房地产商业策划基本知识（101页）.pdf

1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 【序】【序】 近年来，商业地产在房地产市场上的地位 已从边缘走向中心,并逐渐成为地产界的新宠 儿。 房地产商有句名言,住宅地产是江河,商 业地产是海洋。 近年来，商业地产在房地产市场上的地位 已从边缘走向中心,并逐渐成为地产界的新宠 儿。 房地产商有句名言,住宅地产是江河,商 业地产是海洋。 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 什么是商业地产?什么是商业地产? 商业地产是包括购物中心、大卖场、 SHOPPIN

2、GMALL、主题商场、专业市场、批 发市场、直营店、折扣店、娱乐类商业、住宅 和写字楼及酒店的底层商铺等与住宅类有很大 区别的房地产产品。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分第一部分 商业地产的特点及各类业态条件商业地产的特点及各类业态条件 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 商业是交易的平台 商业是做交易的，商业地产是做交易的平台，在这个平台 上，消费者、商家、经营者、物业所有者共同实现各自的需求。 一个成功的商业地产项目势必要满足

3、各方的需求，才有着可持 续发展的基础。基于此，对商业地产无论从区域要求、建筑形 式、到内部布局、业态组成、经营方式、发展前景等方方面面 由于需求的侧重点不同，产生了千变万化的商业模式及格局。 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 商业的核心是交易 商业的核心就是交易，交易的前提是到访的客流量及客流 的停滞率。商业地产是做交易的平台，有了客流量才能有交易 量，一般而言，到访的客流在交易区留置的时间越长，交易的 机会也就越高，也就是人气越旺，营业额自然越高。商业地产 通常的建筑形式，也是围绕提升客流量展开的。便捷的到访交 通

4、、舒适的购物环境、留置客流的休闲设施，甚至是业态的组 成上也有主营业态、辅助业态及补充服务的差别之分。 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 商业的可持续发展 商业地产核心是做交易，后续的经营发展是重头戏，也是 难点。做平台，需要的是多方共赢的结果，任何一方的需求不 能兼顾，势必导致失败。而后续的经营通常与项目前期的方方 面面有着密不可分的联系，所以商业地产必须从立项开始就着 眼于后续的经营发展问题， 甚至是围绕着后期的经营问题展开前期的工作。 Code of this report | 8 Copyright Cent

5、aline Group, 2010 商业开发的四者关系 Developer 开发商 Investor 投资者 Operator 经营者 Customer 消费者 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 商业成功的基本要素 商业成功 基本因素 商业成功 基本因素 商场硬件 可塑性素 档次定位业态组合 市场推 广策略 经营者 的实力 商场管理 服务质素 商场硬件 可塑性素 档次定位业态组合 市场推 广策略 经营者 的实力 商场管理 服务质素 Code of this report | 10 Copyright Centalin

6、e Group, 2010 各类商家经营的选址需求 我们可以先来简单了解一下各业态商家选址的要求： 1、 大百货的选址要求 2、 大型超市的选址要求 3、 大型餐饮选址的一般要求 4、 品牌连锁餐饮选址的要求 5、 影院的选址要求 6、 KTV的选址要求 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 大百货的选址要求 区域特征区域特征已初具规模的商业区 消费阶层消费阶层中端及以上客户群 交通情况交通情况方便各种车辆的出入，有较大型的停车场 人口人口周边人口30万以上，有效辐射人口10万以上 车 流 量车 流 量每天经过车辆不少

7、于1万辆 柱距柱距8m*8m8m*8m以上以上 层高层高一层5.5m5.5m以上，二层以上不低于4.5 m4.5 m，有中庭更佳 建筑面积建筑面积大于2000020000 通电情况通电情况一、二级负荷2部2000KVA变压器 进深进深60m60m 临街宽度临街宽度60m60m 荷载荷载500kg/ 硬件设施硬件设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区 停 车 场停 车 场300车位以上300车位以上，有货车、自行车停放处 能 见 度能 见 度能见度高，无建筑物阻挡 产权证照情产权证照情开发商产权及可租凭证照清晰况 （以上内容仅供参考） Code of this report | 12 Cop

