深圳喜荟城购物中心商业案例研究（57页）.pdf

1、Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page2 目录目录 一、项目基本情况 二、业态比例分析 三、业态布局分析 四、交通流线分析 五、建筑设计分析 六、品牌分析 七、案例总结 一、项目基本情况 二、业态比例分析 三、业态布局分析 四、交通流线分析 五、建筑设计分析 六、品牌分析 七、案例总结 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page3 一、项目基本情况一、项目基本情况 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Right

2、s Reserved page4 百仕达乐湖百仕达乐湖位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目。经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一。 位于太宁路北侧东乐路以西爱国 路以东，靠近东湖公园，为百仕达花园的五 期项目。经过十余年的不断锤炼，百仕达花 园建设规模超过百万平米，已成为深圳关内 规模较大、配套极完善的高端住宅区之一。 交通便捷交通便捷：乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模

3、 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便。 ：乐湖地处罗湖百仕达片区太宁路 上，东临东湖公园、爱国路，周边纵横交汇 3条地铁线3、5、7号线，距离项目最近 的“太安站”是目前深圳在建地铁站中规模 最大的一个，周边有多处公交站点；从项目 位置出发，上泥岗路、笋岗路均有多套选择 方案，无论通罗湖、福田，还是通龙岗都相 当方便。 成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优势。 成熟的大型活社区，具有得天独厚的地理优 势和景观资源，以及四通八达的交通，是项 目区位的优

4、势。 项目简介项目简介 项目区位项目区位 百仕达乐湖百仕达乐湖 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page5 百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路。是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体。 百仕达乐湖是百仕达集团现有土地开发的最后一期，整个 地块东至爱国路，西临东乐路，南侧为太宁路。是一个集 休闲购物，文化娱乐，特色餐饮，体育健身，酒店办公楼 等多功能于一体的建筑综合体。 2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积

5、4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米。 物业组成： 2008年6月，百仕达乐湖推出，该项目占地面积4万余平方 米，总建筑面积超过30万平方米。 物业组成： 四栋32-34层的住宅楼 裙楼商业喜荟城 一栋代建的34层的酒店、写字楼 发展商：发展商：百仕达地产有限公司 物业管理：物业管理：深圳百仕达物业管理有限公司 建筑设计：建筑设计：美国ARQ建筑设计事务所、中建国际（深圳） 项目简介项目简介 项目概况项目概况 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page6 2357（商业约1000个， 非商业约1200个） 2357（

6、商业约1000个， 非商业约1200个） 22.57万22.57万31.78万 31.78万 5.565.564078640786综合体综合体百仕达乐湖百仕达乐湖 车位（个）车位（个） 计容积率建筑面积 （） 计容积率建筑面积 （） 总建筑面积 （） 总建筑面积 （） 容积率容积率占地面积占地面积物业类型物业类型名称名称 31.78万31.78万 79497 2160 20000 30000 40811 134078 建筑面积（）建筑面积（） 7%写字楼写字楼 1%幼儿园幼儿园 26%地下车库地下车库 10%酒店 100%总计 酒店 100%总计 13%商业商业 44%住宅住宅 占总建筑面积比

7、例占总建筑面积比例名称名称 项目简介项目简介 百仕达乐湖项目整体经济技术指标 百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例 百仕达乐湖项目整体经济技术指标 百仕达乐湖项目分物业建筑面积比例 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page7 喜荟城简介喜荟城简介 百仕达喜荟城百仕达喜荟城 喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米。 喜荟城购物中心是百仕达乐湖综合体的核心商业 物业，包括三层裙楼商业、吉之岛以及地下停车 场，商业体量总计约4万多平方米。 百仕达乐湖项

8、目（喜荟城）百仕达乐湖项目（喜荟城） 2007年4月项目启动 2008年6月百仕达乐湖推出 2010年4月22日喜荟城购物中心开业 ?居住氛围浓厚居住氛围浓厚：喜荟城位于罗湖百仕达片 区，周边主要被住宅小区围绕，居住氛围 浓厚。 ?交通便利交通便利：项目位于太宁路上与爱国路交 汇处，周边道路四通八大，附近有多条公 交线路；规划建设中的3条地铁线3、5、 7号线纵横交汇。 项目概况项目概况 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page8 案例分析喜荟城案例分析喜荟城 项目定位项目定位 居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态

