深圳东部华侨城旅游地产案例模式分享（31页）.pptx

1、1 一、解读华侨城模式一、解读华侨城模式 二、东部华侨城华侨城模式的完美延续和 突破创新 汇报内容： 2 解读华侨城模式解读华侨城模式 1 1 3 华侨城模式的形成伴随华侨城集团的发展壮大经历了五个发展阶段， 其中主题公园的建立和全国性复制具有里程碑式的意义 1985 1989 1994 2000 外向型经济开发区， 吸引侨资、引进技术、 人才的窗口 以吸引“三来一补” 型加工业为主导功能 锦绣中华、民俗村改 写发展轨迹，形成“旅 游主导型”发展理念 引发国内兴建主题公 园的第一轮热潮 确立家电通讯、旅游 和房地产为主营业务， 提出“华侨城 旅游城” 的发展战略 城区工业比重下降， 优秀企业迅

2、速成长，生 产环节外迁 世界之窗、欢乐谷带 来主题公园发展黄金期 中华锦绣工程” 战略目标，向外扩张 形成“旅游地产” 的发展理念 酒店业划入核心业 务板块，规模化发展 进军传媒、吸纳深 圳歌舞团，做大文化 旅游产业 加大地产、旅游业 务比重，提升品牌价值 加大规模扩张力度 打造中国一流地产 品牌，创立新的旅游产 品连锁品牌，确立中国 主题酒店第一品牌地位 2006 吸引侨资，创建吸引侨资，创建 侨城侨城 主题公园，缔造主题公园，缔造 传奇传奇 结构调整，主业结构调整，主业 定型定型 基业常青，布局基业常青，布局 全国全国 品牌整合，战略品牌整合，战略 提升提升 创建期创建期 起步期起步期 发

3、展期发展期 扩张期扩张期 提升期提升期 4 华侨城模式华侨城模式 区域运营，区域运营， 成片综合开成片综合开 发发 争创第一，争创第一， 追求卓越追求卓越 塑造文化，塑造文化， 培育品质培育品质 规范化、专业规范化、专业 化管理化管理 模式复模式复 制，制， 品牌延品牌延 伸伸 旅游地产旅游地产 华侨城的开发模式和成功经验主要体现在六个方面 5 超前规划、成片综合开发”成为华侨城最大的特色和核心竞争力， 也是低价拿地和赢得政府支持的关键 开发模式一：区域运营，成片综合开发开发模式一：区域运营，成片综合开发 企业盈利企业盈利 主题公园、 地产、酒店 公共服务公共服务 广场、绿化、 学校、医院 非

4、盈利活动非盈利活动 艺术中心、雕 塑走廊、美术馆 “三位一体三位一体” 的职能的职能 规划是财富规划是财富 结构是效益结构是效益 环境是资本环境是资本 区域整体区域整体 开发模式开发模式 规划在前，建设 在后 制定并适时调整 发展规划 以文化营造环境， 以环境创造效益 花园中建城市，城 市里建景区 旅游、度假、文化商 业、高档居住为一体的 综合社区 可持续发展城市体系 城市运营商的角色获得政府的认同和支持城市运营商的角色获得政府的认同和支持 项目项目 规模规模( (平方公里平方公里) ) 地价地价( (元元/ /平米平米) ) 深圳东部华侨城深圳东部华侨城 9 1500 上海浦江新城上海浦江新

5、城 2 1900 北京世纪华侨城北京世纪华侨城 1.5 200 成都华侨城成都华侨城 2 1200 低廉成本获得大面积土地低廉成本获得大面积土地 配套和政策方面的绝对支持和配合配套和政策方面的绝对支持和配合 交通交通 公路、地铁、轻轨 基建基建 如高压电缆的铺设等 政策政策 各种税收优惠等政策 . . 6 以旅游的名义拿地和持续盈利，以地产开发快速回笼资金和补贴旅 游，保障资金、获取利润 开发模式二：旅游地产模式开发模式二：旅游地产模式 旅游旅游 获得大面积低价土地和当 地政府的支持 土地价值提升 持续、稳定的现金流支持 地产地产 资金支持 快速回现，规避风险 后期收益最大化 华侨城控股股份有

