房地产豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享（103页）.pdf

1、本报告是严格保密的。 2 地王出世地王出世 万众瞩目万众瞩目 海沧区海沧区 集美区集美区 同安区同安区 翔安区翔安区 湖里区湖里区 思明区思明区 厦门天价新地王于2007年9月8日产生 国贸地产竞得地王 2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元； 总地价款约33亿元，地价一次付清 市场惊呼：“面粉比面包贵” G28 G29 五缘湾整体规划图五缘湾整体规划图 本报告是严格保密的。 3 全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目向及景观兼顾），中大规

2、模绝版豪宅项目 项目优势：项目优势： 城市新兴湾区，整体规 划水平高，配套完善，自 然资源丰富； 地块位于内湾核心区域， 具有一线亲海的优良景观； 项目劣势：项目劣势： 地价高，楼面地价高达 15500元/m ； 由于没有形成大片居住 区，周边人气较低； 整个区域仍在建设中， 配套设施尚未完全建成。 项目属性界定项目属性界定 项目属性项目属性五缘湾的五缘湾的“主卧”“主卧” 区域属性区域属性厦门城市厦门城市“新客厅”“新客厅” 二线中心城市二线中心城市 厦门为福建经济中心城市，海西经济圈的核心城市 城市湾区城市湾区 厦门岛内唯一湾区，全国稀缺性湾区物业，集海景湾景于 一身 新兴片区新兴片区 厦

3、门岛内唯一整体规划的区域，正出于快速发展期 自然资源自然资源 拥有海景、海岸、内湖、温泉、河道、田园、鸟林七大资 源，实为休闲养生宜居之宝地 区域配套区域配套 交通便利，规划中的配套满足所有休闲居住商务需求，但 当前配套建设尚未成熟 中大规模中大规模 总建筑面积为21.32万m，为五缘湾片区中大规模住宅项 目 湾区核心湾区核心 位于内湾核心区北侧，上风上水的核心区位 一线亲海一线亲海 区域内唯一拥有605米一线临海线，满足亲海体验 优良景观优良景观 东南和东北向均拥有最佳景观面 本报告是严格保密的。 4 打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研

4、究的目 的是为构建豪宅价值体系提供参照指标的是为构建豪宅价值体系提供参照指标 项目背景、属性项目背景、属性 R1：市场现状：市场现状 豪宅案例研究豪宅案例研究 本项目价值体系本项目价值体系 核心问题核心问题 R2：客户目标：客户目标 价值挖掘价值挖掘 体系匹配体系匹配 本报告是严格保密的。 5 豪宅案例研究思路：标准分加分项豪宅案例研究思路：标准分加分项 豪宅案例研究豪宅案例研究 本项目价值体系本项目价值体系 核心问题核心问题 价值挖掘价值挖掘 体系匹配体系匹配 豪宅驱动力模式豪宅驱动力模式 湾区豪宅价值体系湾区豪宅价值体系 豪宅价值体系豪宅价值体系 4万的均价迫使我们放眼 全国一线豪宅市场，

5、梳理 一套豪宅的价值体系。过 程中，我们从各类案例中 总结出了豪宅的五种核心 区动力。我们认为项目只 要做到这一点，便获得了 “标准分”“标准分”。 本项目又属于湾区豪宅， 总结国内的湾区豪宅市场， 成功者寥寥，于是我们放 眼成熟市场，逐一分析了 世界十大湾区豪宅案例， 其中发现香港、新加坡、 美国的案例较为符合本项 目，由此也梳理了一套湾 区豪宅的价值体系，我们 认为本项目符合了这一套 价值体系，便获得了“加“加 分项”分项”。 共性共性 特性特性 加分项加分项 顶级豪宅价值体系构建顶级豪宅价值体系构建 本报告是严格保密的。 7 引子引子奢侈品奢侈品 奢侈奢侈代表了一种生活的方式，是一种包含