9、出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 。 居住氛围浓厚、以区域型生活购 物中心的型态出现，与传统的人 民南、东门、地王“金三角”形 成了很好互补 。 东门东门 地王地王 本案本案 人民南人民南 百仕达百仕达1-4期期 东乐花园东乐花园 泰宁花园泰宁花园 水库新村水库新村 宁水花园宁水花园 碧波花园碧波花园 新港鸿花园新港鸿花园 旭飞华达园旭飞华达园 布心花园布心花园 商业定位商业定位喜荟城在罗湖以区域型生活购物中心的型态出现，与传统的人民南、东门、地王 “金三角”形成了很好互补，双方的目标客群、辐射商圈、功能定位、品牌组合均有差异，一主 一次形成梯形互补。 目标客群目标

10、客群 喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消 费者假日购物休闲、提升生活品质的需求。喜荟城的出现，正好填补了罗湖在次级商业中心上的 空白，补齐了“罗湖东”这个优质居住片区的“商业短板”，使罗湖商业格局更为完善和合理。 经营特色经营特色以时尚、亲子、美食为三大主题，设计中加入艺术潮流元素。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page9 负一楼：停车场 一楼：男女时装、运动服饰、皮鞋/皮具、精品/饰品/眼镜、个人护理/化妆品、手机/数码、特色餐饮、咖啡/饮品 、银行、顾客服务中心 二楼：男女时装

11、、皮鞋/皮具、时尚饰品、个人护理/化妆品、洲立影城、手表、特色餐饮、咖啡/饮品、银行 三楼：童装/玩具、家居饰品/床上用品、理疗/纤体、美容/美甲、美发、早教中心、反斗乐园、儿童摄影、特色 餐饮、药店一楼:主力店铺、男装、女装、休闲服、运动用品、家居生活、影音、钟表、珠宝、饰品、鞋包、礼品 、餐饮、银行、展示中心、服务 各楼层规划 较好经营情况 以服务区域性消费需求为导向，设计为时尚、 亲子、美食三大主题。 经营特色 社区型中高档购物中心项目定位580 内广场（中 庭）面积 外广场面积4-4.5米建筑层高4层建筑层数 8米柱距 约1万 （吉之岛单层占约28%） 单层面积喜荟城商业实用面积2.7

12、万总建筑面积 深圳宝罗湖区太宁路与爱国路交汇处项目地址 2010年4月22日开业时间百仕达喜荟城项目名称 喜荟城基本信息表喜荟城基本信息表 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page10 95%以上出租率 80-280主力铺位面积 米*米 尺寸品牌 公斤 载重组数量 升降货梯 3组（品牌：星玛）升降客梯 3组/层 洗手间 5部/层扶梯 装修情况 进深（m）3.2-3.5米次通道（m） 开间（m） 铺位 4.2-4.5米主通道（m） 通道宽度 （m） 喜荟城基本信息表喜荟城基本信息表 Copyright 2010 Taski

13、n worldwide. All Rights Reserved page11 说明：各业态面积按照使用面积计算 二、业态比例分析二、业态比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page12 业态类型业态类型 喜荟城采取“主力店+专门店”的门店组合形式喜荟城采取“主力店+专门店”的门店组合形式 ?餐饮：汉拿山、星巴克、满记、黄记煌、毛家饭店 ?家居：全棉时代、你可居、 ?服装：G2000、ochirly、JACK&JONES、Levis、NIKE、CONVERSE、CROCS、 ?护理/药品：屈臣氏、二天堂、丝域养发馆

