 公区维护/维修 公区Wi-Fi接入 位处核心地段位处核心地段 享有世界知名奢侈享有世界知名奢侈 酒店品牌酒店品牌 由国际奢侈品酒店直由国际奢侈品酒店直 接进行服务与管理接进行服务与管理 完全尊享酒店设施完全尊享酒店设施 数量稀少数量稀少 全球最具吸引力和 吸附力，最具发展 潜力的城市、最热 点的区域 大部分都是地铁上 盖物业 享有全球最具盛名 的奢侈品酒店的品 牌价值； 享受其全球范围会 员服务； 世界顶级酒店管理

33、 级服务团队提供全方 位服务及管理 专业酒店管理团队 保证居住舒适及便利 享受酒店的完善设 施：游泳池、各式餐 厅、会所、SPA、健 身房、国际会议中心 等 在全球发达地 区的一线城市中， 同类项目不会超 过3个 物以稀为贵。 小结：国际奢侈酒店品牌公寓的共同特征小结：国际奢侈酒店品牌公寓的共同特征 在开发商寻找国际酒店合作公寓产品的同时，作为国际酒店方对开放商要求也是极其严苛的。 是否有高端产品成功开发经验、是否具有雄厚资金链、是否具备国际企业理念等都是在国际酒店所挑 剔的范畴之内。 银泰置业先与四季酒店于北京联手、目前又牵手华尔道夫酒店落户成都（仅酒店，无酒店公寓）； 棕榈泉控股同样于北京

34、先后联袂万豪酒店、四季酒店开创高端公寓之先河，成都项目又再度与国际六 星级酒店费尔蒙联姻，打造了中国西部首个奢侈酒店公寓。 酒店公寓成功之道 酒店公寓优势分析酒店公寓优势分析 市场高端物业市场高端物业 的领袖的领袖 材质及工艺材质及工艺 接受国际考接受国际考 核标准核标准 引入全球尖端引入全球尖端 设计团队设计团队 世界一流服务世界一流服务 及标准及标准 全球品牌资源全球品牌资源 酒店公寓往往由世界知名酒店集团进行品牌和服务管理， 因此项目在发展中自然而然就获得了国际品牌资源的拉 升效应。 由于酒店公寓物业管理由国际知名酒店公司直接负责日 常管理及运营，因此酒店公寓业主接受到的服务也是整 个酒

35、店服务体系服务项目及标准的充分展示。 从项目设计到户型设计、室内装饰装修设计，皆是邀请 国际顶尖的设计团队负责担纲。不但保障了产品的品质， 也引入了国际顶级的奢华享受。 项目的材质使用，一般都是全球采购。工艺方面更是精 益求精，能够接受国际标准的考核。 每个城市的酒店公寓项目，一般都是这个城市顶级高端 物业的代表，从产品到价格都是业界的标杆领袖。 酒店公寓劣势分析酒店公寓劣势分析 酒店公寓毕竟属于高端客群的小众产品，数量太少，靠圈层传播，所以大众客户认知 度并不高。 酒店公寓属于小众产品，普通客户认知不高酒店公寓属于小众产品，普通客户认知不高 从目前国内的高端人士接受的情况来看，酒店公寓的物业

36、内涵和价格认知并不高，而 了解酒店公寓产品的客群一般都是海归较多，国内的客户还需要进一步的培养。 酒店公寓的物业内涵及价格认知还需培养酒店公寓的物业内涵及价格认知还需培养 目前，市面上充斥着很多“酒店式公寓”，却借着“酒店公寓”之名经营，其服务管 理水平参差不齐，再加上“酒店公寓”暂无统一严格的标准，因此易造成酒店公寓市场 混乱，客户难以辨别。 酒店公寓市场鱼目混杂，客户难以辨别酒店公寓市场鱼目混杂，客户难以辨别 酒店公寓机会分析酒店公寓机会分析 随着人们经济水平及生活品味的提高，人们的消 费观念和消费能力也随之提升，飞速发展的社会 大环境创造了酒店公寓的市场需求 随着中国加入WTO，越来越多

37、的国际企业进驻中 国市场，选择酒店公寓能同时满足他们办公以及员 工居住的需要，又可一定程度节省资金 第三产业将大力发展，而酒店公寓是新兴的服务行 业，拥有完善的配套设施、便捷的交通、密集的人 流和信息，其优势将日益突显，发展会越来越迅速 中国将在2020年成为世界第一旅游接待大国，在 未来的10多年间，大批国际游客的涌人必将进一步 促进旅游酒店业的飞速发展 国际旅游国际旅游市场市场 带来带来的新机遇的新机遇 第三产业发展第三产业发展 带动服务业市场带动服务业市场 国际企业入驻国际企业入驻 加大需求加大需求 消费能力提高消费能力提高 扩容市场扩容市场 酒店公寓威胁分析酒店公寓威胁分析 目前已有近