6、了情趣和精神的文化代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化 奢侈品奢侈品“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”的商品” “使一个产品使一个产品稀缺难求稀缺难求，你可以卖出天价”，你可以卖出天价” GucciGucci总裁总裁 明尼科明尼科迪梭迪梭 奢侈品奢侈品是“无形价值是“无形价值/ /有形价值有形价值 关系比值最高的产品”关系比值最高的产品” 奢侈品奢侈品又称为又称为“非生活必需品非生活必需品” 关键词：独特、稀缺、珍贵关键词：独特、稀缺、珍贵 本报告是严格保密的。 8 占据大众认可的稀

7、缺资源占据大众认可的稀缺资源 功能上全面超越一般居住需求功能上全面超越一般居住需求 附加值远高于实际成本附加值远高于实际成本 高价是最具炫耀性的符号高价是最具炫耀性的符号 权贵豪富的阶层标识权贵豪富的阶层标识 诠释顶级豪宅诠释顶级豪宅 本报告是严格保密的。 9 考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系体系 城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市； 下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案的答案 深圳豪宅市场深圳豪宅市场 香蜜湖香蜜湖1 1号号 中信红树湾中信红树

8、湾 红树西岸红树西岸 波托菲诺波托菲诺 上海豪宅市场上海豪宅市场 华府天地华府天地 汤臣壹品汤臣壹品 世贸滨江世贸滨江 二线豪宅市场二线豪宅市场 杭州杭州金色海岸金色海岸 杭州杭州西湖西湖8 8号号 海外豪宅市场海外豪宅市场 香港香港凯旋门凯旋门 十七英里十七英里 香港香港贝沙湾贝沙湾 新加坡新加坡吉宝湾吉宝湾 案例详细内容见附件 本报告是严格保密的。 10 顶级豪宅共性特征总结顶级豪宅共性特征总结 稀缺的先天资源稀缺的先天资源 高高在上的价格高高在上的价格 发展阶段发展阶段 顶级硬件标准顶级硬件标准 占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁

9、垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值 顶级豪宅价值顶级豪宅价值 KPIKPI 顶级客户需求顶级客户需求 顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性 本报告是严格保密的。 11 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征1 1：（：（城市核心城市核心+ +历史人文）历史人文） / /海岸线海岸线 项目项目 先天资源先天资源 核心属性核心属性 香蜜湖1号 香蜜湖传统豪宅地段、城市中心，稀缺自然生态湖景资源 城市核心+ 资源 红树西岸 红树湾区，稀缺湾区资源 海岸线+湾 区 波托菲诺 华侨城旅游度假居住区，华侨城旅游区景观 城市核

10、心+ 人文 十七英里 深圳东部“黄金海岸”的唯一高尚居住区，海景资源，私享 沙滩 海岸线 华府天地 城市中心、新天地标志性区域 城市核心+ 历史人文 汤臣一品 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 城市核心+ 历史人文 世茂滨江 黄浦江边、陆家嘴标志性地段，一线江景和外滩景观 城市核心+ 历史人文 金色海岸 钱塘江边、新CBD区，一线江景 城市核心+ 资源 西湖8号 西湖边上吴山脚下、闹中取静高尚居住区，西湖景观 城市核心+ 历史人文 凯旋门 九龙城繁华地段，维多利亚港无敌景观 城市核心+ 历史人文 顶级豪宅沿绝版位臵分 布； 主要分布可分为两类： 1.城市顶级豪宅必须具备 两种核心

11、属性相加： 城市核心城市核心+ +历史历史 人文人文 2.海岸顶级豪宅，仅具备 一种属性，即可独立存 在： 海岸线海岸线 先天资源先天资源 本报告是严格保密的。 12 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征2 2：国内一线城市豪宅价格，总价约：国内一线城市豪宅价格，总价约 10001000万元万元/ /套以上，约是普通住宅总价的套以上，约是普通住宅总价的6 6倍倍 40000 60000 80000 100000 120000 150 350 400 250 200 300 20000 450 500 1 2 3 4 5 6 7 7 7 面积（单位/ 平方米） 单价（单位/ 元/平方米） 1 2 3