6、限公司2006年主营收入来源华侨城控股股份有限公司2006年主营收入来源 旅游团费 10% 门票 32% 内部抵消 2% 旅游地产 53% 商品销售 0% 其他 3% 旅游团费 门票 内部抵消 旅游地产 商品销售 其他 旅游与地产互补的开发模式旅游与地产互补的开发模式 以免费业主卡的 方式，定义华侨 城地产与主题公 园的关系，是价 值高于同区域其 他物业的关键 7 凭借强大的资本优势和创造性实践创下多个“中国第一”，保持行 业领先地位，实现产品更新 开发模式三：争创第一，追求卓越开发模式三：争创第一，追求卓越 深圳华侨城：总投资，占地 4.8km2 ； 北京世纪华侨城：总投资20亿， 占地1.

7、5km2 ； 上海天祥华侨城：总投资20亿， 占地2500亩； 上海浦江新城：总投资约50亿， 占地约2km2 ； 成都天府华侨城：总投资30亿， 占地3000余亩； 深圳东部华侨城：总投资35亿， 占地9km2 ； 巨大的投资规模巨大的投资规模 中国第一座人文主题公园； 中国第一家企业建造的国家级美术 馆； 中国第一个获世界水公园“行业创 新奖”（玛雅水公园）； 中国第一条城市高架单轨旅游观光 列车干线欢乐干线； 中国第一个旅游狂欢节； 中国第一个功能最全的景观式舞 台世界之窗环球舞台； 中国第一个主题文化五星级酒店 中国第一个旅游主题地产品牌模式 . 写满第一的发展之路写满第一的发展之路

8、追求卓越追求卓越 8 环境提升格调，文化丰富内涵，塑造独特的华侨城区域价值和生 活品质 开发模式四：塑造文化，培育品质开发模式四：塑造文化，培育品质 先规划后建设，聘请新加坡规划设计大 师孟大强先生为顾问，制定总体规划； 因地制宜，自然生态环境、园林、景观 文化、休闲设施等，改善和美化城区生 活环境； 自然气息与浓郁的人文氛围、开放式的 建筑空间与艺术化园林生态融为一体， “环境质量文化健康教育”的 现代生活示范之城。 因地制宜建设生态城区环境因地制宜建设生态城区环境 主题园区人文旅游； 广场艺术、美术馆、艺术中心、创意园 区等现代艺术建筑成为亮丽的文化景观 大量文化展览、艺术演出和庆典性节庆

9、 活动打造持续亮点的参与性旅游目的地 专业表演团队和强大的舞台创意系统成 为华侨城集团的又一核心竞争力 突出人文旅游，丰富城区内涵突出人文旅游，丰富城区内涵 环境特色环境特色 文化内涵文化内涵 9 专业化经营、科学化管理，积累起丰富的管理操作经验，有力保证 了集团跨越式发展和品牌输出 开发模式五：规范化、专业化管理开发模式五：规范化、专业化管理 成立专业化经营公司成立专业化经营公司华侨城集团业务上市整合图华侨城集团业务上市整合图 房地产、酒店业务 旅游、文化艺术业务 电子产品业务 包装产品业务 华 侨 城 集 团 华侨城（000069.SZ） 深康佳（000016.SZ） 华力控股（3366.