8、yright Centaline Group, 2010 大百货类代表商家 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 大型超市选址要求 区域特征区域特征住宅集中区、所属区域商业网点不密集 交通情况交通情况方便各种车辆的出入，有较大型的停车场 人口密度人口密度辐射人口10万以上 客流类型客流类型以周边的居民消费为主 车 流 量车 流 量每天经过车辆不少于2000辆 需求情况需求情况以日常生活需求为主，购买频率高 柱距柱距8m*8m8m*8m以上 层高层高首层5.5m或5.5m或以上,二层或以上4.5m m 建筑面积建筑面积大

9、于80008000，最大可达3000030000左右 通电情况通电情况一、二级负荷2部2000KVA变压器 硬件设施硬件设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、独立卸货区独立卸货区 进深进深80m80m以上为宜 临街宽度临街宽度可不临街，必须预留独立通道及大型户外招牌位 荷载荷载500kg500kg/，局部更高局部更高 停 车 场停 车 场200车位200车位以上，有货车、自行车停放处 （以上内容仅供参考） Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 大型超市类代表商家 Code of this report | 15 Copy

10、right Centaline Group, 2010 大型餐饮选址的一般要求 城市选择城市选择新店进入城市人口应高于40万、人均年收入应高于 10000元的城市 交通路况交通路况店面所在位置的交通状况良好，近三年内无交通道路限 行、改造等市政计划以及餐点时间长久塞车等情况 车辆通道车辆通道在店面正面主干路面隔离带两侧的任意一偶，至少50m50m 以内应设有车辆掉头道口。 建筑面积建筑面积30003000以上 门 面 位门 面 位店面应有独立门面 广 告 位广 告 位店面正门前应有独立广告位 停 车 位停 车 位在店面前或距店面50m50m半径内有充足的车位保证 产权关系产权关系店面房屋产权明

11、晰，无抵押或商业纠纷等 客流与消费客流与消费店面周边地区应具备一定数量的常住人群或企业群且具 有较高消费能力 （以上内容仅供参考） Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 大型餐饮类代表商家 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 品牌连锁餐饮选址的要求 土建土建承重不小于450KGF/ 装饰装饰可按所需的格调及要求自行进行分割和装修 出入口出入口设置正门、侧门、进货门 排油烟排油烟需在外墙适当的地方安排约0.8m*0.6m0.8m*0.6m之烟道

12、出口，物业有 0.8* 0.6m排烟管通道至屋顶，有3M*3M可供旋转两台排油 烟机放置处 隔油池隔油池提供一个长3m，宽1.5m的室外地面空间作为设置三级隔油三级隔油 池池所用，可直接接入下水道 供水供水自来水给水管直径为DN50mm，水压不低于2.5- 3KGF/， 日供水量不少于30吨，餐厅独立使用 排风排风租赁区域的适当位置开800*400的新风口2个，一个800*400 的排风口 空调空调甲方同意乙方自行设置空调系统。室外机与 餐厅距离不超过 30 m，空调主机占地约25 （以上内容仅供参考） Code of this report | 18 Copyright Centaline

13、Group, 2010 品牌连锁餐饮类代表商家 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 影院的选址要求 1. 允许背景噪声噪声评价数NR20dB，单值25dB。 2. 容积2000立方米容积2000立方米，每座容积在58立方米/座。 3. 护墙采用木墙初对低频声能真实的吸收作用。 4. 天花由较厚实的钢筋混凝土构造和FC板。 5. 台口及乐池上空的顶棚对加强演员歌唱声非常有用。 6. 舞台内悬挂多重布景，后墙做强吸声处理。 7. 大幕线在舞台面投影的中间点。 8. 水平视角：保证每个观众都能看到台口宽的1.5倍处。 9.