14、 ?童装/玩具：翻斗乐园、成长脚印、喜洋洋 ?吉之岛：日本永旺集团下属公司，是日本及亚洲知名的百货零售企业。 ?洲立影城：香港洲立影院，配备有5个高档次影厅、500多个座位。 ?圣丰城酒家：创于06年，主营“精美点心、经典粤菜”，粤菜经典品牌。 ?西湖春天：连锁餐饮企业，创建于二十世纪八十年代中期，经过二十余年不断发展，创立了“西湖春天”、 “江南厨子”、“江南味道”三大品牌， ?完美美容：五星级连锁美容纤体中心 。 ?GSD纤体塑身馆 喜荟城其它重要品牌 喜荟城主力店铺： 喜荟城其它重要品牌 喜荟城主力店铺： Copyright 2010 Taskin worldwide. All Righ

15、ts Reserved page13 100% 4% 4.5% 8% 8.3% 20.7% 54.5% 占比例占比例 /10570总计 三层428GSD纤体塑身馆 三层474完美美容 一层853圣丰城酒家 二层861西湖春天 二、三层2187洲立影城 二、三层，相对独立、天桥相连5766吉之岛 楼层分布楼层分布面积（）面积（）主力店主力店 主力店面积主力店面积 ?喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约喜荟城主力店总面积约10570平方米，占总建筑面积的比例约25.9%25.9%，占总实用面积的，占总实用面积的39.2%39.2%。 ?主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之

16、岛，约5766平方米；主力店较多，规模不集中，其中最大的是吉之岛，约5766平方米； ?分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动 人流向不同楼层和方向流动。 分散主力店的目的是分散市场风险，同时控制面积比例，多主力店也有利于商业布局，以便带动 人流向不同楼层和方向流动。 主力店情况主力店情况 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page14 一层业态一层业态 喜荟城一层业态比例（按使用面积计算）喜荟城一层业态比例（按使用面积计算） 餐饮/美食 40% 时尚配饰 2% 礼品/精品 4

17、% 流行便装 11% 银行/其他服务 3% 家庭生活/数码 2% 时尚女装 24% 珠宝/钟表 1% 个人护理/药品 3% 鞋/包 1% 男装系列 6% 运动服饰/用品 3% 566626总计566626总计 1100鞋/包 2207运动服饰/用品 2420男装系列 1229银行/其他服务 7771流行便装 8279礼品/精品 4151时尚配饰 122596122596餐饮/美食 2110家庭生活/数码 151633151633时尚女装 149珠宝/钟表 1182个人护理/药品 店铺数量店铺数量面积（）面积（）业态名称业态名称 一层店铺共计56家，业态主要以餐饮、时尚女装为主，分别占此楼层的4

18、0%、24%。一层店铺共计56家，业态主要以餐饮、时尚女装为主，分别占此楼层的40%、24%。 各业态面积比例分析各业态面积比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page15 喜荟城二层业态比例（按使用面积计算）喜荟城二层业态比例（按使用面积计算） 时尚配饰 0.47% 银行/其他服务 3% 餐饮/美食 22% 洲立影城 11%珠宝/钟表 1% 吉之岛一楼 29% 个人护理/药品 3% 时尚女装 17% 流行便装 10% 礼品/精品 0.28% 鞋/包 4% 二层业态二层业态 274珠宝/钟表 4710022总计47

19、10022总计 1314银行/其他服务 347时尚配饰 102228102228餐饮/美食 6359鞋/包 228.5礼品/精品 51030流行便装 161717161717时尚女装 1279个人护理/药品 1/228451/22845吉之岛一楼 1/211001/21100洲立影城 店铺数量店铺数量面积（）面积（）业态名称业态名称 备注：为了统计方便，店铺数量出现1/2的为复式结构，上下两层； 由于建筑原因，吉之岛的一楼是购物中心的二层，隔一条马路。 二层店铺共计47家，业态主要以吉之岛、餐饮、时尚女装为主，分别占此楼层的29%、22%、 17%；洲立影城占11%。 二层店铺共计47家，业态