10、HK） 超前、创新的管理机制超前、创新的管理机制 华侨城集团宪章 科尼尔管理咨询方案与战略管理流程 华侨城集团公司战略规划 率先通过ISO 9002国际质量管理体系 认证，与国际管理模式接轨 制定华侨城旅游服务标准 锦绣中华管理咨询公司、华侨城旅游 策划顾问公司、华侨城国际酒店管理 公司等积累管理经验、人才并输出 卓越的旅游管理水平卓越的旅游管理水平 10 以“都市娱乐”为方向，分拆可复制性强的“欢乐谷”模式进行连 锁发展，展开全国布局和品牌延伸 开发模式六：模式复制，品牌延伸开发模式六：模式复制，品牌延伸 欢乐谷品牌连锁的优势欢乐谷品牌连锁的优势 定位鲜明，符合都市娱乐未来需求定位鲜明，符合

11、都市娱乐未来需求 文化性、娱乐性、休闲性 体验“欢乐” 空间大 主题新颖，项目丰富，可复制主题新颖，项目丰富，可复制 性强性强 诸多精彩独有的项目 自由组合变幻，适时更新 结合当地文化，针对性调整 选址城市旅游发展潜力大，地方选址城市旅游发展潜力大，地方 政府支持配合政府支持配合 北京、上海、成都等一线、具 中心地位的城市 消费力和客流支撑 政府主动邀请/无条件支持 丰富的经营管理经验丰富的经营管理经验 深圳主题公园群的成功经验 旅游和地产两方面经验的专才 总体品牌产业链扩张总体品牌产业链扩张 生活方式的复制 形成品牌化产业链条， 获取附加值 华侨城品牌扩张和延伸的方式华侨城品牌扩张和延伸的方

12、式 产品品牌连锁扩张产品品牌连锁扩张 “欢乐谷”品牌的复制 ”城市客栈“品牌的复 制 11 东部华侨城东部华侨城华侨城模华侨城模 式的完美延续和突破升级式的完美延续和突破升级 2 2 12 东部华侨城是华侨城集团把握市场和政策趋势，依托成功经验和 优势资源，对华侨城模式的又一次成功实践 东部华东部华 侨城侨城 华侨城经验华侨城经验 主题园区、 酒店、艺术、 地产等方面的 操作经验 旅游地产 模式成熟 市场趋势市场趋势 休闲旅游、 生态旅游的兴 起，回归自然 都市人走出 城市的愿望 优势资源优势资源 原生态滨海 山地自然资源 合适的城市 距离、便捷的 交通、一定的 区域热度 政策导向政策导向 产

13、业结构升 级和推动旅游 产业迅速发展 市政府计划 兴建体育公园 大梅沙片区 的价值和形象 提升 开发背景开发背景 13 利用规模和资源优势，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等 多功能一体化的大型综合生态旅游度假区 区位：区位：距深圳市中心仅20m 车程，香港、澳门及珠三角各 城市2小时车程范围内; 交通：交通：多条高速公路汇集， 交通便利 资源：资源：滨海山地，大峡谷， 原生态自然空间 规模：规模：占地面积8.25km2，总 投资30亿元 开发理念：开发理念：贯穿自然、生态、 科普、体验等先进开发理念； 集生态旅游、户外运动、酒店、 温泉、演艺、美食、购物等多 功能于一体；“让都市人回归 自

14、然” 开发理念开发理念 14 功能规划功能规划 主题区域主题区域 辅助区域辅助区域 配套设施配套设施 创新体验创新体验 三谷 三镇 三街 三部落 云海快线 茵特拉根华侨城酒店 多功能生态剧场 自然与生态自然与生态 健康与活力健康与活力 传统文化与传统文化与 异国情调异国情调 自然与人工景观 的完美结合 高尔夫运动 时尚运动 矿泉SPA 天禅晚会 国际山地歌会 观音座莲 核 心 亮 点 核 心 亮 点 韵味浓厚的主体规划韵味浓厚的主体规划 风格鲜明的特色项目风格鲜明的特色项目 独具特色的亮点配套独具特色的亮点配套 零距离接触自然零距离接触自然 第一线享受健康第一线享受健康 最前沿体验文化最前沿体

15、验文化 巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造核心竞争力 核心亮点核心亮点 15 大峡谷：生态旅游文化大峡谷：生态旅游文化 以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心 重在娱乐与享受：重在娱乐与享受：规划峡湾森林、红酒小镇、中心广场、 发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8 大主题区域 新奇体验：新奇体验：丛林缆车与观光小火车 茶溪谷：休闲度假旅游文化茶溪谷：休闲度假旅游文化 以茶、禅文化为主题的绿色生态旅游区 重在休闲与怡情：重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶 园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东 方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地