38、百家国 际著名酒店公寓品 牌抢滩中国，未来 竞争激烈； 同时酒店公寓与同 类产品竞争愈演愈 烈，对酒店公寓的 发展构成了很大的 威胁。 随着全球经济危 机的影响，经济 增长放缓，导致 商务客源开始缩 减差旅开支，我 国酒店公寓市场 面临严峻的挑战。 酒店公寓吸引消费 者的一大优势是服 务优质且性价比高， 但一些大城市出现 酒店公寓盲目定价 的问题，使价格与 市场严重偏离，无 法切合市场需要。 产品创新产品创新 关键词：酒店 家 居家氛围中融入酒店管理属性 满足商务、外企高层人士的品质居所要求 酒店公寓开创了一种：酒店公寓开创了一种： 黄金地段 产品设计 产品服务 物业维护与保值 国际知名品牌

39、国际品牌奢华生活服务系统国际品牌奢华生活服务系统 成都酒店公寓未来发展 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 2500025000 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 北京北京 上海上海 广州广州 深圳深圳 成都成都 20072007- -20122012各大城市各大城市GDPGDP总量及走势情况总量及走势情况 成都经济迅猛发展，人民生活水平及消费能力快速提高，使成都具备发成都经济迅猛发展，人民生活水平及消费能力快速提高，使成都具备发 展酒店公寓

40、的宏观经济条件展酒店公寓的宏观经济条件 20072007- -20122012年成都市人均年成都市人均GDPGDP及人均可支配收入（人民币：元）及人均可支配收入（人民币：元） 1484914849 1694316943 1865918659 2083520835 2393223932 2719427194 2684926849 3120331203 3521535215 4125341253 4943849438 57928.457928.4 0 0 1000010000 2000020000 3000030000 4000040000 5000050000 6000060000 700007

41、0000 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 20112011年年 20122012年年 人均可支配收入人均可支配收入 人均人均GDPGDP 20052005- -20132013年年1 1- -9 9月月年年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况成都全社会固定资产投资及房地产投资情况 20052005- -20132013年年1 1- -9 9月月成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图成都城乡居民储蓄存款余额及增幅走势图 成都固定资产投资、居民储蓄余额稳步增长，房地产高速发展中成都固定资产投资、居民储蓄余额稳步增长，房地产高速发展中 31.1

42、3% 32.62% 38.07% 30.48% 23.56% 30.04% 31.87% 32.09% 32.73% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-9月 全社会固定资产投资总额（亿元） 房地产投资总额（亿元） 房地产占固定资产投资比例 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2000 4000 6000 8000 10000 2005年 2006年 2

43、007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-9月 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 增幅 成都奢侈品成都奢侈品销售销售仅次于京沪仅次于京沪位居全国第三位居全国第三 2012年福布斯发布的数据显示，成都的奢侈品消费 额仅次于北京、上海，居全国第三。 数据显示，截至2012年年底，全球252个国际品牌 中，199个品牌已入驻成都，占全球国际品牌总数 252个的79.0%。 成都与其他一线城市房价和物管成都与其他一线城市房价和物管费还有较大的差距，未来增值空间较大费还有较大的差距，未来增值空间较大 0 5000 10000 15000 20000 25000 30

44、000 35000 40000 45000 北京均价北京均价 上海均价上海均价 广州均价广州均价 深圳均价深圳均价 成都均价成都均价 1 1月月 6 6月月 1212月月 20132013年年1 1、6 6、1212月北京、上海、广州、深圳、成都住宅均价对比图（元月北京、上海、广州、深圳、成都住宅均价对比图（元/ /平米）平米） 城市城市 住宅物管费基准价住宅物管费基准价 （元（元/ /平米）平米） 酒店公寓物管费酒店公寓物管费 （元（元/ /平米）平米） 备注备注 北京北京 2.157 50左右 酒店公寓一般平均起价 上海上海 2.1 55左右 广州广州 1.85 45左右 深圳深圳 2.9