12、 4 5 6 8 8 8 7 香蜜湖1号别墅 中信红树湾三期高层 8 8 中信红树湾三期别墅 1 2 3 华府天地 4 汤臣一品高层 5 6 西湖8号公馆高层 复式 金色海岸高层复式 红树西岸普通平层 世茂滨江高层 4 汤臣一品高层复式 5 6 7 西湖8号公馆高层 金色海岸高层 香蜜湖1号平层 1 红树西岸 红树西岸高层复式 2 世茂滨江高层复式 3 华府天地高层复式 7 香蜜湖1号高层复 式 8 中信红树湾三期高层复式 豪宅高层房均面积区间 平均高点 90 平均中点 72 平均低点 58 豪宅别墅户均面积区间 平均高点 330 平均中点 250 平均低点 200 高层总价区间 在70010

13、00 万左右 复式及别墅总价 区间15003000 万左右 豪宅复式户均面积区间 平均高点 500 平均中点 390 平均低点 280 本报告是严格保密的。 13 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征3 3：全国价格趋同性；物业：全国价格趋同性；物业 类型两极化；户型面积趋同性类型两极化；户型面积趋同性 价格特征：价格特征： 1. 单价突破了3万/ 价格箱体， 顶级豪宅全国价格具有趋同性， 与城市竞争力不相关； 2. 价格在普通住宅突破1万/ ， 顶级豪宅实现了跳差，价格比 1.3：1跳至2-4：1； 物业特征：物业特征： 顶级豪宅物业类型两极化，主 要以低密度别墅、高层为主； 多层产品出现率较少

14、；这与顶 极豪宅地段稀缺相关； 户型面积：户型面积： 1. 别墅物业户型面积主要集中在 400-600平方米； 2. 高层物业户型主要以4房为主， 面积以200平方米为主流户型； 城市城市 项目项目 售价售价 物业类型物业类型 主力户型主力户型 北京北京 玫瑰园玫瑰园 5.922万元/ (总价 16006000万元) 独栋、双拼 8821499平米三房、 四房 Peking HousePeking House 2.53万元/平方米 别墅、公寓 370560平米 大连大连 星海国宝星海国宝 2万元/平方米 4栋30层高层 200m以上 青岛青岛 东海路东海路9 9号号 3.2万元/平方米 2栋超

15、高层公寓楼 170270平米 上海上海 汤臣一品汤臣一品 11万元/平方米 2栋40层和2栋44层超高层 402-434平米 3房 华府天地华府天地 8万元/平方米 5幢18-19层小高层 129-147平米2房和 200-230平米3房 世茂滨江世茂滨江 3.8万元/平方米 6栋48层-53层超高层；1栋60 层酒店式公寓 276-333平米3房 杭州杭州 金色海岸金色海岸 均价2.6万元/平方米 13幢楼宇、569套 3房，复式 西湖西湖8 8号公馆号公馆 5-8万元/平方米 两幢5层加局部跃层多层,58 套 220-225平米复式 发展绿城发展绿城. .留庄留庄 均价3.3万元/平方米

16、建筑层数3-4层 350平方米左右 深圳深圳 红树西岸红树西岸 35万元/平方米 3栋纯板式高层 150-260平方米，2梯2 户 香蜜湖香蜜湖1 1号号 4.23.1万元/平方米 低密度34.4 高层65.6 238-245平米4房 中信红树湾中信红树湾 一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式 4.5万元） 低密度3. 1% 高层96.7 140-150平米3房， 167-179、200-268平 米4房 波托菲诺波托菲诺 4 4期期 5万元/平方米 5栋小高层(311层) 联排别 墅14户 11层220-320平米 本报告是严格保密的。 14 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征

17、4 4：产品的发展经历了三个：产品的发展经历了三个 阶段阶段 第一阶段第一阶段 大大 第二阶段第二阶段 外豪外豪 第三阶段第三阶段 富人区富人区 第四阶段第四阶段 私享私享 产品核心产品核心 特征特征 1.“大”； 2.“低密度” 3.资源依附 1.金砖堆砌； 2.符号营造； 3.空间改变，空中别墅 1.“体验点”打造 2.立足于“产品氛围”、“服 务”； 1.注重私密性； 2.注重享受性； 3.注重专属化； 产品价值产品价值 诉求点诉求点 大 面子 身份、体验、品质 卓越、专属、创新、艺术 顶级形象顶级形象 特征特征 “别墅”物业类 型为顶级形象； 镶金带银，强调富贵符号； 强调生活方式 低