14、 最大俯角：楼座最大俯角控制在25度，最远座位距台口33米。 10.基本风压：0.75KN/。 11.柱网10m*10m，顶盖与侧壁采用空间双层钢网壳，网壳跨度50*55m 12.用水量：最大日用水量Q=780立方米/日。 13.供电负荷等级为一三级负荷。 14.供电指标：设备安装容量：1260KW. 15.层高：最高处为910m （以上内容仅供参考） Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 影院类代表商家 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010

15、KTV选址要求 地理位置地理位置位于商场、办公楼密集之临路地段，交通便捷且高知名度 使用面积使用面积40004000，亦不大于65006500，一楼独立大堂不少于400400 法律法规法律法规确定第几层楼以上或地下第几层以下不可设立娱乐场所， 确定学校等教育单位，距离多少内不得设立娱乐场所， 明确物业周边之市政规划无影响正常营业因素 配套要求配套要求使用面积：4000总用电量：700DW(三相) 空调冷量：150万大卡/H电话外线：50门 瓦斯用量：120立方米水量：直径100MM水管 其它配套其它配套物业本身附隔油池及化粪池 停 车 位停 车 位平面及地下车位不少于70个70个 广 告 位广

16、 告 位无偿提供位置安装霓虹招牌及户外大型直立广告招牌 合 约 期合 约 期一般15-20年15-20年，免租期6个月6个月 租金租金以当地商场承租行情为参考，再做五至六成的折扣 使 用 权使 用 权明确物业可审批做为娱乐行业营业使用并可24小营业 （以上内容仅供参考） Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 KTV类代表商家 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 商业项目操作参与各方 规划设计 室内设计 项目开发战略 市场调研 项目定位 发展商

17、中原商业事业部 规划调整 主力商家 物业管理 市场调研公司 经营管理顾问 项目招商销售 广告公司 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 商业成功操作流程 项目开发战略 市场调研 项目定位 发展商中原商业事业部 规划调整 市场化调整 投资收益分析 消费市场零售市场 项目招商项目销售 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 第二部分第二部分 深圳代表商圈及购物中心介绍深圳代表商圈及购物中心介绍 Code of this report | 26 Cop

18、yright Centaline Group, 2010 深圳商圈简析 宝安商业文化中心区 南山商业文化中心区 福田中心区商圈 华强商圈 深南中路沿线商圈 东门人民南商圈 深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈 现出自东向西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从 深圳是东西长、南北短，呈带状分布的城市，随着城市中心的西移，呈 现出自东向西滚动发展的态势。商业发展亦不例外，从80年代的东门人民南 商圈到 年代的东门人民南 商圈到90年代末华强商圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见 证了深圳商业强大生命力。福田中心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和 龙岗新商业的成熟

19、也必将在不远的将来证实深圳人的高瞻远瞩。 年代末华强商圈的崛起和深南中路沿线点状商业的不断丰富，都见 证了深圳商业强大生命力。福田中心区商圈、南山商业文化中心区、宝安和 龙岗新商业的成熟也必将在不远的将来证实深圳人的高瞻远瞩。 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 东门人民南商圈 传统商圈 再现辉煌传统商圈 再现辉煌 东门茂业 太阳百货 东门天虹 和平茂业 友谊城 天安动感国际 佳宁娜广场 金光华广场 南洋商业城 罗湖商业城 九龙城 西武百货 东门商业区： 历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，几大百货镶嵌 其中的商业格

20、局； 时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈； 平时30万，节假日5070万的客流实现年销售额130 亿； 本地居民和外地游客游览购物的首选，也成为港人在深 圳消费的首选区域。 人民南商业区： 深圳传统高档商业集中的区域，日渐没落； 休闲娱乐产业逐渐成为区域主流； 政府大投资力求重现人民南商业辉煌 东门商业区： 历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，几大百货镶嵌 其中的商业格局； 时尚、潮流是东门经久不衰的秘笈； 平时30万，节假日5070万的客流实现年销售额130 亿； 本地居民和外地游客游览购物的首选，也成为港人在深 圳消费的首选区域。 人民南商业区： 深圳传统高档商业集中的区域，日渐没落； 休闲娱