16、花海的浪漫 新奇体验：新奇体验：制茶过程 云海谷：户外运动旅游文化云海谷：户外运动旅游文化 以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野 外拓展训练基地为两翼 重在运动与品味：重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一 色拥有2个18洞高尔夫球场 新奇体验：新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑 功能规划主题区域功能规划主题区域 三谷联动”，突出自然景观和文化品味，体现“生态其外，文化 其中”的特色理念 16 茵特拉根小镇：瑞士风 格的商业街，风格迥异 的小店，构造出梦幻般 的桃园世界。 云中部落：古玛雅风格 的中转站与观景台，塑 造出原始的神秘感。 花钟教堂：北欧风格 功能规划辅助区域

17、功能规划辅助区域 三镇、三街、三部落”集中酒店、商业街和主题休闲游乐等项目， 打造异域文化，形成吸引点 17 矿泉SPA、水上高尔夫等配套设施满足高端休闲享受 茵特拉根矿泉SPA：拥有 6000平方米的室内SPA中 心、5000平方米的露天山 泉SPA和山地小木屋 提供特色水疗、足疗、按 摩以及各种美容健康服务 水上高尔夫：专业的 练习场和教练，相对低 廉的收费，把高尔夫文 化带给普通民众 高尔夫作为一种新的 休闲运动方式，被越来 越多人接受 功能规划配套设施功能规划配套设施 18 云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特、新奇的体验 云海快线：由总长8公里的丛 林缆车和森林小火车组成，为 国

18、内首创的山地观光设备组合。 首届国际山地歌会：邀请国内外富有特 色的团体实景演出，打造新概念山海音乐 会。 大型多媒体综艺晚会天禅： 创新的3D效果，古典舞、现代 舞、踢踏舞、杂技等中西方多 种元素的浓缩，体现中国传统 文化，并表达天人合一的人生 理念。 多功能生态剧场：拥有“亚洲 第一屏” 的高清晰LED舞台背 景显示屏。 功能规划特色体验功能规划特色体验 19 功能规划东部华侨城之最功能规划东部华侨城之最 延续“敢为人先”的创新精神，创造“9个最”，继续领跑国内 主题公园和旅游景区 目前中国落差最大、距离最长的滨海人造瀑布目前中国落差最大、距离最长的滨海人造瀑布 中国最陡的山地缆车中国最陡

19、的山地缆车 中国第一中国第一LED屏屏 中国舞台第一梁中国舞台第一梁 国内旅游景区首个观光直升机坪国内旅游景区首个观光直升机坪 国内旅游景区首次增加茶酒工坊游览项目国内旅游景区首次增加茶酒工坊游览项目 1 2 3 4 5 6 国内首座近万平方米的旅游景观风力发电站群国内首座近万平方米的旅游景观风力发电站群 7 舞台屏幕最小点距离舞台屏幕最小点距离 8 首创三个动力系统首创三个动力系统 的森林小火车的森林小火车 6 东 部 华 侨 城 之 最 东 部 华 侨 城 之 最 20 主题地产项目天麓，依托主题生态公园的低密度山海大宅 建筑面积 (km2) 产品、户型 开盘时间 价格 (万元/m2) 二

20、区 1.70 44 栋独栋大宅 2008.6.28 7-8 七区 1.76 188双拼、247-334 独栋、1100 大宅，共 56 套 2008.5.28 双拼5-7 独栋7-9 占地732万平方米，总建 筑面积20万平方米； 分为七个区，分布在 “三谷”的不同区域； 与山、海、林、球场等 景观和资源和谐融合； 世界建筑大师理查德迈 耶、新加坡SCDA、加拿 大ALD、香港许李严等全 球顶尖公司的原版演绎 功能规划地产项目功能规划地产项目 开放简雅、环境和谐、互动融合 是天麓的 三大开发理念。 21 旅游和地产同时拿地开发，先推出旅游项目为地产搭建价值平台； 后通过地产回现促进旅游滚动开发