18、调的奢华 收藏品 立足于产品硬件 立足于产品软件 立足于产品软硬相结合 营销特征营销特征 张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有 宣扬某种高尚的生活带来的身份 低调奢华，强调圈内影响 市场价格市场价格 1.市场比较法定价 2.价格与普通住宅价格比约为1.3：1 1.前期市场比较法定价，后期 稀缺性自我定价； 2.价格比1.3：1跳至2-4：1 1.稀缺性自我定价； 2.价格比2-4：1 代表项目代表项目 银湖别墅 星海国宝 中信红树湾 波托菲诺 万科十七英里 贝沙湾；凯旋门 注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段 初级阶段初级阶段 高级阶段高级阶段 成熟阶段成熟阶段 发展阶段发

19、展阶段 本报告是严格保密的。 15 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征5 5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟 阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合 星海国宝星海国宝 世贸滨江世贸滨江 汤臣壹品汤臣壹品 香蜜湖一号香蜜湖一号 中信红树湾中信红树湾 红树西岸红树西岸 波托菲诺波托菲诺 贝沙湾贝沙湾 凯旋门凯旋门 精神理精神理 念层级念层级 硬件保硬件保 障水平障水平 高高 低低 高高 市场平均价值曲线市场平均价值曲线 豪宅价值曲线豪宅价值曲线 最高风险曲线最高风险曲线 1 2 3 5 4 6 7 8 9 备注：备注：

20、 随着硬件保障水平硬件保障水平的提高， 硬件档次提高，在理念的统 领下，物质保障整体系统性 增强 随着精神理念层级精神理念层级的提高， 从简单的资源占有和炫富， 到表达成熟富豪生活 阶段 初级发展阶段初级发展阶段 高级发展阶段高级发展阶段 成熟发展阶段成熟发展阶段 特征 产品缺乏系统性保障， 多为简单堆砌，对资源 的利用意识停留在拥有 理念制胜，硬件有一 定水准，但系统化程 度不强，差异不大 市场成熟阶段，理念成熟， 在具备强势资源条件下， 软硬件保障全面系统 要点 重点发挥产品优势， 做出豪华和高档的感觉 精神层面多数仅贴上 身份和财富的简单标签 依托资源，重点挖掘 精神理念层面的高度 具备

21、一定条件的硬件 档次保障，局部放大 具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑 体系，关键点放大将豪宅 价值演绎到极致 发展阶段发展阶段 本报告是严格保密的。 16 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征6 6：国内顶级豪宅硬件的：国内顶级豪宅硬件的8 8大大 “顶”级标准“顶”级标准 设计：大师之作设计：大师之作定制性、艺术性、地标性定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌材质：国际品牌货真价实、奢华、王室御用货真价实、奢华、王室御用 空间：突破传统空间：突破传统尺度放大尺度放大1.21.2倍以上、人性化倍以上、人性化 功能：功能多元功能：功能多元室外功能室内化、享受性室外功能室内化、享受性 配套

22、设施：配套私享配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：物业管理：5 5星级服务星级服务金钥匙金钥匙 人文：时间元素人文：时间元素古树、山石、历史古树、山石、历史 科技：高科技元素科技：高科技元素时尚、精密、安全时尚、精密、安全 目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的 标准上，仅初步做到标准上，仅初步做到 “圈层生活圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上，而在私享、影响力、艺术性上 缺乏深层次的挖掘。缺乏深层次的挖掘。 8 8大“顶”级标准大“顶”级标准 硬件标