21、乐产业逐渐成为区域主流； 政府大投资力求重现人民南商业辉煌 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 华强商圈 华强商业区： 以华强北商业街为核心，商业面积超过80万平方米； 各类大型商业23个，成为电子、家电、百货、服装、 女性消费等聚集的商业旺区； 每日客流量50万人次，年营业额280亿元； 消费群主要主是2535岁的白领阶层，总体层次高过 东门商圈； 已经成为媲美北京王府井，上海南京路，广州上下九 的超级商业中心； 华强商业区： 以华强北商业街为核心，商业面积超过80万平方米； 各类大型商业23个，成为电子、家电、百

22、货、服装、 女性消费等聚集的商业旺区； 每日客流量50万人次，年营业额280亿元； 消费群主要主是2535岁的白领阶层，总体层次高过 东门商圈； 已经成为媲美北京王府井，上海南京路，广州上下九 的超级商业中心； 核心商圈 市场翘楚核心商圈 市场翘楚 国美电器 顺电家居广场 女人世界 万商电器城 曼哈广场 赛博电子 铜锣湾 茂业百货 华强广场 赛格广场 地铁商城 天虹商场 紫荆城 远望数码 群星广场 女人世界名店 华强电子世界 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 深南中路沿线商业 茂业百货华联商业 中信城市广场 岁宝百

23、货 深圳书城 地王商场 万象城 商业潮流 城市典范商业潮流 城市典范 深南路是深圳的象征，亦是深圳商业发展的见证者；深南路是深圳的象征，亦是深圳商业发展的见证者； 东起地王大厦，西至新华宾馆，中信城市广场和万象城是本区域的代表；东起地王大厦，西至新华宾馆，中信城市广场和万象城是本区域的代表； 深南中路商业带正被打造成为亚洲时尚之都，必定给深圳的零售商业格局带来冲击；深南中路商业带正被打造成为亚洲时尚之都，必定给深圳的零售商业格局带来冲击； Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 深圳（福田）中心区商业 香格里拉 大中华

24、金中环 购物公园 COCO PARK 天虹购物广场 新一佳 晶岛国际广场 怡景中心城 星河丽思卡尔顿酒店 星河世纪商业 完美规划 商业之都完美规划 商业之都 借鉴历史经验规划中心商务区不忘商业配套；借鉴历史经验规划中心商务区不忘商业配套； 规避与传统商圈直接竞争，迎合商务人群与居住人群的消费特征；规避与传统商圈直接竞争，迎合商务人群与居住人群的消费特征； 走国际化路线，向深圳高档商圈迈进，成为一个真正的品牌消费区。走国际化路线，向深圳高档商圈迈进，成为一个真正的品牌消费区。 Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 南山商

25、业文化中心区 海典数码 友谊城 崇尚百货 儿童世界 南山书城 海雅百货 金融中心 天利中央广场 海岸城MALL保利文化广场 凯宾斯基 国美电器 乐安居 西街 顺电 新兴商圈渐入佳境新兴商圈渐入佳境 集商务办公、商业、文化等多功能于一体的现代服务业中心；集商务办公、商业、文化等多功能于一体的现代服务业中心； 满足南山100万高素质人群的消费需求，打造深圳又一商业引擎；满足南山100万高素质人群的消费需求，打造深圳又一商业引擎； 西部通道开通将带动南山形成又一个口岸商圈；西部通道开通将带动南山形成又一个口岸商圈； 完善了南山区的城市功能，展示南山区新形象、新风貌，为南山区全方位迅速发展奠定 了坚实

26、基础。 完善了南山区的城市功能，展示南山区新形象、新风貌，为南山区全方位迅速发展奠定 了坚实基础。 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 宝安、龙岗商圈 大器晚成前景可观 以广深公路为主轴、以各镇村为辐射面宝安商圈正在形成宝安正在打造属于自己的强势购物商 圈，宝安市场势必成为今后市场竞争的热点。 龙岗出现了大型百货零售业、专业主题商场、Shoppingmall等齐头并 进的商业格局。 关外商圈潜力巨大 ，与老商圈的繁华相比，宝安、龙岗等新商圈因更具潜力，必将成为商家 竞逐的新热点。 宝安新中心宝安新中心龙岗中心城龙岗中