20、主要以吉之岛、餐饮、时尚女装为主，分别占此楼层的29%、22%、 17%；洲立影城占11%。 各业态面积比例分析各业态面积比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page16 三层业态三层业态 喜荟城三层业态比例（按使用面积计算）喜荟城三层业态比例（按使用面积计算） 个人护理/药品 16% 餐饮/美食 19% 礼品/精品 0.3% 童装/玩具 10% 家庭生活/数码 8% 银行/其他服务 8% 吉之岛三楼 28% 洲立影城 11% 4110220总计 1/21087洲立影城 1/22921吉之岛三楼 3776银行/其他

21、服务 7810家庭生活/数码 121069童装/玩具 331礼品/精品 71902餐饮/美食 81625个人护理/药品 店铺数量店铺数量面积（）面积（）业态名称业态名称 备注：为了统计方便，店铺数量出现1/2的为复式结构，上下两层； 由于建筑原因，吉之岛的二楼是购物中心的三层，天桥相连。 三层店铺共计41家，业态主要以吉之岛、餐饮、个人护理/药品为主，分别占此楼层的28%、19%、 16%；洲立影城占11%；童装/玩具占10%。 三层店铺共计41家，业态主要以吉之岛、餐饮、个人护理/药品为主，分别占此楼层的28%、19%、 16%；洲立影城占11%；童装/玩具占10%。 各业态面积比例分析各业

22、态面积比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page17 喜荟城业态比例（按使用面积计算）喜荟城业态比例（按使用面积计算） 餐饮/美食 25% 鞋/包 2% 时尚配饰 1% 男装系列 2% 吉之岛 21% 礼品/精品 1% 银行/其他服务 5% 珠宝/钟表 0.45% 家庭生活/数码 3% 个人护理/药品 8% 流行便装 7% 童装/玩具 4% 时尚女装 12% 洲立影城 8% 运动服饰/用品 1% 总业态总业态 店铺数量店铺数量面积（）面积（）业态名称业态名称 14426967总计14426967总计 2207运动

23、服饰/用品 51319银行/其他服务 13338礼品/精品 3122珠宝/钟表 1576615766吉之岛 7198时尚配饰 7458鞋/包 2420男装系列 296726餐饮/美食 9919家庭生活/数码 102086102086个人护理/药品 121800121800流行便装 121067童装/玩具 313350313350时尚女装 1218712187洲立影城 ?喜荟城品牌数量约144个，在各业态中，除主力店以 外，餐饮、时尚女装，个人护理/药品、银湖/服务占比 例较大； 喜荟城品牌数量约144个，在各业态中，除主力店以 外，餐饮、时尚女装，个人护理/药品、银湖/服务占比 例较大； ?从

24、整体来看，餐饮面积占整个购物中心的25%，占据了 最大比例，是喜荟城的最重要的业态；其次是吉之岛百 货，占比达21%；再次是时尚女装、州立影院。 从整体来看，餐饮面积占整个购物中心的25%，占据了 最大比例，是喜荟城的最重要的业态；其次是吉之岛百 货，占比达21%；再次是时尚女装、州立影院。 各业态面积比例分析各业态面积比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page18 按购物中心四大类型比按购物中心四大类型比 100.00%26967总计 4.89%1319其它配套服务 8.11%2187休闲娱乐 62.06%16

25、735零售 24.94%6726餐饮 占比例占比例面积（）面积（）业态名称业态名称 业态比例（按购物中心四大类型）业态比例（按购物中心四大类型） 其它配套服务 5%休闲娱乐 8% 餐饮 25% 零售 62% 参考购物中心的三大黄金比例（零售：餐饮：娱乐=50%：20%：30%）来看，喜荟城的业态比例 中，休闲娱乐的比例相对较低，零售业，餐饮的比例较高； 由于喜荟城购物中心的定位不同，主要满足区域性家庭消费需求，客户主要为覆盖罗湖大部分住 宅名盘的居民，所以其餐饮、零售比例相对较高。 参考购物中心的三大黄金比例（零售：餐饮：娱乐=50%：20%：30%）来看，喜荟城的业态比例 中，休闲娱乐的比例