23、准硬件标准 本报告是严格保密的。 17 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征7 7：顶级消费趋向与顶级豪宅发：顶级消费趋向与顶级豪宅发 展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性 顶级豪宅客户的顶级豪宅客户的 需求特征需求特征 对圈层乃至社会的影响力对圈层乃至社会的影响力 对资源的私享对资源的私享 对奢侈娱乐方式的热衷对奢侈娱乐方式的热衷 加入社会顶层顶级的权贵圈 对社会的影响：基金、捐赠 对资源的绝对私享，而不仅 是和别人一起观赏 游艇、私人飞机、马会、 高尔夫、顶级spa等 对奢侈品的爱好对奢侈品的爱好 艺术品、珠宝、其它奢侈 享受品 顶级豪宅客户构成顶级豪宅客户构成

24、： 上海华府天地上海华府天地： 5-15亿身 价的全球顶级富豪 波托菲诺：波托菲诺：市级及其以上的 政界要人就有18位、文体明星 36位、商界名流190位之多。 香蜜湖香蜜湖1 1号：号：深圳及周边城 市的企业主、高级公务员和金 领 香港凯旋门：香港凯旋门：约一成是内地 客户，主要来自北京、上海和 深圳；另外四成是中港商人， 其它为海外客户。 来源的多样性来源的多样性 身份的顶级性身份的顶级性 顶级客户的需求顶级客户的需求 本报告是严格保密的。 18 顶级豪宅核心特征顶级豪宅核心特征8 8：三大核心价值点是稀缺位臵、卓越硬件、：三大核心价值点是稀缺位臵、卓越硬件、 私享生活，进入顶级豪宅高级发

25、展阶段后，客户对私享生活敏感私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感 点最强点最强 顶级客户的需求顶级客户的需求 私享生活私享生活 极至要素极至要素 项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确 公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间 圈层生活的社交场 通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享 顶级配臵设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属 学校、顶级购物中心等 在圈层中形成影响力，而非需社会影响力 服务是1对1，是强调身份的对等 私密享受，是具有内张力的，是身份的标签 配套私享配套私享 资源侵占资源侵占 低调奢华低调奢华 顶级豪宅核心驱动力模式顶级豪宅核心驱动力模式 本报告是严格保密的。

26、20 世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进 行研究，总结出豪宅的行研究，总结出豪宅的5 5种核心驱动力模式种核心驱动力模式 功能转换功能转换东海路9号 精装修精装修金色海岸 科技智能化科技智能化红树西岸 附送价值附送价值蝴蝶谷 顶级配套私享顶级配套私享 历史人文历史人文 生活模式生活模式 资源私享资源私享 产品创新产品创新 核心核心 驱动力驱动力 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 富人生活示范富人生活示范波托菲诺 湾区新生活湾区新生活中信红树湾 湾区艺术湾区艺术香港.贝沙湾 万科十七英里 吉宝湾 凯旋门 Brickell Key William islan

27、d 代表案例：代表案例： 青岛东海路9号 深圳星河丹堤 杭州金色海岸 深圳红树西岸 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 深圳中信红树湾 深圳波托菲诺 香港贝沙湾 深圳万科十七英里 新加坡吉宝湾 香港凯旋门 美国Brickell Key 美国William island 本报告是严格保密的。 21 产品创新产品创新 本报告是严格保密的。 22 东海路东海路9 9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高号：以酒店标准打造的青岛滨海超高 层豪宅，强烈的地标效应层豪宅，强烈的地标效应 青岛市区繁华地段 占地约10100平方米，总 建面95368平方米，容积率： 8.95 目前售价：均价28000元/ 平 2栋50

28、层塔楼及2层裙楼组 成 户型面积：以三房170 270平米为主，其中顶层为 623的复式公寓 动感的“帆”形外观 豪宅案例豪宅案例3 3 产品创新产品创新 功能转换功能转换 精装修 科技智能 附送价值 本报告是严格保密的。 23 极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般 居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升 本报告是严格保密的。 24 金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主 的顶级豪宅产品打造的顶级