21、 分项 2003-2006 2007 2008 2009 2010 基础设施 建设 旅游开发 地产开发 案例 深圳东部华侨城的开发时序安排 景区开放景区开放 地产销售地产销售 旅游开发为先，通过旅游 开发为地产搭建价值平台 地产回现促进旅游 持续开发 不断推出新的旅游项目，维 持景区的旅游吸引力 旅游开发旅游开发 不断深化不断深化 开发思路：旅游地产开发思路：旅游地产 22 2007年开放项目年开放项目 2008年开放项目年开放项目 2009年开放项目年开放项目 旅游项目旅游项目 茶溪谷： 三洲茶园、湿地公园 大侠谷：瀑布、风车 天禅：观音莲座 小镇：因特垃根古镇 大侠谷：云中部落 天禅：华兴

22、寺 小镇：茶翁古镇 大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎 明乐园大侠谷天街 小镇：海菲德小镇 开发特征开发特征 低投入的景观、体验及展示项 目 高投入的主题文化体验项目 高投入的主题体验项目及主题娱 乐项目 开发目的开发目的 塑环境聚人气立形象 建立圈层，实现客户价值 留客旺夜，实现区域价值 关键因素关键因素 分析分析 1、旅游地产客户首要关注环境 和形象。 2、基建投入巨大，前期旅游项 目低投入减轻财务压力 3、景观展示项目面向多元客户， 没有较强的客户细分，易聚人 气 1、旅游地产客户第二关注圈层。 2、主题文化体验项目易细分游客， 区分游客的兴趣、爱好和信仰， 建立圈层。 1、客户居住需要晚上

23、有人气， 才有安全感 2、主题体验娱乐项目满足游客 多样需求，留客旺夜，增加收入， 实现区域价值。 环境塑造环境塑造 与形象展示与形象展示 文化旅游产品文化旅游产品 打造为主打造为主 刺激性刺激性 主题体验主题体验 产品打造为主产品打造为主 分主题园区阶段开发，先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化 旅游产品，后开发刺激性主题体验项目 开发思路：旅游开发开发思路：旅游开发 23 公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配 套驱动地产开发 2007年开放项目年开放项目 2008年开放项目年开放项目 2009年开放项目年开放项目 2010年开放项目年开放项目 旅游项目 景观、展示旅游

24、项目 主题文化体验项目 主题体验娱乐项目 各类文化节庆 休闲配套 1。5200平米室外山林矿 泉SPA 2。18洞公众高尔夫球场 3。66打高尔夫练习场 1。18洞会员高尔夫球 场 2。6000平米因特垃根 室内矿泉SPA和健康管 理中心 开发目的 面向游客开放，培育矿泉 价值及高尔夫价值成熟 为高端地产客户提供 专署权配套，驱动地 产开发 矿泉矿泉SPA：公众矿泉公众矿泉SPA培育会员制培育会员制SPA和健康管理和健康管理 高尔夫：高尔夫：公众球场培育会员球场成熟公众球场培育会员球场成熟 山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大 汤泉区组成； 因特垃根活力矿泉和健康管理中心面向高端客

25、户，推广 会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成 18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600800元/ 次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值； 18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级 会所，驱动地产开发； 山林矿泉 会员健康管理 私人球场 公众球场 66打练习场 开发思路：旅游开发开发思路：旅游开发 24 发挥酒店管理优势，打造主题酒店群：高级酒店立形象为先，服 务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客 分分 项项 2007年开放项目年开放项目 2008年开放项目年开放项目 2009年开放项目年开放项目 2010年开放项目年开放项目 旅游项目 景观、展示

