房地产案例分享之商务综合体（41页）.pptx

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO，北京城市新地标。2010年热点、焦点楼盘，其 销售额在北京遥遥领先，开盘当日创收27.7亿，3个月后销 售过百亿，一时间各大媒体争相报道，瞩目全城。 逆市热销，百亿神话，其背后的秘密在哪里？ 汇报说明： Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 未来时代新城市空间！ 银河 SOHO Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 开盘当天

2、销售27.7亿， 三天销售46.75亿！ 在风云变幻的市场下， 银河银河SOHOSOHO如何逆市热销？如何逆市热销？ Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO价值研究 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 基于对银河SOHO的初步了解 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO基本情况 占地面 积 5万 开发

3、商开发商 SOHOSOHO中国中国 建筑面 积 33万 物业类 别 甲级写字楼 可售商 业面积 8.6万 可售办 公面积 16.6万 层数 共4栋建筑，地下 3层，地上18层 （图示中6#为园 林，下两层为商 业） 物管费 写字楼24元/月， 商业30元/月 （含夏季空调费、 不 含冬季供暖费 ） 地理位 臵 东城小牌坊胡同甲七号（朝阳门立交桥西南侧） 银河SOHO 银河SOHO是朝阳SOHO的三期，地 处东二环交通商务区的核心区域，是 目前东二环内唯一的也是体量最大的 商业项目。由荣获普利兹克建筑奖的 扎哈哈迪德建筑师事务所担纲设计， 该项目将成为北京城市中心的地标性 建筑。 园林 Code

4、 of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO产品情况 总括 B1-F3层为商业用途，F5-F18为办公用途 楼高60米，B3 3.6 米，B2 4.8 米，B1 5.4 米，F1 6.0 米，F2 5.2 米，F3 5.2 米， F5-F17 3.5 米，F18 5.1 米 办公 户型面积在100 -300 平米之间，满足不同客户需求。标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层 高达5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 商业 项目地标性的建筑形式能够最大程度地吸引客流，有利于商业运营。 户型合理，最大限度满足各商铺独立户

5、型的展示面和迎客面的均好性。 商铺整层面积在1260-7900，最小单套50-100，大到500，更大到独栋上万平米。 银河SOHO 集商业办公于一体，是东二环最大的综合型项目。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 第二部分 基于对银河SOHO的区位价值理 解 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO区位价值 北京黄金地段，核心区北京黄金地段，核心区 域：域： 2008年，北京市政府开辟了东二环 交通商务区，并将此区域定位为新 兴产业金

6、融功能区和高端商务服务 的聚集地。 亚洲最大的现代化立体亚洲最大的现代化立体 综合交通枢纽：综合交通枢纽： 项目紧邻东二环，集公交、机场快 轨、地铁为一体，多元化、立体化、 连接东西、贯穿南北。地铁2号线， 6号线出入口与项目的地下商街直接 联通，人潮涌动，占尽天时、地利、 人和。 地铁6号线 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO区位价值 国家核心支柱产业的总部聚集地国家核心支柱产业的总部聚集地 中国电信、中国移动、中石化、中海油、中国人寿、中国人保、中国银行、外交部、司法部等重量级 企业 总部及国家职能

7、部门林立于此，产业链的聚集效应日益明显，造就了这一独特区域不可复制的黄金身 价。区域已经自上而下，形成了多层级、多领域的互补多赢经济生态链，它们与本区域的多元文化一 起， 以其优越的地理位臵和经济、政治、文化上的多重优势迅速崛起。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 第三部分 基于对银河SOHO的产品价值体 系 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色全球顶级设计师扎哈哈迪德担 纲 全球顶尖设计师扎哈全球顶尖设计师扎哈哈迪德担纲设计，建

8、成后成北京新地标哈迪德担纲设计，建成后成北京新地标 扎哈哈迪德是广州歌剧院、德国宝马汽车中央大楼、美国辛辛那提当代艺术中心等世界顶级项目的 设计师，建筑界均称扎哈代表未来。2010 年入选美国时代周刊 100 位全球最具影响力人 物， 在思想者组别中拔得头筹。 未来时代新城市空间未来时代新城市空间 银河银河SOHOSOHO代表新时代的城市规代表新时代的城市规 划。划。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色参数化设计理念，结合中国传统的梯田演绎 自然 引用新兴的参数化设计，将各种参数相互联系成为一个系统，形成连