29、豪宅产品打造 产品创新产品创新 功能转换 精装修精装修 科技智能 附送价值 要素要素 打造方式打造方式 建筑设计 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司 园林景观设计 贝尔高林景观设计公司 规划布局 建筑排布形成一个“”形围合排布，充分利用将近一千米的临江线， 使户户都能享用钱塘江景观。 户型特点 175500平米，大面宽短进深“五明户型”，双主卧设计、入户花园、 独立工人房 空中别墅全套房设计，面积200400平米，餐厅边设计边厅，可改为 棋牌室独立卫生间、景观浴室、270度弧形景观窗、步入式更衣 间 室内装修 60006000元元/ /平米装修标准：平米装修标准：聘请香港G.I.L公司进行室内

30、设计；采用原装 进口OTIS电梯，这是国内第一个大规模采用原装进口OTIS电梯的住宅 项目；原装进口SIEMENS嵌入式厨房电器；原装进口Siematic橱柜； 原装进口汉斯格雅卫浴洁具、龙头花洒等；选用了目前最先进的日本 大金VRV户式带新风中央空调系统。 会所设施 金色海岸设有5000平米的五星级会所，配有室内恒温游泳池、室外网 球场、高尚俱乐部、商务中心、餐厅、酒吧、时尚健身美容设施等完 善配套。 社区配套 周边成熟的城市生活配套和商业配套 物业管理 戴德梁行物业管理 营销手段 以“极限享用江景”为推广语，突出一种尊贵而不失优雅的气质，精 致完善的细节全部隐于房间 本报告是严格保密的。

31、25 配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质 塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华 配合户型的大尺度及大配合户型的大尺度及大 空间，按照欧洲皇室标空间，按照欧洲皇室标 准进行装修准进行装修 1.采用原装进口OTIS电梯， 这是国内第一个大规模 采用原装进口OTIS电梯 的住宅项目 2.原装进口SIEMENS嵌入 式厨房电器 3.原装进口Siematic橱柜 4.原装进口汉斯格雅卫浴 洁具、龙头花洒等 5.选用了目前最先进的日 本大金VRV户式带新

32、 风中央空调系统 6. 本报告是严格保密的。 26 红树西岸：极致高科技智能化：连同红树西岸：极致高科技智能化：连同LGLG、日讯、日讯、 CLIPSALCLIPSAL及及 HONEYWELLHONEYWELL，投资，投资30003000万美元打造亚洲代表性数字化社区万美元打造亚洲代表性数字化社区 亚洲最大智能化社区智能化设施：亚洲最大智能化社区智能化设施： 液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS-5000- G-T 家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000-G-W 浴室对讲分机：韩国/HOMEYWELL/BathPhone 可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC-600

33、0 12路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5512RVF 8路智能继电器：澳大利亚/CLIPSAL/L5508RVF 4路智能调光器：澳大利亚/CLIPSAL/L5504D2A 4键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5054NL 8键Neo开关：澳大利亚/CLIPSAL/E5058NL PC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC 8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX 室内红外线传感器：澳大利亚 /CLIPSAL/5751(WE) 智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart 社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智能化。 以“家庭集成控制”为

34、系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫、门 禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚至手机实现远程控制终端设备，甚至手机 遥控遥控。 全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“智慧 家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主可以根 据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居”解决方 案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。 功能转换 精装修 科技智能科技智能 附送价值 产品创新产品创新 本报告是严格保密的。 27 高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证 绝对的高舒适性绝对的高舒

35、适性 隔音楼板隔音楼板/ /阻隔垂直方向噪音阻隔垂直方向噪音 红树西岸采用美国陶式化学隔音 垫和挤塑板相结合的楼板隔音系 统使居住在红树西岸的业主可充 分享受前所未有的、完全不受干 扰的宁静生活空间。 JUST RIGHT热水循环热水循环/无需等待无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证 水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。 依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环， 节约能源、无须动力、分户设臵。 户式中央冷暖空调户式中央冷暖空调+ +新风系统新风系统 新风系统：保证业主在完全封闭窗户的 情况下可以呼吸到室外空气； 户式中央空调智能化控制：减少室外机 数量，户内入口上方设有出风