27、心城 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 深圳商圈的发展趋势 机遇与挑战并存 统观深圳各大商圈的发展历程，我们不难发现，无论是历史原因形成的商圈还是 政府行为规划的商圈，商业的巨大成功都依托于坚实的消费市场和畅顺的交通；同 时，商圈的沉浮和兴衰也验证了只有具备自己独有的商业特质，并保持与时俱进的 商业理念，才是商圈的生存之道。 统观深圳各大商圈的发展历程，我们不难发现，无论是历史原因形成的商圈还是 政府行为规划的商圈，商业的巨大成功都依托于坚实的消费市场和畅顺的交通；同 时，商圈的沉浮和兴衰也验证了只有具备自己独有的

28、商业特质，并保持与时俱进的 商业理念，才是商圈的生存之道。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 深圳购物中心调查深圳购物中心调查 深圳中原商业事业部 Shenzhen Centaline Commercial Department Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 调查范围 1 深圳市具有一深圳市具有一 定代表性的购定代表性的购 物中心物中心 2 深圳市已经开业深圳市已经开业 或即将开业的购或即将开业的购 物中心物中心 3 深圳市规模较深

29、圳市规模较 大、档次较高大、档次较高 的综合性购物的综合性购物 中心中心 金光华广场金光华广场 华润万象城华润万象城 中心城市广场中心城市广场 华强北茂业华强北茂业 怡景中心城、怡景中心城、 COCO Park 保利文化广场保利文化广场 花园城中心花园城中心 五洲风情五洲风情MALL Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 金光华广场业态分布 楼层业态楼层业态 B2特色餐饮、零售店特色餐饮、零售店 B1珠宝、休闲装、潮流女装珠宝、休闲装、潮流女装 L1品牌服饰、化妆品、钟表品牌服饰、化妆品、钟表 L2品牌男装品牌男装 L

30、3女装、电影院女装、电影院 L4儿童用品、女士内衣儿童用品、女士内衣 L5数码、电子、家居、文化用 品 数码、电子、家居、文化用 品 L6体育用品、美容美发体育用品、美容美发 L7大型餐饮大型餐饮 购物购物 70% 娱乐休闲娱乐休闲 5% 餐饮餐饮 25% 金光华广场位于人民南商圈。占地1.8万平方 米，营业面积达12万平方米，是集“购物、餐饮、 娱乐、休闲等多种功能为一体的大规模购物中心。 设地上7层， 地下3层，自有标准停车位500个。 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 金光华广场个案解析 主力店主力店1个个S

31、OLAR 次主力次主力1个个南国电影院南国电影院 占营业面积比例占营业面积比例27% 金光华广场于2004年11月开业，定位为高档购物中心，借鉴了香港的店中店模式，来迎合 港人消费，进驻了千余个商家，对规划的业态布局进行数次调整，尚未达到最合理的商业布局， 经营尚不算成功，主要原因为： 进驻主力商家缺乏特色，对消费者吸引力不足； 购物、餐饮、娱乐休闲相对独立，没有形成有效的互动； 娱乐休闲缺乏亮点； 金光华实际商业管理经验的缺乏。 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 华润万象城功能分布 餐饮餐饮 15% 购物购物 6

32、5% 娱乐休闲娱乐休闲 20% 楼层业态 B1生活便利（超市、百货、餐饮）生活便利（超市、百货、餐饮） L1国际品牌（百货、西式餐饮）国际品牌（百货、西式餐饮） L2 时尚空间（西式餐饮、百货）时尚空间（西式餐饮、百货） L3休闲驿站（餐饮、百货、电影院）休闲驿站（餐饮、百货、电影院） L4动感地带（餐饮、百货、溜冰场、电影院）动感地带（餐饮、百货、溜冰场、电影院） L5 美食天地（餐饮、百货）美食天地（餐饮、百货） 华润万象城位于深南中路与宝安南路交 汇处，占地7万余平方米，建筑面积18.8万 平方米，营业面积约13万平方米，它是一 个超大型室内购物中心。拥有六层商用楼 面，近三百个大小不一