26、相对较低，零售业，餐饮的比例较高； 由于喜荟城购物中心的定位不同，主要满足区域性家庭消费需求，客户主要为覆盖罗湖大部分住 宅名盘的居民，所以其餐饮、零售比例相对较高。 各业态面积比例分析各业态面积比例分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page19 各业态面积比例分析各业态面积比例分析 ?喜荟城的人气聚集和消费气氛的带动，很大一部分在于其主力店吉之岛以及占比较大的餐饮。 作为一个定位为社区型购物中心的商业，用超市及餐饮来拉动消费人流、迅速带旺商业氛围是比 较有利的做法。 喜荟城的人气聚集和消费气氛的带动，很大一部分在于

27、其主力店吉之岛以及占比较大的餐饮。 作为一个定位为社区型购物中心的商业，用超市及餐饮来拉动消费人流、迅速带旺商业氛围是比 较有利的做法。 ?从纯业态比例角度分析来看，吉之岛与餐饮占据了整个商业的46.3%（按实用面积计算），对 对MALL的商业氛围拉动非常有利，同时，也留有其它业态发展的空间，从经营情况反映出这一 比例是一个较为合理的比例区间。 业态分析小结 从纯业态比例角度分析来看，吉之岛与餐饮占据了整个商业的46.3%（按实用面积计算），对 对MALL的商业氛围拉动非常有利，同时，也留有其它业态发展的空间，从经营情况反映出这一 比例是一个较为合理的比例区间。 业态分析小结 Copyrigh

28、t 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page20 三、喜荟城业态布局分析三、喜荟城业态布局分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page21 购物中心业态布局时考虑的因素：购物中心业态布局时考虑的因素： 业态分布需考虑的因素业态分布需考虑的因素 ?考虑人流的流动路线问题考虑人流的流动路线问题 ?考虑不同年龄消费者的消费能力与消费特征考虑不同年龄消费者的消费能力与消费特征 ?考虑同类业态集中效应考虑同类业态集中效应 ?考虑重要品牌效应考虑重要品牌效应 ?考虑各层、各类业

29、态、品牌的全面与重点平衡问题考虑各层、各类业态、品牌的全面与重点平衡问题 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page22 一层平面图一层平面图 1层主力店与名品店结合分布，多为大众型餐饮及中高档服装类店铺，有利于聚集人气。层主力店与名品店结合分布，多为大众型餐饮及中高档服装类店铺，有利于聚集人气。 ? 品牌品牌：喜荟城一层主要分布的品牌有圣丰城、汉拿山、面点王、满记、G2000、BASIC HOUSE、ochirly， Levis、NIKE、CONVERSE、SELECTED等； ? 定位定位：多为中高档品牌，符合项目定位

30、，树立社区型家庭购物中心形象。 ? 布局布局：主力店及餐饮类品牌店主要分布在尽端处，多为靠近太宁路一侧，有利于聚集人气，拉动人流平面流 动，提升铺位整体价值；重要服装类重要品牌店主要分布在中间段。 ? 客群客群：该层主要以20-35岁的年轻消费人群为主； 业态分布特征业态分布特征 主出入口 主出入口主出入口 主力店 圣丰城 主力店 圣丰城 餐饮餐饮 餐饮餐饮 餐饮餐饮 餐饮餐饮 购物中心的左边由于为地下室，为尽端，人流量较 差，把主力店圣丰城酒家放于此，吸引人流，提升 这边的铺位价值。 把快餐店放于主入口，集聚人群，带动 内部商业发展，并更好的突出项目的整 体定位。 备注：由于地面的高低，不平

31、整，黄色部分为地下室、深红色部分为地上，即购物中心的一层备注：由于地面的高低，不平整，黄色部分为地下室、深红色部分为地上，即购物中心的一层 高低高低 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page23 二层平面图二层平面图 业态分布特征业态分布特征 ? 品牌：品牌：二层主要分布有吉之岛一层、洲立影院、西湖春天、星巴克、屈臣氏、JACK&JONES、ONLY、 VERO MODA、银行等；吉之岛一层主要为超级市场、家庭用品、小家电、个人护理品、茶酒等。 ? 定位定位：基本上都是国内外大众品牌，延续中高档品牌，形成连贯性；客户向上