36、口，业主可 以根据自己的需求在回家之前通过远程控 制预先打开空调； 同层侧向排水系统，避免直接垂直排水同层侧向排水系统，避免直接垂直排水 带来的噪音带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力 横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的 排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均 不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上， 它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能 地避开上下邻居排水之间的互相干扰。 进水铜管进水铜管/ /保障饮用水质量保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管， 保证用户饮用水的质量和进 水管的使用寿命。 檫窗机檫窗

37、机/ /保持玻璃幕墙的美观保持玻璃幕墙的美观 每户避雷器每户避雷器 阳台隔栅阳台隔栅/ /保护隐私减少对视保护隐私减少对视 本报告是严格保密的。 28 蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场 神话神话 户户带花园，360度 观景，尽享南湖500亩 绝版景观资源，充分体 现入住者的尊贵与气度 100100的赠送面积的赠送面积 产品创新产品创新 功能转换 精装修 科技智能 附送价值附送价值 本报告是严格保密的。 29 历史人文历史人文 本报告是严格保密的。 30 华府天地：开发理念华府天地：开发理念构建融入上海历史、构建融入上海历史、 文化和未来的奢华生活

38、文化和未来的奢华生活 位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地新天地，“代，“代 表上海过去表上海过去100年及未来年及未来100年”。年”。 新天地不仅仅是对淮海路商圈高高 档餐饮、时尚娱乐、人文景观档餐饮、时尚娱乐、人文景观的 简单弥补，更是对海派文化海派文化的又 一次延展和丰富。新天地是一个 国际交流和聚会的地点国际交流和聚会的地点，不仅吸 引上海本地高收入人群和居住上 海的外籍人士外籍人士，还吸引其他城市 的名门贵裔。名门贵裔。 本报告是严格保密的。 31 复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需

39、求，暗示购买复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买 “华府天地”就是购买“上海的奢华生活“华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ” 历史：风华经典、雍容华贵 文化：海派文化 未来：鸿图未来 上海城市的特点上海城市的特点 古典、华贵、艺术文化沉淀 新兴、时尚、现代、混合文化 国际化 上海华府天地社区特点上海华府天地社区特点 目标客群：目标客群：5-15亿身价的全球顶级富豪亿身价的全球顶级富豪 喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买 的就是上海的生活 新古典主义建筑风格，五星级 酒店式挑高大堂，宫廷式入口 奢华的新古典主义风格内部装修， 装修标准4000元/平 艺术汇粹：景观艺

40、术长廊、名贵植栽 的空中花园 本报告是严格保密的。 32 时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多 文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街 下沉式地下会所 设臵专属图书馆、 健身房、棋牌室、 KTV影视厅、儿童 游乐室、桑拿淋 浴室、咖啡吧等 等 与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时 尚休闲商业街 本报告是严格保密的。 33 西湖西湖8 8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其 顶级豪宅核心价值支撑顶级豪宅核心价值支撑

41、西湖西湖8 8号号 西湖西湖8 8号公馆号公馆 与西湖的直线距离仅与西湖的直线距离仅200200米米，东与吴 山隔街相望，北临千年文化名街河坊 街，出门即是繁华市中心； 周边配套（周边配套（200200米生活圈）：米生活圈）： 各种文化艺术长廊各种文化艺术长廊：以中国美院为中 心，包括酒吧、画廊、咖啡厅、美术 馆等； 顶级名车专卖店：顶级名车专卖店：保时捷、宾利、法 拉利、玛萨拉蒂等； 国际名品街国际名品街：这里汇聚了众多国际知 名品牌，包含服饰、箱包、珠宝、手 表、皮草、家居、美容及中西式餐饮 等； 中国的、世界的、唯一的西湖 本报告是严格保密的。 34 五大国际知名设计师：五大国际知名设计

42、师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远航 先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副总 卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所首 席设计师梁景华先生 建筑设计建筑设计 西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦 等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖 组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的 神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。 国际领先节能技术国际领先节能技术 包括臵换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节 能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解 决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。 最新的智能科技最