26、旅游项目 主题文化体验项目 主题体验娱乐项目 各类文化节庆 地产项目 天麓1、2、7区，超级 高端地产 天麓6、9区，高端地产 酒店 5星级瑞士风情因特垃根 主题酒店 大侠谷瀑布主题酒店 云海谷房车主题酒店 华兴寺檀越主题酒店 开发目的 立形象，为高端地产客 户及商务政客服务 形成主题酒店群，为游客 服务 关键要素 分析 1、前期有众多商务政客 前来考察，有高档住宿 需求 2、高端地产销售需要高 级酒店树立形象 3、高端地产客户商务交 流和会议需求高级酒店 1、众多主题娱乐项目开 放营业，游客停留时间延 长，有经济留夜需求 酒店开发时间及档次确定核心依据： 游客和地产客户阶段需求形象要求 茵特

27、垃根酒店外观 茵特垃根酒店大厅 檀越主题酒店 房车主题酒店 瀑布主题酒店 开发思路：旅游开发开发思路：旅游开发 25 在拟选区域资源成熟时推出地产物业，发挥依托区域的峰值价值 2007年开放 项目 2008年开放 项目 2009年开放 项目 2009年后开 放项目 旅游 景观、展示 旅游项目 主题文化体 验项目 主题体验娱 乐项目 各类文化节 庆 地产 先后推出天 麓1、2、7区， 共120套 先后推出天 麓6、9区， 共130余套 天麓3、4、5、 8区 依托资 源 海景资源和 高尔夫资源 茶溪谷山景 资源 大侠谷山景 资源及海景 资源 天麓7区， 56套高 尔夫物业，08年7 月发售 天麓

28、9区，9栋 独栋山湖物业， 09年4月发售 天麓6区120 余套山景物 业，09年3 月发售 天麓2区，44套 山海大宅，08年 5月发售 天麓1区，20 栋山海大宅， 08年3月发售 大侠谷大侠谷 云海谷云海谷 茶溪谷茶溪谷 前期前期 中期中期 后期后期 地产价值之地产价值之 依托依托 大梅沙海景资源 及区域价值 高尔夫、茶溪谷山 景资源价值 大侠谷资源价值 区域价值 开发目标开发目标 地产回现 依托资源地产升值 地产深度开发 前期地产开发嫁接成熟海景资源和会籍 权回现；中期嫁接成熟山景资源盈利； 后期嫁接成熟区域价值和配套价值深化 开发 开发思路：地产开发开发思路：地产开发 26 基建和环

29、境恢复，塑环境可进入；立形象育资源和区域价值；完善 和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；旅游与地产起飞双赢 阶段阶段 200306年年 基建整治期基建整治期 2007营业项目营业项目 区域启动期区域启动期 2008营业项目营业项目 培育发展期培育发展期 2009营业项目营业项目 快速发展期快速发展期 2010营业项目营业项目 深化发展期深化发展期 旅游旅游 景观恢复和基 建期 茶溪谷： 三洲茶园、 湿地公园 大侠谷：瀑布、风车 天禅：观音莲座 小镇：因特垃根古镇 云海谷：18洞 公众球 场 大侠谷：云中部落 天禅：华兴寺 小镇：茶翁古镇 大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎明乐园 大侠谷天街 小镇

30、：海菲德小镇 深化、举办各种文 化节庆 地地 产产 天麓1、2、7区 天麓6、9区 天麓3、4、5、8区 酒酒 店店 5星级茵特拉根酒店 森林矿泉及活力矿泉 SPA 大侠谷瀑布酒店 房车主题酒店 华兴寺檀越酒店 塑环境，梳交 通，解决山地 区域可进入性 和可游玩性 核心项目开发树 立区域形象 5星主题酒店和 36洞山地高尔夫 立形象，培育资源 价值 完善组团开发，强 化文化项目开发，细 分客户 依托山海价值开发 高端地产开发回现， 平衡前期投入 强化娱乐和节庆旅游项 目，留客旺夜，提升旅 游收入和区域价值 依托山湖景及区域价值 开发高端地产，实现地 产和旅游双盈利 开发思路总结开发思路总结 2