9、续渐变的差异化及动引用新兴的参数化设计，将各种参数相互联系成为一个系统，形成连续渐变的差异化及动 感的视觉形式。其中一个参数灵感来源于中国传统的梯田，与现代文明结合，绵延不断，感的视觉形式。其中一个参数灵感来源于中国传统的梯田，与现代文明结合，绵延不断， 如梦如幻。如梦如幻。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色借鉴中国院落思想，与现代结合 借鉴中国院落思想，与现代结合借鉴中国院落思想，与现代结合 借鉴中国院落思想，同时又完全属于二十一世纪建筑，圆弧流线型设计，通过单体的整合营造出一个 壮观的整体，每栋建筑个

10、体均有中庭及交通核心，创造出丰富流动的空间景致和室外平台。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 银河银河SOHO SOHO 绿色绿色 节能建筑节能建筑 一系列绿色建筑策略 建筑特色一座真正意义上的节能环保建筑 一系列绿色建筑策略 设自行车位和更衣室、低排放机动车 位等措施以激励使用更加绿色的出行 方式； 选择冷屋面系统减少建筑热岛效应影 响； 景观节水，中水回收利用及节水器具 的使用，以达到项目综合节水减少至 少20%； 采用节能灯具、高效冷机、高性能 双银-LOW E玻璃等节能策略以达到 综合节能14%； 选择绿色

11、制冷剂，减少对大气臭氧 破坏和全球气候变暖； 办公空调设臵分户计量，以有效利 用能源，减少能源浪费。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色已获美国绿色建筑委员会认可 设计施工遵循领先能源与 环境设计建筑评级体系标 准 目前已取得美国绿色建筑委员会认可， 预期目标为LEED CS 2.0 银级。 LEED是受到官方及市场一致认可的绿色 建筑评估体系，是超出国家范围的国际标 准，全球只有41个国家有LEED认证项目。 LEED认证分四个等级，认证级、银级、 金级、白金级。CS是LEED认证的一方面， 为Core

12、and shell的缩写，意指核心与外 观。 银河银河SOHO SOHO 绿色节能建绿色节能建 筑筑 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色网壳屋顶结构，视觉完美，通透 采光 如同清风薄雾般的玻璃采光天顶飘浮在四个椭 圆形的商业中庭之上，室内外空间的界限也随 之被结构通透的特性所消融了。 这种轻质透明的结构给建筑施加了最小可能的 荷载，并极大提升了公共空间品质，在视觉和 力学上达到了完美的平衡。 玻璃采光天井 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group,

13、 2010 人性化园林景观，通透的建筑形体，模糊了 室内与室外的界限，给人开阔轻松的感官体 验。 周边的绿色植被是一组起伏的装饰草坡毗邻于 建筑流畅的曲线与起伏的自然景观之间。在有 如月光般柔美的灯光效果下，带给人愉悦的感 受。 景观特色人性化园林，实现工作与休闲完美 结合 一 半 工 作 ， 一 半 休 闲 。 一 半 工 作 ， 一 半 休 闲 。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 景观特色360景观世界，全角度视野 平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。建 筑在从下至上的

14、不同层面各个方向展开，所以它是一个 360 度的建筑世界，没有角落也没 有不平滑的过度，源自自然的启迪，建筑的外观展示了连续流动的深空间。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 B1-F3为商业，5.2-6.0米的层高，最大限度满 足各商铺独立户型的展示面和迎客面的均好性。 一 二 三 五 银河广场地下一层的河谷式商街与朝阳门 双地铁（地铁2号、6号 线）交通枢纽贯通， 汇集区域主流人群； 银河的大型下沉广场与朝阳门一期（中 国银行）和二期（朝阳门SOHO）在地下 一层贯通，为在这里的办公和商业人群 提供方便快捷的商业