33、、功能不同的独立 店铺，以及一千多个停车位，及购物、餐 饮、娱乐、休闲、文化、康体等功能于一 体。 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 华润万象城个案解析 REAL百货百货 Ole超市超市 嘉禾电影城嘉禾电影城 主力店主力店 4个个 冰纷万象滑冰场冰纷万象滑冰场 Esprit 王子饭店王子饭店 顺电顺电 意粉屋意粉屋 运动运动100 Delicity 美食城美食城 NOVO i.t 次主力店次主力店 9个个 azona 占营业面积比例占营业面积比例40% 华润万象城于2004年12月开业，定位兼顾中档与高档，在购物

34、中心同行中率先使用零售管理信息系统，万象城每一楼层都有一个 明显的客流动线，实际每层楼都是一条各具特色得步行街，所有店 面都分布在街两边，街两边配合精美的展示橱窗，街两头穿插特色 餐饮，保证整个商场没有死角。负一层的内街与五层的真冰溜冰场 都成为其休闲娱乐的亮点。 Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 中信城市广场功能分布 楼层楼层业态业态 B1超级市场超级市场 L1名牌时装城名牌时装城 L2名牌时装城名牌时装城 L3高级时装城高级时装城 L4特色餐饮中心特色餐饮中心 L5高级中餐高级中餐 中信城市广场位于深南中路市委

35、对面，占 地5.1万平方米，由建筑面积3.99万平方米的中 信大厦、营业面积6.8万平方米的商业购物中 心，经营面积达2000平方米的国际休闲（酒吧） 街，以及3万平方米的星光广场组成，拥有地上、 地下共788个停车位。 购物购物 80% 餐饮餐饮 15% 娱乐休闲娱乐休闲 5% Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 中信城市广场个案解析 西武西武主力店主力店 2个个 吉之岛吉之岛 南国电影院南国电影院 王子厨房王子厨房 逸和轩逸和轩 次主力店次主力店4 个个 中航健身会中航健身会 占营业面 积比例 占营业面 积比例

36、80% 中信城市广场开业于2002年9月，是深 圳最高档的购物中心，拥有深圳最大的购物 中心外广场，消费人流主要集中在广场和负 一层，广场上的国际休闲街是其极具特色的 亮点。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010 华强北茂业功能分布楼层楼层业态业态 B1超市、电器、数码超市、电器、数码 L1化妆品、皮鞋皮具、钟表首饰化妆品、皮鞋皮具、钟表首饰 L2少女装、饰品、化妆品、餐饮少女装、饰品、化妆品、餐饮 L3淑女装、精品女装、餐饮淑女装、精品女装、餐饮 L4成熟女装、皮具、内衣、美容院成熟女装、皮具、内衣、美容院 L5男装

37、、皮具、餐饮男装、皮具、餐饮 L6休闲装休闲装 L7运动服饰、运动器材、文体用品运动服饰、运动器材、文体用品 L8童装、儿童用品、儿童乐园童装、儿童用品、儿童乐园 L9家居用品、酒楼、电影院家居用品、酒楼、电影院 L10美食广场、电影院美食广场、电影院 购物购物 85% 餐饮餐饮 12% 娱乐休闲娱乐休闲 3% 茂业华强北店位于华强北路中段， 占地1.1万平方米，营业面积近8万平方 米，拥有11层商用楼面，是一个以百货 为主的购物中心。 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010 华强北茂业个案解析 主力店主力店1个个 茂业

38、百货茂业百货 次主力次主力1个个嘉禾影城嘉禾影城 占营业面积比例占营业面积比例88% 茂业华强北店于2004年10月开业，已从原来茂业百货的单一百货业态转变为一个综合性 的购物中心，茂业百货一直把华强北店作为时尚购物中心来精心营造，在招商上倾注了巨大 的力量，注重引进主流品牌，尤其是首次入驻深圳的品牌，力求以时尚品位来提升在深圳的 商业地位。 在深圳茂业本身有着极强的经营及管理能力，该购物中心又处在深圳核心商圈的 核心位置，有其他购物中心不可比拟的优势。 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010 怡景中心城功能分布 楼层楼