32、延伸。 ? 布局布局：餐饮和重要品牌店主要分布在两端节点和中间节点，拉动人流平面流动； 电影院放于中庭广场正上方，昭示性较强，提高整个购物中心在消费者心目中休闲娱乐的分量； 银行复式，使二层本身地段最差的铺位，能实现价值最大化； ? 客群客群：二层的客户主要是25-35岁之间，是喜荟城的主力消费客户群体。 2楼的特色主要是吉之岛、洲立影院、餐饮、时尚女装结合分布，引导人流平面与上下流动。2楼的特色主要是吉之岛、洲立影院、餐饮、时尚女装结合分布，引导人流平面与上下流动。 洲立影院洲立影院 西湖春天西湖春天 吉之岛吉之岛 餐饮餐饮 餐饮餐饮 餐饮餐饮 餐饮餐饮 银行银行 Copyright 201

33、0 Taskin worldwide. All Rights Reserved page24 三层平面图三层平面图 ? 品牌：品牌：三层主要分布有吉之岛二层、洲立影院、完美美容、GSD纤体塑身馆、反斗乐园、你可居、全棉时代、 黄记煌、毛家饭店等；吉之岛二层主要为中档男女服装、男女鞋包、餐饮等。 ? 定位：定位：主要品牌大多延续中高端大众档次。 ? 布局：布局：本层多为美容美体、餐饮、家庭生活和儿童类品牌店，品牌性较强，客户主要为目的性消费者，使本 身相对独立的店铺，得到价值提升；同时拉动人流横向移动。 ? 客群：客群：主要是25-40岁之间的家庭消费者者，以女性为主。 3楼主力店与餐饮结合分布

34、，以美容美体作为主力店，完善业态结构，本层分布较多家庭生活、个 人护理、儿童类品牌店。 3楼主力店与餐饮结合分布，以美容美体作为主力店，完善业态结构，本层分布较多家庭生活、个 人护理、儿童类品牌店。 业态分布特征业态分布特征 洲立影院洲立影院 吉之岛吉之岛 餐饮餐饮 美容美体美容美体 反斗乐园反斗乐园 个人护理、 娱教中心 个人护理、 娱教中心 餐饮餐饮 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page25 业态分布总特征业态分布总特征 ?主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人 流垂直流

35、动。 主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人 流垂直流动。 ?餐饮均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，便利性餐饮 及饮料咖啡等主要分布在1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。 餐饮均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，便利性餐饮 及饮料咖啡等主要分布在1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。 ?除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。除主力店以外，重要品牌店主要分布在各层两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。 ?从类别分析，同类业态以及同类档次、

36、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。 ?礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次 中高端。 礼品/饰品/钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次 中高端。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page26 外部交通流线 内部交通流线 四、交通流线分析四、交通流线分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page27 规划

37、重点规划重点 ?规划重点规划重点 ?项目的地块所处的位置昭示性较强，有利于其形象的展示，出入口设置应充分利用此优势。项目的地块所处的位置昭示性较强，有利于其形象的展示，出入口设置应充分利用此优势。 ?项目地块西高东低，太宁路有一定坡度，给商业车流人流动线及广场设计带来一定难度。项目地块西高东低，太宁路有一定坡度，给商业车流人流动线及广场设计带来一定难度。 ?项目主体商业地块自西向东呈条状分布，且主体商业地块与吉之岛所在地块相隔一条马路。因 此，其出入口、内部人流动线及节点应充分结合此特征进行设计。 项目主体商业地块自西向东呈条状分布，且主体商业地块与吉之岛所在地块相隔一条马路。因 此，其出入口

38、、内部人流动线及节点应充分结合此特征进行设计。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page28 项目周边主要道路项目周边主要道路 项目地块周边道路较多，主要道路为爱国路、太宁路。项目地块周边道路较多，主要道路为爱国路、太宁路。 宝安南路宝安南路 爱 国 路 爱 国 路 太安路太安路 东乐路东乐路 东晓路东晓路 太宁路太宁路 外部交通流线外部交通流线 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page29 机动车交通流线机动车交通流线 主要通过爱 国路、太宁路、