15、交通通道 F3 层商业带精装修交房，省掉或减少商业 装修期，提早实现租金收益 四栋塔楼的商业在F3 层有连桥连通室内 部分区域预留大面积相对独立的具备餐饮条 件商业，可以满足大型餐饮商业的需求 四 商业产品特色地标性建筑，贯通双地铁， 最大限度汇聚人流 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 地标性的建筑形式最大程度地吸引客流。 考虑本项目和周边办公居住人群需要的设计， 连通地铁的开放设计，汇聚区域主流人群，是 购物商务谈判场所，是绝佳的休闲公共空间。 商业产品特色地标性建筑，贯通双地铁， 最大限度汇聚人流 Code o

16、f this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 F5-F18为写字楼，100-300平米的办公户 型空间，3.5-5.1米的层高，满足不同客户 的需求 一 二 三 六 少数户型有室外花园，少数顶层户型还具 备屋顶露台条件 四栋塔楼之间在部分楼层有空中走廊连 接，便于不同塔楼的办公人员交流 高层部分户型有内外双面景观，即可欣赏北 京雄伟建筑，有可揽尽银河SOHO自身的独 特景观 每栋办公楼都有一个自然采光的椭圆形中庭， 办公楼走廊围绕中庭布臵，区别传统，轻松 自然 部分户型可增设小型卫生间或吧台 四 办公产品特色户型可选择性多，景观开阔 高层

17、部分整层面积在2000平米左右，适合 大中型公司整层购买和使用 五 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 第四部分 基于银河SOHO的营销策略探究 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 本项目在该商圈内，属政府规划区域，吸引众多知名企业总部 大楼， 未来的升值空间大。 2 市场背景 本项目位于东直门朝阳门商圈内的核心位臵，周边商业项目 众多， 但都离本项目较远，无法形成合力共同烘托的商业氛围。 1 从国十一条到限购令，政策频频出台，打击了投机购

18、房者。但 本项 目属于商业项目，不在政策限制范围内。 3 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 项目推广 2008年5月收购位于北 京东二环内的大型商业 综合项目凯恒中心， 并命名为朝阳门 SOHO。 2009年7月，项目设 计亮相，独特的建筑 设计造型引发媒体热 议 2009年10月，项目亮 相设计的未来论坛， 将朝阳门SOHO三期正 式更名为银河SOHO 2009年11月，项目 参加设计生产力 展览，吸引过5万人 参观，场面火爆空前。 2009年底，项 目破土动工 2010年5月，2010政 变地产论坛在银河 SO

19、HO举行借势推出本 项目，并强调本项目的 商业前景。 2010年5月，再次亮相 设计的未来论坛， 强调了其参数化设计的 理念，是未来建筑的代 表。 2010年6月26日， 项目正式开盘。写 字楼均价6万元/， 商铺8万元/ 开盘当天销售合同额达27.7亿，三天达46.75亿，截止到2010年9月25日销售合同额达101亿。 目前写字楼均价在6.5万元/，商铺价在8-15万元/不等，均余少量产品。 2010年5月项目获得预售许可 证 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 该项目共六栋楼，B1-F3为商业部 分，F5-F1

20、8为写字楼部分，其中6号 楼从F2层为园林。 首次开盘推出3号楼，5号楼，写 字楼采用整层销售及散售的方式，商 业采用分割出售的销售模式。 项目推广采用整层销售结合散售的方式 首次推 售单位 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO利用潘石屹在晋察冀等地的老客户资源，将项目向北京之外的市场拓 展，据潘石屹介绍称，银河SOHO在开盘前三天的客户数据中，60%为老客户。 潘石屹还称，从银河SOHO开盘前三天成交客户看，26%为一次性付款，按揭客户首 付都在50%。 项目推广拉拢老客户，瞄准外地市场 Code of

21、 this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 2、商业分割销售， 难以统一经营管理， 如何保证投资者信心？ 项目推广难点 1、政策频频出台， 市场观望情绪重， 如何保证逆市热销？ Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 项目推广参加2010政变地产，强调商 业地产春天来临 2010年5月5日，2010政变地产论坛在银河SOHO举行，国务院发展研究中心金融研究 所副所长巴曙松、潘石屹、任志强等专家、地产大腕发表政策解读，意指商业地产春天 的到来。借势退出本项目，同时强调