31、7 旅游地产”综合盈利模式，旅游业务带来稳定现金流，地产业 务快速回笼资金 东部华侨城主营业务构成：东部华侨城主营业务构成： 旅游项目运营：旅游项目运营：主题公园是华侨城主营业务的之一 配套地产开发配套地产开发：单纯的主题公园运营不是东部华侨城 盈利的主要来源，度假地产销售支撑区域的持续收益 我们的优势在于，旅游业务带来稳定现金流，地产业务快速 回笼资金。 华侨城董事长刘平春 东部华侨城虽然也是旅游园区，但近期业绩迅速增长的主要 动力，还是来自与景区同步开发的地产销售。 华侨城董秘李柯辉 01234 2007年上半年 2008年上半年 门票收入(亿元) 500550600650 2007年上半

32、年 2008年上半年 旅游人数（万人次） 2008年上半年：门票收入毛利率为年上半年：门票收入毛利率为52.36，旅游业务对，旅游业务对 总体利润贡献为总体利润贡献为1.71亿元亿元 区域 总体 收益 开发历程 两者相结合的的区域收益特征两者相结合的的区域收益特征 旅游+地产 开发模式 初期初期 35亿元亿元 盈利模式盈利模式 地产91% 门票 3%酒店3% 高尔夫 3% 东部华侨城的全部收东部华侨城的全部收 入中，地产占入中，地产占91% 28 东部华侨城东部华侨城 近9km2、总投资 35亿元的大型生 态旅游度假区 缔造多个“中 国之最” 三个主题园区， 大侠谷是欢乐谷 模式的成功复制 和

33、升级 细致而周到的景 区、酒店和物业 管理及服务 生态其外、文化 其中”的开发理 念 旅游地产的开 发和盈利模式 从规划和开发思路来看，东部华侨城是华侨城模式的继承和延续 29 单一主题园区向综合休闲旅游的突破单一主题园区向综合休闲旅游的突破 在保留原生态自然景观上，将高科技娱乐型主题园区融入区内生态环境的现代生态 景观的山地生态旅游度假区； 城市中心向郊野地带突破城市中心向郊野地带突破 处于深圳东部郊野，远离深圳闹市区，但又在市区一小时都市圈内，是周末假日出 游的理想去处；从产品设计、区域规划上都充分考虑与地处城市外围的特定空间， 形成良性互动关系，建造非都市型的休闲类旅游产品； 观光旅游向

34、休闲度假突破观光旅游向休闲度假突破 根据现代社会旅游业、休闲业等新兴产业的发展趋势和特点，尤其是休闲旅游的要 素特征，在整体规划中突出生态环境的本体价值，体现“让都市人回归自然”的人 性关怀，突出了项目的特色和优势。 同时，东部华侨城又是在把握市场趋势、结合资源文化的基础上， 对华侨城模式的成功突破，带动了华侨城模式的改良和升级 30 未来华侨城将秉承先进经验和因地制宜、勇于创新的精神，进一 步加快全国的战略扩张 北京欢乐谷模式 上海浦江模式 深圳东部华侨城 模式 深圳欢乐海岸模式 旅游产业业 态 主题公园 商务休闲、都市旅 游 生态旅游、会议 度假 开放式公共游乐场 所 房地产业业 态 高端住宅、商业、 酒店 高端住宅、别墅、 商业、写字楼 别墅、商业、酒 店 商业 适用范围 少数中心城市 发达地区大城市的 卫星城或新城区开 发带 中心城市、一线 城市、二线城市 中心城市、一线城 市、二线城市 选址要求 市内或近郊，公 共交通便利 城市周边新建社区 城市周边2-3小时 车程内广大地区 城市公共休闲功能 区、老城区改造 模式推广的 宏观背景 消费升级、娱乐 需求快速增长 城市化快速推进 产业结构升级及 政策导向推动旅 游业快速发展 城市功能从生产型 向消费型、休闲型 转变 华侨城的几种“旅游地产”扩张模式华侨城的几种“旅游地产”扩张模式 31 THE ENDTHE END