43、新的智能科技 包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比 如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工 艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时 并不妨碍业主享受室外美景。 内部建筑设计突破内部建筑设计突破 电梯：电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取 景； 物业管理：物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健 康问题作出检查和诊治等 大师手笔与创新技术运用唯一的、不可复大师手笔与创新技术运用唯一的、不可复 制的西湖资源，打造高品质豪宅制的西湖资源，打造高品质豪宅 本报告是严格保密的。 35 生活模式生活模式 本报告是严格保密的。 36

44、 波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇 生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活 威尼斯酒店威尼斯酒店 华夏艺华夏艺 术中心术中心 汉唐汉唐 大厦大厦 铜锣湾商业中心铜锣湾商业中心 世界之窗世界之窗 欢乐谷欢乐谷 民俗文化村民俗文化村 华侨城片区经过十年发展，建成了完整 的区域配套体系，形成了城市的区域中 心地位，城市价值得到极大提升，已经 具备打造顶级富人豪宅社区的条件 给人带来休闲、纯粹、 宁静、开放生活

45、方式 的意大利小镇 Portofino 成熟配套与异域生活方式 完美结合的纯粹富人居住 社区 本报告是严格保密的。 37 华侨城华侨城2020年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后，年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后， 极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值 主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校 华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆 海景酒店：4星

46、级 深圳湾大酒店： 4星级 威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行 城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站 配套分类配套分类 文化娱乐 教育 医疗 酒店 银行 交通 配套设施配套设施 以城市的配套体系 来经营，功能齐全多样； 配套设施同时面向 社区和城市，满足需求； 教育和医疗设施对 住宅的影响度大； 文化娱乐设施和酒 店主要服务于城市，能 全面提升区域的形象和 档次。 区域价值区域价值 住宅价值住宅价值 本报告是严格保密的。 38 资源私享资源私享 本报告是严格保密的。 39 万科万科.17.17英里：亿年礁石英里：亿年礁石662662米私家海滩米私家海滩 无敌一线大鹏湾海

47、景成为业主的专享无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享 本报告是严格保密的。 40 集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场：集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场： 倡导倡导新奢华主义新奢华主义(RE(RE- -LUXE )LUXE )的生活方式的生活方式 项目定位：具有鲜明海 边坡地特征和休闲度假特 性的高档居住小区 功能定位： CLUBHOUSE融合居 住、商务、度假、甚至部 分商业功能；南中国海资 产新贵的名利沙龙 产品口号：名流汇聚， 低调内敛，无敌海景 附送权益无限提升项目附送权益无限提升项目 价值空间价值空间 卓越卓越 品质品质 特权特权 创新创新 艺术艺术 智慧智慧

48、 身份身份 唯一唯一 第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征 第二：她是万科第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征年最顶级的产品，是品质的象征 第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征 第四：她是深圳第一个第四：她是深圳第一个 VISTA CLUB HOUSE，是锐意创新，是锐意创新 的象征的象征 第五：严迅奇先生亲自主笔，美国第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加公司豪情加 盟，是大师艺术的象征盟，是大师艺术的象征 第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，

49、是智慧和财富的第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的 象征象征 第七：附送浪琴会籍第七：附送浪琴会籍(价值价值45万万)是荣耀身份的象征是荣耀身份的象征 第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前 绝后的最临海物业，是奢侈品的象征绝后的最临海物业，是奢侈品的象征 本报告是严格保密的。 41 顶级配套私享顶级配套私享 本报告是严格保密的。 42 香港凯旋门香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地 段；交通便利成香港企业家最大卖点段；交通便利成香港企业家最大卖点 地段繁华

50、，无敌海景资源地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码 头，无敌海景资源 交通非常便利交通非常便利 到中环只需一站 直达香港国际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地 凯旋门凯旋门 客户：客户：已与100多位买家签约，约一成是一成是 内地客户，内地客户，主要来自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人另外四成是中港商人。他们大部分都是最 能干的企业家，很多人买房子都是一次性很多人买房子都是一次性 付款，不用做按揭付款，不用做按揭。 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂大部分都是香港的厂 家、企业家和实业家家、企业家和实业家