45、 45左右 成都成都 1.75 13 成都费尔蒙公寓标准 成都经济高速发成都经济高速发 展带来良好的宏展带来良好的宏 观发展环境，同观发展环境，同 时消费能力的增时消费能力的增 长加大了高端物长加大了高端物 业的需求，这都业的需求，这都 为成都未来酒店为成都未来酒店 公寓市场发展提公寓市场发展提 供有利条件供有利条件 全国几大一线城市现在的规模就是 成都未来的方向，成都GDP的迅 猛增速充分体现了成都强有力的城 市综合竞争力。成都未来房地产市 场泡沫成分小，投资环境健康，并 且处于高速发展阶段 消费和收入的增加，促进成都生产 力的发展，经济水平的提高，资金 的流入，人均消费能力的大幅上 涨，促

46、进成都消费品市场进入更高 层次，加大了高端物业的需求 大大 环环 境境 趋趋 势势 高高 端端 物物 业业 需需 求求 宏观环境助推成都酒店公寓市场未来发展宏观环境助推成都酒店公寓市场未来发展 酒店酒店公寓在成都尚属起步阶段，市场供应量较少，但随着成都国际化进程公寓在成都尚属起步阶段，市场供应量较少，但随着成都国际化进程 加速，未来酒店公寓具备广阔的市场空间加速，未来酒店公寓具备广阔的市场空间 城南城南CBDCBD规划与发展前景引导规划与发展前景引导 整个城南CBD区域由政府规划为国家级开发新区，更有天府新区强力助 推，成都将成为西部商务商业的中心，将为区域内酒店公寓提供大量高 端租赁客群 成

47、都外籍人士成为酒店公寓租赁的主力军成都外籍人士成为酒店公寓租赁的主力军 无论北京、上海还是成都，外籍人士是本地酒店公寓租赁的主力军。目 前成都常驻外籍人口数量超过2.5万人，约为上海外籍人口的1/6，未来外 籍人口将大量增长，带动酒店公寓需求量 成都酒店公寓市场供应量与一线城市差距甚远成都酒店公寓市场供应量与一线城市差距甚远 成都目前酒店公寓市场上供应量还较少，不到上海的1/10，按成都城市 发展远景来看，未来市场容量还将快速增长 从不同物业投资价值分析可以看出，酒店公寓投资回报率较高，市场潜力从不同物业投资价值分析可以看出，酒店公寓投资回报率较高，市场潜力 大，具备广阔投资空间大，具备广阔投

48、资空间 产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所 处地段的独特特征； 国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率有保证，产品服务升级； 随着市场认可度的不断增高，市场供应量加大，价格趋升。 市场认可度将会不断增高，呈量价齐升之势，产品将更个性化，管理服务市场认可度将会不断增高，呈量价齐升之势，产品将更个性化，管理服务 水平也将不断提高水平也将不断提高 成都将成都将 进入全进入全 新的高新的高 端酒店端酒店 公寓时公寓时 代代 与北京CBD区域12000套高端服务公 寓、上海10000套服务公寓相比，成 都高端酒店公寓才开始起步，目前市 场上未及2000

49、套，市场缺口明显市场缺口明显 未来成都高端酒店公寓将相继出现， 这些项目将共同形成成都高端酒店公成都高端酒店公 寓市场格局寓市场格局 成都棕榈泉费尔蒙公寓棕榈泉费尔蒙公寓是成都市场 上第一个真正的酒店公寓产品，将 引领成都地产界的“革命”引领成都地产界的“革命” 成都将进入全新的高端酒店公寓时代成都将进入全新的高端酒店公寓时代 成都未来将有成都未来将有1515家领事馆落户，现已有家领事馆落户，现已有1010家；家； 世界世界500500强强企业企业245245家落户家落户成都已成都已超过超过广州，广州，位居位居全国全国第三；第三； 成都空港口岸成都空港口岸今年截止今年截止1212月出入境月出入

50、境流量破流量破230230万万人次；人次； 截止2012年，成都常驻外籍人口数量约2.5万人，约为上海外籍人士的1/6、 北京的1/8； 成都酒店公寓/服务公寓目前只有823套，不及上海的1/10（上海超过10000 套）、北京的1/14（北京CBD区域供应量12000套），市场缺口明显； 成都市场上与公寓类似的服务式公寓或酒店长租公寓均只租不售，月租金水 平保持在3000050000元/月，奥克伍德、盛捷、雅诗阁、香格里拉等均取 得了良好业绩，这也预示着成都酒店公寓有着良好的市场前景； 随着随着成都房地产市场的进一步发展，以及成都国际化都市地位的进一步确成都房地产市场的进一步发展，以及成都国