22、本项目的商业前景。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 项目推广 开发商自主经营：开发商自主经营：银河SOHO中的全部商业面积作为SOHO中国自持商业由 SOHO中国统一招商经营，是SOHO中国继前门大街之后的第二个自持商业。 引进知名品牌：引进知名品牌：银河SOHO迎接来自世界各国的知名品牌及各国企业及办事处 的入驻，为业主保证了出租率。 最大限度汇聚人流：最大限度汇聚人流：在建筑设计过程中，以造型的独特性及商业贯通城市双地 铁的开放设计，汇聚区域人流。 Code of this report | 31 Copyr

23、ight Centaline Group, 2010 2009年10月26日11月10日， 银河SOHO参展北京世界设计大 会设计生产力，开幕当天有 理事会成员、国内外知名设计师、 媒体等500多人，借此扩大项目 知名度。 2009年10月12日，本项目 亮相于设计的未来论 坛，SOHO中国将本项目 名改为银河SOHO。 2010年5月12日，设计的未来 论坛在SOHO总部举办，其中展 示了银河SOHO，强调了其参数 化设计的理念，是未来建筑的代 表。 快速传播，扩大知名 度 频频亮相 设计论坛、设计展览 Code of this report | 32 Copyright Centaline

24、 Group, 2010 搜狐焦点精英品鉴会借媒体之势扩大影响 走进未来，品鉴银河走进未来，品鉴银河 2010年9月15日搜狐焦点精英品鉴会走进 未来的建筑银河SOHO。赏析世界著名设计大 师扎哈哈迪德运用充其幻想和超现实主义的设计理念构筑的银河SOHO，体验逆市热销的奥 秘。以此通过媒体的力量扩大项目影响力。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 承接顶级设计师扎哈哈迪德北京首次演讲会，借此传 递项目的高端性，独特性。 2011年3月4日下午，顶级建筑设计师扎哈哈迪德在银河SOHO样板间发表了她在北京的首 次演讲。在

25、演讲过程中，扎哈 哈迪德讲述了其设计广州歌剧院、德国宝马公司总部等顶级 设计的历程，以此缔造了银河SOHO的高端性，并通过扎哈哈迪德的影响力向市场成功推 广了银河SOHO。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 项目样板间欣赏 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 项目样板间欣赏 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 项目样板间欣赏 Code of this repor

26、t | 37 Copyright Centaline Group, 2010 项目样板间欣赏 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 产产 品品 创创 新新 规规 划划 人人 性性 化化 营营 销销 内内 外外 结结 合合 品品 牌牌 影影 响响 携世界顶级设计师巨资打造 时代新城市空间，成北京新 地标； 采用轻盈屋顶结构，拓宽视 野； 采用绿色建筑，获权威认证。 地铁出口直通商业广 场，最大限度汇聚人 流 写字楼景观视野开阔， 连通商业，实现工作 与休闲相结合。 内：高打未来时代新城市空间 概念； 外：瞄准外围市场，吸

27、引山西等外 地客，拉拢SOHO中国的老客户； 引进世界知名品牌及办事处入驻。 以SOHO中国的 品牌影响力带动 项目。 总结各点击破，占领市场 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 银河SOHO，一个由顶级 设计师打造的瞩目地，一个 集结时尚艺术与中国院落思 想的新城市空间，一个工作 与休闲完美结合的悠闲地。 这里气宇轩昂，闲适散漫， 与众不同！ 北京地标性建筑，值得 借鉴！ Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 关于SOHO中国 SOHO 中

28、国有限公司创立于1995 年，是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开 发商，主要在北京、上海城市中心开发高档商业地产。SOHO 中国的品牌代表着前卫和有 活力的建筑设计，同时它也是物业投资者值得信赖的投资品牌。公司与国际知名建筑师合 作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。 2007 年10 月8 日，SOHO 中国在香港联交所成功上市。这是亚洲最大的商业地产IPO。 2006 年至2009 年，SOHO 中国连续四年被财富杂志（中文版）评为中国最受赞赏 的公司。 SOHOSOHO中国所开发项目中国所开发项目 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!