39、层业态业态 B1超市超市 G青春动感青春动感 UG活力休闲活力休闲 L1都会时尚都会时尚 怡景中心城深圳市中心区福华路（大中华西 侧），占地4.3万平方米，总建筑面积14万平方米， 商业面积近11万平方米，停车场2.8万平方米，近 800个车位。建筑总层数为五层，其中L1、UG、G、 B1为商业，B2为停车场。是一个生态型购物中心。 娱乐休闲娱乐休闲 15% 餐饮 19 餐饮 19% 购物 66 购物 66% Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010 怡景中心城个案解析 怡景中心城是中国首创的生态型购物中 心，是目前深圳购

40、物中心中最具绿色概念的项 目。中心城将以餐饮、娱乐推动零售，进而融 入零售，主导零售。规划中的中心城美食园林 将以四大主题餐饮区(异域风情品味区、主题 餐饮酒吧街、商务会友休闲廊、亚洲特色美食 广场)作为吸引未来中心区乃至深圳市民的主 要特色之一。 家乐福家乐福主力店主力店 2个个 中心百货中心百货 影院影院次主力店次主力店 2个个 稻香稻香 占营业面积 比例 占营业面积 比例 57% Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 COCO Park 功能分布 楼层楼层业态业态 B2DISCO、健身会所、美容、健身会所、美容S

41、PA B1美食广场、时尚超市、数码、健康保健品美食广场、时尚超市、数码、健康保健品 L1国际流行服饰街、酒吧街、珠宝、化妆 品； 国际流行服饰街、酒吧街、珠宝、化妆 品； L2影院、休闲运动主题街、书店及时尚餐 饮； 影院、休闲运动主题街、书店及时尚餐 饮； L3高档中式酒楼、纤体美容、艺术长廊；高档中式酒楼、纤体美容、艺术长廊； CoCo Park，位于深圳市福田中心区，邻深圳 会展中心，有地铁购物公园站三地铁口和未来的 公交总站。项目占地面积约31000平方米，建筑 面积约8.5万平方米，营业面积约6万平方米，建 筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。停车 位600个。 娱乐休闲娱乐休闲

42、15% 餐饮餐饮 36% 购物购物 49% Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010 COCO Park 个案解析 尚未开业，一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、广场秀、街 头文化艺术等多功能于一体的购物中心，并首先提出园林情 景式的“自由版购物中心”概念。集中打造“美食”、“娱 乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心，以餐饮为 项目经营核心， 300多家独立店铺、6000平方米下沉式露天 广场、 12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥， 建筑特色尤为明显。 百老汇电影院百老汇电影院 超级牛扒超级牛扒 吉之岛吉之

43、岛 主力店主力店 4个个 美食广场美食广场 占营业面积比例占营业面积比例55% Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010 保利文化广场功能分布 楼 层 楼 层 业态业态 B1 超市超市 L1 百货、顶级品牌服饰、特色店、酒 吧 百货、顶级品牌服饰、特色店、酒 吧 L2 百货、服饰、数码、精品、饰品、 运动 百货、服饰、数码、精品、饰品、 运动 L3 百货、影院、东南亚特色餐饮百货、影院、东南亚特色餐饮 L4影院、大型餐饮、电子娱乐影院、大型餐饮、电子娱乐 保利文化广场位于深圳市南山商业文化中心区 核心区域，地理位置优越。项

44、目占地面积约5.4万 平方米，建筑面积约15万平方米，营业面积约8.5 万平方米，五层商用楼面。停车位900余个。是集 文化、娱乐休闲、商业于一体，涵盖剧院、影院、 博物馆、康体、娱乐、餐饮、科技娱乐设施和购 物商场的综合性文化产业项目。 购物购物 53% 餐饮餐饮 26% 娱乐休闲娱乐休闲 21% Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010 保利文化广场个案解析 家乐福家乐福主力店主力店 2个个 天虹天虹 影城影城 保利剧院保利剧院 待定待定 次主力 店 次主力 店 4个个 待定待定 占营业面积比例占营业面积比例53% 保