39、 太安路、东乐 路等道路抵达 项目。周边道 路循环性和通 达性都较好， 是项目的较大 优势。根据车 流动线合理设 计机动车停车 位、入口和出 租车停靠站是 关键。 主要通过爱 国路、太宁路、 太安路、东乐 路等道路抵达 项目。周边道 路循环性和通 达性都较好， 是项目的较大 优势。根据车 流动线合理设 计机动车停车 位、入口和出 租车停靠站是 关键。 外部交通流线外部交通流线 宝安南路宝安南路 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page30 吉之岛以及 主体商业主要 出入口处均有 公交站点设 置，方便人流 通过公交站点 的

40、人流进入本 项目。 吉之岛以及 主体商业主要 出入口处均有 公交站点设 置，方便人流 通过公交站点 的人流进入本 项目。 公交站点与项目的关系公交站点与项目的关系 外部交通流线外部交通流线 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page31 首层出入口与人流动线首层出入口与人流动线 首层共有三个人行出入口及一个地下停车场入口，均靠太宁路一侧分布。首层共有三个人行出入口及一个地下停车场入口，均靠太宁路一侧分布。 内部交通流线设计内部交通流线设计 ? 人行入口：人行入口：三个人行入口分别分布在购物中心的中间及两段节点处。 ? 车行

41、入口：车行入口：车行入放置在购物中心的右端处，目前该处右侧为正在施工的百仕达大厦。 ? 人流动线：人流动线：内部顾客流动线路清晰，沿商业东西向中轴流动，与商业布局相结合较好。 主出入口 主出入口 主出入口 主出入口 主出入口 主出入口 高 低 高 低 停车场入口停车场入口 该出入口地势较低，与太宁路有 一定的高差，昭示性相对较差。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page32 二层出入口与人流动线二层出入口与人流动线 二层靠东乐路一侧有一个人行出入口，吉之岛出入口则放置在靠东乐路与太宁路交汇处。二层靠东乐路一侧有一个人行

42、出入口，吉之岛出入口则放置在靠东乐路与太宁路交汇处。 内部交通流线设计内部交通流线设计 ? 人行入口：人行入口：因项目所在地块西高东低的缘故，二层的左端的西侧为东乐路，此处设置一人行出入口，增加了 人行的便利性；东乐路西侧的吉之岛人行出入口则设置在东乐路与太宁路交汇处一段，昭示性较强。 ? 车行入口：车行入口：吉之岛西侧设置百仕达东郡地下停车场车行入口。 ? 人流动线：人流动线：二层人流动线主要以多个中庭为节点形成小循环，每个节点处均设置有扶手电梯或观光电梯。 主出入口 吉之岛出入口 主出入口 吉之岛出入口 百 仕 达 东 郡 停 车 场 入 口 百 仕 达 东 郡 停 车 场 入 口 Cop

43、yright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page33 三层出入口与人流动线三层出入口与人流动线 第三层主要有一个连接吉之岛和购物中心商业主体的天桥连廊，内部动线与二层一致。第三层主要有一个连接吉之岛和购物中心商业主体的天桥连廊，内部动线与二层一致。 内部交通流线设计内部交通流线设计 天桥连廊天桥连廊 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page34 内部交通流线处理特征总结内部交通流线处理特征总结 外部交通流线特征外部交通流线特征 ?中间隔着一条马路的吉之岛与喜荟城

44、商业主体由连廊连接，方便客户流动。中间隔着一条马路的吉之岛与喜荟城商业主体由连廊连接，方便客户流动。 ?商业紧挨后期酒店、写字楼机密结合，预留休憩广场，美化环境与聚集人气。商业紧挨后期酒店、写字楼机密结合，预留休憩广场，美化环境与聚集人气。 ?人行出入口：人行入口主要设在两端及中间节点，均靠马路一侧分布，与公交车站联系紧密， 从各个方向聚集人流。 人行出入口：人行入口主要设在两端及中间节点，均靠马路一侧分布，与公交车站联系紧密， 从各个方向聚集人流。 ?车行出入口：车行入口设在两侧尽端处，与人行分开，实现人车分流。车行出入口：车行入口设在两侧尽端处，与人行分开，实现人车分流。 ?货车单独设置出

45、入口 内部交通流线 货车单独设置出入口 内部交通流线 ?主动线清晰：一条南北向主动线主动线清晰：一条南北向主动线 ?多扶梯设计避免死角和尽头路，各层的上下客流通过上下扶梯形成小循环，客户不用步行太远 即可上下楼层，减少疲惫度和厌烦度。 多扶梯设计避免死角和尽头路，各层的上下客流通过上下扶梯形成小循环，客户不用步行太远 即可上下楼层，减少疲惫度和厌烦度。 ?多组垂直观光电梯设计连接车库与商业，另外还有单独的货梯。多组垂直观光电梯设计连接车库与商业，另外还有单独的货梯。 ?客梯与货梯区分客梯与货梯区分 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Rese

46、rved page35 外立面设计 内部空间与装修 标识设计 店面设计 尺度问题 五、建筑设计分析五、建筑设计分析 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page36 外立面设计外立面设计 石材与玻璃为主要材 质，立面造型较为常 规，较具有现代感。 其连廊为开放式天桥连 廊，与外界直接相通， 人流气氛增强。 石材与玻璃为主要材 质，立面造型较为常 规，较具有现代感。 其连廊为开放式天桥连 廊，与外界直接相通， 人流气氛增强。 吉之岛与商业主题连廊 连廊内部 吉之岛与商业主题连廊 连廊内部 建筑设计特征总结建筑设计特征总结 太宁

47、路一侧出入口高差处太宁路一侧出入口高差处 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page37 建筑设计建筑设计 内部装修内部装修 内部装修主要以石材与 玻璃为主要材料 ，与外 立面风格一致，富有时 尚、现代感。 内部装修主要以石材与 玻璃为主要材料 ，与外 立面风格一致，富有时 尚、现代感。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page38 建筑设计建筑设计 中庭与节点设计平面中庭与节点设计平面 多中庭设计，每个中庭形状都富有变化，弧度曲线感较强，使得立面与

48、视线灵活丰富。多中庭设计，每个中庭形状都富有变化，弧度曲线感较强，使得立面与视线灵活丰富。 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page39 中庭与节点设计细节图中庭与节点设计细节图 多中庭设计， 增加内部空间 的通透感，各 层店铺的可视 度增强，同时 保证了 多中庭设计， 增加内部空间 的通透感，各 层店铺的可视 度增强，同时 保证了MALL 内部空间的多 变性，减少视 觉疲乏度。 中心节点的中 庭最大，以备 开展小型活动 或促销，同时 它也是人流集 聚与疏散的主 要节点。 内部空间的多 变性，减少视 觉疲乏度。 中心节点

49、的中 庭最大，以备 开展小型活动 或促销，同时 它也是人流集 聚与疏散的主 要节点。 建筑设计建筑设计 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page40 电影院设计电影院设计 洲立影城位置 设计在2-3层， 内部中庭广场 处，昭示性强。 入口设置在二 楼，出口设置在 三楼，一方面可 使入场和散场客 户分流，另一方 面拉动了人流的 垂直流动，电影 院的带动效应达 到最大化。 洲立影城位置 设计在2-3层， 内部中庭广场 处，昭示性强。 入口设置在二 楼，出口设置在 三楼，一方面可 使入场和散场客 户分流，另一方 面拉动了人流的

50、 垂直流动，电影 院的带动效应达 到最大化。 建筑设计建筑设计 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page41 屋顶设计屋顶设计 喜荟城购物 中心屋顶未 做特别的造 型和材料设 计，主要布 置较多的灯 形成蜿蜒的 曲线形状。 喜荟城购物 中心屋顶未 做特别的造 型和材料设 计，主要布 置较多的灯 形成蜿蜒的 曲线形状。 建筑设计建筑设计 Copyright 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved page42 景观设计景观设计 喜荟城的景观设计较为 欠缺，主要的景观有高 差处水