45、利文化广场尚未开业，该项目充分利 用保利集团在文化产业方面的优势，把文 化和商业有效融合，用剧院、博物馆、科 技博览中心等带动起商业的发展。 Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010 花园城购物中心功能分布 楼 层 楼 层 业态业态 L1品牌服装、皮具、饰品、化妆品、餐 饮 品牌服装、皮具、饰品、化妆品、餐 饮 L2服装、皮具、饰品、餐饮服装、皮具、饰品、餐饮 L3数码、音像、运动、儿童用品数码、音像、运动、儿童用品 L4特色餐饮、健身特色餐饮、健身SPA 花园城中心位于南海大道东侧，东 滨路南侧。项目占地面积39322平

46、方 米，商业面积70500平方米，规划有 450个停车位，为租赁性纯商业物业。 项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐等一 站式的商业形态。 购物购物 55% 餐饮餐饮 26% 娱乐休闲娱乐休闲 19% Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 花园城中心个案解析 花园城中心定位为区域性商业中心，很 多方面借鉴了万象城的成功模式，主力店招 商方面比较成功，在商业管理及商场细节还 需进一步加强。 紫荆城百货紫荆城百货 洲立影城洲立影城 百安居百安居 主力店主力店 4个个 迪卡侬迪卡侬 占营业面积比例占营业面积比例58% Code o

47、f this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010 五洲风情MALL功能分布 购物购物 50% 餐饮餐饮 30% 娱乐休闲娱乐休闲 10% 其它其它 10% 楼层业态楼层业态 L1超市、数码通讯、品牌服饰、精品礼品、餐饮超市、数码通讯、品牌服饰、精品礼品、餐饮 L2 百货百货+数码广场数码广场+时尚精品服饰时尚精品服饰 L3 百货百货+数码广场数码广场+运动休闲运动休闲+书店书店+培训培训 L4 美食广场美食广场+大型中餐大型中餐+特色餐饮特色餐饮+主题游乐场主题游乐场 五洲风情MALL位于龙岗老城，地铁三号 线终点站，项目占地面积约5.7万平

48、方米，建 筑面积近15万平方米，营业面积约11万平方 米，四层商用楼面，停车位1000余个。是一 个多国风情的大型购物中心。 Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010 五洲风情MALL个案解析 吉之岛吉之岛 主力店主力店 2个个 赛格电子赛格电子 恒波恒波科迪宇科迪宇 大型中餐（待定）大型中餐（待定） 电玩（待定）电玩（待定） 次主力 店 次主力 店4个个 休闲会所（待定）休闲会所（待定） 占营业面积比例占营业面积比例59% 五洲风情MALL在前期完成对主力店的招 商，在设计规划阶段，先预留主力店位置，在项 目设计完成后，

49、进行对次主力店及品牌商家的招 商工作。 Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010 个案汇总 项目项目 名称名称 占地占地 面积面积 营业营业 面积面积 主力主力 店店 次主次主 力店力店 主力店占主力店占 营业面积营业面积 比例比例 租售租售 方式方式 金光华广场金光华广场1.8万1.8万12万12万1 11 127%27%只租不售只租不售 华润万象城华润万象城7万7万13万13万4 49 940%40%只租不售只租不售 中信城市广场中信城市广场5.1万5.1万6.8万6.8万2 24 480%80%只租不售只租不售 华强

50、北茂业华强北茂业1.1万1.1万8万8万1 11 188%88% 联营为主，租联营为主，租 赁为辅，不售赁为辅，不售 怡景中心城怡景中心城4.3万4.3万11万11万2 22 257%57%只租不售只租不售 COCO PARKCOCO PARK3.1万3.1万6万6万4 455%55%只租不售只租不售 保利文化广场保利文化广场5.4万5.4万8.5万8.5万2 24 453%53%只售街铺只售街铺 花园城中心花园城中心3.9万3.9万7万7万4 458%58%只租不售只租不售 五洲风情Mall五洲风情Mall5.7万5.7万11万11万2 24 459%59%30%返租销售30%返租销售 根据